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Häufig gestellte Fragen · Verkäufer von Eigentumswohnungen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates

Verkauf einer Mietwohnung in Miami aus einem anderen Bundesstaat

Sind Sie neu im Bereich des Fernverkaufs? Beginnen Sie mit dem „US Absentee Owner’s Playbook“ –>. Dieser Artikel behandelt den Teil, der speziell für Mietobjekte gilt.

Der Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami aus einem anderen Bundesstaat ist kein Problem mehr – Besichtigungen, Unterlagen und Vertragsabschluss erfolgen vollständig aus der Ferne, und das „US Absentee Owner’s Playbook“ führt Sie durch den gesamten Ablauf. Eine Vermietung ändert genau eine Sache, aber diese Änderung wirkt sich auf alle Bereiche aus: Eine dritte Person bewohnt Ihre Immobilie.

Jede Entscheidung, die speziell den Verkauf einer vermieteten Immobilie betrifft, ergibt sich aus dieser einen Tatsache – ob Sie mit dem bestehenden Mieter verkaufen oder auf eine leerstehende Einheit warten, wer letztendlich Ihr Käufer wird, wer die Einheit vorführt, wem die Kaution gehört und wie sich die Mietdauer mit dem Zeitplan des Verkaufs vereinbaren lässt. In diesem Artikel geht es um diese Entscheidungen. Die steuerlichen Aspekte einer Vermietung – insbesondere die Rückforderung von Abschreibungen – sind ein eigenes Thema und werden im Leitfaden zu Kapitalerträgen behandelt; hier beschränken wir uns auf den Bereich Immobilien.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Mietwohnung in Miami von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen – unabhängig davon, ob sie vermietet ist oder leer steht. Bei bestehendem Mieter regelt der Mietvertrag die Besichtigungen (in der Regel mit einer Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden), Ihr Käuferkreis besteht überwiegend aus Investoren, und der Mietvertrag sowie die Kaution gehen gemäß § 83.49(7) des Florida Statute bei Vertragsabschluss auf den Käufer über. Ist die Wohnung unbewohnt, steht Ihnen der gesamte Käuferkreis offen, Sie müssen jedoch die Leerstandskosten tragen; einem Mieter mit monatlichem Mietvertrag muss gemäß § 83.57 des Gesetzes von Florida eine schriftliche Kündigungsfrist von 30 Tagen eingeräumt werden, um das Mietverhältnis zu beenden. In jedem Fall wirkt sich die Vermietung der Einheit in Ihrer Steuererklärung als Abschreibungsrückforderung aus – die entsprechenden Berechnungen finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen. Die einzige Entscheidung, die alles andere bestimmt, ist die Frage, wie viele Monate der Mietvertrag noch läuft, im Vergleich zu den 60 bis 120 Tagen, die ein Verkauf in Anspruch nimmt.

Sollte ich die Wohnung verkaufen, solange der Mieter noch dort wohnt, oder warten, bis sie frei ist?

Diese Entscheidung ist ausschlaggebend für den weiteren Verlauf des Artikels, und es gibt keine allgemeingültige Antwort – es handelt sich um einen Kompromiss zwischen drei Faktoren.

Preis und Käuferkreis. Eine leerstehende, saubere und ansprechend inszenierte Wohnung präsentiert sich besser und steht dem gesamten Käuferkreis offen, einschließlich Eigennutzern, die keine Wohnung übernehmen können, in der sich noch ein Mieter mitten in der Mietdauer befindet. Eine von einem Mieter bewohnte Wohnung lässt sich schwieriger präsentieren und beschränkt Ihren Käuferkreis auf Investoren – doch für das richtige Gebäude ist ein Investor, der eine Wohnung erwirbt, die bereits vom ersten Tag an Mieteinnahmen generiert, ein Vorteil und kein Nachteil.

Haltkosten. Eine leerstehende Einheit bedeutet, dass Sie Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuern und Versicherungsbeiträge zahlen müssen, ohne dass Mieteinnahmen anfallen – und die Versicherung muss eine leerstehende Einheit während der Vermarktungsphase tatsächlich abdecken, was bei vielen Policen ohne einen entsprechenden Zusatz nicht der Fall ist. Ein bestehender Mieter sorgt dafür, dass die Einnahmen bis zur endgültigen Abwicklung weiterfließen.

Gewissheit. Eine vermietete Wohnung bringt bis zum Tag der Vertragsunterzeichnung Einnahmen, doch jede Besichtigung muss mit einem Mieter abgestimmt werden, der bestimmte Rechte hat. Eine leerstehende Wohnung können Sie hingegen bereits mit einer Vorankündigung von einer Stunde zeigen.

In der Praxis gibt es drei praktikable Vorgehensweisen. Verkaufen Sie die Immobilie mit dem bestehenden Mieter an einen Investor – dies ist jederzeit möglich, unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt des Mietverhältnisses Sie sich befinden. Legen Sie den Zeitpunkt der Inserierung so fest, dass der Vertragsabschluss zum Zeitpunkt des Mietvertragsablaufs oder danach erfolgt, wodurch der Kreis der Eigennutzer wieder geöffnet wird. Oder, falls der Mieter einen Monatsmietvertrag hat, nutzen Sie die 30-tägige schriftliche Kündigungsfrist gemäß Florida Statute 83.57, um eine nahezu leerstehende Einheit zu einem vorhersehbaren Zeitpunkt zu übergeben. Welche Option geeignet ist, hängt hauptsächlich davon ab, wie lange die Mietdauer noch verbleibt; dies wird im Folgenden erläutert.

Kann mein Mieter Besichtigungen ablehnen, solange die Eigentumswohnung zum Verkauf steht?

Dies ist nicht unangemessen. Gemäß § 83.53 des Gesetzes von Florida darf ein Mieter „seine Zustimmung nicht unangemessen verweigern“, wenn der Vermieter die Wohnung betreten möchte, um „sie potenziellen oder tatsächlichen Käufern zu zeigen“. Das Recht auf Besichtigung der Wohnung ist also gesetzlich verankert. Was das Gesetz jedoch nicht regelt, ist eine bestimmte Frist für die Ankündigung einer Besichtigung – die oft zitierte Frist von 24 Stunden stammt aus dem Teil des Gesetzes, der das Betreten der Wohnung zu Reparaturzwecken regelt, nicht Besichtigungen. Diese Unterscheidung ist entscheidend: Das praktische Vorankündigungsfenster richtet sich nach den Bestimmungen Ihres Mietvertrags, und die meisten Wohnraummietverträge in Florida sehen eine Frist von 24 bis 48 Stunden vor. Das Gesetz stellt die Mindestanforderungen dar (angemessene Vorankündigung, nicht unangemessene Verweigerung der Zustimmung); der Mietvertrag legt den konkreten Zeitplan fest.

Aus einer Entfernung von tausend Meilen betrachtet ist nicht das Gesetz ausschlaggebend dafür, dass dies funktioniert – sondern ein kooperativer Mieter. Ihr Makler legt feste Besichtigungszeiten fest, damit der Mieter nicht überrascht wird, und es ist üblich, einem Mieter, der gebeten wird, die Wohnung besichtigungsbereit zu halten, eine kleine Gegenleistung anzubieten: einen Reinigungsservice während der Vermarktungsphase, einen Geschenkgutschein oder eine kleine Mietgutschrift. Nichts davon ist gesetzlich vorgeschrieben, aber ein Mieter, der sich respektiert fühlt, ermöglicht Ihnen den Verkauf; ein Mieter, der sich übergangen fühlt, findet Gründe, zu Hause zu bleiben. Dasselbe Gesetz, das Ihnen den Zutritt gewährt, besagt auch, dass der Vermieter „das Zutrittsrecht nicht missbrauchen oder dazu nutzen darf, den Mieter zu schikanieren“ – es ist ein zweischneidiges Schwert.

Zwei praktische Hinweise für Eigentümer, die nicht vor Ort sind. Falls Ihr Mietvertrag überhaupt keine Besichtigungsklausel enthält – was bei Kurzzeit- und Ferienmietverträgen üblich ist –, haben Sie keinen vertraglichen Zeitrahmen, auf den Sie sich stützen können; daher müssen Sie entweder einen Nachtrag mit dem Mieter aushandeln oder die Laufzeit abwarten. Und seit einer Gesetzesänderung in Florida im Jahr 2025 können Sie und Ihr Mieter schriftlich vereinbaren, erforderliche Mitteilungen per E-Mail zu versenden und zu empfangen. Es lohnt sich, dies vor der Vermietung zu regeln, wenn Sie alles aus der Ferne koordinieren.

Wer kauft eine Eigentumswohnung, in der bereits ein Mieter wohnt – und wirkt sich das auf den Preis aus?

Eine vermietete Einheit wird an einen Investor verkauft. Der Mietvertrag wird auf den Käufer übertragen, die Kaution wird weitergeleitet, und die Miete fließt ab dem ersten Tag an ihn. In einem Gebäude mit hohen Mieten ist dies ein Verkaufsargument – Sie übergeben einen ertragbringenden Vermögenswert, kein Projekt. Der Kreditgeber des Käufers und die hauseigenen Vorschriften des Gebäudes bestimmen, wer den Kauf tatsächlich abschließen kann: Einige Gebäude in Miami begrenzen die Anzahl der vermieteten Einheiten oder schreiben Wartefristen für die Vermietung vor, was den Kreis der Investoren weiter einschränkt. Welche Gebäude für Investoren geeignet sind und wie die Gewährleistungsvorschriften für 2026 lauten, ist ein eigenes Thema – der Leitfaden zu Investitionswohnanlagen behandelt dies ausführlich.

Was den Preis betrifft, lautet die ehrliche Einschätzung wie folgt: Ein bestehender Mietvertrag, dessen Miete der Marktmiete entspricht oder darüber liegt, ist für einen Investor als Käufer neutral bis positiv. Ein bestehender Mietvertrag, dessen Miete deutlich unter der Marktmiete liegt, wirkt wie ein Rabattmagnet – der Käufer übernimmt Ihre unter dem Marktniveau liegenden Einnahmen und wird diese Differenz im Preis berücksichtigen. Wenn Ihr Mieter deutlich weniger zahlt, als die Wohnung heute erzielen würde, spricht dies dafür, den Verkauf zeitlich so zu planen, dass er bei Leerstand erfolgt und sich stattdessen an den Kreis der Eigennutzer richtet.

Was geschieht mit der Kaution des Mieters bei Vertragsabschluss?

Diese gehen auf den Käufer über. Gemäß § 83.49(7) des Gesetzes von Florida müssen beim Verkauf einer Mietimmobilie alle Kautionen und Mietvorauszahlungen – zusammen mit etwaigen Zinserträgen und einer genauen Abrechnung darüber, was jedem Mieter gutgeschrieben wird – auf den neuen Eigentümer übergehen. Sobald Sie die Gelder und Unterlagen übergeben und eine schriftliche Quittung erhalten haben, sind Sie von der Verpflichtung befreit, dieses Geld zu verwahren. Das Gesetz legt sogar eine widerlegbare Vermutung fest, dass der neue Eigentümer die Kaution – begrenzt auf eine Monatsmiete – erhalten hat; aus diesem Grund legen die Anwälte der Käufer Wert auf eine einwandfreie Abwicklung der Formalitäten.

In der Praxis wickelt die Titelgesellschaft dies als Gutschrift auf der Abschlussabrechnung ab: Der Betrag der Kaution wird von Ihrem Verkaufserlös abgezogen und geht an den Käufer, wobei eine Quittung die Übergabe dokumentiert. Entscheidend ist die korrekte Abrechnung – woraus sich die Kaution zusammensetzte, welche Zinsen angefallen sind und welcher Betrag dem Mieter zurückgezahlt werden muss –, denn schlampige Aufzeichnungen über die Kaution führen zu Streitigkeiten nach dem Vertragsabschluss, die auf den Käufer zurückfallen, und ein Käufer, der dies ahnt, wird vor dem Vertragsabschluss nervös. Eine Nuance: Wenn Ihr Mieter anstelle einer Kaution eine monatliche Gebühr gezahlt hat (eine neuere Option in Florida), gibt es überhaupt keine Kaution, die übertragen werden muss. Die Kaution ist niemals ein Betrag, den Sie in Ihren Verkaufserlös einkalkulieren – es handelt sich um das Geld des Mieters, das lediglich weitergeleitet wird.

Welche Unterlagen erwartet die Käuferseite bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis?

Eine vollständige Mietvertragsakte, die auf dieselbe Weise zusammengestellt wird wie die Gebäudeakte – nämlich durch eine Fernanforderung von Unterlagen. Die Käuferseite wird den vollständigen Mietvertrag sowie alle Nachträge, die Abrechnung der Kaution und der Mietvorauszahlungen sowie ein Zahlungsbuch oder eine Mietliste anfordern, aus der hervorgeht, dass der Mieter mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden ist. Das Dokument, das den größten Beitrag leistet, ist die „Tenant Estoppel Letter“(Erklärung des Mieters zur Bestätigung der Mietverhältnisse): eine kurze, vom Mieter unterzeichnete Erklärung, in der die Miete, die Mietdauer, die hinterlegte Kaution sowie die Tatsache bestätigt werden, dass Sie mit Ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht im Rückstand sind. Sie dient dem Käufer als Sicherheit dafür, dass der Mietvertrag, den er übernimmt, tatsächlich den von Ihnen gemachten Angaben entspricht.

Verwechseln Sie das Estoppel-Schreiben des Mieters nicht mit der Estoppel-Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft – es handelt sich um unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichen Unterzeichnern. Die Estoppel-Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft stammt von der Gemeinschaft selbst und umfasst Beiträge, Umlagen und dem Gebäude geschuldete Beträge; sie ist Teil der Gebäudakte und wird im Leitfaden zu Sonderumlagen behandelt. Falls Ihr Gebäude die Zustimmung des Vorstands zur Aufnahme Ihres Mieters erforderte, sollten Sie diese Genehmigungsunterlage ebenfalls in der Akte aufbewahren, da ein Käufer, der den Mieter behalten möchte, möglicherweise nachweisen muss, dass der Mietvertrag genehmigt wurde. All dies kann elektronisch angefordert und übermittelt werden – auf demselben Weg, auf dem Sie auch die Meilenstein- und Reservierungsakte abrufen.

Wie stimme ich den Zeitpunkt der Inserierung auf das Ablaufdatum des Mietvertrags ab?

Behalten Sie zwei Zeiträume gleichzeitig im Blick: die 60 bis 120 Tage, die der Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami von der Inserierung bis zum Vertragsabschluss dauert, und die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags. Die Überschneidung dieser Zeiträume bestimmt Ihr weiteres Vorgehen.

Wenn noch sechs oder mehr Monate verbleiben, haben Sie die Wahl: Sie können die Immobilie jetzt für einen Investor zum Verkauf anbieten, der den Mieter übernimmt, oder abwarten, damit der Verkaufsprozess etwa zum Ablauf des Mietvertrags endet und Sie eine leerstehende Einheit an Eigennutzer anbieten können. Wenn noch drei bis vier Monate verbleiben, sollten Sie die Immobilie jetzt inserieren – ein normaler Verkaufszyklus wird zum oder kurz vor dem Ende des Mietvertrags abgeschlossen, sodass Sie die Immobilie als leerstehend oder nahezu leerstehend vermarkten können. Bei einem Mieter mit monatlichem Mietvertrag sollten Sie die Immobilie jetzt inserieren und die 30-tägige Kündigungsfrist gemäß Florida Statute 83.57 erst nach Vertragsabschluss zustellen, nicht vorher – eine vorzeitige Zustellung würde lediglich bedeuten, dass Sie die leerstehende Einheit während der gesamten Angebotsdauer umsonst halten müssen.

Die einzige Falle, die es zu vermeiden gilt: Unterzeichnen Sie keinen Vertrag, der einem selbstnutzenden Käufer den Besitzübergang vor Ablauf des Mietvertrags verspricht. Ein rechtswirksamer Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf bestehen – der Käufer erwirbt das Eigentum vorbehaltlich dieses Mietvertrags und kann den Mieter nicht vorzeitig kündigen –, sodass ein Übergabetermin, der vor Ablauf des Mietvertrags liegt, keine leerstehende Wohnung gewährleisten kann. Wenn der Käufer einziehen muss, muss die Übergabe bis zum Ablauf des Mietvertrags warten.

Welche Auswirkungen hat die Vermietung der Eigentumswohnung auf meine Steuern beim Verkauf?

Ein Punkt, der an dieser Stelle besonders hervorzuheben ist – wobei die genauen Berechnungen an anderer Stelle behandelt werden: Sollten Sie die Immobilie jemals vermietet haben, wird die von Ihnen geltend gemachte Abschreibung – oder die, auf die Sie Anspruch hatten, unabhängig davon, ob Sie diese tatsächlich geltend gemacht haben oder nicht – beim Verkauf wieder einbehalten, und zwar zu einem Bundessteuersatz von bis zu 25 Prozent, der unabhängig von Ihrem Kapitalertragsteuersatz gilt. Dies ist die häufigste Überraschung für Eigentümer, die eine Eigentumswohnung in Miami als Teilzeitmietobjekt genutzt haben und davon ausgingen, dass der Verkauf aufgrund des Fehlens einer staatlichen Einkommensteuer in Florida unkompliziert sei. Die vollständigen Abläufe, ein Beispiel zur Veranschaulichung sowie das Formular 3115 zur Nachholung, falls Sie die Wohnung vermietet, aber nie Abschreibungen geltend gemacht haben, finden Sie im Leitfaden zu Veräußerungsgewinnen für Verkäufer aus anderen Bundesländern, und die Meldewege – das Formular 1099-S und die Art und Weise, wie Ihr Heimatstaat davon erfährt – sind in der Leitfaden zum Formular 1099-S. Dies ist ein Bereich, der in den Zuständigkeitsbereich eines Wirtschaftsprüfers fällt; vorerst geht es lediglich darum, zu wissen, dass eine Rückforderung bevorsteht, damit Sie diese vor der Auflistung ansprechen und nicht erst nach Abschluss des Geschäfts.

Kann ich den Verkauf in einen 1031-Tausch einbeziehen, anstatt mir den Erlös auszahlen zu lassen?

Möglicherweise – und genau hier eröffnet der Verkauf einer Mietimmobilie eine Möglichkeit, die der Verkauf eines Eigenheims nicht bietet. Da es sich bei einer vermieteten Eigentumswohnung um eine Anlageimmobilie handelt, kann der Gewinn im Rahmen eines 1031-Tauschs auf eine Ersatz-Anlageimmobilie übertragen werden, wobei die üblichen Fristen von 45 Tagen für die Identifizierung und 180 Tagen für den Abschluss gelten. Dies ist der naheliegende Schritt für einen Eigentümer, der weiterhin in Immobilien investieren möchte, anstatt das Bargeld zu nehmen und die steuerlichen Belastungen in Kauf zu nehmen. Das Einzige, was nicht warten darf: Der qualifizierte Vermittler muss vor Abschluss Ihres Verkaufs beauftragt werden – sobald Sie den Erlös berühren, ist der Tausch hinfällig. Das vollständige Regelwerk finden Sie im Leitfaden zum 1031-Tausch, und der Leitfaden für qualifizierte Vermittler behandelt den zeitlichen Ablauf.

Der Ablauf beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Miami von außerhalb des Bundesstaates

  • 60–90 Tage vor der Inserierung: Lesen Sie den Mietvertrag durch – Besichtigungsklausel, Laufzeit, Kaution, Verlängerung. Legen Sie die Vorgehensweise fest: Verkauf durch den Investor mit bestehendem Mieter oder zeitliche Abstimmung auf einen Vertragsabschluss bei leerstehendem Objekt. Bei einem Monatsmietvertrag planen Sie, wann die 30-tägige Kündigungsfrist beginnt.
  • 30–45 Tage vor der Vermarktung: Stellen Sie die Mietunterlagen zusammen – vollständiger Mietvertrag und Nachträge, Kautionsabrechnung, Mietbuch, Verzichtserklärung des Mieters sowie etwaige Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zur Genehmigung des Mieters. Rufen Sie parallel dazu die Gebäudeunterlagen ab.
  • Bei der Inserierung: Vereinbaren Sie mit dem Mieter einen Termin für eine Besichtigung bei geöffneten Fenstern; treffen Sie alle notwendigen Vereinbarungen zur Zusammenarbeit. Vergewissern Sie sich, dass die Versicherung den Nutzungsstatus abdeckt, unter dem Sie die Immobilie inserieren.
  • Vertraglich geregelt: Bei Verkauf an einen Investor ist die Abtretung des Mietvertrags schriftlich festzuhalten. Bei Übergabe des leerstehenden Objekts im Rahmen eines Monatsmietvertrags ist die 30-tägige Kündigungsfrist bereits jetzt einzuhalten. Klären Sie die Modalitäten der Kautionsovertragung mit der Grundbuchgesellschaft ab.
  • Abschluss: Hinterlegung der Anzahlung und Übertragung des Mietvertrags an den Käufer gegen schriftliche Quittung; Unterzeichnung aus der Ferne mittels „Remote Online Notarization“ von Ihrem Heimatbundesstaat aus.
  • Nach Abschluss der Transaktion: Übergeben Sie Ihrem Steuerberater die Abschlussabrechnung und die Miethistorie, damit die Rückforderung sowie das Formular 1099-S im Frühjahr korrekt abgewickelt werden.

Häufige Fehler

  1. Die Immobilie inserieren, ohne die Besichtigungsklausel im Mietvertrag zu lesen. Diese Klausel legt Ihren tatsächlichen Besichtigungszeitraum fest. Falls keine solche Klausel vorhanden ist, haben Sie keinen vertraglichen Anspruch auf Besichtigungen nach einem festen Zeitplan – klären Sie dies bitte vor der Veröffentlichung des Inserats und nicht erst, nachdem die erste Besichtigung abgelehnt wurde.
  2. Es wird einem Käufer, der die Immobilie selbst bewohnen wird, die Übergabe zur Mitte der Mietdauer zugesagt. Ein rechtsgültiger Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Bei einem Vertragsabschluss vor Ablauf des Mietvertrags kann keine leerstehende Einheit übergeben werden, und die Unterzeichnung dieses Vertrags führt zu einer Vereinbarung, die in der vorliegenden Form nicht erfüllt werden kann.
  3. Die Überweisung der Kaution vergessen. Die Kaution ist das Geld des Mieters und muss gemäß § 83.49(7) des Gesetzes von Florida mit einer Abrechnung und einer schriftlichen Quittung an den Käufer überwiesen werden. Nachlässige Formalitäten werden zum Problem des Käufers – was sie vor dem Vertragsabschluss zu Ihrem Problem macht.
  4. Die 30-tägige Kündigungsfrist wird zu früh zugestellt. Bei einem Mietvertrag auf Monatsbasis sollten Sie die Kündigung zustellen, sobald der Vertrag abgeschlossen ist. Eine Zustellung bereits bei der Inserierung bedeutet lediglich, dass die Wohnung während der gesamten Vermarktungsphase leer steht.
  5. Unter der Annahme, dass „keine Einkommensteuer in Florida“ für die Vermietung gilt. Die Abschreibungsrückforderung ist eine bundesstaatliche Regelung und gilt für jeden Zeitraum, in dem die Wohnung vermietet war, unabhängig davon, ob dies geltend gemacht wurde oder nicht. Planen Sie dies ein, bevor Sie die Wohnung inserieren.
  6. Die Mietvertragsunterlagen erst bei Vertragsabschluss statt bereits vor der Inserierung zu entdecken. Das Estoppel-Schreiben, die Abrechnung der Kaution sowie etwaige Genehmigungen der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Mieter sollten vor der Veröffentlichung zusammengestellt werden, genauso wie Sie die Gebäudeunterlagen einholen.

Kurze Antworten für Verkäufer von Mietwohnungen, die nicht in diesem Bundesstaat ansässig sind

Kann ich meine Eigentumswohnung in Miami verkaufen, während der Mieter noch darin wohnt?

Ja. Sie können eine von einem Mieter bewohnte Eigentumswohnung in Miami von einem anderen Bundesstaat aus inserieren und verkaufen. Der Käufer erwirbt das Eigentumsrecht vorbehaltlich des bestehenden Mietvertrags; der Mietvertrag und die Kaution gehen bei Vertragsabschluss auf ihn über, und die Miete fließt bis zum Abschluss des Verkaufs an Sie. Der Nachteil besteht darin, dass eine bewohnte Wohnung eher an Investoren als an Eigennutzer vermarktet wird, da diese in der Regel keine Wohnung übernehmen können, deren Mieter sich noch in der laufenden Mietdauer befindet.

Wie lange im Voraus muss ich meinen Mieter in Florida über Besichtigungen informieren?

Das Gesetz von Florida, § 83.53, erlaubt es Ihnen, die Wohnung potenziellen Käufern zu zeigen, und besagt, dass der Mieter seine Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern darf; es legt jedoch keine bestimmte Frist für die Ankündigung von Besichtigungen fest – die im Gesetz genannte Frist von 24 Stunden gilt für den Zutritt zum Zwecke von Reparaturen. Das praktische Vorankündigungsfenster richtet sich nach den Bestimmungen Ihres Mietvertrags, die bei den meisten Wohnraummietverträgen in Florida 24 bis 48 Stunden betragen. Lesen Sie Ihren Mietvertrag vor der Inserierung durch; falls er keine Klausel zu Besichtigungen enthält, verhandeln Sie einen Nachtrag oder warten Sie die Laufzeit ab.

Was geschieht mit der Kaution des Mieters, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Diese gehen auf den Käufer über. Gemäß § 83.49(7) des Gesetzes von Florida müssen die Kaution und etwaige Mietvorauszahlungen – zuzüglich der angefallenen Zinsen und einer Abrechnung für jeden Mieter – beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übergehen; sobald Sie die Gelder und Unterlagen übergeben und eine schriftliche Quittung erhalten haben, sind Sie von der Verwahrung dieser Gelder entbunden. Bei der Vertragsabwicklung wickelt die Titelgesellschaft dies als Gutschrift zugunsten des Käufers in der Abrechnungsaufstellung ab. Die Kaution ist das Geld des Mieters und nicht Teil Ihres verhandelbaren Verkaufserlöses.

Sollte ich abwarten, bis der Mietvertrag ausläuft, bevor ich meine Mietwohnung in Miami ins Internet stelle?

Dies hängt davon ab, inwieweit die Mietdauer mit den 60 bis 120 Tagen übereinstimmt, die ein Verkauf in Anspruch nimmt. Sofern noch mehrere Monate verbleiben, können Sie die Immobilie bereits jetzt für einen Investoren-Käufer inserieren oder den Zeitpunkt der Inserierung so wählen, dass der Vertragsabschluss nahe dem Ablauf des Mietvertrags erfolgt und sich der Kreis der Eigennutzer wieder öffnet. Bei einem Mieter mit monatlichem Mietvertrag sollten Sie die Immobilie jetzt inserieren und die erforderliche 30-tägige Kündigungsfrist erst nach Vertragsabschluss – und nicht vorher – aussprechen; eine vorzeitige Kündigung würde lediglich bedeuten, dass die Einheit während der gesamten Vermarktungsphase leer steht.

Welche Unterlagen benötigt der Käufer von meinem Mieter vor dem Vertragsabschluss?

Die Käuferseite wird den vollständigen Mietvertrag und die Nachträge, die Abrechnung der Kaution, ein Mietkonto, aus dem hervorgeht, dass der Mieter mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden ist, sowie eine Mietererklärung – eine kurze, vom Mieter unterzeichnete Erklärung, in der die Miete, die Laufzeit, die Kaution und die Tatsache bestätigt werden, dass Sie nicht in Verzug sind – verlangen. Diese „Tenant Estoppel“-Erklärung unterscheidet sich von der „HOA Estoppel“-Bescheinigung, die von der Eigentümergemeinschaft ausgestellt wird und sich auf Gebäudebeiträge und Umlagen bezieht. Falls für Ihr Gebäude die Zustimmung des Mieters erforderlich war, fügen Sie bitte auch diesen Nachweis bei.

Kann ich einen 1031-Tausch vornehmen, anstatt Steuern auf den Verkauf zu zahlen?

Oftmals ja. Da es sich bei einer vermieteten Eigentumswohnung um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt, kann der Gewinn durch einen 1031-Tausch innerhalb der üblichen Fristen von 45 Tagen für die Identifizierung und 180 Tagen für den Abschluss auf eine Ersatzimmobilie übertragen werden. Der Haken liegt im richtigen Zeitpunkt: Sie müssen vor Abschluss Ihres Verkaufs einen qualifizierten Vermittler beauftragen, denn sobald Sie den Erlös in Empfang nehmen, ist der Tausch nicht mehr möglich. Die Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zum 1031-Tausch, und ein Wirtschaftsprüfer bestätigt, ob Ihre Situation die Voraussetzungen erfüllt.

Wie sich dies in Toms „Net + Risk Review“ einfügt

Die kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“ für Eigentümer außerhalb des Bundesstaates behandelt die immobilienrechtlichen Aspekte des Verkaufs Ihrer Mietimmobilie auf US-amerikanischer Seite: ob Sie Ihre Immobilie in Ihrem konkreten Fall mit bestehendem Mieter oder leerstehend verkaufen sollten, den Besichtigungs- und Zugangsplan, die Übergabe des Mietvertrags und der Kaution beim Vertragsabschluss sowie den gesamten Ablauf des Fernverfahrens von Anfang bis Ende. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer: Fragen zur Abschreibungsrückforderung, zu Ihrer Steuererklärung in Ihrem Heimatstaat und zu den steuerlichen Aspekten des 1031-Tauschmodells sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären; die Beratung liefert Ihnen die klaren Immobilienangaben, die Sie ihm vorlegen können.

Disclaimer: Nothing in this article is tax or legal advice. Florida landlord-tenant statutes and IRS rules change, and individual leases and situations differ. Verify the current Florida Statutes (Chapter 83) and your specific lease with a Florida attorney, and the tax treatment with a CPA, before relying on this for a specific transaction.

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Quellen und weiterführende Literatur