Als Makler wird man ständig gefragt: „Wie steht der Markt?“ Um diese Frage fundiert zu beantworten, habe ich den Marktbericht für Eigentumswohnungen in Miami ins Leben gerufen.

Wie steht der Markt für Eigentumswohnungen in Miami aktuell?

Der Markt für Eigentumswohnungen in Miami-Dade ist ein Käufermarkt und das schon seit geraumer Zeit. Der mittlere Verkaufspreis (Median) im County lag im Juli 2026 bei 410.000 $ – ein Anstieg von rund 1 % gegenüber dem Vorjahr bei 1.007 abgeschlossenen Verkäufen. Mit 12.642 Eigentumswohnungen auf dem Markt entspricht das einem Angebotsüberhang von etwa 12,6 Monaten (Months of Supply). Ein Wert von über sechs Monaten gilt allgemein als Käufermarkt – und bei Eigentumswohnungen liegt er aktuell beim Doppelten. Der Verkauf dauerte im Schnitt 102 Tage, und die Abschlüsse erfolgten zu etwa 95,7 % des Angebotspreises.

Brickell und Downtown weisen mit 20,0 bzw. 22,1 Monaten Angebotsüberhang die schwächste Dynamik im County auf. In South Beach ist das Angebot mit 11,9 Monaten etwas knapper. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und überlegen, ob Sie jetzt verkaufen oder warten sollten, ist die Angebotsmenge entscheidender als der Median: Sie konkurrieren mit zahlreichen anderen Angeboten, und letztlich bestimmt die Preisgestaltung, ob sich eine Immobilie verkauft.

Submarket	Median sold	Sold	Active	Months of supply	List-to-sold	Avg DOM	6 mo	YoY
Brickell	$700,000	45	871	19.4	94.6%	138	+1.4%	+11.1%
Downtown Miami	$415,000	28	949	33.9	95.6%	172	-4.6%	-8.3%
South Beach	$432,000	63	935	14.8	95.3%	108	-30.7%	+16.8%
Coral Gables	$535,000	17	153	9.0	97.5%	38	-17.7%	+2.4%
Coconut Grove ^*	$2,032,000	4	34	8.5	97.9%	116	+65.1%	+83.9%
Miami-Dade County	$400,000	937	13,220	14.1	96.0%	102	-11.1%	0.0%

Closed sales through October 2026. Source: Miami MLS, compiled by Thomas Druck PA. Months of supply is active listings divided by the month's closed sales. Days on market is the average reported by the MLS.

* Fewer than 8 closed sales in the month. A median drawn from that few sales moves on individual transactions and should not be read as a market-wide trend.

Eigentumswohnungen vs. Häuser in Miami

Die Zahlen für Eigentumswohnungen werden erst im Vergleich zu Einfamilienhäusern aussagekräftig. Der Markt für Einfamilienhäuser in Miami-Dade stellt eine völlig andere Dynamik dar: rund 5,8 Monate Angebotsbestand gegenüber 12,6 bei Eigentumswohnungen, eine durchschnittliche Vermarktungsdauer von 68 Tagen im Vergleich zu 102 und ein Anstieg des Medianpreises um ca. 4 % im Jahresvergleich gegenüber nur 1 % bei Eigentumswohnungen. Dasselbe County, derselbe Monat – zwei völlig unterschiedliche Realitäten. Wer pauschal behauptet, „der Markt in Miami“ entwickle sich in eine bestimmte Richtung, differenziert nicht genau genug.

Submarket	Median sold	Sold	Active	Months of supply	List-to-sold	Avg DOM	6 mo	YoY
Condos
Miami-Dade County	$400,000	937	13,220	14.1	96.0%	102	-11.1%	0.0%
Single-family homes
Miami-Dade County	$707,000	797	5,471	6.9	97.2%	65	+5.6%	+4.7%

Warum die ehrliche Antwort „Es kommt darauf an“ lautet

Natürlich lautet die kurze und direkte Antwort: „Es kommt darauf an.“ Und das tut es tatsächlich immer. Immobilienmärkte sind nicht nur hochgradig lokal – die Situation in einem Gebäude kann sich fundamental von der des Nachbargebäudes unterscheiden –, sondern hängen auch maßgeblich vom jeweiligen Marktsegment ab. Kaufen Sie ein Einfamilienhaus? Eine Eigentumswohnung? Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage? Oder planen Sie zu verkaufen?

Warum betonen viele Makler stets, der Markt sei hervorragend? Wenn es Ihnen wie den meisten geht, halten Sie uns wahrscheinlich für typische Verkäufer, die Ihnen immer nur das erzählen, was Sie hören möchten.

Auf manche Kollegen mag das zutreffen, für uns alle gilt das jedoch keineswegs. Ich verlasse mich konsequent auf verlässliche Statistiken – oder schlicht auf Fakten.

Allerdings ist der Markt fast immer für irgendjemanden ideal: Befinden wir uns in einem Verkäufermarkt und Sie möchten verkaufen, werden Sie zustimmen, dass die Lage hervorragend ist. Ein Käufer hingegen, der im selben Marktumfeld eine Immobilie zu einem günstigen Preis sucht, wird das ganz anders beurteilen. In einem Käufermarkt verhält es sich genau umgekehrt. Sie verstehen das Prinzip.

So interpretieren Sie diese Zahlen

Ein wichtiger Hinweis: Die obigen Daten auf County-Ebene umfassen das GESAMTE Gebiet von Miami-Dade. Die Teilmärkte schlüsseln dies weiter auf, doch selbst ein Teilmarkt bildet lediglich den Durchschnitt sehr unterschiedlicher Immobilien ab. Wenn Sie fundiert beurteilen möchten, ob der aktuelle Zeitpunkt für Ihren Kauf oder Verkauf günstig ist, müssen Sie die Analyse weiter eingrenzen, als es jede Tabelle vermag: auf Ihre Postleitzahl, Ihre Nachbarschaft und letztlich Ihr konkretes Gebäude.

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So stellt sich das in der Praxis dar: Im Presidential, einem Gebäude aus dem Jahr 1970 am 401 Ocean Drive in Miami Beach, wurde Einheit 401 im April 2003 für 143.500 $ und im Juni 2024 für 380.000 $ verkauft. Nur wenige Straßen weiter, im Continuum South Tower am South Pointe Drive, wurde Einheit 1409 im Dezember 2002 vom Bauträger für 592.000 $ und im Januar 2025 für 5.900.000 $ veräußert. Beide Eigentümer erzielten erhebliche Gewinne. Doch während der mittlere Quadratfußpreis im Presidential in dieser Zeitspanne von ca. 297 $ auf ca. 705 $ stieg, kletterte er im Continuum von ca. 476 $ auf ca. 3.244 $. Dieselbe Gegend in Miami Beach – und eine Preisdifferenz, die anfangs beim 1,6-Fachen lag, beträgt nun fast das 4,6-Fache. Kein countyweiter Medianwert kann Ihnen verraten, welcher dieser beiden Fälle auf Ihre Immobilie zutrifft. (Verkaufsdaten basieren auf den Registern des Miami-Dade Property Appraiser, ausschließlich qualifizierte Verkäufe.)

Genau aus diesem Grund ist dieser Bericht nach Teilmärkten und Immobilientypen aufgeschlüsselt, anstatt lediglich einen einzelnen Durchschnittswert für das gesamte County auszuweisen.

Woher diese Zahlen stammen

Die Zahlen werden auf Basis des Miami MLS für die im jeweiligen Monat notierten Verkaufsabschlüsse ermittelt. Der Angebotsüberhang in Monaten (Months of Supply) ergibt sich aus den aktiven Angeboten dividiert durch die Verkäufe des Monats. Die Vermarktungsdauer (Days on Market) entspricht dem vom MLS ausgewiesenen Durchschnitt. Teilmärkte mit nur wenigen Verkaufsabschlüssen in einem Monat sind gesondert gekennzeichnet, da ein Median aus zwei oder drei Transaktionen stark durch Einzelfälle beeinflusst wird und nicht als verlässlicher Markttrend gedeutet werden sollte. Dieselben Datengrundlagen speisen auch das Dashboard auf stats.thomasdruckrealtor.com.

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