Milestone-Inspektion:
– Wie sich dies auf den Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami durch einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat auswirkt
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Miami besitzen und woanders wohnen – in Los Angeles, Chicago, Boston, Denver oder an einem beliebigen Ort außerhalb Floridas –, bringt das Gesetz über die Meilenstein-Inspektionen zusätzlich zu den rechtlichen Problemen auch ein Koordinationsproblem mit sich. Dem Gesetz selbst ist es egal, wo Sie wohnen. Bei der Umsetzung spielt dies jedoch eine Rolle. Sie können nicht einfach ins Büro Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft gehen und nach dem Bericht der Phase 1 fragen. Sie können sich nicht mit dem Ingenieur in der Lobby treffen. Sie können keine Unterlagen aus einem Ordner entnehmen, den Sie noch nie in der Hand hatten.
Dieser Artikel befasst sich mit den Aspekten, die sich aus der Entfernung ergeben: Wie Sie die benötigten Unterlagen aus einer Entfernung von 1.500 Meilen beschaffen, wie Sie den Zugang für Gutachter und Ingenieure über die Hausverwaltung koordinieren, wenn Sie nicht vor Ort sind, wie Sie entscheiden, welche der unvermeidlichen Reisen nach Florida tatsächlich notwendig sind, und wie Sie den Verkauf vorantreiben, wenn Ihr Gebäude während der Vermarktungsphase in Phase 2 eintritt. Die zugrunde liegenden rechtlichen Rahmenbedingungen – das Florida-Gesetz 553.899, SB 4-D, die Änderungen durch HB 1021 (2024) und HB 913 (2025) sowie die SIRS-Vorschriften – werden in den häufig gestellten Fragen zu den wichtigsten Meilensteinen ausführlich behandelt. Lesen Sie diese bitte zuerst, falls Sie dies noch nicht getan haben; dieser Artikel geht von diesen Rahmenbedingungen aus und konzentriert sich auf die Fernabwicklung.
Ein Datum, das Sie beim Lesen im Auge behalten sollten: Gebäude, die im Jahr 2026 ihr 30-jähriges Jubiläum erreichen, müssen die Meilenstein-Inspektion bis zum 31. Dezember 2026 absolvieren. Falls Ihr Gebäude zu dieser Gruppe gehört und Sie nicht in Miami wohnen, ist der untenstehende Zeitplan keine optionale Lektüre – er ist der Zeitplan, von dem der Erfolg oder Misserfolg Ihres Verkaufs abhängt.
Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)
Verkäufer aus anderen Bundesländern sind denselben Risiken hinsichtlich der Offenlegung von Meilensteinen und der Finanzierung ausgesetzt wie alle anderen auch, haben jedoch ein zusätzliches Problem: Sie müssen jede Dokumentenanforderung, den Zugang für Gutachter und die Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft aus der Ferne regeln. Die Gebäude, deren Verkauf am schnellsten voranschreitet, sind diejenigen, bei denen der Verkäufer bereits vor der Inserierung die vollständige Bauakte – Phase 1, gegebenenfalls Phase 2, SIRS, Protokolle des Verwaltungsrats, Rücklagen – zusammengestellt hat. Die Beschaffung dieser Unterlagen aus einem anderen Bundesstaat dauert in der Regel 7 bis 21 Tage und erfordert eine unterzeichnete Vollmacht an die Hausverwaltung. Für den Zugang von Gutachtern während der Due-Diligence-Prüfung durch den Käufer muss bereits vor Beginn der Besichtigungen ein Ansprechpartner in der Gebäudeverwaltung festgelegt sein. Die meisten Verkäufe durch abwesende Verkäufer aus anderen Bundesstaaten lassen sich mit nur einer oder gar keiner Reise nach Florida abwickeln, sofern die Unterlagen bereits im Voraus zusammengestellt wurden.
- Erforderliche Unterlagen vor der Listung: Meilensteinbericht der Phase 1, Phase 2 (sofern erstellt), SIRS-Bericht, Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate, aktueller Stand der Rücklagen, Rahmenversicherungsbrief sowie etwaige Nachweise zur Einhaltung der Bauvorschriften.
- Bearbeitungszeit für den Fernzugriff auf diese Unterlagen: 7–21 Tage ab Eingang eines unterzeichneten Vollmachtsschreibens des Eigentümers bei der Verwaltung.
- Zugang für Gutachter: wird über die Hausverwaltung koordiniert; erfordert die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und die Mitwirkung der Mieter, falls die Immobilie vermietet ist.
- Reiseplanung: Bei einem gut organisierten Vermarktungsprozess unternehmen die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten eine optionale Reise nach Florida zur Vorbereitung der Vermarktung und keine weitere zur Vertragsunterzeichnung (die über eine Fernbeglaubigung per Online-Notar abgewickelt wird).
- Der kostspielige Fehler: Erst vom Anwalt des Käufers von einem Befund der Phase 2 zu erfahren, anstatt dies bereits bei der Aktenauswertung vor der Listung selbst festzustellen.
Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollten: Die Unterlagen sind wichtiger als die Reise. Eine vollständige, vor der Inserierung erstellte Baudokumentation aus Kalifornien ist für den Verkauf wertvoller als ein Wochenendbesuch in Miami. Die Verkäufer, die den Verkauf termingerecht abschließen, sind diejenigen, die 50 bis 200 US-Dollar an Kopiergebühren der Eigentümergemeinschaft gezahlt und 10 Tage Geduld aufgebracht haben, um alle Unterlagen vorliegen zu haben, bevor sie die Immobilie auf den Markt brachten.
1. Inwiefern wirkt sich der Begriff „außerhalb des Bundeslandes“ auf den Ablauf der Meilenstein-Prüfung aus?
Die gesetzlichen Bestimmungen und die Verpflichtungen des Gebäudes ändern sich nicht. Die örtliche Bauaufsichtsbehörde fordert weiterhin dieselben Berichte an. Die Eigentümergemeinschaft muss weiterhin dieselbe Inspektion in Auftrag geben. Das Rahmenwerk für Phase 1, Phase 2 und SIRS gilt weiterhin.
Was sich ändert, ist die Frage, wer auf Seiten des Wohnungseigentümers die Koordination übernimmt. Für einen in Miami ansässigen Eigentümer kann das Einholen einer Kopie des Phase-1-Berichts bedeuten, dass er persönlich im Verwaltungsbüro vorbeigehen muss. Für einen in Boulder ansässigen Eigentümer bedeutet dies eine E-Mail-Korrespondenz, eine unterzeichnete Vollmacht, das Warten darauf, dass die Verwaltungsgesellschaft den Bericht einscannt und versendet, sowie gelegentlich eine kostenpflichtige Aktenanforderung über das Immobilienverwaltungsportal.
Konkret muss der Eigentümer, der außerhalb des Bundesstaates ansässig ist, diese Schritte aus der Ferne bewältigen:
- Anfragen nach HOA-Unterlagen – per E-Mail, mit unterschriebener Vollmacht und gegen eine Gebühr.
- Zugang für Gutachter und Ingenieure – wird über die Verwaltung und die Mieter koordiniert (oder Zugang zu leerstehenden Wohnungen).
- Zeitpunkt der Offenlegung – der Käufer verlangt Aktualisierungen in Echtzeit, und Sie haben keinen Einblick in den Kalender des Verwaltungsgremiums.
- Kosten der Reisen – jede Reise nach Florida kostet mindestens 800–1.500 US-Dollar zuzüglich Arbeitsausfall. Der richtige Ablauf minimiert diese Kosten.
- Koordination mit den Mietern – wenn die Wohnung vermietet ist, stehen der Mietvertrag, die Kündigungsfristen und die Kooperation der Mieter als Hindernisse zwischen Ihnen und dem Gebäude.
Keiner dieser Punkte ist schwerwiegend. Es handelt sich lediglich um Reibungsverluste. Diese Reibungsverluste verlängern den üblichen Zeitraum vor der Listung um 10 bis 20 Tage und erhöhen das Risiko, dass etwas schiefgeht, wenn niemand von Miami aus den Zeitplan koordiniert.
2. Wie kann ich die Berichte zu Phase 1, Phase 2 und SIRS aus anderen Bundesstaaten abrufen?
Drei Schritte in dieser Reihenfolge:
Schritt 1: Senden Sie eine schriftliche Vollmacht an Ihre HOA-Verwaltungsgesellschaft. Dabei handelt es sich um ein einseitiges Schreiben – die meisten Verwaltungsgesellschaften verfügen über eine eigene Vorlage –, mit dem Sie diese ermächtigen, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an Ihren Immobilienmakler und an bestimmte Dritte (Ihren Rechtsanwalt, Ihren Steuerberater, den Rechtsanwalt eines potenziellen Käufers) weiterzugeben. Ohne diese Vollmacht darf die Verwaltung die Unterlagen des Vorstands rechtlich gesehen an niemanden außer den Wohnungseigentümer weitergeben.
Schritt 2: Reichen Sie den Antrag auf Akteneinsicht ein. Gemäß § 718.111(12) des Gesetzes von Florida ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, offizielle Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen nach Eingang eines schriftlichen Antrags zur Verfügung zu stellen. Zu den Unterlagen gehören Jahresabschlüsse, Protokolle der Vorstandssitzungen, das SIRS, die Milestone-Inspektionsberichte, Versicherungsbescheinigungen und die meisten Verträge. Die Eigentümergemeinschaft kann angemessene Kopier- oder Scangebühren erheben – in der Regel 0,25 bis 1,00 US-Dollar pro Seite oder eine pauschale Verwaltungsgebühr von 50 bis 200 US-Dollar.
Schritt 3: Überprüfen Sie, was Sie tatsächlich erhalten haben. Einige Verwaltungsgesellschaften senden alles in einer einzigen ZIP-Datei. Andere versenden die Unterlagen über einen Zeitraum von einer Woche, je nachdem, wann die einzelnen Mitarbeiter sie abrufen. Die vollständige Bauunterlagenmappe sollte Folgendes enthalten:
- den Meilenstein-Prüfbericht der Phase 1 (beglaubigt durch einen in Florida zugelassenen Ingenieur oder Architekten)
- Bericht zur Phase 2 sowie alle damit verbundenen technischen Untersuchungen, sofern diese durch Phase 1 ausgelöst wurden
- SIRS-Bericht (Studie zur strukturellen Integritätsreserve, ebenfalls beglaubigt)
- Aktueller Stand des Rücklagenkontos und der aktuellste Rücklagenplan
- Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate (in denen Diskussionen über Umlagen stattfinden)
- Aktueller Jahreshaushalt
- Zusammenfassung der Rahmenversicherungspolice und etwaige offene Schadensfälle
- Stand aller offenen Verstöße gegen Bauvorschriften oder Bescheide über unsichere Zustände
- Status der 40-/50-Jahres-Rezertifizierung durch die Bauaufsichtsbehörde von Miami-Dade (unabhängig vom „Milestone“-Gesetz)
Sollte etwas aus dieser Liste fehlen oder als „noch nicht abgeschlossen“ gekennzeichnet sein, ist diese Lücke an sich bereits gegenüber einem Käufer offenzulegen und dürfte sich auf die Finanzierung auswirken.
Toms Standardverfahren sieht vor, dass diese Akte zwei bis drei Wochen vor der Veröffentlichung des Inserats abgerufen wird. Verkäufer, die diesen Schritt überspringen, erfahren von den Ergebnissen der Phase 2 auf dieselbe Weise wie der Anwalt des Käufers – nämlich während der Besichtigungsphase, wenn sich das Verhandlungsgewicht bereits auf die andere Seite des Verhandlungstisches verlagert hat.
Wenn Sie sich zunächst einen Überblick verschaffen möchten, ohne das Bauamt anzurufen, zeigt mein Status-Tracker für die Rezertifizierung an, ob Ihr Gebäude zertifiziert ist, sich im Antragsverfahren befindet, überfällig ist oder noch nicht zertifiziert werden muss – dies ist besonders hilfreich, wenn Sie all dies von einem anderen Bundesland aus regeln.
3. Wie funktioniert der Zugang für Inspektoren und Techniker, wenn ich nicht in der Stadt bin?
In den meisten Gebäuden ist eine vorherige Ankündigung erforderlich, wenn ein Gutachter, Ingenieur oder Bauunternehmer das Grundstück betritt. Die Vorschriften ergeben sich in der Regel aus der Wohnungseigentumsordnung und den Standardarbeitsanweisungen der Verwaltungsgesellschaft.
Typischer Ablauf des Zutritts:
- Fotograf und Innenausstatter auf Seiten des Verkäufers. Die Koordination erfolgt durch den Makler des Verkäufers. Bei den meisten Gebäuden sind eine Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden sowie eine Versicherungsbescheinigung des Anbieters erforderlich. Eine Anwesenheit des Eigentümers ist nicht erforderlich.
- Gutachter des Käufers im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung. Der Makler des Käufers vereinbart den Termin; die Hausverwaltung erteilt die Genehmigung; ist die Wohnung belegt (durch einen Mieter oder durch Sie selbst, wenn Sie vor Ort sind), erfolgt die Ankündigung gemäß dem Mietvertrag oder der Verfügbarkeit des Eigentümers. In den meisten Gebäuden in Miami muss der eingetragene Eigentümer der Wohnung dem Gutachter mittels einer schriftlichen Vollmacht oder einer E-Mail-Genehmigung Zutritt gewähren.
- Der für die Meilensteinprüfungen zuständige Ingenieur des Gebäudes (Phase 1 / Phase 2). Hierbei handelt es sich um den Auftragnehmer der Eigentümergemeinschaft, nicht um den des Wohnungseigentümers. Für den Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen ist keine Genehmigung des Wohnungseigentümers erforderlich. Sollte der Ingenieur für die Prüfungen der Phase 2 Zutritt zu einer bestimmten Wohnung benötigen – manchmal verlaufen Balkone oder Vorspannkabel durch die Wohnungswände –, muss der Wohnungseigentümer den Zutritt genehmigen; dies wird jedoch in der Regel über mehrere Tage hinweg für zahlreiche Wohnungen geplant.
- Gutachter des Kreditgebers des Käufers. Koordiniert durch den Kreditgeber des Käufers. Gleiche Zugangsregelung wie für den Sachverständigen.
Die Aufgabe des außerhalb des Bundesstaates ansässigen Eigentümers besteht darin, eine Ansprechperson in Miami zu benennen, die Entscheidungen über Besichtigungen in Echtzeit treffen kann – sei es der Makler, ein in Florida zugelassener Immobilienverwalter oder eine vertrauenswürdige Kontaktperson. Ohne eine solche Person wird jede Besichtigungsanfrage zu einer transatlantischen E-Mail-Kette, die den Verkauf um jeweils mehrere Tage verzögert.
Sollte Ihre Immobilie derzeit vermietet sein, gelten die Mietvertragsbedingungen sowie die in Florida geltenden Kündigungsfristen für Mieter. Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel, die angemessene Besichtigungen mit einer Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden erlaubt. Sollte Ihr Mietvertrag diese Klausel nicht enthalten – was bei Ferienwohnungen oder Kurzzeitmietverträgen häufig der Fall ist –, benötigen Sie möglicherweise einen schriftlichen Nachtrag, der vor der Inserierung unterzeichnet werden muss.
4. Was geschieht, wenn mein Gebäude während der Vermarktungsphase in Phase 2 übergeht?
Dies ist das Szenario, das Verkäufer aus anderen Bundesländern aufschreckt. Sie stellen Ihre Immobilie im März ins Internet, haben zwei Besichtigungstermine und ein Angebot in Aussicht, und am 15. April gibt der Verwaltungsrat die Ergebnisse der Phase 2 bekannt – 80.000 US-Dollar pro Wohneinheit für geplante Reparaturarbeiten an Fassade und Balkon, wobei eine Abstimmung über eine Sonderumlage in 30 Tagen ansteht.
Zwei Fragen, die schnell zu klären sind:
1. Ist die Umlage bereits beschlossen oder noch ausstehend? Eine beschlossene Umlage ist ein fester Dollarbetrag mit einem Zahlungsplan. Eine ausstehende Umlage ist eine geschätzte Spanne ohne endgültigen Beschluss. Die Offenlegungspflichten unterscheiden sich – ebenso wie die Reaktion der Käufer. Eine ausstehende Umlage ist schwieriger zu verhandeln, da niemand den endgültigen Betrag kennt; viele Käufer ziehen sich lieber zurück, anstatt das unbestimmte Risiko auf sich zu nehmen.
2. Ist die Prüfungsfrist im Vertrag des Käufers bereits abgelaufen? Falls nicht, kann der Käufer gemäß seiner Prüfungsklausel ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurücktreten. Ist die Prüfung zwar abgeschlossen, die Finanzierung jedoch noch offen, kann der Kreditgeber des Käufers die Finanzierung verweigern, da das Gebäude nun nicht mehr garantiefähig ist. Barzahler können neu verhandeln.
Die realistischen Optionen:
- Das Inserat vorübergehend aussetzen, die Festsetzung der Umlage durch Abstimmung auf einen festen Betrag festlegen und das Objekt anschließend mit offengelegter Umlage und angepasstem Preis erneut inserieren.
- Den bestehenden Vertrag mit einem Verkäuferguthaben für die prognostizierte Umlageneu verhandeln (in der Regel 50–100 % des Betrags pro Wohneinheit, je nach Verhandlungsspielraum).
- Den Verkauf zurückziehen, die Umlage selbst bezahlen und das Objekt später erneut inserieren – in der Regel das schlechteste Ergebnis für einen abwesenden Eigentümer, der aussteigen wollte.
Die Entscheidung muss in der Regel innerhalb von 7 bis 10 Tagen getroffen werden. Von Kalifornien oder New York aus bedeutet dies einen Videoanruf noch in derselben Woche, eine klare schriftliche Zusammenfassung der Optionen sowie die Erteilung einer Vollmacht an den Makler und einen Anwalt in Florida, um innerhalb festgelegter Rahmenbedingungen zu verhandeln. Verkäufer, die versuchen, dies in Echtzeit aus einer anderen Zeitzone heraus zu bewältigen, verlieren in der Regel das Geschäft.
Genau in diesem Szenario zahlt es sich um ein Zehnfaches aus, wenn man vor der Inserierung die vollständige Baugutachtenakte eingeholt hat. Verkäufer, die über ein einwandfreies Phase-1-Gutachten verfügen und bereits einen Zeitplan für die Genehmigungsverfahren erstellt haben, erleben weitaus weniger Überraschungen als Verkäufer, die ihr Objekt „blind“ inseriert haben.
5. Beispiel: Eigentümer einer Eigentumswohnung in Edgewater, Kalifornien, Phase 2, mitten in der Vermarktungsphase
Ein in Palo Alto ansässiger Eigentümer erbte im Jahr 2024 eine Eigentumswohnung in Edgewater von einem Elternteil und beschließt, diese im Jahr 2027 zu verkaufen. Das Gebäude wurde 1992 errichtet – zum Zeitpunkt der Inserierung ist es 35 Jahre alt und fällt in den Stichtagszeitraum zum 31. Dezember 2026.
Ablauf vor der Inserierung:
- Februar 2027: Der Eigentümer unterzeichnet die Vollmacht; der Makler reicht einen Antrag auf Einsicht in die Unterlagen bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft ein.
- 19. Februar: Die Verwaltung legt den Bericht zur Phase 1 vor (ausgestellt im Dezember 2026) – darin wird auf eine mögliche Verschlechterung des Betonbelags auf dem Balkon hingewiesen und die Durchführung von Phase 2 empfohlen. Die SIRS-Prüfung ist bereits abgeschlossen; die Rücklagen werden voraussichtlich für Arbeiten in Höhe von etwa 4 Mio. USD über einen Zeitraum von 8 Jahren benötigt. Aus den Protokollen des Verwaltungsrats geht hervor, dass Phase 2 in Auftrag gegeben wurde; der Ingenieursbericht wird für März erwartet.
- 25. Februar: Die Preisstrategie wird um 6 % nach unten korrigiert, um der Unsicherheit bezüglich Phase 2 Rechnung zu tragen. Das Offenlegungspaket wird unter Berücksichtigung aller bekannten Fakten erstellt.
- 5. März: Das Inserat wird veröffentlicht, wobei die anstehende Phase 2, die prognostizierten Arbeiten aus den Rücklagen sowie Hinweise auf das Risiko von Umlagezahlungen in der Offenlegungserklärung des Verkäufers vollständig offengelegt werden.
Zur Mitte der Angebotslaufzeit:
- 8. April: Bericht zur Phase 2 veröffentlicht. Ergebnisse: Umlage von 65.000 USD pro Wohneinheit für den Balkonumbau; Abstimmung für den 20. Mai angesetzt.
- 12. April: Zwei von drei aktiven Besichtigungen führen zu Kaufangeboten – beide liegen unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Das höchste Angebot beläuft sich auf 720.000 USD mit einem Verkäuferguthaben von 32.500 USD (die Hälfte der veranschlagten Umlage).
- 15. April: Der Eigentümer prüft die Angebote per Videokonferenz aus Kalifornien. Er bevollmächtigt einen Anwalt in Florida, ein Gegenangebot in Höhe von 740.000 USD mit einer Verkäufergutschrift von 25.000 USD abzugeben. Das Gegenangebot wird noch in derselben Woche angenommen.
- 12. Mai: Die Besichtigungsfrist endet; kleinere Mängel wurden behoben. Der Eigentümer reist einmalig nach Miami, um seine persönlichen Gegenstände aus der Wohnung zu entfernen.
- 18. Juni: Vertragsabschluss per Fernbeglaubigung. Der Eigentümer unterzeichnet von Palo Alto aus. Die Überweisung geht ein.
Ergebnis: Der Verkauf wurde 105 Tage nach der Anforderung der Unterlagen bis zur Überweisung abgeschlossen. Der Nettoerlös für den Verkäufer lag etwa 12.000 USD unter der Prognose vor Phase 2, jedoch deutlich über der Alternative, die gesamte Gebühr in Höhe von 65.000 USD zu zahlen und die Immobilie nach der Abstimmung erneut zum Verkauf anzubieten. Eine Reise nach Florida zur Abholung persönlicher Gegenstände (optional). Keine Reisen zur Besichtigung, zu Verhandlungen oder zum Vertragsabschluss.
Der Grund für den Erfolg: Die Baugutachten wurden bereits vor der Inserierung eingeholt, die Offenlegung war einwandfrei, und der Verkäufer verfügte über einen Ansprechpartner mit Sitz in Florida, der befugt war, innerhalb festgelegter Parameter trotz einer Zeitverschiebung von drei Stunden zu verhandeln.
6. Wie sieht es mit der Übergabe der HOA-Unterlagen an den Käufer aus, sobald der Vertrag geschlossen ist?
In Florida ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer innerhalb einer festgelegten Frist nach Vertragsabschluss die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, aktuelle Finanzunterlagen sowie eine Fragen-und-Antworten-Liste oder eine Estoppel-Erklärung zur Verfügung zu stellen. Bei den meisten Immobilienangeboten hat der Verkäufer ab Vertragsunterzeichnung drei Werktage Zeit, um diese Unterlagen zu übermitteln.
Für einen Verkäufer, der außerhalb des Bundesstaates ansässig ist, ist dies ein weiterer Punkt, an dem sich die vor der Listung durchgeführte Aktenauswertung auszahlt. Sind alle Unterlagen bereits in einem gemeinsamen Laufwerk organisiert, erfolgt die Übermittlung noch am selben Tag per E-Mail. Wenn Sie nach Vertragsabschluss erst von Grund auf neu beginnen, kann die 3-Tage-Frist versäumt werden – was dem Käufer das Recht auf Rücktritt einräumt.
Die HOA-Estoppel-Erklärung selbst – die formelle Bescheinigung der Verwaltung über aktuelle Beiträge, Umlagen und etwaige offene Angelegenheiten – wird separat vom Abwicklungsbeauftragten angefordert und dauert in der Regel 5–10 Werktage, zuzüglich einer Gebühr von 250–500 US-Dollar. Koordinieren Sie dies unmittelbar nach Vertragsannahme.
7. Hat die Etappenabnahme Auswirkungen auf die Finanzierung meines Käufers?
Ja, und die Auswirkungen haben seit 2022 stark zugenommen. Fannie Mae und Freddie Mac legen Zulassungskriterien für Eigentumswohnungen fest, die Gebäude erfüllen müssen, um für herkömmliche 30-jährige Hypotheken in Frage zu kommen. Gebäude mit ausstehenden Ergebnissen der Phase-2-Prüfung, aufgeschobenen erforderlichen Reparaturen oder chronisch unterfinanzierten Rücklagen können als „nicht garantierfähig“ eingestuft werden – was bedeutet, dass die meisten herkömmlichen Finanzierungsmöglichkeiten nicht in Frage kommen.
Für einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat wird dies zu einem Problem der Fernkoordination. Ein Käufer, dessen Finanzierung am Montag genehmigt wurde, kann am Freitag einen Anruf vom Kreditgeber erhalten, in dem die Finanzierung abgelehnt wird, nachdem die Prüfung der Eigentumswohnung durch den Kreditgeber die neuesten Protokolle der Eigentümerversammlung herangezogen hat. Sie befinden sich 1.500 Meilen entfernt und haben einen Käufer, der fragt, ob Sie eine Preissenkung akzeptieren, auf Barzahlung umsteigen oder das Angebot neu einstellen würden.
Was Sie beeinflussen können:
- Legen Sie den Zustand des Gebäudes von vornherein genau offen. Käufer, die bereits bei der Besichtigung über den Zustand des Gebäudes informiert sind, werden von ihrem Kreditgeber nicht überrumpelt.
- Orientieren Sie sich bei Gebäuden mit hohem Risiko an Barzahlern. Ein hochwertiger Barzahler mit einem Preisnachlass von 5 % ist in der Regel besser als ein finanzierter Käufer zum vollen Preis, der die Finanzierung nicht aufbringen kann.
- Halten Sie Ihre baulichen Unterlagen bereit. Die Fragebögen der Kreditgeber zu Eigentumswohnungen stellen dieselben Fragen in leicht unterschiedlichen Formaten. Verkäufer, die innerhalb von 24 Stunden Rücklagenstudien und Meilensteinberichte vorlegen können, geben dem Kreditgeber jede Chance, den Kredit zu genehmigen.
Sollte das Gebäude derzeit auf einer Ausschlussliste von Fannie/Freddie stehen, sollten Sie diese Information vor der Inserierung einholen – und nicht erst, nachdem der Kredit eines Käufers abgelehnt wurde.
8. Häufige Fehler
- Die Vermarktung ohne Einholung der Baugenehmigungsunterlagen. Eine Feststellung während der Besichtigungsphase untergräbt Ihre Verhandlungsposition. Holen Sie die Unterlagen 14 bis 21 Tage vor der Vermarktung ein.
- Es gibt keinen Ansprechpartner vor Ort in Miami. Jede Koordinierungsentscheidung wird zu einem transatlantischen E-Mail-Austausch. Bestimmen Sie den Makler oder einen in Florida zugelassenen Immobilienverwalter.
- Die Annahme, dass der Mieter bei Besichtigungen kooperieren wird. Überprüfen Sie den Mietvertrag vor der Inserierung. Viele Mietverträge für Kurzzeit- und Ferienvermietungen enthalten keine Klauseln zu Besichtigungen.
- Der Versuch, eine überraschende Änderung in Phase 2 während der Vermarktung in Echtzeit aus einer anderen Zeitzone heraus zu verhandeln. Delegieren Sie Befugnisse innerhalb schriftlich festgelegter Rahmenbedingungen, bevor die Überraschung eintritt.
- Die Estoppel-Verfügung der HOA wird übersprungen. Der Abwicklungsbeauftragte ordnet sie an, doch der Verkäufer sollte innerhalb von 5 Tagen nach Vertragsannahme bestätigen, dass sie angeordnet wurde.
- Reisen nach Florida als Standard anzusehen. Die meisten Verkäufe außerhalb des Bundesstaates lassen sich mit dem richtigen Ablauf in einer einzigen Reise des Eigentümers oder gar ohne Reise abwickeln.
Der Ablauf für Verkäufer aus anderen Bundesländern, die sich im Prüfungszeitraum befinden oder sich diesem nähern
- 30–45 Tage vor der Inserierung: Vollmacht des Eigentümers an die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Antrag auf Akteneinsicht gemäß FS 718.111(12) eingereicht.
- 14–21 Tage vor der Veröffentlichung des Inserats: Bauunterlagen eingegangen, geprüft und katalogisiert. Preisstrategie und Informationspaket erstellt.
- Von der Veröffentlichung bis zum Vertragsabschluss: Besichtigungen werden über einen Ansprechpartner in Miami koordiniert. Statusaktualisierungen werden dem Eigentümer in der von ihm bevorzugten Häufigkeit und Zeitzone übermittelt.
- Vom Vertragsabschluss bis zum Vertragsabschluss: Innerhalb von 5 Tagen wird eine Estoppel-Erklärung der HOA angefordert. Der Zugang für Inspektionen wird über die Verwaltung koordiniert. Alle während des Prozesses auftretenden baulichen Änderungen werden in Echtzeit gemeldet.
- Abschluss: Unterzeichnung der Dokumente per „Remote Online Notarization“ ( RON ) vom Standort des Eigentümers aus. Einzelheiten zur Vorgehensweise finden Sie in den RON-FAQ.
Wie sich dies in Toms „Net + Risk Review“ einfügt
Die kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“ für Verkäufer aus anderen Bundesländern umfasst die Prüfung der baulichen Unterlagen sowie die Meilensteinanalyse vor der Listung. Wir ermitteln den aktuellen Status des Gebäudes – Phase 1 / Phase 2 / SIRS / Rücklagen –, bevor Sie sich zur Listung verpflichten, und wir modellieren den Verkauf anhand von drei Preisstrategien, die auf dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes basieren. Für Verkäufer, die in Los Angeles, Chicago, New York oder an einem anderen Ort außerhalb Floridas wohnen, umfasst die Überprüfung auch die Reiseplanung: Welche Reisen nach Florida sind notwendig, welche sind optional und wie gehen Sie mit denjenigen um, die nicht erforderlich sind?
Haftungsausschluss: Der vorliegende Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Das Gesetz von Florida 553.899 und damit zusammenhängende Gesetze können sich ändern; die Durchsetzungsvorschriften in Miami-Dade unterliegen der lokalen Auslegung. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrer Hausverwaltung und einem in Florida zugelassenen Immobilienanwalt nach dem aktuellen Stand, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Hinweise stützen.
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