Häufig gestellte Fragen für Verkäufer · Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten

Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami von außerhalb des Bundesstaates: Ein Leitfaden für Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates

Sie sind nicht in den USA ansässig? Die internationale Version lautet: „So verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung in Miami von Deutschland aus“ –>

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami ist die Unterschrift des Eigentümers erforderlich, nicht jedoch dessen Anwesenheit. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Brickell, Edgewater oder Sunny Isles besitzen und in New York, Chicago, Denver oder Dallas leben, kann alles zwischen dem Entschluss „Ich möchte verkaufen“ und dem Eingang der Überweisung auf Ihrem Konto aus der Ferne abgewickelt werden – die Vorbereitung des Inserats, die Besichtigungen, die Gebäudedokumente, die Verhandlungen und der Vertragsabschluss selbst.

Das ist jedoch nicht das, was Verkäufer aus anderen Bundesstaaten ins Straucheln bringt. In der Praxis sind es vor allem zwei Dinge: die Hausunterlagen – die Meilenstein-Inspektion, die Rücklagenstudie und etwaige Sonderumlagen, die in den Protokollen des Verwaltungsbeirats vermerkt sind – sowie die steuerlichen Auswirkungen im Heimatstaat, wobei sich herausstellt, dass Floridas Null-Einkommensteuer nicht das bedeutet, was die meisten Eigentümer darunter verstehen. Dieses Leitfaden führt Sie durch den gesamten Prozess von Anfang bis Ende und verweist Sie auf detaillierte Informationen zu jedem einzelnen Schritt.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Miami vollständig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Besichtigungen und der Zugang erfolgen über Ihren Makler oder Immobilienverwalter, die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person entgehen Sie der FIRPTA-Quellensteuer vollständig – stattdessen unterzeichnen Sie beim Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind. Was Sie jedoch nicht umgehen können: Der Abwicklungsbeauftragte meldet den Verkauf auf dem Formular 1099-S an die IRS, und falls in Ihrem Heimatstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, wird der Gewinn dort besteuert. Rechnen Sie mit 60 bis 120 Tagen von der Inserierung bis zum Vertragsabschluss, und besorgen Sie sich vor der Inserierung die Inspektions- und Bewertungsunterlagen Ihres Gebäudes – diese Unterlagen beeinflussen Ihren Nettogewinn stärker als der Angebotspreis.

Der Fernverkaufsprozess – was dabei wirklich geschieht

Die Abläufe eines Fernverkaufs sind nichts Außergewöhnliches. Es handelt sich um denselben Vorgang wie bei einem Verkauf vor Ort, wobei drei Koordinationsprobleme bereits im Vorfeld gelöst werden:

Zugang. Jemand in Miami muss die Tür öffnen – für den Fotografen, für Besichtigungen, für den Gutachter und für den Sachverständigen des Käufers. Dies kann entweder über einen Schlüsselkasten oder den Hausmeister des Gebäudes erfolgen, wobei Ihr Makler als Ansprechpartner vor Ort fungiert. Wird die Wohnung professionell verwaltet, übergibt Ihr Hausverwalter die Schlüssel und die Zugangsdaten für die Versorgungsanschlüsse einmalig, und die Vermarktung läuft von da an weiter.

Belegungsstatus. Bei einer leerstehenden Wohnung müssen die Versorgungsanschlüsse für Besichtigungen eingeschaltet bleiben, und es muss eine Versicherungspolice vorliegen, die den Leerstand während der Angebotsdauer tatsächlich abdeckt – prüfen Sie dies vor der Veröffentlichung des Angebots, nicht erst nach einer abgelehnten Schadensforderung. Für eine vermietete Wohnung gilt der Mietvertrag: Die meisten Wohnraummietverträge in Florida sehen eine Vorankündigungsfrist von 24 bis 48 Stunden für Besichtigungen vor, und manche Kurzzeitmietverträge enthalten überhaupt keine Klausel zu Besichtigungen. Lesen Sie den Mietvertrag, bevor Sie die Immobilie inserieren. Wenn Besichtigungen nicht zulässig sind, müssen Sie entweder einen Nachtrag mit dem Mieter aushandeln oder die Laufzeit abwarten.

Entscheidungen aus der Ferne. Angebote, Gegenangebote und Verhandlungen über die Besichtigung werden ausschließlich per Telefon, E-Mail und elektronischer Signatur abgewickelt. Die praktische Lösung für die Probleme mit Zeitzonen und Terminverfügbarkeit besteht darin, Ihre Rahmenbedingungen schriftlich festzulegen – Ihren Mindestpreis, Ihr maximales Zugeständnis bei Reparaturkosten, Ihre Ausstiegskriterien –, damit Ihr Makler innerhalb dieser Grenzen handeln kann, ohne Sie wegen jeder Kleinigkeit wecken zu müssen.

Dafür müssen Sie nicht in Miami sein. Was Sie benötigen, ist ein Agent, der diese spezielle Strategie bereits so oft umgesetzt hat, dass die Koordination eher Routine ist als Improvisation.

Kein FIRPTA – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Falls Sie bereits etwas über abwesende Verkäufer in Miami gelesen haben, sind Sie wahrscheinlich auf FIRPTA gestoßen – die 15-prozentige Quellensteuer, die ausländische Verkäufer beim Vertragsabschluss belastet. Hier ist die gute Nachricht: FIRPTA gilt nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen. Als US-Bürger oder Ausländer mit Wohnsitz in den USA unterzeichnen Sie beim Vertragsabschluss eine kurze eidesstattliche Erklärung – die „Non-Foreign Certification“ – mit Ihrem Namen, Ihrer Steueridentifikationsnummer und Ihrer Adresse, die unter Strafe des Meineids unterzeichnet wird und in der Regel bei der Titelgesellschaft hinterlegt wird. Von Ihrem Verkaufserlös wird kein Quellensteuerabzug vorgenommen.

Was stattdessen geschieht, verläuft unauffälliger, ist aber ebenso sicher: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S beim IRS ein und gibt dabei den Bruttoverkaufspreis an. Sie erhalten eine Kopie. Der IRS gleicht diese im folgenden Frühjahr mit Ihrer Steuererklärung ab, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit dem IRS von dem Verkauf. Die vollständigen Abläufe – was das Formular über Ihre Steuerlast aussagt und was nicht, und wie Sie die Abwicklung so gestalten, dass Ihr Steuerberater im April klare Zahlen vorfindet – finden Sie im Leitfaden zur 1099-S und zur steuerlichen Abstimmung mit Ihrem Heimatstaat. Die steuerlichen Berechnungen selbst – Bundessteuersätze, Section 121, Abschreibungsrückforderung – finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen für Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates.

Fernunterzeichnung und Vertragsabschluss – RON, und wann Sie jemals eine Vollmacht benötigen würden

Die Vertragsabwicklung ist der Teil, der Verkäufern die größten Sorgen bereitet – und zugleich der Teil, der am einfachsten zu bewältigen ist. Immobilienverkäufe in Florida werden mittels „Remote Online Notarization“ abgewickelt: Dabei handelt es sich um eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein bevollmächtigter Online-Notar Ihre Identität überprüft und beobachtet, wie Sie die Urkunde und die Vertragsunterlagen elektronisch unterzeichnen – und zwar von zu Hause aus, unabhängig davon, in welchem Bundesstaat Sie sich befinden. Kein Flug, kein Versand von Originaldokumenten per Post, keine Übertragung Ihrer Unterschriftsbefugnis an eine andere Person.

Die praktischen Aspekte – warum sich der Notar häufig in Virginia aufhält, welche Ausweisdokumente Sie benötigen, was geschieht, wenn der Schritt der wissensbasierten Authentifizierung fehlschlägt, und wie Sie Termine über verschiedene Zeitzonen hinweg vereinbaren können – werden im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten behandelt.

Ein Wort zur Vollmacht, da ältere Leitfäden diese immer noch als Standard behandeln: Für US-Verkäufer gilt dies nicht mehr. RON hat sie abgelöst. Eine Vollmacht bleibt die Ausweichlösung für echte Ausnahmefälle – wiederholte Fehlschläge bei der Identitätsprüfung, ein Verkäufer, der überhaupt keine Videositzung durchführen kann – und selbst dann wird in der Regel zunächst versucht, die Vollmacht per Post durch einen mobilen Notar zu erledigen.

Was Verkäufer aus anderen Bundesländern tatsächlich unter dem Strich verdienen

Die meisten Verkäufer verstehen unter dem Nettoerlös den Listenpreis abzüglich der üblichen Abschlusskosten. Für eine Eigentumswohnung in Miami im Jahr 2026 ist dies jedoch das falsche Denkmodell. Der Faktor, der Ihren Nettoerlös tatsächlich beeinflusst, ist die Gebäudeverwaltung: Eine anstehende Sonderumlage wirkt sich stärker auf Ihr Ergebnis aus als jede Verhandlung über den Listenpreis, da der Käufer diese entweder im Preis einkalkuliert, eine Gutschrift verlangt oder vom Kauf zurücktritt. Wie Sie eine Sonderumlage vor der Inserierung auf drei verschiedene Arten einkalkulieren – und wie Sie eine Abstimmung während der Vermarktungsphase verhandeln, ohne den Käufer zu verlieren –, ist Gegenstand des Leitfadens zu Sonderumlagen für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten.

Es gibt zudem einen Effekt auf der Käuferseite, von dem die meisten Verkäufer noch nie etwas gehört haben: In Florida wird der Schätzwert einer Eigentumswohnung im Jahr nach einer Übertragung, bei der es sich nicht um eine „Homestead“-Übertragung handelt, an den Marktwert angepasst. Die erste vollständige Grundsteuerrechnung Ihres Käufers basiert auf dem Betrag, den er an Sie gezahlt hat – in der Regel deutlich mehr, als Sie selbst gezahlt haben. Erfahrene Käufer wissen dies und berücksichtigen es in ihrem Angebot; dies beeinflusst die Verhandlungspsychologie, auch wenn es sich nicht um Ihre Steuer handelt. Das vollständige Bild – die Neufestsetzung, die anteilige Berechnung bei Vertragsabschluss und der Grund, warum Ihre Rechnung bereits höher war als die Ihres Nachbarn mit „Homestead“-Status – finden Sie im Leitfaden zum Verlust des „Homestead“-Status und zur Neubewertung.

Die ehrliche Antwort auf die Frage „Was bleibt mir unter dem Strich?“ ist daher kein Prozentsatz. Sie lautet: Auszahlung und anteilige Berechnungen sind reine Rechenaufgabe, Steuern sind das Fachgebiet Ihres Steuerberaters, und die Bauakte ist die Variable – holen Sie diese also zuerst ein und erstellen Sie ein Modell, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen.

Die Bauakte aus 1.000 Meilen Entfernung – Milestone, SIRS, Gutachten

Das nach dem Vorfall in Surfside, Florida, erlassene Gesetz hat das Gebäude – und nicht die einzelne Wohnung – zum Mittelpunkt jeder Transaktion mit Eigentumswohnungen in Miami gemacht. Bevor Sie eine Immobilie inserieren, sollten Sie sich die Meilenstein-Inspektionsberichte (Phase 1 und, falls erforderlich, Phase 2), die Studie zur Rücklage für die bauliche Integrität, den aktuellen Stand der Rücklagen, die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate sowie den Haushaltsplan beschaffen. All dies kann aus der Ferne angefordert werden: mittels eines schriftlichen Antrags auf Akteneinsicht an die Verwaltungsgesellschaft gemäß § 718.111(12) des Gesetzes von Florida, auf den die Eigentümergemeinschaft innerhalb von 10 Werktagen antworten muss.

Was Sie anfordern sollten, wie Sie die Rückmeldung interpretieren und wie Sie vorgehen, wenn ein Befund der Phase 2 oder eine Abstimmung über eine Sonderabgabe mitten in der Vermarktungsphase erfolgt – die ausführlichen Erläuterungen finden Sie im Leitfaden für Meilensteinprüfungen für Verkäufer aus anderen Bundesländern sowie im Leitfaden für Sonderabgaben. Die Kurzfassung: Verkäufer, die die Unterlagen 14 bis 21 Tage vor der Veröffentlichung des Angebots anfordern, behalten die Kontrolle über den Zeitplan; Verkäufer, die zulassen, dass der Kreditgeber des Käufers die Unterlagen erst während der Vertragslaufzeit entdeckt, tun dies nicht.

Das Zusammenspiel mit den Steuern des Heimatbundesstaates

Hier ist der Punkt, den niemand Verkäufern mit Wohnsitz außerhalb Floridas erklärt: Die fehlende Einkommensteuer in Florida bedeutet nicht, dass Ihr Gewinn steuerfrei ist. Wenn Sie in einem Bundesstaat mit Einkommensteuer leben – New York, Kalifornien, New Jersey, Illinois und die meisten anderen –, besteuert Ihr Bundesstaat die Einkünfte seiner Einwohner weltweit, und dazu gehört auch der Gewinn aus einer Eigentumswohnung in Florida. Es gibt keine Anrechnung, da eine Anrechnung eine Steuer in Florida voraussetzt, gegen die sie verrechnet werden könnte, und eine solche gibt es nicht. Die Steuer des Heimatbundesstaates kommt zusätzlich zur Kapitalertragsteuer des Bundes hinzu.

Wenn Sie in einem Bundesstaat ohne Einkommensteuer wohnen – also in Texas, Tennessee, Nevada oder sogar in Florida selbst, wenn auch nur für einen Teil des Jahres –, entfällt die staatliche Steuerebene, und die Kapitalertragsteuer des Bundesstaates Washington gilt nicht für Immobilien. Zwei weitere Aspekte auf Bundesebene: Die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz gemäß Section 121 gilt nur, wenn die Eigentumswohnung in den letzten fünf Jahren zwei Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz war – eine Nutzungsprüfung, die die meisten Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, nicht bestehen – und wenn Sie die Wohnung jemals vermietet haben, greift beim Verkauf die Abschreibungsrückforderung, unabhängig davon, ob Sie die Abschreibung geltend gemacht haben oder nicht.

All dies fällt in den Zuständigkeitsbereich eines Wirtschaftsprüfers, und der richtige Zeitpunkt, Ihren Wirtschaftsprüfer einzubeziehen, ist vor der Börsennotierung, nicht nach dem Abschluss – hohe Gewinne bedeuten in der Regel Vorauszahlungen im Quartal des Verkaufs. Die vollständigen Berechnungen – Steuersätze, Steuerklassen, Rückforderung sowie ein Beispiel – finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen, und die Meldepflichten sind im Leitfaden zum Formular 1099-S beschrieben.

Wie Thomas Druck PA den Versandhandel abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und anderen Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Der oben beschriebene Arbeitsablauf ist keine abstrakte Darstellung einer Serviceseite; so läuft jedes einzelne dieser Angebote ab: Die Gebäudeakte wird vor der Listung abgerufen, die Logistik für Zugang und Besichtigungen wird einmalig festgelegt, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, und der RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender terminiert.

In dieser Nische ist die Einhaltung des Tätigkeitsbereichs entscheidend: Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die in diesem Artikel angesprochenen steuerlichen Fragen – Ihre Steuererklärung im Heimatbundesstaat, Section 121, Rückforderung – gehören in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters. Was ich beziffern kann, ist die Immobilienakte auf US-Seite: Preisgestaltung, Verkaufskosten, Meilensteine und Bewertungsrisiken sowie der Ablauf des Fernprozesses für Ihre konkrete Immobilie. Das ist die „Net + Risk Review“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Miami von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Florida reisen zu müssen?

Ja. Der gesamte Transaktionsablauf – Vorbereitung der Immobilienanzeige, Fotoshooting, Besichtigungen, Verhandlungen und Vertragsabschluss – kann aus der Ferne abgewickelt werden. Der Zugang erfolgt über einen Schlüsselkasten oder Ihren Immobilienverwalter, Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngestützten Online-Beglaubigung durch eine Notariatsstelle in Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer, die nicht in Florida ansässig sind, betreten Florida zwischen der Veröffentlichung der Anzeige und dem Vertragsabschluss überhaupt nicht.

Gilt die FIRPTA-Quellensteuer für mich als US-Staatsbürger oder in den USA ansässige Person?

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine „Non-Foreign Certification“ – eine kurze eidesstattliche Erklärung mit Ihrem Namen, Ihrer Steueridentifikationsnummer und Ihrer Anschrift, die unter Strafe des Meineids unterzeichnet und von der Titelgesellschaft aufbewahrt wird. Von Ihrem Verkaufserlös wird keine Quellensteuer einbehalten. Der Verkauf wird dennoch dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch mit dem IRS darüber informiert.

Wer kümmert sich um Besichtigungen und den Zugang, wenn ich in einem anderen Bundesland wohne?

Ihr Makler koordiniert den Zugang über einen Schlüsselkasten oder den Hausmeister, beaufsichtigt die Besichtigungen und fungiert vor Ort als Ansprechpartner für Gutachter und Sachverständige. Ist die Wohnung vermietet, regeln die Kündigungsfristen im Mietvertrag die Fristen für Besichtigungen – in der Regel ist eine schriftliche Ankündigung von 24 bis 48 Stunden erforderlich. Sollte die Immobilie leer stehen, lassen Sie bitte die Versorgungsanschlüsse eingeschaltet und vergewissern Sie sich, dass Ihre Versicherung den Versicherungsschutz für eine leer stehende Immobilie während der Vermarktungsphase gewährleistet.

Muss ich jemandem eine Vollmacht erteilen, um meine Eigentumswohnung in Miami aus der Ferne zu verkaufen?

In der Regel nicht. Die ferngesteuerte Online-Beurkundung hat die Vollmacht als Standardverfahren für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten abgelöst – Sie unterzeichnen alles selbst in einer 30- bis 60-minütigen Videositzung mit einem zugelassenen Online-Notar. Eine Vollmacht dient weiterhin als Ausweichlösung für Ausnahmefälle wie wiederholte Fehlschläge bei der Identitätsprüfung, wobei zuvor in der Regel versucht wird, einen mobilen Notar per Post zu beauftragen.

Wird mein Heimatstaat den Gewinn besteuern, obwohl es in Florida keine Einkommensteuer gibt?

Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, ist die Antwort mit ziemlicher Sicherheit „Ja“. Die Bundesstaaten besteuern das weltweite Einkommen ihrer Einwohner, einschließlich Kapitalerträge aus Immobilien in Florida, und es gibt keine Anrechnung, da Florida selbst keine Steuern erhebt. Einwohner von Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee sind von der staatlichen Besteuerung gänzlich befreit. Die Kapitalertragsteuer des Bundes fällt in jedem Fall an. Lassen Sie die Zahlen gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durchrechnen, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten – nicht erst nach dem Vertragsabschluss.

Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami aus der Ferne von der Inserierung bis zum Vertragsabschluss?

Rechnen Sie in einem normalen Markt mit 60 bis 120 Tagen von der Inserierung bis zum Vertragsabschluss, vorausgesetzt, die Gebäudeakte ist einwandfrei. In unserem Statistik-Dashboard können Sie den aktuellen durchschnittlichen Zeitrahmen von der Inserierung bis zum Vertragsabschluss einsehen. Das größte Risiko für den Zeitplan ist nicht die Entfernung – es ist das Gebäude. Eine anstehende Abstimmung über Sonderumlagen oder ein ungelöster Befund bei einer Meilenstein-Inspektion kann einen Vertrag mitten in der Vertragslaufzeit zum Stillstand bringen. Fordern Sie die Gebäudeunterlagen 14 bis 21 Tage vor der Inserierung an, und der größte Teil dieses Risikos entfällt.

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Gebäudealter, Meilenstein-Status, Risiko durch Sonderumlagen, Verkaufskosten und wie ein Verkauf ohne persönliche Anreise aussieht – alles für Ihre konkrete Wohnung berechnet, bevor Sie diese inserieren. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer: Bei Fragen zu Steuern in Ihrem Heimatstaat und zu Section 121 wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater; die Analyse liefert Ihnen klare Informationen, die Sie ihm vorlegen können.

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