Umzug von New York nach Miami
Für Käufer aus New York City und dem Dreistaatengebiet, die ihren Haushalt, ihren Arbeitsplatz oder einfach nur den Winter hierher verlegen möchten. Abwicklung des Fernkaufabschlusses, Erläuterung des Risikos einer Wohnsitzprüfung sowie Auswahl einer Eigentumswohnung, die genau auf Ihre tatsächliche Nutzungsplanung abgestimmt ist.
Ein Käufer aus New York, der nach Miami umzieht, trifft nicht nur eine Immobilienentscheidung – er trifft gleich drei auf einmal: Welche Immobilie in Miami soll er kaufen, wie passt der Kauf in den Prüfungszeitraum für den Wohnsitz im Staat New York, und wie lässt sich der Zeitplan mit den Immobilien vereinbaren, die er noch in Manhattan, Brooklyn oder Westchester besitzt (oder mietet)? Die meisten Ratgeber zum Umzug von NYC nach Miami beantworten die erste Frage, gehen kurz auf die zweite ein und lassen die dritte gänzlich außer Acht.
Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – also mit Käufern, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in der Nähe der Immobilie in Miami wohnen. Dies entspricht dem typischen New Yorker Profil: Fachkräfte aus den Bereichen Hedgefonds, Anwaltskanzleien, Finanzen oder Medien, die zunächst eine Immobilie in Miami erwerben, anschließend ihren Haushalt dorthin verlegen und den Wohnsitz schrittweise auf Vollzeit umstellen – und zwar nach einem Zeitplan, der einer Überprüfung durch einen Prüfer des Staates New York standhalten muss, der zwei Jahre später ihre EZ-Pass-Daten auswertet. Dieser Leitfaden behandelt alles, was dieser Käufer berücksichtigen sollte – Unterschiede in der Abwicklungspraxis, die Ablaufformen der Prüfung auf Seiten des Immobilienbesitzers, die Auswahl des Gebäudes für den Übergang vom „Snowbird“ zum Dauerbewohner sowie den Ablauf der Fernabwicklung.
Was „der Umzug von New York nach Miami“ tatsächlich bedeutet
- „Umzug“ kann für einen Käufer aus New York drei verschiedene Bedeutungen haben: (a) den Kauf einer Immobilie in Miami zur Teilzeitnutzung unter Beibehaltung des Wohnsitzes in New York, (b) den Kauf einer Immobilie in Miami UND die Verlegung des Wohnsitzes im selben Kalenderjahr, (c) den Kauf einer Immobilie in Miami als Vorbereitung auf einen künftigen Wohnsitz (derzeit als „Snowbird“, in 2–3 Jahren als Vollzeitwohnsitz). Jede dieser Optionen ist mit unterschiedlichen Anforderungen an die Immobilie, unterschiedlichem Zeitdruck und unterschiedlichen Auswirkungen auf die Nachweispflicht im Falle einer Prüfung durch den Staat New York verbunden.
- Dieser Unterschied ist von Bedeutung, da die Immobilie, die Sie erwerben sollten, nicht in jedem Fall dieselbe ist. Ein Käufer einer Teilzeit-Zweitwohnung kann strengere Vermietungsvorschriften und höhere Gemeinschaftsgebühren pro Quadratfuß in Kauf nehmen. Wer seinen Wohnsitz noch im selben Jahr verlegt, benötigt eine Immobilie, die bei einer Prüfung den „Eindruckstest“, ob sie „wie ein Hauptwohnsitz aussieht und sich so anfühlt“, besteht. Wer seinen Wohnsitz erst später verlegen möchte, benötigt Flexibilität – kurzfristige Vermietung während der „Snowbird“-Phase sollte erlaubt sein, und die Immobilie muss bei der Umnutzung als Hauptwohnsitz bereit sein.
Die 5 Dinge, die ein Käufer in New York einplanen sollte
- Das Prüfungszeitfenster für den Wohnsitz in New York State und New York City. Der Staat New York unterhält eine spezielle Prüfungsgruppe für Nichtansässige, die sich auf Steuerzahler mit hohem Einkommen konzentriert, die Florida als Wohnsitz angeben. Diese Gruppe prüft die letzten drei Jahre ab dem Jahr, in dem Sie die Änderung geltend machen. Planen Sie den Kauf in Miami so, dass er diese Prüfung unterstützt, und nicht nur, um den Umzug abzuschließen – im Abschnitt über grenzüberschreitende Abläufe weiter unten erfahren Sie, wie die Immobilie in diesen Zusammenhang passt.
- Der Wandel in der Abschlusskultur. Florida ist ein Bundesstaat, in dem der Vertragsabschluss über eine Titelversicherungsgesellschaft erfolgt. Es ist kein Anwalt erforderlich, kein Gespräch vor dem Vorstand, keine Unterlagen für den Vorstand und keine Frist von 60 bis 90 Tagen. Die meisten Käufer aus New York unterschätzen, wie schnell es in Florida vorangehen kann, und überschätzen, wie viel Betreuung der Vertragsabschluss erfordert. Barabwicklung: 30 bis 45 Tage. Finanzierung: 45 bis 75 Tage.
- Berechnung der HOA-Gebühren im Vergleich zu den Unterhaltskosten einer Genossenschaftswohnung. Die Unterhaltskosten für eine Genossenschaftswohnung in New York decken das Gebäudepersonal, die Grundsteuer und den Schuldendienst für die zugrunde liegende Hypothek ab. Die HOA-Gebühren für Eigentumswohnungen in Miami decken lediglich das Gebäudepersonal und die Rücklagen ab – die Grundsteuer wird separat in Rechnung gestellt, und es besteht keine zugrunde liegende Hypothek, für die ein Schuldendienst zu leisten ist. Käufer in New York sehen oft „1.500 $/Monat HOA“ und gehen davon aus, dass darin die Steuer enthalten ist. Dies ist nicht der Fall. Rechnen Sie zusätzlich etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises jährlich für die Grundsteuer in Miami-Dade hinzu.
- Milestone-Inspektionen und Florida SB 4-D. In Florida sind bauliche Inspektionen für Gebäude vorgeschrieben, die älter als 30 Jahre sind. Käufer aus New York, die sich für ältere Art-Déco-Gebäude in South Beach oder Immobilien aus den 1970er Jahren in Brickell interessieren, können in ein Gebäude einziehen, für das gerade eine Sonderumlage erhoben wird, ohne dies zu wissen. Fordern Sie den Milestone-Bericht vor der Abgabe eines Angebots an, nicht erst danach.
- Der Fernabschluss ist die Regel, nicht die Ausnahme. Käufer aus New York können den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami abschließen, ohne dorthin fliegen zu müssen. In Florida ist die Fernnotarisierung (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Anwalt deckt alle Fälle ab, die nicht durch die RON abgedeckt sind. Siehe „Fernbeglaubigung für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten “ – dieselben RON-Abläufe, nur auf die Käuferseite übertragen.
So arbeitet Thomas Druck PA mit Käufern aus New York zusammen
- Erstgespräch. 30 Minuten, unverbindlich. Wir ermitteln die Zielviertel, das Budget und – ganz entscheidend – ob Sie in die Kategorie „Teilzeit“, „Umzug noch im selben Jahr“ oder „zukünftiger Umstieg“ fallen. Die jeweilige Kategorie bestimmt die Auswahlliste der Gebäude.
- Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor Sie nach Miami fliegen: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten (einschließlich der Grundsteuer, die Käufer aus New York häufig übersehen), der Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft, des Status der Meilensteine für jedes Gebäude auf Ihrer Auswahlliste sowie des Profils der Vermietungsvorschriften im Hinblick auf Ihren Plan.
- Auswahl der Gebäude und Besichtigungen. Persönliche Besichtigungen in Miami, wenn Sie vor Ort sein können; Live-Video-Begehungen, wenn dies nicht möglich ist. Beide Vorgehensweisen führen zu derselben Auswahlliste und denselben Notizen – dies ist der Arbeitsablauf für Fernkäufer, den Tom seit 2006 anwendet.
- Angebot und Vertrag. Zeile für Zeile durchgeführte Vertragsprüfung. Wenn Sie möchten, dass Ihr New Yorker Immobilienanwalt den Vertrag mitprüft, wird dieser im Rahmen des Standard-Workflows an ihn weitergeleitet – in Florida ist die Einbeziehung eines Anwalts nicht vorgeschrieben, doch viele Käufer aus New York ziehen einen hinzu, und der Workflow ist auf beide Vorgehensweisen ausgelegt.
- Koordination des Vertragsabschlusses. Koordination mit der Eigentumsversicherungsgesellschaft, dem Treuhandkonto, dem Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt) und der Überweisung – alles wird bei Bedarf aus der Ferne abgewickelt. Die RON- und POA-Unterlagen decken Käufer ab, die Manhattan während der Woche des Vertragsabschlusses nicht verlassen können.
Die praktischen Aspekte des Umzugs von New York nach Florida (die wirklich schwierigen Teile)
Wohnsitz vs. gesetzlicher Wohnort – die Zwei-Kriterien-Regel
Der Staat New York wendet ein System mit zwei Kriterien zur Feststellung des Wohnsitzes an. Sie sind zur Zahlung der Einkommensteuer in New York verpflichtet, wenn ENTWEDER (a) Ihr Wohnsitz in New York liegt – Ihr „ständiger Wohnsitz“ – ODER (b) Sie eine Wohnung in New York unterhalten UND sich während des Kalenderjahres mindestens 183 Tage in New York aufhalten. Der Kauf einer Immobilie in Miami allein führt nicht zu einer Änderung Ihres Wohnsitzes. Um Ihren Wohnsitz zu verlegen, müssen Sie anhand von Unterlagen nachweisen, dass sich Ihr Lebensschwerpunkt verlagert hat: Führerschein, Wählerregistrierung, Hausarzt, Religionszugehörigkeit, Wohnort der Familie, Geschäftsunterlagen und ja, auch der Standort der wertvolleren Immobilie. Der Kauf in Miami gilt als Nachweis für den Umzug; wie die Immobilie eingerichtet und genutzt wird, entscheidet darüber, ob er berücksichtigt wird.
Die 183-Tage-Regelung
New York zählt jeden angefangenen Tag in NY als vollen Tag für die 183-Tage-Prüfung. EZ-Pass-Aufzeichnungen, Geolokalisierungsdaten von Kreditkarten, Mobilfunkmastenprotokolle und Bordkarten werden bei Wohnsitzprüfungen routinemäßig angefordert. Praktischer Tipp: Führen Sie ab dem ersten Tag des Jahres, in dem Sie die Änderung geltend machen, einen täglichen Kalender. Käufer in New York, die die 183-Tage-Regel als vage Richtlinie betrachten, werden überführt; Käufer, die sie als Dokumentationsaufgabe betrachten, bestehen die Prüfung. Immobilien sind der sichtbare Vermögenswert, der die Prüfung auslöst; der Kalender ist das, was den Ausschlag gibt.
Abschluss einer Genossenschaftswohnung in New York im Vergleich zum Abschluss einer Eigentumswohnung in Florida
Käufer von Genossenschaftswohnungen in New York erwarten: Unterlagen für den Vorstand, Offenlegung der Finanzdaten gegenüber dem Genossenschaftsvorstand, Vorstellungsgespräch vor dem Vorstand, einen Anwalt für den Käufer, einen Anwalt für den Verkäufer, einen Anwalt für die Bank, einen Zeitrahmen von 60 bis 90 Tagen sowie die Hypothekeneintragungssteuer. Käufer von Eigentumswohnungen in Florida erhalten: Antrag bei der Eigentümergemeinschaft (in den meisten Gebäuden kein Vorstellungsgespräch vor dem Vorstand, oft lediglich eine Gebühr sowie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft), die Titelgesellschaft wickelt den Vertragsabschluss ab, Anwälte sind auf beiden Seiten optional, ein Zeitrahmen von 30 bis 45 Tagen bei Barzahlung, keine Hypothekeneintragungssteuer auf den Darlehensbetrag. Die erste Reaktion eines Käufers aus New York lautet in der Regel: „Das kann doch nicht stimmen.“ Es stimmt jedoch – die Reibungslosigkeit ist ein Merkmal, kein fehlender Schritt.
Fernschließung von Manhattan aus
Käufer, die zum Vertragsabschluss nicht vor Ort sein können, haben zwei aufeinander aufbauende Optionen.
(1) Fernbeglaubigung per Video (Remote Online Notarization, RON) – In Florida ist es dem Käufer gestattet, die Unterlagen elektronisch per Videokonferenz mit einem Notar zu unterzeichnen.
(2) Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt – deckt alle Fälle ab, die RON nicht abdeckt, insbesondere wenn die Unterlagen des Kreditgebers handschriftliche Unterschriften erfordern. Tom wendet diesen Ablauf für abwesende Käufer seit 2006 an; es handelt sich dabei um den Standardablauf für Käufer außerhalb von Miami und nicht um eine Sonderregelung.
Häufige Fehler, die Käufer aus New York in Miami begehen
- Die Grundsteuer wird als Aufgabe der HOA betrachtet. Bei Genossenschaften in New York wird die Grundsteuer in den monatlichen Unterhaltsbeitrag einbezogen. Bei Eigentumswohnungen in Miami ist dies nicht der Fall – die Grundsteuer wird separat vom Miami-Dade County in Rechnung gestellt und beträgt jährlich etwa 1,5 bis 2,0 % des Steuerwerts. Ein Käufer, der seine Kosten auf der Grundlage von „2.000 $/Monat HOA-Gebühren“ ohne Berücksichtigung der Grundsteuer berechnet, unterschätzt die jährlichen Gesamtkosten bei einer Wohnung im Wert von 1 Mio. bis 1,5 Mio. $ um 15.000 bis 30.000 $.
- Angenommen, für den Vertragsabschluss ist ein Anwalt erforderlich. In Florida sind weder Käufer- noch Verkäuferanwälte vorgeschrieben; die Abwicklung übernimmt die Titelversicherungsgesellschaft. Käufer aus New York beauftragen standardmäßig einen Immobilienanwalt aus Miami, da sie dies aus New Yorker Gewohnheit so handhaben. Das ist in Ordnung, aber es ist eine Entscheidung, keine Vorschrift – und die Einbeziehung eines Anwalts in ein Geschäft, bei dem der Verkäufer nicht vertreten ist, kann den Abschluss verzögern, ohne das Ergebnis zu beeinflussen.
- Der Kauf älterer Immobilien in South Beach oder in Brickell aus den 1970er Jahren ohne Einholung des Milestone-Berichts. SB 4-D-Bauinspektionen an Gebäuden, die älter als 30 Jahre sind, können Sonderumlagen im sechsstelligen Bereich auslösen, die den Eigentümern pro Wohneinheit in Rechnung gestellt werden. Käufer aus New York, die auf der Suche nach Architektur (Art Déco) oder einem günstigen Preis pro Quadratfuß (ältere Bestände) sind, erwerben Immobilien in Gebäuden, für die gerade eine Sonderumlage läuft, ohne sich dessen bewusst zu sein.
- Der Kaufabschluss für die Eigentumswohnung in Miami VOR der Inserierung der Wohnung in New York. Frage zum Zeitpunkt der Prüfung: Wenn beide Immobilien im Kalenderjahr der geltend gemachten Wohnsitzänderung gleichzeitig gehalten werden, wird die Wohnung in New York als bewohnte New Yorker Wohnung behandelt und es gilt die 183-Tage-Regelung. Einige Käufer profitieren von dieser Überschneidung (sogenannter „Snowbird“-Fluss); andere untergraben versehentlich ihren Wohnsitzanspruch. Die Reihenfolge der Schritte liegt im Ermessen eines Wirtschaftsprüfers und eines Rechtsanwalts, doch der Makler in Miami muss wissen, welcher Ablauf verfolgt wird, damit die Einheit in Miami entsprechend strukturiert wird.
- Die Einrichtung der Wohnung in Miami als Teilzeitvermietung während des Prüfungszeitraums. Die Vermietung der Wohnung in Miami für Kurzaufenthalte (Airbnb, mittelfristige Firmenvermietung) bei gleichzeitiger Geltendmachung von Miami als Hauptwohnsitz führt zu einem Widerspruch: „Dies ist mein Hauptwohnsitz“ plus „Ich vermiete sie 180 Tage im Jahr“ hält einer Kreuzvernehmung nicht stand. Wenn die Verteidigung im Rahmen der Steuerprüfung erfordert, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz gilt, werden die Mieteinnahmen während des Prüfungszeitraums ausgesetzt. Passen Sie Ihre Vermietungsstrategie an die Steuerprüfung an – nicht umgekehrt.
Was in diesem Artikel nicht behandelt wird
Die steuerrechtlichen Aspekte eines Wegzugs aus New York – Strategie zur Verteidigung des Wohnsitzes, NYC-spezifische Überlegungen zur UBT (Unincorporated Business Tax) für selbstständige Käufer, die Nachlasssteuerplanung in New York für vermögende Umziehende, das Zusammenspiel zwischen dem Eigentum an der Immobilie in Miami über einen Trust und den Rückwirkungsregeln in New York – all dies ist eine Angelegenheit für Ihren Wirtschaftsprüfer und einen in New York zugelassenen Steueranwalt, nicht für Ihren Immobilienmakler in Miami.
Thomas Druck PA kümmert sich um die immobilienrechtlichen Aspekte auf US-amerikanischer Seite; die Steuerstrategie und die Verteidigung bei Steuerprüfungen im Rahmen des Übergangs von New York nach Florida fallen in den Zuständigkeitsbereich des Wirtschaftsprüfers und des Steueranwalts. Die Rolle des Immobilienmaklers bei der Steuerprüfung besteht darin, sicherzustellen, dass der Kauf und die Nutzung der Immobilie in Miami die vom Wirtschaftsprüfer entworfene Strategie unterstützen.
Kurze Antworten für Käufer aus New York
Benötige ich einen Anwalt in Florida, um den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami abzuschließen, wenn ich aus New York komme?
Nein. In Florida erfolgt die Abwicklung von Immobiliengeschäften über eine Titelversicherungsgesellschaft und nicht durch einen Anwalt. Die meisten Abwicklungen von Eigentumswohnungen in Miami laufen über eine Titelversicherungsgesellschaft, ohne dass Käufer- oder Verkäuferanwälte beteiligt sind. Käufer aus New York ziehen oft aus Gewohnheit einen Immobilienanwalt hinzu; dies ist jedoch optional und nicht vorgeschrieben.
Wie lange dauert die Abwicklung im Vergleich zu einer Genossenschaftswohnung in Manhattan?
30 bis 45 Tage bei Barzahlung für eine Eigentumswohnung in Miami, 45 bis 75 Tage bei Finanzierung. Bei einer Genossenschaftswohnung in Manhattan dauert der Vorgang aufgrund des Genehmigungsverfahrens durch den Vorstand in der Regel 60 bis 90 Tage. Bei Eigentumswohnungen in Miami entfällt das Vorstellungsgespräch vor dem Verwaltungsrat, und die Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen und läuft parallel zur Eigentumsübertragung ab.
Kann ich den Kauf meiner Eigentumswohnung in Miami abschließen, ohne New York zu verlassen?
Ja. In Florida ist die notarielle Beglaubigung per Fernzugriff (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt deckt alle Fälle ab, die nicht unter die RON fallen. Tom wickelt Fernabwicklungen standardmäßig für Käufer aus anderen Bundesstaaten ab – dies ist keine Ausnahme.
Ändert sich durch den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami mein Wohnsitz im Bundesstaat New York?
Nein, nicht allein dadurch. In New York gilt ein System mit zwei Kriterien für den Wohnsitz – Domizil UND gesetzlicher Wohnsitz (mindestens 183 Tage in New York mit einer festen Wohnung). Der Kauf einer Immobilie in Florida ist ein Hinweis auf die Absicht, doch für die Änderung des Domizils muss nachgewiesen werden, dass sich Ihr Lebensmittelpunkt verlagert hat. Immobilien sind ein Teil der Verteidigung im Steuerprüfungsverfahren, nicht das Ganze.
Sollte ich meine Wohnung in New York verkaufen, bevor ich eine in Miami kaufe?
Dies ist eine Angelegenheit für einen Wirtschaftsprüfer und einen Rechtsanwalt, nicht für einen Immobilienmakler. Der Besitz beider Immobilien im Jahr des behaupteten Wohnsitzwechsels erschwert die Anwendung der 183-Tage-Regelung, da die Wohnung in New York als beibehaltener Wohnsitz in New York gilt. Einige Käufer profitieren von dieser Überschneidung (Übergang vom „Snowbird“-Status zum Daueraufenthalt); andere untergraben damit den Anspruch auf den Wohnsitz. Die Vorgehensweise sollte mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden, bevor das Angebot für Miami abgegeben wird.
Weiterführende Informationen
- Kapitalerträge im Zusammenhang mit einem Verkauf in Miami durch einen außerhalb des Bundesstaates ansässigen Verkäufer -- Sonderfall: Ein aus New York umziehender Verkäufer, der seinen Wohnsitz nicht vollständig verlegt und die Immobilie in Miami später verkauft, während er weiterhin in New York ansässig ist.
- Fernbeglaubigung per Online-Notar für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten -- Gleiche RON-Abläufe, analog zur Käuferseite.
- Meilenstein-Prüfung für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten -- Verfahren gemäß SB 4-D, auch beim Kauf nützlich.
- Umzug von Kalifornien nach Miami
- Umzug von New Jersey nach Miami
- Umzug von Illinois nach Miami
- 1031-Transaktion von Kalifornien oder New York nach Miami -- Investorenvariante für Käufer aus New York, die anstelle eines Umzugs einen Tausch gleichartiger Immobilien vornehmen.
- Zentrum für nicht ansässige Käufer
Eine Immobilie in Miami kaufen, während Sie noch in New York sind?
Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der Grundsteuer, des Meilenstein-Status, der Vermietungsvorschriften der Eigentümergemeinschaft sowie des Ablaufs eines Fernabschlusses. Völlig unverbindlich. Fragen zu Steuern und zur Verteidigung bei Steuerprüfungen richten Sie bitte an Ihren Steuerberater – die „Net + Risk Review“ befasst sich mit den praktischen Aspekten des Immobiliengeschäfts in Miami.
