Häufig gestellte Fragen · Verkäufer von Eigentumswohnungen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates

Kapitalgewinne beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami, wenn Sie in einem anderen Bundesstaat wohnen

Wenn Sie US-Staatsbürger oder in den USA ansässig sind und außerhalb von Florida leben – sei es in New York, Kalifornien, New Jersey, Illinois, Texas oder anderswo – und Sie eine Eigentumswohnung in Miami verkaufen, sieht die steuerliche Situation anders aus, als es Ihnen die meisten allgemeinen Makler darlegen werden. Da es in Florida keine staatliche Einkommensteuer gibt, gehen viele davon aus, dass der Verkauf im Wesentlichen nur auf Bundesebene besteuert wird. Für die meisten Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Floridas trifft dies jedoch nicht zu. Ihr Heimatstaat besteuert Ihr weltweites Einkommen, einschließlich des Veräußerungsgewinns aus Miami.

Dieser Artikel erläutert die tatsächliche Berechnung der Kapitalertragsteuer auf Bundesebene, wann die Ausnahmeregelung für den Hauptwohnsitz gemäß Section 121 gilt (und warum die meisten Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Floridas diese nicht in Anspruch nehmen können), wie die Nachversteuerung von Abschreibungen funktioniert, falls Sie die Wohnung jemals vermietet haben, und wie die Besteuerung durch Ihren Heimatstaat zusätzlich zu all dem zum Tragen kommt. Das Beispiel bezieht sich auf einen in New York ansässigen Verkäufer einer Eigentumswohnung in Brickell, doch das Grundprinzip gilt für jeden Bundesstaat, der Kapitalerträge besteuert.

Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)

Langfristige Kapitalerträge auf Bundesebene aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami werden je nach Ihrem Einkommen mit 15 % oder 20 % besteuert, zuzüglich der Netto-Kapitalertragsteuer in Höhe von 3,8 % für Hochverdiener. Die in Abschnitt 121 vorgesehene Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz in Höhe von 250.000 $ bzw. 500.000 $ gilt so gut wie nie für Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, da diese die Nutzungsvoraussetzung von 2 von 5 Jahren nicht erfüllen. Falls Sie die Wohnung jemals vermietet haben, werden die von Ihnen geltend gemachten (oder hätten geltend machen müssen) Abschreibungen zu 25 % zurückgefordert. Florida erhebt keine staatliche Steuer auf den Gewinn, Ihr Heimatstaat jedoch in der Regel schon – Kalifornien, New York, New Jersey, Illinois und Oregon besteuern ihre Einwohner auf den gesamten Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Florida.

Bundessteuersatz für langfristige Kapitalerträge: 15 % für die meisten Verkäufer im mittleren Einkommensbereich; 20 %, wenn das zu versteuernde Einkommen etwa 553.000 USD (Alleinstehende) bzw. 622.000 USD (Verheiratete) übersteigt (Schwellenwerte für 2026, indexiert).
NIIT: zusätzliche 3,8 % auf Netto-Kapitalerträge für Hochverdiener (ab 200.000 USD für Alleinstehende bzw. 250.000 USD für gemeinsam Veranlagte, MAGI).
Ausnahme gemäß Section 121: Ein Gewinn von 250.000 USD (Alleinstehende) bzw. 500.000 USD (gemeinsames Einkommen) ist von der Besteuerung ausgenommen, wenn die Immobilie in den letzten fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz war. Die meisten Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, erfüllen diese Voraussetzung nicht.
Nachversteuerung von Abschreibungen: 25 % Bundes-Steuersatz auf die während eines Vermietungszeitraums vorgenommenen oder zulässigen Abschreibungen. Dies gilt auch dann, wenn Sie diese Abschreibungen nie tatsächlich geltend gemacht haben.
Landessteuer auf den Gewinn: Florida – keine. Ihr Heimatstaat – in der Regel ja, zum Steuersatz Ihres Heimatstaates (CA 13,3 %, NY 10,9 %, NJ 10,75 % usw.).
1099-S: Der Abwicklungsbeauftragte meldet den Bruttoverkaufspreis auf dem Formular 1099-S an die IRS. Der Verkauf wird der IRS bekannt sein, unabhängig davon, ob Sie ihn melden oder nicht.

Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollten: Gehen Sie nicht davon aus, dass der Wegfall der staatlichen Steuer in Florida bedeutet, der Verkauf sei günstig. Ein in Kalifornien ansässiger Verkäufer, der eine Eigentumswohnung in Brickell im Wert von 1,2 Mio. USD mit einem Gewinn von 600.000 USD verkauft, kann am Ende eine kombinierte Steuerbelastung aus Bundes- und Landessteuern von über 200.000 USD zu tragen haben. Rechnen Sie alles durch, bevor Sie die Immobilie inserieren – nicht erst danach.

1. Wie funktioniert die bundesweite Kapitalertragsteuer bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami konkret?

Für eine in den USA steuerlich ansässige Person – d. h. einen Staatsbürger, einen Inhaber einer Green Card oder jede Person, die den „Substantial Presence Test“ erfüllt – stellt der Verkauf einer seit mehr als 12 Monaten gehaltenen Eigentumswohnung in Miami einen langfristigen Kapitalgewinn dar, der zu Vorzugssätzen auf Bundesebene besteuert wird:

0 % auf den Teil des Gewinns, der in die niedrigsten Einkommensstufen fällt (was bei Verkäufern einer Eigentumswohnung in Miami selten vorkommt)
15 % für Verkäufer mit typischem mittlerem und obermittlerem Einkommen – die meisten Verkäufer, die nicht vor Ort wohnen, fallen in diese Kategorie
20 % für Hochverdiener mit einem steuerpflichtigen Einkommen von über etwa 553.000 USD (Einzelveranlagung) bzw. 622.000 USD (gemeinsame Veranlagung) (Schwellenwerte für 2026, jährlich indexiert)

Der Gewinn selbst berechnet sich wie folgt:

Verkaufspreis – Verkaufskosten – bereinigte Anschaffungskosten = Kapitalgewinn

Zu den Verkaufskosten zählen Maklerprovisionen, Gebühren für die Eigentumsübertragung, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten sowie sonstige nachgewiesene Abschlusskosten. Die bereinigte Anschaffungskostenbasis setzt sich zusammen aus dem ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich nachgewiesener baulicher Verbesserungen abzüglich der vorgenommenen Abschreibungen (bzw. der zulässigen Abschreibungen, falls Sie die Immobilie vermietet haben).

Wenn Sie die Immobilie 12 Monate oder weniger gehalten haben, gilt der Gewinn als kurzfristig und wird zu den üblichen Einkommenssteuersätzen (bis zu 37 %) besteuert. Dies ist bei Verkäufern, die nicht vor Ort wohnen, selten, kommt jedoch bei geerbten oder kürzlich erworbenen Einheiten vor.

2. Was ist die Netto-Kapitalertragsteuer (NIIT) und gilt sie auch für mich?

Die Kapitalertragsteuer ist eine zusätzliche Bundeszusatzsteuer in Höhe von 3,8 % auf Kapitalerträge – einschließlich Veräußerungsgewinnen aus Immobilienverkäufen – für Steuerpflichtige, deren Einkommen bestimmte Schwellenwerte überschreitet:

200.000 US-Dollar modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) für Alleinstehende
250.000 USD modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) für gemeinsam veranlagte Ehepaare
125.000 USD modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) für Verheiratete, die getrennte Steuererklärungen einreichen

Wenn Ihr MAGI den Schwellenwert überschreitet, gilt der Satz von 3,8 % für den geringeren der folgenden Beträge: (a) Ihre Netto-Kapitalerträge oder (b) den Betrag, um den Ihr MAGI den Schwellenwert überschreitet. Für die meisten nicht in Miami ansässigen Verkäufer – bei denen es sich in der Regel um Spitzenverdiener mit hohem steuerpflichtigem Einkommen handelt – wird der gesamte Gewinn mit dem Satz von 3,8 % besteuert.

Das bedeutet, dass ein typischer nicht vor Ort ansässiger Verkäufer in der 20-Prozent-LTCG-Steuerklasse mit einem Bundessteuersatz von 23,8 % auf den Gewinn belastet wird (20 % + 3,8 % NIIT). Ein Verkäufer in der 15-Prozent-LTCG-Steuerklasse, der den NIIT-Schwellenwert überschreitet, muss mit 18,8 % rechnen. Planen Sie Ihre Berechnungen mit dem höheren Steuersatz ein, sofern Ihr Steuerberater nichts anderes bestätigt.

3. Gilt die Ausnahmeregelung für den Hauptwohnsitz gemäß § 121 für meine in Miami gelegene Eigentumswohnung, die ich nicht selbst bewohne?

Mit ziemlicher Sicherheit nicht, und genau hier liegen viele Verkäufer aus anderen Bundesstaaten falsch.

Gemäß Abschnitt 121 des Internal Revenue Code können Sie beim Verkauf Ihrer Hauptwohnung einen Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar bei gemeinsamer Steuererklärung von Ehepartnern) aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes von der Steuer abziehen – sofern Sie die Immobilie in den unmittelbar vor dem Verkauf liegenden fünf Jahren mindestens zwei Jahre lang besessen und als Ihren Hauptwohnsitz genutzt haben.

Das Kriterium der „Nutzung“ ist für die meisten Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, ausschlaggebend. Nutzung bedeutet die tatsächliche physische Bewohnung als Hauptwohnsitz – nicht die Nutzung als Ferienwohnung, nicht die saisonale Nutzung und nicht nur für einige Wochen im Jahr. Die US-Steuerbehörde (IRS) prüft, wo Sie gewählt haben, Ihren Führerschein angemeldet haben, Ihre Bankgeschäfte getätigt haben, gearbeitet haben und Ihre staatlichen Steuern eingereicht haben.

Eine Eigentumswohnung in Brickell, die Sie vier Wochen im Jahr besuchen, während Sie in New York wohnen, gilt nicht als Ihr Hauptwohnsitz. Eine Eigentumswohnung in Coconut Grove, in der Ihre Kinder während der Winterferien wohnen, gilt nicht als Ihr Hauptwohnsitz. Eine Eigentumswohnung in Bal Harbour, die Sie an andere vermietet und gelegentlich selbst genutzt haben, gilt nicht als Ihr Hauptwohnsitz.

In welchen Fällen kann § 121 zur Anwendung kommen:

Sie sind tatsächlich für mehr als zwei Jahre nach Miami gezogen und haben die Wohnung vor dem Verkauf zu Ihrem Hauptwohnsitz gemacht.
Sie haben die Eigentumswohnung von einem Ehepartner geerbt, der sie als Hauptwohnsitz genutzt hat (es gelten besondere Regelungen – lassen Sie sich von einem Wirtschaftsprüfer beraten).
Sie erfüllen die Voraussetzungen für eine teilweise Steuerbefreiung im Rahmen einer der „Hardship Safe Harbors“-Regelungen (Wechsel des Arbeitsplatzes, gesundheitliche Gründe, unvorhergesehene Umstände).

Die Berechnung einer teilweisen Steuerbefreiung erfolgt rein rechnerisch: Die Anzahl der Monate der qualifizierten Nutzung geteilt durch 24, multipliziert mit dem vollen Freibetrag. Eine 12-monatige qualifizierte Nutzung im Rahmen einer „Hardship Safe Harbor“-Regelung würde einem Einzelveranlagten einen Freibetrag von 125.000 USD einräumen.

Für den typischen „Abwesenheitsverkäufer“ – der eine Eigentumswohnung in Miami besitzt, seinen Wohnsitz jedoch an einem anderen Ort hat – ist davon auszugehen, dass Abschnitt 121 keine Anwendung findet. Bitte klären Sie dies mit Ihrem Steuerberater ab, bevor Sie von etwas anderem ausgehen.

4. Was geschieht mit der Abschreibungsrückforderung, wenn ich die Einheit vermietet habe?

Sollten Sie die Eigentumswohnung in Miami jemals vermietet haben – selbst wenn es sich während der Corona-Jahre nur um eine Kurzzeitvermietung über Airbnb handelte –, kommt der Wertverlust ins Spiel, und dieser verschwindet nicht einfach, nur weil Sie die Vermietung eingestellt haben.

Wohnimmobilien werden über einen Zeitraum von 27,5 Jahren linear abgeschrieben. Die Vorschrift der US-Steuerbehörde IRS lautet „vorgenommene oder zulässige Abschreibung“ – das bedeutet: Wenn Sie die Einheit vermietet haben und sie in Ihrem Anhang E hätten abschreiben müssen, wird die IRS die zulässige Abschreibung beim Verkauf dennoch zurückfordern, selbst wenn Sie diese nie geltend gemacht haben. Darin liegt die Falle.

Der Rückforderungssatz beträgt 25 % (der Satz für den „nicht zurückgeforderten Gewinn gemäß Section 1250“). Er gilt für den geringeren der folgenden Beträge: (a) die vorgenommenen oder zulässigen Abschreibungen oder (b) den tatsächlichen Veräußerungsgewinn.

Rechenbeispiel: Sie haben 2017 eine Eigentumswohnung in Brickell für 600.000 US-Dollar erworben, diese drei Jahre lang (2018–2020) vermietet, dann die Vermietung eingestellt und die Wohnung ungenutzt belassen, bis Sie sie 2027 für 1.200.000 US-Dollar verkauft haben.

Ungefähre abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage (ohne Grundstück; angenommen: 100.000 USD für das Grundstück): 500.000 USD
Jährliche Abschreibung: 500.000 USD / 27,5 = 18.182 USD
In Anspruch genommene oder zulässige Abschreibungen über 3 Jahre: 54.546 USD
Beim Verkauf werden 25 % der 54.546 USD des Gewinns besteuert = 13.636 USD Bundessteuer
Verbleibender Gewinn (1,2 Mio. USD – 600.000 – 54.500 = 545.500 USD) wird zu den Steuersätzen für langfristige Kapitalerträge besteuert

Wenn Sie die Immobilie vermietet haben, in Ihren früheren Steuererklärungen jedoch keinerlei Abschreibungen geltend gemacht haben, müssen Sie bei Verkauf dennoch die Nachzahlung leisten und haben die Abzugsmöglichkeiten verloren, die Sie hätten in Anspruch nehmen können. Die Lösung besteht darin, frühere Steuererklärungen zu berichtigen oder das Formular 3115 einzureichen, um eine Nachholabrechnung zu beantragen – wenden Sie sich dazu bereits im Jahr vor der Inserierung an einen Steuerberater, nicht erst danach.

Sofern es sich bei der Eigentumswohnung in Miami um eine Anlage- oder Mietimmobilie handelte, kann durch einen 1031-Tausch die Kapitalertragsteuer auf Bundesebene sowie die Nachversteuerung von Abschreibungen aufgeschoben werden, indem der Erlös in eine andere gleichartige Immobilie in den USA reinvestiert wird. Siehe den Leitfaden zum 1031-Tausch für Eigentumswohnungen in Miami –>

5. Wird der Gewinn in Florida besteuert? Und in meinem Heimatbundesstaat?

Florida: Nein. In Florida gibt es keine staatliche Einkommensteuer. Auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami wird keine Steuer in Florida erhoben, unabhängig davon, ob Sie in Florida oder anderswo wohnen. Es gibt in Florida keine Quellensteuer für Nichtansässige, die dem FIRPTA-Gesetz entspricht.

Ihr Heimatstaat: in der Regel ja. US-Bundesstaaten, die eine Einkommensteuer erheben, besteuern ihre Einwohner in der Regel auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich Kapitalerträge aus Immobilien außerhalb des jeweiligen Bundesstaates. Sie geben den Gewinn in Ihrer Steuererklärung für Ihren Heimatstaat an, zahlen darauf die Steuer Ihres Heimatstaates, und Florida spielt dabei überhaupt keine Rolle.

Die Bundesstaaten, die Kapitalerträge nicht besteuern: Alaska, Florida, Nevada, New Hampshire (Zinsen/Dividenden nur bei Auszahlung), South Dakota, Tennessee, Texas, Washington (hat eine separate Kapitalertragsteuer von 7 % ab 270.000 USD, Immobilienverkäufe sind jedoch davon ausgenommen), Wyoming. Wenn Sie in einem dieser Bundesstaaten wohnen, ist die Bundesebene der einzige relevante Aspekt.

Die Bundesstaaten, die Kapitalgewinne als gewöhnliches Einkommen besteuern und Ihren Verkauf in Miami erheblich belasten werden:

Kalifornien – Spitzensteuersatz 13,3 % (zuzüglich des Zuschlags für psychische Gesundheit in Höhe von 1 % ab 1 Mio. USD)
New York – höchster staatlicher Steuersatz 10,9 %, hinzu kommt für Einwohner von NYC eine Stadtsteuer in Höhe von 3,876 %
New Jersey – Spitzensteuersatz 10,75 %
Hawaii – Spitzensteuersatz 11 %
Oregon – Spitzensteuersatz 9,9 %
Minnesota – Spitzensteuersatz 9,85 %

In den meisten anderen Bundesstaaten, in denen Einkommensteuer erhoben wird, liegt der Steuersatz zwischen 4 % und 7 %.

In Ihrer Steuererklärung für Ihren Heimatstaat gibt es keine Gutschrift für gezahlte Bundessteuern, aber es gibt auch keine ausgleichende Steuer in Florida, die angerechnet werden könnte. Die Steuer Ihres Heimatstaates wird zusätzlich zur Bundessteuer erhoben.

Eine erwähnenswerte Ausnahme: Wenn Sie im selben Steuerjahr wie der Verkauf aus einem Hochsteuerstaat weggezogen sind, können die Regeln zur Wohnsitzzuordnung in Ihrem ehemaligen Bundesstaat den Gewinn dennoch in deren Steuerbemessungsgrundlage einbeziehen. New York und Kalifornien gehen in dieser Hinsicht sehr streng vor. Ein Umzug von Manhattan nach Miami im Oktober und der Vertragsabschluss im November bewirken nicht automatisch, dass Sie die New Yorker Staatssteuer auf den Gewinn sparen.

6. Was ist das Formular 1099-S und in welchem Zusammenhang steht es mit meiner Steuererklärung?

Das Formular 1099-S – Erlöse aus Immobilientransaktionen – wird vom Abwicklungsbeauftragten (Titelversicherungsgesellschaft, Rechtsanwalt oder Abwicklungsbeauftragter) eingereicht und dient der Meldung des Bruttoverkaufspreises der Transaktion an die IRS. Sie erhalten eine Kopie davon bei oder kurz nach dem Vertragsabschluss.

Das Formular 1099-S berechnet weder Ihren Gewinn noch Ihre Steuer. Es teilt dem IRS lediglich den Bruttopreis mit. Die IRS gleicht diesen Betrag mit Ihrer Steuererklärung ab; sollten Sie den Verkauf nicht angeben, erhalten Sie innerhalb von 12 bis 18 Monaten einen CP2000-Bescheid, in dem eine Steuer auf den gesamten Bruttoverkaufspreis (mit einer Anschaffungskostenbasis von null und ohne Kosten) vorgeschlagen wird.

Zwei praktische Hinweise:

Falls der Verkauf die Voraussetzungen für die vollständige Steuerbefreiung gemäß Abschnitt 121 erfüllt und Sie bei Vertragsabschluss eine schriftliche Bescheinigung unterzeichnen, kann der Abwicklungsbeauftragte von der Pflicht zur Einreichung des Formulars 1099-S befreit werden. Dies ist bei Verkäufern, die nicht vor Ort sind, selten der Fall. Gehen Sie davon aus, dass das Formular 1099-S eingereicht wird.
Das Formular 1099-S gibt den Bruttoverkaufspreis an, nicht den Nettoverkaufspreis. Dem IRS liegen Ihre Kosten oder Ihre Anschaffungskosten erst vor, wenn Sie den Anhang D und das Formular 8949 einreichen, in denen der Verkauf ausgewiesen wird.

Bewahren Sie das Formular 1099-S zusammen mit Ihren Abschlussunterlagen auf. Ihr Steuerberater wird es benötigen.

7. Muss ich auf den Gewinn Steuervorauszahlungen leisten?

Möglicherweise. Die „Safe-Harbor“-Regelungen des Bundes für Steuervorauszahlungen besagen, dass Sie eine Strafe wegen Unterzahlung vermeiden, wenn sich Ihre gesamten Quellensteuerabzüge und Steuervorauszahlungen für das Jahr auf einen der folgenden Beträge belaufen:

100 % Ihrer Steuer des Vorjahres (110 %, wenn Ihr AGI > 150.000 USD beträgt) oder
90 % Ihrer Steuer für das laufende Jahr

Ein hoher Kapitalgewinn zur Jahresmitte kann diese Beträge bei weitem übersteigen und eine Strafzahlung auslösen. Abhilfe schaffen entweder eine Vorauszahlung im Quartal des Verkaufs oder eine erhöhte Quellensteuerabführung aus einer anderen Einkommensquelle. Für die meisten in Miami ansässigen Verkäufer, die eine Eigentumswohnung im Wert von 800.000 bis 1,5 Millionen US-Dollar verkaufen, bedeutet dies, im Quartal nach dem Vertragsabschluss einen Scheck an die US-Steuerbehörde (IRS) auszustellen.

In Ihrem Heimatbundesstaat gelten in der Regel entsprechende Vorschriften. Kalifornien, New York und New Jersey verhängen allesamt Strafen für versäumte Vorauszahlungen, wenn die staatlichen Fristen nicht eingehalten werden.

Dies ist der am häufigsten übersehene Punkt bei der Steuerplanung, den ich bei Geschäften mit Verkäufern aus anderen Bundesstaaten beobachte. Verkäufer konzentrieren sich auf die Überweisung zum Vertragsabschluss und vergessen, dass innerhalb von 90 Tagen ein weiterer Scheck an den IRS fällig ist. Stimmen Sie sich vor dem Vertragsabschluss mit Ihrem Steuerberater ab.

8. Beispiel: Ein Einwohner von New York verkauft eine Eigentumswohnung in Brickell im Wert von 1,2 Mio. US-Dollar

Als in New York steuerlich ansässiger US-Bürger erwarb er im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung in Brickell für 600.000 US-Dollar als Ferienwohnung, die er nie vermietet hat. Im Mai 2027 verkauft er diese für 1.200.000 US-Dollar.

Sachverhalt:

Kaufpreis: 600.000 US-Dollar
Dokumentierte bauliche Verbesserungen (Küche, zwei Austauschmaßnahmen an der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage): 45.000 USD
Verkaufskosten (Provision, Grundbuchgebühren, Stempelgebühren): 80.000 USD
Verkaufspreis: 1.200.000 USD
Keine Abschreibung (nie vermietet)
§ 121 findet keine Anwendung (niemals als Hauptwohnsitz genutzt)
Der Steuerpflichtige ist verheiratet, gemeinsames AGI 850.000 USD – über dem NIIT-Schwellenwert und im 20-Prozent-LTCG-Steuersatz

Berechnung auf Bundesebene:

Angepasste Bemessungsgrundlage: 600.000 USD + 45.000 = 645.000 USD
Veräußerungsgewinn: 1.200.000 USD – 80.000 – 645.000 = 475.000 USD
Bundes-Kapitalertragsteuer (LTCG) bei 20 %: 95.000 USD
NIIT in Höhe von 3,8 %: 18.050 USD
Gesamtsteuerbetrag auf Bundesebene: 113.050 USD

Berechnung für den Bundesstaat New York:

New York besteuert den gesamten Kapitalgewinn zu den regulären Einkommenssteuersätzen
Beim höchsten Steuersatz des Bundesstaates New York von 10,9 %: 51.775 USD
Sind Sie in NYC ansässig? Addieren Sie 3,876 % = 18.411 USD
Gesamtsumme für den Bundesstaat New York (unter der Annahme, dass Sie in NYC ansässig sind): 70.186 USD

Bundes- und Landes Steuern zusammen: 183.236 US-Dollar auf einen Gewinn von 475.000 US-Dollar.

Das entspricht 38,6 % des Gewinns, der an die Steuerbehörden abfließt. Nettobetrag für den Verkäufer nach Steuern: 291.764 USD zusätzlich zu den ursprünglichen 600.000 USD als Steuerbemessungsgrundlage, was bei einer Überweisung auf das Bankkonto einen Betrag von etwa 1.016.950 USD der insgesamt 1,2 Mio. USD ergibt.

Hätte derselbe Eigentümer die Immobilie in den drei Jahren 2018–2020 vermietet (nehmen wir an, es wurden Abschreibungen in Höhe von 50.000 USD geltend gemacht oder waren zulässig), kämen 12.500 USD an Bundes-Rückforderungssteuer sowie etwa 6.800 USD an zusätzlichen Steuern des Staates New York hinzu. Zusammen ergibt dies rund 202.500 US-Dollar.

Anderer Bundesstaat, anderes Ergebnis. Bei demselben Verkauf durch einen Einwohner von Houston (keine texanische Einkommensteuer): Es gilt nur der Bundesanteil in Höhe von 113.050 US-Dollar. Die Differenz bei der staatlichen Steuer zwischen New York City und Houston bei dieser einzelnen Transaktion beträgt etwa 7 US-Dollar

9. Häufige Fehler

Die Annahme, dass „in Florida keine Steuern anfallen“, bedeutet, dass keine staatliche Steuer erhoben wird. Florida erhebt keine Steuer auf seine Einwohner. Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn ohnehin.
Angenommen, die Eigentumswohnung erfüllt die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung gemäß Section 121. Kaum ein Eigentümer, der nicht vor Ort wohnt, erfüllt die Nutzungsvoraussetzung von 2 von 5 Jahren. Lassen Sie sich von einem Wirtschaftsprüfer beraten, bevor Sie sich darauf verlassen.
Die Nichtberücksichtigung der Abschreibungsrückforderung für eine Einheit, die Sie einst vermietet haben. Die US-Steuerbehörde (IRS) fordert bereits vorgenommene oder zulässigeAbschreibungen zurück – das bedeutet, dass Sie die Rückforderungssteuer auch dann schulden, wenn Sie diese nie geltend gemacht haben.
Das Vergessen von Steuervorauszahlungen. Eine Steuerrechnung inHöhe von über 100.000 USD, die 90 Tage nach dem Vertragsabschluss fällig wird, überrascht Verkäufer, die lediglich mit der Überweisung zum Vertragsabschluss gerechnet haben.
Die Anschaffungskosten und Modernisierungsmaßnahmen nicht nachverfolgen. Verkäufer, die Modernisierungsmaßnahmen im Wert von 50.000 bis 100.000 US-Dollar nicht nachweisen können, verlieren diesen Betrag aufgrund des höheren Kapitalertragsteuersatzes. Suchen Sie alte Rechnungen von Handwerkern heraus, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten.
Umzug aus einem Bundesstaat mit hoher Steuerbelastung unmittelbar vor dem Vertragsabschluss. Die Vorschriften zur Wohnsitzzuordnung in Kalifornien, New York und New Jersey können dazu führen, dass der Gewinn wieder in deren Steuerbemessungsgrundlage einfließt. Wenden Sie sich an einen Spezialisten für Bundesstaatssteuern, falls Sie sich gerade mitten im Umzug befinden.

Der Ablauf für Verkäufer aus anderen Bundesländern, rückwärts gerechnet vom Vertragsabschluss

6–12 Monate vor Vertragsabschluss: Beschaffen Sie die Unterlagen zur Anschaffungskostenbasis – die ursprüngliche Abschlussabrechnung sowie alle Rechnungen für Modernisierungsmaßnahmen. Überprüfen Sie die Abschreibungshistorie, falls die Einheit jemals vermietet wurde. Beauftragen Sie einen Wirtschaftsprüfer, der Erfahrung mit Immobilienverkäufen in mehreren Bundesstaaten hat.
3–4 Monate vor Vertragsabschluss: Erstellen Sie eine Modellberechnung für Bundes-, Landes-, NIIT- und Rückforderungssteuern auf Basis des erwarteten Verkaufspreises. Stellen Sie fest, ob im Quartal des Verkaufs geschätzte Steuerzahlungen erforderlich sein werden.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Nehmen Sie das Formular 1099-S vom Abwicklungsbeauftragten entgegen. Vergewissern Sie sich, dass der angegebene Bruttoverkaufspreis mit Ihren Unterlagen übereinstimmt. Bewahren Sie die Abschlussabrechnung auf.
Quartal des Vertragsabschlusses: Leisten Sie die geschätzten Steuerzahlungen auf Bundes- und Landesebene, um Strafen wegen Unterzahlung zu vermeiden.
Im Jahr nach dem Vertragsabschluss: Reichen Sie die Bundessteuererklärung ein, in der Sie den Verkauf in Anhang D und Formular 8949 angeben. Reichen Sie die Steuererklärung Ihres Heimatbundesstaates ein, in der Sie denselben Gewinn zu den staatlichen Steuersätzen angeben.

Wie sich dies in Toms „Net + Risk Review“ einfügt

Die kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“, die ich für Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland durchführe, behandelt die immobilienrechtlichen Abläufe auf US-amerikanischer Seite – Preisgestaltung, Verkaufskosten, Status der Meilensteine, Risiko durch Sonderumlagen sowie die Abwicklung eines Verkaufs, ohne persönlich vor Ort sein zu müssen. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer, und die Überprüfung stellt keine Steuerberatung dar. Was es ist: eine in die richtige Richtung weisende Prognose des Nettoerlöses bei Vertragsabschluss, damit Sie entscheiden können, ob der Verkauf zum aktuellen Preis sinnvoll ist, sowie eine Empfehlung an einen Wirtschaftsprüfer, der sich mit Immobilienverkäufen in mehreren Bundesstaaten befasst und die Bundesvorschriften zu langfristigen Kapitalerträgen (LTCG), dem NIIT, der Abschreibungsrückforderung sowie die Berechnungen im Heimatstaat berücksichtigt.

Haftungsausschluss: Der vorliegende Artikel stellt in keiner Weise eine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Steuergesetze auf Bundes- und Landesebene ändern sich, die Steuerklassen werden jährlich indexiert, und die individuellen Sachverhalte unterscheiden sich voneinander. Wer US-Immobilien verkauft und seinen Wohnsitz in einem anderen Bundesstaat hat, muss einen Wirtschaftsprüfer (CPA) beauftragen, der sich mit Angelegenheiten in mehreren Bundesstaaten sowie mit Kapitalerträgen auskennt. Ich werde Sie an einen solchen Fachmann weiterverweisen, sobald die Situation dies erfordert.

Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema

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