Thomas Druck PA — Miami real estate
LEITFADEN FÜR NICHTANSÄSSIGE KÄUFER -> KÄUFER IM RAHMEN DES 1031-TAUSCHES

Leitfaden zum 1031-Tausch von Eigentumswohnungen in Miami

Der Leitfaden für den Tausch gegen eine Eigentumswohnung in Miami. Die korrekte Einhaltung der 45-Tage- und 180-Tage-Fristen (einschließlich der Fallstricke bei der Steuererklärung für das 4. Quartal und der Hurrikan-Katastrophenhilfe), die „Like-Kind“-Regel für Immobilien nach dem TCJA, die Auswahl eines qualifizierten Vermittlers in einem Bundesstaat ohne QI-Zulassungspflicht, die Identifizierungsregeln für die Einbeziehung von Eigenkapital aus Kalifornien oder New York über mehrere Einheiten in Miami hinweg sowie den Arbeitsablauf auf Maklerseite, der die 45-Tage-Frist auf der Grundlage einer vorab geprüften Auswahlliste in Gang setzt.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Möchten Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aus Kalifornien umtauschen? Lesen Sie den Artikel „Umzug von Kalifornien nach Miami“ –> – bezüglich des „Closest-Connections“-Konzepts der FTB und der kalifornischen 1031-Rückforderungsregel (R&TC Abschnitt 18032), die Ihren aufgeschobenen Gewinn bis zum späteren Verkauf in Miami nachverfolgt. Ein spezieller Leitfaden zu 1031-Tauschgeschäften von Kalifornien oder New York nach Miami wird in dieser Reihe in Kürze erscheinen.

Ein 1031-Tausch gegen eine Eigentumswohnung in Miami ist ein Fristenproblem, das sich als steuerstrategisches Manöver tarnt. Die steuerliche Seite – die Stundung von Kapitalerträgen durch den Tausch einer Anlageimmobilie gegen eine andere gemäß Abschnitt 1031 des IRC – wird von Ihrem Steuerberater und Ihrem Steueranwalt ausgearbeitet, noch bevor die Immobilie überhaupt zum Verkauf angeboten wird. Die operative Umsetzung unterliegt zwei unerbittlichen Fristen: 45 Kalendertage ab dem Abschluss des Verkaufs Ihrer veräußerten Immobilie, um schriftlich geeignete Ersatzobjekte in Miami zu benennen, und lediglich 121 Tage (nicht die in den meisten Online-Inhalten versprochenen 180 Tage – siehe die nachstehende Berechnung der Fristen), um den Kauf eines dieser Objekte abzuschließen. Die meisten Online-Inhalte zum Thema 1031 stammen von qualifizierten Vermittlern und Wirtschaftsprüfern, die die Regeln präzise erläutern und dann genau dort aufhören, wo der schwierige Teil beginnt: nämlich das tatsächliche Finden, Prüfen und den Abschluss des Kaufs einer Eigentumswohnung in Miami innerhalb des vorgegebenen Zeitfensters.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – darunter 1031-Investoren, die sich aus einer Mietimmobilie in Kalifornien, New York, New Jersey oder Illinois zurückziehen und das Gebäude in Miami, das sie erwerben möchten, noch nie betreten haben. Dieser Leitfaden bietet einen Überblick für solche Käufer: die korrekte Berechnung der Fristen, was nach dem Steuergesetz von 2017 als gleichartige Immobilie gilt (sowie die Bestätigung, dass das Steuergesetz vom Juli 2025 daran nichts geändert hat), wie man einen qualifizierten Vermittler in einem Bundesstaat auswählt, in dem diese nicht lizenziert sind, die drei Identifizierungsregeln und wann jeweils welche gilt, sowie den Arbeitsablauf auf Maklerseite, bei dem die Auswahlliste für Miami bereits während der Angebotsphase Ihrer veräußerten Immobilie vorab geprüft wird – damit die 45-Tage-Frist mit der Entscheidung beginnt und nicht erst mit der Suche. Drei ausführlichere Leitfäden dieser Reihe befassen sich mit der Gebäudeauswahl für Investitionswohnungen, den Mechanismen zur Auswahl eines qualifizierten Vermittlers sowie dem Zusammenspiel zwischen den Herkunftsstaaten Kalifornien und New York.

Kurze Antwort Ja, Sie können im Rahmen eines 1031-Tauschs eine Eigentumswohnung in Miami erwerben – sofern sowohl die veräußerte Immobilie als auch die Eigentumswohnung in Miami zu Anlage- oder Geschäftszwecken und nicht zum privaten Gebrauch gehalten werden. Seit dem „Tax Cuts and Jobs Act“ von 2017 gilt Abschnitt 1031 nur noch für gleichartige IMMOBILIEN (das Steuergesetz vom Juli 2025 hat diese Regelung unverändert gelassen). Die Abwicklung erfolgt nach zwei Fristen, die ab dem Datum des Abschlusses der Veräußerung laufen: 45 Kalendertage, um Ihrem qualifizierten Vermittler schriftlich Ersatzimmobilien zu benennen, und 180 Tage ODER bis zum Fälligkeitstermin Ihrer Bundessteuererklärung – je nachdem, was zuerst eintritt –, um den Tausch abzuschließen. Ein Verkauf im vierten Quartal verkürzt das Zeitfenster, es sei denn, Sie reichen das Formular 4868 ein; eine auf Bundesebene erklärte Katastrophe (Miami liegt in einem Hurrikangebiet) kann beide Fristen gemäß Rev. Proc. 2018-58 verlängern, sofern die IRS eine Entlastungsmitteilung herausgibt. Sie müssen einen qualifizierten Vermittler (Qualified Intermediary, QI) VOR dem aufgeschobenen Abschluss beauftragen – die Verwendung des Verkaufserlöses macht den Tausch ungültig. Da Florida keine Lizenzen für QIs vergibt, sollten Sie stattdessen die Bürgschaft (Treuebürgschaft in Höhe von mindestens 1 Mio. $), getrennte Treuhandkonten und die Unabhängigkeit des Vermittlers prüfen. Thomas Druck PA ist seit 2006 als Spezialist für Fernabwicklung in Miami tätig: Er prüft die Auswahlliste der Ersatzobjekte bereits während Ihrer Angebotsfrist vorab, führt bei jedem Kandidaten eine „Net + Risk Review“ durch und stimmt die Abschlusstermine auf den Übertragungsplan des qualifizierten Vermittlers ab. Die Abwicklung der Gewinne, des „Boot“ und der Steuerbemessungsgrundlage verbleibt bei Ihrem Wirtschaftsprüfer und Ihrem Steueranwalt.

Was ein 1031-Tausch gegen eine Eigentumswohnung in Miami konkret beinhaltet (und wie dieser Leitfaden aufgebaut ist)

Ein 1031-Tausch in Miami bedeutet je nach Käufer drei verschiedene Dinge: (a) der „Single-Swap“-Investor – der eine Mietimmobilie außerhalb des Bundesstaates verkauft und eine Mietimmobilie in Miami von gleichem oder höherem Wert erwirbt; dies ist das einfachste Modell; (b) der Konsolidierer oder Diversifizierer – der Verkauf einer Immobilie in Kalifornien oder New York mit hohem Eigenkapitalanteil und die Übertragung dieses Eigenkapitals auf zwei oder mehr Objekte in Miami gemäß der 200-Prozent-Identifikationsregel; dies ist das häufigste Muster für vermögende Anleger auf dieser Route; (c) die kombinierte Variante aus Tausch und Wohnsitzverlegung – der Tausch gegen eine Anlageimmobilie in Miami als Teil eines umfassenderen Umzugs nach Florida, bei dem die Tauschmodalitäten und die Wohnsitzregelungen nach unterschiedlichen Zeitplänen und mit getrennten Nachweisketten ablaufen. Jede dieser Kategorien erfordert eine andere Identifikationsstrategie, andere Gebäudekriterien und unterliegt einem unterschiedlichen Zeitdruck hinsichtlich der Abfolge der Schritte. Wie dieser Leitfaden und die drei dazugehörigen Leitfäden die Thematik aufteilen: Dieser Artikel bietet einen Überblick – über die Fristen, die „Like-Kind“-Regel, die QI-Anforderung, die Identifizierungsregeln sowie die möglichen Fehler. Der Leitfaden „Investment-Eigentumswohnungsgebäude in Miami“ behandelt folgende Aspekte: Überprüfung der Vermietungsrichtlinien, Investorenkonzentration und Gewährleistungsfähigkeit gemäß dem Fannie-Mae-Kreditgeberbrief LL-2026-03 sowie die finanzielle Überprüfung der Eigentümergemeinschaft (HOA) im Hinblick auf die Nutzung als Kapitalanlage. „Qualified Intermediary in Miami“ behandelt die Frage, wer das Geld verwahrt: Bürgschaften, getrennte Konten, Gebühren, die Regelung bezüglich ausgeschlossener Personen sowie die Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie sich festlegen. Der Artikel „1031: Von Kalifornien oder New York nach Miami“ behandelt die Wechselwirkungen zwischen den Herkunftsstaaten: die kalifornische Rückforderungsklausel, die steuerliche Behandlung in New York sowie die zeitliche Abfolge des Tauschs im Zusammenhang mit einem Wohnsitzwechsel. Lesen Sie diesen Artikel bitte zuerst; vertiefen Sie das Thema dort, wo es Ihre Situation erfordert.

Die vier Punkte, die jeder 1031-Käufer vor dem Abschluss des Verkaufs der veräußerten Immobilie berücksichtigen sollte

  1. Die beiden Fristen – und die tatsächliche Berechnung der Fristen. Ab dem aufgegebenen Abschlussdatum: 45 Kalendertage (einschließlich Wochenenden und Feiertage), um Ihrem QI schriftlich Ersatzimmobilien zu benennen, und 180 Tage ODER bis zum Fälligkeitstermin Ihrer Bundessteuererklärung für das Verkaufsjahr – je nachdem, was ZUERST eintritt –, um den Abschluss zu vollziehen. Bei einem aufgeschobenen Verkaufsabschluss am 15. Dezember verbleiben etwa 121 Tage, es sei denn, Sie reichen das Formular 4868 ein, um die Abgabefrist zu verlängern und die vollen 180 Tage wiederherzustellen. Es gibt eine wesentliche Ausnahme: die Katastrophenhilfe gemäß Rev. Proc. 2018-58, wenn die IRS eine Mitteilung herausgibt, die Ihren Tausch abdeckt (relevant in Miami während der Hurrikansaison – siehe den Abschnitt „Ablauf“ weiter unten). Planen Sie den Termin für den Abschluss des Veräußerungsgeschäfts unter Berücksichtigung beider Fristen; dies ist die Entscheidung mit dem größten Einfluss auf den Zeitplan im Rahmen des Tauschgeschäfts.
  2. Die „Like-Kind“-Regelung nach dem Steuergesetz von 2017. Es kommen ausschließlich Immobilien gleicher Art in Betracht – der „Tax Cuts and Jobs Act“ hat den Tausch von beweglichem Vermögen mit Wirkung zum Jahr 2018 abgeschafft, und das Steuergesetz vom Juli 2025 hat Abschnitt 1031 vollständig beibehalten. „Der Begriff „gleichartiger“ ist im Bereich der Immobilien weit gefasst: Ein Vierfamilienhaus in Los Angeles, ein Miet-Brownstone in Brooklyn und eine Eigentumswohnung in Brickell gelten alle als gleichartig zueinander. Ausschlaggebend ist die NUTZUNG: Eigenheime, Ferienwohnungen, die überwiegend vom Eigentümer genutzt werden, sowie Immobilien, die zum Renovieren und Weiterverkaufen bestimmt sind, sind auf keiner Seite des Tauschs zulässig. Eine als Mietobjekt gehaltene Eigentumswohnung in Miami ist die standardmäßige zulässige Nutzung; eine Eigentumswohnung in Miami, in der Sie selbst wohnen möchten, ist es nicht – und eine zu schnelle Umwandlung von der einen in die andere Nutzung ist Fehler Nr. 5 weiter unten.
  3. Der qualifizierte Vermittler (QI) – der VOR dem Abschluss des Veräußerungsgeschäfts beauftragt wird. Sobald der Verkaufserlös Ihr Konto berührt, und sei es auch nur für einen Tag, ist der Tausch geplatzt – der QI muss die Gelder direkt beim Abschluss des Veräußerungsgeschäfts erhalten. Florida unterwirft qualifizierte Vermittler keiner Regulierung (keine Zulassungspflicht, im Gegensatz zu Kalifornien, Idaho, Nevada, Washington und einer Handvoll anderer Bundesstaaten), daher prüft der in Florida tätige Tauschende die Substanz: eine Haftpflichtversicherung von mindestens 1 Mio. US-Dollar, getrennte qualifizierte Treuhand- oder Treuhandkonten, eine Berufshaftpflichtversicherung sowie Unabhängigkeit – Ihr eigener Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwalt oder Immobilienmakler darf gemäß den Vorschriften der US-Steuerbehörde IRS in den letzten zwei Jahren nicht als Ihr qualifizierter Vermittler tätig gewesen sein. Die vollständigen Auswahlkriterien finden Sie unter „Qualifizierter Vermittler in Miami“
  4. Die Identifizierungsstrategie – und der Beginn der 45-tägigen Frist auf der Grundlage einer geprüften Auswahlliste. Drei Identifizierungsregeln der IRS: bis zu 3 Immobilien beliebigen Wertes (die 3-Immobilien-Regel) ODER eine beliebige Anzahl von Immobilien, deren Gesamtwert 200 Prozent des abgetretenen Wertes nicht übersteigt (die 200-Prozent-Regel – die Strategie der Absorption mehrerer Einheiten), ODER eine beliebige Anzahl, sofern Sie 95 Prozent des identifizierten Wertes erwerben (die 95-Prozent-Regel – selten angewendet, hohes Risiko). Welche Regel zutrifft, ist eine Angelegenheit für den Steuerberater; welche Immobilien auf die Liste kommen, ist Aufgabe des Immobilienmaklers. Der erfolgreiche Arbeitsablauf: Erstellen Sie eine Auswahlliste und prüfen Sie die Kandidaten in Miami bereits während der Angebotsphase der abgegebenen Immobilie vor – führen Sie bei jeder Immobilie eine Netto- und Risikoprüfung durch (Risiken durch die Eigentümergemeinschaft, Meilenstein-Status, Vermietungsrichtlinien, Versicherungen), sodass der Tag der Identifizierung eine Auswahl aus geprüften Optionen darstellt und nicht den Beginn einer Suche. Was Sie bei jedem einzelnen Gebäude beachten sollten, sind Investitions-Eigentumswohnungsgebäude in Miami

Wie Thomas Druck PA mit 1031-Käufern zusammenarbeitet

  1. Kennenlerngespräch – idealerweise noch bevor Ihre freigegebenen Immobilien inseriert werden. 30 Minuten, völlig unverbindlich. Wir erfassen Ihre Tauschstruktur (Einzeltausch, Übernahme mehrerer Einheiten, kombinierter Ausstieg aus dem Wohnsitz), Ihr Eigenkapitalziel, Ihren QI-Status und den Identifikationsregelplan Ihres Steuerberaters – aus diesen vier Antworten ergeben sich die Suchkriterien für Miami.
  2. Auswahlliste + Nettoertrag + Risikoprüfung parallel zum Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie. Während Ihre bisherige Immobilie zum Verkauf steht, erstellen und prüfen wir die Kandidatenliste für Miami: eine schriftliche Aufschlüsselung pro Gebäude hinsichtlich Anschaffungskosten, HOA-Risiko, Meilenstein-Status, Übereinstimmung der Vermietungsvorschriften mit Ihrem Investitionsplan, Versicherungsübernahme sowie der prognostizierten Bruttomieten auf Basis von Marktvergleichsobjekten. Das Ziel: eine geprüfte Auswahlliste, die am Tag des Verkaufsabschlusses Ihrer veräußerten Immobilie bereitsteht.
  3. Unterstützung am Tag der Identifizierung. Ihre schriftliche Identifizierung wird bis zum 45. Tag an die QI übermittelt – wir stellen sicher, dass die Objektbeschreibungen eindeutig sind (rechtliche Anschrift gemäß dem Format der QI), die Liste den von Ihrem CPA gewählten Regeln entspricht und dass Ersatzkandidaten auf der Liste stehen, falls die Hauptimmobilie ausfällt (die 3-Immobilien-Regel existiert genau aus diesem Grund).
  4. Angebot + Vertrag im Austauschkalender. Angebote werden mit den vom Austausch geforderten QI-Zuweisungsklauseln eingereicht, und die Abschlusstermine werden unter Berücksichtigung Ihrer tatsächlichen Frist (das frühere der beiden Daten, nicht die angegebene 180-Tage-Frist) ausgehandelt, mit Pufferzeiten für die Kreditgebergenehmigung, die Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft und die Eigentumsübertragung – Die Estoppel- und Genehmigungsfristen der HOAs in Miami stellen ein bekanntes Risiko für den Abschlusstermin dar, das Barzahlungskäufer einfach abtun, während Käufer über die Börse dies nicht tun können.
  5. Die Koordination des Vertragsabschlusses muss mit dem Übertragungszeitplan des qualifizierten Intermediärs (QI) abgestimmt werden. Die Titelgesellschaft, der Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt), die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft (HOA) und die Überweisung des QI müssen nacheinander erfolgen. Der Fernabschluss über RON + POA ist seit 2006 der Standardablauf für abwesende Käufer – die meisten 1031-Käufer reisen höchstens einmal zur Besichtigung an, oft gar nicht.

Die Abläufe des Fluges 1031 nach Miami (die tatsächlich schwierigen Teile)

Die korrekte Berechnung der Fristen – „Earlier-of“-Regel, Formular 4868 und Katastrophenhilfe

Die 180-tägige Umtauschfrist endet am FRÜHEREN der folgenden Zeitpunkte: (a) 180 Kalendertage nach dem aufgegebenen Abschluss oder (b) dem Fälligkeitstermin – einschließlich Verlängerungen – Ihrer Einkommensteuererklärung des Bundes für das Jahr, in dem die aufgegebene Immobilie verkauft wurde. Bei jedem veräußerten Abschluss nach etwa dem 17. Oktober liegt der Abgabetermin der Steuererklärung am 15. April vor dem 180. Tag – bei einem Abschluss am 15. Dezember verbleiben etwa 121 Tage. Die Lösung ist technisch einfach: Reichen Sie das Formular 4868 (die automatische Fristverlängerung) vor dem 15. April ein, wodurch die vollen 180 Tage wiederhergestellt werden. Jeder, der im vierten Quartal einen Tausch durchführt, sollte das Formular 4868 als Standardschritt betrachten, nicht als Option. Unabhängig davon: Die Fristen können sich gemäß Rev. Proc. 2018-58 verlängert werden, wenn die IRS eine Katastrophenhilfemitteilung für eine auf Bundesebene erklärte Katastrophe herausgibt – dies ist für beide Seiten eines Miami-Tauschs relevant, da ein Hurrikan, der Südflorida betrifft, den Abschluss des Ersatzgrundstücks selbst beeinträchtigen kann (die Hurrikane Ian und Nicole führten beide zu einer Fristverlängerung für den Florida-Tausch). Die Fristverlängerung erfolgt NICHT automatisch: Sie gilt nur, wenn eine Bekanntmachung des IRS die Situation des Tauschenden abdeckt, und der Tauschende muss dem QI ausdrücklich mitteilen, dass er davon Gebrauch macht. Die Erstellung des Zeitplans und die Einreichung des Formulars 4868 sind Aufgaben eines Wirtschaftsprüfers; die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht darin, sicherzustellen, dass der Termin für den Vertragsabschluss in Miami unter Berücksichtigung der tatsächlichen Frist und mit einer Sicherheitsmarge ausgehandelt wird.

Die Identifizierungsregeln – die Einbeziehung von Erlösen aus CA/NY mit hohem Eigenkapitalanteil über mehrere Einheiten in Miami hinweg

Drei sich gegenseitig ausschließende Regeln, die bei der Identifizierung ausgewählt werden: die 3-Immobilien-Regel (bis zu 3 Kandidaten, beliebiger Wert – die Standardeinstellung für Käufer mit einem einzigen Tausch, wobei hinter der Hauptimmobilie zwei Ersatzimmobilien stehen), die 200-Prozent-Regel (unbegrenzte Anzahl von Kandidaten, deren Gesamtwert jedoch nicht mehr als 200 Prozent des veräußerten Verkaufspreises betragen darf – die Strategie der Absorption mehrerer Einheiten, bei der aus einem 3-Millionen-Dollar-Vierfamilienhaus in Kalifornien zwei oder drei Mietobjekte in Brickell oder Edgewater werden) sowie die 95-Prozent-Regel (unbegrenzte Identifizierung, jedoch muss der Abschluss bei 95 Prozent des identifizierten WERTES erfolgen – ein gescheiterter Abschluss führt in der Regel zum Scheitern des gesamten Tauschs; selten die richtige Lösung). Die Identifizierung muss schriftlich erfolgen und bis Mitternacht des 45. Tages beim QI eingereicht werden, mit eindeutigen Objektbeschreibungen. Ein Austausch der Liste nach dem 45. Tag ist nicht zulässig – weshalb der oben beschriebene Arbeitsablauf mit der vorab geprüften Auswahlliste wichtiger ist als jede andere einzelne Maßnahme des Maklers.

Boot – Was passiert, wenn die gegnerische Mannschaft zu kurz kommt?

Um eine vollständige Aufschiebung zu erreichen, muss die Ersatzseite sowohl hinsichtlich des Gesamtwerts als auch des Eigenkapitals der abgetretenen Seite entsprechen oder diese übersteigen – senken Sie den Kaufpreis, nehmen Sie Bargeld mit oder ersetzen Sie weniger Schulden, als Sie getilgt haben (ohne ausgleichendes Bargeld hinzuzufügen), und die Differenz gilt als „Boot“, das im Jahr des Tauschs steuerpflichtig ist. Teiltauschgeschäfte sind rechtmäßig und manchmal beabsichtigt – manche Käufer nehmen bewusst einen bekannten „Boot“-Betrag als Liquidität in Anspruch –, doch ein versehentlicher „Boot“ aufgrund einer schlampigen Abwicklung der Abschlusskosten oder einer Schuldeninkongruenz ist ein Thema für den Steuerberater, das VOR der Identifizierung besprochen werden sollte, nicht erst am Verhandlungstisch. Die Realität in Miami: Käufer, die aus den Märkten Kaliforniens oder New Yorks umsteigen, verfügen in der Regel über mehr Eigenkapital, als eine einzelne Immobilie in Miami aufnehmen kann; weshalb die 200-Prozent-Regel und das Muster des Erwerbs mehrerer Immobilien in diesem Korridor vorherrschen.

Die Bonitätsprüfung für Käufer im Rahmen eines Tauschgeschäfts – strenger als die für Barzahler

Eine Immobilie in Miami kann ein guter Kauf, aber eine schlechte Ersatzimmobilie sein. Drei Kriterien müssen erfüllt sein: (1) Vermietungsrichtlinien – das Gebäude muss Ihre Investitionsnutzung tatsächlich zulassen; Vorschriften zur Mindestmietdauer und Mietobergrenzen sind in den Eigentumswohnungsunterlagen festgelegt und können durch einen Beschluss des Verwaltungsrats geändert werden; ein Gebäude, das Vermietungen verbietet, stellt für einen 1031-Tausch ein Problem hinsichtlich der unzulässigen Nutzung dar, nicht nur ein wirtschaftliches Problem; (2) Finanzierbarkeit – wenn Sie einen Teil der Ersatzimmobilie finanzieren möchten, entscheiden die Investorenkonzentration und die Gewährleistungsfähigkeit im Rahmen der Fannie-Mae-Projektprüfung (Lender Letter LL-2026-03) darüber, ob für dieses Gebäude überhaupt eine konventionelle Finanzierung möglich ist; (3) Zeitkritisches Zustandsrisiko – Status gemäß Milestone (SB 4-D) und Finanzlage der Eigentümergemeinschaft, denn eine Sonderumlage oder eine nicht bestandene Inspektion, die am 40. von 45 Tagen zutage tritt, ist ein Dealbreaker für den Tausch und keine bloße Unannehmlichkeit. Diese Prüfung ist das zentrale Thema des Artikels „Investment-Eigentumswohnungsgebäude in Miami“ Jeder Käufer an der Börse lässt dies im Rahmen der „Net + Risk Review“ für jedes in die engere Wahl gezogene Gebäude durchführen.

Häufige Fehler, die 1031-Käufer in Miami begehen

  1. Beginnen Sie die Suche in Miami am ersten Tag der 45. Das 45-tägige Zeitfenster dient der Auswahl, nicht der Suche. Käufer, die ihre veräußerte Immobilie inserieren und den Abschluss des Verkaufs abwarten, bevor sie einen Immobilienmakler in Miami kontaktieren, verspielen ihre beste Verhandlungsposition – die Angebotsdauer ist eine kostenlose Zeit zur Vorabprüfung. Bis eine „kalte“ Suche einen geprüften Kandidaten hervorbringt, zwingt der Zeitplan dazu, ein Angebot für das zu unterbreiten, was noch übrig ist – zu welchem Preis auch immer.
  2. Abschluss eines im vierten Quartal aufgegebenen Verkaufs ohne Einreichung des Formulars 4868. Die 180-Tage-Frist endet mit dem Fälligkeitstermin Ihrer Steuererklärung, falls dieser früher eintritt. Ein Abschluss im Dezember lässt Ihnen etwa 121 Tage Zeit, sofern keine Fristverlängerung beantragt wird. Dies ist die häufigste Überraschung in Bezug auf Fristen in diesem Bereich – die Lösung kostet nichts und ist rein formaler Natur, muss jedoch vor dem 15. April erfolgen.
  3. Die Erlöse anzurühren – oder eine nicht berechtigte Person als QI einzusetzen. Die Überweisung der abgetretenen Erlöse auf Ihr eigenes Konto „nur für die Dauer der Vorbereitungen“ gilt als konstruktiver Erhalt; der Tausch ist damit abgeschlossen. Zur gleichen Fehlerkategorie gehört: die Beauftragung Ihres eigenen Steuerberaters, Rechtsanwalts oder Immobilienmaklers als Vermittler – jeder, der in den letzten zwei Jahren als Ihr Beauftragter tätig war, ist gemäß den Vorschriften der IRS ausgeschlossen. Ein unabhängiger QI, der vor dem Abschluss der Veräußerung beauftragt wird, wobei die Gelder niemals in Ihre Hände gelangen.
  4. Die Festlegung genau einer Immobilie ohne Ersatzobjekte. Geschäfte in Miami scheitern wie überall sonst an der Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft, der Finanzierung, unerwarteten Einreden oder Inspektionsbefunden – doch der Tauschkäufer kann nach dem 45. Tag keine neue Immobilie mehr festlegen. Die 3-Immobilien-Regel existiert, damit die Hauptimmobilie über zwei geprüfte Ersatzobjekte verfügt. Die Festlegung auf ein einzelnes Gebäude, weil „wir zuversichtlich sind“, verwandelt ein gewöhnliches Transaktionsrisiko in eine vollständige Gewinnrealisierung.
  5. Die neue Eigentumswohnung in Miami im ersten Jahr wie eine Ferienimmobilie zu behandeln. Die Ersatzimmobilie muss zu Anlagezwecken GEHALTEN werden. Die „Safe-Harbor“-Regelung der IRS (Rev. Proc. 2008-16) sieht nach dem Tausch eine zweijährige qualifizierte Nutzung vor: In jedem 12-Monats-Zeitraum muss die Wohnung mindestens 14 Tage lang zum marktüblichen Mietpreis vermietet werden, wobei die private Nutzung auf höchstens 14 Tage oder 10 Prozent der vermieteten Tage begrenzt ist, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der Kauf einer „Mietwohnung“ in Brickell und der Aufenthalt dort in jedem Winter kann eine Umqualifizierung des gesamten Tauschs zur Folge haben. Die Fristen für die Umwandlung in eine private Nutzung sollten VOR dem Kauf mit einem Wirtschaftsprüfer besprochen werden, nicht erst nach der ersten Saison.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Leitfaden behandelt die immobilienrechtlichen Aspekte eines 1031-Tauschs in Miami – die Fristen und die konkrete Berechnung der Fristen, die „Like-Kind“-Regel im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigentumswohnungen, die Anforderungen an qualifizierte Immobilien (QI) und die zu berücksichtigenden Aspekte in einem Staat ohne Lizenzpflicht, die Identifizierungsregeln, die Gebäudeprüfung sowie den Arbeitsablauf auf Seiten des Immobilienmaklers. Nicht behandelt werden: die Gewinnberechnung, die Übertragung der Anschaffungskosten, die Nachversteuerung von Abschreibungen oder die Berechnung des „Boot“ (bitte wenden Sie sich hierfür an Ihren Wirtschaftsprüfer); die Gestaltung der Tauschstruktur, einschließlich Reverse Exchanges (Kauf der Ersatzimmobilie in Miami vor Abschluss des Verkaufs der abgegebenen Immobilie) und Improvement Exchanges – beide Varianten existieren, sind jedoch wesentlich teurer und komplexer und fallen in den Zuständigkeitsbereich von QI sowie Ihres Steuerberaters; Delaware Statutory Trusts (DSTs) und andere passive Ersatzstrukturen (ein anderes Produkt mit anderen Vor- und Nachteilen – sollte ein DST für Sie in Betracht kommen, gehört dieses Gespräch in den Zuständigkeitsbereich Ihres Finanzberaters und Wirtschaftsprüfers, nicht eines Immobilienmaklers); steuerliche Behandlung des aufgeschobenen Gewinns im Herkunftsstaat, einschließlich der kalifornischen Rückforderungsregel (R&TC § 18032) – behandelt in 1031 von Kalifornien oder New York nach Miami und schließlich die Analyse Ihres Wirtschaftsprüfers; Planung des Wohnsitzwechsels, falls der Tausch im Rahmen eines Umzugs nach Florida erfolgt – siehe die Umzugsleitfäden für Kalifornien, New York, New Jersey und Illinois; sowie FIRPTA – das zwar nicht für US-Personen gilt, die einen Tausch durchführen, bei einem AUSLÄNDISCHEN Verkäufer, der einen 1031-Tausch vornimmt, jedoch eine Abstimmung bezüglich der Quellensteuerbescheinigung zwischen dem QI und dem IRS erforderlich ist (siehe „FIRPTA für zukünftige Verkäufer“ und Ihren Steuerberater – kurze Antwort: es ist machbar, erfordert jedoch einen zusätzlichen Schritt mit dem Formular 8288-B, der frühzeitig eingeleitet werden muss). Der Makler in Miami kümmert sich um die Immobilien in Miami; der Wirtschaftsprüfer und der Steueranwalt sind für die Berechnungen im Zusammenhang mit dem Tausch zuständig; der QI verwahrt das Geld; die Titelgesellschaft wickelt den Abschluss ab.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Die Prüfung der Voraussetzungen gemäß Section 1031, die Berechnung von Gewinnen und „Boot“, die Wahl der Identifikationsregel, die Analyse von Fristen einschließlich des Formulars 4868 und der Anspruchsberechtigung auf Katastrophenhilfe sowie die Gestaltung der Tauschstruktur sind Angelegenheiten, die Sie mit Ihrem Wirtschaftsprüfer, Ihrem Steueranwalt und einem qualifizierten Vermittler klären sollten. Für die Prüfung von Immobilienverträgen in Florida wenden Sie sich bitte an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida.

Kurze Antworten für Käufer im Rahmen eines 1031-Tauschs

Kann ich einen 1031-Tausch nutzen, um eine Eigentumswohnung in Miami zu erwerben?

Ja, sofern die Eigentumswohnung in Miami zu Anlage- oder geschäftlichen Zwecken gehalten wird (nicht als Hauptwohnsitz) UND die veräußerte Immobilie ebenfalls zu Anlage- oder geschäftlichen Zwecken genutzt wird. Gemäß dem „Tax Cuts and Jobs Act“ von 2017 ist § 1031 auf den Tausch gleichartiger Immobilien beschränkt – private Wohnsitze, Ferienwohnungen, die überwiegend vom Eigentümer genutzt werden, sowie Immobilien, die renoviert und weiterverkauft werden sollen, sind NICHT zulässig. Als Langzeitmietobjekte gehaltene Eigentumswohnungen in Miami stellen den typischen Anwendungsfall für § 1031 dar. Das Steuergesetz vom Juli 2025 hat § 1031 unverändert gelassen.

Was versteht man unter der 45-tägigen Identifizierungsfrist und der 180-tägigen Umtauschfrist?

Ab dem Datum des Vertragsabschlusses beim Verkauf Ihrer veräußerten Immobilie haben Sie 45 Kalendertage (einschließlich Wochenenden und Feiertage), um Ihrem qualifizierten Vermittler schriftlich Ersatzimmobilien zu benennen, und Sie müssen den Kauf einer Ersatzimmobilie bis zum FRÜHEREN der folgenden Termine abschließen: 180 Tage oder der Abgabetermin Ihrer Bundessteuererklärung für das Verkaufsjahr – ein Verkauf im vierten Quartal verkürzt diese Frist, es sei denn, Sie reichen das Formular 4868 ein, um die Abgabefrist zu verlängern. Die einzige weitere Ausnahmeregelung ist die Katastrophenfristverlängerung gemäß Rev. Proc. 2018-58, die zur Verfügung steht, wenn die IRS eine Ausnahmeregelung für eine auf Bundesebene erklärte Katastrophe erlässt (relevant in Südflorida während der Hurrikansaison) – diese erfolgt nicht automatisch, und Ihr qualifizierter Vermittler (QI) muss darüber informiert werden. Andernfalls führt die Nichteinhaltung einer der beiden Fristen zum Scheitern des Tauschs und löst eine sofortige Gewinnrealisierung aus.

Benötige ich in Florida einen qualifizierten Vermittler oder kann ich einen aus einem anderen Bundesstaat in Anspruch nehmen?

Sie benötigen einen QI, dieser muss jedoch nicht in Florida ansässig sein – die meisten landesweit tätigen QIs wickeln Transaktionen in Miami von ihren Hauptsitzen aus per Überweisung und elektronischer Dokumentenunterzeichnung ab. In Florida gibt es keine QI-Regulierung auf Landesebene (im Gegensatz zu Kalifornien, Idaho, Nevada, Washington und einigen anderen Bundesstaaten); achten Sie daher eher auf die Substanz als auf eine Lizenz: Bürgschaft (in der Regel eine Vertrauensschadenversicherung in Höhe von mindestens 1 Million US-Dollar), getrennte qualifizierte Treuhand- oder Treuhandkonten (die nicht mit den Betriebsmitteln des QI vermischt sind), Berufshaftpflichtversicherung sowie Unabhängigkeit – Ihr eigener Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwalt oder Immobilienmakler der letzten zwei Jahre ist ausgeschlossen. Ein separater Artikel in diesem Hub behandelt die Mechanismen der QI-Auswahl ausführlich.

Kann ich im Rahmen einer 1031-Transaktion mehrere Eigentumswohnungen in Miami als Ersatzimmobilien nutzen?

Ja. Die US-Steuerbehörde (IRS) erlaubt die Festlegung von bis zu drei Immobilien (unabhängig vom Wert) ODER bis zu 200 Prozent des Wertes der abgegebenen Immobilie (unbegrenzte Anzahl) ODER die 95-Prozent-Regel (unbegrenzte Anzahl bei Erwerb von 95 Prozent des festgelegten Wertes). Käufer, die eine Portfoliodiversifizierung über mehrere Gebäude in Miami hinweg vornehmen, nutzen die zweite Regel. Innerhalb der 45-tägigen Identifizierungsfrist müssen alle in Frage kommenden Immobilien aufgeführt werden; der Abschluss innerhalb der 180-tägigen Frist muss sich auf mindestens eine davon beziehen (oder auf so viele, dass der Tauschwert abgedeckt ist).

Was geschieht, wenn meine Ersatzimmobilie in Miami weniger kostet als die Immobilie, die ich verkauft habe?

Der Unterschied liegt im „Boot“ – einem realisierten Gewinn, der im Jahr des Tauschs steuerpflichtig ist. Um den Gewinn vollständig aufzuschieben, muss der Gesamtkaufpreis der Ersatzimmobilie sowie die übernommenen oder hinzukommenden Schulden mindestens dem Wert der abgegebenen Immobilie entsprechen. Ein Kauf zu einem niedrigeren Preis oder mit geringerer Verschuldung führt zu einer teilweisen Erfassung. Viele 1031-Käufer in Miami kommen aus den hochpreisigen Märkten Kaliforniens oder New Yorks und streuen den Tausch auf mehrere Immobilien in Miami, um das gesamte Eigenkapital zu absorbieren.

Befasst sich Thomas Druck mit der Steuerplanung im Rahmen von § 1031?

Nein. Tom koordiniert den Immobilienbereich in Miami – er ermittelt Ersatzobjekte innerhalb der 45-Tage-Frist, führt die Bonitätsprüfung des Kreditgebers sowie der Eigentümergemeinschaft (HOA) und die Milestone-Prüfung auf dieselbe Weise durch, wie es jeder Bar- oder finanzierte Käufer tun würde, und stimmt die Abschlusstermine auf den Übertragungszeitplan des qualifizierten Investors (QI) ab. Die Abwicklung von 1031-Transaktionen, die Ermittlung von Gewinnen, die Übertragung der Anschaffungskosten, die Berechnung von „Boot“-Zahlungen sowie der Vortrag von Abschreibungen fallen in den Aufgabenbereich von Wirtschaftsprüfern und Steueranwälten.

Weiterführende Informationen

  1. Investitions-Eigentumswohnungsgebäude in Miami – Ein Leitfaden zur Erkennung: die drei Kategorien der Vermietungsrichtlinien mit namentlich genannten Gebäudebeispielen, die Bestandsschutzregelung gemäß § 718.110(13) des Florida Statute, die Konformität mit den Projektstandards vom März 2026 sowie die finanzielle Überprüfung durch die HOA im Hinblick auf die Nutzung als Kapitalanlage. Die Gebäudeprüfung aus dem obigen Abschnitt zu den technischen Aspekten, Gebäude für Gebäude.
  2. Qualifizierter Vermittler (QI) in Miami – der Leitfaden „Wer verwaltet das Geld?“: Bürgschaften, getrennte Konten, Gebührenspannen, die Regel zu ausgeschlossenen Personen sowie wichtige Fragen an einen QI vor einer Verpflichtung in einem Bundesstaat ohne QI-Zulassungspflicht.
  3. 1031-Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami – der Leitfaden für den Herkunftsstaat: die kalifornische Rückforderungsregel (R&TC § 18032), die Behandlung in New York und die zeitliche Abfolge eines Tauschs im Zusammenhang mit dem Verlust des Wohnsitzes.
  4. Umzug von Kalifornien nach Miami – das „Closest Connections“-Konzept der FTB und die Wohnsitzaspekte eines Wegzugs aus Kalifornien; die kalifornische Rückforderungsklausel wird hier erstmals erwähnt, bis der Leitfaden zum Herkunftsstaat veröffentlicht wird.
  5. Umzug von New York nach Miami – die Regelungen zum Wohnsitz in New York für Eigentümer, die im Rahmen eines 1031-Tauschs umziehen.
  6. Umzug von Illinois nach Miami – Vermieter aus Chicago, die eine 1031-Transaktion nach Miami durchführen, finden hier Informationen zu den Aufenthaltsbestimmungen in Illinois.
  7. Kapitalgewinne beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami, wenn Sie in einem anderen Bundesstaat wohnen – die Seite des späteren Verkaufs: Was geschieht, wenn die Ersatzimmobilie in Miami ohne einen weiteren Tausch verkauft wird?
  8. 1099-S-Steuer im Heimatstaat für Verkäufer in Miami – die Meldepflichten auf Bundesebene bei der späteren Veräußerung in Miami.
  9. Zentrum für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Kauf in Miami im Rahmen einer 1031-Frist?

Beginnen Sie mit einer „Pre-Purchase Net + Risk Review“ Ihrer in Frage kommenden Gebäude – idealerweise noch während Ihre bisherige Immobilie zum Verkauf steht. Eine schriftliche Aufschlüsselung pro Gebäude hinsichtlich Anschaffungskosten, HOA-Risiko, Meilenstein-Status, Übereinstimmung der Mietbedingungen mit Ihrem Investitionsplan, Versicherungsübernahme und prognostizierten Bruttomieten, damit Ihre 45-tägige Identifizierungsphase auf der Grundlage einer geprüften Auswahlliste beginnt. Unverbindlich. Die Abwicklung, der Start, die Übertragung der Steuerbasis, die Auswahl der Identifizierungsregeln und die Fristanalyse bleiben in den Händen Ihres Wirtschaftsprüfers, Steueranwalts und qualifizierten Vermittlers – die „Net + Risk Review“ deckt die Abläufe des Immobilienmarktes in Miami ab, die innerhalb des Zeitfensters umgesetzt werden müssen.