LEITFADEN FÜR NICHTANSÄSSIGE KÄUFER – INTERNATIONALE KÄUFER NACH DEM „> “-GESETZ

FIRPTA für zukünftige Verkäufer

Planen Sie als ausländischer Käufer den Erwerb einer Eigentumswohnung in Miami und einen späteren Verkauf? Ob beim Verkauf eine FIRPTA-Quellensteuer anfällt, wird bereits beim Kauf entschieden. Die Eigentumsübertragung, die Rechtsform der Eigentümerschaft, die Nachverfolgung der Anschaffungskosten sowie die eidesstattliche Erklärung des Käufers sind Kaufentscheidungen, auf die der Immobilienmakler Einfluss nehmen kann – und keine Angelegenheiten, die erst am Tag des Verkaufs in fünf Jahren geklärt werden müssen.

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung in Miami finanzieren und sich gleichzeitig auf die FIRPTA-Vorschriften vorbereiten? Unter „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami“ –> – finden Sie Informationen zum Ablauf aus Sicht des Kreditgebers; dieser Artikel konzentriert sich darauf, was geschieht, wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen.

Die meisten ausländischen Käufer, die sich wegen einer Eigentumswohnung in Miami an uns wenden, betrachten FIRPTA als ein Problem, das erst am Tag des Verkaufs eine Rolle spielt – als etwas, worüber sie erst nachdenken müssen, wenn sie sich in einigen Jahren dazu entschließen, die Immobilie zum Verkauf anzubieten. Diese Sichtweise kommt sie teuer zu stehen. Die FIRPTA-Quellensteuer beim späteren Verkauf beträgt fünfzehn Prozent des Bruttoverkaufspreises; sie wird beim Vertragsabschluss einbehalten und innerhalb von zwanzig Tagen an die US-Steuerbehörde (IRS) überwiesen. Bei einer Eigentumswohnung in Miami im Wert von eineinhalb Millionen Dollar beläuft sich der Betrag, der bei der Vertragsabwicklung einbehalten wird, auf 225.000 Dollar; dieser wird vom IRS bis zur Einreichung und Bearbeitung der Steuererklärung 1040-NR im folgenden Jahr einbehalten. Der Käufer, der dies als ein Problem der Zukunft betrachtet, finanziert letztendlich das US-Finanzministerium fünfzehn Monate lang zinslos. Der Käufer, der dies als ein Problem zum Zeitpunkt des Kaufs betrachtet, hat verschiedene Möglichkeiten.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als REALTOR® in Florida (BK3172203) und als Makler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – darunter auch ausländische Käufer, die eher nach dem Prinzip „Kaufen und später verkaufen“ als nach dem Prinzip „Kaufen und für immer behalten“ vorgehen. Tom ist weder Wirtschaftsprüfer noch Steueranwalt und gibt auch nicht vor, dies zu sein. Die Eigentümerstruktur, die das FIRPTA-Risiko minimiert (Einzelperson vs. LLC vs. Florida-LLC vs. Wyoming-LLC vs. Offshore-Gesellschaft vs. Treuhandgesellschaft), ist Sache Ihres Wirtschaftsprüfers und Steueranwalts. Die Kaufabwicklung, die diese Struktur umsetzen muss – Eigentumsübergang, Name auf der Urkunde, auf die Abschlussunterlagen abgestimmte Registrierung der Gesellschaft sowie das Buch zur Erfassung der Anschaffungskosten, das bereits bei Vertragsabschluss angelegt und nicht erst zehn Jahre später in Panik nachträglich rekonstruiert wird – liegt im Zuständigkeitsbereich des Immobilienmaklers. Dieser Artikel behandelt, welche Entscheidungen der Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen sollte, damit der spätere Verkauf nicht durch strukturelle Entscheidungen behindert wird, die niemals hätten getroffen werden dürfen.

Kurze Antwort FIRPTA ist eine US-Steuerregelung, nach der der Käufer 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises einbehalten muss, wenn ein ausländischer Verkäufer eine Immobilie in den USA veräußert. Als ausländischer Käufer, der einen späteren Verkauf plant, wird die Anwendung von FIRPTA beim künftigen Verkauf weitgehend durch Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs bestimmt: Eigentumsstruktur (Einzelperson vs. LLC vs. Treuhandgesellschaft – dies wird von Ihrem Steuerberater gestaltet), Eigentumsübergang in der Urkunde, konsequente Nachverfolgung der Anschaffungskosten (jeder Dollar an Kapitalverbesserungen muss dokumentiert und datiert sein) sowie die Wahl der Nutzung als Mietobjekt (die zusätzlich zum Kapitalgewinn beim Verkauf eine Abschreibungsrückforderung in Höhe von 25 Prozent auslöst). Der Steuersatz von 15 Prozent sieht zwei Ermäßigungen für Verkäufe von Immobilien zur Eigennutzung unter 1 Million Dollar vor (10 Prozent für Beträge zwischen 300.000 und 1 Million Dollar, null Prozent unter 300.000 Dollar) sowie einen Weg zur vollständigen Ermäßigung der Quellensteuer über das Formular 8288-B, das 90 Tage vor Vertragsabschluss eingereicht werden muss. Die Quellensteuer ist nicht die Steuer selbst – sie ist eine Anzahlung auf die tatsächliche Steuer, die auf dem Formular 1040-NR berechnet wird, und ist teilweise oder vollständig erstattungsfähig, wenn die Anschaffungskosten nachgewiesen sind und der Gewinn geringer ist, als die Quellensteuer vermuten lässt. Thomas Druck PA koordiniert die Kaufabwicklung entsprechend der von Ihrem Steuerberater entworfenen Struktur; der Steuerberater übernimmt die steuerliche Gestaltung, der Immobilienmakler stellt sicher, dass der Kauf diese nicht untergräbt.

Was FIRPTA eigentlich ist und warum dies für einen Käufer derzeit von Bedeutung sein sollte

Das Gesetz über die Besteuerung ausländischer Immobilieninvestitionen (FIRPTA) ist eine US-amerikanische Steuerregelung aus dem Jahr 1980. Verkauft eine ausländische Person eine Immobilie in den USA, ist der Käufer dieser Immobilie nach Bundesrecht verpflichtet, einen Prozentsatz des Bruttoverkaufspreises einzubehalten und diesen als Anzahlung auf die spätere US-Einkommensteuer des ausländischen Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn an die IRS abzuführen. Der Standardsatz beträgt 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises – nicht 15 Prozent des Gewinns, nicht 15 Prozent abzüglich der Anschaffungskosten, sondern 15 Prozent des gesamten bei Vertragsabschluss überwiesenen Betrags. Bei einer von einem ausländischen Verkäufer verkauften Eigentumswohnung in Miami im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar überweist der Käufer innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss unter Verwendung des Formulars 8288 225.000 US-Dollar an die US-Steuerbehörde (IRS), und der Verkäufer erhält ein abgestempeltes Formular 8288-A als Nachweis für die Einzahlung. Die tatsächliche Steuerschuld wird später auf dem Formular 1040-NR berechnet; die Einbehaltung ist lediglich ein zinsloser Vorschuss, den der ausländische Verkäufer bis zur Einreichung und Bearbeitung der Steuererklärung an den IRS leisten muss.

Der Grund, warum ein ausländischer KÄUFER dies bereits am ersten Tag seines Eigentums berücksichtigen sollte: Die Anwendung des FIRPTA-Gesetzes beim zukünftigen Verkauf wird teilweise durch Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs bestimmt, auf die der Käufer nach der Eintragung der Eigentumsurkunde keinen Einfluss mehr hat. Die Eigentumsstruktur (Einzelbesitz oder Besitz über eine juristische Person) entscheidet darüber, ob FIRPTA überhaupt zur Anwendung kommt und zu welchem Satz. Die Eigentumsübertragung bestimmt aus Sicht der US-Steuerbehörde IRS, wer als ausländischer Verkäufer gilt. Die Nachverfolgung der Anschaffungskosten entscheidet darüber, welcher Anteil der 15-prozentigen Quellensteuer als Rückerstattung und welcher als tatsächliche Steuer anfällt. Die eidesstattliche Erklärung des Käufers zur privaten Nutzung entscheidet darüber, ob die Quellensteuer bei Verkäufen kleiner Hauptwohnsitze auf 10 Prozent oder null gesenkt werden kann. Keine dieser Maßnahmen lässt sich am Tag des Verkaufs nachträglich regeln. Es handelt sich um Entscheidungen, die am Tag des Kaufs getroffen werden und Auswirkungen auf den Tag des Verkaufs haben.

Die 5 Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, die über das künftige FIRPTA-Risiko entscheiden

Eigentümerstruktur und Wahl der Rechtsform. Halten Sie die Immobilie in Ihrem eigenen Namen als nicht in den USA ansässige Person: Beim Verkauf gilt die standardmäßige Quellensteuer von 15 Prozent, FIRPTA in vollem Umfang. Halten in einer US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter, bei der Sie der ausländische Gesellschafter sind: Der IRS behandelt die LLC als „disregarded entity“ und blickt auf Sie als ausländischen Eigentümer – FIRPTA gilt weiterhin, 15-prozentige Quellensteuer, kein Schutz. Halten in einer LLC mit mehreren Gesellschaftern, einer US-Kapitalgesellschaft oder einer ordnungsgemäß strukturierten ausländischen Blocker-Gesellschaft: völlig andere Regeln, manchmal mit erheblichem Steuerplanungswert, manchmal mit ausgleichendem US-Erbschaftssteuerrisiko. Dies ist eine Entscheidung für einen Wirtschaftsprüfer und einen Steueranwalt, NICHT für einen Immobilienmakler. Toms Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass die von Ihrem Steuerteam entworfene Struktur auch tatsächlich in der Urkunde und im Kaufvertrag erscheint – und nicht nach dem Motto „Das regeln wir später“.
Eigentumsübergang durch die Urkunde. Die Person, deren Name bei Vertragsabschluss in der Urkunde vermerkt ist, gilt vom ersten Tag an als rechtmäßiger eingetragener Eigentümer. Falls Ihr Wirtschaftsprüfer die Eigentumsverhältnisse über eine LLC in Wyoming strukturiert, muss die LLC VOR dem Vertragsabschluss gegründet UND als ausländische LLC in Florida registriert sein, und der Kaufvertrag muss im Namen der LLC unterzeichnet werden, wobei die Unterschriftszeilen für den Käufer den bevollmächtigten Unterzeichner der LLC und nicht die ausländische Privatperson ausweisen müssen. Die Nennung der natürlichen Person im Vertrag und die „Abtretung an die LLC bei Vertragsabschluss“ ist eine gängige Abkürzung, die eine Nachveranlagung der Übertragungssteuer nach sich zieht und die beabsichtigte Struktur untergräbt. Dies wird bereits bei der Ausarbeitung des Kaufvertrags festgelegt, nicht erst bei Vertragsabschluss.
Das Buch zur Erfassung der Anschaffungskosten wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angelegt. Die Anschaffungskosten für die Berechnung der FIRPTA-Steuer beim späteren Verkauf setzen sich zusammen aus: Kaufpreis + bauliche Verbesserungen + Transaktionskosten zum Vertragsabschluss (Eigentumsversicherung, Stempelgebühren, Steuer auf immaterielle Vermögenswerte, Anwaltshonorare sowie gegebenenfalls die Maklerprovision auf der Käuferseite). Jede Kapitalverbesserung während der Haltedauer – neue Küche, vollständige Badrenovierung, hurrikanfeste Fenster, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft oberhalb eines Schwellenwerts, bauliche Maßnahmen – erhöht die Anschaffungskosten, SOFERN sie durch bezahlte Rechnungen, Kontoauszüge, aus denen die Zahlung hervorgeht, und Unterlagen des Auftragnehmers zum Leistungsumfang belegt sind. Bei zeitnaher Dokumentation ist dies ein reiner Verwaltungsaufwand. Wird dies erst beim Verkauf anhand eines Ordners mit Belegen fünf oder zehn Jahre später rekonstruiert, ist dies eine Katastrophe – die Steuerbehörde (IRS) akzeptiert nur das, was Sie belegen können, und lehnt ab, was Sie nicht belegen können. Richten Sie das Hauptbuch bereits bei Vertragsabschluss ein.
Voraussetzungen für die eidesstattliche Erklärung zum privaten Wohnzweck beim Kauf einer Hauptwohnung im Wert von unter 1 Million Dollar. In diesem Fall verhält es sich genau umgekehrt – es kommt der ausländischen Person zugute, die diese Eigentumswohnung bei Ihrem Verkauf von Ihnen erwirbt. Wenn Sie die Wohnung für weniger als 1 Million Dollar an einen Käufer verkaufen, der eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnet, wonach die Immobilie in den ersten beiden Jahren nach Vertragsabschluss jeweils mindestens 50 Prozent der Zeit als Hauptwohnsitz genutzt wird, kann Ihr Käufer die Quellensteuer von 15 Prozent auf 10 Prozent (Verkaufspreis 300.000 bis 1 Million Dollar) oder auf null (unter 300.000 Dollar) senken. Die Relevanz für Sie als ausländischen KÄUFER heute: Ihr Käuferprofil (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. reine Kapitalanlage) bestimmt, ob Ihr zukünftiger Käuferkreis in der Lage sein wird, diese eidesstattliche Erklärung zu unterzeichnen. Eine Wohnung, die für Käufer zur persönlichen Nutzung positioniert ist, ermöglicht Ihnen einen schnelleren Verkauf und ein Angebot mit niedrigerer Quellensteuer beim Verkauf. Eine Immobilie, die für reine Investoren positioniert ist, bindet Sie an den Steuersatz von 15 Prozent.
Entscheidung über die Nutzung als Mietobjekt und Abschreibungsdisziplin. Sobald Sie die Immobilie vermieten, beginnen Sie mit der Abschreibung, und diese Abschreibung wird beim Verkauf zu 25 Prozent auf den zurückforderbaren Betrag angerechnet – ZUSÄTZLICH zum Kapitalgewinn, der zu Ihrem Grenzsteuersatz besteuert wird. Die US-Steuerbehörde (IRS) fragt nicht, ob Sie die Abschreibung tatsächlich geltend gemacht haben – sie wird die Abschreibung zurückfordern, die Sie während der Vermietungszeiträume HÄTTEN geltend machen MÜSSEN, auch wenn Sie dies nicht getan haben. Die Entscheidung zur Vermietung liegt in der Zuständigkeit Ihres Steuerberaters, doch die Entscheidung auf Seiten des Immobilienmaklers – „Vermiete ich diese Immobilie während meiner Monate außerhalb von Miami oder lasse ich sie leer stehen?“ – ist der Auslöser. Ein Käufer, der plant, die Immobilie während der Monate, in denen er nicht vor Ort ist, leer stehen zu lassen, ist beim Verkauf einem geringeren FIRPTA-Risiko ausgesetzt als ein Käufer, der sie als Kurzzeit- oder Saisonvermietung betreibt.

Wie Thomas Druck PA mit ausländischen Käufern zusammenarbeitet, die einen Wiederverkauf planen

Kennenlerngespräch. 30 Minuten, unverbindlich. Wir erörtern die Zielgebiete, das Budget, den Verwendungszweck (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, saisonale Vermietung, reine Kapitalanlage) und vor allem: Wer gehört zu Ihrem Steuerteam? Falls Sie noch keinen in den USA zugelassenen Wirtschaftsprüfer (CPA) haben, der sich mit Immobilieninvestitionen ausländischer Investoren auskennt, ist diese Empfehlung der erste Schritt – nicht der fünfte.
Abstimmung der Kaufstruktur mit Ihrem Wirtschaftsprüfer. Tom entwirft die Eigentumsstruktur nicht – das ist die Aufgabe Ihres Wirtschaftsprüfers und Ihres Steueranwalts. Tom sorgt vielmehr dafür, dass der Kaufvertrag, die Eigentumsurkunde und die Abschlussunterlagen tatsächlich das widerspiegeln, was Ihr Steuerteam entworfen hat. Eine LLC in Wyoming mit Registrierung in Florida? Die LLC muss vor der Vertragsunterzeichnung gegründet und registriert sein. Gemeinsames individuelles Eigentum mit einem nicht ausländischen Ehepartner? Die Eigentumsurkunde muss dies bereits bei der Vertragsabwicklung festlegen, nicht „später nachgeregelt“ werden. Koordination, nicht Konzeption.
Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor ein Angebot abgegeben wird: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der Risiken im Zusammenhang mit der Eigentümergemeinschaft (HOA), des Status der Meilensteine, der Angemessenheit der Rücklagen im Hinblick auf die 15-Prozent-Schwelle von Fannie Mae für 2026, der Risiken im Zusammenhang mit dem Versicherungsumfeld in Florida sowie ein Hinweis auf die FIRPTA-bezogenen Entscheidungen, die beim Vertragsabschluss endgültig festgelegt werden. Die Prüfung beschränkt sich auf die Abläufe im Immobilienbereich in Miami – die steuerliche Gestaltung bleibt Aufgabe Ihres Steuerberaters, im Fokus stehen die FIRPTA-Aspekte.
Koordination des Vertragsabschlusses mit dem Basis-Ledger, das Ihnen ausgehändigt wird und nicht nachträglich zusammengestellt wird. Bei Vertragsabschluss stellt Tom ein dokumentiertes Paket der Anschaffungskosten zusammen: Kaufpreis, alle Einzelposten des Vertragsabschlusses, die zur Steuerbemessungsgrundlage beitragen, die Eigentumsurkunde mit der vereinbarten Eigentumsübertragung sowie eine Vorlage zur Nachverfolgung der Steuerbemessungsgrundlage, die Sie während der gesamten Haltedauer weiterführen. Kapitalverbesserungen werden systematisch dokumentiert, sodass Sie Ihrem Steuerberater beim Verkauf ein geordnetes Paket überreichen können – und nicht nur einen Ordner mit unbeschrifteten Belegen.
Langfristiger Ansprechpartner bei baulichen Maßnahmen. Wenn Sie nach drei Jahren eine umfassende Renovierung durchführen, kann Tom feststellen, ob die Unterlagen verkaufsbereit sind (bezahlte Rechnungen, Kontoauszüge, Leistungsumfang des Auftragnehmers) oder noch überarbeitet werden müssen – nicht, weil Tom die Steuererklärung erstellt, sondern weil er die Eigentumswohnung in Miami über den gesamten Haltezeitraum hinweg begleitet und darauf hinweisen kann, bevor die Belege zur Anschaffungskostenermittlung ihre Gültigkeit verlieren.

Die FIRPTA-Regelungen (die tatsächlich schwierigen Aspekte)

Die Quellensteuer-Stufen: 15 / 10 / 0 Prozent und welche Bedingungen jeweils dafür gelten

Der standardmäßige FIRPTA-Quellensteuersatz beträgt 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises – nicht des Gewinns, nicht des Nettobetrags, sondern des gesamten bei Vertragsabschluss erzielten Betrags. Es gibt zwei Ermäßigungen für Transaktionen mit Käufern, die die Immobilie selbst nutzen, sofern der KÄUFER (Ihr zukünftiger Käufer) eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnet, in der er sich verpflichtet, während jeweils der ersten beiden 12-Monats-Zeiträume nach Vertragsabschluss mindestens 50 Prozent der Zeit in der Immobilie zu wohnen. Ermäßigung 1: Bruttoverkaufspreis zwischen 300.000 und 1 Million US-Dollar MIT eidesstattlicher Erklärung des Käufers – der Einbehaltungssatz sinkt von 15 Prozent auf 10 Prozent. Ermäßigung 2: Bruttoverkaufspreis von 300.000 US-Dollar oder weniger MIT eidesstattlicher Erklärung des Käufers – der Einbehaltungssatz sinkt auf null. Keine eidesstattliche Erklärung, keine Ermäßigung – ein Käufer, der die Immobilie zur Eigennutzung erwirbt und sich weigert zu unterschreiben oder keine Verpflichtung eingeht, zahlt in jedem Fall die 15 Prozent im Namen des Verkäufers. Der Einbehaltungssatz hängt von der eidesstattlichen Erklärung des Käufers ab und stellt keinen Rabatt seitens des Verkäufers dar.

Formulare 8288, 8288-A, 8288-B – die eigentlichen Unterlagen

Das Formular 8288 ist die Meldung des Käufers: Der Käufer ist der gesetzlich vorgeschriebene Einbehaltungsbeauftragte (oder der Abwicklungsbeauftragte des Käufers, bei den meisten Transaktionen in Miami die Titelgesellschaft). Der Käufer meldet die Transaktion und den einbehaltenen Betrag und überweist den Betrag innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss an die IRS. Das Formular 8288-A ist die Bescheinigung, die der IRS abstempelt und an den ausländischen Verkäufer zurücksendet – dies ist das Dokument, das der Verkäufer dem Formular 1040-NR beifügt, um die einbehaltene Steuer auf die tatsächliche Steuerschuld anzurechnen. Das Formular 8288-B ist der Antrag auf eine Quellensteuerbescheinigung – ein vor dem Vertragsabschluss einzureichender Antrag, den der Verkäufer (oder sein bevollmächtigter Vertreter) stellen kann, um den IRS zu ersuchen, die Quellensteuer von den standardmäßigen 15 Prozent auf die tatsächlich zu erwartende Steuer zu senken, basierend auf der dokumentierten Anschaffungskostenbasis, dem erwarteten Gewinn und dem Steuerprofil des Verkäufers. Die IRS bearbeitet das Formular 8288-B gemäß Rev. Proc. 2000-35 innerhalb von etwa 90 Tagen nach Eingang eines vollständigen Antrags – reichen Sie den Antrag mindestens 90 Tage vor Vertragsabschluss ein, idealerweise bereits bei Vertragsunterzeichnung.

Eigentümerstruktur – was beeinflusst die Funktionsweise des FIRPTA?

Einzelner ausländischer Eigentümer: Standardmäßige Quellensteuer von 15 Prozent, direkte Durchgriffskontrolle, der Verkäufer ist die ausländische Person. US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter und einem ausländischen Eigentümer: Der IRS behandelt die LLC als „disregarded entity“ – die LLC ist steuerlich nicht eigenständig, FIRPTA wendet die Durchschau auf den ausländischen Eigentümer an, es gelten die vollen 15 Prozent. LLC mit mehreren Gesellschaftern: steuerliche Behandlung als Personengesellschaft, die FIRPTA-Regelungen werden komplexer (Quellensteuer auf den jedem ausländischen Gesellschafter zurechenbaren Anteil, unterschiedliche Formulare). Ausländische Kapitalgesellschaft als Eigentümerin der US-Immobilie: Es gelten die FIRPTA-Regelungen für Kapitalgesellschaften, jedoch mit einem Schutz vor der US-Erbschaftssteuer, der den Aufwand für die Unternehmenssteuererklärung unter Umständen nicht rechtfertigt – hierbei handelt es sich um eine Struktur mit erheblichen Vor- und Nachteilen, die eine Modellierung durch einen Wirtschaftsprüfer erfordert und keine Standardwahl darstellt. Eigentümerschaft durch einen Trust: Hängt davon ab, ob es sich um einen US-amerikanischen oder ausländischen Trust handelt, ob es sich um einen Grantor- oder Non-Grantor-Trust handelt und ob er widerrufbar oder unwiderrufbar ist – es gibt zahlreiche Varianten und entsprechend viele unterschiedliche FIRPTA-Regelungen. Jede dieser strukturellen Entscheidungen obliegt Ihrem Wirtschaftsprüfer und Ihrem Steueranwalt, nicht Ihrem Immobilienmakler. Toms Aufgabe besteht darin, am Verhandlungstisch für eine disziplinierte Abwicklung zu sorgen, nicht in der Konzeption.

Die nachstehende Tabelle fasst zusammen, wie sich die jeweilige Eigentümerstruktur bei einem Verkauf, im Zusammenhang mit der US-Erbschaftssteuer beim Tod des ausländischen Eigentümers sowie hinsichtlich des jährlichen Aufwands für die Steuererklärung in den USA auf die FIRPTA-Bestimmungen auswirkt. Sie soll dazu dienen, dass ein ausländischer Käufer bereits mit einem grundlegenden Verständnis der Sachlage in das Gespräch mit einem Wirtschaftsprüfer geht.

Nur zur Information – keine Beratung. Dies ist KEIN Vergleich, keine Empfehlung und keine Befürwortung einer bestimmten Struktur. Jede Zeile spiegelt öffentlich zugängliche Leitlinien der IRS sowie die Mechanismen des US-Steuerrechts wider. Jede Struktur birgt Vor- und Nachteile (Erbsteuerrisiko, Meldeaufwand, Unternehmenssteuern, Ausreisebesteuerung, Meldepflichten im Heimatland), die eine professionelle Modellierung unter Berücksichtigung Ihrer spezifischen Situation erfordern. Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener REALTOR® und erteilt KEINE steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung. Die Wahl der Struktur liegt in der Verantwortung Ihres in den USA zugelassenen Wirtschaftsprüfers (CPA) und Ihres Steueranwalts – nicht in der Ihres Immobilienmaklers.

Aufbau	Anwendung der FIRPTA-Regelungen beim Verkauf	Erbsteuerpflicht in den USA beim Tod des Eigentümers	Komplexität der jährlichen Steuererklärung in den USA
Einzelbesitz durch ausländische Personen	Standardmäßige Quellensteuer von 15 % auf den Bruttoverkaufspreis; die ausländische Person ist der eingetragene Verkäufer; eine Senkung auf 10 % oder 0 % ist durch eine eidesstattliche Erklärung des Käufers möglich, sofern sich der endgültige Käufer zur Eigennutzung verpflichtet und der Preis unter 1 Mio. USD bzw. 300.000 USD liegt.	Volle US-Erbsteuerpflicht für in den USA belegene Immobilien; der Freibetrag für Nichtansässige auf Bundesebene beträgt ca. 60.000 US-Dollar (gegenüber ca. 13,6 Mio. US-Dollar für US-Bürger) – eine erhebliche Steuerbelastung bei einer Eigentumswohnung in Miami im Wert von über 1 Mio. US-Dollar.	Formular 1040-NR bei Verkauf; Anhang E (Mietaufstellungen) während der Besitzdauer, falls vermietet; FBAR kann für US-Bankkonten gelten, die zur Finanzierung der Immobilie eröffnet wurden.
US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter, ausländischer Eigentümer	Der IRS behandelt die LLC als „disregarded entity“; er blickt auf den ausländischen Eigentümer durch; es gilt der volle FIRPTA-Satz von 15 %, als ob die Anteile privat gehalten würden – kein Schutz.	Gleiche steuerliche Belastung wie bei privatem Eigentum; die LLC bietet KEINEN Schutz vor der Erbschaftssteuer für einen ausländischen Alleingesellschafter.	Formular 1040-NR + LLC-Pflege auf Bundesstaatenebene + Formular 5472 + jährlich ein Pro-forma-Formular 1120 (Meldepflicht für „disregarded entities“ seit 2017 eingeführt).
LLC mit mehreren Gesellschaftern (Beteiligungsbesteuerung)	Quellensteuerabzug auf den jedem ausländischen Gesellschafter zustehenden Anteil mittels Formular 8804/8805; es gelten die Quellensteuerregelungen auf Ebene der Personengesellschaft; dies kann komplexer sein als die individuelle FIRPTA-Regelung.	Die Standortanalyse der Gesellschaftsanteile kann komplex sein; sie hängt davon ab, ob der Anteil zum Zeitpunkt des Todes als in den USA gelegen behandelt wird.	Gesellschaftserklärung auf Formular 1065 + Formular 1040-NR jedes ausländischen Gesellschafters + Formular 8804 / 8805 + Meldungen auf Landesebene.
US-amerikanische C-Corporation	Besteuerung auf Unternehmensebene bei der Veräußerung von US-Immobilien; das FIRPTA-Gesetz kann sowohl auf Unternehmensebene (Vorschriften für ausländisch kontrollierte Unternehmen) als auch auf Ebene der Anteilseigner bei der Veräußerung von Anteilen zur Anwendung kommen.	Anteile an einer US-C-Corporation gelten im Allgemeinen als Vermögenswerte mit Standort in den USA – auf die Anteile selbst kann Erbschaftssteuer anfallen; die Unternehmensstruktur schützt NICHT vor der Erbschaftssteuer auf Anteile an einer US-Kapitalgesellschaft.	Unternehmenssteuererklärung (Formular 1120); mögliche Überlegungen zur Zweigniederlassungsgewinnsteuer; Analyse der Doppelbesteuerung (Unternehmen + Gesellschafter) beim Verkauf.
Ausländische Blocker-Gesellschaft	Eine ausländische Gesellschaft hält US-Immobilien direkt; FIRPTA gilt für die Gesellschaft als ausländischen Verkäufer; US-Steuer auf Gewinne auf Gesellschaftsebene + 30 % Zweigniederlassungsgewinnsteuer (oder gemäß Abkommen reduziert).	Anteile an einer AUSLÄNDISCHEN Gesellschaft gelten im Allgemeinen NICHT als in den USA belegen – dies ist typischerweise der Grund für diese Strukturierung; die Erbschaftssteuershielding-Effekte bei den Anteilen können für vermögende ausländische Eigentümer mit US-Immobilien von erheblicher Bedeutung sein.	Meldungen der ausländischen Gesellschaft + Meldungen auf Ebene der US-Immobilien + Meldungen der Gesellschaft im Heimatland; der laufende Aufwand für die Einhaltung der Vorschriften ist erheblich.
Eigentumsverhältnisse bei Trusts (variieren je nach Trust-Art)	Stark variabel: hängt von der Einstufung als US-Trust oder ausländischer Trust, als Grantor-Trust oder Nicht-Grantor-Trust sowie als widerrufbarer oder unwiderrufbarer Trust ab; für jede Kombination gelten unterschiedliche FIRPTA-Regelungen.	Sehr variabel: hängt von den vorbehaltenen Befugnissen, der Begünstigtenstruktur und dem steuerlichen Wohnsitz des Treugebers ab; Trusts können wirkungsvolle Instrumente zur Nachlasssteueroptimierung sein, erfordern jedoch eine sorgfältige Gestaltung.	Trust-Steuererklärungen (Formular 1041 für US-Trusts, Formular 3520 / 3520-A für ausländische Trusts mit US-Begünstigten) + Meldepflichten des Treugebers + in vielen Fällen mehrere Steuerhoheitsgebiete.

Quellen für den obigen Vergleich: IRS-Leitfaden zu FIRPTA (Seiten zu FIRPTA-Quellensteuer auf irs.gov), Schritt-für-Schritt-Anleitung zur FIRPTA-Prüfung im „Florida Bar Journal“ unter dem Titel „To Withhold or Not to Withhold“ sowie Standardliteratur von US-Wirtschaftsprüfern zum Thema internationales Steuerrecht. Es gibt Ausnahmen hinsichtlich der Abkommenstoolsätze, Alternativen in Form von „Blocker-Corporations“ sowie Trust-Varianten, die hier nicht zusammengefasst sind – bitten Sie Ihren Wirtschaftsprüfer und Ihren Steueranwalt, die Struktur unter Berücksichtigung Ihrer spezifischen steuerlichen Situation im Heimatland, Ihres verwalteten Vermögens (AUM) sowie Ihrer familien- und vermögensrechtlichen Ziele zu modellieren.

Basis-Tracking ab dem Schlusskurs

Kostenbasis bei einem FIRPTA-auslösenden Verkauf = (Kaufpreis) + (Kapitalverbesserungen während der Haltedauer) + (Transaktionskosten zum Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs) – (während der Vermietungszeiträume vorgenommene oder erforderliche Abschreibungen). Anrechenbare Kapitalverbesserungen: neue Küche, vollständige Badezimmerrenovierung, schlagfeste Fenster, Austausch der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage, bauliche Reparaturen, größere Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft (der Teil, der Kapitalausgaben und keine Betriebsausgaben darstellt). Nicht anrechenbare Kapitalverbesserungen: routinemäßige Instandhaltung, Ausbesserungsanstriche, Austausch von Haushaltsgeräten, Reinigung. Vom IRS akzeptierte Nachweise: bezahlte Rechnungen auf Ihren Namen (oder den Namen der Eigentümergesellschaft), die mit Kontoauszügen verknüpft sind, aus denen die tatsächliche Zahlung hervorgeht, sowie ein vom Auftragnehmer unterzeichneter und datierter Leistungsumfang. Vom IRS abgelehnte Nachweise: Quittungen ohne Zahlungsnachweis, Zahlungen ohne Rechnungen, Barzahlungen ohne Bankbeleg. Der Käufer, der bei Vertragsabschluss ein digitales Verzeichnis anlegt – ein Ordner pro Jahr, in dem jede bezahlte Rechnung zusammen mit dem entsprechenden Auszug aus dem Kontoauszug eingescannt wird –, übergibt dem Wirtschaftsprüfer beim Verkauf eine einwandfreie Anschaffungskostenbasis. Der Käufer, der diese beim Verkauf nachträglich rekonstruiert, verliert eine Anschaffungskostenbasis, die die IRS nicht akzeptiert.

Steuerabzug vs. tatsächliche Steuer – die Nachverrechnung gemäß Formular 1040-NR

Der Einbehalt von 15 Prozent ist eine VORAUSZAHLUNG, keine Steuer. Die tatsächliche Bundessteuerpflicht aus dem Verkauf wird auf dem Formular 1040-NR anhand des Grenzsteuersatzes für Kapitalerträge des ausländischen Verkäufers berechnet (derzeit 20 Prozent in der höchsten Steuerklasse für langfristige Gewinne, zuzüglich 3,8 Prozent Netto-Kapitalertragsteuer für Verkäufer mit höherem AGI, zuzüglich 25 Prozent Abschreibungsrückforderung auf den zurückgeforderten Betrag, falls die Einheit vermietet war). Die tatsächliche Steuerbelastung kann HÖHER sein als der Quellensteuerabzug von 15 Prozent (selten bei langfristig gehaltenen Eigentumswohnungen in Miami mit dokumentierter Anschaffungskostenbasis, häufig bei kurzfristigen Spekulationsgeschäften und stark abgeschriebenen Mietobjekten) oder NIEDRIGER (häufiger, wenn die Anschaffungskostenbasis gut dokumentiert ist und der Gewinn moderat ausfällt). Ist die tatsächliche Steuer niedriger, führt die Gutschrift gemäß Formular 8288-A auf dem Formular 1040-NR zu einer Rückerstattung – oft in beträchtlicher Höhe –, jedoch erst nach Einreichung und Bearbeitung der Steuererklärung, was nach dem Abschluss 6 bis 18 Monate dauern kann. Der Weg über die Quellensteuerbescheinigung 8288-B (die vor dem Vertragsabschluss eingereicht wird) umgeht diesen Prozess: Bei Genehmigung entspricht die beim Vertragsabschluss einbehaltene Quellensteuer der prognostizierten Steuer – kein großer Vorabzahlungsbetrag an das IRS, keine 18-monatige Wartezeit auf die Rückerstattung. Der Nachteil: Das Formular 8288-B erfordert von einem Wirtschaftsprüfer erstellte Prognosen und eine Vorlaufzeit von 90 Tagen vor dem Vertragsabschluss; es eignet sich daher für geplante Verkäufe, nicht jedoch für überraschende Vertragsabschlüsse.

Häufige Fehler beim Kauf, die ausländische Käufer bei einem FIRPTA-Verkauf teuer zu stehen kommen

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch eine Einzelperson, gefolgt von einer „Abtretung an die LLC zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses“. Eine gängige Abkürzung, die bei der Abtretung zu einer Stempelsteuerpflicht in Florida führt, eine Nachveranlagung der Übertragungssteuer auslösen kann und eine Dokumentenkette hinterlässt, die bei einem späteren Verkauf Unklarheiten hinsichtlich der Identität des Verkäufers im Sinne des FIRPTA verursacht. Wenn Ihr Wirtschaftsprüfer eine LLC-Struktur entwirft, ist die LLC vom ersten Tag an der Vertragsunterzeichner – gegründet und in Florida registriert, BEVOR der Kaufvertrag ausgearbeitet wird.
Es gibt kein Hauptbuch. Nach fünf Jahren als Eigentümer verfügt der Käufer über einen Ordner mit unbeschrifteten Belegen in einer Küchenschublade, der Bauunternehmer hat sein Geschäft aufgegeben, die Kontoauszüge sind aus dem Online-Banking-Archiv verschwunden, und der Wirtschaftsprüfer kann beim Verkauf 30 Prozent der vom Käufer tatsächlich vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen geltend machen. Die übrigen 70 Prozent gelten als Gewinn, und 15 Prozent dieses Gewinns werden als tatsächliche Steuer verbucht, anstatt als erstattungsfähige Quellensteuer. Richten Sie bei Vertragsabschluss das digitale Hauptbuch ein – ein Ordner pro Jahr, mit bezahlten Rechnungen, Auszügen aus den Kontoauszügen und Leistungsbeschreibungen der Auftragnehmer, die monatlich eingescannt werden.
Entscheidung für die Vermietung ohne Abschreibungsnachweis. Der Käufer vermietet die Immobilie saisonal für drei Jahre, ohne Abschreibungen im Vermietungsanhang des Formulars 1040-NR geltend zu machen – in der Annahme: „Ich verzichte einfach auf Abschreibungen und vermeide so eine Nachversteuerung.“ Die IRS fordert die Abschreibungen, die beim Verkauf hätten geltend gemacht werden MÜSSEN, ohnehin mit einem Satz von 25 Prozent zurück. Wenn Sie vermieten, schreiben Sie ab – und dokumentieren Sie dies sorgfältig.
Das Formular 8288-B wird nicht eingereicht, wenn die Anschaffungskosten gut dokumentiert sind und der Gewinn gering ist. Der Verkäufer schließt den Verkauf ab und überweist 15 Prozent (225.000 Dollar bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Millionen Dollar) an die IRS; anschließend wartet er 12 bis 18 Monate auf die Rückerstattung gemäß Formular 1040-NR. Der Käufer mit einer ordnungsgemäßen Buchführung über die Anschaffungskosten und einem Wirtschaftsprüfer hätte das Formular 8288-B 90 Tage vor Vertragsabschluss einreichen, die Quellensteuer auf die tatsächlich prognostizierte Steuer reduzieren und bei Vertragsabschluss ohne Vorfinanzierung durch den IRS mehrere Hunderttausend mehr erzielen können. Das Formular 8288-B stellt einen administrativen Aufwand dar, kein rechtliches Risiko – es kommt im Rahmen der FIRPTA-Regelungen einem „Geschenk“ am nächsten.
Die Einstellung „Ich werde mich erst beim Verkauf mit FIRPTA befassen“ als Strategie zu betrachten. Das ist keine Strategie, sondern eine strukturelle Verpflichtung zum schlimmstmöglichen Ergebnis: maximale Quellensteuer, maximaler IRS-Zinsausgleich, maximaler Basisverlust, keine Positionierung durch eine eidesstattliche Erklärung auf Käuferseite. Der Käufer, der sich bereits beim Kauf um FIRPTA kümmert, hat alle Hebel in der Hand. Der Käufer, der damit wartet, sich erst beim Verkauf um FIRPTA zu kümmern, hat keinen.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Artikel befasst sich mit den aspekten der FIRPTA-Planung für ausländische Käufer im Immobilienbereich von Miami – den Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, auf die Tom als Immobilienmakler eingeht, den Abläufen der Quellensteuerabführung beim späteren Verkauf, den Möglichkeiten zur Reduzierung durch eidesstattliche Erklärungen auf Käuferseite sowie der sorgfältigen Dokumentation, die die Steuerbemessungsgrundlage im Falle einer Steuerprüfung stichhaltig macht. Nicht behandelt werden: die GESTALTUNG der Eigentümerstruktur (die Wahl zwischen Einzelperson, LLC, Kapitalgesellschaft, Treuhandgesellschaft, Offshore-Blockerstruktur sowie dem Sitz in Wyoming, Delaware oder Florida treffen Ihr Wirtschaftsprüfer und Ihr Steueranwalt – nicht der Immobilienmakler), die Erstellung des Formulars 8288-B (eine Aufgabe für den Wirtschaftsprüfer, oft unter Mitunterzeichnung durch einen zugelassenen Steuerberater oder Steueranwalt), die steuerliche Behandlung der Einkünfte aus der US-Immobilie oder des späteren Veräußerungsgewinns in Ihrem Heimatland (Ihr Steuerberater im Heimatland), Meldepflichten im Heimatland (FATCA-Meldungen seitens der USA sowie alle Anforderungen Ihres Heimatlandes in Bezug auf im Ausland gehaltenes Vermögen), das Risiko der US-Erbschaftssteuer auf US-Immobilien, die von einer ausländischen Person gehalten werden (ein sehr reales und erhebliches Risiko, das die Wahl der Strukturierung maßgeblich beeinflusst – dies fällt in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steueranwalts) oder die Abläufe beim 1031-Tausch bzw. beim qualifizierten Vermittler (ein separater Artikel auf „Buyer Hub“ behandelt dies für Käufer, die sich auf den 1031-Tausch konzentrieren). Der Immobilienmakler kümmert sich um die Immobilie; der Wirtschaftsprüfer und der Steueranwalt kümmern sich um die steuerlichen Aspekte und die Strukturgestaltung; die Titelgesellschaft kümmert sich um die FIRPTA-Unterlagen am Tag des Vertragsabschlusses. Drei Rollen, drei Aufgabenbereiche, ein terminierter Arbeitsablauf.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Die Anwendung der FIRPTA-Bestimmungen, die Gestaltung der Eigentümerstruktur, Strategien zur Nachverfolgung der Anschaffungskosten, die Erstellung des Formulars 8288-B sowie die Einreichung des Formulars 1040-NR fallen in den Zuständigkeitsbereich eines in den USA zugelassenen Wirtschaftsprüfers (CPA) und gegebenenfalls eines US-Steueranwalts. Bezüglich der steuerlichen Behandlung von US-Immobilien in Ihrem Heimatland wenden Sie sich bitte an einen in Ihrer Gerichtsbarkeit zugelassenen Steuerberater (Steuerberater für Käufer aus der DACH-Region, bzw. eine entsprechende Fachkraft in Ihrem Heimatland).

Kurze Antworten von ausländischen Käufern

Kann ich als ausländischer Käufer die FIRPTA-Regelung vollständig umgehen, indem ich den Kauf über eine US-amerikanische LLC abwickle?

Nicht bei einer Ein-Personen-LLC, bei der Sie der ausländische Gesellschafter sind – die US-Steuerbehörde (IRS) behandelt Ein-Personen-LLCs als „disregarded entities“ und blickt auf Sie als ausländischen Eigentümer; beim Verkauf gilt weiterhin der volle FIRPTA-Satz von 15 Prozent. LLCs mit mehreren Gesellschaftern, US-Kapitalgesellschaften und ordnungsgemäß strukturierte ausländische „Blocker“-Gesellschaften verändern die FIRPTA-Regelungen, bringen jedoch jeweils Vor- und Nachteile mit sich (Risiko der US-Erbschaftssteuer, Komplexität der jährlichen Steuererklärungen, Besteuerung der Mieteinnahmen auf Unternehmensebene, Exit-Besteuerung). Die Gestaltung der Struktur ist Aufgabe Ihres Wirtschaftsprüfers und Ihres Steueranwalts, nicht Ihres Immobilienmaklers – doch die Annahme, dass eine LLC als Schutzschild fungiert, ist das häufigste Missverständnis, mit dem ausländische Käufer zu uns kommen.

Wie wird die FIRPTA-Quellensteuer berechnet – auf den Bruttoverkaufspreis oder auf meinen Gewinn?

Die standardmäßige FIRPTA-Quellensteuer beträgt 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises – also des bei Vertragsabschluss erzielten Gesamtbetrags vor Abzug der Anschaffungskosten, der Verkaufskosten oder der Kapitalverbesserungen. Bei einem Verkaufserlös von 1,5 Millionen Dollar werden somit 225.000 Dollar innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss an die IRS überwiesen, unabhängig davon, ob Sie mit Gewinn, ohne Gewinn oder mit Verlust verkauft haben. Die 15 Prozent stellen eine Vorauszahlung dar; die tatsächliche Steuer wird später auf dem Formular 1040-NR auf der Grundlage des tatsächlichen Kapitalgewinns (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten abzüglich Verkaufskosten abzüglich der Rückforderung von Abschreibungen) berechnet. Der Einbehalt kann die tatsächliche Steuer übersteigen (es folgt eine Rückerstattung) oder darunterliegen (bei der Steuererklärung ist eine zusätzliche Steuer zu entrichten).

Kann ich den FIRPTA-Einbehalt vor dem Vertragsabschluss von 15 Prozent auf einen niedrigeren Wert senken?

Ja, und zwar mittels des Formulars 8288-B („Antrag auf eine Einbehaltungsbescheinigung“), das vom Verkäufer (in der Regel über einen Wirtschaftsprüfer oder Steueranwalt) mindestens 90 Tage vor Vertragsabschluss eingereicht wird. Die IRS prüft die dokumentierte Anschaffungskostenbasis, den prognostizierten Gewinn und das Steuerprofil des Verkäufers und kann eine Einbehaltung in Höhe der tatsächlich prognostizierten Steuer anstelle der standardmäßigen 15 Prozent genehmigen. Gemäß Rev. Proc. 2000-35 werden vollständige Anträge innerhalb von etwa 90 Tagen bearbeitet. Die 15 Prozent werden beim Vertragsabschluss weiterhin auf ein Treuhandkonto einbehalten, bis eine Antwort des IRS vorliegt, sollte das Formular 8288-B jedoch vor dem Vertragsabschluss oder während der Treuhandfrist genehmigt werden, wird der reduzierte Betrag überwiesen und der Restbetrag an den Verkäufer freigegeben – wodurch die Wartezeit von 12 bis 18 Monaten auf eine Rückerstattung gemäß Formular 1040-NR vermieden wird.

Ich habe vor, die Eigentumswohnung in Miami als Hauptwohnsitz zu nutzen – hat dies Auswirkungen auf FIRPTA?

Dies gilt nicht für Sie bei IHREM Verkauf – die Ermäßigung aufgrund der eidesstattlichen Erklärung zur privaten Nutzung ist eine Entscheidung auf Seiten des KÄUFERS. Wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen und Ihr Verkaufspreis unter 1 Million Dollar liegt UND Ihr Käufer eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnet, in der er sich verpflichtet, in den ersten beiden 12-Monats-Zeiträumen nach Vertragsabschluss jeweils mindestens 50 Prozent der Zeit in der Immobilie zu wohnen, sinkt der Quellensteuersatz von 15 Prozent auf 10 Prozent (300.000 $ bis 1 Mio. $) oder auf null (unter 300.000 $). Für SIE als Käufer bedeutet dies heute: Eine Immobilie, die so positioniert ist, dass sie bei Ihrem späteren Verkauf Käufer für den Eigenbedarf anspricht, ermöglicht Ihnen einen schnelleren Verkauf und ein Angebot mit niedrigerem Quellensteuerabzug. Eine Immobilie, die ausschließlich als Anlageobjekt positioniert ist, bindet Sie beim Verkauf an den Steuersatz von 15 Prozent.

Wie wichtig ist die Basisverfolgung, und was gilt beim Verkauf als Basis?

Dies ist entscheidend und bestimmt, ob die 15-prozentige Quellensteuer als Rückerstattung oder als tatsächliche Steuer gilt. Anschaffungskosten bei Verkauf = ursprünglicher Kaufpreis + Kapitalverbesserungen während der Haltedauer + ursprüngliche Abschlusskosten – während etwaiger Vermietungszeiträume vorgenommene oder erforderliche Abschreibungen. Vom IRS akzeptierte Unterlagen: bezahlte Rechnungen auf den Namen des Eigentümers, die mit Kontoauszügen verknüpft sind, aus denen die Zahlung hervorgeht, sowie Unterlagen des Auftragnehmers zum Leistungsumfang. Was NICHT berücksichtigt wird: routinemäßige Instandhaltung, Anstriche, Austausch von Haushaltsgeräten, nicht dokumentierte Verbesserungen. Legen Sie bei Vertragsabschluss ein digitales Anschaffungskosten-Register an – einen Ordner pro Jahr, in dem jede bezahlte Rechnung zusammen mit dem entsprechenden Auszug aus dem Kontoauszug eingescannt wird – und übergeben Sie dieses Ihrem Steuerberater beim Verkauf. Eine aus dem Gedächtnis rekonstruierte Anschaffungskostenbasis wird beim Verkauf nicht anerkannt.

Befasst sich Thomas Druck mit der FIRPTA-Steuerplanung?

Nein. Tom ist ein in Florida zugelassener REALTOR® (BK3172203) und erteilt keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung – die Ausgestaltung der FIRPTA-Regelung beim Kauf ist eine Entscheidung, die einem Wirtschaftsprüfer und einem Steueranwalt obliegt. Was Tom tut: Er stellt sicher, dass der Kaufvertrag, die Eigentumsübertragung und die Abschlussunterlagen genau der von Ihrem Steuerteam entworfenen Struktur entsprechen (Gründung und Registrierung einer LLC vor Vertragsabschluss, Eigentumsübertragung entsprechend der beabsichtigten Struktur, Zusammenstellung der Unterlagen zur Nachverfolgung der Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Abschlusses). Für Käufer aus der DACH-Region, die keinen US-Wirtschaftsprüfer als Ansprechpartner haben, kann Tom Wirtschaftsprüfer vermitteln, die Erfahrung mit Immobiliengeschäften ausländischer Investoren besitzen. Der Immobilienmakler kümmert sich um die Immobilie; der Wirtschaftsprüfer um die steuerliche Planung und Strukturierung; die Titelgesellschaft um die FIRPTA-Unterlagen am Tag der Vertragsabwicklung.

Weiterführende Informationen

Immobilienmakler in Miami für deutschsprachige Käufer – Käufer aus der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) – Koordination mit Steuerberatern, Abwicklung von Überweisungen in EUR/USD sowie Erläuterung der FIRPTA-Regelungen beim Kauf in deutscher Sprache.
Hypotheken für Ausländer in Miami – Finanzierungsentscheidungen, die mit der FIRPTA-Regelung zusammenhängen (bei über eine LLC finanzierten Käufen ändert sich die Auswahl der Kreditgeber).
Beantragung einer ITIN für ausländische Käufer – die ITIN, mit der Sie das Formular 1040-NR einreichen und zu viel einbehaltene FIRPTA-Steuern zurückfordern können. Beginnen Sie mit dem ITIN-Antrag bei der Angebotsannahme, nicht erst beim Verkauf.
Investitions-Eigentumswohnungsgebäude in Miami – eine Auswahlliste von Gebäuden mit Angaben zu Mietrichtlinien und Eigennutzungsprofilen, die für die Positionierung von FIRPTA-Käufern relevant sind.
FIRPTA für nicht in den USA ansässige Verkäufer von Eigentumswohnungen in Miami (FAQ) – die FIRPTA-FAQ aus Verkäufersicht. Lesen Sie diesen Abschnitt, wenn Sie sich bereits in der Verkaufsphase befinden und eher Informationen zu den Abwicklungsmodalitäten am Tag des Vertragsabschlusses benötigen als zur Planung zum Zeitpunkt des Kaufs.
Zentrum für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami unter Berücksichtigung der FIRPTA-Bestimmungen?

Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, des Risikos im Zusammenhang mit der Eigentümergemeinschaft (HOA), des Status der Meilensteine, des Versicherungsrisikos in Florida sowie eines Hinweises auf die FIRPTA-bezogenen Entscheidungen, die beim Vertragsabschluss feststehen – Eigentumsübergang, Umsetzung der Unternehmensstruktur, Einrichtung der Basisverfolgung. Völlig unverbindlich. Die steuerliche Gestaltung bleibt Aufgabe Ihres Wirtschaftsprüfers oder Steuerberaters – die „Net + Risk Review“ befasst sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes in Miami, die zur Umsetzung dieser Gestaltung erforderlich sind.