Thomas Druck PA — Miami real estate
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Umzug von New Jersey nach Miami

Für Käufer aus New Jersey, die sich für Miami anstelle von Palm Beach entschieden haben. Die NJ-Ausreisesteuer (GIT/REP-Vorauszahlung) wird korrekt erläutert, die 183-Tage-Wohnsitzprüfung in New Jersey wird auf den Kauf in Miami übertragen, die Umstellung der Grundsteuer wird modelliert und der Fernabschluss von Hoboken oder Princeton aus wird als Standardablauf abgewickelt.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Kommen Sie aus New York statt aus New Jersey? Unter „Umzug von New York nach Miami –> “ finden Sie Informationen zum Rahmenkonzept der „Nonresident Audit Group“ des Staates New York, zum Unterschied zwischen dem Kaufabschluss bei Genossenschaftswohnungen und Eigentumswohnungen sowie zum Zeitplan für den Übergang vom „Snowbird“-Status zum dauerhaften Wohnsitz.

Ein Käufer aus New Jersey, der nach Miami umzieht, muss drei Entscheidungen unter Zeitdruck treffen – welche Immobilie in Miami er erwerben soll, wie sich der Kauf auf die Einschätzung der Steuerbehörde von New Jersey hinsichtlich des Wohnsitzwechsels auswirkt und was mit den Immobilien in New Jersey (Hauptwohnsitz, Mietobjekte, Ferienhaus an der Küste) geschieht, die fast jeder Umziehende aus New Jersey besitzt. Die meisten Online-Inhalte zum Thema „Umzug von New Jersey nach Florida“ beantworten die erste Frage für Palm Beach County (Boca, Delray, Jupiter – das traditionelle Zielgebiet für Umzüge von New Jersey nach Florida), legen die Mechanismen der Wegzugsteuer von New Jersey bei der zweiten Frage falsch aus und lassen die dritte Frage gänzlich außer Acht. Die dritte Entscheidung ist in der Regel ausschlaggebend dafür, ob der Umzug tatsächlich reibungslos über die Bühne geht.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – also mit Käufern, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in der Nähe der Immobilie in Miami wohnen. Dies entspricht dem typischen Profil aus New Jersey: Haushalte aus den Bereichen Finanzen, Recht, Pharmazie oder freiberufliche Dienstleistungen aus Hoboken, Jersey City, im Bergen County, im Morris County oder im Princeton-Korridor, der vor dem Umzug häufig als Pendler nach Manhattan tätig war und sich aus einem bestimmten Grund für Miami statt für Palm Beach entscheidet – sei es wegen der internationalen Gemeinschaft, der städtischen Dichte, des Lebensstils vor der Skyline von Brickell, des Angebots an Immobilien im Bau, beruflicher Gründe oder eines bereits in Miami ansässigen Partners. Dieser Artikel behandelt, was dieser Käufer bei seiner Planung berücksichtigen sollte – die korrekte Handhabung der NJ-Ausreisesteuer (GIT/REP), die Zwei-Kriterien-Regel zur Feststellung des Wohnsitzes in New Jersey, die Immobiliensteuer in New Jersey im Vergleich zu Miami-Dade, das Versicherungsrisiko in Florida, die Unterschiede in der Abwicklungskultur zwischen Anwälten in New Jersey und Titelversicherungsgesellschaften in Florida sowie den Arbeitsablauf bei einer Fernabwicklung.

Kurze Antwort Der Umzug von New Jersey nach Miami ist sowohl ein Immobiliengeschäft als auch ein Wohnsitzwechsel, die nach unterschiedlichen Zeitplänen ablaufen. Der Kauf der Immobilie in Miami wird innerhalb von 30 bis 45 Tagen über eine Titelgesellschaft in Florida abgewickelt (kein Anwalt erforderlich, kein Gespräch vor dem Verwaltungsrat, keine Treuhandgesellschaft im Sinne von New Jersey). Der Verkauf des Eigenheims in New Jersey erfordert ein GIT/REP-Formular und eine Quellensteuerabführung bei Vertragsabschluss – die oft missverstandene „NJ Exit Tax“ – bei der es sich um eine geschätzte Vorauszahlung der Einkommensteuer handelt, nicht um eine separate Steuer, die dem höheren Wert von 10,75 Prozent des geschätzten Gewinns ODER 2 Prozent des Bruttoverkaufspreises entspricht und vom für den Vertragsabschluss zuständigen Anwalt einbehalten sowie auf dem Formular NJ-1040 NR abgerechnet wird. Die Frage des Wohnsitzes unterliegt der Zwei-Kriterien-Regel von New Jersey (Wohnsitz ODER ständiger Wohnsitz in New Jersey plus mindestens 183 Tage in New Jersey); die Steuerbehörde von New Jersey prüft den Wegzug von Personen mit hohem Einkommen besonders intensiv. Diese drei Aspekte stehen in Wechselwirkung: Wie Sie in Miami kaufen, wie Sie in New Jersey verkaufen und wie Sie den Kalender im Übergangsjahr gestalten – all dies wird zu Beweismaterial. Thomas Druck PA betreut seit 2006 die Angelegenheiten in Miami als Spezialist für Fernabwicklungen – Fernabwicklung des Kaufs, Auswahl der Immobilie entsprechend Ihrem Anwendungsfall sowie Koordination mit Ihrem Steuerberater in New Jersey hinsichtlich der Nachweispflichten in New Jersey.

Was „der Umzug von New Jersey nach Miami“ tatsächlich bedeutet

„Umzug“ kann für einen Käufer aus New Jersey drei verschiedene Bedeutungen haben: (a) den Kauf einer Immobilie in Miami zur Teilzeitnutzung unter Beibehaltung des Wohnsitzes in New Jersey (Snowbird, saisonale Nutzung, Zweitwohnsitz), (b) den Kauf einer Immobilie in Miami UND die Verlegung des Wohnsitzes nach Florida im selben Kalenderjahr (vollständiger Umzug), (c) den Kauf einer Immobilie in Miami als Vorbereitung auf einen künftigen Wohnsitz (jetzt eine Präsenz in Florida aufbauen, die Wohnsitzverlegung in 1 bis 3 Jahren vornehmen, wenn sich berufliche, familiäre oder vermögensrechtliche Umstände entsprechend entwickeln). Jede dieser Optionen unterliegt unterschiedlichen Voraussetzungen, unterschiedlichem Zeitdruck und hat unterschiedliche Auswirkungen auf die Nachweispflicht im Rahmen der Zwei-Kriterien-Regelung für den Wohnsitz in New Jersey.

Der Käufer aus New Jersey steht zudem vor einer vierten impliziten Entscheidung, auf die die meisten Inhalte zum Thema „New Jersey nach Florida“ nicht eingehen: Miami oder Palm Beach. Das Standardziel in New Jersey ist Palm Beach County (Boca, Delray, Jupiter, Wellington) – dorthin verläuft der etablierte Korridor von New Jersey nach Florida. Käufer aus New Jersey, die sich ausdrücklich für Miami entscheiden, tun dies in der Regel aus anderen Gründen als Käufer aus Palm Beach: internationale Gemeinschaft, städtische Dichte, der Lebensstil vor dem Hintergrund der Skyline von Brickell oder Edgewater, Immobilienangebote im Bauvorverkauf, berufliche Anknüpfungspunkte in den Bereichen Finanzen, Technologie und Medien oder ein bereits in Miami ansässiger Partner. Dieser Artikel richtet sich an Käufer, die sich bereits für Miami statt Palm Beach entschieden haben; die Wahl der zu erwerbenden Wohnung, die Auswahl des Gebäudes sowie die Besonderheiten der Kaufabwicklung setzen voraus, dass diese Entscheidung bereits getroffen wurde.

Die 5 Dinge, die ein Käufer aus New Jersey vor dem Kauf einer Immobilie in Miami beachten sollte

  1. Die NJ-Ausreisesteuer (GIT/REP-Vorauszahlung) beim Verkauf einer Immobilie in New Jersey. Wenn Sie als Nichtansässiger (oder als ansässiger Verkäufer, der wegzieht) eine Immobilie in New Jersey verkaufen, verlangt der Staat New Jersey bei Vertragsabschluss die Vorlage eines GIT/REP-Formulars und behält eine geschätzte Einkommensteuervorauszahlung ein. Es handelt sich dabei nicht um eine separate Steuer. Der Einbehalt entspricht dem höheren Wert aus 10,75 Prozent des geschätzten Gewinns ODER 2 Prozent des Bruttoverkaufspreises (gesetzlicher Mindestbetrag gemäß N.J.S.A. 54A:8-10) und wird vom für den Vertragsabschluss zuständigen Anwalt einbehalten und an den Staat New Jersey abgeführt. Sie gleichen den Betrag mit der tatsächlich geschuldeten Einkommensteuer in New Jersey auf dem Formular NJ-1040 NR ab; ein zu viel einbehaltener Betrag wird erstattet. Beim Verkauf einer Hauptwohnung, deren Gewinn vollständig durch die Ausnahmeregelung gemäß Section 121 des Bundesgesetzes abgedeckt ist (250.000 USD für Alleinstehende / 500.000 USD für gemeinsam veranlagte Ehepaare), kann das Formular GIT/REP-3 verwendet werden, um die Befreiung geltend zu machen und den Einbehalt vollständig auf Null zu setzen. Die Urkunde in New Jersey kann ohne das beigefügte GIT/REP-Formular nicht eingetragen werden. Dies ist der am häufigsten falsch erklärte Punkt im Zusammenhang mit einem Umzug nach New Jersey – die meisten Seiten von Immobilienmaklern in Miami bezeichnen es als Steuer; es handelt sich jedoch um eine Kaution.
  2. Die Zwei-Kriterien-Regelung zur Ansässigkeit in New Jersey. New Jersey besteuert Sie als Ansässigen, wenn ENTWEDER (a) Ihr Wohnsitz in New Jersey liegt ODER (b) Sie einen ständigen Wohnsitz in New Jersey unterhalten UND sich während des Kalenderjahres mehr als 183 Tage in New Jersey aufhalten. Teil-Tage in New Jersey zählen als volle Tage, genau wie bei der Regelung in New York. Der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami ist ein Hinweis auf die Absicht, den Wohnsitz zu verlegen, bewirkt jedoch nicht automatisch eine Änderung des Wohnsitzes – Führerschein, Wählerregistrierung, Hausarzt, Bankgeschäfte, Geschäftsunterlagen und der Standort der hochwertigen Immobilie spielen ebenfalls eine Rolle. Die Steuerbehörde von New Jersey prüft den Wegzug von Personen mit hohem Einkommen und ruft Kreditkarten-Standortdaten, E-ZPass-Aufzeichnungen, Mobilfunkmastenprotokolle sowie Bankunterlagen ab, um den Zeitablauf zu überprüfen. Planen Sie den Kauf in Miami so, dass er diese Prüfung stützt, und nicht nur, um den Umzug abzuschließen – siehe den Abschnitt „Ablauf“ weiter unten.
  3. Der Wandel in der Abwicklungskultur. New Jersey ist ein Bundesstaat, in dem die Abwicklung durch Rechtsanwälte erfolgt. Käufer in New Jersey erwarten: einen Rechtsanwalt für den Käufer, einen Rechtsanwalt für den Verkäufer, eine Frist zur Prüfung durch die Rechtsanwälte nach Vertragsunterzeichnung (in der Regel 3 Werktage) sowie eine Titelgesellschaft, die ausschließlich die Eigentumsprüfung durchführt. Florida ist ein Bundesstaat, in dem die Abwicklung durch Titelgesellschaften erfolgt. Die Titelgesellschaft in Florida wickelt die Vertragsabwicklung ab; Anwälte sind auf beiden Seiten optional, es gibt keine separate Frist für die anwaltliche Prüfung und kein Erfordernis für einen Käuferanwalt. Der Inhalt ist derselbe; die administrative Abwicklung unterscheidet sich. Käufer aus New Jersey beauftragen oft aus Gewohnheit einen Immobilienanwalt aus Miami – dies ist eine Entscheidung, keine Verpflichtung.
  4. Berechnung der Grundsteuer: Von New Jersey bis Miami-Dade. New Jersey weist den höchsten durchschnittlichen effektiven Grundsteuersatz in den Vereinigten Staaten auf – je nach Quelle jährlich etwa 1,88 bis 2,23 Prozent des Steuerwerts. Die durchschnittliche Grundsteuerbelastung in New Jersey belief sich im Jahr 2026 auf 8.809 US-Dollar (Steuerbehörde von New Jersey); in den wohlhabendsten Gemeinden New Jerseys (Tenafly, Short Hills, Princeton, Summit, Westfield) liegen die Beträge üblicherweise zwischen 20.000 und über 40.000 US-Dollar pro Jahr. Die Grundsteuer in Miami-Dade beträgt jährlich etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Schätzwertes – bei gleichem Schätzwert tendenziell niedriger als in New Jersey, obwohl Miami-Dade jedes Jahr eine Neubewertung auf den fairen Marktwert vornimmt (ohne Anpassungen durch einen Ausgleichskoeffizienten nach New-Jersey-Vorbild, um den Anstieg abzuschwächen). Für die meisten Käufer aus New Jersey, die in Wohnungen umziehen, deren Preis dem in Miami entspricht oder darunter liegt, sinkt die Grundsteuerbelastung; für Käufer, die ein bescheidenes Haus in New Jersey gegen eine hochpreisige Wohnung in Brickell oder am Wasser eintauschen, kann der absolute Dollarbetrag steigen, auch wenn der Steuersatz niedriger ist. Berücksichtigen Sie den Dollarbetrag, nicht nur den Steuersatz.
  5. Der Fernabschluss ist die Regel, nicht die Ausnahme. Käufer aus New Jersey können den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami abschließen, ohne dorthin fliegen zu müssen. In Florida ist die „Remote Online Notarization“ (RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Anwalt deckt alle Bereiche ab, die nicht durch die RON abgedeckt sind. Siehe „Online-Notarisierung aus der Ferne für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten“ – dieselbe RON-Vorgehensweise, lediglich auf die Käuferseite übertragen. Tom wendet seit 2006 den Online-Notarisierungsprozess als Standardablauf für Käufer an, die nicht vor Ort sind.

So arbeitet Thomas Druck PA mit Käufern aus New Jersey zusammen

  1. Kennenlerngespräch. 30 Minuten, völlig unverbindlich. Wir ermitteln Ihre Zielviertel, Ihr Budget und die Kategorie aus H2 Nr. 1, in die Sie fallen (Teilzeit, Wechsel im selben Jahr, zukünftiger Umsteiger), sowie den Kontext „Miami vs. Palm Beach“ – die meisten Käufer aus New Jersey haben sich bereits für Miami entschieden, wenn sie sich an mich wenden, und die Kategorie beeinflusst die Auswahlliste der Gebäude erheblich.
  2. Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Vor jeder Angebotsabgabe: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten (einschließlich der in Miami-Dade anfallenden Grundsteuer, die in absoluten Dollarbeträgen im Vergleich zu Ihrer aktuellen Rechnung aus New Jersey modelliert wird, nicht nur anhand des Steuersatzes), der HOA-Kosten, des Meilenstein-Status für jedes Gebäude auf Ihrer Auswahlliste, der Versicherungsrisiken in Florida im Vergleich zum Versicherungsschutz in New Jersey sowie des Profils der Vermietungsvorschriften im Verhältnis zu Ihrem Plan.
  3. Erstellung einer Auswahlliste + Besichtigungen. Persönliche Besichtigungen in Miami, wenn Sie dorthin fliegen können (die meisten Käufer aus New Jersey fliegen einmal hin, um sich umzusehen, fliegen bei Vertragsabschluss noch einmal zurück oder gar nicht), Live-Video-Rundgänge an den Tagen, an denen Sie nicht vor Ort sein können. Gleiche Auswahlliste, gleiche Notizen – dies ist der Arbeitsablauf für Käufer, die nicht vor Ort sind, den Tom seit 2006 anwendet.
  4. Angebot + Vertrag. Zeile für Zeile durchgehender Vertragscheck. Falls Sie möchten, dass Ihr Immobilienanwalt aus New Jersey oder ein in Miami ansässiger Anwalt den Vertrag ebenfalls prüft (Käufer aus New Jersey ziehen oft aus Gewohnheit der dortigen Abschlusskultur einen Anwalt von außerhalb bei), wird der Vertrag im Rahmen des Standard-Arbeitsablaufs an diese weitergeleitet – in Florida ist die Einbeziehung eines Anwalts nicht vorgeschrieben, doch die Einbeziehung eines Anwalts liegt in Ihrer Entscheidung, und der Arbeitsablauf ist auf beide Vorgehensweisen ausgelegt.
  5. Koordination des Vertragsabschlusses. Koordination mit der Titelfirma, dem Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt) und der Überweisung – alles wird bei Bedarf aus der Ferne abgewickelt. Die RON- und POA-Unterlagen decken Käufer ab, die Hoboken oder Princeton während der Woche des Vertragsabschlusses nicht verlassen können.

Die technischen Aspekte des Umzugs von New Jersey nach Florida (die tatsächlich schwierigen Teile)

Korrekte Abwicklung der Vorauszahlung der NJ-Exit-Steuer (GIT/REP)

Wenn Sie eine Immobilie in New Jersey verkaufen, schreibt der Staat New Jersey vor, dass bei Vertragsabschluss ein GIT/REP-Formular zusammen mit einer geschätzten Einkommensteuervorauszahlung eingereicht werden muss. Gemäß N.J.S.A. 54A:8-10 kann keine Eigentumsurkunde in New Jersey ohne das beigefügte Formular eingetragen werden. Der Einbehalt entspricht dem HÖHEREN der folgenden Beträge: (a) 10,75 Prozent des geschätzten Gewinns (unter Verwendung des höchsten GIT-Grenzsteuersatzes als Safe-Harbor-Schätzung) oder (b) 2 Prozent des Bruttoverkaufspreises (gesetzlicher Mindestbetrag). Der Einbehalt ist NICHT die tatsächliche Steuer – es handelt sich um eine Vorauszahlung. Die tatsächlich geschuldete Steuer in New Jersey wird in der Steuererklärung NJ-1040 NR (für Nichtansässige) für das Jahr des Verkaufs verrechnet; falls Sie zu viel einbehalten haben, erstattet New Jersey Ihnen die Differenz. GIT/REP-1 ist das Standardformular für den Steuervorabzug auf der Grundlage des geschätzten Steuerbetrags; GIT/REP-2 ist für Verkäufer bestimmt, die vor dem Vertragsabschluss eine separate Vorauszahlung leisten; GIT/REP-3 ist das Formular für die Befreiung – es wird am häufigsten verwendet, wenn der Verkauf die Voraussetzungen für die Ausnahmeregelung gemäß Section 121 des Bundesgesetzes erfüllt (Hauptwohnsitz, Gewinnfreibetrag von 250.000 USD für Alleinstehende bzw. 500.000 USD für gemeinsam veranlagte Ehepaare) und der Gewinn vollständig abgedeckt ist. Ein Verkäufer eines Hauptwohnsitzes in New Jersey mit einem Gewinn unterhalb der Schwelle gemäß Section 121 kann das Formular GIT/REP-3 einreichen und schuldet bei Vertragsabschluss keinen Betrag. Jede Seite eines Immobilienmaklers aus Miami, die dies als „die NJ-Exit-Steuer“ bezeichnet, als handele es sich um eine separate oder zusätzliche Steuer, ist falsch. Es handelt sich um das Formular- und Vorauszahlungsverfahren, das New Jersey anwendet, um sicherzustellen, dass Verkäufer, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht mehr in New Jersey ansässig sind, sich nicht der Steuer auf Gewinne aus New Jersey entziehen können.

Die „Zwei-Tests-Regel“ zur Feststellung des Wohnsitzes in New Jersey und Prüfungen durch die Steuerbehörde

New Jersey besteuert Sie als Ansässigen, wenn ENTWEDER Ihr Wohnsitz in New Jersey liegt ODER Sie einen ständigen Wohnsitz in New Jersey unterhalten UND sich während des Kalenderjahres mehr als 183 Tage in New Jersey aufhalten. Teil-Tage zählen als volle Tage (genau wie in New York). Der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami ist ein Hinweis auf die Absicht, den Wohnsitz zu verlegen, bewirkt jedoch nicht automatisch eine Änderung des Wohnsitzes; die Liste der positiven Nachweise entspricht den Anforderungen des Staates New York – Führerschein, Wählerregistrierung, Hausarzt, Religionszugehörigkeit, Wohnort der Familie, Geschäftsunterlagen, Kfz-Zulassung sowie der Standort der wertvolleren Immobilie. Die Steuerbehörde von New Jersey prüft den Wegzug von Personen mit hohem Einkommen und fordert Bankunterlagen, Geolokalisierungsdaten von Kreditkarten, E-ZPass-Aufzeichnungen, Mobilfunk-Standortprotokolle, Flugbordkarten sowie Strom-, Gas- und Wasserrechnungen an, um Ihren Tagesablauf zu rekonstruieren. Ein Käufer, der für das Steuerjahr 2026 einen Wohnsitz in Florida geltend macht, dessen Wohnung in Miami jedoch von Mai bis Oktober keinerlei Verbrauch von Versorgungsleistungen aufweist, während das Haus in New Jersey eine kontinuierliche Bewohnung zeigt, liefert damit New Jersey selbst Argumente gegen seine Behauptung. Der umgekehrte Fall – die Wohnung in Miami weist eine kontinuierliche Bewohnung auf, das Haus in New Jersey ist verkauft oder vermietet oder wird nur vorübergehend genutzt – stützt hingegen die Behauptung.

Die NJ-Vermögenssteuer auf den Verkauf einer Immobilie in New Jersey

New Jersey erhebt eine „Mansion Tax“ in Höhe von 1 Prozent auf den Käufer von Immobilien, deren Verkaufspreis 1 Mio. US-Dollar übersteigt (unabhängig von der Vorauszahlung der Exit Tax / GIT/REP, die auf Seiten des Verkäufers anfällt). Für Umziehende aus New Jersey, die ihr eigenes Haus in New Jersey für über 1 Mio. US-Dollar verkaufen, zahlt der Käufer in New Jersey die „Mansion Tax“ – doch diese Regelung beeinflusst die Preisdynamik in Märkten, in denen 1 Mio. US-Dollar als weiche Obergrenze gilt (Hoboken, Jersey City, Bestand unter 1 Mio. US-Dollar in Bergen County). Dies ist erwähnenswert, da in den meisten Informationen für Umziehende die „Exit Tax“, die „Mansion Tax“ und die Abschlusskosten in einem undifferenzierten Posten „Abschlusskosten in New Jersey“ zusammengefasst werden. Es handelt sich jedoch um separate Mechanismen mit unterschiedlichen Beteiligten und unterschiedlichen Auslösern.

Fernabschluss aus New Jersey

Käufer aus New Jersey, die zum Vertragsabschluss nicht nach Miami fliegen können, haben zwei aufeinander aufbauende Optionen. (1) Remote Online Notarization (RON) – In Florida ist es dem Käufer gestattet, die Unterzeichnung elektronisch per Videokonferenz mit einem Notar durchzuführen; dies kann aus jedem Ort in den USA aus der Ferne erfolgen. (2) Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt – deckt alle Fälle ab, die RON nicht abdeckt, insbesondere wenn die Kreditunterlagen des Kreditgebers handschriftliche Unterschriften erfordern oder wenn die Urkunde auf eine bestimmte Weise notariell beglaubigt werden muss, die RON nicht abdeckt. Tom wendet diesen Ablauf für abwesende Käufer bereits seit 2006 an; es handelt sich dabei um den Standardablauf für Käufer außerhalb von Miami und nicht um eine Sonderregelung.

Häufige Fehler, die Käufer aus New Jersey in Miami begehen

  1. Die NJ-Exit-Steuer wird als eigenständige Steuer und nicht als Vorauszahlung behandelt. Verkäufer kommen zum Vertragsabschluss in der Erwartung, „2 Prozent zu verlieren“ oder „die Exit-Steuer zu zahlen“, als handele es sich um eine Übertragungssteuer. Beides trifft nicht zu. Die GIT/REP-Einbehaltung ist eine Anzahlung auf die tatsächlich geschuldete Einkommensteuer in New Jersey, die auf dem Formular NJ-1040 NR ausgewiesen wird. Zu viel einbehaltene Beträge werden im Jahr nach dem Verkauf zurückerstattet. Für Verkäufer von Hauptwohnsitzen mit Gewinnen, die unter die Ausnahmeregelung gemäß Section 121 fallen, setzt das Formular GIT/REP-3 die Einbehaltung vollständig auf null. Die Behandlung als separate Steuer führt dazu, dass der Preis für die Immobilie in New Jersey zu niedrig angesetzt wird, um eine Steuer zu „absorbieren“, die als solche gar nicht existiert – und dazu, dass die Einreichung des GIT/REP-3-Formulars unterlassen wird, wodurch der Einbehalt auf null gesetzt worden wäre.
  2. Der Verkauf der Eigentumswohnung in Miami muss VOR der Inserierung des Hauses in New Jersey abgeschlossen sein. Frage zum Zeitpunkt der Prüfung: Wenn beide Immobilien im Kalenderjahr der geltend gemachten Wohnsitzverlegung gleichzeitig gehalten werden, gilt das Haus in New Jersey gemäß dem gesetzlichen 183-Tage-Aufenthaltstest als bewohnte Wohnung in New Jersey – und der Kalender muss die 183-Tage-Schwelle in New Jersey überschreiten, um zu vermeiden, dass zusätzlich zum Wohnsitz auch ein gesetzlicher Aufenthalt in New Jersey vorliegt. Einige Käufer profitieren von dieser Überschneidung (Übergang vom „Snowbird“-Status zum Daueraufenthalt); andere untergraben versehentlich ihren Anspruch auf den Wohnsitz. Die Vorgehensweise sieht zunächst ein Gespräch mit einem Wirtschaftsprüfer und einem Steueranwalt aus New Jersey vor, doch der Makler in Miami muss wissen, welcher Ablauf verfolgt wird, damit der Kauf und die Einrichtung der Wohnung in Miami darauf abgestimmt werden können.
  3. Die Modellierung bezieht sich ausschließlich auf die Übertragungsquote in Miami, nicht auf absolute Dollarbeträge. Der nominale Steuersatz in New Jersey (1,88 bis 2,23 Prozent) ist höher als der in Miami-Dade (1,5 bis 2,0 Prozent), sodass der auf den Steuersätzen basierende Vergleich ergibt, dass die Übertragungsquote in Miami niedriger ist. Entscheidend ist jedoch der Vergleich in Dollar: Ein Käufer, der ein Haus in Bergen County im Wert von 700.000 Dollar (Steuer in New Jersey: 14.000 bis 16.000 Dollar) gegen eine Eigentumswohnung in Brickell im Wert von 1,5 Millionen Dollar (Steuer in Miami-Dade: 22.000 bis 30.000 Dollar) tauscht, muss trotz des niedrigeren Steuersatzes einen Anstieg der Grundsteuer in absoluten Zahlen hinnehmen. Die Einsparungen bei der Einkommensteuer (10,75 Prozent entfallen gegenüber 0 Prozent in Florida) überwiegen bei Umziehenden mit hohem Einkommen in der Regel bei weitem die Differenz bei der Grundsteuer – berechnen Sie jedoch beide Posten in absoluten Dollarbeträgen und nicht anhand von Steuersätzen.
  4. Unterschätzung des Versicherungsrisikos in Florida. Käufer aus New Jersey, die an die Prämien für Hausratversicherungen im Mittelatlantikraum gewöhnt sind, stellen häufig fest, dass die Prämien für Sturm-, Hochwasser- und Master-Condo-Versicherungen in Florida das Drei- bis Fünffache dessen betragen, was sie in New Jersey gezahlt haben. Holen Sie Versicherungsangebote VOR der Angebotsabgabe ein, nicht danach – das Angebot kann den Kaufpreis bei Immobilien in älteren Gebäuden oder an Küstenstandorten mit erhöhtem Risiko (Brickell am Wasser, South Beach, Sunny Isles, Edgewater) erheblich beeinflussen.
  5. Der Kauf älterer Immobilien in South Beach oder in Brickell aus den 1970er Jahren ohne Einholung des Milestone-Berichts. Das Gesetz SB 4-D des Bundesstaates Florida schreibt bauliche Inspektionen für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind (bzw. älter als 25 Jahre, wenn sie sich innerhalb von 3 Meilen zur Küstenlinie befinden). Käufer aus New Jersey, die bei älteren Objekten auf den Preis pro Quadratfuß oder auf die Art-Déco-Architektur in South Beach aus sind, erwerben oft Immobilien, für die Sonderabgaben anfallen, ohne sich dessen bewusst zu sein. Fordern Sie den Milestone-Bericht vor der Abgabe eines Angebots an, nicht danach.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Artikel befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten eines Umzugs von New Jersey nach Miami – den Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, auf die Tom als Immobilienmakler eingeht, den Rahmenbedingungen der NJ-Ausreisesteuer (GIT/REP), die diesen Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs besondere Bedeutung verleihen, die Zwei-Kriterien-Regel zur Wohnsitzbestimmung in New Jersey, die Umkehrung der Grundsteuer, die Risiken im Versicherungsumfeld von Florida sowie den Ablauf eines Fernabschlusses. Nicht behandelt werden: die Strategie zur Steuererklärung in New Jersey im Jahr des Wohnsitzwechsels (Ihr in New Jersey zugelassener Wirtschaftsprüfer, oft in Abstimmung mit einem Steueranwalt bei Umzügen von Personen mit hohem Einkommen), die Strategie zur Verteidigung bei einer Prüfung durch die NJ Division of Taxation, falls New Jersey den Wechsel anficht, Entscheidungen bezüglich der Immobilie in New Jersey (Verkauf, Vermietung, Schenkung, Übertragung in einen Trust – Ihr auf New Jersey spezialisierter Immobilienanwalt und Steuerberater), Kapitalerträge aus dem Verkauf der Immobilie in New Jersey gemäß der Ausnahmeregelung nach Abschnitt 121 des Bundes-Income Tax Code (IRC) (Steuerberater), Analyse der Voraussetzungen für die Befreiung von der GIT/REP-3 (Wirtschaftsprüfer + für den Vertragsabschluss zuständiger Anwalt), die Haftung des Käufers im Rahmen der „Mansion Tax“ in New Jersey, falls Sie während der Übergangsphase auch eine Immobilie in New Jersey erwerben (für den Vertragsabschluss zuständiger Anwalt in New Jersey) sowie FIRPTA – das hier jedoch KEINE Anwendung findet, da Personen, die nach New Jersey umziehen, US-Personen und keine ausländischen Personen sind. Der Makler in Miami kümmert sich um die Immobilie in Miami; der Wirtschaftsprüfer und der Steueranwalt in New Jersey kümmern sich um die steuerlichen Aspekte und den Wohnsitzwechsel in New Jersey; die Titelgesellschaft kümmert sich um die Abwicklung am Tag des Vertragsabschlusses auf der Seite von Miami.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Bei steuerlichen Angelegenheiten im Bundesstaat New Jersey, zur Verteidigung bei Prüfungen durch die NJ Division of Taxation, zur Qualifizierung für das GIT/REP-Formular, zur Analyse der Ausnahmeregelung gemäß Section 121 oder zum Risiko der NJ Mansion Tax wenden Sie sich bitte an einen in New Jersey zugelassenen Wirtschaftsprüfer (CPA) und/oder einen auf Steuerrecht spezialisierten Anwalt in New Jersey. Für die Prüfung von Immobilienverträgen in New Jersey und die Einreichung der GIT/REP-Erklärung beim Vertragsabschluss wenden Sie sich bitte an einen in New Jersey zugelassenen Immobilienanwalt. Für die Prüfung von Immobilienverträgen in Florida wenden Sie sich bitte an einen in Florida zugelassenen Immobilienanwalt.

Kurze Antworten für Käufer in New Jersey

Was ist die „Exit Tax“ in New Jersey und gilt sie, wenn ich mein Haus in New Jersey verkaufe, um nach Miami zu ziehen?

Es handelt sich nicht um eine eigenständige Steuer – vielmehr um eine Verpflichtung zur Vorauszahlung der geschätzten Einkommensteuer. Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in New Jersey verkauft, verlangt der Staat New Jersey bei Vertragsabschluss die Einbehaltung von 2 Prozent des Bruttoverkaufspreises oder 10,75 Prozent des geschätzten Gewinns (je nachdem, welcher Betrag höher ist) als Vorauszahlung der Einkommensteuer des Staates New Jersey. Die tatsächliche Steuer wird auf dem Formular NJ-1040 NR abgerechnet; zu viel einbehaltene Beträge werden erstattet. New Jersey stellt sicher, dass Verkäufer aus anderen Bundesstaaten sich nicht der Besteuerung von Gewinnen aus Quellen in New Jersey entziehen können.

Beendet der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami meinen Wohnsitz in New Jersey?

Nein, nicht von sich aus. New Jersey wendet einen Wohnsitz-Test sowie einen gesetzlichen Aufenthalts-Test an (mindestens 183 Tage in New Jersey mit einer dort unterhaltenen Wohnung). Der Erwerb von Immobilien in Florida gilt als Hinweis auf die Absicht, doch für die tatsächliche Änderung des Wohnsitzes muss nachgewiesen werden, dass sich der Lebensmittelpunkt verlagert hat – beispielsweise durch Führerschein, Wählerregistrierung, Hauptbankverbindung, Krankenversicherung und berufliche Zulassungen. Die Steuerbehörde von New Jersey prüft Anträge auf Wohnsitzverlegung sehr gründlich.

Kann ich den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami von New Jersey aus abwickeln, ohne dorthin fliegen zu müssen?

Ja. In Florida ist die notarielle Beglaubigung per Fernzugriff (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt deckt alle Bereiche ab, die nicht durch RON abgedeckt sind. Tom wickelt für Käufer aus anderen Bundesstaaten standardmäßig den Vertragsabschluss per Fernzugriff ab.

Wie verhalten sich die Kosten für eine Eigentumswohnung in Miami im Vergleich zu einer ähnlichen Immobilie im Norden von New Jersey?

Die Kaufpreise liegen in vielen Teilmärkten auf einem ähnlichen Niveau – eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Brickell und eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Hoboken oder Jersey City bewegen sich oft in vergleichbaren Preisklassen. Der Vergleich der laufenden Kosten fällt jedoch in drei Punkten anders aus: die Grundsteuer in Miami-Dade (1,5 bis 2,0 Prozent des Schätzwertes, kein Schutz nach dem Vorbild von Prop-13) im Vergleich zu den 2,0 bis 2,5 Prozent in New Jersey, die Einsparungen bei der Einkommensteuer in New Jersey (der Spitzensteuersatz von 10,75 Prozent entfällt im Gegensatz zu null Prozent in Florida) sowie das Versicherungsrisiko in Florida (oft das Drei- bis Fünffache der Versicherungsprämien für Eigenheimbesitzer in New Jersey). Modellieren Sie beide Szenarien, einschließlich der Einkommensteuerdifferenz auf das Jahreseinkommen.

Wenn ich meine Immobilie in New Jersey als Mietobjekt behalte, erschwert dies dann den Anspruch auf den Wohnsitz?

Ja, in materieller Hinsicht. Der Staat New Jersey betrachtet eine gepflegte Wohnung in New Jersey als Nachweis für den gesetzlichen Wohnsitz, auch wenn Sie nicht täglich darin wohnen. Die Vermietung an einen Dritten verringert das Risiko, beseitigt es jedoch nicht vollständig. Der sauberste Ausweg ist der Verkauf des Hauses in New Jersey; die zweitbeste Lösung ist die Umwandlung in eine nicht dauerhaft genutzte Anlageimmobilie mit dokumentierter Trennung. Wenden Sie sich an einen Wirtschaftsprüfer und einen Steueranwalt in New Jersey, nicht an einen Immobilienmakler.

Benötige ich nach meinem Umzug einen Wirtschaftsprüfer in New Jersey oder einen in Miami?

In der Regel gilt dies für das Übergangsjahr. Der in New Jersey zugelassene Wirtschaftsprüfer (CPA) kümmert sich um die Steuererklärung für das Auszugsjahr, einschließlich der Abrechnung der New-Jersey-Auszugsteuer und etwaiger Einkünfte aus New Jersey während des Teiljahresaufenthalts. In Miami ist für Zwecke des Bundesstaates Florida kein Wirtschaftsprüfer erforderlich (keine staatliche Einkommensteuer), doch bei der Erstellung der Bundessteuererklärung sowie bei etwaigen Mieteinnahmen aus der Immobilie in Miami ist es von Vorteil, einen in Florida ansässigen Wirtschaftsprüfer hinzuzuziehen, der mit den spezifischen Anforderungen in Florida vertraut ist. Bitte stimmen Sie dies im Jahr des Umzugs ab.

Weiterführende Informationen

  1. Umzug von New York nach Miami – der Leitfaden für Fachkollegen aus den drei Bundesstaaten. Gleiches Zwei-Kriterien-System zur Feststellung des Wohnsitzes (Wohnsitz + gesetzlicher Aufenthalt / 183 Tage), gleiche Umstellung vom „Anwaltsstaat“ zum „Grundbuchstaat“ – nur mit unterschiedlicher Terminologie.
  2. Umzug von Kalifornien nach Miami – der Schwesterleitfaden für den Wegzug aus einem anderen Bundesstaat. Ein anderes Prüfungssystem („engste Verbindungen“ in Kalifornien vs. „Zwei-Kriterien-Test“ in New Jersey), dasselbe Vorgehen für Käufer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates auf der Seite von Miami.
  3. Kapitalerträge bei einem Verkauf in Miami durch einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat – Grenzfall: Ein Umziehender aus New Jersey, der seinen Wohnsitz nicht vollständig ummeldet und später die Immobilie in Miami verkauft, während New Jersey ihn weiterhin als Einwohner führt.
  4. Fernbeglaubigung (RON) für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten – gleiche RON-Ablauf, spiegelbildlich für die Käuferseite.
  5. Verlust der Homestead-Freistellung für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten – nützliche Erläuterung zur Homestead-Freistellung in Florida, relevant, wenn Käufer, die ihren Wohnsitz im selben Jahr verlegen, die Immobilie in Miami als Hauptwohnsitz in Florida anmelden.
  6. 1099-S-Steuer im Heimatstaat für Verkäufer in Miami – Meldepflicht auf Bundesebene sowie Mechanismen zur Steuerübernahme durch den Heimatstaat; relevant für Umziehende aus New Jersey, die die Immobilie in Miami schließlich verkaufen.
  7. Umzug von Illinois nach Miami – Leitfaden zur OOS-Regelung für Schwestern.
  8. 1031 von Kalifornien oder New York nach Miami – Variante für Investoren; Investoren aus New Jersey, die einen 1031-Tausch von einer Mietimmobilie in New Jersey nach Miami vornehmen, sollten dies lesen.
  9. Zentrum für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Eine Immobilie in Miami kaufen, während Sie noch in New Jersey wohnen?

Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der Immobiliensteuer in Miami-Dade, modelliert in absoluten Dollarbeträgen im Vergleich zu Ihrer aktuellen Rechnung aus New Jersey, der HOA-Risikobewertung, des Meilenstein-Status, der Versicherungsrisiken in Florida sowie des Ablaufs eines Fernabschlusses. Unverbindlich. Die Prüfung der Voraussetzungen für die NJ-Ausreisesteuer (GIT/REP), die Verteidigung bei einer Überprüfung des Wohnsitzes in New Jersey sowie die Analyse der Ausnahmeregelung gemäß Section 121 bleiben Aufgabe Ihres Wirtschaftsprüfers und Steueranwalts in New Jersey – die „Net + Risk Review“ befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten in Miami, die für die Umsetzung Ihrer Strategie erforderlich sind.