Häufig gestellte Fragen · Verkäufer von Eigentumswohnungen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates

Verlust des Wohnsitzanspruchs und Neubewertung der Grundsteuer beim Verkauf einer Zweitwohnung in „
“, Florida, von außerhalb des Bundesstaates

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Miami besitzen und Ihr Hauptwohnsitz in New York, Kalifornien, Illinois, Massachusetts oder an einem anderen Ort außerhalb Floridas liegt, ist Ihnen wahrscheinlich etwas Merkwürdiges auf Ihrem jährlichen Steuerbescheid aufgefallen. Der Nachbar zwei Häuser weiter – gleicher Grundriss, gleiche Lage im Gebäude, gleicher Blick vom Balkon – zahlt nur einen Bruchteil dessen, was Sie zahlen. Er erhält keine Vorzugsbehandlung vom Landkreis. Er profitiert von der „Florida Homestead“-Steuervergünstigung. Sie hingegen nicht.

Dieser Artikel befasst sich damit, was diese Lücke tatsächlich bedeutet, wenn Sie von außerhalb des Bundesstaates verkaufen – wie die Grundsteuer in Florida ohne „Homestead“-Befreiung funktioniert, warum Ihre Steuerrechnung höher ausfällt, warum die Übertragbarkeit Ihnen nicht hilft, was beim Vertragsabschluss anteilig verrechnet wird und wie die erste Steuerrechnung des Käufers aussehen wird. Die Abläufe sind nicht kompliziert, doch sie überraschen Verkäufer, die nicht vor Ort sind, immer wieder. Die Kosten für diese Überraschung werden beim Vertragsabschluss beglichen, nicht erst mit dem Steuerbescheid im November.

Eine Regel bestimmt alles, was im Folgenden beschrieben wird: Florida setzt den Schätzwert jeder Immobilie, die nicht als „Homestead“ gilt, im Jahr nach dem Verkauf auf den aktuellen Marktwert zurück. Die Steuerbelastung des Käufers für das erste volle Jahr wird fast immer höher sein als Ihre, und die Berechnung der anteiligen Abrechnung beim Vertragsabschluss hängt vollständig davon ab, in welchem Monat der Vertragsabschluss erfolgt. Beides lässt sich im Voraus ermitteln und sollte vor der Inserierung modelliert werden.

Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)

Sie zahlen eine höhere Grundsteuer in Florida als Ihr Nachbar, der den Homestead-Vorteil in Anspruch nimmt, da Ihnen weder die Homestead-Freistellung in Höhe von 50.000 US-Dollar noch die „Save Our Homes“-Bewertungsobergrenze von 3 Prozent zusteht – für Immobilien ohne Homestead-Status gilt stattdessen eine Obergrenze von 10 Prozent für den jährlichen Anstieg des Schätzwertes, und diese Obergrenze ist bei den wertsteigernden Immobilien in Miami selten so knapp bemessen, dass sie eine Rolle spielt. Sie können den Homestead-Vorteil in Florida nur geltend machen, wenn Sie die Eigentumswohnung zu Ihrem ständigen Hauptwohnsitz machen und einen rechtmäßigen Wohnsitz in Florida begründen; außerdem können Sie die Übertragbarkeit nicht nutzen, da Sie nie einen Homestead-Vorteil hatten, den Sie übertragen könnten. Bei der Vertragsabwicklung wird die Grundsteuer stets anteilig berechnet – da die Steuer in Florida nachträglich gezahlt wird, rechnet der Verkäufer dem Käufer den Zeitraum vom 1. Januar bis zum Datum der Vertragsabwicklung an. Bei einer Vertragsabwicklung im Januar werden Ihnen einige Tage angerechnet. Bei einer Vertragsabwicklung im Oktober werden Ihnen mehr als neun Monate angerechnet – eine Differenz von über 15.000 US-Dollar bei einer typischen Eigentumswohnung in Miami. Im Jahr nach dem Vertragsabschluss setzt der Landkreis den Schätzwert der Eigentumswohnung gemäß FS 193.155(3) auf Ihren Verkaufspreis zurück, sodass die erste Steuerrechnung des Käufers in der Regel deutlich höher ausfällt als Ihre. Vergewissern Sie sich beim Steuerbeamten von Miami-Dade, dass keine Steuerbescheinigung für die Immobilie verkauft wurde, bevor Sie diese zum Verkauf anbieten.

Warum Ihre Steuerrechnung höher ausfällt: keine Steuerfreistellung für Eigenheime in Höhe von 50.000 USD + keine „Save Our Homes“-Obergrenze von 3 %. Die Obergrenze von 10 % für Nicht-Eigenheime reicht selten aus, um bei den wertsteigernden Immobilien in Miami Abhilfe zu schaffen.
Sie können die Eigentumswohnung nicht von außerhalb des Bundesstaates als „Homestead“ geltend machen. Ein Wohnsitzin Florida sowie ein dauerhafter Hauptwohnsitz sind erforderlich. Die Gutachter der Bezirke prüfen betrügerische Anträge aktiv und erheben nachträgliche Steuern mit Pfandrechten und Strafen.
Die Übertragbarkeit hilft Verkäufern aus anderen Bundesstaaten nicht. Es handelt sich um einen Mechanismus zur Übertragung des Homestead-Vorteils innerhalb Floridas. Wenn Sie nie einen Homestead-Vorteil in Florida hatten, gibt es keinen Vorteil, den Sie übertragen könnten.
Die anteilige Berechnung bei Vertragsabschluss erfolgt automatisch. Die Steuer wird nachträglich gezahlt; der Verkäufer rechnet dem Käufer den Anteil für das laufende Jahr gut. Der Monat des Vertragsabschlusses bestimmt die Höhe des Betrags.
Die Steuer des Käufers wird neu berechnet. Gemäß FS 193.155(3) wird der Steuerwert im Jahr nach einer Übertragung, bei der es sich nicht um eine „Homestead“-Übertragung handelt, auf den Verkaufspreis zurückgesetzt. Die Steuerrechnung des Käufers für das erste volle Jahr ist fast immer höher als Ihre.
Achten Sie auf Steuerbescheinigungen. Nicht beglichene Steuern in Florida gelten ab dem 1. April als überfällig; der Landkreis verkauft die Bescheinigung etwa am 1. Juni. Die Bescheinigung samt Zinsen muss beglichen sein, bevor die Eigentumsübertragung erfolgen kann.

Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollten: Holen Sie sich Ihre Grundsteuerbescheide der letzten drei Jahre und lassen Sie sich vom Steuerbeamten von Miami-Dade bestätigen, dass keine Zahlungsrückstände bestehen, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten. Die anteilige Berechnung für den Monat der Vertragsunterzeichnung ist dann lediglich eine rechnerische Angelegenheit – vorhersehbar, modellierbar und ohne Überraschungen am Verhandlungstisch.

1. Warum ist meine Grundsteuerrechnung in Florida höher als die meines Nachbarn im selben Gebäude?

Weil Ihr Nachbar mit ziemlicher Sicherheit Anspruch auf die „Homestead“-Steuerbefreiung in Florida hat und Sie nicht. „Homestead“ ist eine Vergünstigung für Einwohner Floridas, die zwei Aspekte umfasst:

Eine Freistellung in Höhe von 50.000 US-Dollar vom Steuerwert. Die ersten 25.000 US-Dollar gelten für alle Grundsteuern; die zweiten 25.000 US-Dollar gelten ausschließlich für Steuern, die nicht für schulische Zwecke bestimmt sind. Der tatsächliche Vorteil variiert je nach Steuersatz, doch bei einer typischen Eigentumswohnung in Miami-Dade senkt er die jährliche Steuerbelastung allein um etwa 600 bis 900 US-Dollar.
Die Obergrenze im Rahmen des „Save Our Homes“-Programms. Jährliche Erhöhungen des Schätzwerts sind auf 3 % oder die Veränderung des Verbraucherpreisindexes (CPI) begrenzt, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Für einen Eigentümer mit Homestead-Status, der seit einem Jahrzehnt in dem Gebäude wohnt und den Wertzuwachszyklus in Miami miterlebt hat, ist diese Obergrenze von enormer Bedeutung. Der Steuerwert (die Grundlage für die Steuerberechnung) liegt weit unter dem Marktwert (dem Preis, zu dem die Einheit heute verkauft werden würde).

Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz gelten – Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien, Mietobjekte sowie alle Objekte, die sich im Besitz von Personen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates befinden – kommen in den Genuss keiner dieser Vergünstigungen. Für sie gilt eine Obergrenze von 10 % für den jährlichen Anstieg des Schätzwerts, was zwar schützend klingt, jedoch selten streng genug ist, um bei Immobilienbeständen in Miami, deren Wert innerhalb von fünf Jahren um 50 % gestiegen ist, eine nennenswerte Rolle zu spielen. Der Landkreis legt Ihren Schätzwert jedes Jahr nahe am Marktwert fest; der Ihres Nachbarn, dessen Immobilie als Hauptwohnsitz gilt, driftet hingegen ab.

Ein konkretes Beispiel: Zwei identische 2-Zimmer-Wohnungen in einem Gebäude in Brickell, die 2018 für jeweils 600.000 US-Dollar erworben wurden.

Einheit A (als Hauptwohnsitz gemeldet, seit 2018 in Florida ansässig): Bemessungswert für 2026 ca. 720.000 USD – jährliches Wachstum auf 3 % begrenzt gemäß dem „Save Our Homes“-Programm. Nach Abzug des Freibetrags von 50.000 USD beträgt der steuerpflichtige Wert 670.000 USD. Steuerbescheid: ca. 13.500 USD.
Einheit B (Sie, seit dem Kauf außerhalb des Bundesstaates wohnhaft): Bemessungswert für 2026 ca. 950.000 USD – nahe am aktuellen Marktwert, begrenzt auf ein jährliches Wachstum von 10 % für Nicht-Eigenheime. Keine Steuerbefreiung. Steuerbescheid: ca. 19.000 USD.

Dasselbe Gebäude. Derselbe Grundriss. Dieselbe Aussicht. Ein Unterschied von 5.500 US-Dollar pro Jahr. Die Differenz vergrößert sich von Jahr zu Jahr. Das ist der „Homestead-Effekt“ für einen Langzeitbesitzer.

Dieser Artikel bietet hierfür keine Lösung – Sie können eine Immobilie, in der Sie nie gewohnt haben, nicht rückwirkend als Hauptwohnsitz anerkennen lassen. Er erklärt jedoch, warum der Betrag auf Ihrer Rechnung so hoch ist, wie er ist, und warum die erste Rechnung des Käufers sogar noch höher ausfallen wird als Ihre.

2. Kann ich für meine Eigentumswohnung in Miami den „Florida Homestead“-Anspruch geltend machen, wenn ich den größten Teil des Jahres in einem anderen Bundesstaat wohne?

Nein. Für die Anerkennung als „Homestead“ in Florida sind zwei Voraussetzungen erforderlich, die beide streng durchgesetzt werden:

Die Immobilie muss Ihr ständiger Hauptwohnsitz sein. Nicht Ihr Zweitwohnsitz, nicht Ihr zukünftiger Ruhestandsplan, keine Mietimmobilie und kein Ort, den Sie vier Monate im Jahr besuchen. Ständiger Hauptwohnsitz.
Sie müssen Ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Florida haben. Führerschein, Wählerregistrierung, Kfz-Zulassung, Bundessteuererklärungen mit einer Adresse in Florida, beim County Clerk eingereichte „Declaration of Domicile“. Der Immobiliengutachter des Countys wird dies überprüfen.

Wenn Sie in Kalifornien wohnen und die Eigentumswohnung in Miami als Ferienwohnung nutzen, erfüllen Sie die Voraussetzungen nicht. Wenn Sie in New York wohnen und die Eigentumswohnung neun Monate im Jahr vermieten, erfüllen Sie die Voraussetzungen nicht. Wenn Sie einen Führerschein aus New Jersey besitzen und Einkommensteuer im Bundesstaat New Jersey zahlen, erfüllen Sie die Voraussetzungen nicht.

Die Immobiliengutachter der Bezirke in Florida führen aktive Prüfungsprogramme zur Bekämpfung betrügerischer Homestead-Anträge durch. Insbesondere Miami-Dade hat in den letzten zehn Jahren in die Infrastruktur für Homestead-Prüfungen investiert. Die Strafe bei Feststellung eines betrügerischen Antrags ist streng:

Nachveranlagung für jedes Jahr, in dem der betrügerische Anspruch auf Steuerbefreiung für Eigenheime geltend gemacht wurde, bis zu 10 Jahren.
Eine Strafzahlung in Höhe von 50 % der nicht gezahlten Steuern.
Zinsen in Höhe von 15 % pro Jahr auf den ausstehenden Betrag.
Ein Pfandrecht auf die Immobilie, bis die Nachforderung beglichen ist.

Bei einer über mehrere Jahre hinweg vorgebrachten falschen Angabe bezüglich einer Eigentumswohnung in Miami können sich die Nachforderung zuzüglich Strafe und Zinsen auf einen Betrag zwischen 100.000 und 300.000 US-Dollar belaufen. Reichen Sie keinen betrügerischen Antrag auf Steuerbefreiung für Wohnimmobilien ein. Die Rechnung geht nicht auf, selbst wenn Sie nie erwischt werden – sobald die Prüfung eintritt, folgt das Pfandrecht.

Die einzige erwähnenswerte Ausnahme: Ein Verkäufer, der tatsächlich nach Florida gezogen ist, die Eigentumswohnung in Miami zu seinem Hauptwohnsitz gemacht hat, einen Wohnsitz in Florida begründet hat und nun nach mehreren Jahren verkauft, kann eine „Homestead“-Historie für die Immobilie vorweisen. Die Situation dieses Verkäufers unterscheidet sich vom typischen Profil eines abwesenden Eigentümers und fällt nicht in den Rahmen dieses Artikels. Wenden Sie sich an einen Wirtschaftsprüfer (CPA) oder Immobilienanwalt in Florida, wenn Sie der Meinung sind, dass dies auf Sie zutrifft.

3. Ist die Übertragbarkeit in Florida für einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat von Vorteil?

Nein. Die Übertragbarkeit ist ein ausschließlich in Florida geltender Übertragungsmechanismus für die „Homestead“-Steuervergünstigung und keine allgemeine Steuererleichterung. Konkret ermöglicht die Übertragbarkeit in Florida einem Einwohner Floridas:

bis zu 500.000 US-Dollar an angesammelten „Save Our Homes“-Vorteilen (die Differenz zwischen dem festgesetzten Wert und dem Marktwert, die unter der 3-Prozent-Obergrenze entstanden ist)mitzunehmen
von einer als „Homestead“ ausgewiesenen Immobilie in Florida
auf eine neue als „Homestead“ ausgewiesene Immobilie in Florida
innerhalb von drei Steuerjahren nach Aufgabe des ursprünglichen Wohnsitzgrundstücks.

Jede der in dieser Liste aufgeführten Bedingungen ist zwingend erforderlich. Ein Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates erfüllt die erste Bedingung nicht: Sie besaßen zu keinem Zeitpunkt eine als „Homestead“ eingetragene Immobilie in Florida, sodass kein Vorteil übertragen werden kann. Die Übertragbarkeit gilt nicht für:

Immobilien, die nicht als „Homestead“ gelten (Zweitwohnsitze, Mietobjekte, Ferienimmobilien, Anlageimmobilien).
Umzüge in einen anderen Bundesstaat. Die Übertragbarkeit in Florida gilt ausschließlich für Umzüge innerhalb Floridas.
Verkäufer, die die Eigentumswohnung in Miami nicht als ihren ständigen Hauptwohnsitz mit Wohnsitz in Florida gehalten haben.

Der Grund, warum diese Frage im Artikel enthalten ist: Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, lesen beiläufig über die Übertragbarkeit in Florida – meist in einem Nachrichtenartikel darüber, wie Florida seinen Einwohnern Vorteile bietet – und gehen davon aus, dass eine Form dieses Vorteils möglicherweise auch auf ihren Verkauf zutrifft. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Übertragbarkeit ist einer der eindeutigsten Vorteile im Grundsteuergesetz, der ausschließlich Einwohnern Floridas vorbehalten ist.

Sollten Sie ein ehemaliger Einwohner Floridas sein, der die Eigentumswohnung in Miami zu einem Zeitpunkt innerhalb der letzten drei Steuerjahre tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt hat und diese nun verkauft, um in eine andere Immobilie in Florida umzuziehen, kann die Übertragbarkeit gelten. Dies ist die eng gefasste Ausnahme. Wenn dies auf Sie zutrifft, berechnet der offizielle Übertragbarkeitsrechner des Miami-Dade Property Appraiser, in welcher Höhe Sie den „Save Our Homes“-Vorteil übertragen können. Für alle anderen gilt: Gehen Sie davon aus, dass kein Übertragbarkeitsvorteil besteht, und fahren Sie fort.

4. Wann wird die Grundsteuer bei Vertragsabschluss anteilig abgerechnet?

Immer. Bei jedem Immobilienkauf in Florida wird die Grundsteuer anteilig abgerechnet. Die Abwicklung erfolgt routinemäßig durch die Titelversicherungsgesellschaft, doch Verkäufer, die nicht vor Ort sind, sollten die Berechnung verstehen, da der Monat des Vertragsabschlusses einen wesentlichen Einfluss darauf hat, wie viel Sie zahlen müssen.

Die Grundsteuer in Florida wird auf Kalenderjahresbasis (1. Januar bis 31. Dezember) berechnet und nachträglich gezahlt. Der Rechnungsbescheid wird Ende Oktober oder Anfang November ausgestellt und ist bis zum 31. März des folgenden Jahres fällig, wobei Rabatte für vorzeitige Zahlung gewährt werden (4 % im November, 3 % im Dezember, 2 % im Januar, 1 % im Februar, voller Betrag im März).

Bei der Vertragsabwicklung gilt standardmäßig Folgendes:

Der Verkäufer ist für die Grundsteuer vom 1. Januar des Jahres, in dem der Vertragsabschluss erfolgt, bis zum Datum des Vertragsabschlusses verantwortlich.
Der Käufer ist für den Zeitraum vom Tag der Vertragsunterzeichnung bis zum 31. Dezember verantwortlich (sowie für den gesamten Jahresbetrag, sobald dieser im November in Rechnung gestellt wird).
Der Verkäufer rechnet dem Käufer bei der Vertragsabwicklung den ihm zustehenden Anteil gut, sofern die Jahresrechnung noch nicht beglichen wurde.
Der Käufer erstattet dem Verkäufer bei der Vertragsabwicklung den Anteil des Käufers, falls die Jahresrechnung bereits beglichen wurde (was im Standardfall, bei dem die Rechnung im November ausgestellt wird, selten vorkommt).

Die anteilige Berechnung erfolgt auf der Grundlage des letzten jährlichen Steuerbescheids, der durch 365 Tage geteilt und mit der Anzahl der Tage multipliziert wird, für die der Verkäufer verantwortlich ist. Sollte der Steuerbescheid für das laufende Jahr noch nicht ausgestellt worden sein, verwendet die Titelgesellschaft den Bescheid des Vorjahres als vorläufigen Wert, und die Parteien vereinbaren schriftlich, ob im Falle einer Abweichung des tatsächlichen Bescheids später eine Nachzahlung bzw. Rückerstattung erfolgt.

Für einen Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates lautet die praktische Schlussfolgerung: Die anteilige Gutschrift wird auf der Verkäuferseite der „Closing Disclosure“ als Belastung ausgewiesen. Es handelt sich nicht um eine Steuerzahlung an Florida, sondern um eine Gutschrift zugunsten des Käufers. Der Käufer wird dann die vollständige Jahresrechnung begleichen, sobald diese im November ausgestellt wird.

5. Wird der Käufer meiner Eigentumswohnung in Miami meine Steuerverbindlichkeiten übernehmen?

Nein. In Florida wird der Steuerwert gemäß § 193.155(3) des Florida Statute im Jahr nach einer Übertragung einer Immobilie, die nicht als „Homestead“ gilt, auf den aktuellen Marktwert zurückgesetzt. Die Steuer für das erste volle Jahr des Käufers basiert auf dem neuen Verkaufspreis und ist fast immer höher als die Steuer, die Sie im letzten Jahr gezahlt haben.

Der Ablauf ist wie folgt:

Jahr des Verkaufs. Die Eigentumswohnung wird auf der Grundlage des vorherigen Steuerwerts (Ihrem) besteuert. Verkäufer und Käufer teilen die Steuerrechnung bei Vertragsabschluss anteilig auf, wie in Frage 4 beschrieben.
Jahr nach dem Verkauf. Der Immobiliengutachter des Landkreises passt den Schätzwert an den aktuellen Marktwert an, wobei der jüngste Verkaufspreis als Grundlage dient. Der Käufer zahlt Steuern auf den neuen, höheren Wert.

Für einen Verkäufer aus einem anderen Bundesland, der die Eigentumswohnung bereits seit mehreren Jahren besitzt, ist diese Neuberechnung selbst zusätzlich zu Ihrer eigenen, bereits über dem Homestead-Freibetrag liegenden Steuerbelastung von Bedeutung. Die 10-Prozent-Obergrenze für den nicht unter den Homestead-Freibetrag fallenden Teil führte dazu, dass Ihr Schätzwert unter das Marktniveau stieg – zwar nicht weit darunter, aber dennoch darunter. Die Neuberechnung auf Basis des Verkaufspreises gleicht diese Lücke aus.

Ein konkretes Beispiel: Sie haben im Jahr 2020 eine Eigentumswohnung in Brickell für 700.000 USD erworben. Ihr Steuerwert für das Jahr 2026 beträgt 850.000 USD (angehoben unter Berücksichtigung der 10-Prozent-Obergrenze für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz gelten). Sie verkaufen die Wohnung Anfang 2027 für 1.050.000 US-Dollar.

2027 (Jahr des Vertragsabschlusses): Die Steuerbelastung basiert auf dem Steuerwert von 850.000 US-Dollar für das Jahr 2026. Die Aufteilung erfolgt anteilig zwischen Verkäufer und Käufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
2028 (erstes volles Jahr des Käufers): Der Landkreis setzt den Schätzwert auf etwa 1.050.000 USD (den Verkaufspreis) zurück. Die Steuerbelastung des Käufers steigt um etwa 23 % gegenüber dem Betrag, den Sie gezahlt haben.

Für den Verkäufer hat dies in zweierlei Hinsicht praktische Auswirkungen:

Der Kreditgeber des Käufers wird die nach der Neubewertung anfallende Steuer in die Berechnung des Schulden-Einkommens-Verhältnisses (DTI) einbeziehen. Ein Käufer, der die Transaktion finanziert, wird einen höheren Betrag bei seinen monatlichen Wohnkosten verzeichnen. Manchmal ist das Geschäft dennoch realisierbar; manchmal verschlechtert sich das DTI-Verhältnis jedoch so stark, dass der Kreditgeber das Darlehen anpasst oder der Käufer neu verhandelt.
Der Verkäufer sollte die Neubewertung proaktiv offenlegen. Es handelt sich dabei zwar nicht um eine gesetzlich vorgeschriebene Offenlegungspflicht in Florida (die Eigentumsübertragung löst die Neubewertung automatisch aus), doch die Erwähnung in den Angebotsunterlagen und gegenüber dem Makler des Käufers verhindert Überraschungen nach Vertragsabschluss und ist eine kleine Geste, die das Vertrauen des Käufers stärkt.

Nicht der Verkäufer zahlt den höheren Betrag, sondern der Käufer. Wenn Sie die Berechnung verstehen, können Sie jedoch die Fragen des Käufers besser einschätzen und den Preis entsprechend festlegen.

6. Was geschieht, wenn eine Steuerrechnung für meine Eigentumswohnung in Miami unbezahlt bleibt, während ich mich außerhalb des Bundesstaates aufhalte?

Dies ist das Szenario, das jeder Verkäufer aus einem anderen Bundesland fürchtet. Sie sind davon ausgegangen, dass Ihr Hausverwalter die Steuer entrichtet hat. Oder die Rechnung wurde an eine alte Adresse geschickt. Oder der Dauerauftrag ist erloschen, als Ihre Karte abgelaufen ist. Was auch immer der Grund sein mag – die Rechnung blieb unbezahlt, und Sie haben dies erst Wochen vor dem Vertragsabschluss bemerkt.

Der Ablauf, der Reihe nach:

November. Versand der jährlichen Steuerbescheide. Bei vorzeitiger Zahlung wird ein Skonto gewährt.
31. März. Fälligkeit der Steuerrechnung.
1. April. Nicht bezahlte Steuern gelten als überfällig. Es fallen Zinsen in Höhe von 18 % pro Jahr (1,5 % pro Monat) an.
Etwa im Mai. Der Landkreis veröffentlicht eine öffentliche Bekanntmachung mit einer Liste der säumigen Grundstücke.
Am oder um den 1. Juni. Der Landkreis verkauft ein Steuerzertifikat für die Immobilie im Rahmen einer Versteigerung an Investoren. Das Zertifikat berechtigt den Investor, die ausstehenden Steuern zuzüglich Zinsen vom Eigentümer einzufordern. Der Investor zahlt dem Landkreis die ausstehenden Steuern im Gegenzug für das Zertifikat faktisch im Voraus.
Nach 2 Jahren und innerhalb von 7 Jahren nach dem Verkauf des Zertifikats. Der Inhaber des Zertifikats kann eine Steuerurkunde beantragen, wodurch ein Verfahren eingeleitet wird, das letztendlich dazu führen kann, dass die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung verkauft wird.

Was dies beim Vertragsabschluss bedeutet:

Das Zertifikat samt Zinsen muss bei der Vertragsabwicklung beglichen werden, bevor die Eigentumsurkunde übertragen werden kann. Die Titelfirma wird dies bei der Titelsuche feststellen. Daran führt kein Weg vorbei.
Die Zinsen laufen schnell auf. Die Zinsen auf das Zertifikat fallen zu dem Zinssatz an, den der Investor bei der Auktion geboten hat – in der Regel 5–18 %, je nach Nachfrage. Bei einer seit 14 Monaten ausstehenden Steuerforderung in Höhe von 15.000 USD bei einem Zertifikatszinssatz von 10 % beläuft sich der zu zahlende Betrag beim Vertragsabschluss auf etwa 16.750 USD. Bei einem mehrjährigen Zahlungsrückstand steigt dieser Betrag rasch an.
Der Verkäufer zahlt das Zertifikat bei Vertragsabschluss. Der Betrag wird aus dem Verkaufserlös des Verkäufers bestritten. Es handelt sich nicht um eine Steuergutschrift für den Käufer, sondern um die Tilgung eines Pfandrechts.

Der praktische Schritt für jeden Verkäufer, der nicht in diesem Bundesstaat ansässig ist: Melden Sie sich vor der Inserierung auf der Website des Miami-Dade Tax Collector (miamidade.county-taxes.com) an und überprüfen Sie den aktuellen Steuerstatus der Immobilie. Wenn eine Steuerbescheinigung verkauft wurde, wird dies auf der Website angezeigt. Wenn für das laufende Jahr Steuerrückstände bestehen, wird dies ebenfalls auf der Website angezeigt. Begleichen Sie etwaige ausstehende Beträge, bevor die Eigentumsüberprüfung beginnt, und nicht erst währenddessen. Die Eigentumsprüfungsgesellschaften werden das Problem ohnehin feststellen, doch wenn es erst während der Vertragslaufzeit entdeckt wird, kostet dies das Vertrauen der Gegenpartei und führt mitunter zum Scheitern des Geschäfts.

7. Hat der Monat, in dem der Kaufvertrag abgeschlossen wird, Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer, die ich bei Vertragsabschluss schulde?

Ja, und zwar erheblich. Da die Grundsteuer in Florida nachträglich gezahlt wird und sich der Steuerbescheid auf das Kalenderjahr bezieht, hängt der anteilige Betrag des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses direkt vom Datum des Vertragsabschlusses ab. Die Berechnung erfolgt rein rechnerisch, und die Schwankungen im Laufe des Jahres sind erheblich.

Ein Beispiel: Jährliche Steuerbelastung in Höhe von 18.000 USD, anteilig berechnet vom 1. Januar bis zum Datum des Vertragsabschlusses für den Verkäufer:

Abschluss am 31. Januar. Der Verkäufer haftet für 31 Tage. Gutschrift für den Käufer: ca. 1.530 USD.
Abschluss am 30. April. Der Verkäufer trägt die Verantwortung für 120 Tage. Gutschrift für den Käufer: ca. 5.918 USD.
Abschluss am 31. Juli. Der Verkäufer haftet für 212 Tage. Gutschrift für den Käufer: ca. 10.455 USD.
Abschluss am 31. Oktober. Der Verkäufer haftet für 304 Tage. Gutschrift an den Käufer: ca. 14.991 USD.
Abschluss am 30. November. Der Verkäufer ist für 334 Tage verantwortlich. Gutschrift für den Käufer: ca. 16.470 USD. (Falls der Verkäufer die November-Rechnung bereits mit Rabatt beglichen hat, erstattet der Käufer dem Verkäufer stattdessen den Anteil, der nach dem Abschluss anfällt.)
Abschluss am 31. Dezember. Der Verkäufer ist für das gesamte Jahr verantwortlich. Gutschrift für den Käufer: ca. 17.950 USD.

Die Differenz zwischen einem Vertragsabschluss im Januar und einem im Oktober beläuft sich bei diesem Kaufvertrag auf etwa 13.500 US-Dollar an Abschlusskosten auf Seiten des Verkäufers. Bei einer Eigentumswohnung der gehobenen Klasse in Miami mit einer jährlichen Steuerbelastung von über 30.000 US-Dollar beträgt die Differenz mehr als 22.000 US-Dollar.

Zwei wichtige Hinweise für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten:

Wenn Sie hinsichtlich des Zeitpunkts der Inserierung flexibel sind, sind Vertragsabschlüsse von Januar bis April aus Sicht der anteiligen Abrechnung vorteilhafter. Außerdem ist dies die Hauptverkaufssaison in Miami für „Snowbirds“ – eine natürliche Übereinstimmung.
Wenn Sie den Vertragsabschluss im 4. Quartal vornehmen, sollten Sie die anteilige Berechnung vor der Inserierung modellieren, nicht danach. Eine Gutschrift von 14.000 US-Dollar an den Käufer ist keine Überraschung; sie ist ein bekannter Bestandteil Ihres Nettoerlöses. Die Modellierung des Nettoerlöses sollte dies ausdrücklich berücksichtigen.

Die anteilige Abrechnung ist weder optional noch in praktischer Hinsicht verhandelbar – die Anwälte beider Seiten gehen standardmäßig davon aus, da es sich um die übliche Vorgehensweise handelt. Der entscheidende Faktor ist der Abschlusstermin, nicht der Mechanismus der anteiligen Abrechnung.

8. Häufige Fehler

Angenommen, Sie könnten für eine Zweitwohnung die „Florida Homestead“-Steuerbefreiung geltend machen. Das ist nicht möglich. Die Steuerbefreiung setzt einen Wohnsitz in Florida sowie einen dauerhaften Hauptwohnsitz voraus. Falsche Angaben führen zu einer Nachveranlagung sowie einer Strafzahlung in Höhe von 50 %, Zinsen in Höhe von 15 % und einem Pfandrecht an der Immobilie.
Sie verlassen sich auf die Übertragbarkeit. Die Übertragbarkeit gilt ausschließlich innerhalb Floridas und von einem „Homestead“ auf ein anderes. Sie gilt nicht für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten – Punkt.
Sie rufen Ihre Steuerbescheide vor der Inserierung nicht ab. Rufen Sie die Bescheide der letzten drei Jahre unter miamidade.county-taxes.com ab und vergewissern Sie sich, dass keine Zahlungsrückstände bestehen und keine Bescheinigung verkauft wurde. Diese fünfminütige Überprüfung kann das Geschäft retten.
Die anteilige Berechnung hinsichtlich des Zeitpunkts des Vertragsabschlusses wird ignoriert. Der Unterschied zwischen einem Vertragsabschluss im Januar und einem im Oktober bei einer typischen Eigentumswohnung in Miami beträgt 10.000 bis 22.000 US-Dollar als Gutschrift des Verkäufers an den Käufer. Simulieren Sie dies.
Überraschen Sie den Käufer nicht mit einer Neubewertung nach dem Verkauf. Die Neuberechnung erfolgt automatisch gemäß FS 193.155(3). Weisen Sie in den Verkaufsunterlagen und gegenüber dem Makler des Käufers darauf hin, damit es im Treuhandverfahren nicht zu Problemen kommt.
Darauf vertrauen, dass Ihr Hausverwalter oder Ihre Eigentümergemeinschaft die Steuer bezahlt. Die meisten tun dies nicht. Die Grundsteuer ist eine direkte Verpflichtung des Eigentümers, die an den Steuerbeamten des Landkreises zu entrichten ist. Richten Sie eine Benachrichtigung über den Steuerbescheid an Ihre Privatadresse (und Ihre E-Mail-Adresse) ein und überprüfen Sie jedes Jahr im November, ob der Bescheid beglichen wurde.
Das Steuerzertifikat mit einer Zwangsvollstreckung verwechseln. Ein Verkauf per Steuerzertifikat führt nicht zu einer Eigentumsübertragung. Es handelt sich um ein Pfandrecht. Ungeklärte Zertifikate führen jedoch letztendlich zu einem Steuerurkundenverfahren, das mit einer gerichtlichen Versteigerung enden kann. Klären Sie diese Angelegenheiten spätestens bei Vertragsabschluss oder bereits früher.

Ein Hinweis zum Vorschlag von DeSantis zur Grundsteuer für Eigenheime im Jahr 2026

Im Mai 2026 berief Gouverneur Ron DeSantis eine Sondersitzung des Parlaments von Florida ein, um über eine Verfassungsänderung mit dem Titel „Rettet unsere Häuser vor überhöhten Grundsteuern“ zu beraten. Der Vorschlag sieht im Wesentlichen Folgendes vor:

die Steuerfreistellung für Eigenheime in Florida im Jahr 2027 von 50.000 USD auf 150.000 USD anzuheben, anschließend im Jahr 2028 auf 250.000 US-Dollar, mit einem gesetzgeberischen Weg hin zu 500.000 US-Dollar und schließlich zur vollständigen Abschaffung der Grundsteuer auf Hauptwohnsitze unabhängig von deren Wert.
Die verbleibenden Grundsteuereinnahmen auf zentrale kommunale Dienstleistungen zu beschränken – öffentliche Sicherheit, Schulen, Infrastruktur, natürliche Ressourcen.
Die jährliche Obergrenze für den Anstieg des Steuerwerts von Nicht-Wohnimmobilien soll für kleine Unternehmenvon 10 % auf 5 % gesenkt werden (die 10-Prozent-Obergrenze für Eigentumswohnungen im Besitz von Personen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates wird in dem angekündigten Vorschlag nicht direkt angesprochen).
Von neuen Einwohnern Floridas (nach dem 1. Januar 2027) soll verlangt werden, dass sie bis zu fünf Jahre lang ihren Wohnsitz in Florida haben, bevor sie die erhöhte Steuerbefreiung in Anspruch nehmen können.

Damit die Maßnahme zu einer Verfassungsänderung wird, wäre eine Zustimmung von 60 % in beiden Kammern des Parlaments sowie eine Zustimmung von 60 % der Wähler in Florida bei einer Volksabstimmung im November erforderlich.

Die wichtigste Erkenntnis für Verkäufer von außerhalb des Bundesstaates: Dieser Vorschlag ist für Sie nicht von Vorteil, und je nachdem, wie die Gesetzgebung letztendlich ausfällt, könnte er die Kluft zwischen Ihrer Steuerbelastung und der Ihres Nachbarn, der einen Wohnsitz in Florida hat, vergrößern. Die Erhöhung der Steuerfreibeträge gilt ausschließlich für als „Homestead“ eingetragene Immobilien – Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien, Mietobjekte und Eigentumswohnungen im Besitz von Personen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates sind ausdrücklich vom Geltungsbereich des Vorschlags ausgenommen. Sollte die Verfassungsänderung verabschiedet werden, könnte sich die Steuerbelastung Ihres Nachbarn, dessen Immobilie als „Homestead“ eingetragen ist, erheblich verringern, während Ihre unverändert bleibt.

Zwei praktische Auswirkungen für Verkäufer in den Jahren 2026 und 2027:

Für die Preis- und Nettoerlösberechnung: Gehen Sie davon aus, dass sich Ihre Steuerbelastung für nicht als Hauptwohnsitz genutzte Immobilien weiterhin wie bisher entwickelt. Berücksichtigen Sie in Ihren Zahlen vor der Inserierung keine Erleichterungen aus dem DeSantis-Vorschlag – Ihre Immobilie erfüllt die Voraussetzungen dafür nicht.
Zur Dynamik auf Käuferseite: Sollte der Änderungsantrag verabschiedet werden und ein Käufer beabsichtigen, die Immobilie als Hauptwohnsitz anzumelden, könnte die Steuerbelastung des Käufers nach dem Kauf deutlich geringer ausfallen, als es die Neuberechnung gemäß § 193.155(3) des Finanzgesetzes nach geltendem Recht vermuten lassen würde. Dies ist ein Vorteil für den Käufer, der sich ergibt, wenn der Vorschlag verabschiedet wird und der Käufer seinen Wohnsitz in Florida begründet. Dies ist als Argumentationspunkt bei der Vermarktung der Immobilie wissenswert, sofern der Zeitpunkt passt.

Dieser Artikel wird aktualisiert, sobald der Vorschlag den Gesetzgebungsprozess durchläuft und das Referendum im November erfolgreich bestanden hat. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung handelt es sich um einen Vorschlag – nicht um ein Gesetz.

Die Vorgehensweise für Verkäufer aus anderen Bundesländern hinsichtlich der Grundsteuer und der anteiligen Berechnung für den Abschlussmonat

45–60 Tage vor der Vermarktung: Rufen Sie die Grundsteuerbescheide der letzten drei Jahre unter miamidade.county-taxes.com ab. Vergewissern Sie sich, dass die Steuer für das laufende Jahr bezahlt ist (oder im Rahmen eines Frühzahlerrabatts zur Zahlung vorgesehen ist). Vergewissern Sie sich, dass keine Steuerbescheinigung für die Immobilie verkauft wurde.
Vor der Inserierung: Das Modell für den Nettoerlös beinhaltet die prognostizierte anteilige Berechnung für den Monat des Vertragsabschlusses. Sofern Flexibilität beim Vertragsabschluss besteht, streben Sie nach Möglichkeit einen Vertragsabschluss im ersten Quartal an.
Unter Vertrag: Die Titelfirma beauftragt im Rahmen der Titelzusage eine Steuerrecherche. Hier treten etwaige Zahlungsrückstände, Steuerbescheinigungen oder offene Pfandrechte zutage.
Vor dem Abschluss: Überprüfen Sie die anteilige Berechnung im Entwurf der Abschlussaufstellung. Vergewissern Sie sich, dass der Steuerbescheid, den die Titelversicherungsgesellschaft als Basiswert verwendet, mit dem aktuellsten Bescheid in den Unterlagen des Verkäufers übereinstimmt.
Tag des Vertragsabschlusses: Die anteilige Abrechnung erscheint als Abbuchung auf der Verkäuferseite der „Closing Disclosure“. Der Netto-Überweisungsbetrag spiegelt die Gutschrift für den Käufer wider. Die Überweisung erfolgt im Rahmen des Vertragsabschlussverfahrens mit ferngesteuerter Online-Beglaubigung ( RON) – siehe die RON-FAQ.
Jahr nach Vertragsabschluss: Die Steuerbemessungsgrundlage des Käufers für das erste volle Jahr wird gemäß FS 193.155(3) auf den Verkaufspreis zurückgesetzt. Dies geht zwar nicht in den Zuständigkeitsbereich des Verkäufers, ist jedoch ein bekannter Sachverhalt, der dem Makler des Käufers vor Vertragsabschluss mitgeteilt werden sollte.

Inwiefern fügt sich dies in Toms „Net + Risk Review“ ein?

Die kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“ für Eigentümer von Eigentumswohnungen in Miami, die außerhalb des Bundesstaates ansässig sind, umfasst standardmäßig die Ermittlung der Grundsteuer sowie das Modell zur anteiligen Berechnung für den Abschlussmonat. Ich überprüfe, ob Ihre Rechnungen der letzten drei Jahre einwandfrei sind, stelle sicher, dass keine Steuerbescheinigungen für die Immobilie verkauft wurden, und berechne die anteilige Abrechnung für drei mögliche Abschlussmonate (1. Quartal, 2. Quartal, 4. Quartal), damit der dem Käufer gutgeschriebene Betrag in Ihrem Nettoerlös als bekannter Wert ausgewiesen wird – und nicht als Überraschung in der Abschlussaufstellung erscheint. Fragen zu Steuererklärungen und zur Meldung in Ihrem Heimatstaat richten Sie bitte an Ihren Steuerberater; ich übergebe die Grundsteuerunterlagen und die „Closing Disclosure“, damit dieser über die Quelldokumente verfügt.

Haftungsausschluss: Der vorliegende Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Das Immobiliensteuerrecht in Florida und die Verwaltungspraxis in Miami-Dade ändern sich; Steuersätze, Freibetragsgrenzen und Prüfungsprogramme werden aktualisiert. Bitte erkundigen Sie sich beim Steuerbeamten von Miami-Dade, beim Immobiliengutachter von Miami-Dade sowie bei einem in Florida zugelassenen Wirtschaftsprüfer oder Immobilienanwalt nach dem aktuellen Stand, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Hinweise verlassen.

Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema

Möchten Sie, dass die anteilige Abrechnung für den Abschlussmonat und Ihre steuerliche Situation vor der Inserierung simuliert werden?

Eine kostenlose, 30-minütige „Net + Risk Review“ befasst sich mit den immobilienrechtlichen Abläufen in den USA für Eigentümer, die außerhalb des Bundesstaates ansässig sind – dabei werden die Grundsteuerbescheide der letzten drei Jahre eingesehen, der Status der Zertifikate überprüft und die anteilige Berechnung für den Monat des Vertragsabschlusses anhand von drei Szenarien modelliert, sodass die Gutschrift des Verkäufers an den Käufer als bekannter Betrag feststeht und nicht erst in der „Closing Disclosure“ als Überraschung auftaucht. Fragen zu Steuererklärungen und zur Meldung im Heimatstaat richten Sie bitte an Ihren Steuerberater – ich übergebe ihm die Quellunterlagen. Ganz unverbindlich.

Verlust des Wohnsitzanspruchs und Neubewertung der Grundsteuer beim Verkauf einer Zweitwohnung in „ “, Florida, von außerhalb des Bundesstaates