Häufig gestellte Fragen · Verkäufer von Eigentumswohnungen mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates

Sonderumlagen: Wie sie sich auf den Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami durch einen Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates auswirken

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Miami besitzen und woanders wohnen – in Atlanta, Boston, Denver, Seattle oder an einem anderen Ort außerhalb Floridas –, wirkt sich eine Sonderumlage anders aus als für einen Einwohner von Miami. Sie können nicht einfach zur nächsten Vorstandssitzung gehen. Sie können den Stimmzettel für die Sonderumlage nicht vom Anschlagbrett in der Lobby abnehmen. Sie können nicht bei der Hausverwaltung vorbeischauen, um zu fragen, ob der Bericht des Haustechnikers bereits genehmigt wurde. Bis die Sonderumlage in Ihrem Briefkasten in Denver eintrifft, wird im Gebäude bereits seit sechs Monaten darüber diskutiert.

Dieser Artikel befasst sich mit der Abwicklung außerhalb des Bundesstaates: Wie Sie sich aus der Ferne über eine anstehende Sonderabgabe informieren können, wie das Offenlegungsrecht auf Sie zutrifft, wie Sie die Sonderabgabe vor der Inserierung in Ihren Nettoerlös einkalkulieren und wie Sie verhandeln können, wenn der Kreditgeber des Käufers einen Betrag pro Wohneinheit beanstandet, von dem Sie erst am vergangenen Donnerstag erfahren haben. Die zugrunde liegenden Mechanismen – was als Sonderumlage gilt, bereits beschlossene versus noch ausstehende Sonderumlagen, die Behandlung durch Kreditgeber sowie der Grundsatz der Estoppel – werden ausführlich in den Haupt-FAQ zu Sonderumlagen behandelt. Lesen Sie diese bitte zuerst, falls Sie dies noch nicht getan haben; dieser Artikel geht von diesen Rahmenbedingungen aus und konzentriert sich auf die Durchführung aus der Ferne.

Die einzige Regel, die für alles im Folgenden maßgeblich ist: Die Bewertung, die Sie überrascht, ist jene, die Ihnen das Geschäft kostet. Die Bewertung, die Sie vor der Inserierung einkalkuliert haben, ist lediglich eine Zahl auf einem Arbeitsblatt.

Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)

Der Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates mindert nicht Ihre Offenlegungspflicht in Florida hinsichtlich einer bekannten oder anstehenden Sonderumlage – Gerichte können Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates im Falle von Betrugsansprüchen nach Vertragsabschluss zur Rechenschaft ziehen und tun dies auch. Die für Sie entscheidenden Details sind jene, die Sie aus der Ferne nicht erkennen können: die Protokolle der letzten 12 Monate, der SIRS-Bericht, der aktuelle Stand der Rücklagen und die Estoppel-Bescheinigung. Besorgen Sie sich all diese Unterlagen, bevor Sie die Immobilie inserieren. Simulieren Sie die Sonderumlage auf drei Arten – der Verkäufer zahlt den gesamten Betrag, der Käufer übernimmt sie bei Preisnachlass, 50/50-Aufteilung –, damit Sie, wenn der Anwalt des Käufers anruft, bereits wissen, bei welchen Zahlen Sie Spielraum haben und bei welchen nicht. Die meisten abwesenden Eigentümer erzielen durch eine Preissenkung einen höheren Nettogewinn als durch eine Verkäufergutschrift in gleicher Höhe, doch finanzierte Käufer benötigen für ihren Kreditgeber in der Regel die Gutschriftsform. Legen Sie Ihren Mindestpreis und die Schwelle, ab der Sie vom Verkauf zurücktreten, schriftlich mit Ihrem Makler fest, bevor die Abstimmung stattfindet.

Die Offenlegungspflicht ändert sich nicht dadurch, dass Sie in Kalifornien wohnen – Gerichte in Florida können die Zuständigkeit für Betrugsansprüche nach Vertragsabschluss gegen Verkäufer aus anderen Bundesstaaten übernehmen.
Wer zahlt bei der Vertragsabwicklung: Standardmäßig übernimmt der Verkäufer die zum Zeitpunkt der Vertragsabwicklung beschlossenen oder fälligen Umlagen; der Käufer übernimmt alle danach beschlossenen Umlagen. In der Praxis wird hier intensiv verhandelt.
So informieren Sie sich aus der Ferne: Beantragung schriftlicher Unterlagen gemäß FS 718.111(12) – Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate, SIRS, Meilensteinberichte, Rücklagen, Haushalt.
Verkäufergutschrift vs. Preisnachlass: Planen Sie beides ein. Für die meisten Verkäufer im höheren Preissegment ist ein Preisnachlass übersichtlicher; Käufer, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen, benötigen häufig die Gutschriftsform.
Der kostspielige Fehler: Erst vom Anwalt des Käufers von einer anstehenden Umlage zu erfahren, anstatt dies bereits bei der eigenen Aktenauskunft vor der Listung festzustellen.

Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollten: Der richtige Zeitpunkt, um sich darüber zu informieren, worüber in Ihrer Eigentümergemeinschaft diskutiert wird, ist 30 Tage vor der Inserierung – nicht erst 30 Tage nach Vertragsabschluss. Verkäufer, die sich vor der Vermarktung die Protokolle der letzten 12 Monate beschaffen, werden so gut wie nie überrascht. Verkäufer, die diesen Schritt überspringen, werden fast immer überrascht.

1. Hat der Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates Auswirkungen auf meine Offenlegungspflicht in Florida?

Nein. Verkäufer in Florida sind ausdrücklich verpflichtet, alle bekannten wesentlichen Tatsachen über eine Eigentumswohnung offenzulegen, einschließlich etwaiger anstehender oder bereits beschlossener Sonderumlagen, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen. Diese Pflicht wurde im Fall „Johnson v. Davis“ (Oberster Gerichtshof von Florida, 1985) festgelegt und durch nachfolgende Gesetze und Rechtsprechung bekräftigt. Der Wohnsitz in Phoenix oder Boulder mindert diese Pflicht nicht. Wenn überhaupt, führt die Situation eines abwesenden Verkäufers dazu, dass im Rechtsstreit eine genauere Prüfung erfolgt – die Frage „Was wusste der Verkäufer und wann wusste er es?“ lässt sich anhand der schriftlichen Korrespondenz, insbesondere der E-Mails zwischen Ihnen und Ihrer Verwaltungsgesellschaft, nachvollziehen.

Zwei Aspekte sind für Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb des Bundesstaates von besonderer Bedeutung:

Der Begriff „bekannt“ umfasst auch konstruktives Wissen. Wenn Ihnen die Verwaltungsgesellschaft den Phase-2-Bericht im März zugesandt hat und Sie die Immobilie im April zum Verkauf anbieten, ohne diesen offenzulegen, können Sie sich nicht damit verteidigen, dass Sie die PDF-Datei nie geöffnet haben. Gerichte gehen davon aus, dass Ihnen Dokumente, die an Ihre registrierte Anschrift zugestellt wurden, bekannt sind.
Gerichte in Florida können Sie in Ihrem Heimatstaat erreichen. Das „Long-Arm“-Gesetz von Florida und die üblichen Zuständigkeitsregeln im Internetzeitalter ermöglichen es einem Käufer aus Florida, Sie in Florida wegen Betrugs oder Vertragsbruchs nach dem Vertragsabschluss zu verklagen. Eigentümer außerhalb des Bundesstaates gehen manchmal davon aus, dass die Entfernung eine Verteidigungsgrundlage darstellt. Dies ist nicht der Fall.

Konkret bedeutet dies, dass das Einholen der Unterlagen keine Gefälligkeit ist – es ist eine Verteidigungsmaßnahme. Ein Eigentümer, der 30 bis 45 Tage vor der Inserierung systematisch die Protokolle der letzten 12 Monate, SIRS-Daten und Meilensteinberichte einholt, verfügt über eine lückenlose Dokumentation, aus der hervorgeht, was er zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Offenlegungserklärung des Verkäufers wusste. Der Eigentümer, der nie danach gefragt hat, hat nichts vorzuweisen.

2. Wer zahlt die Umlage bei Vertragsabschluss – ich oder der Käufer?

Die Standardregel lautet, dass der Verkäufer für alle zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beschlossenen oder fälligen Umlagen aufkommt. Alles, was nach dem Vertragsabschluss beschlossen wird, geht zu Lasten des Käufers. Dies ist die gesetzliche Standardregelung. Im Vertrag wird darüber verhandelt, und der Vertrag hat fast immer Vorrang vor der Standardregelung.

Die ausgehandelten Regelungen, die immer wieder vorkommen:

Der Verkäufer zahlt den gesamten Betrag als Gutschrift bei Vertragsabschluss. Dies ist die sauberste Vorgehensweise, wenn über die Umlage abgestimmt wurde und der Dollarbetrag bekannt ist. Die Gutschrift des Verkäufers erscheint in der Abschlussaufstellung als Einzelposten, der an den Käufer gezahlt wird, der dann im nächsten Abrechnungszeitraum die Zahlung an die Eigentümergemeinschaft vornimmt.
Der Käufer übernimmt den Zahlungsplan gegen einen Preisnachlass. Diese Vorgehensweise kommt zum Einsatz, wenn über die Sonderumlage zwar abgestimmt wurde, diese jedoch nicht als Einmalzahlung, sondern über mehrere Jahre hinweg zu entrichten ist. Der Verkäufer senkt den Preis um den Barwert der verbleibenden Zahlungen und zieht sich aus der Angelegenheit zurück.
50/50-Aufteilung. Üblich, wenn die Umlage noch aussteht, ein glaubwürdiger Rahmenbereich vorliegt, aber noch nicht darüber abgestimmt wurde. Beide Seiten vereinbaren, die Unsicherheit zu teilen, anstatt eine falsche Schätzung abzugeben.
Der Verkäufer zahlt den vollen Betrag, der Käufer nimmt den Steuerabzug in Anspruch. Steuerlich motivierte Szenarien, bei denen der Steuerberater des Käufers den Steuerabzug im Jahr des Kaufs geltend machen möchte. Seltener, aber es ist gut zu wissen, dass es diese Möglichkeit gibt.

Für einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat liegt die Schwierigkeit nicht im Format – sondern in der Entscheidungsgeschwindigkeit. Der Makler des Käufers ruft am Dienstag an und erwartet bis Freitag eine Antwort. Von Denver aus, mit einer Zeitverschiebung von drei Stunden und einem Hauptberuf, bedeutet dies, dass Ihr Anwalt in Florida und Ihr Makler bereits bevollmächtigt sein müssen, innerhalb festgelegter schriftlicher Rahmenbedingungen zu verhandeln. Verkäufer, die schnell antworten können, sichern sich den Abschluss. Verkäufer, die jeden Verhandlungspunkt wie einen Videoanruf noch in derselben Woche behandeln, verlieren den Zuschlag.

3. Wie erfahre ich von einer anstehenden Steuerveranlagung aus einem anderen Bundesland?

Sie stellen Ihren Antrag schriftlich gemäß § 718.111(12) des Gesetzes des Bundesstaates Florida. Das Gesetz verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, offizielle Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen nach Eingang eines schriftlichen Antrags zur Verfügung zu stellen.

In dem Antrag auf Akteneinsicht sollten konkret folgende Punkte genannt werden:

Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate (die Beiträge werden hier bereits lange vor der Abstimmung erörtert)
Aktueller SIRS-Bericht (Studie zur strukturellen Integritätsreserve)
Aktuellste Meilenstein-Inspektionsberichte (Phase 1 und Phase 2, sofern erstellt)
Aktueller Stand des Rücklagenkontos und der aktuellste Rücklagenplan
Aktueller Jahreshaushalt
Zusammenfassung der Rahmenversicherungspolice und etwaige offene Schadensfälle
Etwaige ausstehende Bescheide über Sonderumlagen oder Unterlagen zur Abstimmung
Status offener Verstöße gegen Bauvorschriften oder Hinweise auf unsichere Zustände
Status der 40-/50-Jahres-Neuzertifizierung durch die Bauaufsichtsbehörde von Miami-Dade

Der Verband kann angemessene Gebühren erheben – in der Regel 0,25 bis 1,00 US-Dollar pro Seite oder eine pauschale Verwaltungsgebühr von 50 bis 200 US-Dollar. Bitte begleichen Sie diese. Die Gebühr ist der kostengünstigste Teil des Eintrags.

Zwei praktische Hinweise für Eigentümer, die nicht vor Ort sind:

Senden Sie die Anfrage per E-Mail und per Einschreiben. Die E-Mail dient als schriftlicher Nachweis; das Einschreiben löst die gesetzliche Frist ordnungsgemäß aus. Einige Verwaltungsgesellschaften verzögern die Bearbeitung von E-Mail-Anfragen, bis sie eine Empfangsbestätigung für das Einschreiben erhalten haben.
Lesen Sie die Protokolle des Verwaltungsrats zuerst und nicht zuletzt. In den Protokollen erfahren Sie, welche Umlagen diskutiert, aber noch nicht beschlossen wurden. Der SIRS gibt Ihnen Auskunft darüber, was nach Ansicht des Sachverständigen am Gebäude erforderlich ist. Die Protokolle zeigen Ihnen, welche Ausgaben der Verwaltungsrat tatsächlich zu tätigen bereit ist.

Wenn Sie diese Akte 30 bis 45 Tage vor der Inserierung einholen, haben Sie genügend Zeit, die Zahlen zu simulieren, den Preis festzulegen und zu entscheiden, ob Sie die Immobilie jetzt inserieren oder auf die Abstimmung warten möchten. Wenn Sie sie erst 3 Tage vor der Vertragsunterzeichnung einholen, erfährt der Anwalt des Käufers davon zur gleichen Zeit wie Sie.

Ein Frühwarnzeichen: Die Arbeiten, die eine Begutachtung auslösen, erscheinen in der Regel zuerst im Rezertifizierungskalender. Prüfen Sie, wie der Stand Ihres Gebäudes hinsichtlich der 40-Jahres-Rezertifizierung und der Meilenstein-Rezertifizierung ist, bevor Sie die Eigentümergemeinschaft um Unterlagen bitten.

4. Verkäufergutschrift oder Preisnachlass – was ist für den Verkäufer vorteilhafter?

Für die meisten nicht vor Ort ansässigen Verkäufer aus anderen Bundesländern, die in höheren Steuerklassen liegen, ist eine Preissenkung in gleicher Höhe deutlich vorteilhafter als ein Verkäuferguthaben. Die Rechnung ist einfach: Sowohl die Provision als auch die Kapitalertragsteuer sinken mit dem Preis. Ein Verkäuferguthaben wird hingegen als Einzelposten ausgewiesen, der weder die Provision noch die Kapitalertragsteuer verringert.

Ein grobes Beispiel: Verkaufspreis 800.000 USD, Sonderabgabe 50.000 USD:

Verkäuferkredit in Höhe von 50.000 USD bei einem Verkaufspreis von 800.000 USD. Provision auf 800.000 USD zu 5 % = 40.000 USD. Nettobetrag vor Steuern: 800.000 USD – 40.000 USD – 50.000 USD = 710.000 USD. Kapitalertragsteuer auf der Grundlage des Verkaufspreises von 800.000 USD abzüglich der Anschaffungskosten.
Preissenkung um 50.000 USD → Verkaufspreis 750.000 USD. Provision auf 750.000 USD bei 5 % = 37.500 USD. Nettobetrag vor Steuern: 750.000 USD – 37.500 USD = 712.500 USD. Kapitalertragsteuer auf der Grundlage des Verkaufspreises von 750.000 USD abzüglich der Anschaffungskosten.

In diesem Beispiel fließen dem Verkäufer durch den Preisnachlass vor Steuern 2.500 US-Dollar mehr in die Tasche, hinzu kommt eine geringere Kapitalertragsteuerbelastung. Für den Käufer sieht der Nennwert identisch aus. Der Verkäufer gewinnt still und leise.

Der Haken: Käufer, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen, benötigen oft die Gutschrift, da ihr Kreditgeber den Teil der Grunderwerbssteuer nicht als Teil des Darlehens finanziert. Ein Käufer, der 80 % von 800.000 USD finanziert, kann bei Vertragsabschluss eine Verkäufergutschrift in Höhe von 50.000 USD verkraften. Derselbe Käufer, der 80 % von 750.000 USD finanziert, hat zwar 40.000 USD weniger in seinem Darlehen, muss aber dennoch 50.000 USD aufbringen, um die Umlage zu bezahlen – und die meisten verfügen nicht über diese Liquidität. Daher steht dem Verkäufer die strukturell übersichtlichere Variante oft nicht zur Verfügung, und Sie nehmen den Kredit in Anspruch.

Prüfen Sie beide Zahlen, bevor Sie in die Verhandlungen einsteigen. Sie sollten Ihre Untergrenze in jedem Format kennen. Wenn der Makler des Käufers eine bestimmte Struktur vorschlägt, können Sie auf die andere bestehen, sofern Ihre Berechnungen zeigen, dass dies von Bedeutung ist.

5. Was ist eine Estoppel-Bescheinigung, und wann benötige ich sie?

Die Estoppel-Bescheinigung ist die formelle, unterzeichnete Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über aktuelle Beiträge, ausstehende Umlagen und etwaige überfällige Beträge für Ihre konkrete Wohnung. Der Abwicklungsbeauftragte fordert sie an; die Eigentümergemeinschaft stellt sie aus; die Grundbuchgesellschaft nutzt sie, um zu bestätigen, welche Beträge bei der Abwicklung an wen zu zahlen sind.

Zwei wichtige Hinweise:

In Florida ist die Gebühr auf etwa 250 bis 500 US-Dollar begrenzt, je nachdem, ob eine Expresszustellung beantragt wird. Laut Gesetz muss die HOA die Bescheinigung innerhalb von 10 Werktagen nach der Bestellung ausstellen.
Beauftragen Sie die Bescheinigung unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung und nicht erst in der letzten Woche vor dem Vertragsabschluss. Die Frist von 10 Werktagen zuzüglich der Zeit zur Klärung etwaiger unerwarteter Probleme (ein überfälliger Restbetrag, ein Streit über Gebühren, ein Schreibfehler bei einer ausstehenden Umlage) dauert in der Regel länger, als Erstverkäufer erwarten.

Für einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat dient die Estoppel-Auskunft zudem als zusätzliche Überprüfung Ihrer vor der Listung eingeholten Unterlagen. Sollte die Estoppel-Auskunft eine ausstehende Abgabe ausweisen, die in Ihren Unterlagen nicht aufgeführt war, sollten Sie dies mit Ihrer Verwaltungsgesellschaft besprechen, bevor der Anwalt des Käufers die Diskrepanz bemerkt.

Der Abwicklungsbeauftragte ist für die Beauftragung zuständig. Die Aufgabe des Verkäufers besteht darin, schriftlich – in der Regel 5 Werktage nach Vertragsannahme – zu bestätigen, dass die „Estoppel“-Auskunft angefordert wurde. Von Denver aus sind dafür eine Kalendererinnerung und eine E-Mail ausreichend.

6. Was geschieht, wenn über die Bewertung abgestimmt wird, nachdem ich bereits ein Angebot angenommen habe?

Dies ist das Szenario, das Verkäufer aus anderen Bundesstaaten aufschreckt. Sie haben am Montag einen Vertrag unterzeichnet, die Prüfungsfrist läuft, und am Donnerstag versendet der Vorstand per E-Mail die Abstimmung über die Umlage – 65.000 US-Dollar pro Einheit, zahlbar über 24 Monate.

Die Reaktion der Käufer hängt von ihrer finanziellen Situation ab:

Barzahler. Verhandelt in der Regel neu. Ist sich seiner Verhandlungsmacht bewusst, da er nicht zum Abschluss verpflichtet ist. Typische Forderung: ein Verkäuferkredit in Höhe von 50–100 % des Schätzwertes oder eine entsprechende Preisminderung.
Käufer mit Finanzierung, Prüfungsfrist noch offen. Kann unter der Prüfungsklausel ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurücktreten. Viele tun dies. Einige verhandeln.
Käufer mit Finanzierung, Prüfungsphase abgeschlossen, aber Finanzierungsvorbehalt noch offen. Der Fragebogen des Kreditgebers zur Eigentumswohnung wird die Umlage innerhalb weniger Tage erfassen. Sollte das Gebäude in den Status „nicht garantierbar“ wechseln, erlischt der Kredit. Der Käufer verhandelt entweder aggressiv neu oder zieht sich unter Berufung auf die Finanzierung zurück.
Käufer mit Finanzierung, alle Vorbehalte sind erfüllt. Der Vertrag ist bindend. Ein Rücktritt ist nur unter Verlust der Anzahlung möglich. Oft wird dennoch neu verhandelt, da der Abschluss des Geschäfts für den Käufer wichtiger ist als die geringfügigen Nachverhandlungen.

Die realistischen Reaktionsmöglichkeiten für Verkäufer, geordnet nach der Präferenz der meisten Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen:

Verhandeln Sie den bestehenden Vertrag mit einem Verkäuferguthaben oder einer Preisminderung, die 50–100 % der Nachzahlung abdeckt. Am besten geeignet, wenn der Käufer eine starke Verhandlungsposition hat und Sie Zeit haben.
Warten Sie ab und bieten Sie die Immobilie erneut an, sobald die Abstimmung vollständig abgeschlossen ist. Am besten geeignet, wenn der Käufer unentschlossen ist und die Umlage hoch und klar definiert ist.
Die Umlage selbst bezahlen und das Objekt später erneut inserieren. In der Regel das schlechteste Ergebnis für einen abwesenden Eigentümer – dadurch wird aus einem Verkauf eine Haltekostenbelastung.

Die Entscheidung muss in der Regel innerhalb von 7 bis 10 Tagen getroffen werden. Aus Kalifornien oder Colorado bedeutet dies, dass die Befugnisübertragung innerhalb festgelegter schriftlicher Rahmenbedingungen vor der Abstimmung erfolgen muss, nicht danach. Der Verkäufer, der seinem Makler bereits mitgeteilt hat: „Ich akzeptiere eine Gutschrift von bis zu 35.000 US-Dollar; bei einem höheren Betrag bieten wir die Immobilie erneut an“, kann in Echtzeit verhandeln. Der Verkäufer, der darauf besteht, jedes Gegenangebot genehmigen zu müssen, verliert den Käufer.

Genau in diesem Szenario machen sich die vorab eingeholten Unterlagen über die Beschlussprotokolle bezahlt. Verkäufer, die die Abstimmung bereits 60 Tage vor der Listung in den Protokollen des Verwaltungsrats vorausgesehen hatten, haben ihre Preisgestaltung entsprechend angepasst. Verkäufer, die blind gelistet haben, erfahren erst gleichzeitig von der Abstimmung und der Reaktion des Käufers.

7. Beispiel: Eigentümer einer Eigentumswohnung in Brickell aus Chicago, über die Bewertung wurde während der Vermarktungsphase abgestimmt

Ein in Chicago ansässiger Eigentümer erbte im Jahr 2024 eine Eigentumswohnung in Brickell von einem Elternteil und beschließt, diese Anfang 2027 zu verkaufen. Das Gebäude wurde 1995 errichtet, hat kürzlich den Meilenstein der Phase 1 erreicht, und Phase 2 befindet sich derzeit in der Umsetzung.

Zeitplan vor der Inserierung:

Januar 2027: Der Eigentümer unterzeichnet die Vollmacht. Der Makler reicht einen Antrag auf Einsicht in die Unterlagen gemäß FS 718.111(12) ein.
16. Januar: Die Verwaltung übermittelt die vollständigen Unterlagen. Aus den Protokollen der Verwaltungsratssitzung vom Dezember 2026 geht hervor, dass derzeit eine Umlage in Höhe von 55.000 USD pro Wohneinheit für Fassaden- und Vorspannkabelarbeiten diskutiert wird; die Abstimmung ist vorläufig für Februar oder März angesetzt.
22. Januar: Die Preisstrategie wird um 5 % nach unten angepasst, um der anstehenden Umlage Rechnung zu tragen. Das Offenlegungspaket wird unter Berücksichtigung aller bekannten Fakten erstellt. In der Offenlegungserklärung des Verkäufers wird ausdrücklich auf die anstehende Umlage hingewiesen.
2. Februar: Das Inserat wird mit einem Preis von 770.000 US-Dollar veröffentlicht, wobei die anstehende Umlage und die geplanten Rücklagenmaßnahmen vollständig offengelegt werden.

Zwischenbericht:

24. Februar: Der Vorstand beschließt eine Umlage in Höhe von 58.000 USD pro Einheit, zahlbar über einen Zeitraum von 18 Monaten ab dem 1. Mai.
26. Februar: Das bestehende Angebot (760.000 USD mit einer 30-tägigen Besichtigungsfrist, finanzierter Käufer) wird eingefroren. Der Makler des Käufers beantragt eine Verkäufergutschrift in Höhe der gesamten Umlage.
28. Februar: Der Eigentümer prüft die Angelegenheit per Videoanruf aus Chicago. Vorab genehmigte Rahmenbedingungen: Gutschrift von maximal 35.000 USD, Rücktritt bei einem Nettoverkaufspreis unter 720.000 USD. Der Anwalt aus Florida unterbreitet ein Gegenangebot mit einem Verkaufspreis von 745.000 USD und einer Verkäufergutschrift von 25.000 USD (was bedeutet, dass der Käufer 33.000 USD der Bewertungssumme übernimmt).
4. März: Gegenangebot angenommen. Die Begutachtung wird am 24. März abgeschlossen, wobei kleinere Mängel behoben wurden.
20. April: Vertragsabschluss per Fernbeglaubigung. Der Eigentümer unterzeichnet von Chicago aus. Die Überweisung ist eingegangen.

Ergebnis: Der Verkauf wurde 78 Tage nach der Anforderung der Unterlagen bis zur Überweisung abgeschlossen. Der Nettoerlös für den Verkäufer lag etwa 9.000 US-Dollar unter der Prognose vor der Bewertung, jedoch deutlich über der Alternative, die volle Abgabe in Höhe von 58.000 US-Dollar zu zahlen und die Immobilie nach der Abstimmung erneut zum Verkauf anzubieten. Es waren keine Reisen nach Florida für Besichtigungen, Verhandlungen oder den Vertragsabschluss erforderlich.

Der Grund für den Erfolg: Die Umlage wurde im Protokoll der Vorstandssitzung vom Dezember erwähnt, durch die Aktenanforderung wurde sie vor der Inserierung entdeckt, der Verkäufer legte den Preis entsprechend fest, und die Verhandlungsparameter wurden vorab schriftlich festgelegt. Der Makler des Käufers verfügte zu keinem Zeitpunkt über Informationen, die der Verkäufer nicht bereits hatte.

8. Häufige Fehler

Behandeln Sie die Aktenanforderung als optional. Fordern Sie 30 bis 45 Tage vor der Listung die Protokolle der Vorstandssitzungen, SIRS-Berichte und Meilensteinberichte der letzten 12 Monate an. Jedes. Mal.
Nur das offenlegen, woran Sie sich erinnern. Die Offenlegungserklärung des Verkäufers bezieht sich auf Dokumente – legen Sie die Informationen anhand der Ihnen vorliegenden Dokumente offen, nicht anhand Ihres Gedächtnisses.
Annehmen, dass die Entfernung eine Verteidigung darstellt. Gerichte in Florida können und werden ihre Zuständigkeit über Verkäufer aus anderen Bundesstaaten bei Betrugsansprüchen nach Vertragsabschluss ausüben. Die Einholung der Unterlagen ist Ihre Verteidigung, nicht eine Unannehmlichkeit für Sie.
Verhandlungen während der Abstimmung ohne vorab festgelegte Parameter. Legen Sie Ihren Mindestpreis und den maximalen Preisnachlass schriftlich mit Ihrem Makler und Ihrem Anwalt fest, bevor die Abstimmung stattfindet.
Berücksichtigen Sie nur den Gesamtbetrag. Simulieren Sie sowohl Szenarien mit Verkäufergutschrift als auch mit Preisnachlass. Die für Sie übersichtlichere Variante ist oft verfügbar, wenn der Käufer bar bezahlt, und nicht möglich, wenn der Käufer eine Finanzierung in Anspruch nimmt.
Die Bestätigung der Estoppel-Verfügung wird übersprungen. Der Abwicklungsbeauftragte ordnet dies an, doch der Verkäufer sollte dies innerhalb von fünf Werktagen nach Vertragsannahme schriftlich bestätigen.
Der Versuch, eine beschlossene Umlage durch Zahlung und erneute Inserierung zu regeln. Dies ist in der Regel die teuerste Option für einen abwesenden Eigentümer. Verkaufen Sie trotz der Umlage, nicht um sie herum.

Das Vorgehen für Verkäufer aus anderen Bundesländern, wenn eine Wertermittlung ansteht

45–60 Tage vor der Vermarktung: Anforderung von Unterlagen gemäß FS 718.111(12). Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate, SIRS, Meilensteinberichte, Rücklagen, Haushalt.
30 Tage vor der Listung: Unterlagen eingegangen, indexiert und geprüft. Ausstehende Bewertungen ermittelt. Preisgestaltung anhand von drei Szenarien modelliert (Verkäufer zahlt den gesamten Betrag, Käufer übernimmt die Kosten, 50/50-Aufteilung).
Vor der Listung: Erstellung des Offenlegungspakets auf Grundlage der Unterlagen. Verhandlungsuntergrenze und maximaler Kreditrahmen werden vorab schriftlich festgelegt.
Von der Veröffentlichung bis zum Vertragsabschluss: Statusaktualisierungen durch den Makler in der vom Eigentümer gewünschten Häufigkeit. Alle neuen Protokolle der Eigentümerversammlung werden in Echtzeit abgerufen und geprüft.
Unter Vertrag: Die „Estoppel“-Erklärung wird innerhalb von 5 Werktagen nach Vertragsannahme angefordert. Etwaige Unstimmigkeiten zwischen den Unterlagen und der „Estoppel“-Erklärung in Bezug auf Umlagen werden vor Abschluss der Besichtigung geklärt.
Abstimmung über die Umlage während der Vertragslaufzeit (falls erforderlich): Vorab festgelegte Parameter treten in Kraft. Der Makler und der Anwalt in Florida verhandeln innerhalb des schriftlich festgelegten Rahmens. Bei Punkten, die außerhalb dieses Rahmens liegen, wird der Eigentümer konsultiert.
Abschluss: Die Dokumente werden per „Remote Online Notarization“ ( RON ) vom Standort des Eigentümers aus unterzeichnet. Einzelheiten hierzu finden Sie in den RON-FAQ.

Inwiefern fügt sich dies in Toms „Net + Risk Review“ ein?

Die kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“ für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten umfasst die Einholung der Unterlagen sowie die Analyse im Rahmen der Bewertung vor der Listung. Bevor Sie sich zur Listung verpflichten, rufe ich die Protokolle der letzten 12 Monate, die SIRS-Daten, die aktuellen Rücklagen sowie die Meilensteinberichte ab und erstelle auf der Grundlage der tatsächlichen Unterlagen ein Verkaufsszenario mit drei Preisstrategien: vollständige Übernahme durch den Verkäufer, Übernahme durch den Käufer bei Preisnachlass sowie eine 50/50-Aufteilung. Für Verkäufer, die in Chicago, Denver, Atlanta oder an einem anderen Ort außerhalb Floridas wohnen, umfasst die Überprüfung zudem die Festlegung der Verhandlungsparameter: den Mindestpreis, den maximalen Kreditrahmen und die Ausstiegsschwelle, die Sie schriftlich festlegen möchten, bevor der Anwalt des Käufers anruft.

Haftungsausschluss: Der vorliegende Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Das Bewertungsrecht in Florida sowie die gesetzlichen Bestimmungen zu den Unterlagen von Wohnungseigentümergemeinschaften (HOA) unterliegen Änderungen; die Vollzugspraxis in Miami-Dade kann variieren. Bitte klären Sie den aktuellen Stand mit der Verwaltung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft und einem in Florida zugelassenen Immobilienanwalt ab, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Hinweise stützen.

Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema

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