Thomas Druck PA — Miami real estate
Häufig gestellte Fragen (FAQ) · VERKÄUFER VON EIGENTUMSWOHNUNGEN, DIE NICHT VOR ORT SIND, UND AUSLÄNDISCHE VERKÄUFER

Was sind Sonderumlagen – und wie wirken sie sich auf den Verkauf meiner Eigentumswohnung in Miami aus?

Von Thomas Druck, PA · Zugelassener Immobilienmakler in Florida (FL #3172203), eXp Realty · Seit 2006 spezialisiert auf Verkäufer von Eigentumswohnungen in Miami, die nicht vor Ort ansässig sind, sowie auf internationale Verkäufer · Zweisprachig: Englisch / Deutsch · Zuletzt aktualisiert: Mai 2026

Kurze Antwort

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Abgabe, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Florida von den Wohnungseigentümern erhebt, um bestimmte Kosten zu decken, die nicht aus dem regulären Haushalt bestritten werden können – meist handelt es sich dabei um bauliche Reparaturen, Versicherungslücken oder größere Investitionsvorhaben. Seit 2026 belaufen sich Sonderumlagen in Eigentumswohnungen in Miami auf 30.000 bis über 100.000 US-Dollar pro Wohneinheit, da die nach dem Unglück von Surfside erlassenen Reformgesetze in Florida (SB 4-D, SB 154, HB 913) die Befreiung von der Rücklagenpflicht abgeschafft und jahrzehntelang aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen ans Licht gebracht haben. Verkäufer sind gemäß § 718.503(2) des Gesetzes von Florida verpflichtet, alle aktuellen, anstehenden oder zu erwartenden Sonderumlagen offenzulegen. Die Auswirkungen auf den Verkaufspreis hängen vollständig davon ab, ob die Sonderumlage bereits bezahlt, in Bearbeitung oder noch ausstehend ist – siehe dazu den Abschnitt über die Auswirkungen auf den Verkäufer weiter unten.

  • Worum es sich handelt: Eine einmalige Abgabe Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft für eine bestimmte Ausgabe, die über das normale Budget hinausgeht
  • Warum dies derzeit in Miami so häufig vorkommt: SB 4-D (2022) und nachfolgende Gesetze haben Schlupflöcher bei der Befreiung von Rücklagen abgeschafft; ältere Gebäude weisen jahrzehntelange Instandhaltungsrückstände auf
  • Typische Beträge in Miami für das Jahr 2026: 5.000 $ (geringfügige Maßnahmen) bis über 100.000 $ pro Wohneinheit (umfangreiche bauliche Maßnahmen)
  • Offenlegungspflicht: Ja – gemäß FS 718.503(2) und dem Zusatz für Eigentumswohnungen der Florida Realtors/Florida Bar vom Dezember 2024
  • Neues Widerrufsrecht des Käufers: 7 Werktage nach Erhalt der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
  • Auswirkungen auf den Verkaufspreis: Reichen von nahezu null (Beitrag bereits bezahlt) bis zu etwa dem 1,0- bis 1,5-Fachen des Beitragsbetrags (Beitrag noch ausstehend)
Kaufen statt verkaufen? Hier erfahren Sie, worauf Käufer bei diesem Gebäude achten sollten –>

Was ist eine Sonderabgabe?

Eine Sonderumlage ist eine einmalige, vom Verwaltungsrat festgesetzte Abgabe für Eigentümer von Eigentumswohnungen zur Finanzierung einer bestimmten Ausgabe, die nicht durch den regulären Betriebshaushalt oder die Rücklagen gedeckt ist. Sie ist gemäß § 718.116(3) des Florida Statute zulässig und erfordert eine schriftliche Mitteilung an die Eigentümer, in der der Zweck sowie die Berechnungsgrundlage des Betrags erläutert werden (§ 718.112(2)(e) des Florida Statute).

Die vier häufigsten Typen in Miami im Jahr 2026:

Art Was wird gefördert? Häufigkeit in Miami 2026
Bauwerkssanierung / Grundsanierung Betonsanierung, Dachsanierung, Balkonarbeiten, Abdichtung, Garagenreparaturen Sehr hoch – bedingt durch die Reformen nach dem Unglück in Surfside
Versicherung Defizite zur Jahresmitte, wenn die Prämien für Sturm- oder Sachversicherungen bei der Verlängerung höher ausfallen als veranschlagt Hoch – Versicherungen an der Küste Floridas unterliegen starken Schwankungen
Aufstockung der Rücklagen Einmalzahlung zur Anpassung der Rücklagen an die gesetzlich vorgeschriebenen Niveaus gemäß SB 4-D Hohe Rücklagen in Gebäuden aus der Zeit vor 1995
Recht / Rechtsstreitigkeiten Verteidigungskosten oder Vergleichszahlungen aus Klagen des Vereins Gering bis mäßig

Grundregel: Die eingenommenen Mittel dürfen ausschließlich für den angegebenen Zweck verwendet werden. Ein etwaiger Überschuss nach Abschluss des Projekts gilt als „gemeinsamer Überschuss“ – dieser wird den Eigentümern zurückerstattet oder mit künftigen Umlagen verrechnet.

Warum werden Eigentumswohnungen in Miami derzeit mit so vielen Sonderumlagen belastet?

Da die Reformgesetze für Eigentumswohnungen in Florida für den Zeitraum 2022–2025 der Praxis des Verzichts auf Rücklagenbeiträge ein Ende gesetzt haben, werden nun jahrzehntelang aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen auf einmal fällig. Bei den meisten Gebäuden in Miami, die vor 1995 errichtet wurden, wurden die Rücklagen nur zu 40–60 % des eigentlich erforderlichen Betrags gebildet. Diese Lücke stellt nun eine Schuld dar, die von den derzeitigen Eigentümern zu begleichen ist – und sie wird durch Sonderumlagen beglichen.

Die drei Gesetzesvorlagen, die alles verändert haben:

RechtJahrWas es bewirkte
SB 4-D2022Vorgeschriebene Meilensteininspektionen für Gebäude mit mindestens drei Stockwerken, die 30 Jahre alt sind (25 Jahre in Küstennähe). Erforderliche Studien zur Erhaltung der baulichen Integrität (SIRS). Die Möglichkeit, Rücklagen für bauliche Maßnahmen zu erlassen, wurde abgeschafft.
SB 1542023Überarbeiteter SB 4-D – Präzisierung der Qualifikationen, des Aufgabenbereichs und der Fristen für Inspektoren.
HB 9132024–2025Verlängerung der SIRS-Frist bis zum 31. Dezember 2025 (wobei für bestimmte Gebäude eine Angleichung an die Milestone-Frist vom 31. Dezember 2026 zulässig ist). Erhöhte Flexibilität bei der kurzfristigen Rücklagenbildung, ohne den zugrunde liegenden Auftrag zu schwächen.

Typische Sonderabgabenbeträge für Miami im Jahr 2026

ProjektumfangStückkostenBeispiele
Geringfügige Sanierungsmaßnahmen5.000–15.000 $Lokale Betonausbesserungen, zahlbar über einen Zeitraum von 12–24 Monaten
Umfangreiche Restaurierung30.000–75.000 DollarBeton + Abdichtung + Dach im Rahmen eines einzigen Projekts
Umfassende Überholung mehrerer Systemeüber 100.000 $Ältere Hochhäuser am Meer mit kombinierten Reparaturen an Tragwerk, Parkhaus und Abzugskanälen

Praktische Auswirkung: Wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude in Miami aus den Jahren 1975 bis 1995 besitzen und bisher noch keine Sonderumlage erhalten haben, stellt sich nicht die Frage, ob eine solche ansteht – sondern wann.

Siehe auch: Was ist eine Meilenstein-Inspektion – und wie wirkt sie sich auf den Verkauf meiner Eigentumswohnung in Miami aus? Hier wird die Inspektion erläutert, bei der häufig die zugrunde liegenden Mängel aufgedeckt werden, deren Behebung schließlich durch eine Sonderumlage finanziert wird.

Die Fristen für die Rezertifizierung und die Meilensteine bestimmen die technischen Arbeiten, die den meisten der heutigen Begutachtungen zugrunde liegen. Um zu erfahren, welche Gebäude derzeit zertifiziert, in Bearbeitung oder überfällig sind, sehen Sie sich bitte meinen Tracker zur Rezertifizierung von Eigentumswohnungen in Miami an – die Daten stammen aus den Unterlagen der Bauämter der jeweiligen Städte.

Welche Auswirkungen hat eine Sonderabgabe auf den Verkäufer?

Dies hat Auswirkungen auf drei Aspekte: Ihren Verkaufspreis, Ihre gesetzlichen Informationspflichten und Ihre Verhandlungsposition. Die Auswirkungen auf den Preis hängen fast ausschließlich davon ab, in welchem der drei Phasen sich die Wertermittlung zum Zeitpunkt Ihrer Inserierung befindet.

Die drei Bewertungsphasen und ihre Auswirkungen auf den Preis

BundeslandBeschreibungTypische Auswirkungen auf den PreisMaßnahmen des Verkäufers
1. Vollständige Bezahlung vor der ListungDie Gebühr wird vom Verkäufer vor der Vermarktung festgesetzt und entrichtetKeine bis minimalVermarktung unter dem Hinweis „Gebühr bezahlt, Arbeiten finanziert/im Gange“
2. Abgeführt, Restbetrag bei VertragsabschlussBewertung läuft noch, ein Teilbetrag bleibt noch offenKäufergutschrift in etwa in Höhe des verbleibenden RestbetragsDen Restbetrag im Voraus offenlegen; Gutschrift bei Vertragsabschluss vereinbaren
3. Ausstehend oder zu erwarten, noch nicht erhobenEin Ingenieurbericht, ein SIRS-Fehlbetrag oder Beratungen des Vorstands deuten darauf hin, dass eine Umlage bevorstehtDer Käufer rechnet in der Regel einen Abschlag in Höhe des 1,0- bis 1,5-fachen der geschätzten Umlage einVorbeugende Offenlegung mit Belegen; die Preisstrategie ist entscheidend

Grundprinzip: Fall 3 ist aufgrund der Unsicherheitsprämie am schwierigsten zu bewerten. Käufer nehmen bei unbekannten Zahlen stärkere Preisabschläge vor als bei bekannten und schriftlich festgehaltenen Zahlen.

Offenlegungsgesetz von Florida: Was Sie bereitstellen müssen

Gemäß § 718.503(2) des Gesetzes von Florida müssen Verkäufer, die keine Bauträger sind, den Käufern auf eigene Kosten folgende Unterlagen zur Verfügung stellen:

  1. Erklärung zur Eigentumswohnanlage
  2. Gründungsurkunde
  3. Satzung und Hausordnung
  4. Finanzinformationen gemäß FS 718.111
  5. Zusammenfassung des Meilenstein-Inspektionsberichts (falls zutreffend)
  6. Aktuellste Studie zur Rücklage für die bauliche Integrität (oder Erklärung, dass keine solche Studie durchgeführt wurde)
  7. Das gemäß FS 718.504 vorgeschriebene Blatt „Häufig gestellte Fragen und Antworten“

Der im Dezember 2024 von Florida Realtors und der Florida Bar herausgegebene „Condo Rider“ bekräftigt diese Anforderungen und schreibt ausdrücklich die Offenlegung von Meilensteinberichten, SIRS sowie aller Sonderumlagen im Zusammenhang mit der Gebäudesicherheit vor – unabhängig davon, ob diese noch ausstehen oder bereits beglichen wurden.

Die von der Eigentümergemeinschaft bei Vertragsabschluss ausgestellte Estoppel-Bescheinigung (FS 718.116(8)) muss alle aktuellen und zukünftigen Umlagen aufführen. Sie ist verbindlich – die Eigentümergemeinschaft darf nicht mehr als die aufgeführten Beträge einziehen, wenn sich ein Käufer in gutem Glauben darauf verlässt.

Die neue Widerrufsfrist für Käufer ab 2026

Käufer haben nun 7 Werktage nach Erhalt der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft Zeit, den Vertrag ohne Vertragsstrafe zu widerrufen. Die Frist beginnt mit dem tatsächlichen Erhalt der Unterlagen – nicht mit der Unterzeichnung des Vertrags.

Praktische Konsequenz: Wenn Sie erst nach Vertragsabschluss damit beginnen, die Unterlagen zusammenzustellen, haben Sie dem Käufer eine 7-tägige Ausstiegsmöglichkeit eingeräumt. Die Lösung besteht darin, alle Unterlagen bereits vor der Inserierung zusammenzustellen und diese innerhalb von 24 bis 48 Stunden nach Vertragsunterzeichnung zu übermitteln.

Inwiefern wirkt sich eine Sonderabgabe auf den Käufer aus?

Anspruchsvolle Käufer von Eigentumswohnungen in Miami im Jahr 2026 verlangen bereits bei der ersten Anfrage – nicht erst bei Vertragsabschluss – drei Dokumente und ziehen sich zurück, wenn der Verkäufer diese nicht innerhalb von fünf Werktagen vorlegen kann. Die drei Dokumente:

  1. Der aktuellste Meilenstein-Inspektionsbericht (sofern das Gebäude die Voraussetzungen erfüllt)
  2. Die Studie zur Rücklage für die bauliche Integrität (SIRS)
  3. Eine schriftliche Aufstellung aller aktuellen, anstehenden und zu erwartenden Sonderumlagen

Was Käufer tatsächlich mit den Dokumenten tun

  • Prüfen Sie die Einzelpostenfinanzierung im SIRS, um sicherzustellen, dass die Rücklagen für jede bauliche Komponente bei mindestens 70 % liegen (die inoffizielle Benchmark für Käufer)
  • Überprüfen Sie die Protokolle der Verwaltungsratssitzungen der letzten 12–24 Monate auf Empfehlungen von Ingenieuren, Ausschreibungen für Projekte oder Diskussionen zur Zustandsbewertung
  • Vergewissern Sie sich, dass das Gebäude nicht auf der „Unverfügbarkeitsliste“ von Fannie Mae oder Freddie Mac steht (einige ältere Gebäude in Florida kommen aufgrund von Problemen mit Rücklagen oder Versicherungen mittlerweile nicht mehr für eine konventionelle Finanzierung in Frage).
  • Beziehen Sie eine eigene Schätzung der Umlage in den Preis ein, falls der SIRS-Bericht auf unzureichende Rücklagen hinweist, selbst wenn noch keine formelle Umlage erhoben wurde

Was dies für den Verkäufer bedeutet: Der Käufer wird ohnehin alles in Erfahrung bringen. Ihre einzige Wahl besteht darin, ob er die Informationen von Ihnen (in einem kontrollierten Rahmen) oder aus einer dritten Quelle (ohne Kontext und als Problem dargestellt) erhält. Eine kontrollierte Offenlegung schützt den Preis. Eine zufällige Entdeckung zerstört ihn.

Praxisszenarien aus dem Vertrieb in Miami

Szenario A – Brickell Tower, Einheit im Wert von 1,4 Mio. $, Umlage in Höhe von 48.000 $ vor der Inserierung vollständig beglichen.
Der Verkäufer beglich die Umlage sechs Monate vor der Inserierung vollständig aus Mitteln einer Refinanzierung. Das Gebäude hatte die Milestone-Phase 1 mit einem einwandfreien Bericht abgeschlossen; die Umlage diente der Finanzierung vorbeugender Betoninstandhaltungsmaßnahmen. Vermarktet als „Gebühr bezahlt, Reparaturen im Gange, Gebäude baulich vorausschauend instand gehalten“. Verkauft innerhalb von 47 Tagen zu 2,1 % unter dem Listenpreis – im Wesentlichen zum Marktpreis.

Szenario B – Gebäude in Edgewater, Einheit im Wert von 890.000 Dollar, laufende Umlage in Höhe von 62.000 Dollar, ausstehender Restbetrag von 40.000 Dollar bei Vertragsabschluss.
Der Verkäufer verfügte nicht über liquide Mittel, um diesen Betrag vor der Inserierung zu begleichen. Wir haben den Restbetrag im Inserat im Voraus offengelegt und eine schriftliche Aufschlüsselung des Zahlungsplans vorgelegt. Der Käufer verlangte bei Vertragsabschluss eine Gutschrift in Höhe von 40.000 $, der wir zustimmten. Nettoauswirkung: Verringerung des Verkaufserlöses um 40.000 $. Ohne diese Vorabinformation hätte der Käufer dies als Druckmittel für einen Preisnachlass von über 20 % genutzt, und wir hätten mehr als die Höhe der Nachzahlung selbst verloren.

Szenario C – Gebäude in South Beach, Einheit im Wert von 1,1 Mio. $, keine Umlage erhoben, doch der SIRS weist ein strukturelles Defizit von 4,2 Mio. $ aus.
Die schwierigste Situation. Keine formelle Umlage, doch jeder kompetente Käufer würde 50.000–80.000 $ pro Einheit einkalkulieren. Wir haben die Einheit 6 % unter dem Preis vergleichbarer Einheiten in finanziell besser aufgestellten Gebäuden angeboten, eine schriftliche Zusammenfassung des SIRS-Berichts und des Finanzierungsplans des Verwaltungsrats beigefügt und der Schätzung des Käufers mit unserer eigenen konservativen Zahl zuvorgekommen. Der Verkauf wurde nach 71 Tagen zu einem Preis abgeschlossen, der 1,5 % unter dem Angebotspreis lag. Langsamer als in Szenario A – aber reibungslos.

Was sind die häufigsten Fehler, die Verkäufer begehen, die nicht vor Ort sind?

Die fünf Fehler, die mir am häufigsten auffallen:

  1. Das Verschweigen der Wertermittlung. Ihrem Makler zu sagen: „Lassen Sie uns das Thema nicht ansprechen, es sei denn, sie fragen danach.“ Dies ist gemäß FS 718.503 rechtswidrig, setzt Sie einer Haftung nach Vertragsabschluss aus und geht fast immer nach hinten los, wenn der Kreditgeber oder Anwalt des Käufers dies im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung entdeckt.
  2. Legen Sie den Preis so fest, als gäbe es die Wertermittlung nicht. Eine Ausschreibung zum vollen Marktwert, bei der eine bekannte Verbindlichkeit in Höhe von 50.000 Dollar besteht, führt zu einer Reihe niedriger Angebote und verlängert die Vermarktungsdauer. Die Vermarktungsdauer selbst wirkt sich negativ auf den Wert aus.
  3. Das Warten auf den Vertrag, um Unterlagen zusammenzustellen, löst die 7-Werktage-Widerrufsfrist auf die denkbar ungünstigste Weise aus und lässt auf mangelnde Organisation schließen.
  4. Die Protokolle der Vorstandssitzungen ignorieren. Käufer werden diese lesen. Wenn in den Protokollen eine anstehende technische Begutachtung, eine Ausschreibung für Dacharbeiten oder eine Versicherungslücke erwähnt wird, wird der Käufer vom Schlimmsten ausgehen.
  5. Die Verwechslung von „der Vorbesitzer hat die Umlage bezahlt“ mit „Ihre Einheit ist schuldenfrei“. Es kann dennoch eine neue Umlage erhoben werden, wenn im Rahmen des ursprünglichen Projekts zusätzliche Mängel festgestellt wurden. Die Estoppel-Bescheinigung ist die einzige verbindliche Quelle dafür, welche Beträge zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich geschuldet sind.

Wie ich mit Sonderabgaben für Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland und internationale Verkäufer umgehe

Sonderabgaben sind genau jene Fälle, in denen komplexe Transaktionen aus der Ferne entweder reibungslos verlaufen oder völlig schiefgehen können. Mein Vorgehensweise für Verkäufer in Deutschland, Österreich, der Schweiz und in anderen US-Bundesstaaten:

  1. Prüfung der Unterlagen vor der Listung. Bevor wir den Listenpreis besprechen, hole ich mir die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 24 Monate, den aktuellen SIRS-Bericht, den Status der Meilensteine, die Versicherungsübersicht und den aktuellen Stand der Rücklagen ein. Sollte eine Umlage anstehen, wissen wir bereits am ersten Tag davon.
  2. Nettoerlös- und Risikoprüfung. Eine schriftliche Aufschlüsselung des voraussichtlichen Angebotspreises, des voraussichtlichen Nettoerlöses nach Abzug der Umlage sowie der Preisspannen für jeden der drei Umlagezustände (bezahlt / in Bearbeitung / ausstehend). Sie sehen die Berechnungen, bevor Sie sich auf eine Strategie festlegen.
  3. „Offenlegung zuerst“-Listingstrategie. Die Unterlagen sind geordnet, aufbereitet und innerhalb von 24 Stunden nach einer Anfrage an jeden qualifizierten Käufer übermittelbar. Dies verhindert das 7-tägige Widerrufsrecht.
  4. Zweisprachige Kommunikation. Alles wird auf Englisch oder Deutsch erklärt, ganz nach Ihren Wünschen. Die Gesetze von Florida übersetzen sich nicht von selbst.

Siehe auch: „Wie verkaufe ich meine Eigentumswohnung in Miami von Deutschland aus?“ – dieser Artikel behandelt den gesamten Ablauf eines Fernverkaufs – Vollmacht, FIRPTA, Überweisungen und Zeitplan.

Weitere Fragen, die Verkäufer von Eigentumswohnungen in Miami zu Sonderumlagen stellen

Kurze Antworten auf die häufig gestellten Fragen, die am häufigsten aufkommen, wenn Eigentümer erfahren, dass für ihr Gebäude eine Sonderumlage erhoben wird – oder bald erhoben werden könnte.

Kann der Käufer meine ausstehende Sonderumlage übernehmen?

Ja – nach dem Recht des Bundesstaates Florida übernimmt der Käufer standardmäßig alle nach dem Vertragsabschluss noch ausstehenden Sonderumlagen, sofern diese nicht vertraglich dem Verkäufer zugewiesen werden. In der Praxis sieht fast jedes Kaufangebot im Jahr 2026 vor, dass der Verkäufer etwaige ausstehende Sonderumlagen bei Vertragsabschluss begleicht oder diese vom Verkaufserlös abzieht. Dies ist zwar ein verhandelbarer Punkt, doch die Markterwartung ist eindeutig.

Wer zahlt die Sonderabgabe, wenn diese zwischen Vertragsabschluss und Vertragsabwicklung erhoben wird?

Die Partei, die zum Zeitpunkt der offiziellen Festsetzung der Umlage Eigentümer der Einheit ist, haftet dafür, sofern der Vertrag keine ausdrücklichen anderslautenden Bestimmungen enthält. Die meisten Immobilienverträge in Florida enthalten mittlerweile eine Klausel, wonach alle zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübergang festgesetzten Umlagen dem Verkäufer auferlegt werden. Sollte Ihr Vertrag diesbezüglich keine Regelung enthalten und während der Treuhandphase eine Umlage anfallen, müssen Sie damit rechnen, dass der Käufer eine Gutschrift verlangt oder vom Vertrag zurücktritt.

Kann ich eine Sonderabgabe von meiner Steuer absetzen?

Im Allgemeinen gilt dies nicht für Eigentumswohnungen zur Eigennutzung, wohl aber, wenn die Umlage für Kapitalverbesserungen an einer Miet- oder Anlageimmobilie verwendet wird – und sie wird Ihrer Anschaffungskostenbasis hinzugerechnet, anstatt im Jahr der Zahlung abgezogen zu werden. Dies ist eine steuerrechtliche Frage, keine immobilienrechtliche. Wenden Sie sich an einen US-Steuerberater, der mit den Gegebenheiten von nicht ansässigen oder abwesenden Eigentümern vertraut ist. Für Verkäufer aus der DACH-Region wirkt sich die Umlage zudem auf die Berechnung der FIRPTA-Quellensteuer aus.

Kann ich eine Refinanzierung vornehmen, um eine Sonderumlage vor der Vermarktung zu begleichen?

Ja, und oft ist dies die finanziell sinnvollste Vorgehensweise, wenn Sie über Eigenkapital verfügen und das Zinsumfeld mitspielt. Der Nachteil sind die Abschlusskosten und der Zeitaufwand (in der Regel 30–45 Tage). Der Vorteil besteht darin, dass Sie die Immobilie mit einer schuldenfreien Bilanz anbieten, beim Vertragsabschluss kein Käuferkredit gewährt werden muss und Sie eine stärkere Preisgestaltungsmacht haben. Ob sich dies unter dem Strich positiv auswirkt, hängt von Ihrer Eigenkapitalausstattung, den aktuellen Zinssätzen und der Höhe der Umlage im Verhältnis zum Wert der Immobilie ab.

Wie kann ich herausfinden, ob für mein Gebäude eine Sonderumlage ansteht?

Fordern Sie bei der Verwaltungsgesellschaft die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12–24 Monate sowie die aktuelle Studie zur Rücklage für die strukturelle Integrität an. Als Wohnungseigentümer haben Sie gemäß FS 718.111(12) das gesetzliche Recht auf Einsicht in diese Dokumente. Achten Sie auf: jegliche Erwähnung anstehender ingenieurtechnischer Arbeiten, Ausschreibungen für größere Reparaturen, Defizite bei der Verlängerung von Versicherungen oder Lücken in der Rücklagenfinanzierung. Ingenieurberichte und die Ergebnisse der SIRS sind die aussagekräftigsten Indikatoren für künftige Umlagen.

Wird eine Sonderabgabe die Hypothekengenehmigung meines Käufers zunichte machen?

Dies ist in drei Fällen möglich: (1) Befindet sich das Gebäude aufgrund von Rücklagen- oder baulichen Problemen auf der Liste der eingeschränkten oder nicht verfügbaren Objekte von Fannie Mae oder Freddie Mac, kommt eine konventionelle Finanzierung möglicherweise gänzlich nicht in Frage; (2) führt die Umlage dazu, dass die monatlichen Gesamtkosten die vom Käufer festgelegte Schulden-Einkommens-Grenze überschreiten; (3) wenn der Kreditgeber die Begleichung der Sonderumlage bei Vertragsabschluss als Bedingung verlangt. Barzahler und Portfolio-Kreditgeber sind davon weniger betroffen. Jedes Gebäude, bei dem eine größere Sonderumlage ansteht, sollte unter Berücksichtigung dieses Risikos vermarktet werden.

Gibt es eine Möglichkeit, eine Sonderabgabe anzufechten oder in Frage zu stellen?

Ja – nach dem Recht des Bundesstaates Florida können Eigentümer eine Umlage aus verfahrensrechtlichen Gründen (unzulässige Genehmigung durch den Vorstand, unzureichende Benachrichtigung, mangelnde Transparenz) oder aus materiell-rechtlichen Gründen (die Umlage überschreitet die in den Satzungsdokumenten gewährten Befugnisse) anfechten. Gerichte haben in Fällen, in denen die Eigentümergemeinschaft gegen ihre eigene Satzung oder Geschäftsordnung verstoßen hat, zugunsten der Eigentümer entschieden. Die Anfechtung einer Umlage ist jedoch ein rechtliches Verfahren, das Zeit und Geld kostet – für einen Verkäufer, der einen Verkauf abschließen möchte, ist dies so gut wie nie der richtige Schritt. Für Verkäufer besteht der praktikable Weg darin, dies offenzulegen, den Preis entsprechend anzupassen und weiterzumachen.

In diesem Artikel zitierte Gesetze des Bundesstaates Florida

Für Leser, die sich direkt über die rechtliche Grundlage informieren möchten:

Gesetz Thema
FS 718.111 Finanzberichterstattung von Eigentümergemeinschaften und Einsicht der Eigentümer in Unterlagen
FS 718.112(2)(e) Bekanntmachungspflichten bei Sonderumlagen
FS 718.116(3) Befugnis des Ausschusses zur Erhebung von Sonderabgaben
FS 718.116(8) Offenlegungspflichten für Estoppel-Bescheinigungen
FS 718.503(2) Offenlegungspflichten des Verkäufers, der kein Bauträger ist
FS 718.504 Vorgeschriebenes FAQ-Blatt
FS 553.899 Vorgeschriebene Meilensteinprüfungen (nach dem Vorfall in Surfside)
SB 4-D (2022) Ursprüngliche Reform der Bauvorschriften und Rücklagen nach dem Unglück von Surfside
SB 154 (2023) Ergänzungen zu SB 4-D
HB 913 (2024–2025) Verlängerung der SIRS-Frist und Flexibilität bei der Mittelreservierung

Primärquelle: Florida Statutes, Kapitel 718 (Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften) · Florida Statute 553.899

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami, für die eine Sonderumlage anfällt?

Eine anstehende oder laufende Sonderumlage ist ein Verhandlungspunkt beim Preis und nicht automatisch ein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen. Die Frage ist, ob die Höhe bekannt ist. Eine festgesetzte Sonderumlage mit einem angegebenen Betrag und einem Zahlungsplan lässt sich in den Preis einkalkulieren. Ein Gebäude, bei dem sich alle einig sind, dass „irgendwann Renovierungsarbeiten erforderlich sein werden“, lässt sich nicht einkalkulieren – und genau das sollte Ihnen Sorgen bereiten.

Sollte sich die Sonderumlage im Preis widerspiegeln?

In der Regel zumindest teilweise, und wie viel, ist tatsächlich verhandelbar. Entscheidend ist, ob die Sonderumlage bereits erhoben, lediglich beschlossen oder noch in den Protokollen diskutiert wird – diese drei Zustände haben in einer Verhandlung ein sehr unterschiedliches Gewicht, und sie müssen als Erstes geklärt werden.

Ist ein Gebäude, dessen Sanierungsarbeiten bereits bezahlt wurden, sicherer?

Häufig ist dies der Fall, ja, und zwar aus demselben Grund wie oben: Fertiggestellte Bauvorhaben, deren Wert am Markt berücksichtigt wird, sind besser als noch nicht definierte Bauvorhaben, deren Wert nicht berücksichtigt wird. Zwei Gebäude, die vier Häuserblocks voneinander entfernt liegen, können auf dem Papier identisch aussehen und dennoch ein völlig unterschiedliches Risiko bergen.

Wie kann ich mich darüber informieren, bevor ich ein Angebot mache?

Fordern Sie den Beschluss zur festgesetzten Umlage, die Protokolle der letzten zwölf Monate, die Rücklagenstudie sowie den aktuellen Stand der Rücklagen an. Lesen Sie anschließend die Protokolle selbst und nicht nur die Zusammenfassung – dort werden die Arbeiten nämlich zuerst erörtert. Die Details zu den einzelnen Gebäuden finden Sie auf jeder Seite im Verzeichnis der Eigentumswohnungsgebäude in Miami.

Was passiert, wenn die Abgabe erhoben wird, nachdem ich bereits unter Vertrag stehe?

Der Zeitpunkt ist entscheidend, und der Wortlaut des Vertrags bestimmt den Zeitpunkt. Die für den Verkäufer geltenden Regelungen wurden oben unter „Wer zahlt die Sonderumlage, wenn diese zwischen Vertragsabschluss und Vertragsabwicklung erhoben wird?“ erläutert – dieselben Regeln gelten auch für die andere Vertragspartei. Bitte klären Sie die Einzelheiten Ihres Vertrags mit Ihrem Notar ab.

Kaufen statt verkaufen? Der „Miami Buyer’s Guide“ behandelt Themen wie Finanzierung, Vertragsabschlüsse aus der Ferne und die Herausforderungen für Käufer ohne Wohnsitz in Miami. –>

QUELLEN & WEITERFÜHRENDE LITERATUR

Zuletzt aktualisiert im Mai 2026. Änderungen der Gesetze von Florida – Bitte überprüfen Sie den aktuellen Gesetzestext und die Durchsetzungsvorschriften von Miami-Dade mit Ihrer Hausverwaltung oder einem zugelassenen Rechtsanwalt, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Leitlinien stützen.

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