VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · BRICKELL

Verkauf einer Eigentumswohnung in Brickell von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für Brickell. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Fernverkauf, die für jedes Stadtviertel in Miami gilt, finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Sie besitzen eine Eigentumswohnung an der Brickell Avenue, im „Icon Brickell“ oder in einem der Türme des „Brickell City Centre“ und leben in New York, Chicago, Denver oder Atlanta. Sie möchten verkaufen und fragen sich, ob dies möglich ist, ohne ständig nach Miami hin- und herfliegen zu müssen. Das ist möglich. Für den Verkauf ist Ihre Unterschrift erforderlich, nicht Ihre Anwesenheit – die Vorbereitung des Inserats, Besichtigungen, Verhandlungen und der Vertragsabschluss erfolgen vollständig aus der Ferne.

Brickell ist in gewisser Weise der Teilmarkt in Miami, in dem sich Immobilien am einfachsten aus der Ferne verkaufen lassen. Bei den Gebäuden handelt es sich um Hochhäuser mit Portier- und Concierge-Service, sodass der Zugang für Fotografen, Gutachter und Käufer reibungslos verläuft. Der Käuferkreis ist groß und an Ferngeschäfte, Barzahlungen sowie internationale Transaktionen gewöhnt. Was tatsächlich über Ihren Erfolg entscheidet, ist nicht die Entfernung. Es sind zwei Dinge: die Gebäudedokumentation – der Meilenstein-Status Ihres Hochhauses, die Rücklagenstudie und etwaige Sonderumlagen, die in den Protokollen des Verwaltungsrats vermerkt sind – sowie die steuerlichen Auswirkungen auf Ihren Heimatstaat, wobei Floridas Null-Einkommensteuer nicht das bedeutet, was die meisten Eigentümer annehmen. Diese Seite behandelt beide Aspekte im Kontext von Brickell und verweist Sie auf ausführliche Informationen zu jedem einzelnen Punkt.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Brickell vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Besichtigungen werden über Ihren Makler und die Rezeption des Gebäudes abgewickelt, Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person entgehen Sie der FIRPTA-Quellensteuer – stattdessen unterzeichnen Sie bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Abwicklungsbeauftragte meldet den Verkauf weiterhin auf dem Formular 1099-S an die IRS, und falls in Ihrem Heimatstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, wird der Gewinn dort besteuert. Rechnen Sie mit 60 bis 120 Tagen von der Inserierung bis zum Vertragsabschluss und besorgen Sie sich vor der Inserierung die Rücklagenstudie sowie die Umlagenaufstellung Ihrer Wohnanlage. In Brickell hat diese Aufstellung einen größeren Einfluss auf Ihren Nettogewinn als der Angebotspreis.

Warum sich Brickell auch aus der Ferne gut verkauft

Brickell ist Miamis Zentrum für Hochhauswohnungen – das Finanzviertel, eine dichte Ansammlung von Hochhäusern zwischen dem Fluss und Brickell Key. Drei Aspekte dieses Teilmarktes wirken sich zugunsten eines Verkäufers aus, der nicht vor Ort ist.

Der Zugang ist bereits integriert. Die Gebäude in Brickell sind mit Personal besetzt. Ein Concierge oder die Rezeption verwahrt den Schlüsselkasten, registriert den Fotografen und lässt den Gutachter sowie den Sachverständigen herein, ohne dass Sie von außerhalb des Bundesstaates irgendetwas organisieren müssen. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses müssen Sie den Zugang selbst koordinieren; in einem Hochhaus in Brickell ist dies ein fester Service.

Der Käuferkreis ist von Haus aus auf den Fernhandel ausgerichtet. Brickell verkauft an beruflich umziehende Fachkräfte, Investoren und internationale Käufer, die ihre Geschäfte routinemäßig per Überweisung und elektronischer Signatur abwickeln. Ein Verkäufer, der sich an einem anderen Ort befindet, ist bei einem Brickell-Geschäft keine Seltenheit – oft befinden sich beide Parteien an unterschiedlichen Orten.

Die Vergleichsobjekte sind eindeutig. Eine Reihe nahezu identischer Wohnblöcke im selben Hochhauskomplex – Icon Brickell, Reach und Rise im Brickell City Centre, SLS, Echo – bietet einem Gutachter aussagekräftige Vergleichsobjekte. Die Preisermittlung für eine Immobilie in Brickell erfordert weniger Spekulationen als bei einem Einzelobjekt, was von Bedeutung ist, wenn Sie nicht vor Ort sind, um das Gebäude selbst zu besichtigen. Aktuelle Informationen zur Preisentwicklung finden Sie in den Marktstatistiken für Brickell und in der Übersicht über das Stadtviertel Brickell.

Die Akte zum Brickell-Gebäude – Milestone, SIRS und Gutachten aus 1.000 Meilen Entfernung

Nach dem Einsturz des Gebäudes in Surfside im Jahr 2021 wurde im Gesetz des Bundesstaates Florida das Gebäude – und nicht die einzelne Wohnung – zum Mittelpunkt jeder Transaktion mit Eigentumswohnungen. Für Brickell gibt es eine Besonderheit, die Sie beachten sollten: Da Brickell weniger als drei Meilen von der Küste entfernt liegt, kann Miami-Dade die 25-Jahres-Frist für die obligatorische Inspektion anstelle der üblichen 30 Jahre anwenden, und die Vorschriften zur baulichen Rücklage gelten für jedes Eigentumswohnungsgebäude mit drei oder mehr Stockwerken, unabhängig vom Alter.

In Brickell hat dies zwei Seiten. Ein Großteil des Hochhausbestands ist neuer – er wurde ab Mitte der 2000er Jahre errichtet –, sodass ein Gebäude aus dem Jahr 2008 möglicherweise noch Jahre von seiner ersten Meilenstein-Inspektion entfernt ist. Allerdings gelten die Studie zur strukturellen Integrität (Structural Integrity Reserve Study, SIRS) und das Auslaufen der Ausnahmeregelungen für die Rücklagenbildung nun auch für diese Hochhäuser, weshalb die HOA-Beiträge in Brickell selbst in Gebäuden ohne bauliche Mängel gestiegen sind. Die älteren Gebäude an der Brickell Avenue und auf Brickell Key stellen einen Sonderfall dar: Sie haben die 25-Jahres-Frist für Küstengebäude erreicht oder überschritten, und genau dort kommen nun die Meilenstein-Inspektionen und die höheren Umlagen zum Tragen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Eigentümergemeinschaft nach dem Alter und dem Inspektionsstatus Ihres eigenen Gebäudes – gehen Sie nicht davon aus, dass eine Adresse in Brickell automatisch „neu“ bedeutet.

Warum dies für einen Fernverkäufer von entscheidender Bedeutung ist: Die Sonderumlage wird im Estoppel-Schreiben zum Vertragsabschluss aufgeführt, unabhängig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht, und der Anwalt des Käufers wird sie lesen. Ein dokumentierter Fall aus der Praxis: Ein Käufer hätte beinahe 25.000 Dollar als Anzahlung für eine Eigentumswohnung in Brickell überwiesen, bevor auf Seite 142 des HOA-Haushaltsplans eine für das nächste Quartal geplante Abstimmung über eine Sonderumlage in Höhe von 48.000 Dollar bekannt wurde. Der Verkäufer, der dies zuerst entdeckt, behält die Kontrolle über das Geschäft. Der Verkäufer, der zulässt, dass der Kreditgeber des Käufers dies erst mitten im Vertragsverlauf entdeckt, verliert sie hingegen.

Sie können all diese Unterlagen in Ihrem Heimatstaat einholen. Senden Sie gemäß § 718.111(12) des Florida Statute einen schriftlichen Antrag auf Einsicht in die Unterlagen an die Verwaltungsgesellschaft – die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, die Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen. Fordern Sie die Berichte zu den Meilenstein-Inspektionen, die SIRS-Unterlagen, den aktuellen Stand der Rücklagen, die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate sowie den Haushaltsplan an. Um die erhaltenen Unterlagen schnell zu überblicken, geben Sie diese in den kostenlosen „HOA Document Decoder“ ein. Besonders aufschlussreich sind der Leitfaden zu Meilenstein-Inspektionen für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten und der Leitfaden zu Sonderumlagen.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt das FIRPTA-Gesetz nicht für Sie – es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen, und Sie unterzeichnen stattdessen bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, sodass von Ihrem Verkaufserlös nichts einbehalten wird. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Die Meldepflichten sind im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, die Berechnungen auf Bundesebene (Langfriststeuersätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, Abschreibungsrückforderung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen. Sie sind keine US-Person? Der Verkauf in Brickell läuft anders ab – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht in den USA ansässige Verkäufer.

Was Ihnen bei einem Verkauf in Brickell tatsächlich verbleibt

Zwei Zahlen beeinflussen Ihr Brickell-Ergebnis stärker als der Listenpreis, und die meisten Eigentümer berücksichtigen beide zu wenig.

Kosten, die anfallen, solange die Immobilie ungenutzt bleibt. Eine Eigentumswohnung in Brickell mit etwa 1.400 Dollar pro Monat an Gemeinschaftsgebühren, 900 Dollar pro Monat an Grundsteuer und 200 Dollar pro Monat an Mindestversicherungsbeiträgen verursacht selbst im leerstehenden Zustand Kosten von etwa 2.500 Dollar pro Monat – fast 30.000 Dollar pro Jahr. Ein Verkauf innerhalb von 60 bis 120 Tagen bringt echtes Geld ein, und ein Geschäft, das sich aufgrund einer unerwarteten Komplikation bei den Bauunterlagen verzögert, bringt noch mehr ein. Diese Rechnung spricht dafür, die Unterlagen einzureichen und den Preis gleich beim ersten Mal richtig festzulegen, anstatt dem Markt über zwei Inserate hinweg hinterherzulaufen.

Die Baugenehmigungsunterlagen. Eine anstehende Sonderabgabe beeinflusst Ihr Ergebnis stärker als jede Verhandlung über den Listenpreis, da der Käufer diese entweder im Preis einkalkuliert, eine Gutschrift verlangt oder vom Kauf zurücktritt. Für die meisten Verkäufer, die nicht vor Ort wohnen, ist eine Preissenkung vorteilhafter als eine Gutschrift in gleicher Höhe – sowohl die Provision als auch die Kapitalerträge sinken mit dem Preis –, doch Käufer, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen, benötigen häufig die Gutschrift. Planen Sie dies bereits vor der Inserierung ein, nicht erst nach Vertragsabschluss. Die Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zu Sonderumlagen.

Ein weiterer für Brickell relevanter Effekt: In Florida wird der Schätzwert einer Eigentumswohnung im Jahr nach einer Übertragung, bei der es sich nicht um eine „Homestead“-Übertragung handelt, an den Marktwert angepasst, sodass sich die erste vollständige Steuerrechnung Ihres Käufers nach dem Betrag richtet, den er an Sie gezahlt hat – in der Regel deutlich mehr, als Sie zuvor gezahlt haben. Erfahrene Käufer in Brickell wissen dies und berücksichtigen es in ihrem Angebot. Das vollständige Bild finden Sie im Leitfaden zum Verlust des „Homestead“-Status und zur Neubewertung. Die ehrliche Antwort auf die Frage „Was bleibt mir netto?“ lässt sich nicht in Prozenten ausdrücken: Tilgung und anteilige Abrechnungen sind reine Rechenaufgaben, Steuern fallen in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters, und die Gebäudedokumente sind die Variable – holen Sie diese also zuerst ein.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Brickell abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Brickell ist ein zentraler Bestandteil dieser Tätigkeit. Der oben beschriebene Ablauf ist keine abstrakte Beschreibung auf einer Dienstleistungsseite; so läuft jedes einzelne dieser Angebote ab: Die Gebäudeunterlagen werden vor der Inserierung eingeholt, der Zugang wird einmalig über die Rezeption des Gebäudes eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Terminkalender geplant.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den jeweiligen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, Abschreibungsrückforderung – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, sind die US-amerikanischen Immobilienaspekte: Preisgestaltung, Verkaufskosten, Meilensteine und Bewertungsrisiken sowie die Auswirkungen eines Fernverkaufs auf Ihre konkrete Wohnung in Brickell. Das ist die „Netto- und Risikobewertung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in Brickell verkaufen möchten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Brickell von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Brickell Towers sind mit Personal besetzte Gebäude, sodass der Concierge oder die Rezeption Ihnen bei der Bereitstellung eines Schlüsselkastens und der Zugangsregelung für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen behilflich sein kann, während Ihr Makler die Aufsicht übernimmt – oder alternativ kümmert sich der Makler um alles. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und die Vertragsabwicklung erfolgt mittels einer Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization) aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in Brickell verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und der Vertragsabwicklung nie.

Muss mein neuerer Brickell-Turm bereits einer Meilenstein-Inspektion unterzogen werden?

Vielleicht noch nicht, aber die Vorschriften zur Rücklagenbildung gelten weiterhin. Da Brickell weniger als drei Meilen von der Küste entfernt liegt, kann Miami-Dade den 25-Jahres-Meilenstein anstelle des 30-Jahres-Meilensteins als Auslöser heranziehen. Viele Hochhäuser in Brickell, die ab Mitte der 2000er Jahre errichtet wurden, sind noch Jahre von ihrer ersten Inspektion entfernt, doch die Studie zur strukturellen Integrität der Rücklagen sowie das Auslaufen der Ausnahmeregelungen für die Rücklagenfinanzierung gelten nun für jedes Mehrfamilienhaus mit drei oder mehr Stockwerken. Ältere Gebäude an der Brickell Avenue und auf Brickell Key haben die Schwelle erreicht oder überschritten. Erkundigen Sie sich bei der Eigentümergemeinschaft nach dem Alter und dem Status Ihres Gebäudes.

Wie erhalte ich die Unterlagen zu den Rücklagen und Umlagen meines Gebäudes in Brickell aus einem anderen Bundesstaat?

Richten Sie gemäß § 718.111(12) des Gesetzes von Florida ein schriftliches Auskunftsersuchen an die Verwaltungsgesellschaft. Die Eigentümergemeinschaft muss die Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorlegen. Fordern Sie die Meilenstein-Inspektionsberichte, den SIRS, den aktuellen Stand der Rücklagen, die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate sowie den Haushaltsplan an. Fordern Sie diese Unterlagen 14 bis 21 Tage vor der Inserierung an, damit während der Vertragslaufzeit keine Feststellungen der Phase 2 oder eine geplante Abstimmung über Umlagen bekannt werden.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in Brickell verkaufe?

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Wenn Sie als US-Bürger oder als Ausländer mit ständigem Wohnsitz in den USA eine Eigentumswohnung in Brickell verkaufen, unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über Ihre Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird – und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch mit dem IRS davon in Kenntnis gesetzt.

Wird mein Heimatstaat den Gewinn besteuern, obwohl es in Florida keine Einkommensteuer gibt?

Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, ist die Antwort mit ziemlicher Sicherheit „Ja“. Ein Verkauf in Brickell gilt als Immobilienerlös aus Florida, doch Ihr Heimatstaat besteuert seine Einwohner auf ihr weltweites Einkommen; daher greifen New York, Kalifornien, Illinois und New Jersey alle auf den Gewinn zu, ohne dass eine Anrechnung erfolgt, da Florida keine Steuern erhebt. Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee überspringen diese Ebene. Die Kapitalertragsteuer des Bundes fällt in jedem Fall an; besprechen Sie daher die Zahlen mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten.

Welche Kosten entstehen mir durch den Besitz einer Eigentumswohnung in Brickell, solange diese unverkauft bleibt?

Das ist mehr, als die meisten Eigentümer einkalkulieren. Eine Immobilie in Brickell mit etwa 1.400 Dollar pro Monat an Hausverwaltungsgebühren, 900 Dollar pro Monat an Grundsteuer und 200 Dollar pro Monat an Versicherungsbeiträgen verursacht selbst bei Leerstand Kosten von etwa 2.500 Dollar pro Monat – fast 30.000 Dollar pro Jahr. Ein normaler Verkauf dauert 60 bis 120 Tage; ein Geschäft, das aufgrund einer unerwarteten Feststellung in den Bauunterlagen ins Stocken gerät, zieht sich länger hin. Die Einholung der Bauunterlagen vor der Inserierung und die richtige Preisgestaltung auf Anhieb verhindern, dass sich diese Kosten weiter summieren.