VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · CORAL GABLES

Verkauf einer Eigentumswohnung in Coral Gables von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für Coral Gables. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Coral Gables ist kein Zufallsprodukt des Marktes. Es ist die von George Merrick geplante Stadt im mediterranen Stil, und fast ein Jahrhundert später sorgt die Stadtverwaltung nach wie vor für die Einhaltung des Erscheinungsbildes – die Ziegeldächer, der Korallenstein, die von Baumkronen gesäumten Straßen, die vorgeschriebenen Farben. Es handelt sich zudem größtenteils um eine Stadt mit Einfamilienhäusern, ergänzt durch eine kleinere, bewusst angelegte Gruppe von Eigentumswohnungen: neuere mittelhohe Gebäude wie „Merrick Manor“ und „Villa Valencia“ sowie etablierte Gebäude wie „Puerta de Palmas“, „Segovia Tower“ und der „Gables Club“. Wenn Sie eine Immobilie in einem dieser Gebäude besitzen und in einem anderen Bundesland oder im Ausland leben, können Sie den Verkauf vollständig aus der Ferne abwickeln.

Die Abläufe sind dieselben wie überall in Miami. Was in Coral Gables anders ist, sind die Vorschriften rund um die Immobilie. Dieselben gestalterischen und denkmalpflegerischen Vorschriften, die den Charakter der Stadt bewahren, regeln auch, was Sie und ein zukünftiger Eigentümer verändern dürfen, legen fest, was Sie als Verkäufer darlegen müssen, und definieren, wer Ihr Käufer ist – denn in Coral Gables sind Kurzzeitvermietungen nicht erlaubt, sodass Ihr Käufer ein Eigennutzer und kein Investor ist. Dies ist zudem der einzige Submarkt des Clusters im Landesinneren, was den Zeitrahmen für Bauanträge verändert. Dieser Leitfaden deckt all dies ab und enthält Links zu ausführlichen Informationen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Coral Gables vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Vorführungen erfolgt über die Hausverwaltung und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Der für Coral Gables spezifische Aspekt betrifft die Stadt selbst: eine stadtweite Bauordnung im mediterranen Stil und eine Architektenkammer, Vorschriften zum Denkmalschutz, die für Außenarbeiten unter Umständen eine „Certificate of Appropriateness“ erfordern, sowie ein Verbot von Kurzzeitvermietungen, wodurch Ihr Käufer eher ein Eigennutzer als ein Investor ist. Da sich der Bestand an Eigentumswohnungen in Coral Gables im Landesinneren befindet, gilt für die Bauakte die 30-jährige „Milestone“-Frist und nicht die 25-jährige Frist für Küstengebiete. Holen Sie Ihre Baugenehmigung und die Bauakte ein, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.

Coral Gables ist eine Stadt, in der das Design eine zentrale Rolle spielt – und das prägt das, was Sie verkaufen

Die meisten Stadtteile von Miami sehen so aus, wie der Markt sie geprägt hat. Coral Gables sieht so aus, wie es die Stadt vorschreibt. Die Architektenkammer prüft die Fassadengestaltung anhand schriftlicher Standards im Bebauungsplan; dieser definiert einen „Coral-Gables-Mittelmeer“-Stil und belohnt diesen mit einem Bebauungsbonus, wobei die Materialien keine Frage des Geschmacks sind: Putz, Korallenstein, Ziegeldächer, Holzfensterläden und Schmiedeeisen, wobei die Außenfarbe aus einer von der Stadt genehmigten Palette von etwa 60 Farben ausgewählt werden muss. Der daraus resultierende einheitliche, geschützte Charakter macht einen großen Teil dessen aus, wofür ein Käufer in Gables bezahlt, und er ist auf eine Weise beständig, wie es ein Straßenbild auf dem freien Markt nicht ist.

Für einen Verkäufer hat dies zwei Seiten. Der Charakter des Gebäudes stützt den Wert, doch Veränderungen unterliegen bestimmten Vorschriften. Äußerliche Umbauten – an einem Gebäude und manchmal auch an Elementen, von denen ein Wohnungseigentümer annimmt, dass sie ihm gehören, wie Fenster oder Markisen – unterliegen der städtischen Prüfung, und Arbeiten, die ohne die entsprechenden Genehmigungen durchgeführt wurden, sind genau das, was bei der sorgfältigen Prüfung durch den Käufer und anhand der städtischen Unterlagen ans Licht kommt. Von außerhalb des Bundesstaates aus können Sie die Wohnung nicht persönlich besichtigen oder frühere Renovierungsarbeiten begutachten; daher sollten Sie die Genehmigungshistorie bereits vor der Inserierung klären und nicht erst nach einem Inspektionsbericht erklären lassen. Die Schritte zur Fernprüfung sind im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ beschrieben.

Der Markt für Eigentumswohnungen in Coral Gables ist im Vergleich zum Bestand an Einfamilienhäusern gering, sodass es nur wenige Vergleichsobjekte gibt, die zudem eher gebäudespezifisch sind als einen Durchschnittswert für das gesamte Viertel darzustellen. Leiten Sie den Preis aus den jüngsten abgeschlossenen Verkäufen in Ihrem eigenen Gebäude und Ihrer eigenen Reihe ab und passen Sie ihn entsprechend der Aussicht und dem Renovierungsstand an. Die aktuelle Verkaufslage finden Sie im Marktbericht für Eigentumswohnungen in Miami, und Informationen zum regionalen Kontext sind in der Übersicht über das Viertel Coral Gables enthalten.

Denkmalausweisung und die Bescheinigung über die Angemessenheit – was Sie vorlegen müssen

Coral Gables unterhält ein aktives Denkmalschutzprogramm, und dies ist ein weiterer Punkt, den ein Verkäufer aus der Ferne in den Unterlagen korrekt regeln muss. Eine lokal unter Denkmalschutz stehende Immobilie – in der Regel ein mindestens 50 Jahre altes Gebäude von architektonischer oder historischer Bedeutung – benötigt für die meisten äußerlichen Veränderungen eine „Certificate of Appropriateness“, bevor die Stadt eine Baugenehmigung erteilt. Kleinere Arbeiten wie Reparaturen unter Beibehaltung des ursprünglichen Zustands, Neuanstriche innerhalb der vorgegebenen Farbpalette oder eine Dachsanierung werden von den Sachbearbeitern genehmigt; größere äußerliche Veränderungen werden dem Denkmalschutzausschuss im Rahmen einer öffentlichen Anhörung vorgelegt. Die Denkmalschutzausweisung ist an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer, und geht somit auf Ihren Käufer über.

Dies ist ein Punkt, der offengelegt und sorgfältig geprüft werden muss, stellt jedoch kein Ausschlusskriterium dar. Sollte Ihr Gebäude unter Denkmalschutz stehen oder in einem historischen Stadtviertel liegen, sollten Sie dies wissen und in der Immobilienanzeige korrekt angeben – was ein zukünftiger Eigentümer ändern darf und was nicht, ist Teil des Wertes und sollte von vornherein offen gelegt werden, anstatt erst dann zur Sprache zu kommen, wenn der Anwalt eines Käufers dies feststellt. Denkmalgeschützte Immobilien können zudem steuerliche Anreize zur Erhaltung mit sich bringen, darunter eine langfristige Einfrierung der Ad-valorem-Steuer für förderfähige Sanierungsmaßnahmen. Dies ist eine Frage an die Stadt und Ihren Steuerberater, keine immobilienrechtliche Frage; dennoch lohnt es sich, den Status Ihres Gebäudes vor der Inserierung zu kennen, damit Sie es korrekt darstellen können.

Ein Markt für Eigenheimbesitzer – In Coral Gables sind Kurzzeitvermietungen nicht gestattet

Dies ist der gravierendste Unterschied zwischen dem Verkauf in Coral Gables und dem Verkauf in der Innenstadt, die sich einige Meilen weiter nördlich befindet. Coral Gables verbietet Kurzzeitvermietungen – Mietverträge mit einer Laufzeit von weniger als sechs Monaten – in seinen Wohngebieten, und da dieses Verbot bereits vor dem Vorranggesetz für Ferienvermietungen des Bundesstaates Florida aus dem Jahr 2011 bestand, hat es Vorrang vor dem Landesgesetz, das die Verbote vieler anderer Städte außer Kraft gesetzt hat. Daher ist der Käufer einer Eigentumswohnung in Coral Gables fast immer ein Endnutzer: jemand, der beabsichtigt, dort zu wohnen, oder ein Eigentümer, der die Wohnung im Rahmen eines Jahresmietvertrags vermietet – und kein Investor, der auf Einnahmen pro Übernachtung setzt.

Davon hängen Ihre Preisgestaltung und Ihr Marketing ab. Ihr Preis basiert eher auf der Nachfrage von Eigennutzern und einer begrenzten, maßgeschneiderten Vergleichsgruppe als auf einer Mietrendite, und die Endnutzernachfrage in Gables ist saisonabhängig – sie konzentriert sich auf den Schulkalender und den Winter, wenn Käufer umziehen. Aus der Ferne richten Sie Ihre Vermarktung an diese Käufergruppe: aussagekräftige Vergleichsobjekte in Ihrem eigenen Gebäude, der geschützte Charakter von Gables sowie die Nähe zur Miracle Mile, zur University of Miami und zu den Schulbezirken, die Familien hierher ziehen. Wenn Ihre Einheit bereits von einem Langzeitmieter bewohnt wird, können Sie sie dennoch verkaufen; die Abläufe bezüglich Besichtigungen, Kündigungen und der zeitlichen Abstimmung des Vertragsabschlusses auf das Mietende sind im Edgewater-Leitfaden beschrieben, der den Verkauf von vermieteten Objekten ausführlich behandelt.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge der Schritte ist im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, während die Berechnungen auf Bundesebene (Langzeitsteuersätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, die Rückforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen zu finden sind. „The Gables“ zieht auch internationale Eigentümer an; wenn Sie also keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Coral Gables abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Die Arbeit in Coral Gables umfasst sowohl die Vertretung als auch die Preisgestaltung: Die Bau-, historischen und Genehmigungsunterlagen werden vor der Inserierung eingeholt und geprüft, der Preis wird auf der Grundlage einer begrenzten Anzahl von Vergleichsobjekten mit Eigennutzern in Ihrem eigenen Gebäude ermittelt, und das Inserat richtet sich an Endnutzer statt an Investoren. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jeden einzelnen dieser Verkäufe – die Gebäude- und Genehmigungsunterlagen liegen vor der Inserierung vor, der Zugang zum Gebäude wird einmalig geregelt, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, sodass ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu stören, und der RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Terminkalender geplant.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den jeweiligen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, die Rückforderung von Abschreibungen sowie etwaige steuerliche Anreize für den Denkmalschutz – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu realen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, Milestone- und Rücklagenrisiko, die gestalterischen und denkmalpflegerischen Auflagen für Ihr konkretes Gebäude sowie der Fernabwicklungsprozess für Ihre Immobilie in Coral Gables. Das ist die „Net + Risk Review“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Wohnung in Coral Gables verkaufen möchten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Coral Gables von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Der Zugang wird über das Gebäude geregelt – über einen Concierge oder eine Rezeption in den größeren mittelhohen Gebäuden oder über Ihren Makler und einen Schlüsselkasten in den kleineren Boutique-Gebäuden. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und für den Vertragsabschluss wird die „Remote Online Notarization“ Ihres Heimatstaates genutzt. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in The Gables verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, sind die Unterlagen zu Bauplanung, Denkmalschutz und Baugenehmigungen, die Sie ebenfalls vollständig aus der Ferne zusammenstellen können.

Inwiefern wirken sich die Bauvorschriften von Coral Gables und die Architektenkammer auf den Verkauf meiner Eigentumswohnung aus?

Dies prägt sowohl den Wert als auch Ihre Sorgfalt. Die Stadt setzt über ihre Architektenkammer einen mediterranen Gestaltungskodex durch – begrenzte Auswahl an Außenmaterialien und eine von der Stadt genehmigte Farbpalette –, und der geschützte, einheitliche Charakter ist Teil dessen, wofür ein Käufer in The Gables bezahlt. Die Kehrseite ist, dass Änderungen an der Außenfassade einer städtischen Prüfung unterliegen; daher stellen frühere Arbeiten, die ohne die erforderlichen Genehmigungen durchgeführt wurden, einen Hinweis auf mangelnde Sorgfalt dar, den ein Käufer entdecken wird. Wenn Sie von außerhalb des Bundesstaates kommen, sollten Sie vor der Inserierung die Genehmigungsunterlagen Ihrer Immobilie einholen, damit bei einer Besichtigung keine Unstimmigkeiten zutage treten.

Mein Gebäude in Coral Gables steht unter Denkmalschutz – was ändert sich dadurch, wenn ich es verkaufe?

Im Wesentlichen geht es darum, was Sie offenlegen müssen und was ein zukünftiger Eigentümer ändern darf. Für eine lokal unter Denkmalschutz stehende Immobilie ist bei den meisten äußerlichen Umbauten eine „Certificate of Appropriateness“ erforderlich, bevor die Stadt eine Genehmigung erteilt, und diese Ausweisung geht mit der Immobilie auf Ihren Käufer über. Dies ist zwar kein Ausschlusskriterium, sollte jedoch von vornherein in der Immobilienanzeige erwähnt werden, anstatt erst bei der Prüfung durch den Anwalt des Käufers zutage zu treten. Unter Denkmalschutz stehende Gebäude können zudem steuerliche Anreize zur Erhaltung mit sich bringen; dies ist jedoch eine Frage, die an die Stadt und Ihren Steuerberater gerichtet ist, nicht an einen Immobilienmakler.

Kann ich eine Eigentumswohnung in Coral Gables verkaufen, die ich bisher als Kurzzeitmietobjekt vermietet habe?

Kurzzeitvermietungen sind grundsätzlich nicht zulässig. Coral Gables verbietet in seinen Wohngebieten Mietverträge mit einer Laufzeit von weniger als sechs Monaten, und da dieses Verbot bereits vor dem Vorranggesetz des Bundesstaates Florida aus dem Jahr 2011 bestand, bleibt es weiterhin durchsetzbar. Ihr Käufer ist also fast immer ein Eigennutzer oder ein Eigentümer mit langfristigem Mietvertrag, kein Investor, der die Wohnung pro Nacht vermietet. Wenn Sie die Wohnung im Rahmen eines Jahresmietvertrags halten, können Sie sie dennoch mit dem bestehenden Mieter verkaufen; falls Sie sie bisher kurzfristig vermietet haben, überprüfen Sie bitte die Bebauungsvorschriften und Regeln Ihres Gebäudes, bevor Sie die Immobilie inserieren.

Muss mein Wohnkomplex in Coral Gables einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?

Dies hängt vom Alter und der Höhe ab, und die Fristen sind hier anders geregelt. Da sich der Großteil des Bestands an Eigentumswohnungen in Gables eher im Landesinneren als an der Küste befindet, fällt er unter die 30-Jahres-Frist für die „Milestone“-Prüfung und nicht unter die 25-Jahres-Frist für Küstengebiete, die am Strand gilt; zudem gilt die Studie zur Rücklage für die bauliche Integrität für Gebäude mit drei Stockwerken und mehr, unabhängig vom Alter. Ein neueres mittelhohes Gebäude ist noch Jahre von seiner ersten Inspektion entfernt, muss aber dennoch bereits jetzt Rücklagen bilden; ein älteres Gebäude hat möglicherweise bereits die 30-Jahres-Marke erreicht. Klären Sie vor der Inserierung das Alter, die Höhe und den Status Ihres Gebäudes mit der Eigentümergemeinschaft ab.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in Coral Gables verkaufe?

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird – und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS darüber informiert. Coral Gables zieht internationale Eigentümer an; wenn Sie also keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.