VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · BAL HARBOUR

Verkauf einer Eigentumswohnung in Bal Harbour von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für Bal Harbour. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Bal Harbour vollständig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Vorführungen erfolgt über die Rezeption des Gebäudes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Es gibt zwei spezifische Aspekte in Bezug auf Bal Harbour. Erstens die Unterhaltskosten: Eine Full-Service-Wohnung direkt am Meer verursacht hohe monatliche Kosten, solange sie ungenutzt bleibt, was den Käuferkreis auf Personen beschränkt, die diese Kosten tragen können, und die richtige Preisgestaltung von Anfang an wichtiger macht als anderswo. Zweitens der Verwaltungsrat: In den meisten Gebäuden hier muss Ihr Käufer ein schriftliches Bewerbungsverfahren durchlaufen und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder ein Vorkaufsrecht durchlaufen, und viele legen Obergrenzen für die Vermietung fest – eine Bedingung und ein Zeitaufwand, die zusätzlich zur normalen Frist bis zum Vertragsabschluss hinzukommen. Das Eigentumswohnungsrecht von Florida schränkt diese Zustimmung ein: Die Eigentümergemeinschaft darf einen Käufer nicht willkürlich ablehnen. Da Bal Harbour direkt am Meer liegt, müssen ältere Gebäude bereits nach 25 Jahren – und nicht erst nach 30 – die Milestone-Inspektion durchlaufen. Holen Sie sich die Gebäudeakte sowie die Vorschriften zur Käufergenehmigung und zur Vermietung ein, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein und berücksichtigen Sie zusätzlich den Zeitaufwand für das Genehmigungsverfahren in Ihrem Budget.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Bal Harbour vollständig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Vorführungen erfolgt über die Rezeption des Gebäudes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Es gibt zwei spezifische Aspekte in Bezug auf Bal Harbour. Erstens die Unterhaltskosten: Eine Full-Service-Wohnung direkt am Meer verursacht hohe monatliche Kosten, solange sie ungenutzt bleibt, was den Käuferkreis auf Personen beschränkt, die diese Kosten tragen können, und die richtige Preisgestaltung von Anfang an wichtiger macht als anderswo. Zweitens: der Verwaltungsrat. In den meisten Gebäuden hier muss Ihr Käufer ein schriftliches Antragsverfahren durchlaufen und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen oder ein Vorkaufsrecht durchlaufen, und viele legen Obergrenzen für die Vermietung fest – eine zusätzliche Bedingung und ein Zeitaufwand, der sich auf die normale Frist bis zum Vertragsabschluss aufschlägt. Das Eigentumswohnungsrecht von Florida schränkt diese Zustimmung jedoch ein: Die Eigentümergemeinschaft darf einen Käufer nicht willkürlich ablehnen. Da Bal Harbour direkt am Meer liegt, müssen ältere Gebäude bereits nach 25 Jahren – und nicht erst nach 30 – die Milestone-Inspektion durchlaufen. Holen Sie sich die Gebäudeakte sowie die Vorschriften zur Käufergenehmigung und zur Vermietung ein, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein und berücksichtigen Sie zusätzlich den Zeitaufwand für das Genehmigungsverfahren in Ihrem Budget.

In Bal Harbour bestimmen die Finanzierungskosten Ihren Käuferkreis – nicht der Angebotspreis

Nahezu jede Eigentumswohnung in Bal Harbour befindet sich in einem Gebäude direkt am Meer mit umfassendem Serviceangebot, und dieser Service ist mit monatlichen Kosten verbunden. Aus diesen Beiträgen werden die Kosten für bemannte Lobbys, den Parkservice, den Strand- und Pool-Service, ein Spa und ein Fitnesscenter sowie den Sicherheitsdienst rund um die Uhr finanziert; hinzu kommen die Hauptversicherung des Gebäudes für den Küstenbereich, die Rücklagen, die das Gebäude derzeit bilden muss, Ihre Grundsteuer sowie etwaige derzeit geltende Sonderumlagen. Insgesamt liegen die monatlichen Gesamtkosten für eine Wohnung in Bal Harbour deutlich über denen einer gleich großen Eigentumswohnung im Landesinneren, und für einen Verkäufer, der nicht vor Ort ist, stellt dieser Betrag die eigentliche Hürde beim Verkauf dar – mehr noch als der Listenpreis.

Und genau das ist der Grund, warum dies alles bestimmt. Für jeden Monat, in dem die Einheit unverkauft bleibt, zahlen Sie die vollen laufenden Kosten für eine Immobilie, die Sie nicht nutzen und die sich in einem anderen Bundesland befindet. Und genau diese hohen Finanzierungskosten schränken den Kreis der Käufer ein, die bereit sind, diese zu übernehmen: Die Zielgruppe beschränkt sich auf Personen, die ein erstklassiges Gebäude direkt am Meer suchen und die monatlichen Kosten dafür bereits kalkuliert haben – eine kleinere, bedächtigere Gruppe als die Käufer eines Turms im mittleren Preissegment. Ein kleinerer Kreis bedeutet eine längere Vermarktungsdauer, und eine längere Vermarktungsdauer bedeutet weitere Monate mit diesen Kosten. Beides verstärkt sich gegenseitig. Der Verkäufer, der den Preis an den tatsächlichen, aktuellen Marktwert des Gebäudes anpasst und die Unterlagen im Vorfeld vorbereitet, verkauft innerhalb dieses Zeitfensters; der Verkäufer, der einen hohen Preis ansetzt, muss zusehen, wie die Kosten die Differenz auffressen, während die Einheit unverkauft bleibt.

All dies ist kein Grund, den Preis zu senken. Es ist vielmehr ein Grund, die Preisgestaltung sorgfältig zu planen und alle vermeidbaren Verzögerungsquellen vor der Inserierung zu beseitigen, denn in einem Gebäude mit hohem Finanzierungsaufwand sind Verzögerungen in einer Weise kostspielig, wie dies anderswo nicht der Fall ist. Die aktuelle Verkaufslage in Bal Harbour ist im Marktbericht für Eigentumswohnungen in Miami dargestellt, und der regionale Kontext ist in der Übersicht über das Stadtviertel Bal Harbour zu finden.

Der Vorstand genehmigt Ihren Käufer – welche Auswirkungen hat dies auf Ihren Zeitplan?

In den meisten Gebäuden in Bal Harbour verkaufen Sie nicht einfach an jeden, der den Vertrag unterzeichnet. Das Gebäude prüft und genehmigt den Käufer zunächst. Sofern die Hausordnung dies vorsieht, unterzieht die Eigentümergemeinschaft den Käufer einem schriftlichen Kaufantragsverfahren – Identitäts- und Hintergrundprüfung, Finanzunterlagen, Referenzen – und genehmigt anschließend entweder die Übertragung, erhebt eine Übertragungsgebühr oder macht in einigen Gebäuden von einem Vorkaufsrecht Gebrauch. Für einen Verkäufer, der nicht vor Ort ist, stellt dies den zusätzlichen Hemmschuh dar, der zu den Haltekosten hinzukommt: Es handelt sich um eine echte Bedingung in Ihrem Vertrag und eine erhebliche Verlängerung der Frist bis zum Vertragsabschluss – und dies ist der mit Abstand häufigste Grund, warum ein Vertragsabschluss in Bal Harbour länger dauert, als der Verkäufer erwartet hat.

Es ist wichtig, genau zu definieren, was der Vorstand tun darf und was nicht, da die tatsächlichen Befugnisse enger gefasst sind als der allgemeine Ruf. Es handelt sich hier um eine Eigentumswohnanlage, nicht um eine Genossenschaft. Die Genehmigungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft muss zunächst einmal in der Erklärungsurkunde festgeschrieben sein (Florida Statute 718.104(5)), und selbst wenn diese Befugnis besteht, darf eine Eigentümergemeinschaft in Florida Ihren Käufer nicht willkürlich oder unzumutbar ablehnen: Gerichte haben entschieden, dass ein uneingeschränktes Recht auf Ablehnung eines Verkaufs im Allgemeinen nicht durchsetzbar ist und dass eine unzumutbare Ablehnung die Eigentümergemeinschaft und ihren Vorstand einem Schadensersatzanspruch aussetzt. Auch etwaige Übertragungsgebühren sind begrenzt – sie sind nur zulässig, wenn eine Genehmigung erforderlich ist und die Satzung dies vorsieht, und sie sind gedeckelt (derzeit 150 US-Dollar pro Antragsteller, wobei dieser Betrag im Laufe der Zeit angepasst wird). Der Schritt durch den Vorstand ist also ein dokumentiertes Antrags- und Genehmigungsverfahren, das zusätzlichen Zeitaufwand und Verwaltungsaufwand mit sich bringt, und kein Ermessensgespräch, bei dem ein qualifizierter Käufer aus einer Laune heraus abgewiesen werden kann. Wenn Sie aus der Ferne verkaufen, planen Sie den Prozess, anstatt das Ergebnis zu fürchten.

Was Sie von außerhalb des Bundesstaates tun können: Besorgen Sie sich vor der Inserierung die genauen Übertragungsvorschriften Ihres Wohnhauses, damit Sie einem ernsthaften Käufer die Antragsunterlagen bereits am Tag des Vertragsabschlusses aushändigen können, anstatt erst dann die Frist laufen zu lassen. Ein schriftlicher Antrag auf Einsichtnahme gemäß § 718.111(12) des Gesetzes von Florida verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, ihre Satzungsdokumente innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen, und der kostenlose „HOA Document Decoder“ erklärt die Abschnitte zu Genehmigung, Übertragungsgebühren und Vermietung in verständlicher Sprache. Beziehen Sie die Genehmigungsfrist von Anfang an in Ihren Zeitplan und Ihre Vertragsfristen ein, dann ist dies ein fest eingeplanter Schritt; ignorieren Sie ihn, wird er zur Überraschung, die Ihren Abschlusstermin zunichte macht.

Leasing-Obergrenzen und die Akte zum Gebäude am Meer – wer ist noch als Käufer in Frage, und zu welchen Konditionen?

In den meisten Gebäuden in Bal Harbour gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Vermietung einer Einheit, und diese Regelung bestimmt, wer Ihr Käufer sein wird. Mindestmietlaufzeiten sind üblich – „One Bal Harbour“ legt beispielsweise eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten fest –, und in einigen Gebäuden ist festgelegt, wie oft eine Einheit vermietet werden darf oder wie viele Einheiten gleichzeitig vermietet werden dürfen. Ein Punkt, den ein Verkäufer aus der Ferne verstehen muss, ist, dass diese Obergrenzen nicht nur für Sie, sondern auch für Ihren Käufer bindend sind: Gemäß § 718.110(13) des Gesetzes von Florida gilt eine Vermietungsbeschränkung für jeden Eigentümer, der das Eigentumsrecht nach deren Inkrafttreten erwirbt; somit unterliegt ein Käufer diesen Beschränkungen ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Dies lenkt Ihren potenziellen Käufer eher in Richtung eines Eigennutzers oder eines langfristig orientierten Eigentümers und weg von einem Investor, der auf Kurzzeitvermietung setzt, was den Kreis der Interessenten zusätzlich zu den Haltekosten weiter einschränkt. Wenn Sie die genauen Vermietungsvorschriften Ihres Gebäudes kennen, bevor Sie es inserieren, können Sie gezielt den Käufer ansprechen, der tatsächlich diesen Anforderungen entspricht.

Hinter all dem steht die Akte zu den Gebäuden am Meer, die hier zwar eher eine untergeordnete Rolle spielt als im Mittelpunkt steht, aber direkt in die Gesamtbetrachtung einfließt. Da Bal Harbour direkt am Meer liegt, weniger als drei Meilen von der Küste entfernt, erreichen die Gebäude dort bereits nach 25 Jahren die sogenannte „Milestone“-Inspektion, anstatt erst nach 30 Jahren wie im Landesinneren, und die Studie zur strukturellen Integritätsreserve gilt für jedes Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken, unabhängig vom Alter. Die Unterscheidung ist klar: Der ältere Bestand an der Collins Avenue – Gebäude wie Kenilworth, Balmoral, Bal Harbour 101 und Majestic Tower, die in den 1970er Jahren fertiggestellt wurden – hat die 25-Jahres-Marke erreicht oder überschritten, und hier kommen Inspektionen, die Aufstockung der Rücklagen sowie die höheren Umlagen zum Tragen; die brandneuen Prestige-Hochhäuser wie One Bal Harbour, das St. Regis, Oceana, Bellini und das sanierte Harbour House sind noch Jahre von ihrer ersten Inspektion entfernt, bilden jedoch bereits jetzt Rücklagen.

Bei Ihrem Verkauf ist eine Umlage sowohl Teil des Kaufpreises als auch Teil der finanziellen Belastung, die der Käufer übernimmt. In älteren Gebäuden in Miami beläuft sich eine Milestone- oder Reserveumlage üblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und eine bereits festgesetzte oder geplante Umlage wird im Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss aufgeführt, unabhängig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht, daher sollte sie von Anfang an in Ihrem Listenpreis enthalten sein, anstatt erst mitten im Vertragsabschluss vom Anwalt des Käufers entdeckt zu werden. Falls eine Sonderumlage bereits festgesetzt wurde, vergleichen Sie die Möglichkeit, diese zu begleichen, mit der Gutschrift an den Käufer; Verkäufer erzielen in der Regel einen höheren Nettogewinn, wenn sie die Sonderumlage begleichen, da ein Käufer eine noch offene Sonderumlage stärker abwertet, als sie tatsächlich kostet. Die Details zur Gebäudeseite finden Sie im Leitfaden zur Meilenstein-Begehung und im Leitfaden zu Sonderumlagen.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge ist im Leitfaden zu Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, während die Berechnungen auf Bundesebene (Langfrist-Sätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, die Rückforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen zu finden sind. Bal Harbour zieht viele internationale Eigentümer an, daher taucht diese Frage häufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Bal Harbour abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und anderen Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Bei Projekten in Bal Harbour kommt es ebenso sehr auf den Zeitplan wie auf die Preisgestaltung an: Aufgrund der hohen Haltekosten kostet jede vermeidbare Woche auf dem Markt echtes Geld, und der Schritt der Zustimmung durch den Verwaltungsrat bedeutet, dass die Frist bis zum Vertragsabschluss länger ist, als ein Käufer erwartet; daher müssen beide Aspekte bereits vor der Inserierung geplant werden, anstatt erst während der Vertragsverhandlungen entdeckt zu werden. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jeden dieser Verkäufe – die Übertragungs-, Genehmigungs- und Vermietungsvorschriften des Gebäudes werden vor der Inserierung eingeholt und geprüft, der Preis wird auf der Grundlage realer Vergleichsobjekte in Ihrem eigenen Gebäude unter Berücksichtigung der gesamten Haltekosten ermittelt, der Zugang wird einmalig über die Rezeption eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich auf Angebote reagieren kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant, wobei das Genehmigungsfenster bereits in die Termine integriert ist.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den jeweiligen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung in Ihrem Heimatstaat, Abschnitt 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen, falls es sich um eine Mietimmobilie handelte – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu realen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, die Haltekosten während der Leerstandszeit, die Wertermittlung und das Milestone-Risiko, die Genehmigungs- und Vermietungsvorschriften des Verwaltungsrats für Ihr spezifisches Gebäude sowie der Fernabwicklungsprozess für Ihre Immobilie in Bal Harbour. Das ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Wohnung in Bal Harbour verkaufen möchten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Bal Harbour von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Gebäude in Bal Harbour verfügen über einen Full-Service und sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Aufsicht führt. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die in Bal Harbour verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Aufmerksamkeit erfordert als anderswo, sind die hohen Haltekosten, solange die Wohnung leer steht, sowie die Regeln des Gebäudes bezüglich der Käuferzulassung und der Vermietung – beides können Sie vollständig aus der Ferne regeln.

Was kostet es, eine Eigentumswohnung in Bal Harbour zu halten, solange sie unverkauft bleibt?

Mehr, als die meisten Eigentümer erwarten, da fast jedes Gebäude in Bal Harbour über einen Full-Service-Betrieb verfügt und direkt am Meer liegt. Die monatliche Betriebskostenpauschale umfasst Beiträge zur Finanzierung des Personals und der Annehmlichkeiten, die Hauptversicherung des Gebäudes für den Küstenbereich, Rücklagen, die Grundsteuer sowie etwaige Sonderumlagen; insgesamt liegt sie deutlich über der einer Wohnung im Landesinneren. Diese monatliche Belastung stellt das eigentliche Hindernis für Ihren Verkauf dar: Sie zahlen sie jeden Monat, solange die Wohnung unbewohnt bleibt, und diese hohen Kosten schränken den Kreis der Käufer auf diejenigen ein, die sich diese Kosten leisten können, was die Vermarktungsdauer verlängern kann. Eine Preisgestaltung entsprechend dem tatsächlichen aktuellen Marktwert des Gebäudes und die Klärung aller offenen Punkte vor der Inserierung verhindern, dass sich die monatliche Belastung weiter erhöht.

Muss der Verwaltungsrat meines Gebäudes in Bal Harbour meinem Käufer zustimmen?

In den meisten Gebäuden hier gibt es zwar einen Genehmigungsschritt, dieser ist jedoch begrenzt. Sofern die Satzung dies vorsieht, führt die Eigentümergemeinschaft für Ihren Käufer ein schriftliches Antrags- und Prüfungsverfahren durch und genehmigt anschließend die Übertragung, erhebt eine begrenzte Übertragungsgebühr oder macht von einem Vorkaufsrecht Gebrauch. Es handelt sich hier um eine Eigentumswohnanlage, nicht um eine Genossenschaft: Eine Eigentümergemeinschaft in Florida darf einen qualifizierten Käufer nicht willkürlich oder ungerechtfertigt ablehnen, und eine ungerechtfertigte Ablehnung setzt die Gemeinschaft der Gefahr eines Schadensersatzanspruchs aus; daher handelt es sich um einen dokumentierten Prozess, der eher Zeit und Verwaltungsaufwand mit sich bringt als um ein Ermessensgespräch. Informieren Sie sich vor der Inserierung über die genauen Übertragungsregeln Ihres Gebäudes, damit Sie einem Käufer die Antragsunterlagen bereits am Tag des Vertragsabschlusses aushändigen können.

Kann meine Wohnanlage in Bal Harbour Einschränkungen hinsichtlich der Art und Weise festlegen, wie mein Käufer die Wohnung vermietet?

Ja, und diese Beschränkung ist für Ihren Käufer verbindlich. Viele Gebäude in Bal Harbour legen eine Mindestmietdauer fest – „One Bal Harbour“ verlangt beispielsweise mindestens sechs Monate – und einige begrenzen, wie oft oder wie viele Einheiten vermietet werden dürfen. Gemäß § 718.110(13) des Gesetzes von Florida gilt eine Vermietungsbeschränkung für jeden Eigentümer, der das Eigentumsrecht nach Inkrafttreten dieser Bestimmung erwirbt; Ihr Käufer unterliegt der Obergrenze somit ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Dies führt dazu, dass sich Ihr potenzieller Käufer eher für eine Eigennutzung oder eine langfristige Haltung entscheidet als für eine Investition in Kurzzeitvermietungen, was den Kreis der Interessenten einschränkt. Klären Sie die genauen Vermietungsvorschriften Ihres Gebäudes ab, bevor Sie es inserieren, damit Sie es an den Käufer vermarkten, für den es tatsächlich geeignet ist.

Muss mein älteres Gebäude in Bal Harbour direkt am Meer einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?

Wahrscheinlich, sofern das Gebäude das entsprechende Alter erreicht hat. Bal Harbour liegt am Meer, weniger als drei Meilen von der Küste entfernt, sodass die Gebäude dort bereits nach 25 statt nach 30 Jahren der „Milestone“-Inspektion unterliegen und die Studie zur Rücklage für die strukturelle Integrität für jedes Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken gilt. Die älteren Gebäude an der Collins Avenue aus den 1970er Jahren haben diese Marke bereits erreicht oder überschritten – hier kommen Inspektionen, die Aufstockung der Rücklagen und höhere Umlagen ins Spiel –, während die brandneuen Prestige-Hochhäuser noch Jahre davon entfernt sind, aber bereits jetzt Rücklagen bilden. Erkundigen Sie sich vor der Inserierung bei der Eigentümergemeinschaft nach dem Alter, der Höhe und dem Inspektionsstatus Ihres Gebäudes und besorgen Sie sich den aktuellsten Bericht oder den Zeitplan für die nächste Inspektion, da dies direkten Einfluss auf Ihre Unterhaltskosten und Ihren Verkaufspreis hat.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in Bal Harbour verkaufe?

Nur dann, wenn Sie kein US-Staatsbürger oder in den USA ansässig sind. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über Ihre Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird –, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS darüber informiert. Da es in Bal Harbour viele internationale Eigentümer gibt, verläuft der Verkauf anders, wenn Sie keine US-Person sind, und es gilt zunächst der FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-amerikanische Verkäufer.