VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · EDGEWATER

Verkauf einer Eigentumswohnung in Edgewater von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist die spezifische Anleitung für Edgewater. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Edgewater ist Miamis neuester Wohnkomplex – eine Reihe von Hochhäusern direkt an der Bucht, darunter Missoni Baia, Elysee, Paraiso Bay, Gran Paraiso und Biscayne Beach, von denen die meisten zwischen 2016 und 2019 fertiggestellt wurden. Viele dieser Wohnungen wurden als Kapitalanlage erworben und werden vermietet, was den Ablauf eines Verkaufs beeinflusst, wenn der Eigentümer in New York, Chicago oder im Ausland lebt. Die gute Nachricht ist dieselbe wie überall: Für den Verkauf ist Ihre Unterschrift erforderlich, nicht Ihre Anwesenheit.

Zwei Aspekte unterscheiden Edgewater von den älteren Teilmärkten Miamis. Erstens sind die Gebäude für die meisten Milestone-Inspektionen zu neu – doch die Regeln für die Rücklagen haben Ihre Beiträge dennoch erhöht, und der Grund dafür spielt eine Rolle, wenn ein Käufer danach fragt. Zweitens: Wenn Ihre Wohnung vermietet ist, werden der Mietvertrag, der Mieter und die Kaution Teil der Transaktion. Dieser Leitfaden behandelt beide Aspekte unter den für Edgewater geltenden Bedingungen und enthält Links zu ausführlichen Erläuterungen zu jedem einzelnen Punkt.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Edgewater vollständig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen, und zwar auch mit einem bestehenden Mieter. Die Besichtigungen werden vom Gebäudeverwalter und Ihrem Makler durchgeführt, die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt per Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization) von Ihrem Heimatbundesstaat aus. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Ist die Wohnung vermietet, übernimmt der Käufer das Eigentumsrecht vorbehaltlich des Mietvertrags, und die Kaution wird bei Vertragsabschluss übertragen, sodass die Wohnung für Investoren als Kaufobjekt in Frage kommt. Planen Sie einen Zeitraum von 60 bis 120 Tagen ein, und entscheiden Sie bei einer vermieteten Wohnung frühzeitig, ob Sie sie mit Mieter verkaufen oder den Vertragsabschluss auf das Ende des Mietvertrags abstimmen möchten.

Warum Edgewater anders ist – die neueste Aktie

Edgewater liegt an der Biscayne Bay zwischen Downtown und dem Design District, und fast der gesamte Bestand an Eigentumswohnungen besteht aus Neubauten aus den 2010er Jahren. Dies verändert das Bild der Gebäudedaten in zweierlei Hinsicht.

Der „Milestone“ liegt wahrscheinlich noch Jahre in der Zukunft – das SIRS jedoch nicht. Die „Milestone“-Inspektion in Florida erfolgt nach 30 Jahren bzw. nach 25 Jahren, wenn das Gebäude weniger als drei Meilen von der Küste entfernt liegt. Ein 2018 fertiggestellter Hochhauskomplex in Edgewater wird diesen Zeitpunkt erst in über einem Jahrzehnt erreichen. Was bereits gilt, sind die Studie zur strukturellen Integrität (Structural Integrity Reserve Study) und das Auslaufen der Ausnahmeregelungen für die Rücklagenbildung, wonach jede Wohnungseigentümergemeinschaft bei Gebäuden mit drei oder mehr Stockwerken nun Rücklagen für wichtige Bauteile bilden muss. Aus diesem Grund sind Ihre Beiträge gestiegen, obwohl das Gebäude neu ist und keine baulichen Mängel festgestellt wurden. Wenn ein Käufer fragt, warum in einem fünf Jahre alten Gebäude die Gebühren steigen, lautet dies die Antwort – und es ist ein weitaus einfacheres Gespräch als eine Umlage für einen 40 Jahre alten Hochhauskomplex.

Neue Eigentümergemeinschaften bergen stattdessen ein Übergangsrisiko. Das Problem in einem neuen Gebäude in Edgewater liegt in der Regel im Wechsel des Bauträgers und nicht in aufgeschobenen Instandhaltungsmaßnahmen: ob der Bauträger die Rücklagen bei der Übergabe ordnungsgemäß dotiert hat, ob der Haushalt die tatsächlichen Betriebskosten nach dem ersten vollen Jahr widerspiegelt und ob noch Mängel aus der Bauphase offen sind. Rufen Sie die Unterlagen ab, bevor Sie die Immobilie inserieren. Ein schriftlicher Antrag gemäß Florida Statute 718.111(12) verschafft Ihnen innerhalb von 10 Werktagen Zugang zur Rücklagenstudie, zum Budget und zu den Protokollen des Verwaltungsrats; der „HOA Document Decoder“ wertet diese schnell aus. Informationen zu Preisen und zum lokalen Kontext finden Sie in der Übersicht über das Stadtviertel Edgewater.

Der breitere Markt stellt die andere Seite der Medaille dar. Edgewater wird in den Daten des Landkreises nicht separat aufgeführt, Downtown und Brickell hingegen schon – und genau mit diesem Angebot steht Ihre Immobilie im Wettbewerb. Beobachten Sie die Angebotsreichweite auf dem gesamten Markt für Eigentumswohnungen in Miami: Wenn diese hoch ist, verkauft sich ein 2018 errichteter Hochhauskomplex mit fünfzig nahezu identischen Einheiten aufgrund der Präsentation, der Preisdisziplin und des richtigen Zeitpunkts – nicht aufgrund seiner Neuheit.

Verkauf bei bestehendem Mieter

Edgewater verfügt über einen größeren Mieterbestand als die meisten Teilmärkte in Miami, sodass hier mehr Verkäufe stattfinden, bei denen die Wohnung bereits vermietet ist. Sie können eine vermietete Eigentumswohnung von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen – der Käufer erwirbt das Eigentumsrecht vorbehaltlich des bestehenden Mietvertrags, und der Mietvertrag sowie die Kaution gehen bei Vertragsabschluss auf ihn über. Der Nachteil liegt im Käuferpool: Eine vermietete Wohnung wird vor allem Investoren präsentiert, nicht aber Eigennutzern, die einziehen möchten.

Drei Dinge, die Sie vor der Inserierung einer Mietwohnung in Edgewater erledigen sollten. Vorführungen: Gemäß § 83.53 des Gesetzes von Florida dürfen Sie die Wohnung potenziellen Käufern zeigen, und es heißt, dass der Mieter seine Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern darf; in der Praxis gilt jedoch die in Ihrem Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist – in der Regel 24 bis 48 Stunden. Lesen Sie den Mietvertrag durch, bevor Sie die Wohnung inserieren; falls er keine Besichtigungsklausel enthält, verhandeln Sie einen Nachtrag aus oder warten Sie, bis die Laufzeit abgelaufen ist. Die Kaution: Gemäß § 83.49(7) des Gesetzes des Bundesstaates Florida geht die Kaution beim Verkauf auf den Käufer über, und die Titelversicherungsgesellschaft verbucht sie in der Abrechnungsaufstellung als Gutschrift – es handelt sich um das Geld des Mieters, das nicht Teil Ihres Verkaufserlöses ist. Zeitplan: Da der Mietvertrag noch mehrere Monate läuft, können Sie die Immobilie bereits jetzt an einen Investor verkaufen oder den Vertragsabschluss so zeitlich abstimmen, dass er zum Ablauf des Mietvertrags erfolgt, um den Markt für Eigennutzer wieder zu erschließen; bei einem Mieter mit monatlichem Mietvertrag sollten Sie die erforderliche 30-tägige Kündigungsfrist erst dann einhalten, wenn Sie einen Kaufvertrag abgeschlossen haben – nicht vorher. Die genauen Einzelheiten finden Sie in der Leitfaden zum Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Miami.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie – es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen, und Sie unterzeichnen stattdessen bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Nicht-Ausländereigenschaft, wobei keine Quellensteuer einbehalten wird. Der Abwicklungsbeauftragte reicht dennoch das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn: Die Meldepflichten sind im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, die Berechnungen auf Bundesebene – einschließlich der Abschreibungsrückforderung, die aufgrund der Vermietung der Immobilie gilt – finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen. Sie sind keine US-Person? Beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht in den USA ansässige Verkäufer.

Was Ihnen tatsächlich verbleibt – und die 1031-Option bei einer Vermietung

Da es sich bei so vielen Wohnungen in Edgewater um Mietobjekte handelt, sieht die Berechnung der Unterhaltskosten anders aus: Die Miete gleicht die Kosten aus, solange die Wohnung zum Verkauf steht; ein Leerstand zwischen Auszug und Verkauf kehrt dieses Verhältnis jedoch ins Gegenteil um und führt zu einem Verlust. Eine Eigentumswohnung in Miami mit etwa 1.400 $/Monat an HOA-Gebühren, 900 $/Monat an Grundsteuer und 200 $/Monat an Versicherungsbeiträgen verursacht bei Leerstand Kosten von etwa 2.500 $/Monat – fast 30.000 $ pro Jahr. Behalten Sie während der Vermarktungsphase einen zahlenden Mieter, sofern der Mietvertrag Besichtigungen zulässt, oder berücksichtigen Sie den Leerstand in Ihrer Kalkulation, falls dies nicht der Fall ist.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, steht Ihnen ein steuerlicher Hebel zur Verfügung, über den Eigennutzer nicht verfügen: Ein 1031-Tausch verschiebt den Gewinn auf eine Ersatzimmobilie innerhalb der üblichen Fristen von 45 Tagen für die Identifizierung und 180 Tagen für den Abschluss. Der Haken liegt im richtigen Zeitpunkt – Sie müssen vor Abschluss Ihres Verkaufs einen qualifizierten Vermittler beauftragen, denn sobald Sie den Verkaufserlös in Empfang nehmen, ist der Tausch nicht mehr möglich. Die Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zum 1031-Tausch, und ein Wirtschaftsprüfer (CPA) bestätigt, ob Ihre Situation die Voraussetzungen erfüllt. Noch ein Hinweis: In Florida wird der Schätzwert einer Eigentumswohnung im Jahr nach einer Übertragung, bei der es sich nicht um eine „Homestead“-Übertragung handelt, auf den Marktwert zurückgesetzt, sodass sich die erste Steuerrechnung Ihres Käufers nach dem Kaufpreis richtet – Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zum Verlust des „Homestead“-Status und zur Neubewertung.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Edgewater abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer aus anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Ein großer Teil der Aufträge in Edgewater betrifft vermietete Anlageobjekte, was eine zusätzliche Koordinationsebene mit sich bringt, mit der die meisten Makler überfordert sind: die Prüfung des Mietvertrags, die Organisation von Besichtigungen für Mieter, die Übertragung der Kaution sowie die Entscheidung, ob der Verkauf bei bestehendem Mietverhältnis erfolgen soll oder ob man die Laufzeit abwarten sollte. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jedes einzelne dieser Objekte: Die Gebäudeunterlagen werden vor der Listung eingeholt, die Logistik bezüglich Mieter und Zugang wird einmalig geregelt, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Terminkalender geplant.

Die Einhaltung des Fachgebiets ist wichtig. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, die Rückforderung von Abschreibungen, die Frage, ob ein 1031-Tausch in Frage kommt – gehören in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienanalyse: Preisgestaltung im Vergleich zu aktuellen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, Entwicklung der Rücklagen und Umlagen sowie die Fernverwaltung und Mieterlogistik für Ihre spezifische Einheit in Edgewater. Das ist die „Netto- und Risikobewertung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten in Edgewater

Kann ich meine Eigentumswohnung in Edgewater von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Edgewater-Hochhäuser sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zutritt für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Aufsicht führt. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und für den Vertragsabschluss wird die „Remote Online Notarization“ Ihres Heimatbundesstaates genutzt. Die meisten Edgewater-Verkäufer, die außerhalb Floridas ansässig sind, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie.

Mein Edgewater-Turm ist neu – muss er bereits einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?

Mit ziemlicher Sicherheit erst in vielen Jahren. Die „Milestone“-Inspektion in Florida erfolgt nach 30 Jahren bzw. nach 25 Jahren in einem Umkreis von drei Meilen zur Küste – viele Hochhäuser in Edgewater wurden in den 2010er Jahren errichtet. Was derzeit gilt, ist die Studie zur strukturellen Integrität sowie das Auslaufen der Ausnahmeregelungen für Rücklagen, wonach jedes Mehrfamilienhaus mit drei oder mehr Stockwerken Rücklagen für wichtige Bauteile bilden muss. Aus diesem Grund sind die Beiträge selbst in Neubauten ohne bauliche Mängel gestiegen. Bitte überprüfen Sie den Stand der Rücklagen Ihres Gebäudes, bevor Sie es zum Verkauf anbieten.

Kann ich meine Eigentumswohnung in Edgewater verkaufen, obwohl noch ein Mieter darin wohnt?

Ja. Der Käufer erwirbt das Eigentumsrecht vorbehaltlich des bestehenden Mietvertrags, und der Mietvertrag sowie die Kaution gehen gemäß § 83.49(7) des Gesetzes des Bundesstaates Florida bei Vertragsabschluss auf ihn über. Die Miete fließt bis zum Vertragsabschluss an Sie. Der Nachteil besteht darin, dass eine bewohnte Einheit eher an Investoren als an Eigennutzer vermarktet wird, da diese in der Regel nicht in die Immobilie einziehen können, solange ein Mieter noch mitten in der Mietdauer ist. Entscheiden Sie vor der Inserierung, ob Sie die Immobilie bewohnt verkaufen oder den Vertragsabschluss auf das Ablaufdatum des Mietvertrags abstimmen möchten.

Wie lange im Voraus muss ich meinen Mieter in Florida über Besichtigungen informieren?

Das Gesetz von Florida, § 83.53, erlaubt es Ihnen, die Wohnung potenziellen Käufern zu zeigen, und besagt, dass der Mieter seine Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern darf; es legt jedoch keine bestimmte Anzahl von Stunden für Besichtigungen fest. Die praktische Ankündigungsfrist richtet sich nach den Bestimmungen Ihres Mietvertrags, die bei den meisten Wohnraummietverträgen in Florida 24 bis 48 Stunden betragen. Lesen Sie Ihren Mietvertrag durch, bevor Sie die Immobilie inserieren; falls er keine Klausel zu Besichtigungen enthält, verhandeln Sie einen Nachtrag mit dem Mieter oder warten Sie, bis die Laufzeit abgelaufen ist.

Wird mein Heimatstaat den Gewinn besteuern, obwohl es in Florida keine Einkommensteuer gibt?

Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, ist die Antwort mit ziemlicher Sicherheit „Ja“. Florida erhebt keine Steuern, doch Ihr Heimatstaat besteuert Einwohner auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich des Veräußerungsgewinns aus einer Immobilie in Edgewater, ohne dass eine Anrechnung möglich ist. Einwohner von Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee sind von der staatlichen Steuer befreit. Die Kapitalertragsteuer des Bundes fällt in jedem Fall an, und wenn die Immobilie vermietet war, kommt beim Verkauf die Nachversteuerung der Abschreibungen hinzu – sprechen Sie sich vor der Inserierung mit Ihrem Steuerberater ab.

Kann ich einen 1031-Tausch vornehmen, anstatt Steuern zu zahlen, wenn ich meine Mietimmobilie in Edgewater verkaufe?

Oftmals ja. Da es sich bei einer vermieteten Eigentumswohnung um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt, kann der Gewinn durch einen 1031-Tausch innerhalb der üblichen Fristen von 45 Tagen für die Identifizierung und 180 Tagen für den Abschluss auf eine Ersatzimmobilie übertragen werden. Der Haken liegt im richtigen Zeitpunkt: Sie müssen vor Abschluss Ihres Verkaufs einen qualifizierten Vermittler beauftragen, denn sobald Sie den Erlös in Empfang nehmen, ist der Tausch nicht mehr möglich. Ein Wirtschaftsprüfer bestätigt, ob Ihre Situation die Voraussetzungen erfüllt.