VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · COCONUT GROVE

Verkauf einer Eigentumswohnung in Coconut Grove von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für Coconut Grove. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Coconut Grove bildet den grünen, flachbebauten Gegenpol zu Miamis Hochhausvierteln – mit seiner historischen Uferlage, den von Bäumen gesäumten Straßen, einem fußgängerfreundlichen Dorfkern und einem Markt für Eigentumswohnungen, der von neuen Luxusprojekten wie „Park Grove“ und „Grove at Grand Bay“ bis hin zu kleinen Boutique-Gebäuden und Bestandsimmobilien aus der Mitte des letzten Jahrhunderts an der Bucht reicht. Wenn Sie dort eine Immobilie besitzen und in einem anderen Bundesstaat wohnen, ist der Fernverkauf unkompliziert. Was sich von Brickell oder Edgewater unterscheidet, sind das Profil der Gebäudeunterlagen und die Art und Weise, wie Sie den Preis festlegen.

Zwei für Grove spezifische Faktoren prägen den Verkauf. Ein großer Teil des Eigentumswohnungsbestands besteht aus Flachbauten – unterhalb der Dreistöckigkeitsgrenze, ab der in Florida die Anforderungen für Milestone-Inspektionen und Rücklagenstudien greifen –, sodass das Risiko im Zusammenhang mit den Gebäudeakten zwar anders geartet, aber nicht inexistent ist. Und da es sich bei den Gebäuden eher um Boutique-Anlagen als um Hochhäuser handelt, sind Vergleichsobjekte maßgeschneidert, und der Käuferkreis besteht überwiegend aus Eigennutzern. Dieser Leitfaden behandelt beide Aspekte und enthält Links zu ausführlichen Informationen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Coconut Grove vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Der Zugang wird über das Gebäude geregelt – über einen Concierge in den Luxustürmen oder über Ihren Makler und einen Schlüsselkasten in den kleineren Gebäuden –, die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization) aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person sind Sie von der FIRPTA-Regelung ausgenommen, indem Sie bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung über Ihre Nicht-Ausländereigenschaft unterzeichnen; der Verkauf wird dennoch dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Zwei Hinweise von Grove: Wenn Ihr Gebäude weniger als drei Stockwerke hat, fällt es wahrscheinlich nicht unter die Anforderungen von Milestone und SIRS, und da die Vergleichsobjekte von Grove maßgeschneidert sind, orientieren Sie sich bei der Preisgestaltung an Ihrem eigenen Gebäude und den jüngsten Verkäufen in der unmittelbaren Umgebung, anstatt am Durchschnitt der Nachbarschaft. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.

Die Bauakte in einem Viertel mit niedriger Bebauung

Die Anforderungen Floridas hinsichtlich der „Milestone“-Inspektion und der Studie zur strukturellen Integritätsreserve gelten für Eigentumswohnungs- und Genossenschaftsgebäude mit drei oder mehr Stockwerken. Ein Großteil des Eigentumswohnungsbestands in Coconut Grove – die Boutique-Gebäude, die Flachbauten aus der Mitte des Jahrhunderts am Hafen sowie die Wohnanlagen im Gartenstil – liegt unterhalb dieser Schwelle, was bedeutet, dass er nicht unter das „Milestone“- und SIRS-Regime fällt, das die Hochhausviertel derzeit neu prägt. Dies stellt einen echten Vorteil bei Verhandlungen über die Gebäudebilanz dar: keine „Milestone“-Fristen, keine vorgeschriebene Aufstockung der Rücklagen, geringeres Risiko bei Umlagen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass es an Sorgfalt mangelt. Kleinere, mitunter selbstverwaltete Grove-Eigentümergemeinschaften verfügen möglicherweise aufgrund historischer Entscheidungen über weniger umfangreiche Unterlagen, geringere Rücklagen und reagieren langsamer auf Anfragen nach Unterlagen. Und die mehr als dreistöckigen Luxustürme des „Grove“ – Park Grove, Grove at Grand Bay, Grovenor House – entsprechen voll und ganz den Vorschriften von Milestone und SIRS, verfügen über eine professionelle Verwaltung und vollständige Rücklagen. Der erste Schritt besteht also darin, die Höhe Ihres Gebäudes und dessen Verwaltungsstruktur zu bestätigen und anschließend die Unterlagen anzufordern: Ein schriftlicher Antrag auf Einsichtnahme gemäß § 718.111(12) des Florida Statute verschafft Ihnen innerhalb von 10 Werktagen Zugang zum Haushalt, zur Rücklagenstudie und zu den Protokollen des Verwaltungsbeirats, und der „HOA Document Decoder“ wertet diese Unterlagen zügig aus. Wenn Ihr Gebäude drei Stockwerke oder höher ist, gelten der Leitfaden zur Milestone-Inspektion und der Leitfaden zu Sonderumlagen in vollem Umfang. Informationen zum lokalen Kontext finden Sie in der Übersicht über das Viertel Coconut Grove.

Preisgestaltung für maßgeschneiderte Ware – und wer im Grove einkauft

In Coconut Grove gibt es nicht das große Angebot an nahezu identischen Objekten, das die Preisgestaltung in Brickell so einfach macht. Ein Boutique-Gebäude kann ein Dutzend Einheiten umfassen, die sich alle voneinander unterscheiden; die Flachbauten an der Bucht variieren je nach Lage und Aussicht; die Preise der neuen Hochhäuser richten sich nach der Etage. Für Interessenten von außerhalb des Bundesstaates bedeutet dies, dass man sich auf die am ehesten vergleichbaren Objekte stützen muss – also auf kürzlich erfolgte Verkäufe im eigenen Gebäude oder im eigenen Block –, anstatt auf einen Grove-weiten Quadratfußpreis, der eine renovierte Wohnung am Wasser mit einer Wohnung in Originalausstattung vermischt.

Der Käuferkreis untermauert dies. „The Grove“ wird vor allem an Eigennutzer verkauft – Familien und Berufstätige, die von den Schulen, der Fußgängerfreundlichkeit und dem Lebensstil angezogen werden – und weniger an Investoren. Daraus ergeben sich zwei praktische Auswirkungen: Die Nachfrage folgt einem saisonalen Rhythmus und dem Schulkalender, weshalb der Zeitpunkt der Inserierung entscheidend ist; außerdem erfüllt ein Eigennutzer eher die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung gemäß Section 121 und legt Wert auf einen bezugsfertigen Zustand, was wiederum Einfluss darauf hat, wie Sie eine Immobilie, die Sie aus der Ferne verkaufen, vorbereiten und präsentieren. Nichts davon erfordert Ihre Anwesenheit in Miami; es bestimmt lediglich, wann Sie die Immobilie inserieren und wie Sie sie präsentieren.

Die kreisweiten Zahlen zu Eigentumswohnungen dienen hier als Kontext, nicht als Vergleichsgröße. „The Grove“ hat in diesem Bericht eine eigene Zeile, und wenn die Anzahl der Vertragsabschlüsse in einem Monat gering ist, wird dies im Bericht in einer Fußnote vermerkt, anstatt es als Trend darzustellen. Lesen Sie den Bericht, um einen Eindruck von der allgemeinen Entwicklung in ganz Miami zu gewinnen und um zu erfahren, welche Erfahrungen Käufer in den Teilmärkten machen, in denen sie ebenfalls auf der Suche sind. Was Ihre Wohnung betrifft, so sind nach wie vor die jüngsten Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude oder in Ihrer Straße ausschlaggebend für die Preisgestaltung.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt das FIRPTA-Gesetz nicht für Sie – es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen, und Sie unterzeichnen stattdessen bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, wobei keine Quellensteuer einbehalten wird. Der Abwicklungsbeauftragte reicht dennoch das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn: Die Meldepflichten sind im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, die Berechnungen auf Bundesebene (Langfriststeuersätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, Rückforderung von Abschreibungen, falls Sie die Immobilie jemals vermietet haben) finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen. Sie sind keine US-Person? Beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-amerikanische Verkäufer.

Was Ihnen tatsächlich verbleibt

Die Unterhaltskosten fallen weiterhin an, solange eine Einheit leer steht: Eine Eigentumswohnung in Miami mit etwa 1.400 Dollar pro Monat an HOA-Beiträgen, 900 Dollar pro Monat an Grundsteuer und 200 Dollar pro Monat an Versicherungsbeiträgen verursacht selbst im leerstehenden Zustand Kosten von etwa 2.500 Dollar pro Monat – fast 30.000 Dollar pro Jahr. In einem Flachbau im Grove sind die Gebühren oft niedriger als in einem Hochhaus mit Vollservice, was zwar hilft, doch das Grundprinzip bleibt bestehen: Ein langwieriger Verkauf ist kostspielig, und nur durch eine von Anfang an richtige Preisgestaltung lässt sich verhindern, dass sich die Unterhaltskosten weiter summieren.

Was die Gebäudedaten angeht, birgt eine Grove-Eigentümergemeinschaft mit Flachbauten außerhalb des Milestone-Regimes ein geringeres Bewertungsrisiko als ein Hochhaus – einer der wenigen Punkte, bei denen der Verkäufer tatsächlich im Vorteil ist. Falls für ein Grove-Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken ein geplantes Projekt oder eine Rückstellungsposten vorgesehen ist, sollten Sie dies vor der Inserierung modellieren, genau wie überall sonst auch. In Florida wird der Steuerwert einer Eigentumswohnung zudem im Jahr nach einer Übertragung, bei der der „Homestead“-Status nicht übertragen wird, auf den Marktwert zurückgesetzt, sodass sich die erste Steuerrechnung Ihres Käufers nach dem von ihm gezahlten Kaufpreis richtet; Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zum Verlust des „Homestead“-Status und zur Neubewertung. Abgeltungen und anteilige Berechnungen sind reine Arithmetik, Steuern liegen im Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters, und der Listenpreis sowie die Gebäudedokumente sind die Variablen.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Coconut Grove abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Der Verkauf von Grove-Objekten hängt von zwei Faktoren ab, die die meisten Makler aus der Ferne nur schwer bewältigen können: das genaue Auswerten der Unterlagen einer kleinen oder selbstverwalteten Eigentümergemeinschaft sowie die Preisgestaltung für maßgeschneiderte Objekte auf der Grundlage echter Vergleichsobjekte statt eines Nachbarschaftsdurchschnitts. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jedes einzelne dieser Angebote: Gebäudehöhe und Verwaltung werden bestätigt, die Unterlagen werden vor der Listung eingeholt, der Zugang wird einmalig eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Terminkalender geplant.

Die Einhaltung des Fachgebiets ist wichtig. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite hinweist – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, Abschreibungsrückforderung – gehören in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters. Was ich beziffern kann, betrifft die US-amerikanische Seite der Immobilienangelegenheit: die Preisgestaltung im Vergleich zu tatsächlichen Vergleichsobjekten im selben Gebäude und im selben Stadtviertel, Verkaufskosten sowie etwaige Milestone- oder Rückstellungsrisiken, die Ihr konkretes Gebäude mit sich bringt oder nicht. Das ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten in Coconut Grove

Kann ich meine Eigentumswohnung in Coconut Grove von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Der Zugang wird über das Gebäude geregelt – über einen Concierge in den Luxustürmen oder über Ihren Makler und einen Schlüsselkasten (elektronisch für zusätzliche Sicherheit) in den kleineren Boutique-Gebäuden. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und die Vertragsabwicklung erfolgt mittels einer Fernbeglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer von Grove-Immobilien, die außerhalb des Bundesstaates ansässig sind, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie.

Muss mein Gebäude in Coconut Grove einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?

Dies hängt von der Höhe ab. Die Anforderungen Floridas hinsichtlich der Milestone-Inspektion und der Studie zur strukturellen Integritätsreserve gelten für Gebäude mit drei Stockwerken und mehr. Ein Großteil der Flachbauten und Boutique-Immobilien im Grove liegt unterhalb dieser Grenze und fällt somit vollständig aus dem Geltungsbereich dieser Vorschriften heraus. Die mehr als dreistöckigen Hochhäuser im „Grove“ – wie beispielsweise „Park Grove“, „Grove at Grand Bay“ und „Grovenor House“ – fallen hingegen darunter. Bitte klären Sie vor der Inserierung die Höhe und den Status Ihres Gebäudes mit der Eigentümergemeinschaft ab.

Wie erhalte ich die Gebäudedatei von einer kleinen oder selbstverwalteten Grove-Eigentümergemeinschaft?

Es gilt dasselbe Recht auf Einsicht in Unterlagen: Ein schriftlicher Antrag gemäß § 718.111(12) des Florida Statute verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, den Haushaltsplan, die Rücklagenstudie und die Protokolle des Vorstands innerhalb von 10 Arbeitstagen vorzulegen. Der praktische Unterschied besteht darin, dass kleinere, selbstverwaltete „Grove“-Eigentümergemeinschaften langsamer arbeiten und über weniger umfangreiche Unterlagen verfügen können als professionell verwaltete Hochhausanlagen. Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein – 14 bis 21 Tage vor der Inserierung – und planen Sie zusätzliche Zeit ein.

Warum ist es schwieriger, den Preis für Eigentumswohnungen in Coconut Grove aus der Ferne zu bestimmen?

Denn der Bestand ist maßgeschneidert und nicht serienmäßig. Ein Boutique-Gebäude in Grove verfügt möglicherweise über ein Dutzend Einheiten, die sich alle voneinander unterscheiden, und die Flachbauten am Hafen variieren je nach Lage und Aussicht, sodass es keine Reihe nahezu identischer Vergleichsobjekte gibt, wie dies bei einem Hochhaus in Brickell der Fall ist. Legen Sie den Preis anhand der jüngsten Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude oder in Ihrem Block fest und nicht anhand eines durchschnittlichen Quadratfußpreises für das gesamte Viertel.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in Coconut Grove verkaufe?

Nein. FIRPTA ist eine Quellensteuerregelung, die ausschließlich für ausländische Personen gilt. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer, der eine Eigentumswohnung in Coconut Grove verkauft, unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und von Ihrem Verkaufserlös wird keine Quellensteuer einbehalten. Der Abwicklungsbeauftragte reicht dennoch das Formular 1099-S beim IRS ein, und Ihr Heimatstaat wird im Rahmen des Datenaustauschs mit dem IRS benachrichtigt.

Wird mein Heimatstaat den Gewinn besteuern, obwohl es in Florida keine Einkommensteuer gibt?

Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, ist die Antwort mit ziemlicher Sicherheit „Ja“. In Florida gibt es keine solche Steuer, doch Ihr Heimatstaat besteuert seine Einwohner auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich des Gewinns aus einer Eigentumswohnung in Coconut Grove, und gewährt keine Anrechnung, da es keine Steuer in Florida gibt, die angerechnet werden könnte. Einwohner von Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee sind von der staatlichen Steuer befreit. Die Kapitalertragsteuer des Bundes fällt in jedem Fall an; sprechen Sie daher vor der Inserierung mit Ihrem Steuerberater, nicht erst nach dem Vertragsabschluss.