VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · IN DER INNENSTADT VON MIAMI

Verkauf einer Eigentumswohnung in der Innenstadt von Miami von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für die Innenstadt von Miami. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Verfahren aus der Ferne finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Die Innenstadt von Miami ist nicht einfach nur Brickell mit einer anderen Postleitzahl. Ein paar Blocks nördlich des Finanzviertels richtet sich das Angebot an Eigentumswohnungen eher an Investoren als an Eigennutzer, und ein erheblicher Anteil der Einheiten wurde zum Zwecke der Vermietung erworben – viele davon im Rahmen von Kurzzeitvermietungsprogrammen. Wenn Sie eine Wohnung im „Vizcayne“, im „50 Biscayne“, im „Marina Blue“ oder in einem der neueren Türme des „Miami Worldcenter“ besitzen und in New York, Chicago oder im Ausland leben, läuft der Fernverkauf nach denselben Prinzipien ab wie überall sonst auch. Der Unterschied liegt darin, was Sie tatsächlich verkaufen: nicht nur eine Immobilie, sondern eine Renditeimmobilie an einen Käufer, der die Investition anhand der Zahlen bewertet.

Dadurch verschiebt sich der Schwerpunkt. Der Preis wird ebenso sehr von der Vermietungssituation bestimmt – wie viel die Einheit einbringt, ob das Gebäude Kurzzeitvermietungen zulässt, was beim Vertragsabschluss übertragen wird – wie von den Vergleichsobjekten. Dabei spielt die Gebäudedokumentation hier eine größere Rolle als bei einem glänzenden neuen Hochhaus, da der ältere Bestand in der Innenstadt den Meilenstein an der Küste erreicht, während die Objekte im Worldcenter brandneu sind. Dieser Leitfaden behandelt den Verkauf einer Renditeimmobilie aus der Ferne, was ein Investor vor der Abgabe eines Angebots prüft sowie die zweistufige Gebäudedokumentation mit Links zu den ausführlichen Analysen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Downtown Miami vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, einschließlich einer Einheit, die Sie vermieten. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Vorführungen erfolgt über die Rezeption des Gebäudes und Ihren Makler, unter Berücksichtigung Ihres Mieters oder Ihres Buchungskalenders; Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn, und falls es sich bei der Wohnung um eine Mietwohnung handelte, wird beim Verkauf eine Abschreibungsrückforderung hinzugerechnet. Zwei Faktoren entscheiden hier über Ihr Ergebnis: die Vermietungshistorie, die Sie dokumentieren können (Einnahmen, die Regeln des Gebäudes für Kurzzeitvermietungen, was auf den Käufer übergeht), und die Gebäudeakte – besorgen Sie sich beides, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.

Die Innenstadt ist ein Markt für Investoren – und das wirkt sich darauf aus, wie sich Ihre Immobilie verkauft

Brickell, einige Häuserblocks weiter südlich, ist eher als Wohngebiet geprägt – dort leben Berufstätige und Zweitwohnungsbesitzer in dem Gebäude. Die Innenstadt weist das gegenteilige Bild auf. Ein großer Teil der Eigentumswohnungen hier wurde als Kapitalanlage erworben, und eine Reihe von Gebäuden wurde eher für die Kurzzeitvermietung als für das dauerhafte Wohnen errichtet oder positioniert. Dies ist der entscheidende Faktor beim Verkauf in dieser Gegend, und er bestimmt, wer Ihre Käufer sind und wie sie ihre Preise festlegen.

Ein Eigennutzer entscheidet sich aufgrund der Küche und der Aussicht für den Kauf. Ein Investor entscheidet sich aufgrund der Rendite – also danach, wie viel Bruttoeinkommen die Einheit einbringt, welche Beträge an die Eigentümergemeinschaft und für Steuern abgezogen werden und welche Nutzungsmöglichkeiten die Hausordnung zulässt. Wenn Ihr Käufer die Erträge prüft, orientiert sich Ihr Angebotspreis weniger an einer Reihe identischer Vergleichsobjekte als vielmehr an einer dokumentierten Vermietungshistorie. Eine Immobilie mit transparenten Ertragsunterlagen und einer übertragbaren Vermietungshistorie rechtfertigt einen Preis, den eine vergleichbare, leerstehende Immobilie nicht rechtfertigen kann. Die aktuelle Verkaufslage in der Innenstadt finden Sie in den Marktstatistiken für Downtown Miami, und den regionalen Kontext in der Nachbarschaftsübersicht für Downtown Miami.

Die Regelung zur Kurzzeitvermietung ist gebäudespezifisch und wird von einem ernsthaften Investoren-Käufer als Erstes geprüft. Einige Gebäude in der Innenstadt erlauben nächtliche und wöchentliche Vermietungen; andere legen die Mindestmietdauer auf 30 Tage, sechs Monate oder ein Jahr fest; einige wenige verbieten Kurzzeitvermietungen gänzlich. Neuere Objekte im Worldcenter wie das YOTELPAD und das Condo-Hotel „Legacy“ wurden speziell für Kurzaufenthalte konzipiert; ältere Hochhäuser wie das „Vizcayne“ und das „50 Biscayne“ ziehen aus demselben Grund seit langem Investoren an. Lassen Sie sich nicht von der Adresse täuschen – die Regelung ist in der Erklärung und der Satzung Ihres Gebäudes festgeschrieben und bestimmt den Käuferkreis. Prüfen Sie Ihre Unterlagen mit dem kostenlosen „HOA Document Decoder“, um genau zu erfahren, was in Ihrem Gebäude zulässig ist, bevor Sie das Angebot veröffentlichen.

Der Fernverkauf einer Renditeimmobilie – was ein Investor als Käufer beachtet und was übertragen wird

Sofern Ihre Immobilie in der Innenstadt Erträge abwirft, weist der Verkauf einige Besonderheiten auf, die beim Verkauf einer leerstehenden Eigentumswohnung nicht auftreten, und all diese lassen sich von außerhalb des Bundeslandes aus regeln, sobald Sie wissen, welche Anforderungen der Käufer stellen wird.

Was der Käufer übernimmt. Ein Investor möchte die Erträge schwarz auf weiß sehen: eine aktuelle Mietliste oder eine Aufstellung der Kurzzeitvermietungen, die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft und die Steuerangaben sowie die schriftlichen Vermietungsrichtlinien des Gebäudes. Je übersichtlicher dieses Paket ist, desto geringer ist der Abschlag, den der Käufer aufgrund von Unsicherheiten vornimmt. Stellen Sie es bereits vor der Inserierung zusammen, anstatt erst nach Vertragsabschluss hastig danach suchen zu müssen.

Es besteht ein laufender Mietvertrag. Sie können die Immobilie verkaufen, während ein Mieter dort wohnt. Der Käufer erwirbt das Eigentumsrecht vorbehaltlich des bestehenden Mietvertrags, und der Mietvertrag sowie die Kaution gehen gemäß § 83.49(7) des Gesetzes von Florida bei Vertragsabschluss auf den Käufer über; bis dahin fließt die Miete an Sie. Der Nachteil besteht darin, dass eine bewohnte Einheit vor allem Investoren als Käufer anspricht und nicht Eigennutzer, die einziehen möchten – wobei in der Innenstadt ohnehin meist die richtige Zielgruppe angesprochen wird. Die Einzelheiten zu Besichtigungen, Kündigungsfristen und der zeitlichen Abstimmung des Vertragsabschlusses auf den Mietvertrag sind im Edgewater-Leitfaden enthalten, der den Verkauf von vermieteten Immobilien ausführlich behandelt.

Kurzfristige Buchungen im Kalender. Wenn Sie die Unterkunft im Tages- oder Wochenrhythmus vermieten, sollten Sie frühzeitig entscheiden, ob Sie sie unbelegt oder mit bestehenden Buchungen verkaufen. Zukünftige Reservierungen stellen eine Verpflichtung dar, die im Vertrag geregelt werden muss – wer erfüllt sie, wer behält die Anzahlungen ein – und die Plattformlistung sowie etwaige lokale Registrierungen gehen nicht automatisch auf den Käufer über. Für all dies müssen Sie nicht persönlich in Miami anwesend sein; es sind lediglich die im Vertrag festgelegten Bedingungen erforderlich, um deren Abwicklung sich Ihr Makler kümmert.

Der Ausstieg, der kein Verkauf ist. Da es sich bei einer vermieteten Immobilie in der Innenstadt um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt, kann der Gewinn oft durch einen 1031-Tausch auf eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie übertragen werden, anstatt sofort besteuert zu werden. Der Haken liegt im richtigen Zeitpunkt: Sie müssen vor Abschluss des Verkaufs einen qualifizierten Vermittler beauftragen, denn sobald Sie den Erlös in die Hand nehmen, ist der Tausch nicht mehr möglich. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, ist eine Frage für einen Wirtschaftsprüfer – die bundesstaatlichen Bestimmungen finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen –, doch die Entscheidung muss vor der Inserierung getroffen werden, nicht danach.

Die Bauakte – Worldcenter-Neubau vs. Vizcayne-Ära, und warum eine einzige überhöhte Wertermittlung Ihr Geschäft zum Stillstand bringen kann

Der Bestand in der Innenstadt teilt sich in zwei Teile, und die Seite, auf der sich Ihr Gebäude befindet, bestimmt das Risiko im Zusammenhang mit der Gebäudedokumentation. Die Türme des Miami Worldcenter sind brandneu, sodass die erste Meilensteininspektion erst in einigen Jahren ansteht – doch die Studie zur strukturellen Integrität sowie das Auslaufen der Ausnahmeregelungen für die Rücklagenbildung gelten bereits jetzt für sie, weshalb die Beiträge selbst in neuen Gebäuden ohne bauliche Mängel steigen. Der ältere Kern – die Türme aus der Mitte der 2000er Jahre wie Vizcayne, 50 Biscayne, Marina Blue, 900 Biscayne, Marquis und Ten Museum Park – ist die Seite, die es im Auge zu behalten gilt. Da sich die Innenstadt innerhalb von drei Meilen zur Küste befindet, kann Miami-Dade die 25-Jahres-Frist anstelle der 30-Jahres-Frist anwenden, und die ältesten dieser Hochhäuser nähern sich dieser Marke.

Aus diesem Grund ist dies für einen aus der Ferne agierenden Investor und Verkäufer von entscheidender Bedeutung. Ein einzelnes Gebäude kann gleichzeitig mehr als eine Sonderumlage aufweisen, die zusätzlich zu den regulären Beiträgen anfällt – und diese Summe wird im Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss aufgeführt, unabhängig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht. Ein Gebäude in der Innenstadt aus den Akten dieser Kanzlei veranschaulicht dieses Muster: Neben den regulären Instandhaltungskosten von etwa 1.005 $ pro Monat fiel für eine Einheit eine einmalige Sonderumlage in Höhe von etwa 11.148 $ an, die über zwei Jahre hinweg mit rund 465 $ pro Monat in Rechnung gestellt wurde, zuzüglich einer zweiten Umlage von fast 271 $ pro Monat über zwei Jahre für eine separate Reparatur – zwei parallel laufende Umlagenströme. Für einen Käufer, der seine Kaufentscheidung anhand des Cashflows trifft, ist dies keine Fußnote. Es verändert die Rendite grundlegend, und der Anwalt des Käufers wird jede Zeile davon genauestens prüfen.

Für einen verkaufenden Investor ist der Zeitpunkt der Offenlegung das Druckmittel. Beziehen Sie die Kosten selbst in Ihre Kalkulation ein – dies ist eine Information, mit der der Käufer bereits gerechnet hat; lassen Sie sie erst nach Vertragsabschluss in die estoppel-Klausel einfließen, und ein auf Ertrag ausgerichteter Käufer wird entweder das gesamte Geschäft neu bewerten oder vom Kauf zurücktreten. Ziehen Sie diesen Trumpf als Erstes aus dem Ärmel. Ein schriftlicher Antrag auf Akteneinsicht an die Verwaltungsgesellschaft gemäß § 718.111(12) des Florida Statute verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, die Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen – fordern Sie die Meilenstein-Inspektionsberichte, die SIRS, den aktuellen Stand der Rücklagen, die Historie der Sonderumlagen der letzten fünf Jahre einschließlich aller geplanten Abstimmungen sowie die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate. Der „HOA Document Decoder“ liefert Ihnen schnell einen Überblick, und für eine eingehende Analyse empfehlen sich der Leitfaden zu den Meilenstein-Inspektionen und der Leitfaden zu Sonderumlagen.

Kein FIRPTA für US-Eigentümer – doch die Vorschriften des IRS, Ihres Heimatstaates und die Rückforderungsklausel gelten weiterhin

Wenn Sie US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Was tatsächlich geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge ist im Formular 1099-S und im Steuerleitfaden Ihres Heimatstaates beschrieben, die Berechnung auf Bundesebene finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen. Eine Besonderheit für die Innenstadt: Wenn Sie die Immobilie vermietet haben, werden die von Ihnen geltend gemachten Abschreibungen beim Verkauf wieder einbezogen; dies wird in einer eigenen Zeile, getrennt von den Kapitalerträgen, ausgewiesen – ein Grund, die Zahlen gemeinsam mit Ihrem Steuerberater vor der Inserierung zu berechnen, nicht erst danach. Sie sind keine US-Person? Für ausländische Eigentümer läuft der Verkauf anders ab – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht in den USA ansässige Verkäufer.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in der Innenstadt abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Die Arbeit in der Innenstadt ist Investorenarbeit: Bei der Vermarktung kommt es mehr auf die Vermietungshistorie und die Gebäudedokumentation an als auf die Inszenierung der Immobilie. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jeden dieser Verkäufe – Einkommens- und Vermietungsbedingungen werden vor der Inserierung dokumentiert, die Gebäudeunterlagen werden vor der Inserierung eingeholt, der Zugang wird einmalig über die Rezeption unter Berücksichtigung Ihres Mieters oder Buchungskalenders geregelt, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu stören, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den eigenen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler aus Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Abschreibungsrückforderung, ein 1031-Tausch, Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121 – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zur Mietentwicklung und zu realen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, das Risiko durch Meilenstein- und gestaffelte Bewertungen sowie den Fernprozess für Ihre spezifische Wohnung in der Innenstadt. Das ist die „Netto- und Risikobewertung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Wohnung in Downtown Miami besitzen

Kann ich meine Eigentumswohnung in Downtown Miami von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Hochhäuser in der Innenstadt sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Abläufe überwacht und sich nach Ihrem Mieter- oder Buchungskalender richtet. Alternativ kann Ihr Makler auch jederzeit alle Zugangsanfragen bearbeiten. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung gemäß den Vorschriften Ihres Heimatbundesstaates. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, deren Immobilien in der Innenstadt liegen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie.

Spielt es eine Rolle, dass die Innenstadt ein Investorenmarkt ist, wenn ich verkaufe?

Ja, dies prägt den gesamten Verkauf. Ein großer Teil der Eigentumswohnungen in der Innenstadt wurde zum Zwecke der Vermietung erworben, sodass Ihr Käufer häufig ein Investor ist, der die Einheit anhand der Erträge bewertet, und nicht ein Eigennutzer, der sich an der Ausstattung orientiert. Das bedeutet, dass Ihr Preis ebenso sehr an einer dokumentierten Miethistorie – den bisherigen Mieteinnahmen, den Mietbedingungen des Gebäudes und den bei Vertragsabschluss übergehenden Rechten – orientiert ist wie an den Vergleichsobjekten. Eine Wohnung mit einwandfreier Ertragsbilanz lässt sich zu einem Preis verkaufen, den eine vergleichbare, leerstehende Wohnung nicht erzielen kann.

Kann ich eine Eigentumswohnung in der Innenstadt verkaufen, die ich als Kurzzeitmietobjekt vermiete?

Ja, aber einige Punkte müssen im Vertrag geregelt werden. Entscheiden Sie, ob Sie die Unterkunft unbewohnt übergeben oder bereits vorliegende Buchungen einhalten, da zukünftige Reservierungen eine Verpflichtung darstellen, die im Vertrag geregelt werden muss – wer diese erfüllt und wer die Anzahlungen einbehält. Der Eintrag auf der Plattform und etwaige lokale Registrierungen gehen nicht automatisch auf den Käufer über. Prüfen Sie zunächst in der Hausordnung die Bestimmungen zur Kurzzeitvermietung Ihres Gebäudes, da diese festlegen, welche Investoren die Einheit weiterhin so betreiben dürfen, wie Sie es getan haben.

Wie kann ich herausfinden, ob in meinem Gebäude in der Innenstadt überhaupt Kurzzeitvermietungen erlaubt sind?

Die Regelung ist gebäudespezifisch und ist in Ihrer Hausordnung und Satzung festgelegt, nicht in der Adresse. Einige Gebäude in der Innenstadt erlauben nächtliche und wöchentliche Vermietungen, andere legen eine Mindestmietdauer von 30 Tagen, sechs Monaten oder einem Jahr fest, und einige wenige verbieten Kurzzeitvermietungen gänzlich. Holen Sie sich Ihre Eigentumswohnungsunterlagen und lesen Sie den Abschnitt zur Vermietung durch, oder geben Sie diese in den kostenlosen „HOA Document Decoder“ ein, der die Beschränkungen für Vermietungen und Kurzzeitvermietungen in leicht verständlicher Sprache aufzeigt. Wenn Sie die Regelung kennen, bevor Sie Ihr Objekt inserieren, können Sie die richtige Käufergruppe ansprechen.

Für mein Gebäude in der Innenstadt gelten mehrere Sonderumlagen gleichzeitig – wie wirkt sich das auf den Verkauf aus?

Ein einzelnes Gebäude kann mehrere übereinanderliegende Umlagen aufweisen – beispielsweise eine Pauschalumlage, die über zwei Jahre hinweg monatlich in Rechnung gestellt wird, sowie eine separate Reparaturumlage, die gleichzeitig läuft, und zwar zusätzlich zu den regulären Beiträgen. All dies geht aus dem Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss hervor, unabhängig davon, ob Sie dies offenlegen oder nicht, und ein Investor, der seine Kaufentscheidung auf der Grundlage des Cashflows trifft, betrachtet dies als direkten Verlust für die Rendite. Rufen Sie vor der Inserierung die Historie der Sonderumlagen sowie alle geplanten Abstimmungen ab, damit Sie diese zu Ihren Bedingungen in den Preis einkalkulieren können, anstatt bei Vertragsabschluss neu verhandeln zu müssen.

Ich vermiete meine Wohnung in der Innenstadt – welche zusätzlichen Steuern fallen an, wenn ich sie verkaufe?

Zwei Aspekte, die über gewöhnliche Veräußerungsgewinne hinausgehen: Die Abschreibungen, die Sie während der Vermietung geltend gemacht haben, werden beim Verkauf als eigene Position wiedererfasst; und falls Ihr Heimatstaat eine Einkommensteuer erhebt, wirkt sich diese auf den Gewinn aus, da Ihr Heimatstaat die Einwohner auf ihr weltweites Einkommen besteuert, ohne Anrechnung der in Florida gezahlten Steuern, wo keine Steuern erhoben werden. Möglicherweise können Sie den Gewinn durch einen 1031-Tausch in eine andere Anlageimmobilie aufschieben, jedoch nur, wenn Sie vor Vertragsabschluss einen qualifizierten Vermittler beauftragen. Dies sind Fragen für Wirtschaftsprüfer – berechnen Sie den Betrag vor der Inserierung, nicht danach.