Thomas Druck PA — Miami real estate
LEITFADEN FÜR NICHTANSÄSSIGE KÄUFER -> KÄUFER VON WOHNUNGEN IM BAU

Zeitplan für Anzahlungen bei Vorverkaufsobjekten in Miami

Der Leitfaden für den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami, bevor diese überhaupt existiert. Die im aktuellen Zyklus übliche Struktur der Meilenstein-Anzahlungen in Höhe von 40–50 Prozent, die korrekte Handhabung der Mechanismen gemäß Florida Statute 718.202 bezüglich Treuhandkonto und Freigabe (einschließlich der Legende auf Seite eins des Vertrags, die Ihnen Aufschluss darüber gibt, wohin Ihr Geld tatsächlich fließt), Abtretungsrechte, was mit den Anzahlungen geschieht, falls ein Bauträger in Konkurs geht, sowie der Cashflow-Zeitplan aus Sicht des Immobilienmaklers.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Möchten Sie als ausländischer Staatsangehöriger eine Immobilie im Bauvorverkauf erwerben? Die Anzahlungen müssen in bar geleistet werden, die endgültige Abwicklung muss jedoch nicht in bar erfolgen. Unter „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami“ –> – finden Sie Informationen zu den Endfinanzierungsprogrammen, die bei Fertigstellung des Gebäudes zum Tragen kommen. Ein spezieller Leitfaden zu den Finanzierungsmöglichkeiten im Bauvorverkauf wird in Kürze in dieser Reihe erscheinen.

Ein Kauf einer Immobilie in Miami im Vorbaustadium ist ein Zahlungsplan, der sich als Lifestyle-Broschüre tarnt. Die Visualisierungen und die Übersichten über die Ausstattungsmerkmale ziehen die Aufmerksamkeit auf sich; das Dokument, das tatsächlich Ihre finanzielle Situation in den nächsten zwei bis vier Jahren regelt, ist der Anzahlungsplan im Kaufvertrag des Bauträgers – in der Regel 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, die in Meilenstein-Raten überwiesen werden, noch bevor das Gebäude überhaupt existiert, wobei der Restbetrag zu einem Fertigstellungstermin fällig wird, den niemand vollständig garantieren kann. Die meisten Online-Inhalte zum Thema „Pre-Construction“ stammen von den Verkäufern der Wohnungen. Sie erläutern den Zeitplan und hören genau dort auf, wo die eigentlichen Fragen des Käufers beginnen: Welche dieser Anzahlungen sind geschützt, welche darf der Bauträger für den Bau ausgeben, sobald die ersten Spatenstiche erfolgen, und was erhalten Sie tatsächlich zurück, falls das Projekt scheitert?

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – darunter auch Käufer von im Bau befindlichen Objekten, die aus einem anderen Bundesstaat oder einem anderen Land Anzahlungen für eine Wohnung überweisen, deren Fertigstellung sie erst in vielen Jahren erleben werden. Dieser Leitfaden bietet einen Überblick für solche Käufer: die Meilensteinstruktur im aktuellen Zyklus in Miami, die korrekte Handhabung der Mechanismen gemäß Florida Statute 718.202 bezüglich Treuhandkonto und Freigabe (einschließlich der fettgedruckten Erläuterung auf Seite eins des Vertrags, die die meisten Käufer unterschreiben, ohne sie zu lesen), Abtretungsrechte und deren tatsächlichen Wert, die Berechnungen im Falle eines Ausfalls des Bauträgers sowie den Cashflow-Kalender, den der Immobilienmakler parallel zum Bauzeitplan führt. Drei ausführlichere Leitfäden dieser Reihe befassen sich mit den Vertragsklauseln, die die Beratung durch einen Anwalt rechtfertigen, der Entscheidung zwischen Vorverkauf und Wiederverkauf sowie den Finanzierungsmöglichkeiten in den einzelnen Phasen.

Kurze Antwort Ein typischer Zeitplan für Anzahlungen vor Baubeginn in Miami im Jahr 2026 sieht vor, dass 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises vor Vertragsabschluss in Meilensteinzahlungen geleistet werden: 10 bis 20 Prozent bei Vertragsabschluss, 10 Prozent beim Spatenstich, 10 Prozent bei Erreichen eines Meilensteins in der Bauphase und 10 Prozent bei Fertigstellung des Rohbaus, wobei die restlichen 50 bis 60 Prozent bei Vertragsabschluss fällig werden, sobald die Wohnung übergeben wird. Gemäß § 718.202 des Gesetzes von Florida müssen die ersten 10 Prozent bis zum Vertragsabschluss bei einem unabhängigen Treuhänder hinterlegt bleiben. Auch alle Beträge über 10 Prozent werden zunächst in Treuhand hinterlegt – wenn der Vertrag jedoch auf Seite eins den gesetzlich vorgeschriebenen, fettgedruckten Vermerk enthält, darf der Bauträger diese Mittel nach Baubeginn entnehmen und für die tatsächlichen Baukosten verwenden. Diese Freigabe wird durch keine Bürgschaft abgesichert; sollte das Projekt scheitern, werden die hinterlegten Anzahlungen zurückerstattet, und die freigegebenen Beträge gelten als ungesicherte Forderung gegenüber dem Bauträger. Bei den Anzahlungen handelt es sich um Bargeld – während des Anzahlungszeitraums steht in der Regel keine Finanzierung zur Verfügung; bei der Übergabe greifen Endfinanzierungsprogramme (einschließlich Hypotheken für ausländische Staatsangehörige) ein. Thomas Druck PA betreut seit 2006 als Spezialist für Fernabwicklung die Angelegenheiten in Miami: Er prüft den Bauträger und die Einzahlungsmodalitäten des Vertrags vor Ihrer Unterzeichnung, stimmt den Meilenstein-Zeitplan auf Ihre Liquidität ab und koordiniert den Vertragsabschluss in der Übergabephase. Die rechtliche Prüfung des Vertrags obliegt einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida; steuerliche Fragen sollten Sie mit Ihrem Wirtschaftsprüfer klären.

Was ein Zahlungsplan für Anzahlungen im Vorfeld des Baus in Miami tatsächlich beinhaltet (und wie dieser Leitfaden aufgebaut ist)

Ein Zahlungsplan für Anzahlungen vor Baubeginn hat je nach Käufer drei unterschiedliche Bedeutungen: (a) der zukünftige Bewohner – der 2 bis 4 Jahre vor der Übergabe eine Haupt- oder Zweitwohnung erwirbt, für den der Zahlungsplan einen Sparplan darstellt, bei dem jede Rate mit einer vertraglichen Frist verbunden ist; (b) der Investor – der die Immobilie erwirbt, um sie bei Fertigstellung zu vermieten oder vor diesem Zeitpunkt durch Abtretung zu veräußern; für ihn stellt der Plan eine Kapitalanlage dar und die Abtretungsklausel dient als Ausstiegsmöglichkeit; (c) der internationale Käufer – der jede Teilzahlung aus dem Ausland überweist, bei der Übergabe einen Endkredit plant und sich während der Bauphase häufig um die Beantragung einer ITIN sowie um künftige FIRPTA-Fragen kümmert. Jede dieser Gruppen interpretiert denselben Anzahlungsplan unterschiedlich und steht in einem anderen Verhältnis zu der Frage nach Treuhandkonto versus Freigabe, auf die sich dieser Leitfaden konzentriert.

Wie dieser Leitfaden und die drei begleitenden Leitfäden die Arbeit aufteilen: Dieser Artikel bietet einen Überblick – über die Meilensteinstruktur, die Mechanismen des Treuhandverfahrens gemäß § 718.202 des Florida Statute, die wirtschaftlichen Aspekte der Abtretung, die Berechnungen im Falle eines Ausfalls des Bauträgers sowie den Cashflow-Kalender. „Wichtige Änderungen in Bauträgerverträgen“ behandelt, WELCHE Vertragsbestandteile das Risiko beeinflussen: Abtretungsklauseln, externe Liefertermine, Formulierungen zur Freigabe aus dem Treuhandkonto, Verzugsklauseln und Abhilfemaßnahmen – also jene Klauseln, für die sich der Zeitaufwand eines Rechtsanwalts lohnt. „Pre-Construction vs. Resale in Miami“ behandelt die Frage, OB der Kauf vor Baubeginn überhaupt das richtige Instrument ist: Preisentwicklung, Finanzierungskosten und wie sich ein brandneuer Hochhauskomplex im Vergleich zum Bestandsangebot aus der „Milestone“-Ära darstellt. „Finanzierungsoptionen für Vorbauprojekte“ behandelt, WIE die finanzielle Seite Phase für Phase funktioniert: die Anzahlungsphase, die Rahmenbedingungen für das Enddarlehen bei Übergabe sowie die Programme für ausländische Staatsangehörige. Lesen Sie diesen Abschnitt zuerst; vertiefen Sie die Informationen dort, wo es Ihre Situation erfordert.

Die 5 Punkte, die jeder Käufer einer Immobilie im Bauvorstadium vor der Unterzeichnung des Bauträgervertrags berücksichtigen sollte

  1. Der Anzahlungsplan als Cashflow-Kalender. Der vollständige Meilenstein-Kalender – in der Regel 40 bis 50 Prozent verteilt auf Vertragsabschluss, Spatenstich, einen Meilenstein in der Bauphase und das Aufrichten des Dachstuhls über einen Zeitraum von 24 bis 48 Monaten – wird am ersten Tag im Kaufvertrag veröffentlicht. Ordnen Sie vor der Unterzeichnung jede Rate Ihren Liquiditätsereignissen zu: Fälligkeiten von Kapitalanlagen, Immobilienverkäufe, Bonuszyklen. Eine versäumte Meilensteinüberweisung gilt als Vertragsverletzung des Käufers mit den im Vertrag festgelegten Konsequenzen hinsichtlich des Verfalls der Anzahlung – es handelt sich nicht um einen Zahlungsplan, den Sie während der Bauphase neu verhandeln können. Ausländische Käufer bringen zusätzliche logistische Herausforderungen bei Überweisungen mit sich: Jeder Meilenstein ist eine internationale Überweisung mit Dokumentations- und Zeitrisiken.
  2. Die Unterscheidung zwischen Treuhandkonto und Freigabe – bitte beachten Sie die Erläuterung. Gemäß § 718.202 des Gesetzes von Florida werden die ersten 10 Prozent bei einem unabhängigen Treuhänder hinterlegt, Punkt. Alles, was über 10 Prozent hinausgeht, kann dem Bauträger für die Bauarbeiten freigegeben werden, sobald die Arbeiten beginnen, WENN dies im Vertrag in der vom Gesetz vorgeschriebenen, fettgedruckten Erläuterung auf Seite eins festgelegt ist. Diese Freigabe wird durch keine Bürgschaft abgesichert. Welche Einlagen geschützt bleiben und welche als Baugeld verwendet werden, ist eine vertragliche Tatsache, die Sie in dreißig Sekunden überprüfen können – die Einzelheiten finden Sie im Abschnitt „Einzahlungsmodalitäten“ weiter unten.
  3. Die Vertragsbedingungen, die das Risiko verlagern. Abtretungsrechte, der äußerste Fertigstellungstermin, Formulierungen zur Freigabe aus dem Treuhandkonto, Verzugsklauseln und Abhilfemaßnahmen sowie die Bestimmungen des Bauträgers zu einseitigen Änderungen variieren von Hochhaus zu Hochhaus und sind der Bereich, in dem sich ein Immobilienanwalt in Florida sein Honorar verdient – Floridas 15-tägiges Widerrufsrecht (Gesetz 718.503) dient genau dieser Überprüfung. Die Klausel-für-Klausel-Übersicht finden Sie unter „Wichtige Änderungen im Bauträgervertrag“
  4. Ob die Vorbauphase überhaupt das richtige Instrument ist. Mit demselben Geld können Sie auf Teilen des aktuellen Marktes Bestandsimmobilien ohne Baurisiko, zur sofortigen Nutzung und mit einem Preisnachlass gegenüber den Vorverkaufspreisen erwerben – oder eine Einheit in einem brandneuen Hochhaus, das erst in Jahrzehnten seine erste Milestone-Inspektion durchlaufen wird. Der Entscheidungsrahmen lautet: Vorverkauf vs. Wiederverkauf in Miami
  5. Die Realität der Finanzierung – jetzt Barzahlung, später Darlehen. Während der Anzahlungsphase steht in der Regel keine Finanzierung zur Verfügung; die Anzahlungen erfolgen aus den Mitteln des Käufers. Die Hypothek wird bei der Übergabe als Enddarlehen gewährt – und die Bonitätsprüfung erfolgt erst dann, zu den zu diesem Zeitpunkt geltenden Zinssätzen und Programmen, nicht bereits bei Vertragsabschluss. Für ausländische Staatsangehörige gibt es einen speziellen Weg für das Enddarlehen (siehe „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami“); das vollständige Bild der phasenweisen Finanzierung finden Sie unter „Finanzierungsoptionen vor Baubeginn“.

Wie Thomas Druck PA mit Käufern von Immobilien im Bauvorstadium zusammenarbeitet

  1. Kennenlerngespräch – idealerweise noch vor Ihrer Reservierung. 30 Minuten, völlig unverbindlich. Wir ermitteln Ihre Käuferzielgruppe (zukünftige Bewohner, Investoren, internationale Käufer), Ihren Fertigstellungszeitraum, Ihre Liquidität für Anzahlungen über den voraussichtlichen Meilenstein-Zeitplan hinweg sowie Ihre Annahmen zum Ausstieg – aus diesen Antworten ergibt sich die Auswahlliste der Projekte.
  2. Prüfung des Bauträgers und des Projekts. Vor Vertragsabschluss: Erfolgsbilanz des Bauträgers bei bereits fertiggestellten Hochhäusern in Miami (die Freigabe Ihrer Anzahlungen wird durch nichts anderes abgesichert), der benannte Treuhänder und dessen Unabhängigkeit, ob der Vertrag die „Construction-Use“-Klausel enthält und wie der vorgeschlagene Zeitplan im Vergleich zu aktuellen Marktnormen abschneidet – eine vom Markt abweichende Anzahlungsstruktur ist ein Signal, das Sie verstehen sollten, bevor Sie Geld überweisen.
  3. Koordination während der Vertragsphase. Gemäß § 718.503 des Gesetzes von Florida haben Sie nach Erhalt der vollständigen Unterlagen zur Eigentumswohnung 15 Tage Zeit, um aus beliebigen Gründen mit voller Rückerstattung vom Vertrag zurückzutreten – diese Frist dient der Vertragsprüfung durch Ihren Immobilienanwalt in Florida, und wir koordinieren dies: Wir weisen auf die Bestimmungen bezüglich der Anzahlung, der Abtretung und des Übergabetermins hin, die der Anwalt prüfen sollte, während dieser die rechtlichen Aspekte durchgeht.
  4. Überwachung der Meilensteine während der Bauphase. Erinnerungen an Überweisungstermine vor jedem Meilenstein mit Überprüfung der Überweisungsanweisungen des Treuhänders (Überweisungsbetrug zielt genau auf diese großen, planmäßigen Überweisungen ab), Aktualisierungen des Baufortschritts im Vergleich zum Meilenstein-Kalender sowie Überwachung des Abtretungsfensters, falls Ihr Vertrag einen Ausstieg vor der Übergabe zulässt.
  5. Koordination von Übergabe und Vertragsabschluss. Begehung vor Vertragsabschluss und Mängelliste, Koordination der Darlehensabwicklung im Falle einer Finanzierung (einschließlich Programmen für ausländische Staatsangehörige) sowie Logistik des Vertragsabschlusses – der Fernabschluss per RON + POA ist seit 2006 der Standardablauf für Käufer, die nicht vor Ort sind.

Die Funktionsweise der Einzahlung (die wirklich schwierigen Teile)

FS 718.202 bei korrekter Anwendung – was wird hinterlegt, was wird freigegeben und die Legende auf Seite eins

Das Gesetz unterteilt Ihre Anzahlungen in zwei Regelungen. Die ersten 10 Prozent des Kaufpreises werden bei einem Treuhänder hinterlegt, der vom Bauträger unabhängig sein muss – dies kann eine Bank, ein bei der Anwaltskammer von Florida zugelassener Rechtsanwalt, ein registrierter Makler, ein Rechtstitelversicherer oder eine qualifizierte Einrichtung sein; kein leitender Angestellter, verbundenes Unternehmen oder Mitarbeiter des Bauträgers darf diese Gelder verwahren. Jeder Dollar, der über die 10 Prozent hinausgeht, wird ebenfalls zunächst auf ein spezielles Treuhandkonto eingezahlt – sofern der Kaufvertrag dies vorsieht, darf der Bauträger diese Mittel jedoch abheben, sobald mit den Bauarbeiten begonnen wurde, und sie für die tatsächlichen Bau- und Erschließungskosten verwenden. Das Gesetz regelt dies durch eine auffällige Offenlegungspflicht: Ein Vertrag, der die Verwendung der Mittel für Bauzwecke zulässt, muss auf der ersten Seite unmittelbar über der Unterschriftszeile des Käufers in Fettdruck folgenden Vermerk enthalten „JEDE ZAHLUNG, DIE 10 PROZENT DES KAUFPREISES ÜBERSTEIGT UND VOR DEM VERTRAGSABSCHLUSS GEMÄSS DIESEM VERTRAG AN DEN BAUTRÄGER GELEISTET WIRD, DARF VOM BAUTRÄGER FÜR BAUZWECKE VERWENDET WERDEN.“ Zwei Punkte, die die meisten Erklärer falsch darstellen: Es besteht KEINE Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft oder eines Akkreditivs zur Absicherung der Freigabe für Bauzwecke – die Bestimmungen zu Bürgschaften und Akkreditiven im Gesetz dienen als Ersatz für das Treuhandkonto selbst, also einen anderen Mechanismus; und der Treuhänder kann den gesamten Betrag auf einem einzigen Konto mit getrennter Buchführung verwahren, sodass die Frage „Wo genau befindet sich mein Geld?“ eine Frage der Buchführung und nicht der Kontonummer ist. In der Praxis: Nahezu jeder aktuelle Vorbauvertrag in Miami enthält diesen Vermerk, da die Freigabe von Anzahlungen für Bauträger eine Möglichkeit darstellt, den Bau teilweise zu finanzieren. Es geht nicht darum, dies zu vermeiden – vielmehr geht es darum, den Vertrag in dem Wissen zu unterzeichnen, dass alles, was über 10 Prozent hinausgeht, ab dem Tag des Baubeginns als Baugeld gilt.

Wofür die freigegebenen Einlagen verwendet werden könnten – und die Zeile „Oktober 2024“

Das Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften von 2024 (Kapitel 2024-244) hat die Definition der tatsächlichen Kosten, die aus freigegebenen Kautionen finanziert werden dürfen, verschärft: Abriss, Baufeldräumung, Genehmigungsgebühren, Auswirkungsgebühren, Gebühren für die Reservierung von Versorgungsanschlüssen sowie Architektur-, Ingenieur- und Vermessungsgebühren, die in direktem Zusammenhang mit dem Bau stehen, sind zulässig; Gehälter und Verkaufsprovisionen, Werbe- und Marketingkosten, Kreditgebühren und -zinsen, Anwaltshonorare, Buchhaltungsgebühren sowie Versicherungskosten sind ausdrücklich ausgeschlossen. Die eingeengte Definition gilt für Eigentumswohnungen, deren Satzung am oder nach dem 1. Oktober 2024 eingetragen wurde – genau jene Gruppe, für die ein Käufer im Jahr 2026 einen Vertrag abschließt. Die meisten veröffentlichten Angaben zu Anzahlungsplänen stammen aus der Zeit vor dieser Änderung und beschreiben noch immer den älteren, weniger strengen Standard.

Die Mathematik hinter den Fehlschlägen von Entwicklern – was tatsächlich dabei herauskommt

Wird das Projekt gestrichen oder geht der Bauträger in Konkurs, sind die noch im Treuhandkonto befindlichen Anzahlungen dem Käufer zurückzuerstatten – und das Gesetz verleiht der Treuhandpflicht echte Durchsetzungskraft: Ein vorsätzlicher Verstoß gilt als Straftat dritten Grades, und ein Vertrag, der die Anforderungen dieses Abschnitts nicht erfüllt, kann vom Käufer mit Zinsen angefochten werden. Anders verhält es sich mit Anzahlungen, die der Bauträger bereits entnommen und für Bauarbeiten ausgegeben hat: Dieses Geld ist bereits in das Bauprojekt geflossen, und der Käufer hat dafür eine ungesicherte Forderung gegenüber dem Bauträger – in der Regel nachrangig gegenüber der Hypothek des Baukreditgebers auf genau jene Bauleistungen, für die die Anzahlungen verwendet wurden. Hinzu kommen die vertragsrechtlichen Schutzmaßnahmen: Die meisten Verträge in Miami enthalten einen äußersten Übergabetermin, nach dessen Ablauf der Käufer vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlungen zurückfordern kann, sowie die gesetzliche 15-tägige Widerrufsfrist ab Vertragsunterzeichnung. Die ehrliche Schlussfolgerung, die in den Verkaufsunterlagen nie erwähnt wird: Was den bereits freigegebenen Teil betrifft, so sind die Erfolgsbilanz und die Bilanz des Bauträgers die Sicherheit. Deshalb erfolgt in jedem vernünftigen Kaufprozess die Überprüfung des Bauträgers vor dem Festlegung des Anzahlungsplans.

Wirtschaftslehre der Arbeitsvergabe – der Ausweg hat die Form eines Vertrags

Ob Sie Ihre Vertragsposition vor der Lieferung verkaufen können, richtet sich ausschließlich nach dem Kaufvertrag. Einige Wohnkomplexe verbieten eine Abtretung gänzlich – Sie schließen den Kauf in Ihrem eigenen Namen ab oder geraten in Verzug. Andere gestatten eine einmalige Abtretung unter der Voraussetzung der Zustimmung des Bauträgers, der vollständigen Zahlung der bis dahin geleisteten Anzahlungen, einer Abtretungsgebühr (in der Regel ein Prozentsatz des Vertragspreises) und häufig eines Verbots, Ihre Einheit öffentlich gegen den verbleibenden Bestand des Bauträgers zu vermarkten. Eine zulässige Abtretung ist tatsächlich wertvoll – der Käufer erstattet Ihnen Ihre geleisteten Anzahlungen und übernimmt den Vertrag, wodurch Sie den Wertzuwachs ohne Vertragsabschluss monetarisieren können –, doch fallen weiterhin die Dokumentenstempelsteuer in Florida sowie die Einkommensteuer auf den Gewinn an, und durch die Abtretungsgebühr teilen Sie Ihren Gewinn mit dem Bauträger. Gehen Sie von der konservativen Annahme aus: Anzahlungen sind bis zum Vertragsabschluss gebunden, es sei denn, ein uneingeschränktes Abtretungsrecht ist in dem von Ihnen unterzeichneten Vertrag festgeschrieben. Die Einzelheiten auf Klauseleebene finden Sie unter „Wichtige Änderungen im Bauträgervertrag“.

Vor Baubeginn als 1031-Ersatzimmobilie – der Zeitrahmen passt selten

Ein 1031-Tauschpartner hat ab dem Abschluss der Veräußerung höchstens 180 Tage Zeit, um das Eigentumsrecht an der Ersatzimmobilie zu erwerben; ein im Bau befindlicher Hochhauskomplex in Miami wird in 24 bis 48 Monaten fertiggestellt. Diese beiden Zeiträume überschneiden sich nicht – die Auswahl einer im Bau befindlichen Einheit ist nur dann möglich, wenn sich das Gebäude in der Fertigstellungsphase befindet oder kurz davor steht (TCO steht unmittelbar bevor, Vertragsabschluss innerhalb des Tauschzeitraums). Es gibt Tauschmodelle für Bau- und Modernisierungsmaßnahmen auf erworbenen Grundstücken, diese sind jedoch erheblich teurer, werden beim qualifizierten Intermediär (QI) verwaltet und unterliegen weiterhin der 180-Tage-Regel – dies ist eine Angelegenheit für Wirtschaftsprüfer und qualifizierte Intermediäre, nicht für Immobilienmakler. Wenn Sie einen Tausch in Miami vornehmen, besteht die realistische „Pre-Con“-Strategie in bereits fertiggestelltem, aber neuem Bestand; die vollständigen Tauschmechanismen finden Sie im „1031 Exchange Miami Condo Guide“.

Häufige Fehler, die Käufer von Neubauprojekten in Miami begehen

  1. Das Beachten des prozentualen Prozentsatzes in der Überschrift anstelle der Freigabemechanismen. Zwei Bauprojekte, bei denen jeweils „50 Prozent bei Fertigstellung des Rohbaus“ gefordert werden, können völlig unterschiedliche Risikoprofile aufweisen, je nachdem, was der Vertrag über die Verwendung der Anzahlungen während der Bauphase vorsieht und wer der Treuhänder ist. Der Anzahlungsplan gibt an, WANN Sie zahlen; die Bedingungen für die Freigabe durch den Treuhänder geben Aufschluss darüber, welchen Risiken Sie tatsächlich ausgesetzt sind.
  2. Die Unterzeichnung eines Meilensteinplans, der nicht zu Ihrer Liquidität passt. Der Zeitplan wird bei Vertragsabschluss festgelegt und ist für jede einzelne Rate verbindlich – eine versäumte Meilensteinzahlung gilt als Vertragsverletzung, und die vertraglich vorgesehene Abhilfe besteht in der Regel in der Einbehaltung der geleisteten Anzahlungen. Passen Sie den Zeitplan vor der Unterzeichnung an Ihre tatsächlichen Zahlungsvorgänge an, nicht erst, nachdem die Benachrichtigung über den Baubeginn eingegangen ist.
  3. Sie verlassen sich auf einen Ausstieg aus dem Auftrag, den Sie nie gesichert haben. Ein Auftrag ist eine vertragliche Erlaubnis, kein Marktrecht. Wenn der Vertrag dies verbietet – oder an Genehmigungen und Gebühren knüpft, die Sie nicht einkalkuliert haben –, ist Ihre „Flip-at-Top-Off“-Strategie tatsächlich eine „Close-and-Resell“-Strategie, mit der Kosten für einen zweiten Vertragsabschluss verbunden sind.
  4. Die 15-tägige Widerrufsfrist ungenutzt verstreichen lassen. Gemäß § 718.503 des Gesetzes von Florida hat ein Käufer vor Baubeginn 15 Tage nach Erhalt der Eigentumswohnungsunterlagen Zeit, den Vertrag aus beliebigem Grund mit voller Rückerstattung zu widerrufen. Dies ist die Frist für die anwaltliche Prüfung der Klauseln bezüglich Anzahlung, Vertragsabtretung und Übergabetermin – Käufer, die dies als reine Formalität betrachten, entdecken die tatsächlichen Vertragsbedingungen erst Jahre später, wenn Änderungen nicht mehr kostenlos möglich sind.
  5. Planen Sie das Enddarlehen wie eine Hypothek für den Wiederverkauf. Kein Kreditgeber legt einen Zinssatz für einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren fest; die Bonitätsprüfung erfolgt bei der Übergabe zu den dann geltenden Zinssätzen, Programmen und persönlichen Umständen. Bauen Sie einen Puffer für Zinssätze und Bonitätsanforderungen in Ihren Plan ein – und sollten Sie ausländischer Staatsangehöriger sein, kümmern Sie sich frühzeitig um die Abwicklung des Endkredits (siehe „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami“); das vollständige Finanzierungsbild ergibt sich aus den Finanzierungsoptionen vor Baubeginn.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Leitfaden behandelt die Anzahlungsaspekte eines Kaufs einer im Bau befindlichen Immobilie in Miami – die Meilensteinstruktur, die Mechanismen gemäß § 718.202 des Florida Statute bezüglich Treuhandkonto und Freigabe, die wirtschaftlichen Aspekte der Abtretung, die Berechnungen im Falle eines Ausfalls des Bauträgers sowie den Cashflow-Zeitplan. Nicht behandelt werden: die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags (dies ist die Aufgabe eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts in Florida innerhalb der 15-tägigen Widerrufsfrist); Wichtige Anmerkungen im Entwicklervertrag ermittelt die Klauseln, deren Prüfung für den Anwalt lohnenswert ist, doch die Lektüre übernimmt der Anwalt selbst); die Entscheidung zwischen Bauvorhaben und Wiederverkauf Neubau vs. Bestandsimmobilien in Miami; Auswahl des Finanzierungsprogramms und Modalitäten der endgültigen Darlehensvergabe Finanzierungsmöglichkeiten vor Baubeginn, und Hypotheken für Ausländer in Miami (für den internationalen Bereich); steuerliche Behandlung von Gewinnen aus der Übertragung oder aus einem eventuellen Verkauf – einschließlich der FIRPTA-Quellensteuer, wenn ein ausländischer Eigentümer das Objekt letztendlich verkauft (siehe FIRPTA für zukünftige Verkäufer) – was in den Zuständigkeitsbereich Ihres Wirtschaftsprüfers fällt; eine Analyse der 1031-Frist über die oben genannte zeitliche Realität hinaus (Ihr Wirtschaftsprüfer und Ihr Qualifizierter Vermittler sowie der Leitfaden zum 1031-Tausch von Eigentumswohnungen in Miami); sowie projektbezogene Vergleiche aktueller Hochhäuser in Miami, die sich von Quartal zu Quartal ändern und genau der Zweck des Erstgesprächs sind. Der Makler in Miami kümmert sich um die Immobilien in Miami; der Rechtsanwalt prüft den Vertrag; der Wirtschaftsprüfer ist für steuerliche Fragen zuständig; der Treuhänder verwahrt das Geld.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine Rechts-, Steuer- oder Buchhaltungsberatung dar. Die Prüfung von Kaufverträgen, Rechte im Zusammenhang mit Treuhandkonten und der Freigabe von Anzahlungen, Abtretungsbedingungen sowie Rücktrittsrechte sind Angelegenheiten, die einem auf Immobilienrecht in Florida spezialisierten Anwalt obliegen. Die steuerliche Behandlung von Anzahlungen, Gewinnen aus der Abtretung, den Fristen gemäß § 1031 sowie FIRPTA sind Angelegenheiten, die Ihr Wirtschaftsprüfer und Steuerberater klären sollte. Verweise auf gesetzliche Bestimmungen beziehen sich auf die Florida Statutes in der Fassung der Legislaturperiode 2025 und können sich ändern.

Kurze Antworten für Käufer von Immobilien im Bauvorstadium

Wie sieht ein typischer Zeitplan für Anzahlungen bei Immobilienkäufen im Bauvorstadium in Miami im Jahr 2026 aus?

Bei den meisten derzeit in Miami im Bau befindlichen Hochhäusern sind die Anzahlungen so gestaltet, dass vor Vertragsabschluss 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises zu leisten sind, aufgeteilt in Meilensteinzahlungen, die an den Baufortschritt geknüpft sind: 10 bis 20 Prozent bei Vertragsunterzeichnung, 10 Prozent beim Spatenstich, 10 Prozent bei Erreichen eines Meilensteins in der Bauphase und 10 Prozent bei Fertigstellung des Rohbaus. Die verbleibenden 50 bis 60 Prozent sind bei Vertragsabschluss fällig, wenn die Wohnung übergeben wird. Die Zeitpläne variieren je nach Bauträger und Hochhaus – lesen Sie jeden Vertrag sorgfältig durch.

Werden die Anzahlungen vor Baubeginn treuhänderisch verwahrt oder vom Bauträger für die Bauarbeiten verwendet?

Beides, nacheinander – das Gesetz von Florida 718.202 legt die Aufteilung fest. Die ersten 10 Prozent des Kaufpreises müssen bis zum Vertragsabschluss bei einem vom Bauträger unabhängigen Treuhänder hinterlegt werden. Auch Anzahlungen über 10 Prozent werden zunächst auf einem Treuhandkonto hinterlegt, doch der Bauträger darf diese ab Baubeginn abheben und für die tatsächlichen Bau- und Entwicklungskosten verwenden – sofern dies im Vertrag in einem vorgeschriebenen, fettgedruckten Hinweis auf der ersten Seite offengelegt ist. Für diese Freigabe der Baugelder ist keine Bürgschaft erforderlich; Bürgschaften und Akkreditive werden im Gesetz lediglich als Ersatz für das Treuhandkonto selbst genannt. Überprüfen Sie die erste Seite Ihres Vertrags auf den Hinweis – er besagt, dass alle Beträge über 10 Prozent als Baugelder verwendet werden.

Was geschieht mit meinen Einzahlungen, falls der Bauträger das Projekt absagt oder in Konkurs geht?

Noch im Treuhandkonto befindliche Anzahlungen werden an den Käufer zurückgezahlt – das Gesetz von Florida 718.202 schützt diese; ein nicht konformer Vertrag ist mit Zinsen anfechtbar, und vorsätzliche Verstöße gegen die Treuhandvorschriften stellen eine Straftat dritten Grades dar. Anders verhält es sich mit Anzahlungen, die der Bauträger bereits entnommen und für Bauarbeiten ausgegeben hat: Scheitert das Projekt, hat der Käufer für diesen Teil eine ungesicherte Forderung gegenüber dem Bauträger, die in der Regel hinter der Forderung des Baukreditgebers rangiert. Die meisten Verträge enthalten zudem einen äußersten Fertigstellungstermin mit Rücktritts- und Rückerstattungsrechten für den Fall, dass das Gebäude nicht fristgerecht fertiggestellt wird. Die eigentliche Risikogröße ist nicht der angegebene Prozentsatz der Anzahlung – entscheidend ist vielmehr, wie viel davon das Treuhandkonto verlassen hat und wie es um die finanzielle Stärke des Bauträgers steht, der diese Mittel ausgegeben hat.

Kann ich meinen Vorbauvertrag vor Fertigstellung des Gebäudes abtreten oder verkaufen?

In manchen Fällen sind in dem Vertrag Abtretungsrechte festgelegt. Einige Bauträger in Miami verbieten die Abtretung bis zum Vertragsabschluss, um den Wiederverkaufsmarkt zu kontrollieren und die Preise für ihren eigenen verbleibenden Bestand zu schützen. Andere gestatten die Abtretung mit Zustimmung des Bauträgers und gegen eine Gebühr. Verträge, die eine Abtretung zulassen, werden mit einem Aufschlag gehandelt, da sie den Weiterverkauf vor Fertigstellung ermöglichen.

Kann ein ausländischer Käufer eine im Bau befindliche Eigentumswohnung in Miami finanzieren?

Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ja – Hypothekenprogramme für ausländische Staatsangehörige decken auch Projekte ab, die sich noch im Bau befinden. Während der Anzahlungsphase (2 bis 4 Jahre zwischen Vertragsabschluss und Übergabe) steht in der Regel keine Finanzierung zur Verfügung – die Anzahlungen werden in bar aus den Mitteln des Käufers geleistet. Einige vermögende Käufer nehmen für die Anzahlungsphase ein Darlehen gegen Vermögenswerte in ihrem Heimatland auf oder nutzen einen Überbrückungskredit und schließen dann bei Vertragsabschluss eine dauerhafte Finanzierung ab.

Sollte ich den Zahlungsplan für die Anzahlung mit dem Bauträger aushandeln?

Bei den meisten im Bau befindlichen Hochhäusern in Miami ist der Zeitplan für die Anzahlungsleistungen vertraglich für alle Einheiten einheitlich festgelegt und kann nicht individuell verhandelt werden. Premium-Käufer (Käufer mehrerer Einheiten, Käufer ganzer Etagen) verhandeln mitunter verkürzte Zeitpläne oder teilweise Stundungen. Käufer einzelner Einheiten halten sich in der Regel an den Standardzeitplan – der Verhandlungshebel ist der Preis pro Quadratfuß, nicht der Zeitpunkt der Anzahlung.

Weiterführende Informationen

  1. Eigentumswohnungen in Miami im Bau – das Projektverzeichnis. Alle 82 von uns erfassten Hochhäuser, einschließlich des veröffentlichten Anzahlungsplans für jedes Projekt, dessen Bauträger einen solchen veröffentlicht hat.
  2. Wichtige Änderungsvorschläge für Bauträgerverträge – der Leitfaden „WAS zu verhandeln ist“: Abtretungsklauseln, externe Übergabetermine, Formulierungen zur Freigabe aus dem Treuhandkonto, Verzugsklauseln und Abhilfemaßnahmen – die Klauseln, für die sich der Zeitaufwand eines Anwalts innerhalb der 15-tägigen Widerrufsfrist lohnt.
  3. Neubau vs. Wiederverkauf in Miami – der Leitfaden zur Entscheidung: Preisentwicklung, Haltekosten, Baurisiko und ein Vergleich zwischen einem brandneuen Hochhaus und dem Wiederverkaufsbestand aus der „Milestone“-Ära.
  4. Finanzierungsmöglichkeiten im Vorverkauf – der Leitfaden zum „WIE“ der Finanzierung: die Frist für die Baranzahlung, die Rahmenbedingungen für das Enddarlehen bei Übergabe sowie die Programme für ausländische Staatsangehörige in den einzelnen Phasen.
  5. Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami – der Weg zum endgültigen Darlehen für internationale Käufer von Vorverkaufsobjekten bei der Übergabe.
  6. Beantragung einer ITIN für ausländische Käufer – der Schritt zur Steuer-ID, den internationale Käufer während einer mehrjährigen Bauzeit problemlos erledigen können.
  7. Leitfaden zum 1031-Tausch von Eigentumswohnungen in Miami – die Fristen für den Tausch und warum diese selten mit dem Zeitplan für die Übergabe von im Bau befindlichen Objekten vereinbar sind.
  8. FIRPTA für zukünftige Verkäufer – was ein ausländischer Käufer einer im Bau befindlichen Immobilie bereits beim Kauf über den späteren Verkauf wissen sollte.
  9. Übersichtsseite für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Interessieren Sie sich für einen Vorbauvertrag in Miami?

Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ des Projekts vor dem Kauf – bevor Sie unterschreiben, nicht danach. Diese umfasst eine schriftliche Aufschlüsselung der bisherigen Leistungsbilanz des Bauträgers, des benannten Treuhänders und der Bedingungen für die Freigabe der Anzahlung im Vertrag, einen Meilenstein-Zeitplan im Abgleich mit aktuellen Marktnormen, die Bedingungen für die Abtretung sowie die prognostizierten Haltekosten bei der Übergabe. Unverbindlich. Die rechtliche Prüfung des Vertrags obliegt Ihrem Immobilienanwalt in Florida innerhalb der 15-tägigen Widerrufsfrist; die steuerliche Behandlung von Anzahlungen, Gewinnen aus der Abtretung und etwaigen 1031-Fristen liegt in der Zuständigkeit Ihres Wirtschaftsprüfers – die „Net + Risk Review“ deckt die Abläufe im Immobiliengeschäft in Miami ab, sodass deren Prüfung auf der Grundlage eines geprüften Projekts erfolgt.