Thomas Druck PA — Miami real estate
LEITFADEN FÜR NICHTANSÄSSIGE KÄUFER -> KÄUFER VON WOHNUNGEN IM BAU

Finanzierungsmöglichkeiten für im Bau befindliche Eigentumswohnungen

Wie der Kauf einer im Bau befindlichen Eigentumswohnung in Miami tatsächlich finanziert wird – Schritt für Schritt. Warum die Anzahlung in bar zu leisten ist, was eine Vorabqualifizierung für den Endkredit bei Vertragsunterzeichnung abdeckt und was nicht, wie ein brandneuer Hochhauskomplex bei der Übergabe die Prüfung durch den Kreditgeber besteht, die Sonderregelung für ausländische Staatsangehörige bei Fertigstellung – und die ehrliche Bilanz, falls die Finanzierung scheitert.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Sind Sie neu im Bereich der Vorbauprojekte in Miami? Beginnen Sie mit dem Überblick: „Zahlungsplan für Vorbauprojekte in Miami“ –> behandelt die Meilenstein-Zahlungsstruktur von 40–50 Prozent, die Treuhandmechanismen gemäß FS 718.202 sowie die finanziellen Auswirkungen bei Ausfall des Bauträgers. Dieser Leitfaden ist der Teil zur Finanzierung, auf den der Überblick verweist – woher das Anzahlungsgeld stammt und wie der Endkredit bei Fertigstellung des Gebäudes die Finanzierung übernimmt.

Fragen Sie, wie man eine im Bau befindliche Eigentumswohnung in Miami finanziert, und die meisten Antworten, die Sie erhalten, beruhen auf einem Begriffsverwirrungen. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gibt es keine Hypothek. Die Anzahlungen – nach den derzeitigen Zahlungsplänen in Miami 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises – erfolgen in bar und werden in Etappen gezahlt, während der Hochhausbau voranschreitet. Das Darlehen, nach dem die meisten Käufer tatsächlich fragen, ist das Enddarlehen: eine Hypothek, die den Restbetrag bei der Übergabe des Gebäudes finanziert, die zwei bis vier Jahre nach Vertragsunterzeichnung auf der Grundlage Ihrer DANN aktuellen finanziellen Situation, zu DANN festgelegten Zinssätzen und für ein Gebäude gewährt wird, das zum Zeitpunkt Ihrer Verpflichtung noch gar nicht existierte. Die Vorbaufinanzierung umfasst zwei getrennte Finanzierungsprobleme unter einem Namen, und wenn man diese miteinander verwechselt, führt dies dazu, dass Käufer ihre Planung auf Geld stützen, das kein Kreditgeber jemals vorstrecken wird.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit Käufern zusammen, die nicht vor Ort ansässig sind – eine Gruppe, die sich stark mit den ausländischen Staatsangehörigen und Investoren aus anderen Bundesstaaten überschneidet, die in Miami Immobilien im Vorbauzustand erwerben. Dieser Leitfaden befasst sich mit der Finanzierung im Rahmen der Reihe zum Thema „Immobilien im Vorbauzustand“: Was die Anzahlungsfrist tatsächlich erfordert, was eine Vorabprüfung bei Vertragsunterzeichnung beinhaltet (und was nicht), was der Kreditgeber bei der Übergabe erneut überprüft, wie ein brandneuer Hochhauskomplex die Projektprüfung besteht, die Sonderregelung für ausländische Staatsangehörige bei Fertigstellung und – ganz ehrlich – was passiert, wenn die Finanzierung nicht vorliegt, wenn die Abschlussmitteilung eintrifft. Die Abläufe bei der Anzahlung, die Vertragsbedingungen und die Entscheidung, ob man dies überhaupt tun sollte, sind Gegenstand der anderen Leitfäden dieser Reihe (die Übersicht ist oben verlinkt); hier geht es um die Frage, WIE die Finanzierung erfolgt.

Kurze Antwort Die Vorbaufinanzierung in Miami umfasst zwei getrennte Vorgänge. Die Anzahlungsphase: 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, die in bar in Etappen über einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren gezahlt werden – Hypotheken stehen für Anzahlungen in der Regel nicht zur Verfügung, und die Ausweichlösungen (Verpfändung von Vermögenswerten, Kreditaufnahme gegen andere Beteiligungen) sind Private-Banking-Produkte für vermögende Kunden und keine Hypothekenprodukte. Der Vertragsabschluss: Der Restbetrag – in der Regel die verbleibenden 50 bis 60 Prozent – wird in bar oder über ein Enddarlehen finanziert, wobei die dauerhafte Hypothek im Rahmen des Übergabezeitraums gewährt wird. Lassen Sie sich bei Vertragsunterzeichnung vorab prüfen, aber seien Sie sich bewusst, was das bedeutet: Es handelt sich um ein Frühwarnsystem, nicht um eine Genehmigung und keine Zinsbindung – kein Kreditgeber bindet einen Zinssatz für einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren fest. Der Kreditgeber überprüft bei der Übergabe alles erneut: Ihr Einkommen, Ihre Bonität und Ihr Vermögen zum jeweiligen Zeitpunkt, ein Gutachten über die fertiggestellte Einheit sowie eine Projektprüfung des brandneuen Gebäudes. Für ausländische Staatsangehörige gibt es bei Fertigstellung einen speziellen Weg für den Endkredit, der am oberen Ende der Anzahlungsspanne angesiedelt ist. Sollte die Finanzierung bei der Übergabe scheitern, behält der Standardvertrag Ihre Anzahlungen als Vertragsstrafe ein – weshalb die Vorabprüfung, die jährlichen Nachprüfungen und die frühzeitige Antragstellung von entscheidender Bedeutung sind. Thomas Druck PA koordiniert den Zeitplan; die Auswahl des Kreditgebers bleibt Ihnen und Ihrem Hypothekenmakler überlassen.

Die Vorbaufinanzierung umfasst zwei Vorgänge, nicht nur einen

„Kann ich eine im Bau befindliche Eigentumswohnung finanzieren?“ geht von einem einzigen Finanzierungsschritt aus, wie beispielsweise beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Bei einer im Bau befindlichen Immobilie gibt es jedoch zwei: die Anzahlungsphase und den Restbetrag bei Vertragsabschluss. In der Anzahlungsphase besteht keine Hypothek, da es nichts zu beleihen gibt – es existiert noch keine Wohnung, es findet keine Eigentumsübertragung statt, und es gibt nichts, worauf ein Pfandrecht gesichert werden könnte. Die Anzahlungen sind bewusst in bar zu leisten: Gemäß den Freigabemechanismen nach FS 718.202 nutzt der Bauträger die Anzahlungen der Käufer als Baukapital – dies fällt in den Geltungsbereich des Leitfadens für Anzahlungen. Jeder Finanzierungsplan geht von dieser Tatsache aus.

Der zweite Punkt wird fast ebenso häufig missverstanden. Eine Vorabprüfung bei Vertragsunterzeichnung ist die übliche Empfehlung – auch dieser Artikel gibt sie –, doch handelt es sich dabei um ein Frühwarnsystem und nicht um eine Garantie. Der Kredit zur Finanzierung des Vertragsabschlusses wird im Zeitfenster von zwei bis vier Jahren nach der Unterzeichnung beantragt, geprüft, festgeschrieben und bewilligt: unter Berücksichtigung Ihrer damaligen finanziellen Situation, der damals geltenden Zinssätze sowie einer Projektprüfung des Gebäudes durch den Kreditgeber, das zu diesem Zeitpunkt erst seit wenigen Wochen existiert. Im weiteren Verlauf dieses Artikels wird dieser Zeitplan Phase für Phase erläutert.

Der Finanzierungszeitplan: vom Vertragsabschluss bis zum Abschluss der Transaktion, Phase für Phase

Sechs Phasen, ein Kauf. Hier erfahren Sie, woher das Geld stammt, was feststeht und was nicht, und wo das Risiko liegt – vom Vertragsabschluss bis zur Schlüsselübergabe.

  1. Bei Vertragsabschluss erfolgt die Finanzierungsprüfung innerhalb der Widerrufsfrist. Entwicklerverträge enthalten KEINE Finanzierungsvorbehalte – Sie verpflichten sich, die Finanzierung des Vertragsabschlusses sicherzustellen, unabhängig davon, ob sich ein Kreditgeber findet oder nicht. Floridas nicht verzichtbares 15-tägiges Widerrufsfenster (FS 718.503 – die „Redlines Guide“ erläutert die Einzelheiten) ist die letzte Ausstiegsmöglichkeit, die keine Kosten verursacht: die Realitätsprüfung der Finanzierung – können Sie die Anzahlungen in bar leisten, und würden Sie plausiblerweise die Voraussetzungen für die Finanzierung des Restbetrags erfüllen? – muss VOR der Unterzeichnung oder innerhalb dieser 15 Tage erfolgen, nicht danach.
  2. Die Anzahlungsfristen – bewusst in bar. Die Meilenstein-Anzahlungen belaufen sich auf 40–50 Prozent des Kaufpreises (Vertragsabschluss, Spatenstich, Bauphase Mitte, Rohbaufertigstellung – der Anzahlungsleitfaden legt den Zeitplan sowie die Aufteilung zwischen Treuhandkonto und Freigabe fest). Hypotheken auf Anzahlungen sind in der Regel nicht möglich. Einige vermögende Käufer finanzieren diese Tranche durch die Verpfändung von Vermögenswerten im Heimatland oder anderer Vermögenswerte oder durch Kredite auf bestehende Bestände – dabei handelt es sich um Private-Banking-Vereinbarungen, nicht um Hypothekenprodukte. Die meisten Käufer zahlen Anzahlungen in bar, und der Finanzierungsplan sollte davon ausgehen.
  3. Während der Bauphase – das stille Risiko einer erneuten Bonitätsprüfung. Zwei bis vier Jahre sind lang genug, damit sich Einkünfte ändern, Unternehmen verkauft werden, Schulden aufgenommen werden, Kreditereignisse eintreten, Kreditprogramme verschärft werden oder wegfallen und sich die Zinssätze bewegen. Nichts ist festgeschrieben: Kein Kreditgeber legt einen Zinssatz für einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren fest. Die Disziplin, die nichts kostet: Lassen Sie Ihre Bonität während der Bauphase jährlich von Ihrem Makler neu bestätigen und gehen Sie auf wesentliche finanzielle Veränderungen – neue Fremdfinanzierung, Ruhestand, Umstrukturierungen – ein, wobei Sie stets das endgültige Darlehen im Blick behalten sollten.
  4. Die Abschlussmitteilung – das Antragsfenster wird geöffnet. Mit der Abschlussmitteilung des Bauträgers (in der Regel 30 bis 60 Tage) beginnt die eigentliche Frist: formeller Antrag, Nachweise über das aktuelle Einkommen, Bonität und Vermögen, Wertermittlung der FERTIGGESTELLTEN Einheit sowie die Zinsbindung – Standard-Zinsbindungen gelten für 30 bis 90 Tage, und verlängerte Zinsbindungen (gegen Gebühren, die sich nach der Laufzeit richten) sind möglich, sobald die Übergabe tatsächlich in Sicht ist. Käufer, die erst nach Erhalt der Abschlussmitteilung mit der Zusammenstellung der Unterlagen beginnen, schließen verspätet ab oder noch schlechter; Käufer, die die Unterlagen bereits im Vorfeld zusammengestellt haben, schließen termingerecht ab.
  5. Projektprüfung – der Kreditgeber bewertet das Gebäude, nicht nur Sie. Bei einem gerade fertiggestellten Hochhaus bezieht sich die Projektprüfung des Kreditgebers auf ein Gebäude ohne Betriebshistorie – und seit März 2026 hat sich das Verfahren geändert: Mit dem Fannie-Mae-Kreditgeberbrief LL-2026-03 wurde die für Florida spezifische PERS-Vorgabe aufgehoben, sodass neue Projekte in Florida nun wie in anderen Bundesstaaten einer vom Kreditgeber delegierten vollständigen Prüfung unterzogen werden. Die Schwellenwerte wirken sich nach wie vor stark aus, und die frühesten Abschlusstermine sind davon am stärksten betroffen – im Abschnitt „Schwierigkeiten“ weiter unten wird dies näher erläutert. Ausländische Kreditgeber und Portfolio-Kreditgeber wenden ihre eigenen Projektkriterien an; der Gebäudeleitfaden behandelt die Rahmenbedingungen für die Kreditwürdigkeit bei bereits bestehenden Gebäuden.
  6. Abwicklung – die Restzahlung. Die verbleibenden 50 bis 60 Prozent werden in bar oder über das Enddarlehen beglichen; Programme für ausländische Staatsangehörige legen den Preis für Neubauten am oberen Ende ihrer Anzahlungsspanne fest – der Berater für ausländische Staatsangehörige ist für die Programmstruktur verantwortlich. Der Fernabschluss per RON und POA ist die Standardvorgehensweise bei Abwesenheit – derselbe Arbeitsablauf wie bei jedem Kauf in Miami seit 2006.

Wie Thomas Druck PA mit Käufern von Immobilien im Vorbaustadium bei der Finanzierung zusammenarbeitet

  1. Erstgespräch – der Finanzierungsplan wird vor dem Vertragsabschluss erstellt. Liquiditätslage im Vergleich zum Anzahlungsplan, beabsichtigte endgültige Darlehenssumme bei Vertragsabschluss, Verwendungszweck (Eigenbedarf, Vermietung, beides). Sollte die Anzahlungstranche die Bilanz belasten, wird dies hier deutlich – nicht erst bei Meilenstein drei.
  2. Vergleich des Anzahlungsplans über den gesamten aktiven Bestand hinweg. Bei gleichem Kaufpreis können sehr unterschiedliche Zahlungspläne vorliegen – der Prozentsatz der Anzahlung, der Zeitpunkt der Meilensteine sowie das Risiko im Zusammenhang mit Treuhandkonto und Freigabe variieren je nach Hochhaus (gemäß den Vorgaben des Anzahlungsleitfadens ). Tom vergleicht die geschäftlichen Konditionen der in Frage kommenden Gebäude; die rechtliche Prüfung des Vertrags innerhalb des 15-Tage-Fensters verbleibt beim Anwalt in Florida – der Leitfaden mit den Markierungen dient als Orientierung.
  3. Koordination der Vorqualifizierung bei Vertragsunterzeichnung – Kategorien, keine Empfehlungen. Tom kennzeichnet die Kreditgeberkategorien, die zum Profil des Käufers passen (US-amerikanische konventionelle Endkreditgeber, ausländische nationale Portfolioprogramme, internationale Privatbanken), und gibt vor, welche Fragen jeweils an die einzelnen Kreditgeber zu richten sind. Die Auswahl des Kreditgebers und der Antrag liegen in der Verantwortung des Käufers und seines Hypothekenmaklers.
  4. Der Zeitplan für die Bauphase. Jährliche Überprüfungen zur Aufrechterhaltung der Qualifikationsvoraussetzungen, die Vorbereitung der Unterlagen im Vorfeld der Abschlussmitteilung sowie frühzeitige Warnungen, falls sich die Zusammensetzung der Verkäufe des Gebäudes oder die Kreditgeberlandschaft in einer Weise verändert, über die der Makler des Käufers informiert sein sollte.
  5. Koordination der Übergabe. Zugang für die Wertermittlung, Projektunterlagen des Bauträgers zur Prüfung durch den Kreditgeber, Terminplanung für die Begehung sowie die Logistik des Vertragsabschlusses – RON und POA für abwesende Käufer, mit dem Vertragsabwicklungsbeauftragten abgestimmte Überweisungen.

Die tatsächlich schwierigen Aspekte der Vorbaufinanzierung

„Vorabqualifiziert“ ist nicht gleich „genehmigt“ – das Risiko einer erneuten Qualifizierung nach zwei bis vier Jahren

Eine Vorabprüfung bei Vertragsunterzeichnung bestätigt, dass Ihr Einkommen, Ihre Bonität und Ihr Vermögen die Abwicklung HEUTE finanzieren würden. Das endgültige Darlehen wird bei der Übergabe auf der Grundlage Ihres Profils zu diesem Zeitpunkt geprüft – vollständiger Antrag, aktuelle Unterlagen, aktuelle Bonitätsauskunft, Wertermittlung der fertiggestellten Immobilie. Dazwischen können sich folgende Veränderungen ergeben: Jobwechsel, Unternehmensverkäufe, steigende Verschuldung, strengere Programmbestimmungen, Zinsschwankungen. Nichts davon ist festgeschrieben – Standard-Zinsbindungen gelten für 30 bis 90 Tage, und Produkte mit verlängerter Zinsbindung (deren Gebühren sich nach der Laufzeit richten) kommen erst zum Tragen, sobald der Terminplan für den Vertragsabschluss feststeht. Die ehrliche Sichtweise: Die Vorabqualifizierung verschafft Ihnen eine frühzeitige Warnung und eine Ausgangsbasis, die jährliche Überprüfung hält diese Warnung aktuell, und erst mit dem formellen Antrag bei Erhalt der Abschlussmitteilung erfolgt die tatsächliche Genehmigung. Planen Sie die Jahre dazwischen mit Blick auf das endgültige Darlehen und behandeln Sie jede größere finanzielle Umstrukturierung während der Bauphase als eine Entscheidung, in die Sie Ihren Hypothekenmakler einbeziehen.

Wird das brandneue Gebäude bei der Übergabe die Prüfung durch den Kreditgeber bestehen?

Der Kreditgeber prüft sowohl das Gebäude als auch den Kreditnehmer – und ein gerade erst fertiggestellter Hochhauskomplex stellt dabei den schwierigsten Fall dar, da er noch keine Betriebshistorie aufweist. Im März 2026 änderte sich die Vorgehensweise: Mit dem Fannie-Mae-Kreditgeberbrief LL-2026-03 wurde die für Florida geltende Anforderung aufgehoben, wonach neue und neu umgewandelte Projekte mit Reihenwohnungen die zentralisierte PERS-Prüfung von Fannie Mae durchlaufen müssen; somit durchlaufen neue Projekte in Florida nun dieselbe vom Kreditgeber delegierte vollständige Prüfung wie in anderen Bundesstaaten. Was diese Prüfung weiterhin von einem NEUEN Projekt verlangt (Verkaufsleitfaden B4-2.2-03): Das Projekt oder die Bauphase muss im Wesentlichen fertiggestellt sein und über eine erteilte Nutzungsgenehmigung verfügen; pro Gebäude darf es höchstens eine rechtliche Bauphase geben; die Einheiten müssen bezugsfertig sein – und mindestens 50 Prozent der Einheiten müssen an Käufer von Haupt- oder Zweitwohnsitzen übertragen worden sein oder unter Vertrag stehen. Diese letzte Voraussetzung betrifft vor allem die von Investoren stark frequentierten Hochhäuser in Miami: Vorverkäufe an INVESTOREN werden hierfür nicht berücksichtigt; daher kann ein Hochhaus, das größtenteils an Investoren verkauft wurde, bei der Übergabe außerhalb der herkömmlichen Gewährleistungsfähigkeit liegen – und die ersten Käufer, deren Kaufverträge abgeschlossen werden, müssen sich der Prüfung stellen, bevor die Schwelle erreicht ist. Was dies in der Praxis bedeutet: Die ersten herkömmlichen Endkredite in einem neuen Hochhaus können am schwierigsten zu platzieren sein; Käufer von Objekten mit hohem Investorenanteil sollten davon ausgehen, dass die frühen Vertragsabschlüsse über das Portfolio und die Kanäle für ausländische Staatsangehörige abgewickelt werden, und die Verkaufszusammensetzung des Gebäudes ist eine Finanzierungsfrage, die VOR der Unterzeichnung geklärt werden muss, nicht erst bei der Benachrichtigung über den Vertragsabschluss. Die Rahmenbedingungen für die Kreditwürdigkeit bei etablierten Gebäuden – Reserve-Schwellenwerte, Obergrenzen für einzelne Rechtsträger, die Vorschriften nach LL-2026-03 – sind die das Zuständigkeitsgebiet des Bauleiters.

Das „Can-not-fund-at-delivery“-Ledger, ganz ehrlich

Beginnen wir mit dem, was im Vertrag steht: Es gibt keine Finanzierungsvorbehalte, und gemäß dem Standardvertrag für Bauträger in Miami verliert ein Käufer, der den Kauf nicht abschließen kann, die Anzahlungen als pauschalierten Schadensersatz – bei einer Staffelung von 40 bis 50 Prozent stellt dies das größte Risiko in der gesamten Struktur dar (das Leitfaden zu Redlines (behandelt die standardmäßige Asymmetrie und warum diese nicht wegverhandelt werden kann). Die vorhandenen Ausstiegsmöglichkeiten sind unvollkommen: eine Übertragung an einen Ersatzkäufer genau dann, wenn der Vertrag dies zulässt – in der Regel einmalig, mit schriftlicher Genehmigung des Bauträgers, gegen eine Gebühr und unter Einhaltung von Vermarktungsverboten, die alle im „Redlines“-Leitfaden aufgeführt sind; eine ausgehandelte Verlängerung, die vollständig im Ermessen des Bauträgers liegt und in Märkten mit schleppendem Absatz häufiger möglich ist als in boomenden; oder der Abschluss in bar, sofern die Bilanz dies zulässt, mit anschließender Refinanzierung. „Vorqualifiziert, aber nicht genehmigt“ ist genau das Szenario, das diese Seite verhindern soll – dafür sind die jährlichen Nachprüfungen, die frühzeitige Antragstellung und die Frage nach der Gebäudestruktur im Vorfeld gedacht. Ein Käufer, der die Abschlussmitteilung ohne Finanzierung und ohne Ausweichmöglichkeit erreicht, verhandelt aus der schlechtesten Position in der Transaktion.

Das Darlehen für den ausländischen Staatsangehörigen endet bei Abschluss der Transaktion

Die Programmstruktur – Kreditgeberkategorien, Dokumentation, die AML-Frist, der Umgang mit der ITIN – ist die Leitfaden für ausländische Staatsangehörige Gebiet und ändert sich nicht, nur weil es sich um eine neue Immobilie handelt. Was sich bei der Fertigstellung vor Baubeginn ändert: Die Anzahlung liegt am oberen Ende der Spanne für ausländische Staatsangehörige (40 bis 50 Prozent oder mehr sind bei Neubauten üblich, im Gegensatz zu den 25 bis 35 Prozent, die dieselben Programme für etablierte, garantierbare Wiederverkäufe vorsehen), die Projektprüfung des Kreditgebers bezieht sich auf ein Gebäude ohne Vorgeschichte – die oben genannten Dynamiken bei vorzeitiger Vertragsabwicklung gelten in vollem Umfang, obwohl Kreditgeber mit einem Portfolio für ausländische Staatsangehörige ihre eigenen Projektkriterien anwenden und nicht die Prüfkriterien der Behörde – und die Dokumentationsprüfung sowie die erneute AML-Überprüfung erfolgen im Übergabezeitraum: Bankbescheinigungen, Nachweise zur Herkunft der Mittel und Referenzunterlagen sollten für den Antrag aktualisiert und nicht aus dem Vertragsdatum übernommen werden. Ein wichtiger Punkt hinsichtlich der Abfolge für Käufer, die beabsichtigen, die Einheit nach der Übergabe zu vermieten: Die ITIN und der erste Mietvertrag wirken sich auf die Berichterstattung im Rahmen des Vertragsabschlusses aus – die ITIN-Leitfaden bezieht sich auf den Zeitplan, und der W-7-Prozess ist eine Angelegenheit der CAA und keine Aufgabe des Immobilienmaklers.

Häufige Fehler bei der Finanzierung vor Baubeginn

  1. Planung der Finanzierung der Einlagen. Kein Hypothekenprodukt finanziert die Anzahlungsphase – es gibt keine Immobilie, die als Sicherheit dienen könnte. Wenn der Finanzierungsplan eine Fremdfinanzierung der Anzahlung vorsieht, bestehen die tatsächlichen Optionen in Private-Banking-Vereinbarungen auf der Grundlage bestehender Vermögenswerte (ein Produkt für vermögende Kunden, keine Hypothek) oder in einem kleineren Kauf. Klären Sie dies vor Vertragsabschluss, nicht erst bei Meilenstein zwei.
  2. Die Vorabprüfung als Genehmigung oder Zinsbindung betrachten. Beides trifft nicht zu. Der Kredit wird bei Vertragsabschluss auf der Grundlage Ihrer damaligen finanziellen Situation und zuden dann geltenden Zinssätzen bewilligt. Kein Kreditgeber bindet einen Zinssatz für einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren – die Zinsbindung erfolgt im Rahmen des Vertragsabschlusszeitraums.
  3. Unterzeichnen, ohne sich zu erkundigen, wie sich der Verkauf des Gebäudes entwickelt. Die Zusammensetzung der Käufer entscheidet über die Projektprüfung: Ein Hochhaus, das überwiegend an Investoren verkauft wird, kann bei der Übergabe außerhalb der üblichen Garantierahmen liegen, und die frühesten Kaufabschlüsse müssen die Schwellenwerte erfüllen, bevor das Gebäude vollständig belegt ist. Erkundigen Sie sich nach der Zusammensetzung der Käufer und den finanziellen Auswirkungen, BEVOR das 15-tägige Zeitfenster abläuft, und nicht erst bei Erhalt der Abschlussmitteilung.
  4. Umstrukturierung Ihrer Finanzen während der Bauphase, ohne den Endkredit im Blick zu haben. Der Verkauf des ertragsbringenden Unternehmens, die Hebelung des Portfolios, der Ruhestand – alles legitime Schritte, die jedoch den Endkredit zwei Jahre nach einer einwandfreien Vorqualifizierung zunichte machen können. Wichtige finanzielle Maßnahmen während der Bauphase sollten in einem Gespräch mit Ihrem Hypothekenmakler besprochen werden.
  5. Lassen Sie den Abschlussbescheid den Antragsprozess einleiten. In den meisten Verträgen räumt Ihnen der Bescheid eine Frist von 30 bis 60 Tagen ein. Käufer, die ihre Unterlagen bereits im Vorfeld zusammengestellt und ihre Bonität jährlich erneut bestätigt haben, schließen den Kauf termingerecht ab; Käufer, die erst nach Erhalt des Bescheids beginnen, müssen für die Verlängerung der Zinsbindung aufkommen, schließen den Kauf verspätet ab oder landen in der oben genannten Liste der nicht finanzierbaren Fälle.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Leitfaden behandelt die Finanzierung eines Kaufs einer Immobilie in Miami im Vorbaustadium – die Phase der Baranzahlung, das endgültige Darlehen, die Bonitätsprüfung im Übergabezeitraum, die Prüfung des Neubauprojekts sowie das Verfahren für ausländische Staatsangehörige bei Fertigstellung. Nicht behandelt werden: die Abläufe des Anzahlungsplans sowie die Treuhand- und Freigaberegeln gemäß FS 718.202 (Anzahlungsplan für den Kauf vor Baubeginn in Miami, Überblick in diesem Abschnitt); die Vertragsbedingungen – die 15-tägige Widerrufsfrist, Abtretungsklauseln, Fristen und die Asymmetrie bei Vertragsverletzungen („Wichtige Änderungen am Bauträgervertrag“); die Frage, ob der Kauf vor Baubeginn im Vergleich zum Wiederverkaufsmarkt überhaupt die richtige Option ist („Kauf vor Baubeginn vs. Wiederverkauf in Miami“); die allgemeine Struktur des Programms für ausländische Staatsangehörige – Kreditgeberkategorien, Geldwäschebekämpfung (AML), Dokumentation (Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami); sowie die Einrichtung einer ITIN für die Berichterstattung beim Vertragsabschluss und für Mieteinnahmen (ITIN-Einrichtung für ausländische Käufer). Die Auswahl des Kreditgebers und die Strukturierung des Darlehens obliegen Ihrem Hypothekenmakler; die Vertragsprüfung obliegt einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203), jedoch kein Hypothekenmakler, Kreditgeber, Anwaltskanzlei oder Steuerberater. Die Inhalte dieser Seite stellen keine Kredit-, Rechts- oder Steuerberatung dar, und es wird kein Kreditgeber empfohlen oder unterstützt. Kreditprogramme, Kreditvergabekriterien, Regeln zur Projektprüfung und Zinssätze ändern sich ständig – die hier beschriebenen Zahlen und Regeln entsprechen dem Stand von Mitte 2026 und müssen mit Ihrem Hypothekenmakler und Ihrem Rechtsanwalt abgeklärt werden, bevor Sie sich darauf verlassen.

Kurze Antworten für Käufer von Immobilien im Bauvorstadium

Kann ich eine im Bau befindliche Eigentumswohnung in Miami während der Anzahlungsphase finanzieren?

In der Regel nicht. Anzahlungen während der Bauphase (2 bis 4 Jahre zwischen Vertragsabschluss und Übergabe) werden in bar aus den Mitteln des Käufers geleistet – es gibt noch keine Immobilie, die als Sicherheit für eine Hypothek dienen könnte. Einige vermögende Käufer finanzieren die Anzahlungen durch die Verpfändung von Vermögenswerten im Heimatland oder durch Kredite, die auf andere Vermögenswerte besichert sind; dabei handelt es sich um Private-Banking-Vereinbarungen und nicht um Hypothekenprodukte. Die Hypothek wird erst bei Vertragsabschluss als Endkredit gewährt, wenn die Immobilie übergeben wird und das Eigentumsrecht übergeht.

Was versteht man unter einem „Endkredit“ im Zusammenhang mit der Bauphase vor Baubeginn?

Das Enddarlehen ist die dauerhafte Hypothek, mit der ein Abschluss vor Baubeginn bei Übergabe des Gebäudes finanziert wird. Der Käufer lässt sich bei Vertragsunterzeichnung vorab prüfen, leistet während der Bauphase Anzahlungen in bar, und der Kreditgeber finanziert den Restbetrag – in der Regel die verbleibenden 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises – bei der Übergabe. Der vollständige Antrag, die Bonitätsprüfung, die Wertermittlung und die Zinsbindung erfolgen alle im Zeitfenster der Übergabe, nicht bei Vertragsunterzeichnung. Endkredite sind die übliche Finanzierungsstruktur im Vorbauprozess.

Können ausländische Staatsangehörige Endfinanzierungen für im Bau befindliche Wohnungen in Miami erhalten?

Ja – Hypothekenprogramme für ausländische Staatsangehörige decken auch Immobilien ab, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist. Rechnen Sie mit dem oberen Ende der Bandbreite für die Anzahlung durch ausländische Staatsangehörige: 40 bis 50 Prozent oder mehr sind bei Neubauten üblich, im Gegensatz zu den 25 bis 35 Prozent, die dieselben Programme für bestehende, garantierbare Wiederverkaufsobjekte vorsehen. Die Projektprüfung des Kreditgebers für das gerade fertiggestellte Gebäude gilt weiterhin, und die frühesten Vertragsabschlüsse in einem neuen Hochhaus können einer besonders strengen Prüfung unterzogen werden. Informationen zur Programmstruktur und zu den Kreditgeberkategorien finden Sie im Artikel „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige“.

Sollte ich mich bereits bei Vertragsunterzeichnung für den endgültigen Kredit vorab qualifizieren lassen oder lieber bis kurz vor der Übergabe warten?

Lassen Sie sich bei Vertragsunterzeichnung vorab prüfen – aber wissen Sie, was das bedeutet. Eine Vorabprüfung bestätigt, dass Ihr Einkommens-, Bonitäts- und Vermögensprofil die Abwicklung des Kaufs zum heutigen Zeitpunkt ermöglichen würde, und deckt Probleme auf, solange Sie noch Jahre Zeit haben, diese zu lösen. Es handelt sich dabei weder um eine Kreditgenehmigung noch um eine Zinsbindung – kein Kreditgeber bindet einen Zinssatz für einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren fest. Der eigentliche Antrag, die Kreditprüfung und die Zinsbindung erfolgen im Übergabezeitraum; Standard-Zinsbindungen gelten für 30 bis 90 Tage, und verlängerte Zinsbindungen (gegen Gebühr erhältlich) treten erst in Kraft, sobald die Übergabe durch die Benachrichtigung des Bauträgers absehbar ist. Lassen Sie Ihre Qualifizierung während der Bauphase jährlich erneut bestätigen und leiten Sie den formellen Antrag ein, sobald der Zeitplan für die Vertragsabwicklung feststeht.

Was geschieht, wenn ich bei der Lieferung keine Finanzierung erhalten kann?

Sie verlieren zunächst die Anzahlungen – gemäß dem Standardvertrag für Bauträger in Miami verliert ein Käufer, der den Kaufvertrag nicht abschließen kann, die Anzahlungen als pauschalierten Schadensersatz, und bei einem Anteil von 40 bis 50 Prozent stellt dies das größte Risiko in dieser Vertragsstruktur dar. Es gibt keine Finanzierungsvorbehalte, auf die Sie zurückgreifen können: Verträge vor Baubeginn sind nicht an die Gewährung Ihres Endkredits geknüpft. Die vorhandenen Ausstiegsmöglichkeiten sind unvollkommen: eine Abtretung an einen Ersatzkäufer, sofern der Vertrag dies zulässt (in der Regel einmalig, mit schriftlicher Zustimmung des Bauträgers und gegen eine Gebühr – siehe den Artikel „Developer Contract Redlines“), eine nach dem Ermessen des Bauträgers ausgehandelte Verlängerung oder der Abschluss in bar mit anschließender Refinanzierung. Aus diesem Grund sind die Vorabprüfung bei Vertragsunterzeichnung, jährliche Nachprüfungen und eine frühzeitige Antragstellung von Bedeutung.

Empfiehlt Thomas Druck bestimmte Kreditgeber für die Bauphase?

Nein – es gilt derselbe FREC-Anwendungsbereich wie im Artikel über Hypotheken für ausländische Staatsangehörige. Tom nennt die Kategorien von Kreditgebern – US-amerikanische konventionelle Endkreditgeber, Portfolio-Programme für ausländische Staatsangehörige, internationale Privatbanken – und gibt an, welche Fragen Sie jedem einzelnen stellen sollten. Die konkrete Auswahl der Kreditgeber bleibt Ihnen und Ihrem Hypothekenmakler überlassen. Toms Aufgabe ist die zeitliche Koordination: die Vorabqualifizierung bei Vertragsunterzeichnung, den formellen Antrag bei Erhalt der Abschlussmitteilung und die Zinsbindung auf den Abschlusskalender des Bauträgers abzustimmen.

Weiterführende Informationen

  1. Eigentumswohnungen in Miami im Bau – das Projektverzeichnis. Übergabezeiträume und veröffentlichte Anzahlungspläne für die 82 von uns erfassten Hochhäuser, an denen sich der Zeitplan für das Enddarlehen orientieren muss.
  2. Anzahlungsplan für im Bau befindliche Eigentumswohnungen in Miami – Überblick über diese Gruppe: die Meilensteinstruktur von 40–50 Prozent, die Mechanismen gemäß FS 718.202 bezüglich Treuhandkonto und Freigabe sowie die Berechnungen zum Ausfall des Bauträgers, die der Liquiditätsphase in diesem Artikel zugrunde liegen.
  3. Wichtige Vertragsänderungen seitens des Bauträgers – die vertragliche Seite des Finanzierungsrisikos: die 15-tägige Widerrufsfrist, Abtretungsklauseln und die Asymmetrie bei Vertragsverletzungen, die hinter der Bilanz „keine Finanzierung möglich“ steht.
  4. Neubau vs. Wiederverkauf in Miami – die „Ob“-Ebene: zwei Kostenstrukturen, der Kapitalzeitplan und für wen der jeweilige Weg geeignet ist.
  5. Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami – die Programmstruktur, in die sich der in diesem Artikel behandelte Weg für ausländische Staatsangehörige einfügt: Kreditgeberkategorien, Anzahlungsspannen, Gewährleistungsfähigkeit, die AML-Frist.
  6. ITIN-Einrichtung für ausländische Käufer – die Meldepflichten bei Vertragsabschluss und der Zeitpunkt der Mieterträge für ausländische Käufer, die bei Übergabe eine Finanzierung in Anspruch nehmen.
  7. Hub für Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Finanzierung eines Kaufs einer Immobilie in Miami im Vorbau-Stadium?

Der Finanzierungsplan muss vor dem Vertragsabschluss vorliegen, nicht danach. Beginnen Sie bei jedem in Frage kommenden Hochhaus mit einer „Pre-Purchase Net + Risk Review“ (Vorabprüfung von Nettoertrag und Risiken): den Anzahlungsplan im Vergleich zu den aktuellen Standards in Miami, das Risiko im Zusammenhang mit der Treuhandkonto- und Freigabeabwicklung, die geschäftlichen Konditionen, die bisherige Erfolgsbilanz des Bauträgers – sowie den Finanzierungszeitplan, der auf den Zeitplan des Bauträgers für den Vertragsabschluss abgestimmt ist, von der Vorqualifizierung bei Vertragsunterzeichnung bis zum Antrag bei der Abschlussmitteilung. Schriftlich, Objekt für Objekt, unverbindlich. Die Auswahl des Kreditgebers und die Gestaltung des Darlehens obliegen Ihnen und Ihrem Hypothekenmakler, die Vertragsprüfung Ihrem Immobilienanwalt in Florida – die „Net + Risk Review“ liefert beiden die notwendigen Informationen zum Immobilienmarkt in Miami.