Neubau vs. Bestandsimmobilien in Miami
Entscheidungsgrundlagen für die Wahl zwischen einem neuen Hochhaus in Miami und dem Markt für Bestandsimmobilien. Warum der Vergleich für das Jahr 2026 eher zwei unterschiedliche Kostenstrukturen als einen Preiswettlauf darstellt, was der Aufschlag bei einer Vorverkaufsimmobilie tatsächlich beinhaltet, die Berechnung des Kapitalzeitplans, die Asymmetrie beim Altersrisiko – und für wen welcher Weg wirklich geeignet ist.
Der übliche Artikel zum Thema „Neubau versus Wiederverkauf“ wurde für einen Markt verfasst, der nicht mehr existiert. Er stellt die Entscheidung als Preiswettlauf dar: Zahlen Sie einen Aufpreis für den neuen Hochhauskomplex, setzen Sie auf Wertsteigerung oder nutzen Sie die Preisvorteile auf dem Wiederverkaufsmarkt. Im Miami des Jahres 2026 ist ein ehrlicher Vergleich struktureller Natur. Eine vor dreißig Jahren errichtete Eigentumswohnung weist ein Profil an regulatorischen und versicherungstechnischen Kosten auf, das es vor dem Vorfall in Surfside noch nicht gab – Milestone-Inspektionen, Rücklagen, auf deren Bildung die Eigentümergemeinschaft nicht mehr verzichten kann, das Risiko von Sonderumlagen sowie einen Versicherungsmarkt, der bei jeder Vertragsverlängerung den Wert von altem Beton neu bewertet. Bei einem neuen Hochhaus beginnen alle diese Kostenfaktoren bei Null. Der Aufschlag und der Preisnachlass sind keine Fehlbewertungen; vielmehr ist es zunehmend der Markt, der diese beiden Kostenstrukturen rechnerisch abwägt.
Thomas Druck PA ist seit 2006 als Makler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – auf der Käuferseite umfasst dies beide Bereiche: Umziehende sowie Investoren, die einen Neubau mit dem Wiederverkaufsmarkt abwägen. Dieser Leitfaden bildet die Entscheidungsebene der „Pre-Construction“-Reihe: Was erhalten Sie tatsächlich für den Aufpreis, wie unterscheiden sich die Kapitalzeitpläne, wo liegt das Altersrisiko, wie funktioniert der Ausstieg auf beiden Seiten und für wen eignet sich der jeweilige Weg tatsächlich? Die Mechanismen der Anzahlung, das Zeitfenster für die Vertragsprüfung und die Gebäudeauswahl sind die weiteren Leitfäden der Reihe (die Übersicht ist oben verlinkt); dies ist die „OB“-Ebene.
Im Jahr 2026 änderte sich der Vergleich: zwei Kostenstrukturen statt eines Preiswettlaufs
Der Vergleich „vor 2022“ mit dem aktuellen Stand bezieht sich auf den Preis pro Quadratfuß und setzt auf Wertsteigerungen. Surfside hat den Nenner geändert: FS 553.899 – Meilenstein-Inspektionen nach 30 Jahren (in vielen Küstenbezirken nach örtlicher Festlegung nach 25 Jahren), Rücklagen für bauliche Instandhaltung, auf deren Bildung in Haushaltsplänen, die am oder nach dem 1. Januar 2025 verabschiedet werden, nicht mehr verzichtet werden kann, die daraus resultierenden Umlagen sowie ein Versicherungsmarkt, der das Alter eines Gebäudes unverblümt in die Prämien einfließen lässt. Diese Kosten fallen auf die Seite des WIEDERVERKAUFS in der Bilanz und konzentrieren sich genau auf den Bestand aus den 1980er- bis 2000er-Jahren, der früher die Wahl mit dem „vernünftigen Preisnachlass“ darstellte. Wie ein bestimmtes Gebäude im Hinblick darauf geprüft wird, ist Aufgabe des Gebäudeleitfadens; welche Auswirkungen die neuen Vorschriften auf die Marktfähigkeit eines 30 Jahre alten Gebäudes haben, wird in den „Milestone“-FAQ erläutert.
Was der neue Turm bietet – und was er kostet. Der Aufpreis beinhaltet eine „Nullstellung“ der Uhr: eine vom Bauträger bei der Übergabe vorgelegte Basisstudie zur baulichen Rücklage (FS 718.301(4), seit dem Gesetz SB 154 im Jahr 2023 Bestandteil des vorgeschriebenen Übergabepakets), keine Meilenstein-Inspektion für etwa drei Jahrzehnte, eine Bauausführung gemäß den aktuellen Bauvorschriften sowie ein Versicherungsprofil, das auf neuem Beton basiert. Die Kosten bestehen aus dem Zeitplan für die Kapitalbindung und dem Übergaberisiko – 40 bis 50 Prozent des Preises liegen jahrelang brach (das ist der Bereich des Leitfadens für Anzahlungen ) und ein Vertrag, den Sie nicht abändern können (das ist der Bereich des Leitfadens für Vertragsänderungen ). Der Rest dieses Artikels befasst sich Zeile für Zeile mit diesem Abwägungsprozess.
Die Kapitalentwicklung im Zeitverlauf: Wo sich Ihr Geld auf den einzelnen Pfaden befindet
Sechs Zeitpunkte, zwei Wege. Hier geht es darum, wo das Geld liegt, welche Erträge es abwirft und welche Risiken damit verbunden sind – vom Angebot bis zum fünfjährigen Jubiläum.
- Bei Angebotsabgabe und Vertragsabschluss – Wiederverkauf: Einzahlung auf das Treuhandkonto (in der Regel 5 bis 10 Prozent gemäß einem Standardvertrag für den Wiederverkauf in Florida), die Fristen für die Begutachtung, den Antrag bei der Eigentümergemeinschaft und die Finanzierung laufen, und der Vertragsabschluss erfolgt 30 bis 75 Tage später. Gesamtes Kapitalrisiko vor Vertragsabschluss: die Treuhandanzahlung, die gemäß den Vertragsbedingungen rückerstattbar ist.
- Bei Vertragsabschluss – Vorbauphase. Erste Anzahlungstranche (üblicherweise 10 bis 20 Prozent), gefolgt von Meilenstein-Anzahlungen, die sich im Laufe der Bauphase auf 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises summieren – Spatenstich, Bauphase zur Hälfte, Richtfest. Der Leitfaden für Anzahlungen regelt die zeitlichen Abläufe sowie die Treuhand- und Freigabevorschriften gemäß FS 718.202. Die 15-tägige Widerrufsfrist (FS 718.503) ist die entscheidende Schwelle – diese wird im Leitfaden für Redlines geregelt.
- Während der Bauphase – ausschließlich in der Vorbereitungsphase. 2 bis 4 Jahre. Die Einlagentranche wirft keine Erträge ab, kann gemäß FS 718.202 teilweise an den Bauträger für Bauzwecke freigegeben werden, und ihr wahrer Maßstab ist der Ertrag, den dieses Bargeld anderswo erzielen würde – bei den aktuellen Renditen von Staatsanleihen belaufen sich die Opportunitätskosten einer großen Einlagentranche jedes Jahr auf einen realen Geldbetrag. Der Käufer auf dem Sekundärmarkt hingegen verfügt bereits über: Nutzungsrecht, Mieteinnahmen oder beides.
- Bei Übergabe und Vertragsabschluss – in der Vorbauphase. Der Restbetrag – in der Regel die verbleibenden 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises – wird beim Vertragsabschluss beglichen, entweder in bar oder mittels eines Endkredits (Vorabprüfung bei Vertragsunterzeichnung; „Finanzierungsoptionen in der Vorbauphase“ behandelt die Möglichkeiten für Endkredite). Das Übergaberisiko konzentriert sich hier: Terminüberschreitungen, Änderungen bei der Ausführung und die Asymmetrie bei Vertragsverletzungen sind Vertragsbedingungen – das ist das Fachgebiet des Redline-Leitfadens.
- Jahre 1 bis 5 – Wiederverkauf (das Alterskonto). Die Unterhaltskosten eines 30 Jahre alten Gebäudes beschränken sich nicht nur auf die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft: Sie umfassen den auf Meilenstein- und Rücklagenstudien basierenden Finanzierungsplan, das Risiko von Sonderumlagen sowie die Verlängerung von Versicherungsverträgen. Ein Gebäude, das gerade seine Meilenstein-Inspektion mit gedeckten Rücklagen abgeschlossen hat, ist eine bekannte Größe; eines, das sich dem Auslösealter nähert und nur über geringe Rücklagen verfügt, ist es nicht. Diese Prüfung ist die Aufgabe des Gebäudemanagers – und sie ist die mit Abstand größte Variable dafür, ob der Wiederverkaufsrabatt tatsächlich besteht.
- Jahre 1 bis 5 – Vorbereitungsphase (das „Exit-Ledger“). Neue Wohnhochhäuser konzentrieren das Angebot auf dem Wiederverkaufsmarkt in den ersten 12 bis 24 Monaten nach der Übergabe – Verkäufer im Rahmen von Abtretungsverträgen und Spekulanten, die ihre Objekte frühzeitig weiterverkaufen, bieten ihre Wohnungen gleichzeitig im selben Gebäude an, und auf dem aktuellen Markt kommt dieses Angebot zu einem bereits umfangreichen Bestand im gesamten Landkreis hinzu. Die Lage und die Zusammensetzung der Käuferschicht entscheiden über die Absorption; eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren umgeht dieses Problem größtenteils. Der nachstehende Vergleich der Veräußerungen beleuchtet dies im Detail.
Wie Thomas Druck PA mit Käufern zusammenarbeitet, die beide Optionen abwägen
- Erstgespräch – der Anwendungsfall bestimmt die Vorauswahl, nicht die Produktart. Zeitplan, Liquiditätslage, Vermietungsabsicht, Haltehorizont. Die meisten Käufer kommen mit einer festen Vorstellung hinsichtlich eines bestimmten Weges; etwa die Hälfte sollte zumindest den anderen Weg preislich in Betracht ziehen. Beide Wege werden anhand derselben Kriterien geprüft.
- Kandidaten für den Wiederverkauf durchlaufen den standardmäßigen Workflow für abwesende Eigentümer. Eine Netto- und Risikoprüfung pro Gebäude: Budget und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft, Status der Meilenstein- und Rücklagenstudie, Umlagengeschichte, Versicherungssituation, Vermietungsrichtlinien – die Kriterien zur Gebäudeprüfung, die Gebäude für Gebäude angewendet werden.
- Kandidaten in der Vorbauphase erhalten einen Vergleich der wirtschaftlichen Konditionen. Der Anzahlungsplan wird anhand der Vorgaben von FS 718.202 (gemäß dem Anzahlungsleitfaden) geprüft, ebenso wie Abtretungsrechte, Ausstattungspaket, Parkmöglichkeiten und Fristen – und zwar im Vergleich zum gesamten aktiven Bestand in der Vorbauphase. Die rechtliche Prüfung des Vertrags innerhalb der 15-Tage-Frist liegt in der Zuständigkeit des Anwalts in Florida (der Leitfaden mit den Markierungen zeigt auf, welche Klauseln Anwaltsstunden rechtfertigen); Toms Aufgabe ist es, zu beurteilen, welche wirtschaftlichen Konditionen eines Geschäfts marktüblich sind und welche nicht.
- Der Schritt zur Due Diligence des Bauträgers: Besichtigung des zuletzt fertiggestellten Gebäudes, nicht der Musterwohnung. Die Musterwohnung dient dem Marketing. Die zuvor vom Bauträger in Miami fertiggestellten Projekte sind Gegenstand der Begutachtung – wie sich die Ausstattungsqualität im dritten Jahr bewährt hat, wie sich das vom Bauträger festgelegte Budget bewährt hat und wie die Übergabe verlief. Tom organisiert diese Besichtigungen.
- Abwicklung bei Abwesenheit, beide Wege. Durchgängige Fernabwicklung – elektronische Signaturen, Überweisungen, RON beim Vertragsabschluss, sofern zutreffend – der seit 2006 übliche Standard-Workflow bei Abwesenheit.
Die tatsächlich schwierigen Aspekte des Vergleichs
Die Asymmetrie zwischen Alter und Risiko – was 30 Jahre in Florida heute bedeuten
Die entscheidende Kennzahl auf der Wiederverkaufsseite ist das Alter des Gebäudes im Verhältnis zum „Milestone“-Auslösewert: 30 Jahre bzw. 25 Jahre, je nach örtlicher Festlegung in vielen Küstenbezirken (FS 553.899 – Prüfverfahren gemäß dem Bauanleitung, die Sichtweise der Verkäuferseite gemäß dem Häufig gestellte Fragen zu Meilensteinen). Bei Erreichen oder Überschreiten des Auslöseschwellenwerts: Die Ergebnisse der Inspektion, die Rücklagenbildung, auf die nicht mehr verzichtet werden kann, sowie die darauf folgenden Umlagen stellen keine Tail-Risiken dar – sie sind Teil des Zeitplans. Vor dem Auslöser: Im Fokus stehen der Stand der Rücklagen und die verbleibende Zeit. Das Pendant zum neuen Turm: Der Bauträger legt bei der Übergabe eine Basisstudie zur Rücklagenbildung für die strukturelle Integrität vor (FS 718.301(4), Teil des seit SB 154 im Jahr 2023 vorgeschriebenen Übergabepakets), es werden Rücklagen für neue Bauteile mit einer Nutzungsdauer von mehreren Jahrzehnten gebildet, und die erste Meilenstein-Inspektion findet in etwa dreißig Jahren statt. Die Asymmetrie ist in beide Richtungen offensichtlich: Das Kostenprofil für die Einhaltung der Vorschriften ist beim Neubau über Jahrzehnte hinweg tatsächlich niedriger – und das des Gebrauchtgebäudes ist im Voraus bekannt, was genau das ist, was die „Net + Risk Review“ bewertet.
Was man im Jahr 2026 tatsächlich für die Prämie erhält – und die Zahl, die niemand versprechen sollte
Die altbekannte Behauptung, dass „Neubauten 15 bis 30 Prozent teurer sind als Bestandsimmobilien“, trifft im Jahr 2026 nicht mehr zu: Die Preisdifferenz variiert je nach Teilmarkt und – entscheidend – je nach Alter und Konformitätsstatus des Bestandsgebäudes. Der aktuelle Markt ist zweigeteilt – das Angebot an Eigentumswohnungen im Landkreis ist groß (etwa 13 Monate Vorrat, Stand Mitte 2026) und ältere Bestandsimmobilien haben strukturell eine Neubewertung erfahren, während neue und Markenobjekte ihre Preise halten und kürzlich auf den Markt gebrachte Vorverkaufsobjekte deutlich über ihren ursprünglichen Ausgabepreisen verkauft wurden. Teile des Bestandsmarktes werden mit einem realen Preisnachlass gegenüber Vorverkaufsangeboten gehandelt, gerade weil der Käufer den oben genannten Konformitätsaufschlag bereits in den Preis einkalkuliert. Die richtige Frage lautet also nicht „Wie hoch ist der Aufschlag?“, sondern „Was bietet DIESE Prämie im Vergleich zu DIESER Alternative auf dem Gebrauchtmarkt“: eine „auf Null gesetzte Uhr“, eine nach aktuellen Bauvorschriften errichtete Immobilie, ein modernes Versicherungsprofil sowie eine Wartezeit von 2 bis 4 Jahren zuzüglich des Anlagerisikos – im Gegensatz zu sofortiger Nutzung, sofortiger Vermietung, einer nachvollziehbaren Bauakte und dem Altersfaktor. Aktuelle Zahlen für Teilmärkte sind Live-Daten und keine statische Seite: die Das Dashboard mit den Marktstatistiken für Miami erfasst monatlich die Entwicklungen auf dem Wiederverkaufsmarkt.
Der Ausstiegsvergleich – die „Flip-Welle“, ehrlich gesagt
Das Marketing vor Baubeginn endet mit der Übergabe; dort beginnt die Eigentümerschaft. In Hochhäusern mit hohem Investorenanteil konzentriert sich das Angebot an Wiederverkaufs- und Mietobjekten in den ersten 12 bis 24 Monaten auf ein und dasselbe Gebäude – Abtretungen und frühzeitige Weiterverkäufe werden gleichzeitig auf den Markt gebracht und kommen im aktuellen Marktumfeld zu einem ohnehin schon umfangreichen Bestand im Landkreis hinzu. Das ist keine Verlustprognose, sondern eine Mechanik des Angebots. Was dieses Angebot auffängt: die Lage (am Wasser, Marke, Verwaltung), der Anteil an eigengenutzten Wohnungen und die Zeit. Was darin ins Stocken gerät: Ausstiegspläne mit kurzer Haltedauer bei Massenprodukten. Der Ausstieg auf der Wiederverkaufsseite ist das Spiegelbild: Die Liquidität hängt von der Konformitätsakte des Gebäudes ab – eine einwandfreie Milestone-Inspektion mit finanzierten Rücklagen ist verkaufsfähig; eine offene Bewertung bedeutet eine Preissenkung. So oder so beträgt der realistische Haltehorizont mehr als fünf Jahre, und ein Käufer, der sich nicht darauf festlegen kann, sollte den gesamten Kauf neu überdenken, nicht nur den Weg dorthin.
Der Entscheidungsrahmen – für wen sich der jeweilige Weg tatsächlich eignet
Geeignet für den Kauf vor Baubeginn: Käufer mit einem Zeithorizont von 2 bis 4 Jahren, die die Immobilie oder die Rendite nicht sofort benötigen; Liquiditätsreserven, die 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises ohne große Belastung bereitstellen können; Risikotoleranz hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts; Präferenzen für neue Objekte – Grundrisse, Ausstattungsmerkmale, aktuelle Bauvorschriften; sowie Vermietungsstrategien, die von den Richtlinien eines Neubaus profitieren (bitte gemäß dem Gebäudeleitfaden überprüfen). Eignung für den Wiederverkauf: Käufer, die sofort einen Bezug oder eine Vermietung benötigen; finanzierte Käufer, die einen einzigen Vertragsabschluss und eine einzige Kapitalmaßnahme wünschen; 1031-Tauscher im 45/180-Zeitrahmen – die starren Fristen eignen sich für TCO-bereite oder bestehende Bestände, nicht für eine Übergabe in 2 bis 4 Jahren (der Leitfaden zu Anzahlungen behandelt die zeitliche Diskrepanz); sowie wertorientierte Käufer, die bereit sind, das Alter jedes einzelnen Gebäudes individuell zu prüfen. Der falsche Grund für die Wahl einer der beiden Optionen: eine pauschale Prämienziffer aus einem veralteten Artikel.
Häufige Fehler, die Käufer bei der Entscheidung zwischen einer Immobilie im Bau und einer Bestandsimmobilie begehen
- Man vergleicht den Preis pro Quadratfuß und belässt es dabei. Der Vergleich für das Jahr 2026 betrifft die Kostenstrukturen: die Milestone-Zahlungen, Rücklagen, Umlagen und Versicherungsaufwendungen des Bestandsgebäudes im Vergleich zum Kapitalzeitplan vor Baubeginn und zum Übergaberisiko. Eine Bestandswohnung, die 20 Prozent günstiger ist als die neue Wohnung im Hochhaus, kann sich nach Berücksichtigung der Gebäudekosten als die teurere Anschaffung erweisen – und umgekehrt.
- Die Anzahlung als Ersparnis statt als Risikokapital zu betrachten. 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises liegen jahrelang brach, werfen keine Erträge ab und können gemäß FS 718.202 teilweise an den Bauträger für die Bauausführung freigegeben werden. Modellieren Sie die Opportunitätskosten anhand der aktuellen Renditen SOWIE das Szenario eines Bauträgerausfalls vor der Unterzeichnung, nicht erst danach.
- Die Prüfung der Konformitätsunterlagen des Wiederverkaufsobjekts wird übersprungen, da die Einheit einen guten Eindruck macht. Die Einheit ist nicht der Vermögenswert – das Gebäude ist es. Meilensteinstatus, Stand der Rücklagen, Beitragsverlauf, Versicherungsverlängerungen: Das sind die entscheidenden Kriterien. Bei Neubauten entspricht dies dem Verzicht auf die Besichtigung früherer, bereits fertiggestellter Objekte des Bauträgers.
- Die Annahme, dass der neue Hochhauskomplex bei der Übergabe liquid ist. Das Angebot im ersten Jahr in einem neuen, von Investoren dominierten Gebäude konzentriert sich aufgrund der Bauarbeiten; in einem lang anhaltenden Markt kommt es zum Überangebot gegenüber dem bestehenden Bestand hinzu. Wenn der Plan den Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach der Übergabe vorsieht, ist der Plan das Problem.
- Die Entscheidung anhand der Musterwohnung treffen. Die Musterwohnung ist das beste Marketinginstrument des Bauträgers. Das ZULETZTE vom Bauträger fertiggestellte Gebäude liefert den Beweis: Ausführungsqualität im dritten Jahr, Budgeteinhaltung, Qualität der Übergabe. Besichtigen Sie dieses Gebäude.
Was in diesem Artikel nicht behandelt wird
Kurze Antworten für Käufer von Immobilien im Bauvorstadium
Was bietet 2026 in Miami ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis pro Quadratfuß: eine Immobilie im Bau oder eine Bestandsimmobilie?
Auch das lässt sich nicht pauschal sagen – die Preisdifferenz zwischen Vorverkaufspreisen und Wiederverkaufspreisen variiert je nach Teilmarkt und hängt vor allem vom Alter des Wiederverkaufsobjekts sowie dessen Konformitätsstatus ab. Der Markt in Miami im Jahr 2026 ist zweigeteilt: Bei neuen und Markenobjekten haben sich die Preise stabil gehalten, während ältere Bestandsimmobilien angesichts des lang anhaltenden, landkreisweiten Überangebots neu bewertet wurden; ein Großteil dieser Differenz ergibt sich daraus, dass der Markt zwei unterschiedliche Kostenstrukturen bewertet – ein Gebäude, das die 30-Jahres- (25 Jahre an der Küste) mit Inspektions-, Rücklagen-, Bewertungs- und Versicherungskosten, die bei einem neuen Hochhaus erst in Jahrzehnten anfallen werden. Vergleichen Sie einen konkreten neuen Vertrag mit konkreten Alternativen auf dem Wiederverkaufsmarkt, wobei die Preise Gebäude für Gebäude unter Berücksichtigung der jeweiligen Konformitätsunterlagen ermittelt werden – und nicht anhand eines pauschalen Aufschlags.
Wie lange bleibt mein Kapital bei einer Anzahlung vor Baubeginn im Vergleich zu einem Kauf auf dem Sekundärmarkt gebunden?
Wiederverkauf: Das Kapital wird einmalig bei Vertragsabschluss bereitgestellt, in der Regel 30 bis 75 Tage nach Abgabe des Angebots. Vor Baubeginn: 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises werden als Anzahlungen über einen Zeitraum von 2 bis 4 Jahren zwischen Vertragsabschluss und Übergabe geleistet, und der Restbetrag – in der Regel die verbleibenden 50 bis 60 Prozent – wird bei Vertragsabschluss bei Übergabe der Immobilie fällig. Die Anzahlungstranche bringt während der Wartezeit keine Erträge, und ihre Opportunitätskosten bei den aktuellen Renditen von US-Staatsanleihen stellen echtes Geld dar, das neben dem Preis selbst in den Vergleich einbezogen werden muss.
Worin bestehen die finanziellen Unterschiede zwischen dem Kauf einer Immobilie im Bau und dem Kauf einer Bestandsimmobilie?
Wiederverkauf: Der reguläre Hypothekenmarkt, einschließlich Programmen für ausländische Käufer, die nicht in den USA ansässig sind, steht bei Angebotsabgabe zur Verfügung. Vor Baubeginn: Eine Finanzierung ist während der Anzahlungsphase in der Regel nicht möglich – die Anzahlungen werden aus den Barmitteln des Käufers geleistet –, und die dauerhafte Hypothek, die als „Endkredit“ bezeichnet wird, wird bei Vertragsabschluss ausgezahlt, sobald die Einheit übergeben wird. Käufer im Vorverkauf, die eine Finanzierung bei der Übergabe planen, sollten sich bereits bei Vertragsunterzeichnung vorab qualifizieren lassen, um sicherzustellen, dass sie auch noch die Voraussetzungen erfüllen, wenn das Gebäude 2 bis 4 Jahre später fertiggestellt wird.
Kann ich eine im Bau befindliche Wohnung vor dem Kauf besichtigen?
Manchmal handelt es sich um eine Musterwohnung, niemals um die tatsächlich zu erwerbende Einheit – diese existiert noch gar nicht. Der Vorverkauf stützt sich auf Visualisierungen, Ausstattungspläne und den Ruf des Bauträgers. Besichtigen Sie stattdessen die bereits fertiggestellten Projekte des Bauträgers in Miami: Der Zustand der Ausstattung, die Verwaltung des Gebäudes und die Entwicklung des HOA-Budgets sind die besten verfügbaren Anhaltspunkte dafür, was tatsächlich geliefert wird. Ausnahme: beim Kauf gegen Ende der Bauphase. Sollte ein Gebäude noch nicht ausverkauft sein, obwohl die Bauarbeiten fast abgeschlossen sind, haben Sie möglicherweise die Möglichkeit, die konkrete Wohnung, für die Sie sich interessieren, zu besichtigen.
Wie sieht der Wiederverkaufsmarkt für neue, noch im Bau befindliche Wohnungen in Miami aus?
Planen Sie frühzeitig für einen intensiven Wettbewerb. Bei neuen Hochhäusern bündelt sich das Angebot an Wiederverkaufs- und Mietobjekten innerhalb desselben Gebäudes in den ersten 12 bis 24 Monaten nach der Fertigstellung – Übertragungsverkäufe und frühzeitige Weiterverkäufe durch Investoren kommen gleichzeitig auf den Markt, und angesichts des derzeit hohen Bestands in Miami ist dieses Angebot nicht allein. Was diesen Druck auffängt: eine starke Lage (am Wasser, Marke, Verwaltung), ein hoher Anteil an Eigennutzern und Zeit. Was darunter leidet: Ausstiegspläne mit kurzer Haltedauer bei Standardprodukten. Eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren verringert das Risiko hinsichtlich des Ausstiegszeitpunkts erheblich; ein Plan, der einen Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach Fertigstellung vorsieht, sollte überdacht werden.
Vertritt Thomas Druck sowohl Käufer von Neubauprojekten als auch von Bestandsimmobilien?
Ja, mit unterschiedlichen Vorgehensweisen. In der Vorbereitungsphase: Vergleich der Geschäftsbedingungen des aktuellen Angebots in Miami – Anzahlungsplan, Abtretungsrechte, Ausstattungspaket, Parkplätze – sowie der Erfolgsbilanz des Bauträgers bei früheren Projekten; die rechtliche Prüfung des Vertrags innerhalb der 15-tägigen Widerrufsfrist in Florida obliegt einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt aus Florida, und Toms Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass diese Frist genutzt wird. Beim Wiederverkauf: der seit 2006 von Tom angewandte Standard-Arbeitsablauf für Käufer, die nicht vor Ort sind, wobei die Konformitätsunterlagen des Gebäudes im Mittelpunkt stehen. Die „Net + Risk Review“-Struktur gilt für beide Vorgehensweisen.
Weiterführende Informationen
- Eigentumswohnungen im Bau in Miami – das Projektverzeichnis. So sieht das aktuelle Angebot an im Bau befindlichen Objekten derzeit tatsächlich aus: 82 Hochhäuser mit Fertigstellungszeiträumen und aktuellem Status.
- Zeitplan für Anzahlungen bei Vorverkaufs-Eigentumswohnungen in Miami – Überblick über diese Gruppe: die Meilensteinstruktur von 40–50 Prozent, die Mechanismen gemäß FS 718.202 bezüglich Treuhandkonto und Freigabe sowie die Berechnungen zum Kapitalzeitplan dieses Artikels im Falle eines Ausfalls des Bauträgers.
- Wichtige Änderungen in Bauträgerverträgen – der Leitfaden „Was zu prüfen ist“: die 15-tägige Widerrufsfrist, Abtretungsklauseln, Fristen sowie die Klauseln, die einen hohen Anwaltsaufwand erfordern.
- Finanzierungsoptionen vor Baubeginn – der Leitfaden zum „WIE“der Finanzierung: der Zeitraum für Baranzahlungen, die Situation bei der endgültigen Darlehensauszahlung bei Übergabe sowie die Programme für ausländische Staatsangehörige Phase für Phase.
- Investitions-Eigentumswohnungsgebäude in Miami – die Gebäudekriterien, auf die sich der Teil dieses Artikels zum Wiederverkauf stützt: Kategorien der Vermietungsrichtlinien, Gewährleistungspflicht, Risiken durch die Eigentümergemeinschaft (HOA).
- Meilenstein-Inspektionen für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten – die Sicht des Verkäufers auf das Alter des Gebäudes: Wie sich das Meilenstein-System auf die Marktfähigkeit eines 30 Jahre alten Gebäudes auswirkt.
- Hub für Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.
