VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · SUNNY ISLES BEACH

Verkauf einer Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für Sunny Isles Beach. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Von außen betrachtet erscheint Sunny Isles Beach als ein einziger Luxusmarkt, und genau darin liegt das Problem für einen Verkäufer, der sich keinen genauen Eindruck vor Ort verschaffen kann. Die Skyline wird von einer Reihe neuer Markentürme geprägt – dem Porsche Design Tower mit seinen Autoaufzügen, Jade Signature, The Estates at Acqualina, dem Turnberry Ocean Club und den Residences by Armani Casa –, und diese Gebäude sorgen für Schlagzeilen. Doch der Großteil des Wiederverkaufsvolumens in Sunny Isles entfällt nicht auf diese Objekte. Er entfällt vielmehr auf die in den 1980er- bis 2000er-Jahren errichteten Immobilien direkt am Meer und an der Bucht – Gebäude wie die Winston Towers, das Arlen House, die Ocean-Serie und Oceania – und das ist ein ganz anderer Markt am selben Strand.

Wenn Sie eine Wohnung in einem älteren Gebäudekomplex besitzen und in einem anderen Bundesstaat oder im Ausland wohnen, können Sie die Wohnung vollständig aus der Ferne verkaufen. Der Ablauf ist derselbe wie überall in Miami. Was in Sunny Isles anders ist, ist die Preisgestaltung: Die Preise für Prestige-Hochhäuser, die Sie in den Nachrichten sehen, sind keine geeigneten Vergleichswerte für Ihre Wohnung, und sich daran zu orientieren, ist der teuerste Fehler, den ein Verkäufer aus der Ferne hier begeht. Dieser Leitfaden behandelt die Preisgestaltung für eine ältere Wohnung im Vergleich zum eigenen Gebäude statt zu den Schlagzeilen, die Unterlagen zum Gebäudebestand älterer Baujahre, die Teil dieses Preises sind, sowie den restlichen Fernverkaufsprozess, mit Links zu ausführlichen Informationen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach vollständig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Vorführungen erfolgt über die Rezeption des Gebäudes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Der für Sunny Isles spezifische Aspekt betrifft die Preisgestaltung: Die neuen Markentürme und die älteren Gebäude aus den 1980er- bis 2000er-Jahren direkt am Meer stellen zwei unterschiedliche Märkte dar, die sich einen Strand teilen; daher orientiert sich Ihr Preis an den jüngsten Verkäufen in Ihrem eigenen Gebäude und Ihrer eigenen Reihe, nicht an den Schlagzeilen über die Prestige-Türme – und bei den älteren Objekten fließen der Milestone-Wert und die Bewertungsunterlagen direkt in diesen Preis ein. Holen Sie sich beides ein, bevor Sie Ihr Objekt inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.

An einem Strand gibt es zwei Märkte in Sunny Isles – achten Sie darauf, auf welchem Sie verkaufen

Sunny Isles Beach wirkt wie ein einziger Streifen voller Ultra-Luxus, und aus der Ferne betrachtet wird dies von einem Verkäufer genau so falsch interpretiert. Das Bild wird durch die neuen Markengebäude geprägt: Der Porsche Design Tower, Jade Signature, The Estates at Acqualina, der Turnberry Ocean Club und die Residences by Armani Casa sind Neubauten mit umfangreicher Ausstattung, die Rekorde aufstellen, über die in den Nachrichten berichtet wird. Das ist das Sunny Isles, das in den Schlagzeilen beschrieben wird.

Es handelt sich nicht um jene Sunny Isles, in denen die meisten Eigentümer ihre Immobilien verkaufen. Der Großteil des Bestands an Wiederverkaufsobjekten besteht aus älteren Gebäuden – Hochhäuser direkt am Meer und an der Bucht, die in den 1980er- bis 2000er-Jahren errichtet wurden, darunter Gebäude wie die Winston Towers, das Arlen House, die Ocean-Serie und das Oceania. Es handelt sich um solide, gut gelegene Gebäude, die auf demselben Sand stehen wie die Prestige-Hochhäuser, doch sie bilden einen eigenständigen Markt: unterschiedliches Alter, unterschiedliche Ausstattungsqualität, unterschiedliche Annehmlichkeiten und eine andere Käuferschicht. Gleiche Postleitzahl, zwei Preiswelten. Die aktuelle Verkaufslage in Miami-Dade finden Sie imMarktbericht für Eigentumswohnungen in Miami, und den regionalen Kontext in der Nachbarschaftsübersicht zu Sunny Isles Beach.

In welchem Marktsegment sich Ihre Immobilie befindet, entscheidet über alle weiteren Aspekte – die Vergleichsobjekte, den Käufer, den Zeitplan und das Risiko im Zusammenhang mit den Bauunterlagen. Bei den Prestige-Hochhäusern steht eine bautechnische Inspektion erst in einigen Jahren an, und sie verfügen vom ersten Tag an über finanzierte Rücklagen. Der ältere Bestand hat den „Milestone“-Schwellenwert an der Küste bereits erreicht oder nähert sich diesem, und genau hier kommen die Inspektionen, die Aufstockung der Rücklagen und die höheren Umlagen ins Spiel. Ein Verkäufer, der aus der Ferne das gesamte Viertel als einen einzigen Markt betrachtet, legt die Preise falsch fest und plant die falschen Risiken ein. Als Erstes müssen Sie sich ehrlich fragen, in welchem Teil von Sunny Isles sich Ihre Immobilie befindet.

Die Preisgestaltung für das ältere Objekt – die Schlagzeilen über den „Trophy-Tower“ sind als Vergleichsgrundlage ungeeignet

Dies ist der entscheidende Aspekt beim Verkauf in Sunny Isles, und genau hier entstehen einem nicht vor Ort ansässigen Eigentümer die größten Verluste. Wenn ein Rekordverkauf in einem Markenturm in die Nachrichten gelangt, interpretiert ein Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat, dessen Wohnung sich in einem älteren Gebäude direkt am Meer befindet, dies als Rückenwind für seine eigene Immobilie. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Markentürme sind ein anderes Produkt, das an eine andere Käuferschicht vermarktet wird; ihre Verkaufszahlen ziehen den Wert älterer Bestände nicht mit nach oben. Die Bindung Ihres Angebotspreises an die Schlagzeile über den Rekordverkauf ist hier der häufigste – und kostspieligste – Fehler bei der Preisgestaltung.

Ihre Vergleichsgrundlage ist enger gefasst und liegt näher an Ihrem Wohnort. Es handelt sich um kürzlich abgeschlossene Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude, idealerweise in Ihrer eigenen Reihe und Etagengruppe, bereinigt um die Aussicht, den Renovierungsstand und den aktuellen Bewertungsstatus des Gebäudes. Eine Wohnung in einer höheren Etage mit direktem Meerblick und kürzlich erfolgter Renovierung hat einen ganz anderen Preis als eine tiefer gelegene Innenwohnung zwei Hausreihen weiter im selben Hochhaus, und keine der beiden orientiert sich preislich an der „Armani Casa“ weiter unten in der Straße. Von außerhalb des Bundeslandes aus können Sie diese Wohnungen nicht persönlich besichtigen oder die Unterschiede im Renovierungszustand vor Ort begutachten – genau aus diesem Grund muss die Vergleichsanalyse sorgfältig und gebäudespezifisch erfolgen, anstatt sich auf einen aus einem Immobilienportal entnommenen Durchschnittswert pro Quadratfuß für das gesamte Viertel zu stützen.

Eine zu hohe Preisforderung verzögert nicht nur den Verkauf, sondern kann auch ein finanziertes Geschäft zum Scheitern bringen. Wenn Sie den Preis auf das „Trophy“-Niveau festlegen und ein Käufer eine Hypothek benötigt, sieht sich der Gutachter mit derselben Zwei-Märkte-Realität konfrontiert wie Sie und bewertet die Einheit anhand von Vergleichsobjekten aus älteren Gebäuden – sodass das Gutachten unter dem Vertragspreis ausfällt und das Geschäft ins Stocken gerät oder der Käufer abspringt. Der Bestand an älteren Gebäuden ist zudem mit einem Steuerüberhang belastet, den die neuen Hochhäuser nicht aufweisen, was den Preis in einer Weise belastet, die in Schlagzeilen niemals zum Ausdruck kommt. Legen Sie den Preis entsprechend dem Gebäude fest, in dem Sie tatsächlich wohnen, begründen Sie dies schriftlich, und die Wohnung wird termingerecht verkauft, anstatt nach einer Stagnation dem fallenden Markt hinterherlaufen zu müssen.

Die Bauakte zu den älteren Beständen – der 25-jährige „Milestone“-Auslöser an der Küste und warum eine Begutachtung in Ihrem Preis enthalten ist

Bei den älteren Objekten in Sunny Isles ist die Gebäudedatei nicht vom Preis getrennt – sie ist vielmehr eine der Eingangsgrößen für dessen Berechnung. Die in den 1980er- bis 2000er-Jahren errichteten Hochhäuser am Meer und an der Bucht sind so alt, dass die „Milestone“-Inspektion für Küstengebäude greift: Ein Gebäude, das so nah am Wasser liegt, erreicht diesen Meilenstein bereits nach 25 Jahren statt nach 30 Jahren wie im Landesinneren, und der Großteil des alternden Bestands hat diesen Punkt bereits erreicht. Die Inspektion, die Rücklagenstudie und der Wegfall der alten Ausnahmeregelungen zur Rücklagenbildung führen bei genau dieser Gebäudegeneration zu höheren Beiträgen und Sonderumlagen – und jeder Dollar davon schlägt sich in dem Preis nieder, den ein Käufer zahlen muss.

Genau hier entscheidet sich still und leise, ob ein Fernverkäufer Geld gewinnt oder verliert. In älteren Gebäuden in Miami beläuft sich eine Milestone- oder Rücklagenumlage üblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, die entweder als Pauschalbetrag erhoben oder über zwei bis vier Jahre verteilt wird. Wenn bei Ihnen bereits eine solche Umlage erhoben wurde, bringt es Ihnen in der Regel mehr ein, diese vor dem Vertragsabschluss zu begleichen, als dem Käufer eine Gutschrift zu gewähren, da ein Käufer eine ausstehende Umlage stärker abwertet, als sie tatsächlich kostet, und die damit verbundene Unsicherheit zusätzlich einpreist. Treffen Sie diese Entscheidung anhand konkreter Zahlen, bevor Sie die Immobilie inserieren, und nicht erst, wenn bereits ein Vertrag vorliegt – dies wirkt sich regelmäßig stärker auf Ihren Nettogewinn aus als die Immobilienvorbereitung und die Fotografie zusammen.

Der technische Teil entspricht dem eines jeden Verkaufs in Miami: Sie haben einen gesetzlichen Anspruch auf den „Milestone“-Bericht der Eigentümergemeinschaft, die Rücklagenstudie und die Historie der Umlagen, und der kostenlose „HOA Document Decoder“ liest diese Unterlagen schnell für Sie aus. Der entscheidende Punkt bei Sunny Isles ist, was Sie damit anfangen. Eine bereits erhobene oder geplante Umlage taucht bei Vertragsabschluss in der Estoppel-Erklärung auf, unabhängig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht; daher gehört sie von Anfang an in Ihren Listenpreis ein – bewusst einkalkuliert und nicht erst mitten im Vertragsverfahren vom Anwalt des Käufers entdeckt. Die gebäudebezogenen Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zur Meilenstein-Inspektion und im Leitfaden zu Sonderumlagen.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Nicht-Ausländereigenschaft, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge ist im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, während die Berechnungen auf Bundesebene (Langfrist-Sätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen zu finden sind. Sunny Isles zieht eine große internationale Eigentümerschaft an, daher taucht diese Frage häufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders – die Quellensteuerregeln und der Weg zur reduzierten Quellensteuer beginnen mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-amerikanische Verkäufer.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Sunny Isles Beach abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer aus anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Bei Projekten in Sunny Isles steht die Preisgestaltung an erster Stelle: Der Verkaufserfolg hängt davon ab, Ihre ältere Wohnung in Meeresnähe im Vergleich zu den tatsächlichen Vergleichsobjekten des Gebäudes zu positionieren – und nicht anhand der Schlagzeilen über prestigeträchtige Hochhäuser –, sowie von den Gebäudedaten, die diesem Preis zugrunde liegen. Der oben beschriebene Prozess ist der Ablauf bei jedem dieser Verkäufe – die Gebäudeakte wird vor der Inserierung abgerufen und geprüft, der Preis wird auf der Grundlage Ihres eigenen Gebäudes und Ihrer Lage ermittelt, Meilensteine und die Höhe der Grundsteuer sind von vornherein bekannt, der Zugang wird einmalig über die Rezeption eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich auf Angebote reagieren kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den eigenen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, Abschreibungsrückforderung – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, sind die immobilienbezogenen Aspekte auf US-amerikanischer Seite: Preisgestaltung im Vergleich zu tatsächlichen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, Milestone- und Rücklagenrisiko, Situation hinsichtlich Sonderumlagen sowie der Fernabwicklungsprozess für Ihre spezifische Wohnung in Sunny Isles. Das ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in Sunny Isles Beach verkaufen möchten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Gebäude direkt am Meer in Sunny Isles sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Aufsicht führt. Alternativ kann ein guter Makler all dies selbst übernehmen. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die in Sunny Isles verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, sind die Preisgestaltung und die Gebäudeunterlagen – beides können Sie ebenfalls vollständig aus der Ferne erledigen.

Bestimmen die Preise der neuen Luxustürme in Sunny Isles den Wert meiner älteren Eigentumswohnung?

Nein, und davon auszugehen, dass dies der Fall ist, ist der kostspieligste Fehler, den ein Verkäufer in Sunny Isles aus der Ferne begehen kann. Die neuen Markentürme – Porsche Design, Jade Signature, Acqualina, Turnberry, Armani Casa – sind ein anderes Produkt, das an eine andere Käuferschicht vermarktet wird, und ihre Rekordverkäufe ziehen die älteren Immobilien direkt am Meer nicht mit nach oben. Derselbe Strand, zwei Märkte. Ihr Wert ergibt sich aus den kürzlich abgeschlossenen Verkäufen in Ihrem eigenen Gebäude und Ihrer eigenen Reihe, nicht aus den Schlagzeilen über die Prestige-Hochhäuser; legen Sie den Preis also entsprechend dem Gebäude fest, in dem Sie tatsächlich Eigentümer sind.

Wie lege ich den Preis für eine ältere Wohnung direkt am Meer in Sunny Isles fest, wenn ich mir die Lage vor Ort nicht persönlich ansehen kann?

Beziehen Sie sich auf Ihr eigenes Gebäude, nicht auf einen Durchschnittswert der Nachbarschaft. Die richtigen Vergleichsobjekte sind kürzlich abgeschlossene Verkäufe in Ihrem Hochhaus, idealerweise in Ihrer Etagenreihe und Ihrem Etagenbereich, angepasst an die Aussicht, den Renovierungsstand und den aktuellen Steuerwert des Gebäudes. Ein aus einem Immobilienportal entnommener Preis pro Fuß für die Nachbarschaft vermischt zwei unterschiedliche Märkte und führt Sie in die Irre. Eine zu starke Ausrichtung auf das „Trophy“-Segment birgt zudem das Risiko, dass die Wertermittlung eines finanzierten Käufers zu niedrig ausfällt, was den Verkauf verzögert; daher ist eine im Vorfeld festgelegte, gebäudespezifische Preisvorgabe entscheidend, um den Verkauf termingerecht abzuwickeln.

Muss mein Gebäude in Sunny Isles aus den 1980er- oder 1990er-Jahren, das direkt am Meer liegt, einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?

Wahrscheinlich. Da Sunny Isles direkt am Meer liegt, müssen die Gebäude bereits nach 25 statt nach 30 Jahren die sogenannte „Milestone“-Inspektion durchlaufen, und der Großteil des Bestands aus den 1980er- bis 2000er-Jahren hat dieses Alter bereits erreicht, während die neuen Markentürme noch weit davon entfernt sind. Erkundigen Sie sich bei der Eigentümergemeinschaft nach dem aktuellen Inspektionsstatus und der Rücklagenstudie, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Dies ist für Ihren Preis ebenso entscheidend wie für den Käufer: Offene Mängel oder eine Unterdeckung der Rücklagen sind mit ein Grund dafür, dass ältere Immobilien zu niedrigeren Preisen gehandelt werden als die Prestige-Hochhäuser; daher sollten Sie sich dies dokumentieren lassen und im Preis berücksichtigen, damit es Ihnen später nicht zum Nachteil gereicht.

Für mein älteres Gebäude in Sunny Isles wurde eine Sonderumlage festgesetzt – wie wirkt sich dies auf meinen Verkauf aus?

Diese Kosten werden von Ihrem Verkaufspreis abgezogen; kümmern Sie sich daher darum, bevor Sie die Immobilie inserieren. In älteren Gebäuden in Miami belaufen sich diese Umlagen üblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und eine bereits festgesetzte oder geplante Umlage wird beim Vertragsabschluss im Estoppel-Schreiben aufgeführt, unabhängig davon, was Sie offenlegen. Zwei Maßnahmen schützen Ihren Nettogewinn: Rechnen Sie die Abgabe von Anfang an in den Angebotspreis ein, damit ein Käufer nicht versuchen kann, sie nachträglich neu zu verhandeln, und wenn sie bereits festgesetzt wurde, vergleichen Sie die vollständige Begleichung mit der Gewährung einer Gutschrift an den Käufer, denn Verkäufer erzielen in der Regel einen höheren Nettogewinn, wenn sie die Abgabe selbst begleichen, anstatt eine Gutschrift zu gewähren, die der Käufer konservativ abgezogen hat.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in Surfside verkaufe?

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird –, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS darüber informiert. Sunny Isles weist einen hohen Anteil an internationalen Eigentümern auf; sollten Sie also keine US-Person sein, verläuft der Verkauf anders und richtet sich zunächst nach dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-amerikanische Verkäufer.