VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · NORTH BAY VILLAGE

Verkauf einer Eigentumswohnung in North Bay Village von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für North Bay Village. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

North Bay Village besteht aus drei kleinen Inseln in der Biscayne Bay – North Bay Island, Treasure Island und Harbor Island –, die entlang des 79th Street Causeway zwischen dem Festland von Miami und dem Strand liegen. Der Großteil des Bestands an Eigentumswohnungen besteht aus Gebäuden aus den 1960er- und 1970er-Jahren direkt an der Bucht – niedrige und mittelhohe Hochhäuser, die seit einem halben Jahrhundert den Blick auf das Wasser bieten. Wenn Sie eine Wohnung in einem dieser Gebäude besitzen und in einem anderen Bundesstaat wohnen, können Sie diese vollständig aus der Ferne verkaufen. Die Abwicklung erfolgt genauso wie überall sonst in Miami.

Das Besondere an North Bay Village ist, dass es für Ihre Immobilie nun zwei potenzielle Käufer gibt, die jeweils unterschiedliche Vorstellungen haben. Der eine ist ein Endnutzer, der sich ein Zuhause an der Bucht wünscht. Der andere ist gar keine Person, sondern ein Prozess: Die Inseln wurden im Rahmen des Bebauungsplans der Gemeinde einer Aufzonung unterzogen, und auf dem Damm entsteht eine Reihe namhafter, finanzierter Hochhäuser – die weltweit ersten „Pagani Residences“, „Shoma Bay“, der „Continuum Waterfront District“ –, was bedeutet, dass Bauträger nun nicht mehr nur die Gebäude selbst, sondern auch das Grundstück unter den alten Gebäuden finanzieren. Für einen Verkäufer aus der Ferne wirft dies Fragen auf, die in keinem anderen Stadtteil von Miami gestellt werden: Was bedeutet ein Aufkaufangebot tatsächlich, welche Möglichkeiten hat ein Eigentümer nach dem Recht des Bundesstaates Florida, und soll man jetzt verkaufen oder auf eine Grundstückszusammenlegung warten, deren Verlauf man nicht mitverfolgen kann? Dieser Leitfaden behandelt all dies zunächst und führt Sie anschließend durch den weiteren Ablauf des Fernverkaufsprozesses, mit Links zu ausführlichen Erläuterungen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in North Bay Village vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Der Zugang erfolgt über die Rezeption des Gebäudes, sofern vorhanden, oder über Ihren Makler und einen Schlüsselkasten, falls keine Rezeption vorhanden ist; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernbeglaubigung online von Ihrem Heimatbundesstaat aus. Der für North Bay Village spezifische Aspekt ist die Sanierungsgeschichte. Da die Inseln einer Höherzonung unterzogen wurden und ein finanziertes Hochhausprojekt in Planung ist, hat das Grundstück unter den älteren Gebäuden aus den 1960er- und 1970er-Jahren für einen Bauträger einen eigenen Wert, der unabhängig vom Wert Ihrer Wohnung als Wohnraum ist – daher könnte ein Eigentümer hier letztendlich zwei Arten von Käufern haben. Der Haken dabei ist, dass Sie den Grundstückswert nicht allein realisieren können: Nach dem Gesetz zur Auflösung von Eigentumswohnungsgemeinschaften in Florida ist die Zustimmung von mindestens 80 Prozent der Stimmrechte des Gebäudes erforderlich, und bereits 5 Prozent Einspruch können das Vorhaben stoppen; daher ist eine Grundstückszusammenlegung ein langwieriger kollektiver Prozess und nicht etwas, das Sie in diesem Quartal eigenmächtig verkaufen können. Praktisch gesehen bedeutet dies aus der Ferne betrachtet drei Dinge: Lesen Sie jedes Übernahmeangebot sorgfältig durch, bevor Sie es unterzeichnen oder ablehnen; legen Sie den Preis für Ihren individuellen Verkauf anhand der tatsächlichen Vergleichsobjekte Ihres Gebäudes fest und nicht aufgrund von Gerüchten über eine Auflösung; und fordern Sie die Gebäudeunterlagen frühzeitig an, denn bei Beständen dieses Alters ist oft eine hohe Milestone- oder Rücklagenumlage der Auslöser für die Gespräche über eine Auflösung. Rechnen Sie bei einem gewöhnlichen Verkauf mit einer Dauer von 60 bis 120 Tagen.

Drei Inseln, ein alternder Bestand und warum Ihre Immobilie plötzlich zwei Arten von Käufern anzieht

Beginnen Sie mit dem Gelände, denn in North Bay Village ist das Gelände die Geschichte. Das Dorf besteht aus drei künstlichen Inseln in der Biscayne Bay – North Bay Island, Treasure Island und Harbor Island –, die entlang des 79th Street Causeway angeordnet sind und von allen Seiten von Wasser umgeben sind. Die meisten Eigentumswohnungen hier stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren: niedrige und mittelhohe Gebäude direkt an der Bucht, von denen viele auf Grundstücken stehen, die auf dem heutigen Markt als Baugrundstücke einen hohen Wert haben – unabhängig davon, was darauf steht. Dieser letzte Punkt war früher reine Theorie. Das ist er heute nicht mehr.

Im Jahr 2020 verabschiedete die Gemeinde einen Masterplan, den „NBV100“, der eine Umwidmung des Dammkorridors im Hinblick auf größere Bauhöhen und eine höhere Bebauungsdichte vorsah; die darauf folgenden Bauvorhaben sind kein Gerücht, sondern eine Liste finanzierter, namentlich genannter Projekte. Riviera Horizons legte im Jahr 2026 den Grundstein für die weltweit ersten „Pagani Residences“, einen 30-stöckigen Turm am West Drive. Das Projekt „Shoma Bay“ der Shoma Group schafft Hunderte von Wohnungen entlang des Dammkorridors. Die Continuum Company errichtet ihren „Continuum Waterfront District“ auf einem Grundstück direkt an der Bucht, und ein weiterer Turm, „Isle of Dreams“, wurde vorgeschlagen. Wenn Sie diese Liste als Eigentümer eines Gebäudes aus dem Jahr 1962 in der Nähe lesen, wird die Bedeutung deutlich: Die Bauträger haben entschieden, dass das Grundstück unter diesen Inseln bebaubar ist, und damit kommt eine zweite Art von Käufer ins Spiel – nicht jemand, der in Ihrer Wohnung leben möchte, sondern jemand, der zusammen mit dem Rest Ihres Gebäudes das Grundstück erwerben möchte, auf dem es steht.

Das ist das wirklich Ungewöhnliche am Verkauf hier, und es lohnt sich, dies genau zu erläutern. Sie haben nicht die Wahl zwischen dem Verkauf Ihres Hauses und dem Verkauf des Grundstücks – Sie können das Grundstück nicht eigenständig verkaufen, und im nächsten Abschnitt wird erklärt, warum. Was sich durch die Sanierungswelle ändert, ist der Kontext rund um Ihren gewöhnlichen Verkauf: mehr Aufmerksamkeit für die Inseln, eine lebhafte Diskussion in älteren Gebäuden darüber, ob und wann ein gemeinsames Angebot angenommen werden soll, sowie eine Bauakte, die wichtiger ist denn je. Die aktuelle Verkaufslage finden Sie im Marktbericht für Eigentumswohnungen in Miami, und den regionalen Kontext in der Nachbarschaftsübersicht zu North Bay Village.

Ein Übernahmeangebot geht ein – was ein Eigentümer dagegen tun kann und was nicht

Und so präsentiert sich der zweite Käufer tatsächlich: als Brief, als Flyer unter der Tür oder als Gerücht bei der nächsten Vorstandssitzung – fast nie als Vertrag, den Sie unterzeichnen können. Ein Bauträger, der ein Grundstück zusammenstellt, benötigt das gesamte Gebäude; daher ist der Ansatz naturgemäß kollektiver Art, und ein einzelner Eigentümer, der in einem anderen Bundesland ansässig ist, kann dies leicht in beide Richtungen falsch interpretieren: indem er eine informelle Interessensbekundung als verbindliches Angebot betrachtet oder eine echte Zusammenstellungsbemühung als bloßes Gerede abtut. Beide Fehler sind kostspielig. Der richtige erste Schritt aus der Ferne besteht weder darin, zu unterschreiben, noch darin, das Ganze zu ignorieren, sondern herauszufinden, was in Ihrem Gebäude tatsächlich vor sich geht.

Der Grund, warum ein Eigentümer nicht einfach einen Grundstückspreis festlegen kann, ist das Gesetz zur Auflösung von Wohnungseigentümergemeinschaften in Florida. Um eine Eigentumswohnungsgemeinschaft aufzulösen und ein Gebäude an einen Bauträger zu übergeben, schreibt das Gesetz (Abschnitt 718.117) einen Auflösungsplan vor, der von mindestens 80 Prozent der gesamten Stimmrechte des Gebäudes genehmigt werden muss – und es verleiht den Verweigerern echte Macht: Wenn 5 Prozent oder mehr der Stimmrechte durch eine ablehnende Stimme oder einen schriftlichen Einspruch Einwände erheben, kann der Plan nicht umgesetzt werden. Einfach ausgedrückt: Kein Bauträger erhält das Grundstück, es sei denn, die überwältigende Mehrheit Ihrer Nachbarn stimmt zu und fast keiner von ihnen lehnt ab. Deshalb ist eine Grundstückszusammenlegung ein langwieriger, kollektiver „Alles-oder-Nichts“-Prozess und kein privater Verkauf, den Sie nach Ihrem eigenen Zeitplan abschließen können. Die Feinheiten einer Beendigung – wie die Erlöse aufgeteilt werden, wie ein Eigentümer behandelt wird, der mehr als den Grundstückswert bezahlt hat, wie mit Hypotheken verfahren wird – sind echte rechtliche Fragen für einen Anwalt in Florida und nichts, was anhand eines Flyers geklärt werden kann.

Was unternimmt also ein nicht vor Ort ansässiger Eigentümer, wenn ihm ein Übernahmeangebot unterbreitet wird? Lassen Sie sich die Fakten schriftlich bestätigen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Unterlagen gemäß § 718.111 des Florida Statute(12) – ein schriftlicher Antrag, auf den die Eigentümergemeinschaft innerhalb von 10 Werktagen antworten muss –, um alle Protokolle des Vorstands, die Korrespondenz mit den Eigentümern oder Unterlagen zur Auflösung anzufordern, in denen ein Verkauf, eine Zusammenlegung oder das Interesse eines Bauträgers erwähnt wird, und fragen Sie den Vorstand direkt, ob ein Plan zur Auflösung vorgeschlagen oder in Umlauf gebracht wurde. Dann können Sie Ihre Entscheidung auf der Grundlage von Fakten statt Gerüchten treffen. Sollte es sich um konkrete, voranschreitende Bemühungen handeln, sollten Sie dies bei Ihren Überlegungen zum richtigen Zeitpunkt berücksichtigen; sollte lediglich informelles Interesse bestehen, müssen Sie lediglich entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung auf dem üblichen Weg verkaufen möchten – was Ihnen jederzeit möglich ist. Was Sie jedoch nicht tun sollten, ist, irgendetwas zu unterzeichnen, das Ihnen ein Bauträger oder ein Nachbar zusendet, ohne dass ein Anwalt aus Florida dies zuvor geprüft hat.

Bei der Bauakte handelt es sich um die Sanierungsakte – die Meilenstein-Uhr, die Bewertungen und die Preisgestaltung für Ihren eigenen Verkauf

Bei Immobilienbeständen der 1960er- und 1970er-Jahre auf der Insel ist die Bauakte keine Nebensache – sie steht im Mittelpunkt des Gesamtbildes und verbindet den gewöhnlichen Verkauf mit der Geschichte der Sanierung. North Bay Village liegt in der Bucht, weniger als drei Meilen von der Küste entfernt, sodass die Gebäude dort bereits nach 25 Jahren der „Milestone“-Prüfung unterliegen – die für Wohnanlagen mit drei oder mehr Stockwerken vorgeschrieben ist –, während im Landesinneren diese Frist bei 30 Jahren liegt. Ein 1965 fertiggestelltes Gebäude nähert sich dieser Marke nicht erst; es hat sie bereits vor Jahrzehnten überschritten. Die „Structural Integrity Reserve Study“ ist eine separate Verpflichtung für dieselben Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken und gilt unabhängig vom Alter; daher unterliegen die meisten Gebäude hier beiden Anforderungen. Bei Gebäuden dieses Alters decken die Inspektionen häufig tatsächlichen Sanierungsbedarf auf, und tatsächlicher Sanierungsbedarf bedeutet Kosten.

An dieser Stelle treffen die beiden Geschichten aufeinander. In älteren Gebäuden in Miami beläuft sich eine „Milestone“- oder Rücklagenumlage üblicherweise auf 20.000 bis 100.000 Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und bei einem kleinen Inselgebäude werden diese Kosten auf relativ wenige Eigentümer aufgeteilt. Eine Rechnung dieser Größenordnung ist oft genau der Auslöser für Gespräche über einen Austritt: Angesichts einer sechsstelligen Umlage zur Instandsetzung eines sechzig Jahre alten Gebäudes ziehen es manche Eigentümer vor, das Grundstücksangebot eines Bauträgers anzunehmen, anstatt für den weiteren Betrieb zu zahlen. Die Rücklagenstudie und die Umlagehistorie sind hier also nicht nur Verkaufsunterlagen – sie sind die Dokumente, die Ihnen Aufschluss darüber geben, wie aktuell die Frage der Sanierung in Ihrem Gebäude tatsächlich ist. Reichen Sie den Antrag auf Akteneinsicht rechtzeitig vor der Inserierung ein, fragen Sie ausdrücklich nach dem Milestone-Bericht oder -Zeitplan, der Rücklagenstudie, der Umlagengeschichte und den Protokollen des letzten Jahres, und lassen Sie das Paket über den kostenlosen HOA-Dokument-Decoder damit Sie wissen, was darin steht, noch bevor der Anwalt des Käufers davon Kenntnis erhält.

Legen Sie dann den Preis für Ihren eigenen Verkauf diszipliniert fest, denn genau hier machen Eigentümer von Fernimmobilien in North Bay Village häufig Fehler. Der Grundstücksaufschlag ergibt sich aus dem gemeinsamen Handeln der Gebäudeeigentümer, nicht aus Ihrem individuellen Verkaufsangebot – eine einzelne Einheit, die auf herkömmliche Weise verkauft wird, kann keinen Zusammenlegungswert erzielen, der nur dann besteht, wenn 80 Prozent Ihrer Nachbarn dem jemals zustimmen. Wenn Sie Ihren Angebotspreis an Gerüchte über eine Beendigung des Projekts oder an das anpassen, was ein Bauträger Ihrer Vorstellung nach eines Tages für das gesamte Grundstück zahlen könnte, preisen Sie sich aus dem Markt heraus, in dem Sie heute tatsächlich verkaufen können. Legen Sie Ihren Preis anhand der jüngsten Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude und den am ehesten vergleichbaren Gebäuden auf der Insel fest, gewichtet nach Wohnfläche, Aussicht, Renovierungszustand und der aktuellen Bewertungslage des Gebäudes, und legen Sie offen, was aktuell ansteht – eine bereits festgesetzte oder geplante Wertberichtigung wird im Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss aufgeführt, unabhängig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht. Die detaillierten Analysen sind die Leitfaden für Meilensteinprüfungen und die Leitfaden zu Sonderumlagen.

Die Fernsteuerung in Kürze – was die IRS sieht, und abschließende Worte von RON

Die steuerlichen und melderechtlichen Aspekte entsprechen denen eines jeden Verkaufs in Miami und sind überschaubar. Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch mit der IRS über den Verkauf informiert, sodass Ihr Bundesstaat, sofern dort eine Einkommensteuer erhoben wird, den Gewinn erfasst – die Abfolge ist im Formular 1099-S und im Steuerleitfaden für den Heimatstaat beschrieben, während die Berechnungen auf Bundesebene (Langfrist-Steuersätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, Rückforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen zu finden sind. FIRPTA gilt nicht für US-Personen – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie keine ausländische Person sind, und es wird nichts einbehalten; wenn Sie keine US-Person sind, läuft der Verkauf anders ab und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.

Der Vertragsabschluss selbst erfolgt von Ihrem Heimatstaat aus mittels „Remote Online Notarization“ (RON): eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem beliebigen Bundesstaat heraus. Sie müssen weder anreisen noch eine Vollmacht vorlegen, da RON diese standardmäßig ersetzt hat. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum der Notar häufig in Virginia ansässig ist und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Jetzt verkaufen oder auf die Auktion warten – die Entscheidung aus einem anderen Bundesland heraus

Sollte in Ihrem Gebäude tatsächlich eine Diskussion über eine Sanierung im Gange sein, steht ein Eigentümer, der nicht vor Ort ist, vor einer Frage, mit der Eigentümer in den meisten Wohngebieten nie konfrontiert werden: Soll er jetzt auf herkömmliche Weise verkaufen oder abwarten, ob sich eine Grundstückszusammenlegung ergibt? Diese Seite gibt Ihnen keine Empfehlung, welche Option Sie wählen sollten – dies hängt von Fakten ab, die nur Sie und ein Anwalt in Florida für Ihr Gebäude abwägen können. Was diese Seite jedoch leisten kann, ist, ehrlich darzulegen, was die jeweiligen Aspekte dieser Entscheidung mit sich bringen, damit Sie Ihre Entscheidung nicht auf der Grundlage eines Flyers und bloßer Hoffnungen treffen.

Das Abwarten ist mit konkreten Kosten und echter Unsicherheit verbunden. Eine Kündigung erfordert die Zustimmung von mindestens 80 Prozent der Eigentümer des Gebäudes und ist nur dann gültig, wenn weniger als 5 Prozent Einspruch erheben; es hängt also davon ab, dass Dutzende Ihrer Nachbarn zustimmen – von denen viele möglicherweise ältere Langzeitbesitzer, „Snowbirds“ oder Investoren mit völlig anderen Plänen sind –, und diese Bemühungen können Jahre dauern oder gar nie zum Abschluss kommen. Während Sie warten, zahlen Sie weiterhin Beiträge, Steuern, Versicherungen und alle vom Gebäude erhobenen Umlagen, und Sie tragen das Marktrisiko, dass sich die Wertentwicklung zu Ihren Ungunsten entwickelt. Ein Eigentümer, der außerhalb des Bundeslandes ansässig ist, wartet zudem mit einem Informationsnachteil: Die Verhandlungen finden in der Lobby und im Sitzungssaal statt, nicht in Ihrem E-Mail-Posteingang. Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt liegt dagegen vollständig in Ihrer Hand – Sie können Ihre Wohnung noch heute einem Endkäufer anbieten und den Verkauf innerhalb eines normalen Zeitrahmens abschließen –, doch dies bedeutet, dass Sie sich zurückziehen, bevor sich ein etwaiger Grundstückswertzuwachs, der vielleicht jemals eintritt oder auch nicht, verwirklichen kann.

Der Weg aus dieser Situation besteht darin, das, was Sie wissen, von dem zu trennen, was Sie vermuten. Nutzen Sie den Antrag auf Akteneinsicht, um festzustellen, ob tatsächlich ein Kündigungsplan vorliegt und wie weit dieser bereits fortgeschritten ist; lassen Sie sich von einem Anwalt in Florida erläutern, wie sich eine Kündigung auf einen Eigentümer in Ihrer Lage auswirken würde; und berechnen Sie den Preis für Ihren regulären Verkauf anhand der aktuellen Vergleichsobjekte, damit Sie genau wissen, welchen Nettoerlös Ihnen ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt einbringen würde. Mit diesen drei Zahlen vor Augen – dem Stand eines etwaigen Zusammenschlusses, Ihrer rechtlichen Position in einem solchen Fall und Ihrem reinen Verkaufswert – wird die Entscheidung zu einem Vergleich statt zu einem Glücksspiel. Genau für diese reinen Verkaufswert-Zahl ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite gedacht.

Wie Thomas Druck PA die Fernverkäufe in North Bay Village abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Die Arbeit in North Bay Village umfasst zwei Aufgaben gleichzeitig: die Abwicklung eines reibungslosen, gewöhnlichen Verkaufs und die Unterstützung dabei, sich ein klares Bild von der Neugestaltung zu verschaffen, damit Sie eine Entscheidung treffen können. Die Gebäudeunterlagen werden frühzeitig herangezogen und geprüft, denn bei diesen Immobilien aus den 1960er- und 1970er-Jahren auf der Insel geben die Rücklagenstudie und die Geschichte der Umlageerhebungen Aufschluss darüber, wie die Einheit zu bewerten ist und wie realistisch Gespräche über eine Auflösung tatsächlich sind. Der Preis wird auf der Grundlage tatsächlicher Vergleichsobjekte in Ihrem eigenen Gebäude und den nächstgelegenen Gebäuden auf der Insel ermittelt – nicht anhand von Spekulationen über den Grundstückswert oder Gerüchten über einen Aufkauf. Und wo tatsächlich Bemühungen zur Grundstückszusammenlegung bestehen, stelle ich sicher, dass Sie den Preis für einen reinen Verkauf zur Hand haben, damit der Rat Ihres Anwalts bezüglich der Kündigung auf einer konkreten Grundlage beruht. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jeden dieser Verkäufe – einmaliger Zugang über das Gebäude oder einen verwalteten Schlüsselkasten, schriftlich vereinbarte Entscheidungsparameter, damit ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu stören, und ein RON-Abschlusstermin, der sich nach Ihrem Kalender richtet.

In dieser Nische ist die Einhaltung der Zuständigkeiten von großer Bedeutung, und dies gilt hier in noch stärkerem Maße als sonst. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer und kein Rechtsanwalt. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen, falls es sich um eine Vermietung handelte –, gehören in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters, und die Fragen zur Auflösung und zum Auskauf – wie sich ein Auflösungsplan auf Sie auswirken würde, was zu unterzeichnen ist – gehören in den Zuständigkeitsbereich eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts in Florida. Was ich mit Zahlen untermauere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu den tatsächlichen Vergleichsobjekten auf der Insel, Verkaufskosten, Milestone- und Rücklagenrisiko, Situation hinsichtlich Sonderumlagen sowie das Fernverfahren für Ihr spezifisches Gebäude in North Bay Village. Das ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten in North Bay Village

Kann ich meine Eigentumswohnung in North Bay Village von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Der Zugang erfolgt über das Gebäude, sofern dort eine Rezeption vorhanden ist, sowie über Ihren Makler und einen Schlüsselkasten in den kleineren Gebäuden am Hafen, die über keine Rezeption verfügen, wobei Ihr Makler jeden Besuch von Fotografen, Gutachtern und Sachverständigen beaufsichtigt. Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und die Vertragsabwicklung erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in North Bay Village anbieten, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, ist die Gebäudeakte bei den älteren Immobilien auf der Insel sowie – falls in Ihrem Gebäude Gespräche über eine Sanierung laufen – die Kenntnis des aktuellen Standes dieser Gespräche – beides können Sie vollständig aus der Ferne regeln.

Ein Bauträger hat meinem Gebäude in North Bay Village ein Kaufangebot unterbreitet – was bedeutet das eigentlich?

In der Regel geht es dabei darum, dass jemand Interesse an dem Grundstück hat, auf dem Ihr Gebäude steht, und nicht darum, dass Sie ein Angebot erhalten haben, das Sie annehmen können. Ein Bauträger, der ein Baugrundstück zusammenstellt, benötigt das gesamte Gebäude; daher erfolgen solche Anfragen eher in Form von Briefen, Flyern oder Gerüchten als in Form eines Vertrags für Ihre Wohnung. Dies kann auf ernsthafte Absichten hindeuten oder lediglich auf informelles Interesse. Die richtige Vorgehensweise, wenn Sie nicht vor Ort sind, besteht darin, weder zu unterschreiben noch das Angebot abzulehnen, sondern herauszufinden, was vor sich geht: Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Unterlagen, um bei der Eigentümergemeinschaft alle Protokolle des Vorstands oder Unterlagen zur Auflösung anzufordern, in denen ein Verkauf oder das Interesse eines Bauträgers erwähnt wird, und fragen Sie den Vorstand direkt, ob ein Plan zur Auflösung vorgeschlagen wurde. Lassen Sie alle Unterlagen von einem Anwalt in Florida prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Müssen 80 Prozent meiner Nachbarn zustimmen, bevor ich meine eigene Wohnung verkaufen kann?

Nein – Sie können Ihre einzelne Wohneinheit jederzeit auf herkömmliche Weise selbstständig verkaufen. Die 80-Prozent-Schwelle ist etwas anderes: Sie gilt nur für die Auflösung der gesamten Eigentumswohnanlage und die Übergabe des gesamten Gebäudes an einen Bauträger. Gemäß § 718.117 des Gesetzes von Florida erfordert ein solcher kollektiver Grundstücksverkauf einen Auflösungsplan, der von mindestens 80 Prozent der Stimmrechte des Gebäudes genehmigt werden muss, und scheitert, wenn 5 Prozent oder mehr Einspruch erheben. Es gibt also zwei getrennte Wege. Der Verkauf Ihrer Wohnung liegt vollständig in Ihrer Hand. Die Erzielung eines Grundstücks- oder Zusammenlegungsaufschlags ist ein kollektives „Alles-oder-Nichts“-Ereignis, das Sie nicht allein auslösen können – und genau aus diesem Grund sollten Sie den Preis für Ihren individuellen Verkauf nicht in der Hoffnung auf einen solchen Aufschlag festlegen.

Muss mein North Bay Village-Inselhaus aus den 1960er Jahren einer „Milestone“-Prüfung unterzogen werden?

Mit ziemlicher Sicherheit ja, und es gelten zwei unterschiedliche Anforderungen – es lohnt sich, diese voneinander zu trennen. Die „Milestone“-Prüfung ist die altersabhängige: Sie gilt für Mehrfamilienhäuser mit drei Stockwerken und mehr, und da North Bay Village in der Bucht innerhalb von drei Meilen zur Küste liegt, beträgt die Frist 25 statt 30 Jahre; somit haben Gebäude aus den 1960er- oder 1970er-Jahren die Frist bereits vor Jahrzehnten überschritten, und die Inspektion ist wahrscheinlich bereits fällig oder abgeschlossen, anstatt erst bevorstehen. Die Studie zur Rücklage für die bauliche Integrität ist die separate Anforderung: Sie gilt für jedes Gebäude mit drei Stockwerken und mehr, unabhängig vom Alter. Bitten Sie die Eigentümergemeinschaft vor der Inserierung um den Inspektionsbericht oder -plan, die Rücklagenstudie und die Historie der Umlagen, denn der Kreditgeber und der Anwalt des Käufers werden genau diese Unterlagen anfordern – und bei dieser Art von Immobilien ist es oft gerade eine hohe Umlage, die überhaupt erst zu Gesprächen über einen Austritt führt.

Sollte ich meine Eigentumswohnung in North Bay Village jetzt verkaufen oder auf ein mögliches Übernahmeangebot warten?

Das hängt von Fakten ab, die nur Sie und ein Anwalt aus Florida abwägen können, doch hier ist die ehrliche Lage der Dinge. Abzuwarten bedeutet, auf einen gemeinsamen Verkauf zu setzen, für den mindestens 80 Prozent Ihrer Nachbarn zustimmen müssen und der durch den Einspruch von nur 5 Prozent verhindert werden kann – ein Vorgang, der Jahre dauern oder gar nie zum Abschluss kommen kann. Während Sie warten, zahlen Sie weiterhin Beiträge, Steuern, Versicherungen und etwaige Umlagen und tragen das Marktrisiko, und das alles in einer Situation, in der Sie als Einwohner eines anderen Bundesstaates im Informationsnachteil sind. Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt liegt vollständig in Ihrer Hand und wird innerhalb eines normalen Zeitrahmens abgewickelt, bedeutet jedoch, dass Sie auf einen möglichen Grundstücksgewinn verzichten, der sich möglicherweise nie materialisieren wird. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich drei Zahlen vor Augen führen: ob tatsächlich ein Plan zur Beendigung vorliegt und wie weit dieser fortgeschritten ist, wie sich eine Beendigung auf einen Eigentümer in Ihrer Lage auswirken würde und welchen Nettoerlös Ihnen ein gewöhnlicher Verkauf heute einbringen würde.

Wird mein Heimatbundesstaat den Gewinn aus einem Verkauf in North Bay Village besteuern?

Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, ist dies mit ziemlicher Sicherheit der Fall. Bei der Immobilie handelt es sich um eine Immobilie in Florida, und Florida erhebt keine Einkommensteuer; Ihr Heimatstaat besteuert seine Einwohner jedoch auf deren Einkommen, unabhängig davon, wo dieses erzielt wird. Daher wird der Gewinn aus einem Verkauf in North Bay Village in Ihrem Heimatstaat besteuert, ohne dass eine in Florida gezahlte Steuer darauf angerechnet werden kann. Einwohner von Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee sind von dieser Steuerbelastung ausgenommen. Die Kapitalertragsteuer des Bundes fällt in jedem Fall an, und wenn es sich bei der Immobilie um eine Mietimmobilie handelte, kommt beim Verkauf noch die Rückforderung der Abschreibungen hinzu. Der Abwicklungsbeauftragte meldet den Verkauf dem IRS auf dem Formular 1099-S, und Ihr Bundesstaat erfährt davon durch den Datenaustausch mit dem IRS – berechnen Sie den Betrag daher gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie die Immobilie inserieren, und nicht erst nach dem Abschluss.