VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · NORTH BEACH

Verkauf einer Eigentumswohnung in North Beach von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für North Beach. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

North Beach ist das andere Ende von Miami Beach. Während South Beach wie eine Postkarte wirkt und South of Fifth eine Skyline bietet, ist der nördliche Teil der Barriereinsel – von den Straßen der Mitte der 60er Jahre bis hinauf zur Ocean Terrace und über die Brücke hinweg zu den Normandy Isles – ein Viertel mit kleinen Eigentumswohnungsgebäuden: Art-Déco-Gebäude ohne Aufzug, Innenhöfe im Gartenstil sowie die niedrigen und mittelhohen Gebäude im Miami-Modern-Stil, die der Gegend eine der größten Konzentrationen an MiMo-Architektur in Südflorida verleihen und von Architekten wie Morris Lapidus und Norman Giller geprägt wurden. Wenn Sie eine Wohnung in einem dieser Gebäude besitzen und in einem anderen Bundesstaat wohnen, können Sie diese vollständig aus der Ferne verkaufen. Die Abläufe sind dieselben wie überall in Miami.

Was North Beach auszeichnet, ist der Markt, auf dem Sie verkaufen – und dieser Markt befindet sich im Wandel. Lange Zeit galt dieser Teil von Miami Beach als der ruhigere, eher wohnorientierte Bereich, doch eine Welle echter Projekte – Ocean Terrace, die Neugestaltung des Deauville-Geländes, das 72nd Street Town Center sowie die ersten neuen Eigentumswohnungshochhäuser seit Jahrzehnten – steigert die Bekanntheit des Viertels und erweitert den Kreis der Käufer, die hier nach Immobilien suchen. Gleichzeitig bringen die kleinen Gebäude aus den 1940er- bis 1960er-Jahren, die die meisten Eigentümer verkaufen, ihre ganz eigenen Herausforderungen für den Fernverkäufer mit sich: spärliche, maßgeschneiderte Vergleichsobjekte, Eigentümergemeinschaften, die möglicherweise eher von einem ehrenamtlichen Vorstand als von einer Verwaltungsgesellschaft geleitet werden, sowie eine Gebäudeakte, die in diesem Alter noch sehr aktuell ist. Dieser Leitfaden beleuchtet zunächst beide Seiten dieser Medaille und behandelt anschließend den weiteren Ablauf des Fernkaufprozesses mit Links zu ausführlichen Informationen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in North Beach vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Der Zugang erfolgt über das Gebäude, sofern dort Personal anwesend ist, sowie über Ihren Makler und einen Schlüsselkasten bei den kleinen Häusern ohne Aufzug und den Gartenhäusern, die über kein Personal verfügen; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt durch eine ferngesteuerte Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person sind Sie von der FIRPTA-Regelung ausgenommen – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Es gibt zwei spezifische Aspekte in Bezug auf North Beach, die in entgegengesetzte Richtungen wirken. Zu Ihren Gunsten spricht: Das Gebiet wird durch konkrete Entwicklungsprojekte neu bewertet, und Käufer, die eine ruhigere, wohnlichere Alternative zu South Beach suchen, richten ihren Blick nach Norden, sodass sich die Zielgruppe für Ihre Wohnung erweitert. Auf Ihrer To-do-Liste: Der Großteil des Bestands besteht aus kleinen Art-Déco- und MiMo-Gebäuden aus den 1940er- bis 1960er-Jahren, was maßgeschneiderte Vergleichsobjekte, eine kleine oder selbstverwaltete Eigentümergemeinschaft sowie eine Gebäudeakte bedeutet, die die 25-jährige „Milestone“-Marke für Küstengebäude bereits um Jahrzehnte überschritten hat. Rufen Sie diese Akte vor der Inserierung ab, legen Sie den Preis entsprechend Ihrem eigenen Gebäude fest und lassen Sie die Entwicklungspipeline als Rückenwind wirken. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.

Ein Markt mit kleinen Gebäuden – und ein Käuferkreis, der sich nach Norden verlagert

Beginnen Sie mit dem, was Sie tatsächlich besitzen, denn in North Beach macht der Bestand die Geschichte aus. Das Viertel beherbergt rund 700 Gebäude im Miami-Modern-Stil – eine der größten und einheitlichsten MiMo-Konzentrationen in Südflorida, mit zwei Stadtteilen, die im National Register of Historic Places eingetragen sind –, neben Art-Déco-Häusern ohne Aufzug und den Normandy Isles, künstlichen Inseln in der Biscayne Bay, deren historischer Stadtteil Elemente des Mediterranean Revival, Art-Déco, Moderne und den Stil der Mitte des Jahrhunderts in ruhigen, von Kanälen durchzogenen Wohnstraßen vereint. Der Großteil dieses Bestands wurde zwischen den 1940er und 1960er Jahren errichtet und ist größtenteils klein: ein Hofgebäude mit einem Dutzend Wohneinheiten, ein dreistöckiges Gebäude ohne Aufzug, ein bescheidenes mittelhohes Gebäude – kein Hochhaus mit vierhundert übereinanderliegenden Grundrissen.

Dieser Charakter ist der Anziehungspunkt und zugleich das Wesentliche. Keine zwei dieser Gebäude gleicht dem anderen, daher ist die Vergleichsgruppe für Ihre Wohnung klein und maßgeschneidert – aktuelle Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude, sofern vorhanden, und andernfalls die nächstgelegenen, wirklich vergleichbaren kleinen Gebäude, gewichtet nach Renovierungsstand, Etage und der Frage, ob die Unterlagen des Gebäudes in Ordnung sind. Die Eigentümergemeinschaft hinter der Wohnung ist oft ebenso klein: ein ehrenamtlicher Vorstand, manchmal kein professioneller Verwalter und eine Aktenablage, die eher von einem Nachbarn als von einer Verwaltungsstelle geführt wird. Nichts davon verhindert einen Fernverkauf – es bedeutet lediglich, dass die Vorbereitung praxisorientierter ist als bei einem mit Personal besetzten Hochhaus, und genau diese Vorbereitung wird im nächsten Abschnitt sowie im Abschnitt über die Gebäudedokumentation Schritt für Schritt erläutert.

Nun zur Nachfrageseite, denn dies ist der Teil der Entwicklung in North Beach, den die meisten Eigentümer, die nicht vor Ort sind, nicht mitverfolgt haben. Dies ist der ruhigere, eher wohnorientierte Teil von Miami Beach – der Einstiegspunkt mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis und Aufwärtspotenzial nördlich von South Beach – und Käufer, die nach einer ruhigeren Alternative zu South Beach und South of Fifth suchen, richten ihren Blick in zunehmender Zahl nach Norden, da das Ansehen der Gegend steigt. Für einen Verkäufer ist ein sich im Wandel befindender Teilmarkt mit Wertsteigerungspotenzial ein Vorteil: Die Zielgruppe für eine charaktervolle Wohnung in einem kleinen Gebäude ist hier heute breiter als zu dem Zeitpunkt, als die meisten derzeitigen Eigentümer ihre Immobilien erworben haben. Die aktuelle Verkaufslage ist im Marktbericht für Eigentumswohnungen in Miami dargestellt, und der Kontext der Gegend finden Sie in der Nachbarschaftsübersicht von Miami Beach.

Die Neubewertung von North Beach im Rahmen der Entwicklungsprojekte – und wie sich dies auf Ihren Verkauf auswirkt

Die Neubewertung ist keine bloße Stimmungssache, sondern eine Liste namentlich genannter Projekte. Bei „Ocean Terrace“, zwischen der 74. und 75. Straße direkt am Meer, bauen Witkoff und Ocean Terrace Holdings einen 2,2 Acre großen Block aus – ein Hotel mit 85 Zimmern, 58 Privatwohnungen und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss –, wobei die MiMo- und Art-Déco-Gebäude auf dem Block erhalten und restauriert werden; der Verkauf hat begonnen und die Bauarbeiten sind im Gange. An der Adresse 6701 Collins, dem Standort des Deauville – jenem legendären Hotel, in dem die Beatles auftraten – erhielten Terra und die Familie Meruelo im Juni 2025 die endgültige Genehmigung der Stadt für einen von Foster + Partners entworfenen Turm mit etwa 120 Wohnungen, einem Hotel mit 150 Zimmern und Einzelhandelsflächen; der Baubeginn wird voraussichtlich bereits 2026 erfolgen. Im Bereich der 72. Straße verleihen die Umwidmung zum „Town Center“ sowie der 72nd Street Community Complex – bestehend aus Bibliothek, Innovationszentrum und Schwimmbad – dem Viertel ein neues städtisches Herzstück. Und die ersten neuen Eigentumswohnungshochhäuser seit Jahrzehnten sind entstanden: Lefferts hat das Projekt „72 Park“ mit 206 Wohneinheiten fertiggestellt und Ende 2025 den ersten Spatenstich für „PALMA“ an der 600 71st Street gesetzt – die ersten beiden seiner vier geplanten Projekte in North Beach.

Betrachtet man diese Liste aus der Sicht eines Verkäufers, ist die Botschaft klar: Institutionelle Investoren haben den nördlichen Teil der Insel finanziert, und jedes einzelne dieser Projekte steigert die Bekanntheit der Gegend bei Käufern, die vor fünf Jahren noch nicht hier gesucht haben. Neubauten, neue Einzelhandelsgeschäfte, ein sanierter Block direkt am Meer und ein Bürgerzentrum erweitern und verbessern den Käuferkreis für alles in der Umgebung – einschließlich einer renovierten Zweizimmerwohnung in einem MiMo-Gebäude aus den 1950er Jahren, vier Häuserblocks entfernt. Das ist der Nachfrage-Rückenwind, mit dem diese Seite beginnt, und es ist der entscheidende Unterschied zwischen dem Verkauf in North Beach heute und dem Verkauf hier vor einem Jahrzehnt.

Ein Aspekt sorgt dafür, dass der Aufschwung realistisch bleibt: Die Pipeline ist ein Katalysator, kein Vergleichswert. Was ein Bauträger für eine neue Wohnung im „Ocean Terrace“ verlangt, gibt Aufschluss darüber, wie Institutionen die Entwicklung der Gegend einschätzen; es sagt jedoch nichts darüber aus, wie viel Ihre Wohnung in einem kleinen Gebäude aus der Mitte des letzten Jahrhunderts in diesem Quartal wert ist. Die Neubewertung wirkt sich auf Ihren Verkauf aus – durch die Anzahl der Interessenten, die Verweildauer auf dem Markt und das Vertrauen, das der Makler des Käufers in die Nachbarschaft setzt –, nicht durch eine Zahl, die Sie einfach in Ihr Exposé kopieren können. Legen Sie den Preis anhand Ihres eigenen Gebäudes und der nächstgelegenen vergleichbaren Verkäufe kleinerer Gebäude fest, und lassen Sie die Projekte das tun, wozu sie tatsächlich dienen: mehr qualifizierte Interessenten auf Ihr Exposé aufmerksam zu machen.

Die Bauakte einer Eigentumswohnung aus der MiMo-Ära – aktuell und häufig in den Händen eines ehrenamtlichen Verwaltungsbeirats

Hier kommt die zweite Säule ins Spiel, und bei dieser Immobilie ist sie unverzichtbar. North Beach liegt direkt am Meer – deutlich innerhalb von drei Meilen zur Küste –, sodass die Gebäude hier bereits nach 25 Jahren der „Milestone“-Inspektion in Florida unterliegen, anstatt erst nach 30 Jahren wie im Landesinneren; ein 1948 oder 1962 fertiggestelltes Gebäude nähert sich dieser Marke nicht erst, sondern hat sie bereits vor Jahrzehnten überschritten. Die „Structural Integrity Reserve Study“ gilt für jedes Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken, unabhängig vom Alter, womit die Gebäude ohne Aufzug und die mittelhohen Gebäude erfasst werden, die einen Großteil des Viertels ausmachen; nur die kleinsten ein- und zweistöckigen Gartenhäuser fallen nicht unter diese Regelung. Bei Immobilien dieses Alters lassen sich alle Fragen, die der Kreditgeber und der Anwalt eines Käufers stellen werden – Inspektionsstatus, offene Mängel, Rücklagenfinanzierung, Bewertungshistorie –, beantworten, und Ihre Aufgabe als Fernverkäufer besteht darin, diese Informationen bereits vor der Veröffentlichung des Inserats parat zu haben und nicht erst mitten im Vertragsabschluss zu entdecken.

Hier dauert es länger, diese Antworten zu erhalten, als in einem verwalteten Hochhaus, weshalb Sie früher damit beginnen sollten. Das gesetzliche Recht ist überall dasselbe: Ein schriftlicher Antrag auf Einsicht in die Unterlagen gemäß § 718.111(12) des Florida Statute verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, ihre Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen. In einem Gebäude mit zwölf Wohneinheiten kann es jedoch vorkommen, dass der Antrag bei einem ehrenamtlichen Schatzmeister statt bei einer Verwaltungsgesellschaft eingeht, dass die Unterlagen weniger umfangreich sind als bei einem Hochhaus und dass sich die Milestone-Arbeiten selbst in einem anderen Stadium befinden als beim Nachbargebäude. Senden Sie den Antrag rechtzeitig vor der geplanten Inserierung, fragen Sie ausdrücklich nach dem Milestone-Bericht oder -Zeitplan, der Rücklagenstudie, der Umlagehistorie und den Protokollen des letzten Jahres, und lassen Sie das Paket durch den kostenlosen „HOA Document Decoder“ laufen, damit Sie wissen, was darin steht, bevor der Anwalt eines Käufers Sie darauf hinweist.

Beziehen Sie dann das, was Sie herausfinden, bewusst in den Preis ein. In älteren Gebäuden in Miami beläuft sich eine „Milestone“- oder Reserveumlage üblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und in einem kleinen Gebäude werden diese Kosten auf eine Handvoll Eigentümer statt auf Hunderte aufgeteilt, sodass der Betrag pro Wohneinheit gebührend berücksichtigt werden sollte. Eine bereits festgesetzte oder geplante Sonderumlage wird im Estoppel-Schreiben zum Vertragsabschluss aufgeführt, unabhängig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht; falls bereits eine festgesetzt wurde, sollten Sie die vollständige Begleichung mit einer Gutschrift an den Käufer abwägen, da Verkäufer in der Regel netto mehr davon profitieren, wenn sie die Umlage begleichen, anstatt eine Gutschrift zu gewähren, die der Käufer bereits abgezinst hat. Eine einwandfreie Akte bei einem charmanten MiMo-Gebäude ist ein Verkaufsargument in einem sich wandelnden Markt – die Dokumentation ist es, die es einem Käufer ermöglicht, sich in die Architektur zu verlieben, ohne Bedenken hinsichtlich der Bausubstanz zu haben. Die ausführlichen Leitfäden sind der Leitfaden für Meilenstein-Inspektionen und der Leitfaden für Sonderumlagen.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatbundesstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge ist im Leitfaden zu Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatbundesstaat beschrieben, während die Berechnungen auf Bundesebene (Langzeitsteuersätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, Rückforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen zu finden sind. North Beach zieht internationale Eigentümer an, daher taucht diese Frage häufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in North Beach abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und anderen Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Die Arbeit in North Beach besteht aus Vorbereitungsmaßnahmen in einem kleinen Gebäude und der Positionierung in einem sich wandelnden Markt: Die Gebäudeunterlagen werden frühzeitig herangezogen und geprüft, da eine von ehrenamtlichen Mitgliedern geführte Eigentümergemeinschaft langsamer arbeitet als eine Verwaltungsgesellschaft; der Preis wird anhand der wenigen, aber aussagekräftigen Vergleichsobjekte im eigenen Gebäude und den unmittelbar vergleichbaren Objekten ermittelt, anstatt sich an den Schlagzeilen über Neubauten zu orientieren, und das Angebot wird auf die Käufer zugeschnitten, die die Gegend derzeit tatsächlich anzieht – Menschen, die sich für den ruhigeren, eher wohncharakteristischen Teil von Miami Beach mit seinem MiMo-Charme und den sichtbaren Bauvorhaben entscheiden. Der oben beschriebene Prozess ist der Ablauf bei jedem dieser Verkäufe – der Zugang wird einmalig über das Gebäude oder einen verwalteten Schlüsselkasten eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, sodass ich auf Angebote reagieren kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den jeweiligen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung in Ihrem Heimatstaat, Abschnitt 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen, falls es sich um eine Mietimmobilie handelte – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu tatsächlichen Vergleichsobjekten kleinerer Gebäude, Verkaufskosten, Milestone- und Rücklagenrisiko, Situation hinsichtlich Sonderumlagen sowie der Fernprozess für Ihr spezifisches Gebäude in North Beach. Das ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten in North Beach

Kann ich meine Eigentumswohnung in North Beach von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Der Zugang funktioniert in den kleinen Gebäuden einfach anders: Viele Gebäude aus der MiMo-Ära ohne Aufzug sowie Gartenhäuser verfügen über keine Rezeption, sodass Ihr Makler einen Schlüsselkasten verwaltet und jeden Besuch von Fotografen, Gutachtern und Sachverständigen beaufsichtigt, während in den mittelhohen Gebäuden mit Personal der Zugang wie überall sonst über die Rezeption geregelt wird. Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer aus North Beach, die nicht in Florida ansässig sind, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, sind die Gebäudeakte bei älteren Objekten und die Vergleichswertanalyse in einem kleinen Gebäude – beides können Sie vollständig aus der Ferne erledigen.

Inwiefern unterscheidet sich der Verkauf in North Beach vom Verkauf in South Beach?

Andere Immobilien, andere Käufer, eine andere Marktphase. South Beach besticht durch sein postkartenreifes Profil; North Beach ist der ruhigere, eher wohncharakteristische Teil derselben Insel – kleine Art-déco- und MiMo-Gebäude sowie die von Kanälen durchzogenen Normandy Isles anstelle einer Hochhauszeile – und stellt den Einstiegspunkt mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis und Aufwärtspotenzial nördlich von South Beach dar. Ihr Käufer ist oft jemand, der sich bewusst für diesen ruhigeren Charakter entschieden hat oder der zunächst in South Beach und South of Fifth gesucht hat und schließlich deswegen nach Norden gekommen ist. Der Markt befindet sich zudem in einer früheren Entwicklungsphase: ein wertsteigernder, sich noch im Wandel befindlicher Teilmarkt mit einer sichtbaren Entwicklungspipeline – ein Rückenwind, den ein Verkäufer in South Beach in dieser Form nicht hat.

Steigern die neuen Projekte in North Beach den Wert meiner älteren Eigentumswohnung?

Sie unterstützen Ihren Verkauf, jedoch nicht in derselben Weise wie Vergleichsobjekte. „Ocean Terrace“, die Neugestaltung des Deauville-Geländes, „72 Park“, „PALMA“ und der „72nd Street Community Complex“ signalisieren Käufern, dass institutionelle Bauträger die Entwicklung des Viertels vorangetrieben haben, was den Kreis der Interessenten für Ihr Objekt erweitert und aufwertet. Was sie jedoch nicht tun, ist, Ihren Preis festzulegen: Eine neue Wohnung im Block direkt am Meer ist ein anderes Produkt als eine Einheit in einem MiMo-Gebäude aus den 1950er Jahren, und eine Preisgestaltung, die sich an den Schlagzeilen des Projekts orientiert, führt zu Problemen bei der Wertermittlung. Legen Sie den Preis anhand der jüngsten Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude und den nächstgelegenen vergleichbaren kleinen Gebäuden fest, und lassen Sie die Pipeline als das wirken, was sie ist – einen Rückenwind für die Nachfrage.

Muss mein MiMo-Gebäude aus den 1940er- oder 1950er-Jahren einer „Milestone“-Prüfung unterzogen werden?

Mit ziemlicher Sicherheit ja. Hier gelten zwei unterschiedliche Anforderungen, und es lohnt sich, diese voneinander zu unterscheiden. Die „Milestone“-Prüfung ist die altersabhängige: Sie gilt für Mehrfamilienhäuser mit drei Stockwerken und mehr, und da North Beach direkt am Meer liegt – innerhalb von drei Meilen zur Küste –, beträgt die Frist 25 statt 30 Jahre; somit haben Gebäude aus den 1940er- bis 1960er-Jahren die Frist bereits vor Jahrzehnten überschritten, und die Inspektion ist wahrscheinlich bereits fällig oder abgeschlossen, anstatt erst bevorstehen. Die Studie zur Rücklage für die bauliche Integrität ist die separate Anforderung: Sie gilt für jedes Gebäude mit drei Stockwerken und mehr, unabhängig vom Alter. Lediglich die ein- und zweistöckigen Gartenhäuser fallen unter die Dreistockwerksgrenze, die beiden Anforderungen gemeinsam haben. Bitten Sie die Eigentümergemeinschaft vor der Inserierung um den Inspektionsbericht oder -plan, die Rücklagenstudie und die Beitragszahlungshistorie, da der Kreditgeber und der Anwalt des Käufers genau diese Unterlagen anfordern werden.

Mein Gebäude in North Beach ist klein und wird selbst verwaltet – wie erhalte ich die Gebäudedokumente aus einem anderen Bundesstaat?

Das gesetzliche Recht entspricht dem eines verwalteten Hochhauses; die dahinterstehende Struktur ist jedoch kleiner. Ein schriftlicher Antrag auf Einsicht in Unterlagen gemäß § 718.111(12) des Gesetzes von Florida verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, ihre Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen; in einem Gebäude mit zwölf Wohneinheiten kann dieser Antrag jedoch bei einem ehrenamtlichen Schatzmeister landen. Senden Sie ihn daher rechtzeitig vor der geplanten Inserierung und planen Sie einen zeitlichen Puffer ein. Fragen Sie ausdrücklich nach dem Milestone-Bericht oder -Zeitplan, der Rücklagenstudie, der Umlagehistorie und den Protokollen des letzten Jahres; lassen Sie das Paket anschließend durch den kostenlosen „HOA Document Decoder“ laufen, damit Sie wissen, was in den Unterlagen steht, bevor der Anwalt eines Käufers sie Ihnen vorliest. In älteren Gebäuden kann eine Umlage zwischen 20.000 und 100.000 Dollar oder mehr pro Wohneinheit betragen; daher sollten die in dieser Akte enthaltenen Informationen von Anfang an in Ihrem Preis berücksichtigt werden.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in North Beach verkaufe?

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über Ihre Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird –, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS darüber informiert. North Beach zieht internationale Eigentümer an; wenn Sie also keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.