VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · SURFSIDE

Verkauf einer Eigentumswohnung in Surfside von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für Surfside. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

Surfside ist eine kleine Küstenstadt zwischen Miami Beach und Bal Harbour, die seit 2021 eine Bedeutung erlangt hat, wie sie kein anderer Teilmarkt in Miami aufweist. Hier ereignete sich der Einsturz der Champlain Towers South, der die Art und Weise, wie jede Eigentumswohnung in Florida gekauft und verkauft wird, grundlegend verändert hat. Wenn Sie eine Immobilie in Surfside besitzen – sei es in einem neueren Gebäude wie dem „Surf Club Four Seasons“ oder dem „Eighty Seven Park“ oder in einem der älteren Gebäude direkt am Meer und aus der Mitte des letzten Jahrhunderts entlang der Collins Avenue – und Sie in einem anderen Bundesstaat oder im Ausland leben, können Sie den Verkauf aus der Ferne abwickeln. Die Abläufe sind dieselben wie überall sonst. Was in Surfside anders ist, ist das Ausmaß der Prüfung, der Ihre Gebäudeunterlagen unterzogen werden.

Hier liest nicht nur der Käufer den Begutachtungsbericht und die Rücklagenstudie; auch der Kreditgeber des Käufers liest diese Unterlagen und entscheidet, ob er überhaupt einen Kredit für Ihr Gebäude gewährt. Damit ist die Finanzierbarkeit die Hürde, die Ihr Verkauf nehmen muss, bevor der Preis überhaupt eine Rolle spielt. Dieser Leitfaden behandelt, wie die Gebäudeakte nach einem Einsturz die Finanzierbarkeit, Gewährleistungsfähigkeit und Versicherbarkeit beeinflusst, was Sie aus der Ferne dokumentieren können, um diese Hürde zu nehmen, sowie den weiteren Verlauf des Fernprozesses, einschließlich Links zu ausführlichen Erläuterungen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in Surfside vollständig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Vorführungen erfolgt über die Rezeption des Gebäudes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person sind Sie von der FIRPTA-Regelung ausgenommen – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Der für Surfside spezifische Aspekt betrifft die Gebäudeakte: Seit dem Einsturz im Jahr 2021 prüft der Kreditgeber des Käufers vor der Genehmigung eines Darlehens die „Milestone“-Inspektion, die Rücklagenstudie und die Beitragslage Ihres Gebäudes; ein Gebäude, das diese Prüfung nicht besteht, wird zu einem niedrigeren Preis an Barzahler verkauft. Fordern Sie diese Akte an, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.

In Surfside ist die Bauakte das Wesentliche, nicht eine Fußnote

Überall in Miami kommt es auf das Gebäude an. In Surfside steht der Kaufvorgang im Vordergrund. Nach dem Einsturz im Jahr 2021 hat Florida bauliche Inspektionen und die vollständige Dotierung der Rücklagen zur Pflicht gemacht, und Käufer gehen hier bei einem älteren Gebäude direkt am Meer mit einer Vorsicht vor, die sie bei einem Hochhaus im Landesinneren nicht an den Tag legen. Die Rücklagenstudie und der SIRS-Konformitätsstatus entscheiden nun darüber, ob ein Gebäude finanzierbar, versicherbar und verkaufsfähig ist – in dieser Reihenfolge, noch bevor überhaupt über die Wohnung selbst gesprochen wird.

Der Immobilienmarkt in Surfside lässt sich klar unterteilen, und auf welcher Seite Sie sich befinden, bestimmt das Risiko. Die neueren Gebäude – darunter der Surf Club Four Seasons und der Eighty Seven Park – sind gut kapitalisiert, werden professionell verwaltet und haben die Fragen, die ein Käufer stellt, größtenteils hinter sich gelassen. Die älteren Gebäude direkt am Meer und aus der Mitte des letzten Jahrhunderts entlang der Collins Avenue sind es, die die Last nach dem Einsturz tragen: Da Surfside direkt am Strand liegt, erreichen seine Gebäude die 25-jährige Meilenstein-Inspektion anstelle der im Landesinneren geltenden 30-Jahres-Marke, und der ältere Bestand hat diese bereits erreicht. Genau dort kommen die Inspektionen, die Aufstockung der Rücklagen und die höheren Umlagen zum Tragen. Die aktuelle Verkaufslage in Surfside ist in den Marktstatistiken für Surfside dargestellt, und der regionale Kontext ist in der Nachbarschaftsübersicht von Surfside zu finden.

Das bedeutet keineswegs, dass sich ein älteres Surfside-Gebäude nur schwer verkaufen lässt. Es bedeutet vielmehr, dass die Unterlagen bereits vor der Inserierung vorliegen müssen, da der Käufer – und dessen Kreditgeber – diese ohnehin einsehen werden, unabhängig davon, ob Sie sie vorlegen oder nicht. Der Verkäufer, der ein lückenloses, aktuelles Gebäude-Dossier vorlegt, hat die Deutungshoheit. Der Verkäufer, der zulässt, dass ein „Milestone“-Befund oder eine geplante Umlage erst mitten im Vertragsverlauf ans Licht kommt, verliert entweder den Käufer oder den Preis.

Das bedeutet jedoch keineswegs, dass der Markt irrelevant ist. Die Marktlage in Miami-Dade bestimmt das Tempo, in dem sich ein Verkauf in Surfside vollzieht: wie viele konkurrierende Objekte auf dem Markt sind, wie lange ein Angebot im Durchschnitt auf dem Markt bleibt und wie nah die Verkaufspreise am Angebotspreis liegen. Da Surfside nicht als eigenständiger Teilmarkt ausgewiesen ist, erhalten Sie Informationen auf Kreisebene, und diese sind für die Einschätzung des Zeitpunkts der Veräußerung durchaus geeignet. Ob der Verkauf überhaupt zustande kommt, hängt weiterhin von der Rücklagenstudie und dem SIRS-Status ab.

Finanzierbarkeit und Kreditwürdigkeit – die Hürde, die der Kreditgeber des Käufers nehmen muss

Dies ist der entscheidende Faktor beim Verkauf auf einem Markt nach dem Zusammenbruch, und er bestimmt Ihren Käuferkreis. Nach 2021 haben Fannie Mae und Freddie Mac – die hinter den meisten konventionellen Hypotheken stehen – die Regeln für die Kreditvergabe in Eigentumswohnungsgebäuden verschärft. Bevor der Kredit eines Käufers genehmigt wird, prüft der Kreditgeber das Gebäude nun anhand eines Fragebogens für Eigentumswohnungen und einer Projektprüfung: auf aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen, das Ergebnis der Milestone-Inspektion, erhobene oder geplante Sonderumlagen sowie darauf, ob die Rücklagen ausreichend dotiert sind. Ein Gebäude, das diese Prüfung besteht, gilt als „garantiefähig“. Ein Gebäude, das dies nicht schafft, gilt als „nicht garantierfähig“, und die konventionelle Finanzierung für dieses Gebäude versiegt.

Die praktischen Auswirkungen auf Ihren Verkauf sind unmittelbar. Ist Ihr Gebäude garantiefähig, umfasst Ihr Käuferkreis den gesamten Markt – sowohl finanzierte Käufer als auch Barzahler. Ist dies nicht der Fall, schrumpft der Kreis auf Barzahler und Portfolio-Kreditgeber, die die damit verbundenen Reibungsverluste im Preis berücksichtigen, wodurch Ihr Verkaufspreis sinkt. Die Garantierfähigkeit ist also keine reine Formalität; sie bestimmt die Größe des Kundenkreises, der um Ihre Immobilie konkurriert. Dies ist eine Frage der Immobilienmechanismen auf US-amerikanischer Seite, keine steuerrechtliche Angelegenheit, und genau das ist die Art von Sachverhalt, die ein Verkäufer aus der Ferne nicht erst nach Vertragsabschluss erfahren darf.

Was Sie aus der Ferne tun können: Lassen Sie den Zustand des Gebäudes vor der Inserierung dokumentieren, und zwar so, dass die Unterlagen die Fragen abdecken, die ein Kreditgeber stellen wird. Gemäß § 718.111(12) des Gesetzes von Florida haben Sie auf schriftlichen Antrag hin Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft – die Meilenstein- und Rücklagenunterlagen, die Beitragshistorie sowie die aktuellen Protokolle des Vorstands – und der kostenlose „HOA Document Decoder“ liest diese aus und markiert, was bei einer Projektprüfung auffallen wird. Die genaue Liste der Unterlagen sowie der Zeitplan sind im Leitfaden enthalten; die gebäudebezogenen Details finden Sie im Leitfaden zur Meilenstein-Inspektion und im Leitfaden zu Sonderumlagen.

Versicherbarkeit – die andere Hälfte der Bauakte

Ein Gebäude kann baulich in Ordnung sein und sich dennoch nur schwer verkaufen lassen, wenn es nicht zu erschwinglichen Konditionen versichert werden kann – und an der Küste von Surfside ist dies ein aktuelles Problem. Die Immobilienversicherungsprämien in Florida haben sich in den letzten fünf Jahren etwa verdoppelt, und die Hauptpolice für ein Gebäude an der Küste – zuzüglich der Wind- und Hochwasserversicherung – fließt direkt in die HOA-Beiträge ein, die jeder Eigentümer zahlt. Ein Kreditgeber betrachtet die Versicherung genauso wie die Bausubstanz: Ein unterversichertes Gebäude oder eines, dessen Versicherer sich zurückgezogen hat, stellt ein Finanzierungsproblem dar und ist nicht nur ein Posten im Budget.

Für einen Fernverkäufer ist dies in zweierlei Hinsicht von Bedeutung. Es erhöht die Haltekosten, solange die Einheit unverkauft bleibt, da die Gemeinschaftsgebühren für Immobilien am Meer hoch sind und ein langwieriger Verkauf in einem Gebäude mit hohen Gemeinschaftsgebühren kostspielig ist. Zudem ist dies ein weiterer Punkt, den der Käufer bei seiner Prüfung hinterfragen wird; daher gehört der Status der Hauptpolice in die Unterlagen, die Sie vor der Inserierung zusammenstellen – neben dem Milestone-Bericht und der Rücklagenstudie. Eine einzige Aktenanforderung reicht aus, um dies zu klären. Dokumentieren Sie dies frühzeitig, und die Frage ist bereits beantwortet; lassen Sie es liegen, wird es zum Verhandlungspunkt.

Keine FIRPTA-Pflicht für US-Eigentümer – doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem

Wenn Sie US-Staatsbürger oder im Ausland ansässiger Ausländer sind, gilt FIRPTA nicht für Sie. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge ist im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, während die Berechnungen auf Bundesebene (Langzeitsteuersätze, der Nutzungstest gemäß Section 121, die Nacherhebung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalerträgen zu finden sind. Surfside zieht internationale Eigentümer an, daher taucht diese Frage häufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Surfside abwickelt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Die Arbeit in Surfside besteht vor allem aus der Bearbeitung von Gebäudeakten: Ob ein Objekt gelistet wird, hängt davon ab, ob das Gebäude die Prüfung durch den Kreditgeber besteht; daher hat die Akte Vorrang – noch vor Fotos und der Preisgestaltung. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jeden einzelnen dieser Verkäufe: Die Gebäudeakte wird vor der Inserierung abgerufen und geprüft, die Finanzierbarkeit und der Versicherungsstatus sind von vornherein bekannt, der Zugang wird einmalig über die Rezeption geregelt, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, sodass ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu stören, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Terminkalender geplant.

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den eigenen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, Abschreibungsrückforderung – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu realen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, Risiken im Zusammenhang mit „Milestone“ und Rücklagen, Finanzierbarkeit und Gewährleistungsfähigkeit sowie der Fernprozess für Ihre spezifische Einheit in Surfside. Das ist die „Net + Risk Review“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Wohnung in Surfside verkaufen möchten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Surfside von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Gebäude in Surfside sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Aufsicht führt. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization) aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die in Surfside verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, ist die Gebäudeakte, die Sie ebenfalls vollständig aus der Ferne zusammenstellen können.

Hat der Einsturz von 2021 noch Auswirkungen auf den Verkauf einer Eigentumswohnung in Surfside?

Indirekt ja, allerdings eher durch die dadurch geschaffenen Vorschriften als durch die Adresse selbst. Der Zusammenbruch führte in Florida zur Einführung der obligatorischen Milestone-Inspektionen und zur vollständigen Dotierung der Rücklagen und veranlasste Käufer und ihre Kreditgeber dazu, ältere Gebäude direkt am Meer genau unter die Lupe zu nehmen. Ein neueres oder kapitalstarkes Gebäude lässt sich normalerweise verkaufen. Ein älteres Gebäude mit einem einwandfreien, aktuellen „Milestone“-Bericht und einer gut gefüllten Rücklage lässt sich ebenfalls normalerweise verkaufen. Das Risiko besteht bei einem älteren Gebäude mit einem offenen Beanstandungspunkt oder einer unzureichend gefüllten Rücklage; aus diesem Grund sollten Sie die Unterlagen einsehen, bevor Sie das Objekt inserieren.

Was bedeutet es, wenn für mein Gebäude in Surfside keine Gewährleistung gewährt wird?

Das bedeutet, dass Fannie Mae und Freddie Mac keine herkömmlichen Darlehen für diese Immobilie gewähren werden, in der Regel aufgrund von aufgeschobenen Instandhaltungsmaßnahmen, einem offenen Milestone-Befund, einer anstehenden hohen Abgabe oder unzureichend dotierten Rücklagen. Die Auswirkung auf Ihren Verkauf betrifft den Käuferkreis: Ein garantiefähiges Gebäude zieht sowohl finanzierte als auch Barzahler an, während sich der Kreis bei einem nicht garantiefähigen Gebäude auf Barzahler und Portfolio-Kreditgeber beschränkt, die die damit verbundenen Risiken im Preis berücksichtigen, sodass die Zahl der Interessenten sinkt. Wenn Sie den Zustand Ihres Gebäudes vor der Inserierung kennen, können Sie behebbare Mängel beseitigen oder diese bewusst in den Preis einkalkulieren.

Muss mein älteres Gebäude in Surfside direkt am Meer einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?

Wahrscheinlich, sofern das Gebäude das entsprechende Alter aufweist. Surfside liegt am Meer, weniger als drei Meilen von der Küste entfernt, sodass Miami-Dade den 25-Jahres-Meilenstein anstelle von 30 Jahren als Auslöser heranziehen kann, und ein Großteil der älteren Gebäude an der Collins Avenue hat diese Marke bereits erreicht oder überschritten. Bei den neueren Gebäuden dauert es noch einige Jahre. Erkundigen Sie sich bei der Eigentümergemeinschaft nach dem Alter und dem Inspektionsstatus Ihres Gebäudes und besorgen Sie sich den aktuellsten Bericht oder den Terminplan für die nächste Inspektion, bevor Sie die Immobilie inserieren, da der Kreditgeber des Käufers dies verlangen wird.

Inwiefern wirkt sich die Versicherung auf den Verkauf meiner Eigentumswohnung in Surfside aus?

Mehr, als die meisten Verkäufer erwarten. Die Immobilienversicherungsprämien in Florida haben sich in fünf Jahren etwa verdoppelt, und die Rahmenpolice für ein Gebäude an der Küste sowie der Versicherungsschutz gegen Sturm- und Hochwasserschäden fließen in die HOA-Beiträge ein, was die Unterhaltskosten erhöht, solange die Einheit unverkauft bleibt, und einen weiteren Punkt darstellt, den der Kreditgeber eines Käufers prüft. Ein unterversichertes Gebäude oder eines, dessen Versicherer sich zurückgezogen hat, stellt ein Finanzierungsproblem dar und ist nicht nur ein Posten im Budget. Fügen Sie den Status der Hauptpolice den Unterlagen bei, die Sie vor der Inserierung zusammenstellen.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in Surfside verkaufe?

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder in den USA ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird –, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS darüber informiert. Surfside zieht viele internationale Eigentümer an; wenn Sie also keine US-Person sind, verläuft der Verkauf anders und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.