VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI · SOUTH OF FIFTH

Verkauf einer Eigentumswohnung in South of Fifth von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist der spezifische Leitfaden für South of Fifth. Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung für das Fernverfahren finden Sie im „US Out-of-State Owner’s Playbook“ –>

South of Fifth – SoFi, die südlichste Spitze von Miami Beach – liegt an der Spitze der Preisspanne pro Fuß der Stadt. Das Angebot besteht aus einer überschaubaren Auswahl an Luxusgebäuden: die beiden Türme von Continuum, das Apogee, das Setai, das Faena House und das Portofino. Wenn Sie eine Immobilie in einem dieser Gebäude besitzen und in New York, Los Angeles oder im Ausland leben, ist der Fernverkauf unkompliziert. Was jedoch mehr Sorgfalt erfordert als in einem umsatzstarken Teilmarkt, ist die Preisgestaltung.

Wenn in einem Gebäude nur eine Handvoll Verkäufe pro Jahr stattfinden und sich die Einheiten je nach Reihe, Etage und Aussicht stark unterscheiden, ist die Vergleichsbasis dünn und jede Variable beeinflusst den Preis entscheidend. Legen Sie den Preis richtig fest, verkauft sich eine SoFi-Einheit an einen finanzstarken Eigennutzer und an internationale Interessenten; legen Sie ihn aus einer Entfernung von 1.000 Meilen falsch fest, treiben Sie den Markt nach unten. Dieser Leitfaden behandelt die Preisgestaltung für eine maßgeschneiderte Einheit aus der Ferne, den „Milestone“-Auslöser an den Hochhäusern aus den frühen 2000er Jahren an der Küste sowie den weiteren Ablauf des Prozesses, einschließlich Links zu ausführlichen Erläuterungen.

Kurze Antwort:

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in „South of Fifth“ vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Da es sich um Gebäude mit umfassendem Service handelt, erfolgt der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Besichtigungstermine über die Rezeption und Ihren Makler; Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization) aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Besondere Sorgfalt ist bei der Preisgestaltung geboten: Vergleichsobjekte in SoFi sind rar und hängen stark von der jeweiligen Einheit ab; orientieren Sie sich daher an den jüngsten Verkäufen im selben Gebäude und derselben Reihe, nicht am Durchschnitt der Nachbarschaft. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein und besorgen Sie sich die Unterlagen zu Rücklagen und Umlagen Ihres Gebäudes, bevor Sie die Immobilie inserieren.

Ja, Sie können eine Eigentumswohnung in „South of Fifth“ vollständig von außerhalb des Bundesstaates verkaufen. Da es sich um Gebäude mit umfassendem Service handelt, erfolgt der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Besichtigungstermine über die Rezeption und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA – Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind –, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Besondere Sorgfalt ist bei der Preisgestaltung geboten: Vergleichsobjekte in SoFi sind rar und hängen stark von der jeweiligen Einheit ab; orientieren Sie sich daher an den jüngsten Verkäufen im selben Gebäude und derselben Reihe, nicht am Durchschnitt der Nachbarschaft. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein und besorgen Sie sich die Unterlagen zu Rücklagen und Umlagen Ihres Gebäudes, bevor Sie die Immobilie inserieren.

Preisermittlung für eine maßgeschneiderte Anlage aus der Ferne

In Brickell können Sie den Preis einer Einheit anhand einer Reihe nahezu identischer Verkäufe im selben Hochhaus ermitteln. In South of Fifth funktioniert das nicht auf diese Weise. Ein Gebäude wie das „Apogee“ verfügt über eine geringe Anzahl sehr großer Wohnungen; beim „Continuum“ richten sich die Preise nach der Etage und der Aussicht; das „Setai“ vereint Hotel-Eigentumswohnungen und Wohnimmobilien. Das Ergebnis ist eine kleine, sehr heterogene Vergleichsgruppe, in der Etage, Ausrichtung und Renovierungsstand den Preis jeweils erheblich beeinflussen.

Für einen Fernverkäufer erhöht dies das Risiko einer falschen Preisgestaltung. Die Lösung besteht darin, den Preis anhand der am ehesten vergleichbaren Objekte zu bemessen – also anhand kürzlich erfolgter Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude und idealerweise in Ihrer eigenen Baureihe oder Kategorie –, anstatt sich auf den durchschnittlichen Quadratfußpreis der Nachbarschaft zu stützen, der eine renovierte Wohnung in den oberen Etagen mit Blick auf die Bucht mit einer ursprünglichen Wohnung in den unteren Etagen vermischt. Aktuelle Entwicklungen in South Beach finden Sie in den Marktstatistiken für South Beach, und Informationen zum Umfeld der Gegend finden Sie in der Übersicht über das Viertel „South of Fifth“. Da die Wertermittlung dasselbe Problem der geringen Vergleichsobjekte aufweist, kann ein nicht ausreichend fundierter Angebotspreis auch die Kreditvergabe an einen finanzierten Käufer bereits in der Phase der Wertermittlung verzögern – ein weiterer Grund, den Preis von Anfang an an fundierte Vergleichsobjekte zu koppeln.

Wer kauft in South of Fifth ein – und wie wirkt sich dies auf Ihren Zeitplan aus?

SoFi-Käufer sind eher Eigennutzer und internationale Käufer als reine Investoren – Erst- und Zweitwohnungskäufer aus dem Nordosten, der Westküste, Lateinamerika und Europa, von denen viele bar bezahlen. Zwei praktische Auswirkungen auf einen Fernverkauf. Saisonalität: Die Nachfrage konzentriert sich auf die Wintersaison, sodass der Zeitpunkt der Angebotsveröffentlichung hier eine größere Rolle spielt als auf einem ganzjährigen Mietmarkt. Vermietungsbeschränkungen: In mehreren SoFi-Gebäuden sind Kurzzeitvermietungen eingeschränkt, was den Investorenkreis einschränkt und den Trend zu Eigennutzern verstärkt – relevant, wenn Sie den Kauf in der Erwartung getätigt haben, als Investor wieder auszusteigen. Nichts davon erfordert Ihre Anwesenheit in Miami; es bestimmt lediglich, wann Sie Ihr Objekt inserieren und wie Sie es positionieren – beides lässt sich aus der Ferne erledigen.

Keine FIRPTA-Steuer für US-Eigentümer – und wie hoch ist Ihr tatsächlicher Reinertrag?

Wenn Sie US-Staatsbürger oder Ausländer mit Wohnsitz in den USA sind, findet das FIRPTA keine Anwendung. Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausländer sind, und es wird kein Betrag einbehalten. Der Abwicklungsbeauftragte reicht dennoch das Formular 1099-S ein, und Ihr Heimatstaat erfährt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf – die Abfolge der Schritte ist im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat beschrieben, die Berechnungen auf Bundesebene finden Sie im Leitfaden zu Kapitalerträgen. Viele SoFi-Käufer sind ausländische Staatsangehörige, wodurch FIRPTA bei einem zukünftigen Verkauf möglicherweise auf der Seite des Käufers zum Tragen kommt, jedoch niemals auf Ihrer Seite als US-Verkäufer. Wenn Sie keine US-Person sind, beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für nicht-US-Verkäufer.

Zum Nettoerlös: Die Haltekosten für ein Gebäude mit umfassendem Service direkt am Meer liegen über dem stadtweiten Durchschnitt, da die Nebenkosten höher sind; daher ist ein langwieriger Verkauf hier teurer, nicht günstiger. Auszahlungen und anteilige Abrechnungen sind reine Rechenaufgaben, Steuern fallen in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerberaters, und die Gebäudeakte sowie der Listenpreis sind die Variablen – weshalb eine präzise Preisgestaltung und eine frühzeitige Einholung der Unterlagen mehr für Ihren Nettogewinn bewirken als alles andere am Verhandlungstisch. In Florida wird der Steuerwert zudem im Jahr nach einer Übertragung von Nicht-Wohnimmobilien an den Marktwert angepasst; Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zum Verlust des Wohnimmobilienstatus und zur Neubewertung.

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus – RON, keine Vollmacht

Immobilientransaktionen in Florida werden per „Remote Online Notarization“(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identität überprüft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt – und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie benötigen, warum sich der Notar häufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) finden Sie im RON-Leitfaden für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten.

Wie Thomas Druck PA den Versandhandel von South of Fifth betreibt

Seit 2006 habe ich mich auf Verkäufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind – Eigentümer in anderen Bundesstaaten und anderen Ländern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen können. Bei der Arbeit südlich der Fifth Avenue kommt es mehr auf Preisdisziplin als auf Logistik an: Wenn Vergleichsobjekte rar sind und die Einheiten individuell gestaltet sind, ist der Unterschied zwischen einem vertretbaren Preis und einem Wunschpreis der Unterschied zwischen einem reibungslosen Verkauf und zwei Preissenkungen. Der oben beschriebene Ablauf gilt für jedes einzelne dieser Angebote: Vergleichsobjekte werden anhand Ihres eigenen Gebäudes und Ihrer eigenen Baureihe ermittelt, die Gebäudedokumente werden vor der Listung abgerufen, der Zugang wird einmalig über die Rezeption eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender terminiert.

Die Einhaltung des Fachgebiets ist wichtig. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftsprüfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Abschnitt 121, Abschreibungsrückforderung – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Was ich beziffern kann, betrifft die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu tatsächlichen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, Risiken in Bezug auf Meilensteine und Rücklagen sowie den Fernprozess für Ihre spezifische SoFi-Einheit. Das ist die „Netto- und Risikoprüfung“ am Ende dieser Seite.

Kurze Antworten für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in South of Fifth verkaufen möchten

Kann ich meine Eigentumswohnung in Edgewater von außerhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu müssen?

Ja. Die Gebäude von „South of Fifth“ bieten einen Rundum-Service, sodass die Rezeption in der Regel den Zugang für den Fotografen, den Gutachter und den Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Aufsicht führt. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und für den Vertragsabschluss wird die „Remote Online Notarization“ Ihres Heimatbundesstaates genutzt. Die meisten SoFi-Verkäufer, die nicht in Florida ansässig sind, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie.

Inwiefern unterscheidet sich die Preisgestaltung für eine Immobilie in South of Fifth, wenn ich nicht vor Ort bin, um die Marktlage einzuschätzen?

Da SoFi-Gebäude nur in geringem Umfang gehandelt werden und sich die Einheiten je nach Reihe, Etage, Aussicht und Renovierungsstand stark unterscheiden, ist die Vergleichsgruppe klein und weist große Schwankungen auf. Legen Sie den Preis anhand der jüngsten Verkäufe in Ihrem eigenen Gebäude und Ihrer eigenen Reihe fest und nicht anhand des durchschnittlichen Quadratfußpreises in der Nachbarschaft. Ein Preis ohne ausreichende Vergleichsgrundlage birgt zudem das Risiko, dass ein Käufer mit Finanzierung bei der Wertermittlung ins Stocken gerät, da der Gutachter mit demselben Problem der spärlichen Vergleichsdaten konfrontiert ist wie Sie.

Muss mein „South of Fifth“-Hochhaus aus den frühen 2000er Jahren einer Milestone-Prüfung unterzogen werden?

Möglicherweise ist der Auslösepunkt bereits erreicht oder steht kurz bevor. South of Fifth liegt weniger als drei Meilen von der Küste entfernt, sodass Miami-Dade den 25-Jahres-Meilenstein anstelle des 30-Jahres-Meilensteins als Auslöser heranziehen kann. Gebäude, die Ende der 1990er und Anfang der 2000er Jahre fertiggestellt wurden, erreichen diese Marke nun. Da es sich um gut kapitalisierte Gebäude handelt, ist das wahrscheinlichere Problem eher ein geplantes Investitionsvorhaben und eine Rückstellungsposition, die der Anwalt eines Käufers in der Estoppel-Erklärung liest, und nicht eine überraschende Umlage. Bitte klären Sie den Status Ihres Gebäudes mit der Eigentümergemeinschaft ab.

Wer kauft in South of Fifth ein, und hat dies Auswirkungen auf meinen Zeitplan?

Bei den SoFi-Käufern überwiegen Eigennutzer und internationale Käufer gegenüber Investoren – es handelt sich um Käufer von Erst- und Zweitwohnungen aus dem Nordosten, der Westküste, Lateinamerika und Europa, von denen viele bar bezahlen. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Wintersaison, sodass der Zeitpunkt der Angebotsveröffentlichung hier eine größere Rolle spielt als auf einem ganzjährigen Mietmarkt. In einigen Gebäuden sind zudem Kurzzeitvermietungen eingeschränkt, was den Kreis der Investoren einschränkt.

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-Bürger meine Eigentumswohnung in South of Fifth verkaufe?

Nein. FIRPTA gilt ausschließlich für ausländische Personen. Als US-Staatsbürger oder Ausländer mit ständigem Wohnsitz in den USA unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Nicht-Ausländereigenschaft – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird –, und von Ihrem Verkaufserlös wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS darüber informiert. Viele SoFi-Käufer sind ausländische Staatsangehörige, was bei einem zukünftigen Verkauf auf der Käuferseite zu einer FIRPTA-Besteuerung führen kann, jedoch niemals auf Ihrer Seite als US-Verkäufer.

Wird mein Heimatstaat den Gewinn besteuern, obwohl es in Florida keine Einkommensteuer gibt?

Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, lautet die Antwort mit ziemlicher Sicherheit „Ja“, und angesichts der Höhe eines Gewinns aus „South of Fifth“ lohnt es sich, frühzeitig eine Modellrechnung durchzuführen. Ihr Heimatbundesstaat besteuert Einwohner auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich Immobilien in Florida, ohne Anrechnung von Steuergutschriften, da Florida selbst keine Steuern erhebt; ein hoher Veräußerungsgewinn kann zudem die Verpflichtung zu Vorauszahlungen auslösen. In Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee entfällt die staatliche Steuerebene; die Kapitalertragsteuer des Bundes gilt jedoch in jedem Fall. Besprechen Sie dies mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten.