Warum sollten Sie jetzt Immobilien in Miami kaufen?
Wenn sich die Miete nicht mehr lohnt, haben die meisten Käufer andere Gründe – einen Steuerumzug nach Florida, einen sicheren Ort zur Kapitalanlage oder eine Immobilie, die sie tatsächlich nutzen werden. Ein ehrlicher Blick darauf, wer noch in Miami kauft und warum.
Die meisten Ratgeber zum Immobilienkauf in Miami beginnen damit, Ihnen die Wertsteigerung schmackhaft zu machen. Dieser hier beginnt mit der ehrlichen Wahrheit: Wenn Sie heute eine Eigentumswohnung in Miami kaufen, um durch Vermietung einen Cashflow zu erzielen, sind die Zahlen knapp bemessen. Die Preise sind gestiegen, die Versicherungs- und HOA-Kosten sind mitgestiegen, und sobald Sie die Finanzierung hinzurechnen, ist die Mietrendite bei den meisten Einheiten gering bis nicht vorhanden. Ich werde nicht so tun, als wäre es anders.
Doch die Mietrendite ist nicht der Grund, warum die meisten Menschen hier kaufen. Nach fast zwanzig Jahren in diesem Markt sind die Käufer, die tatsächlich einen Kaufvertrag abschließen, aus Gründen hier, die eine Kapitalisierungsrate niemals erfassen kann – ein steuerlicher Wohnsitz in Florida, ein auf US-Dollar lautender sicherer Hafen oder ein Ort, den sie tatsächlich nutzen werden. Wenn einer der drei unten genannten Punkte auf Sie zutrifft, ist dies nach wie vor ein kluger Kauf. Thomas Druck PA arbeitet seit 2006 als Spezialist für Fernkäufe mit Käufern aus anderen Bundesstaaten und dem Ausland zusammen – aus der Ferne und auf Englisch oder Deutsch.
Grund 1: Sie verlegen Ihren steuerlichen Wohnsitz nach Florida
In Florida gibt es keine staatliche Einkommensteuer. Für jemanden, der in New York, New Jersey, Kalifornien oder Illinois ein beträchtliches Einkommen erzielt, ist dies kein unwesentliches Detail – es kann die wichtigste finanzielle Entscheidung des Jahres sein. Durch die Begründung eines Wohnsitzes in Florida können Sie eine erhebliche staatliche Steuerbelastung auf Ihr gesamtes Einkommen vermeiden, nicht nur auf Ihr Vermögen.
Wenn dies das Ziel ist, stellt die Eigentumswohnung keine Investition dar. Sie ist vielmehr der Anker, der den Umzug Wirklichkeit werden lässt: eine Adresse in Florida, ein Ort, an dem Sie tatsächlich leben, ein Bestandteil eines Wohnsitzes, der einer genauen Prüfung standhält. Im Vergleich zu den Kosten, die Ihnen in Ihrem früheren Heimatstaat nicht mehr entstehen, ist eine Wohnung, die lediglich ihre eigenen Unterhaltskosten deckt, ein Rundungsfehler. Ich kümmere mich um die immobilienbezogenen Aspekte – die Suche nach der richtigen Immobilie und den Kaufabschluss – und zwar aus der Ferne, damit Sie nicht hin und her fliegen müssen. Ihr Steuerberater bestätigt die tatsächlichen Einsparungen und die Wohnsitzvoraussetzungen; ich erteile keine Steuerberatung.
Kommen Sie aus einem bestimmten Bundesstaat? Sehen Sie sich die Leitfäden zum Umzug nach New York, Kalifornien, New Jersey und Illinois an – jeder davon behandelt das Risiko einer Wohnsitzprüfung, das in Ihrem Heimatbundesstaat tatsächlich besteht.
Grund 2: Sie möchten Ihr Kapital an einem sicheren Ort anlegen
Wenn Sie sich außerhalb der USA befinden – in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder Lateinamerika –, geht es bei einer Eigentumswohnung in Miami oft weniger um die Rendite als vielmehr darum, wo Ihr Geld angelegt ist. Es ist eine Möglichkeit, Wert in US-Dollar zu halten – in einem Rechtssystem mit klaren Eigentumsverhältnissen und Verträgen, die tatsächlich durchgesetzt werden –, abseits der Schwankungen Ihrer Heimatwährung und der politischen Lage in Ihrem Heimatland.
So betrachtet lautet der Vergleich nicht „diese Eigentumswohnung im Vergleich zu einer renditestärkeren Mietimmobilie“, sondern „diese Eigentumswohnung im Vergleich dazu, das Geld dort zu belassen, wo es ist“. Für viele Käufer geht ein stabiler, liquider und auf US-Dollar lautender Vermögenswert aus diesem Vergleich selbst bei einer bescheidenen Rendite als Sieger hervor. Sie kaufen Sicherheit, keinen Cashflow. Genau dafür bin ich geschaffen – deutsch-zweisprachig, ansässig in Miami, der gesamte Prozess wird aus der Ferne und in Ihrer Sprache abgewickelt.
Aus dem Ausland betrachtet kommt es auf die praktischen Aspekte an: der Kauf über einen deutschsprachigen Immobilienmakler, die Finanzierung für ausländische Staatsangehörige ohne US-Kredit, die Beantragung einer ITIN sowie die FIRPTA-Formalitäten, die Sie bei einem späteren Verkauf übernehmen müssen.
Grund 3: Sie werden es nutzen
Niemand fragt, welche Rendite das eigene Boot abwirft. Ein Platz an der Sonne für die Monate, in denen man lieber nicht frieren möchte, bessere Gesundheit, ein fester Ort, an den die Familie immer wieder zurückkehrt, ein Standbein in den USA mit echten Möglichkeiten – das ist keine Investition, die zufällig Freude bereitet. Es ist eine Freude, die zufällig ihren Wert recht gut behält.
Wenn Sie den Ort wirklich nutzen werden, kaufen Sie ihn aus diesem Grund. Betrachten Sie es als eine Anschaffung für Ihren Lebensstil – wie eine Mitgliedschaft oder ein zweites Auto, das Sie lieben – und Miami ist nach wie vor eine gute Wahl. Die Unterhaltskosten, die Renditejäger abschrecken, sehen ganz anders aus, wenn die Immobilie etwas ist, in dem Sie tatsächlich leben und das Sie genießen. Sie sind die Kosten für den Lebensstil, nicht eine fehlerhafte Kalkulationstabelle.
Der ehrliche Teil: Kosten und was ich nicht behaupten werde
Die Unterhaltskosten sind real und steigen. HOA-Beiträge, Versicherungen und bauliche Nachbewertungen nach dem Fall von Surfside (Floridas „Milestone“-Inspektionsgesetz) summieren sich, und sie variieren stark von Gebäude zu Gebäude. Bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben, werde ich Ihnen aufzeigen, was der Besitz – unbewohnt – tatsächlich jeden Monat kostet. Für Käufer, die aus Lebensstilgründen oder aus steuerlichen Gründen umziehen, sind das lediglich die Kosten der Immobilie. Für Renditekäufer sind sie oft der Ausschlaggeber. So oder so werden Sie die Zahlen kennen.
Dies ist kein Verkaufsargument nach dem Motto „Preise steigen immer“. Ich weiß nicht, wie sich die Preise weiterentwickeln werden, und das weiß auch niemand, der ehrlich ist. Was ich Ihnen jedoch sagen kann, ist, dass Immobilien am Wasser in einer Küstenstadt mit begrenztem Angebot tendenziell ihren Wert behalten und dass die oben genannten Gründe überhaupt nicht von einer Wertsteigerung abhängen.
Kurze Antworten
Werden Eigentumswohnungen in Miami im Jahr 2026 noch einen Cashflow erzielen?
Meistens nicht – nicht zu den heutigen Preisen mit Finanzierung und nur in geringem Maße bei einem Kauf gegen Barzahlung. Sollte die Mietrendite Ihr einziger Grund für den Kauf sein, werde ich Ihnen dies auch sagen. Die Käufer, die nach wie vor kaufen, tun dies aus steuerlichen Gründen, zur Kapitalsicherung oder zur Eigennutzung.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Miami eine Immobilie zu erwerben?
Das hängt ganz davon ab, aus welchem Grund Sie kaufen. Für einen Umzug aus steuerlichen Gründen nach Florida, als auf Dollar lautenden sicheren Hafen oder als Wohnort, den Sie tatsächlich nutzen werden, ist der Zeitpunkt günstig – keiner dieser Gründe hängt von Mieten oder kurzfristigen Preisschwankungen ab. Für eine reine Investition zur Erzielung von Mieteinnahmen ist die Rechnung derzeit knapp.
Was kostet der Besitz einer Eigentumswohnung in Miami tatsächlich, abgesehen vom Kaufpreis?
Eigentümergemeinschaftsbeiträge, Versicherungen, Grundsteuer und – bei älteren Gebäuden – bauliche Begutachtungen nach dem „Surfside“-Vorfall gemäß dem „Milestone“-Inspektionsgesetz des Bundesstaates Florida. Die Kosten variieren stark je nach Gebäude. Bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, werde ich Ihnen die gesamten monatlichen Kosten aufzeigen, die bei unbewohntem Besitz anfallen.
Kann ich aus der Ferne einkaufen, wenn ich mich in einem anderen Bundesland oder im Ausland befinde?
Ja. In Florida ist die notarielle Beglaubigung per Fernzugriff zulässig, und ich wickle standardmäßig Immobiliengeschäfte außerhalb des Bundesstaates sowie internationale Transaktionen ab – auf Englisch oder Deutsch.
Weiterführende Informationen
- Informationszentrum für Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland – der umfassende Leitfaden, sortiert nach Ihrer Zielgruppe.
- Umzug von New York nach Miami – das Leitfaden zur steuerlichen Umzugsplanung, Version für die Überprüfung des Wohnsitzes in New York (auch für Kalifornien, New Jersey und Illinois verfügbar).
- Immobilienmakler in Miami für deutschsprachige Käufer – der Ausgangspunkt für Käufer, die Wert auf Kapitalsicherheit legen.
- Lebenshaltungskosten in Miami – das tatsächliche Bild der Unterhaltskosten hinter dem oben genannten „ehrlichen Teil“.
