Thomas Druck PA — Miami real estate
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Umzug von Kalifornien nach Miami

Für Käufer aus Kalifornien, die ihren gesamten Haushalt, ihr Büro oder einfach nur den Winter hierher verlegen möchten. Erläuterung der „Closest Connections“-Prüfung des FTB, Modellierung der Auswirkungen von Prop-13 auf die Grundsteuer in Miami-Dade, Fernabwicklung des Kaufabschlusses von Los Angeles oder der Bay Area aus als Standardablauf.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Ziehen Sie aus New York statt aus Kalifornien um? Unter „Umzug von New York nach Miami –> “ finden Sie Informationen zum Prüfungszeitraum des Staates New York (NYS) und der Stadt New York (NYC), zum Unterschied zwischen dem Abschluss eines Kaufvertrags für eine Genossenschaftswohnung und einer Eigentumswohnung sowie zum Zeitplan für den Übergang vom „Snowbird“-Aufenthalt zum dauerhaften Wohnsitz.

Ein Käufer aus Kalifornien, der nach Miami umzieht, trifft drei Entscheidungen, die jeweils einem anderen Zeitplan unterliegen: welche Immobilie in Miami er erwerben soll, wie sich der Kauf auf die spätere Überprüfung des Wohnsitzwechsels durch das Franchise Tax Board auswirkt und was mit den kalifornischen Immobilien (durch Prop-13 geschützte Eigenheime, Mietobjekte, Strandhäuser) geschieht, die fast jeder Umziehende aus Kalifornien besitzt. Die meisten Online-Beiträge zum Thema „Umzug von Kalifornien nach Miami“ beantworten die erste Frage, erwähnen bei der zweiten „13,3 Prozent gegenüber null“ und lassen die dritte gänzlich außer Acht. Die dritte Entscheidung ist in der Regel ausschlaggebend dafür, ob der steuerliche Umzug tatsächlich zustande kommt.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – also mit Käufern, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in der Nähe der Immobilie in Miami wohnen. Dies entspricht dem typischen Profil aus Kalifornien: Ein Haushalt aus den Bereichen Technologie, Finanzen, Unterhaltung oder freiberufliche Dienstleistungen, der teilweise oder vollständig nach Südflorida umzieht, während er im Übergangsjahr zumindest eine gewisse Präsenz in Kalifornien aufrechterhält, oder der die Immobilie in Kalifornien verkauft und das Eigenkapital über ein Treuhandkonto in den Kaufvertrag in Miami einfließen lässt. Dieser Artikel behandelt die Aspekte, die ein solcher Käufer bei seiner Planung berücksichtigen sollte – die Mechanismen der „closest connections“-Regelung für Erstkäufer, den Wechsel von der Prop-13-Steuerregelung zur Grundsteuer in Miami-Dade, die versicherungsrechtlichen Risiken in Florida, die Unterschiede in der Abwicklungskultur zwischen dem kalifornischen Treuhandverfahren und den Abläufen bei Titelversicherungsgesellschaften in Florida sowie den Arbeitsablauf bei Fernabwicklungen.

Kurze Antwort Der Umzug von Kalifornien nach Miami ist sowohl ein Immobiliengeschäft als auch ein Wohnsitzwechsel, die nach unterschiedlichen Zeitplänen ablaufen. Der Immobilienkauf wird innerhalb von 30 bis 45 Tagen über eine Titelgesellschaft in Florida abgewickelt (keine Treuhandgesellschaft, kein Treuhänder, kein Treuhandbeauftragter im kalifornischen Sinne – ein anderes System, ähnlicher Zeitrahmen). Was den Wohnsitz betrifft, so gilt der „Test der engsten Verbindungen“ gemäß Abschnitt 17014 des kalifornischen Steuer- und Abgabengesetzes (California Revenue and Taxation Code) „Closest Connections“-Prüfung gemäß § 17014 des kalifornischen Steuer- und Abgabengesetzes (California Revenue and Taxation Code), die von der FTB-Prüfungsabteilung durchgeführt wird – eine Analyse verschiedener Faktoren, darunter, wo Sie Ihre Zeit verbringen, wo Ihre Familie lebt, bei welcher Bank Sie Ihre Geschäfte abwickeln, wo Sie wählen, wo Fahrzeuge zugelassen sind, wo Berufslizenzen ausgestellt sind und wo sich hochwertige Immobilien befinden. Beide Aspekte stehen in Wechselwirkung: Wie Sie kaufen, wie Sie die Immobilie in Miami nutzen und wie Sie mit dem Haus in Kalifornien umgehen – all dies wird zu Beweismaterial. Thomas Druck PA betreut seit 2006 als Spezialist für Fernkäufe die Angelegenheiten in Miami – vom Fernabschluss über die Auswahl eines Gebäudes, das auf Ihren Nutzungsfall abgestimmt ist, bis hin zur Koordination mit Ihrem kalifornischen Wirtschaftsprüfer und Steueranwalt hinsichtlich der in Kalifornien zu erbringenden Nachweise.

Was „der Umzug von Kalifornien nach Miami“ tatsächlich bedeutet

„Umzug“ kann für einen Käufer aus Kalifornien drei verschiedene Bedeutungen haben: (a) den Kauf einer Immobilie in Miami zur Teilzeitnutzung unter Beibehaltung des Wohnsitzes in Kalifornien (Snowbird, saisonale Nutzung, Zweitwohnsitz), (b) den Kauf einer Immobilie in Miami UND die Verlegung des Wohnsitzes nach Florida im selben Kalenderjahr (vollständiger Umzug), (c) den Kauf einer Immobilie in Miami als Vorbereitung auf einen künftigen Wohnsitz (jetzt eine Präsenz in Florida aufbauen, die Wohnsitzverlegung in 1 bis 3 Jahren vornehmen, wenn berufliche, familiäre oder vermögensrechtliche Umstände dies zulassen). Jede dieser Optionen unterliegt unterschiedlichen Voraussetzungen, unterschiedlichem Zeitdruck und hat unterschiedliche Auswirkungen auf die Nachweispflicht im Rahmen des „Closest-Connections“-Tests in Kalifornien.

Dieser Unterschied ist von Bedeutung, da die Immobilie, die Sie erwerben sollten, nicht in jedem Fall dieselbe ist. Ein Käufer einer Zweitwohnung zur Teilzeitnutzung kann strengere Vermietungsvorschriften und höhere Gemeinschaftsgebühren pro Quadratfuß in Kauf nehmen, da die Immobilie für die FTB nicht als „Hauptwohnsitz“ gelten muss. Wer seinen Wohnsitz noch im selben Jahr wechselt, benötigt eine Immobilie, die bei der FTB-Prüfung den „Closest-Connections-Test“ besteht – d. h. eine als Hauptwohnsitz geeignete Ausstattung, keine mit der Nutzung als Hauptwohnsitz unvereinbaren Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen sowie Versorgungsrechnungen und Postweiterleitung, die auf diese Immobilie hinweisen. Wer die Immobilie später in einen Hauptwohnsitz umwandeln möchte, benötigt Flexibilität – Vermietung während der Aufbauphase erlaubt, bereit für die Nutzung als Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs.

Die 5 Dinge, die ein Käufer aus Kalifornien vor dem Kauf in Miami beachten sollte

  1. Das Prüfungsfenster des FTB für „engste Verbindungen“. Das kalifornische Franchise Tax Board unterhält eine Prüfungsabteilung, die Steuerzahler mit hohem Einkommen, die einen Wohnsitzwechsel nach Florida, Nevada, Texas oder Washington geltend machen, aktiv überprüft. § 17014 des kalifornischen Steuergesetzbuchs (Cal. Rev. & Tax Code) legt einen Mehrfaktoren-Test fest – wo Sie die meiste Zeit verbringen, wo Ihre Familie lebt, wo Sie Ihre Bankgeschäfte tätigen, wo Sie wählen, wo Fahrzeuge zugelassen sind, wo Berufslizenzen ausgestellt sind, wo Sie geschäftliche Beteiligungen halten und wo höherwertige Immobilien befinden. Es gibt keine einheitliche 183-Tage-Schwelle wie in New York – das FTB wägt alle Faktoren ab. Planen Sie den Kauf in Miami und die Entscheidung bezüglich Ihres Wohnsitzes in Kalifornien so, dass sie diese Prüfung stützen, und nicht nur, um den Umzug abzuschließen – siehe H2 Nr. 4 für die praktischen Einzelheiten.
  2. Der Unterschied in der Abwicklungskultur. Immobiliengeschäfte in Kalifornien werden über Treuhandgesellschaften (unabhängige Dritte, die Gelder und Dokumente verwahren) abgewickelt, wobei bei Luxusgeschäften Rechtsanwälte maßgeblich beteiligt sind. Florida ist ein „Title-Company“-Staat – die Title-Company wickelt den Vertragsabschluss ab, Rechtsanwälte sind auf beiden Seiten optional, und es gibt keinen separaten Treuhänder. Käufer aus Kalifornien fragen oft: „Wo finde ich die Telefonnummer meines Treuhandbeauftragten?“ – eine entsprechende Rolle gibt es in Florida jedoch nicht. Der Inhalt des Vertragsabschlusses (Geldmittel, Eigentumsurkunde, Eintragung, Steueranteilsberechnung) ist derselbe; die administrative Abwicklung unterscheidet sich jedoch.
  3. Berechnung der Grundsteuer: Prop-13 in Miami-Dade. Die kalifornische Prop-13 begrenzt den jährlichen Anstieg der Grundsteuer auf 2 Prozent pro Jahr, bezogen auf den zum Zeitpunkt des Erwerbs festgesetzten Wert. Ein Käufer in Kalifornien, der seit langem seinen Hauptwohnsitz dort unterhält, zahlt oft jährlich 0,7 bis 1,0 Prozent des vor langer Zeit festgesetzten Wertes. In Miami-Dade liegen die Sätze bei 1,5 bis 2,0 Prozent des AKTUELLEN Schätzwertes, ohne dass es eine ähnliche Obergrenze für den Anstieg gibt. Bei einer Eigentumswohnung in Miami im Wert von 1,5 Mio. US-Dollar beläuft sich dies auf 22.500 bis 30.000 US-Dollar jährlich – oft das 3- bis 5-Fache dessen, was derselbe Käufer für ein durch Prop-13 geschütztes Haus in Kalifornien zahlt. Ein Käufer, der sich an den geschützten Werten in Kalifornien orientiert, unterschätzt die in Miami anfallenden Kosten erheblich.
  4. Versicherungsrisiken in Florida im Vergleich zu Kalifornien: Die Hausratversicherung in Florida kostet bei vergleichbarer Deckung der Wiederbeschaffungskosten das Drei- bis Fünffache des kalifornischen Gegenwerts. Dies ist auf das Sturmrisiko, separate Hochwasserversicherungen im Rahmen des NFIP sowie private Zusatzversicherungen gegen Hochwasser und den Selbstbehalt bei Hurrikanschäden im Rahmen der Hauptversicherung für Eigentumswohnungen zurückzuführen. Käufer aus Kalifornien (insbesondere Käufer aus der Bay Area, die an relativ moderate Hausratversicherungsprämien gewöhnt sind; Käufer in den Brandgefahrenzonen von Los Angeles sehen möglicherweise bereits erhöhte Tarife) berücksichtigen bei ihrer Kaufentscheidung häufig nicht die in Florida anfallenden Versicherungsrisiken. Berücksichtigen Sie diesen Posten im Finanzierungsmodell, bevor Sie entscheiden, welche Immobilie in Miami für Sie geeignet ist.
  5. Der Fernabschluss ist die Regel, nicht die Ausnahme. Käufer aus Kalifornien können den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami abschließen, ohne dorthin fliegen zu müssen. In Florida ist die Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Anwalt deckt alle Bereiche ab, die nicht durch die RON abgedeckt sind. Siehe „Online-Beglaubigung aus der Ferne für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten“ – dieselbe RON-Vorgehensweise, lediglich auf die Käuferseite übertragen. Tom wendet seit 2006 den Online-Kaufabschluss als Standardablauf für Käufer an, die nicht vor Ort sind.

So arbeitet Thomas Druck PA mit Käufern aus Kalifornien zusammen

  1. Kennenlerngespräch. 30 Minuten, unverbindlich. Wir ermitteln Ihre Zielgebiete, Ihr Budget und die Kategorie aus H2 Nr. 1, in die Sie fallen (Teilzeit, Wechsel im selben Jahr, zukünftiger Umsteller). Die Kategorie hat wesentlichen Einfluss auf die Auswahlliste der Immobilien.
  2. Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Vor Abgabe eines Angebots: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten (einschließlich der Differenz bei der Grundsteuer, die Käufer aus Kalifornien im Vergleich zu ihrer Prop-13-Basislinie üblicherweise übersehen), des Risikos durch die Eigentümergemeinschaft (HOA), des Meilenstein-Status für jedes Gebäude auf Ihrer Auswahlliste, des modellierten Versicherungsrisikos in Florida sowie des Profils der Vermietungsvorschriften im Verhältnis zu Ihrem Plan.
  3. Auswahl der Gebäude + Besichtigungen. Persönliche Besichtigungen in Miami, wenn Sie dorthin fliegen können (die meisten Käufer aus Kalifornien fliegen einmal zur Besichtigung hin, fliegen bei Vertragsabschluss einmal zurück oder gar nicht), Live-Video-Begehungen an den Tagen, an denen Sie nicht vor Ort sein können. Gleiche Auswahlliste, gleiche Notizen – dies ist der Arbeitsablauf für Fernkäufer, den Tom seit 2006 anwendet.
  4. Angebot + Vertrag. Die Vertragsprüfung erfolgt Zeile für Zeile. Falls Sie möchten, dass Ihr Immobilienanwalt in Kalifornien oder der von Ihrem kalifornischen Steuerberater empfohlene Anwalt aus Florida den Vertrag ebenfalls prüft, wird dieser im Rahmen des Standard-Workflows an diese weitergeleitet – in Florida ist die Einbeziehung eines Anwalts nicht vorgeschrieben, doch die Hinzuziehung eines Anwalts liegt im Ermessen des Käufers, und der Workflow ist auf beide Vorgehensweisen ausgelegt.
  5. Koordination des Vertragsabschlusses. Titelgesellschaft, Treuhandfunktion (wird von der Titelgesellschaft in Florida übernommen, es gibt keine separate Treuhandgesellschaft), Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt) und Koordination der Überweisungen – alles wird bei Bedarf aus der Ferne abgewickelt. Die RON- und POA-Unterlagen decken Käufer ab, die während der Woche des Vertragsabschlusses nicht nach Miami fliegen können.

Die Mechanismen der Umwandlung von CA in FL (die tatsächlich schwierigen Teile)

Regelungen zum „Closest-Connections“-Test gemäß § 17014 des kalifornischen Steuer- und Abgabengesetzes (Cal. Rev. & Tax Code)

In Kalifornien gibt es keine festgelegte Aufenthaltsdauer wie die in New York geltende gesetzliche 183-Tage-Regelung. Stattdessen wendet das FTB eine Analyse unter Berücksichtigung mehrerer Faktoren an, um festzustellen, ob die „engsten Verbindungen“ eines Steuerpflichtigen weiterhin in Kalifornien bestehen oder sich in einen anderen Bundesstaat verlagert haben. Zu den Faktoren, die die FTB berücksichtigt, gehören: die physische Anwesenheit (wo Sie Ihre Tage verbracht haben), der Ort des ständigen Wohnsitzes, der Aufenthaltsort der unmittelbaren Familie (Ehepartner, minderjährige Kinder), den Standort persönlicher Besitztümer und Gegenstände, den Ort sozialer und religiöser Zugehörigkeiten, den Ort geschäftlicher Aktivitäten und beruflicher Zulassungen, den Standort von Bankkonten und Finanzberatern, den Ort der Wählerregistrierung, den Ort der Kfz-Zulassung sowie den Standort von Immobilienbesitz. Kein einzelner Faktor ist ausschlaggebend; die Prüfungsabteilung der FTB wägt die Gesamtheit der Umstände ab. Der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami ist ein Hinweis auf die Absicht, die engsten Verbindungen in Florida zu begründen. Die Beibehaltung des Hauptwohnsitzes in Kalifornien und die fortgesetzte Verbringung wesentlicher Zeit dort stellen starke Gegenbeweise dar. Die Entscheidung, das Haus in Kalifornien zu behalten, zu vermieten oder zu verkaufen, ist die wichtigste Variable.

Rückblick auf die mehrjährige Prüfung und wie der Kauf in Miami zum Beweismittel wird

Die FTB kann einen geltend gemachten Wohnsitzwechsel rückwirkend für einen Zeitraum von 3 bis 7 Jahren prüfen, je nach Verjährungsfrist und Sachverhalt. Sie wird Bankunterlagen, Geolokalisierungsdaten von Kreditkarten, EZ-Pass-/FasTrak-/SunPass-Aufzeichnungen, Mobilfunkmastenprotokolle, Flugdaten sowie Strom-, Gas- und Wasserrechnungen anfordern, um Ihren tatsächlichen Aufenthaltsort zu rekonstruieren. Ein Käufer, der für das Steuerjahr 2026 einen Wohnsitz in Florida geltend macht, dessen Wohnung in Miami jedoch von Mai bis Oktober keinerlei Verbrauch an Versorgungsleistungen aufweist, während das Haus in Kalifornien eine kontinuierliche Bewohnung zeigt, liefert der FTB damit selbst Argumente für deren Behauptung. Der umgekehrte Fall – die Wohnung in Miami weist eine kontinuierliche Bewohnung auf, während das Haus in Kalifornien vermietet oder verkauft ist oder nur vorübergehend genutzt wird – stützt hingegen den Anspruch. Richten Sie die Wohnung in Miami ab dem Tag des Vertragsabschlusses so ein, dass sie den Eindruck vermittelt: „Hier wohnt die Person tatsächlich“, sofern die Kategorien „Wechsel im selben Jahr“ oder „kurzfristiger Wechsel“ zutreffen.

Von der kalifornischen Proposition 13 zur Umkehrung der Grundsteuer in Miami-Dade

Die kalifornische Proposition 13 (verabschiedet 1978) begrenzt die jährliche Grundsteuer auf 1 Prozent des zum Zeitpunkt des Erwerbs festgestellten Wertes, wobei die jährliche Steigerungsgrenze bei der Neubewertung bei 2 Prozent liegt. Ein Eigentümer in Kalifornien, der vor 20 Jahren ein Haus im Wert von 3 Mio. $ für 800.000 $ erworben hat, zahlt häufig 10.000 bis 14.000 $ pro Jahr an kalifornischer Grundsteuer. In Miami-Dade gibt es keine entsprechende Regelung – die Grundsteuer beträgt jährlich etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des AKTUELLEN Schätzwertes, der jedes Jahr entsprechend dem fairen Marktwert neu festgesetzt wird. Bei einer Eigentumswohnung in Miami im Wert von 1,5 Mio. US-Dollar beläuft sich diese Steuer ab dem ersten Jahr auf 22.500 bis 30.000 US-Dollar pro Jahr und steigt mit dem Marktwert an. Die Einsparungen bei der Einkommensteuer in Florida (durch den Wegfall des kalifornischen Steuersatzes von 13,3 Prozent bzw. 14,3 Prozent einschließlich des Zuschlags für psychische Gesundheit in der obersten Steuerklasse) übertreffen bei Umziehenden mit hohem Einkommen oft bei weitem die Differenz bei der Grundsteuer – doch die Berechnung hängt von der Einkommenszusammensetzung und der Differenz zwischen dem geschützten und dem-aktuellen Wert der Immobilie in Kalifornien. Modellieren Sie beide Szenarien, nicht nur den Gewinn bei der Einkommensteuer.

Fernabschluss aus Kalifornien

Käufer aus Kalifornien, die zum Vertragsabschluss nicht nach Miami fliegen können, haben zwei aufeinander aufbauende Optionen. (1) Remote Online Notarization (RON) – In Florida ist es dem Käufer gestattet, die Unterzeichnung elektronisch per Videokonferenz mit einem Notar vorzunehmen; dies kann aus jedem Ort in den USA aus der Ferne erfolgen. (2) Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt – deckt alle Fälle ab, die RON nicht abdeckt, insbesondere wenn die Kreditunterlagen des Kreditgebers handschriftliche Unterschriften erfordern oder wenn die Urkunde auf eine bestimmte Weise notariell beglaubigt werden muss, die mit RON nicht vereinbar ist. Tom wendet diesen Ablauf für abwesende Käufer bereits seit 2006 an; es handelt sich dabei um den Standardablauf für Käufer außerhalb von Miami und nicht um eine Sonderregelung.

Häufige Fehler, die Käufer von Eigentumswohnungen in Miami begehen

  1. Modellierung der „Miami-Carry“-Regelung im Vergleich zur „Prop-13“-Basis in Kalifornien. Ein Käufer in Kalifornien, der seit langem eine Hauptwohnung besitzt, zahlt unter dem Schutz von „Prop-13“ jährlich 0,7 bis 1,0 Prozent des vor langer Zeit festgesetzten Schätzwertes. In Miami-Dade betragen die jährlichen Steuern 1,5 bis 2,0 Prozent des aktuellen Schätzwertes; es gibt kein Äquivalent zu Prop-13. Die Belastung in Miami kann bei Immobilien mit identischem Wert das 3- bis 5-Fache der Belastung in Kalifornien betragen. Erstellen Sie das Belastungsmodell auf der Grundlage der tatsächlichen Zahlen von Miami-Dade und nicht anhand von Hochrechnungen aus den Erfahrungen in Kalifornien, die durch Prop-13 geschützt sind.
  2. Unterschätzung des Versicherungsrisikos in Florida. Käufer aus der Bay Area, die an relativ moderate Hausbesitzerprämien gewöhnt sind, und selbst Käufer aus den Brandgefahrenzonen von Los Angeles, die erhöhte Prämien zahlen, stellen oft fest, dass das Versicherungsrisiko für Sturm-, Hochwasser- und Haupt-Eigentumswohnungsversicherung in Florida das 3- bis 5-Fache dessen beträgt, was sie in Kalifornien gezahlt haben. Holen Sie Versicherungsangebote VOR der Angebotsabgabe ein, nicht danach – das Angebot kann den Angebotspreis bei Immobilien in älteren Gebäuden oder an Küstenstandorten mit höherem Risiko erheblich beeinflussen.
  3. Der Kauf älterer Immobilien in South Beach oder in Brickell aus den 1970er Jahren ohne Einholung des Milestone-Berichts. Das Gesetz SB 4-D des Bundesstaates Florida schreibt bauliche Inspektionen für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind, sowie für Gebäude, die älter als 25 Jahre sind und sich innerhalb eines Umkreises von 3 Meilen zur Küste befinden. Käufer aus Kalifornien, die auf der Suche nach architektonischen Besonderheiten (Art-Déco-Stil in South Beach) oder einem günstigen Preis pro Quadratfuß sind (ältere Immobilien in Brickell oder Coconut Grove), erwerben oft Immobilien, für die derzeit Sonderabgaben anfallen, ohne sich dessen bewusst zu sein. Fordern Sie den Milestone-Bericht vor der Abgabe eines Angebots an, nicht erst danach.
  4. Der Kauf der Eigentumswohnung in Miami soll abgeschlossen werden, BEVOR entschieden wird, was mit dem Haus in Kalifornien geschehen soll. Dies ist der mit Abstand größte Risikofaktor bei einer FTB-Prüfung. Der Besitz beider Immobilien im Kalenderjahr des geltend gemachten Wohnsitzwechsels kann entweder den Übergang vom „Snowbird“-Status zum dauerhaften Wohnsitz untermauern (sofern sich die Nutzung eindeutig in Richtung Miami verlagert) oder den Anspruch auf „engste Verbindungen“ untergraben (sofern die Nutzung in Kalifornien in erheblichem Umfang fortbesteht). Die Reihenfolge – Verkauf des Hauses in Kalifornien vor, während oder nach dem Vertragsabschluss in Miami; Umwandlung des Hauses in Kalifornien in eine Mietimmobilie mit nachgewiesener Trennung; das Haus in Kalifornien als Ferienimmobilie mit nachweislich begrenzter Nutzung behalten – ist eine Entscheidung, die ein Wirtschaftsprüfer und ein Steueranwalt in Kalifornien treffen müssen; der Makler in Miami muss jedoch wissen, welcher Ablauf verfolgt wird, damit der Kauf und die Einrichtung der Immobilie in Miami darauf abgestimmt werden können.
  5. Auslösung der 1031-Rückforderungsklausel des Staates Kalifornien durch einen Tausch, während der Käufer noch in Kalifornien ansässig ist. Für Käufer aus Kalifornien, die einen 1031-Tausch von einer kalifornischen Anlageimmobilie nach Miami vornehmen: § 18032 des kalifornischen Steuergesetzbuchs (California Revenue and Taxation Code) sieht eine „Rückforderungsklausel“ vor – sollte der aufgeschobene Gewinn aus der ursprünglichen Immobilie in Kalifornien beim späteren Verkauf der Immobilie in Miami jemals realisiert werden, kann Kalifornien diesen Gewinn als Einkünfte aus kalifornischen Quellen besteuern, selbst wenn der Käufer inzwischen in Florida ansässig ist. Die Abfolge der folgenden Schritte – (a) Begründung des Wohnsitzes in Florida, (b) Durchführung des 1031-Tauschs und (c) der spätere Verkauf der Ersatzimmobilie in Miami – bestimmt das Risiko einer Rückforderung durch Kalifornien. Dies ist eine Angelegenheit, die von einem Wirtschaftsprüfer (CPA) und einem auf kalifornisches Steuerrecht spezialisierten Anwalt zu klären ist; siehe „1031-Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami“ für den detaillierten Rahmen.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Artikel befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten eines Umzugs von Kalifornien nach Miami – den Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, auf die Tom als Immobilienmakler eingeht, dem „FTB-Framework der engsten Verbindungen“, durch das diese Kaufentscheidungen an Bedeutung gewinnen, dem Wechsel von der Prop-13-Regelung zur Grundsteuer in Miami-Dade, den Risiken im Zusammenhang mit dem Versicherungsumfeld in Florida sowie dem Arbeitsablauf beim Fernabschluss.

Nicht abgedeckt sind: die Strategie zur Steuererklärung in Kalifornien im Jahr des Wohnsitzwechsels (Ihr in Kalifornien zugelassener Wirtschaftsprüfer, der bei Auszügen von Personen mit hohem Einkommen häufig mit einem Steueranwalt zusammenarbeitet), die Strategie des kalifornischen Steueranwalts zur Verteidigung im Falle einer Prüfung, falls das FTB den Wechsel anficht, Entscheidungen bezüglich der Immobilie in Kalifornien (Verkauf, Vermietung, Schenkung, Treuhandübertragung des kalifornischen Wohnsitzes – Ihr kalifornischer Immobilienanwalt und Wirtschaftsprüfer), Kapitalgewinne aus dem Verkauf der kalifornischen Immobilie im Rahmen der Steuerbefreiung gemäß Abschnitt 121 des Bundes-Income Tax Code (IRC) und der kalifornischen Konformitätsvorschriften (Wirtschaftsprüfer), die Abwicklungsmodalitäten des 1031-Tauschs und die Modellierung des Rückforderungsrisikos in Kalifornien (Wirtschaftsprüfer + kalifornischer Steueranwalt für die Modellierung), sowie FIRPTA – das hier NICHT zur Anwendung kommt, da Umziehende aus Kalifornien US-Personen und keine ausländischen Personen sind. Der Immobilienmakler kümmert sich um die Immobilie in Miami; der Wirtschaftsprüfer und der Steueranwalt kümmern sich um die steuerlichen Aspekte und den Wohnsitzwechsel in Kalifornien; die Grundbuchgesellschaft kümmert sich um die Abwicklung am Tag des Vertragsabschlusses.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener Immobilienmakler (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Bei steuerrechtlichen Angelegenheiten im Bundesstaat Kalifornien, zur Verteidigung bei FTB-Prüfungen, zu den Vorschriften bezüglich des Basisjahreswerts gemäß Proposition 13 oder zur Analyse der 1031-Rückforderungsklausel (R&TC § 18032) wenden Sie sich bitte an einen in Kalifornien zugelassenen Wirtschaftsprüfer und/oder einen kalifornischen Steueranwalt. Zur Prüfung von Immobilienverträgen in Florida wenden Sie sich bitte an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida.

Kurze Antworten für Käufer in Kalifornien

Beendet der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami automatisch meinen Wohnsitz in Kalifornien?

Nein. Kalifornien wendet einen auf mehreren Faktoren basierenden „Closest Connections“-Test an (Cal. Rev. & Tax Code, § 17014). Der Erwerb von Immobilien in Florida ist ein Anhaltspunkt für die Absicht, jedoch nicht ausschlaggebend. Die FTB prüft, wo Sie die meiste Zeit verbringen, wo Ihre Familie lebt, bei welcher Bank Sie Ihre Bankgeschäfte tätigen, wo Sie wählen, wo Ihre Fahrzeuge zugelassen sind und wo Sie über berufliche Zulassungen verfügen. Eine Änderung des Wohnsitzes erfordert konkrete Maßnahmen in Bezug auf all diese Faktoren und nicht lediglich den Kauf einer Immobilie in Florida.

Wie führt die kalifornische Steuerbehörde (FTB) Prüfungen bei Umzugsunternehmen aus anderen Bundesstaaten durch, und welche Rolle spielt dabei der Immobilienmarkt in Miami?

Die Prüfungsabteilung der FTB überprüft aktiv Steuerpflichtige mit hohem Einkommen, die einen Wohnsitzwechsel geltend machen. Dabei werden die Faktoren der „engsten Verbindungen“ über einen Prüfungszeitraum von drei bis sieben Jahren hinweg untersucht. Eine Immobilie in Miami ist ein Datenpunkt; eine nach dem Umzug behaltene Immobilie in Kalifornien stellt einen starken Gegenbeweis dar, der den Antrag häufig entkräftet. Die Entscheidung, den Hauptwohnsitz in Kalifornien zu behalten oder zu verkaufen, ist die mit Abstand größte Variable hinsichtlich des Prüfungsrisikos.

Sollte ich mein Haus in Kalifornien verkaufen, bevor ich in Miami eine Immobilie erwerbe?

Dies ist eine Angelegenheit für einen Wirtschaftsprüfer und einen kalifornischen Steueranwalt, nicht für einen Immobilienmakler. Der Besitz beider Immobilien im Jahr des behaupteten Wohnsitzwechsels schwächt in der Regel das Argument des Wohnsitzaustritts aus Kalifornien, da Kalifornien die beibehaltene Wohnung weiterhin als Nachweis für den Wohnsitz wertet. Einige Käufer profitieren von dieser Überschneidung (Übergang vom „Snowbird“-Status zum Daueraufenthalt); andere untergraben damit den Wohnsitzaustritt. Stimmen Sie sich mit Ihrem Steuerteam ab, bevor ein Angebot für Miami abgegeben wird.

Wird Kalifornien den späteren Verkauf meiner Eigentumswohnung in Miami besteuern, wenn ich bis dahin meinen Wohnsitz in Florida angemeldet habe?

Im Allgemeinen nicht. Vorausgesetzt, die FTB erkennt Sie bis zum Jahr des Verkaufs als Nichtansässigen an. Kalifornien besteuert Ansässige auf ihr weltweites Einkommen, erhebt jedoch keine Steuern von Nichtansässigen auf Gewinne aus Immobilienverkäufen außerhalb des Bundesstaates. Das „wenn“ bezieht sich auf das Risiko einer Steuerprüfung – sollte die FTB später feststellen, dass Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch in Kalifornien ansässig waren, wird der gesamte Gewinn in Kalifornien steuerpflichtig. Die Reihenfolge des Umzugs und des späteren Verkaufs ist entscheidend.

Kann ich den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami abschließen, ohne von Kalifornien aus dorthin zu fliegen?

Ja. In Florida ist die notarielle Beglaubigung per Fernzugriff (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt deckt alle Fälle ab, die nicht unter die RON fallen. Tom wickelt Fernabwicklungen standardmäßig für Käufer aus anderen Bundesstaaten ab – dies ist keine Ausnahme.

Sind die Unterhaltskosten für eine Eigentumswohnung in Miami geringer als für eine vergleichbare Immobilie in Kalifornien?

In der Regel ja bei der Einkommensteuer (Florida erhebt keine, Kalifornien hat einen Spitzensteuersatz von 13,3 Prozent), bei der Grundsteuer und den Versicherungsprämien ist die Situation jedoch uneinheitlich. Die Grundsteuer in Miami-Dade beträgt jährlich 1,5 bis 2,0 Prozent des festgesetzten Wertes; bei durch „Prop 13“ geschützten Immobilien in Kalifornien betragen die Kosten häufig 0,7 bis 1,0 Prozent des seit langem geltenden Schätzwerts. Die Versicherungsrisiken in Florida (Sturm, Überschwemmung, Ausschlüsse in der Rahmenpolice) sind oft drei- bis fünfmal so hoch wie die Deckung für Hausbesitzer in Kalifornien. Modellieren Sie die gesamten Kosten, nicht nur die Einkommensteuer.

Weiterführende Informationen

  1. Umzug von New York nach Miami – der Peer-Guide für den „OOS-Lane“-Fall. Gleiche Umkehrung der „Closing-Kultur“, unterschiedlicher Prüfungsrahmen (die 183-Tage-Regel in New York gegenüber dem „Closest-Connections“-Test in Kalifornien).
  2. Kapitalerträge bei einem Verkauf in Miami durch einen Verkäufer aus einem anderen Bundesstaat – Grenzfall: Ein Zuzügler aus Kalifornien, der seinen Wohnsitz nicht vollständig verlegt und später die Immobilie in Miami verkauft, während Kalifornien ihn weiterhin als Einwohner führt.
  3. Fernbeglaubigung (RON) für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten – gleiche RON-Abläufe, analog auf die Käuferseite übertragen.
  4. Verlust der Homestead-Steuerbefreiung für Verkäufer aus anderen Bundesstaaten – nützliche Erläuterung zur Homestead-Regelung in Florida, relevant, wenn Käufer, die ihren Wohnsitz im selben Jahr wechseln, die Immobilie in Miami als Hauptwohnsitz in Florida anmelden.
  5. 1099-S-Steuer im Heimatstaat für Verkäufer in Miami – Meldepflichten auf Bundesebene sowie Mechanismen zur Steuererhebung im Heimatstaat; relevant für Umziehende aus Kalifornien, die die Immobilie in Miami schließlich verkaufen.
  6. 1031-Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami – Kalifornienspezifische Rückforderungsklausel gemäß § 18032 des R&TC, detailliert dargestellt für Käufer, die einen 1031-Tausch von einer Investitionsimmobilie in Kalifornien nach Miami vornehmen.
  7. Umzug von New Jersey nach Miami
  8. Umzug von Illinois nach Miami – Leitfaden für „Sister OOS Lane“.
  9. Zentrum für Käufer ohne Wohnsitz in Florida – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Eine Immobilie in Miami kaufen, während Sie noch in Kalifornien sind?

Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ vor dem Kauf. Diese umfasst eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, eine Modellierung der Grundsteuer in Miami-Dade auf Basis Ihrer kalifornischen Prop-13-Referenzwerte, das Risiko im Zusammenhang mit der Hausbesitzervereinigung (HOA), den Stand der Meilensteine, das Versicherungsrisiko in Florida sowie den Ablauf eines Fernabschlusses. Unverbindlich. Die steuerliche Beratung in Kalifornien sowie die Verteidigung bei Prüfungen durch das Finanzamt (FTB) bleiben weiterhin Aufgabe Ihres Wirtschaftsprüfers und Ihres kalifornischen Steueranwalts – die „Net + Risk Review“ befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten in Miami, die für die Umsetzung Ihrer Strategie erforderlich sind.