Thomas Druck PA — Miami real estate
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Umzug von Illinois nach Miami

Für Käufer aus Illinois, die sich für Miami anstelle der Standardoption Naples entschieden haben. Erläuterung der 9-monatigen Aufenthaltsvermutung in Illinois, Darstellung der Prüfungspraktiken des IDOR im Zusammenhang mit dem Kauf in Miami, Modellierung des Immobiliensteuer-Wechsels in Cook County, Kontinuität vom Hochhaus im Chicago Loop oder River North nach Brickell, Abwicklung des Fernabschlusses als Standard-Workflow.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Kommen Sie aus New York statt aus Illinois? Unter „Umzug von New York nach Miami –> “ finden Sie Informationen zum Rahmenkonzept der „Nonresident Audit Group“ des Staates New York, zum Unterschied zwischen dem Kauf einer Genossenschaftswohnung und einer Eigentumswohnung sowie zum Lebensstil in Hochhäusern von Manhattan bis Brickell, den Käufer aus dem Chicago Loop wiedererkennen werden.

Ein Käufer aus Illinois, der nach Miami umzieht, muss drei Entscheidungen unter drei unterschiedlichen Zeitdruckbedingungen treffen: welche Immobilie in Miami er erwerben soll, wie sich der Kauf auf die Einschätzung des Finanzamts von Illinois hinsichtlich des Wohnsitzwechsels auswirkt und was mit der Immobilie in Illinois (Eigentumswohnung in Chicago, Haus an der North Shore, Haus am See in Wisconsin oder Michigan) geschieht, die fast jeder Umziehende aus Illinois besitzt. Die meisten Online-Beiträge zum Thema „Von Chicago nach Florida“ beantworten die erste Frage im Hinblick auf Naples oder Marco Island – den Ruhestandsgürtel an der Golfküste, der seit den 1990er Jahren den Korridor von Illinois nach Florida dominiert –, übernehmen für die zweite Frage die 183-Tage-Regelung aus New York (die Regelung in Illinois ist anders) und lässt die dritte Frage gänzlich außer Acht. Die dritte Entscheidung ist in der Regel ausschlaggebend dafür, ob der Umzug tatsächlich reibungslos über die Bühne geht.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – also mit Käufern, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in der Nähe der Immobilie in Miami wohnen. Dies entspricht dem typischen Profil aus Illinois: Haushalte aus den Bereichen Finanzen, Recht, Technologie, Beratung oder freiberufliche Dienstleistungen aus Chicago Loop, River North, Streeterville, Gold Coast, Lincoln Park oder dem West Loop, der aus einem bestimmten Grund Miami gegenüber Naples den Vorzug gibt – sei es die städtische Dichte, die Kontinuität eines fußgängerfreundlichen Lebensstils in Hochhäusern, wie er bereits in der Chicagoer Innenstadt vorherrscht, die internationale Gemeinschaft, das Angebot an Immobilien im Bau, die Präsenz von Finanz- oder Technologieunternehmen oder ein bereits in Miami ansässiger Partner. Dieser Artikel behandelt, was dieser Käufer bei seiner Planung berücksichtigen sollte – die korrekte Erläuterung der Vermutung eines 9-monatigen Wohnsitzes in Illinois (35 ILCS 5/1501 sowie 86 Ill. Adm. Code 100.3020(g)), die Prüfungshaltung des IDOR und die Auslöser dafür, die Grundsteuer in Cook County im Vergleich zu Miami-Dade in absoluten Dollarbeträgen, die Versicherungsrisiken in Florida, den Wandel in der Abwicklungspraxis von einer in Chicago üblichen Abwicklung durch einen Rechtsanwalt und eine Grundbuchstelle hin zu einer Abwicklung durch eine Grundbuchgesellschaft in Florida sowie den Ablauf einer Fernabwicklung.

Kurze Antwort Ein Umzug von Illinois nach Miami ist sowohl ein Immobiliengeschäft als auch ein Wohnsitzwechsel, die nach unterschiedlichen Zeitplänen ablaufen. Der Immobilienkauf in Miami wird innerhalb von 30 bis 45 Tagen über eine in Florida ansässige Titelgesellschaft abgewickelt. Die Frage des Wohnsitzes unterliegt dem Domizil-Test des Staates Illinois gemäß 35 ILCS 5/1501 sowie einer widerlegbaren 9-monatigen Vermutung gemäß 86 Ill. Adm. Code 100.3020(g): Wenn Sie sich in einem Steuerjahr länger als 9 Monate in Illinois aufhalten, geht das IDOR davon aus, dass Sie in Illinois ansässig sind – diese Vermutung kann nur durch eindeutige und überzeugende Beweise widerlegt werden. Umgekehrt löst eine Abwesenheit von einem Jahr oder mehr die Vermutung der Nichtansässigkeit aus. Das Finanzamt von Illinois (IDOR) prüft aktiv den Wegzug von Personen mit hohem Einkommen unter Verwendung kommerzieller Datenbanken und Nachweise aus Suchmaschinen; der Fall „Cain v. Hamer“ ist der bekannte Präzedenzfall (die bloße Erklärung eines Wohnsitzes in Florida reichte nicht aus, um die Forderung des IDOR für neun Steuerjahre zu widerlegen). Der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami ist ein Hinweis auf die Absicht, ändert jedoch für sich genommen nichts am Wohnsitz. Thomas Druck PA ist seit 2006 als Spezialist für Ferntransaktionen in Miami tätig – Fernabwicklung, Gebäudeauswahl unter Berücksichtigung der Kontinuität zu den Hochhäusern in der Chicagoer Innenstadt (Brickell, Edgewater, Downtown) sowie Koordination mit Ihrem Steuerberater in Illinois hinsichtlich der Nachweiskette für die Steuerprüfung.

Was „der Umzug von Illinois nach Miami“ tatsächlich bedeutet

„Umzug“ kann für einen Käufer aus Illinois drei verschiedene Bedeutungen haben: (a) den Kauf einer Immobilie in Miami zur Teilzeitnutzung unter Beibehaltung des Wohnsitzes in Illinois (sogenannter „Snowbird“, saisonale Nutzung, Zweitwohnsitz – üblich bei Käufern aus der North Shore, die ihr Haus in einem Vorort von Chicago als Hauptwohnsitz behalten), (b) den Kauf einer Immobilie in Miami UND die Verlegung des Wohnsitzes nach Florida im selben Kalenderjahr (vollständiger Umzug – häufiger bei Berufstätigen aus der Innenstadt von Chicago, die sich in einer beruflichen Übergangsphase befinden oder im Homeoffice arbeiten), (c) den Kauf einer Immobilie in Miami als Vorbereitung auf einen künftigen Wohnsitz (jetzt eine Präsenz in Florida aufbauen und den Wohnsitzwechsel in 2 bis 5 Jahren vollziehen, wenn sich berufliche, familiäre oder vermögensbezogene Umstände günstig entwickeln – das häufigste Muster in Illinois, da die Dringlichkeit der Steuerarbitrage hier geringer ist als in Kalifornien, New York oder New Jersey). Jede dieser Optionen unterliegt im Rahmen des Wohnsitzrechts von Illinois unterschiedlichen Aufbaukriterien, unterschiedlichem Zeitdruck und unterschiedlichen Auswirkungen auf die Nachweispflicht.

Der Käufer aus Illinois steht zudem vor einer vierten impliziten Entscheidung, auf die die meisten Informationen zum Thema „Von Chicago nach Florida“ nicht eingehen: Miami oder Naples (bzw. Marco Island, Bonita Springs, Sarasota). Das Standardziel für Käufer aus Illinois ist der Ruhestandsgürtel an der Golfküste Floridas – dorthin verläuft der etablierte Korridor „Von Chicago nach Florida“. Käufer aus Illinois, die sich ausdrücklich für Miami entscheiden, tun dies in der Regel aus anderen Gründen als die Rentner an der Golfküste: städtische Dichte, die Fortsetzung eines fußgängerfreundlichen Lebensstils in Hochhäusern, wie sie ihn bereits aus der Chicagoer Innenstadt kennen (Loop / River North / Streeterville / Gold Coast – lässt sich nahtlos auf Brickell / Edgewater / Downtown Miami übertragen), die internationale Gemeinschaft, das Arbeitsangebot in den Bereichen Finanzen, Technologie, Beratung und freiberufliche Dienstleistungen, das Angebot an Immobilien im Bau oder einen Partner, der bereits in Miami ansässig ist. Dieser Artikel richtet sich an Käufer, die sich bereits für Miami statt Naples entschieden haben; die Wahl der zu erwerbenden Wohnung, die Auswahl des geeigneten Gebäudes sowie der Wandel in der Kaufabwicklungskultur setzen voraus, dass diese Entscheidung bereits getroffen wurde.

Die 5 Dinge, die ein Käufer aus Illinois vor dem Kauf in Miami beachten sollte

  1. Das Wohnsitzrecht in Illinois: Wohnsitz sowie die widerlegbare 9-Monats-Vermutung. Der Staat Illinois besteuert Sie als Ansässigen, wenn ENTWEDER (a) Ihr Wohnsitz in Illinois liegt (35 ILCS 5/1501), ODER (b) Sie die Voraussetzungen nicht erfüllen, um die widerlegbare Vermutung zu widerlegen, dass jeder, der sich in einem Steuerjahr länger als 9 Monate in Illinois aufhält, als ansässig gilt (86 Ill. Adm. Code 100.3020(g)). Die Vermutung kann durch eindeutige und überzeugende Beweise widerlegt werden – es handelt sich NICHT um einen automatischen gesetzlichen Test wie die 183-Tage-Regel in New York oder New Jersey. Umgekehrt begründet eine Abwesenheit aus Illinois von einem Jahr oder länger eine widerlegbare Vermutung der Nichtansässigkeit. Ein Wohnsitz in Florida in Verbindung mit einem Aufenthalt in Illinois von weniger als 9 Monaten stellt das sicherere Ausstiegsprofil dar, doch die Dokumentation ist entscheidend: Im Abschnitt „Ablauf“ weiter unten finden Sie Informationen zum Prüfungsrahmen des IDOR und zum Nachweispfad.
  2. Die Prüfungspraktiken des IDOR haben sich im letzten Jahrzehnt verschärft. Das Finanzamt von Illinois (Illinois Department of Revenue, IDOR) prüft aktiv vermögende Personen, die aus Illinois wegziehen und einen Wohnsitz in Florida oder einem anderen Niedrigsteuerstaat geltend machen. Die Prüfer des IDOR nutzen kommerzielle Datenbanken (Experian, Westlaw, Suchmaschinen) sowie die Befugnis zur Vorladung von Bankunterlagen, Kreditkarten-Standortdaten, Mobilfunkmastenprotokollen und Versorgungsrechnungen, um den Zeitablauf und den Anspruch auf Wohnsitz zu überprüfen. Der wegweisende Fall ist „Cain gegen Hamer“: Steuerpflichtige aus Illinois hatten im November 1995 eine Wohnsitzerklärung für Florida eingereicht, Führerscheine aus Florida, eine Wählerregistrierung in Florida sowie Grabstätten in Florida erworben – dennoch versandte das IDOR im August 2006 einen Steuerbescheid über 1.842.582 Dollar für den Zeitraum 1996–2004. Die Lehre daraus: Die Erklärung des Wohnsitzes ist notwendig, aber nicht ausreichend; die nachgewiesene physische Abwesenheit, die Auflösung der Verbindungen zu Illinois sowie ein Ereignis, das eine Lebensveränderung mit sich bringt (Ruhestand, Berufswechsel, Umstellung auf Remote-Arbeit), spielen bei der Widerlegung eine wichtige Rolle.
  3. Der Wandel in der Kultur der Vertragsabwicklung. In Chicago herrscht eine Kultur der Vertragsabwicklung durch eine Titelversicherungsgesellschaft in Zusammenarbeit mit einem Anwalt (die meisten Käufer in Illinois nehmen beide in Anspruch, wobei der Anwalt in der Regel ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt ist, der den Käufer vertritt). In Florida erfolgt die Vertragsabwicklung durch eine Titelversicherungsgesellschaft. Die Titelgesellschaft in Florida wickelt den Vertragsabschluss ab; Anwälte sind auf beiden Seiten optional, und weder gesetzlich noch aufgrund der Gepflogenheiten ist ein Käuferanwalt vorgeschrieben. Der Inhalt ist derselbe; der administrative Aufwand ist geringer. Käufer aus Illinois beauftragen oft aus Gewohnheit einen Immobilienanwalt aus Miami – dies ist eine Entscheidung, keine Verpflichtung, und der Arbeitsablauf in Florida lässt beide Vorgehensweisen zu.
  4. Berechnungen zur Grundsteuer: Von Cook County bis Miami-Dade. Die effektiven Grundsteuersätze in Chicago liegen im Stadtgebiet selbst bei etwa 1,66 bis 2,0 Prozent des Marktwerts. In den Vororten von Cook County sind sie deutlich höher – in Oak Park, Berwyn und vielen südlichen Vororten liegen sie bei 2,5 bis 3,5 Prozent. Die Grundsteuer in Miami-Dade beträgt jährlich etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des festgesetzten Wertes – bei gleichem festgesetztem Wert tendenziell NIEDRIGER als im Stadtgebiet von Chicago und deutlich niedriger als in den Vororten von Cook County, obwohl Miami-Dade jedes Jahr eine Neubewertung auf den fairen Marktwert vornimmt (Floridas „Save Our Homes“-Obergrenze von 3 Prozent gilt erst, nachdem für den Hauptwohnsitz der Status als „Homestead“ festgelegt wurde; für Nicht-Homestead- und Zweitwohnungen erfolgt die Neubewertung jährlich zum fairen Marktwert). Für die meisten Käufer aus Illinois, die von einer Adresse in Cook County nach Miami mit einem ähnlichen Schätzwert umziehen, sinkt die Grundsteuerbelastung leicht; für Käufer, die ein bescheidenes Haus in Chicago gegen eine hochpreisige Immobilie in Brickell oder am Wasser in Miami eintauschen, kann der absolute Dollarbetrag steigen, auch wenn der Steuersatz niedriger ist. Berücksichtigen Sie den Dollarbetrag, nicht nur den Steuersatz.
  5. Der Fernabschluss ist die Regel, nicht die Ausnahme. Käufer aus Illinois können den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami abschließen, ohne dorthin fliegen zu müssen. In Florida ist die „Remote Online Notarization“ (RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Anwalt deckt alle Bereiche ab, die die RON nicht abdeckt. Siehe „Online-Beglaubigung aus der Ferne für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten“ – dieselbe RON-Vorgehensweise, lediglich auf die Käuferseite übertragen. Tom wendet seit 2006 den Online-Kaufabschluss als Standardablauf für Käufer an, die nicht vor Ort sind.

So arbeitet Thomas Druck PA mit Käufern aus Illinois zusammen

  1. Kennenlerngespräch. 30 Minuten, unverbindlich. Wir ermitteln Ihre Zielviertel, Ihr Budget und die für Sie passende Kategorie aus den oben genannten (Teilzeit, Umzug im selben Jahr, zukünftiger Umstieg), sowie den Kontext „Miami vs. Naples“ – die meisten Käufer aus Illinois, die sich an mich wenden, haben sich bereits für Miami statt Naples entschieden, und diese Entscheidung sowie Ihre Kategorie bestimmen die Auswahlliste der Gebäude (Loop / River North / Streeterville entsprechen Brickell / Edgewater / Downtown; der Lebensstil der North Shore entspricht oft Coconut Grove oder Coral Gables – unterschiedliches Profil, unterschiedliches Angebot).
  2. Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Vor Abgabe eines Angebots: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten (einschließlich der Grundsteuer in Miami-Dade, die in absoluten Dollarbeträgen im Vergleich zu Ihrer aktuellen Rechnung aus Cook County modelliert wird, nicht nur anhand des Steuersatzes), die Risiken im Zusammenhang mit der HOA, den Status der Meilensteine für jedes Gebäude, das Sie in die engere Wahl gezogen haben, die Risiken im Versicherungsumfeld von Florida, die anhand Ihrer Hausratversicherung in Illinois modelliert wurden, sowie das Profil der Vermietungsvorschriften im Verhältnis zu Ihrem Portfolio (insbesondere das „Future-Converter“-Modell erfordert eine solide Vermietungspolitik für die Übergangsjahre).
  3. Auswahl der Gebäude + Besichtigungen. Persönliche Besichtigungen in Miami, wenn Sie dorthin fliegen können (die meisten Käufer aus Illinois fliegen einmal zur Erkundung hin, fliegen zum Vertragsabschluss einmal zurück oder gar nicht), Live-Video-Begehungen an den Tagen, an denen Sie nicht vor Ort sein können. Gleiche Auswahlliste, gleiche Notizen – dies ist der Arbeitsablauf für Fernkäufer, den Tom seit 2006 anwendet.
  4. Angebot + Vertrag. Zeile für Zeile durchgegangene Vertragsprüfung. Falls Sie möchten, dass Ihr Immobilienanwalt aus Illinois oder ein in Miami ansässiger Anwalt den Vertrag mitprüft (Käufer aus Illinois ziehen häufig aus Gewohnheit, die in der Abschlusskultur von Chicago üblich ist, einen solchen hinzu), wird der Vertrag im Rahmen des Standard-Workflows an diese gesendet – in Florida ist die Einbeziehung eines Anwalts nicht vorgeschrieben, doch die Hinzuziehung eines Anwalts liegt in Ihrer Entscheidung, und der Workflow ist auf beide Vorgehensweisen ausgelegt.
  5. Koordination des Vertragsabschlusses. Koordination mit der Titelfirma, dem Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt) und der Überweisung – alles wird bei Bedarf aus der Ferne abgewickelt. Die RON- und POA-Unterlagen decken Käufer ab, die Chicago während der Woche des Vertragsabschlusses nicht verlassen können.

Die Mechanismen beim Übergang von IL zu FL (die tatsächlich schwierigen Teile)

Das Wohnsitzrecht in Illinois korrekt umgesetzt – Wohnsitz plus widerlegbare 9-Monats-Vermutung

Gemäß 35 ILCS 5/1501(a)(20) gilt als Einwohner von Illinois, wer (A) sich während des Steuerjahres zu anderen als vorübergehenden oder vorübergehenden Zwecken in diesem Bundesstaat aufhält oder (B) seinen Wohnsitz in diesem Bundesstaat hat, sich jedoch während des Steuerjahres zu vorübergehenden oder vorübergehenden Zwecken außerhalb des Bundesstaates aufhält. Die Durchführungsverordnung 86 Ill. Adm. Code 100.3020(g) fügt folgende Vermutungen hinzu: Eine Person, die sich in einem Steuerjahr insgesamt mehr als 9 Monate in Illinois aufhält, gilt als ansässig; eine Person, die sich ein Jahr oder länger außerhalb von Illinois aufhält, gilt als nicht ansässig. Beide Vermutungen sind widerlegbar und nicht abschließend – sie können durch eindeutige und überzeugende Beweise widerlegt werden. Dies ist der für Illinois spezifische Mechanismus. Er unterscheidet sich strukturell von der Zwei-Kriterien-Regelung in New York (Artikel Nr. 2), der Zwei-Kriterien-Regelung in New Jersey (Artikel Nr. 6) und dem „Closest-Connections“-Test in Kalifornien (Artikel Nr. 5). Die 183-Tage-Regelung, die in einigen aus anderen Bundesstaaten stammenden Inhalten übernommen wird, entspricht nicht dem Gesetz oder den Vorschriften von Illinois. Die korrekte Definition für eine Person, die nach Illinois umzieht, lautet: Wohnsitz in Florida (Absicht, Hauptwohnsitz, Wählerregistrierung, Führerschein, Bankgeschäfte, Gesundheitsversorgung, Aufenthaltsort der Familie) PLUS Aufenthaltsdauer in Illinois von weniger als 9 Monaten (Kalenderregel) PLUS, im Idealfall, eine ununterbrochene Abwesenheit aus Illinois von mindestens einem Jahr (wodurch sich die Vermutung zugunsten des Umziehenden umkehrt). Der Kauf der Immobilie in Miami ist ein Teil des positiven Beweises; der Kalender und die Kündigung des Arbeitsverhältnisses in Illinois sind die anderen.

Funktionsweise der IDOR-Prüfung – welche Auslöser gibt es und welche Auswirkungen haben sie?

Das Finanzamt von Illinois prüft vermögende Steuerzahler, die einen Wohnsitzwechsel in einen Bundesstaat ohne Einkommensteuer geltend machen. Die Aufgabe des Prüfers besteht darin, den tatsächlichen Wohnsitz zu überprüfen und nicht lediglich die Tage zu zählen. Das IDOR nutzt kommerzielle Datenbanken (Experian, Westlaw, Aggregatoren öffentlicher Register), Suchmaschinendaten (Google, soziale Medien, berufliche Lebensläufe) sowie die Befugnis, Bankunterlagen, Geolokalisierungsdaten von Kreditkartentransaktionen, Mobilfunk-Basisstationsprotokolle, E-ZPass- oder I-Pass-Daten, Flugdaten und Versorgungsrechnungen per Vorladung anzufordern. Der bekannte Präzedenzfall ist „Cain gegen Hamer“: Die Steuerpflichtigen reichten im November 1995 eine Wohnsitzerklärung für Florida ein, erwarben Führerscheine des Bundesstaates Florida, ließen sich dort als Wähler registrieren, erwarben Grabstätten in Florida und bauten berufliche und medizinische Beziehungen in Florida auf. Das IDOR setzte im August 2006 dennoch 1.842.582 US-Dollar an ausstehenden Einkommensteuern für Illinois sowie Strafen und Zinsen für die Steuerjahre 1996–2004 fest. Die verbleibenden Verbindungen zu Illinois – das weiterhin unterhaltene Haus in Illinois, Geschäftsunterlagen sowie fortbestehende berufliche Beziehungen in Illinois – reichten dem IDOR aus, um geltend zu machen, dass der Wohnsitzwechsel nicht stattgefunden habe. Die Lehre für Personen, die nach Miami umziehen: Eine bloße Wohnsitzerklärung reicht nicht aus. Die vollständige Auflösung der Verbindungen zu Illinois (Verkauf oder formelle Vermietung des Hauses in Chicago, Schließung der Bankkonten in Illinois oder deren Verlegung zu Filialen in Florida, Änderung des Führerscheins und der Wählerregistrierung, Wechsel des Hausarztes und des Zahnarztes, gegebenenfalls Umzug der Familie sowie die Dokumentation des Zeitplans) ist entscheidend, um eine umstrittene Steuerprüfung zu gewinnen. Die Verbrauchsabrechnungen der Wohnung in Miami (die eine kontinuierliche Nutzung der Wohnung in Miami und nicht der Wohnung in Chicago belegen) werden zu einem positiven Beweis.

Erbschaftssteuer in Illinois – der Bonus für vermögende Zuzügler

Illinois erhebt eine eigene Erbschaftssteuer auf die Nachlässe von Verstorbenen, die zum Zeitpunkt ihres Todes ihren Wohnsitz in Illinois hatten, wobei ein Freibetrag von 4 Mio. US-Dollar gilt (der Bundesfreibetrag beträgt für Nachlässe im Jahr 2025 13,99 Mio. US-Dollar). Für vermögende Personen aus Illinois, die ihren Wohnsitz nach Florida verlegen, entfällt durch den Wohnsitzwechsel nach Florida die Erbsteuerpflicht in Illinois vollständig (Florida erhebt keine staatliche Erbsteuer). Die Einsparungen können erheblich sein – bei einem Nachlass von 8 Mio. US-Dollar beläuft sich die Erbsteuerbelastung in Illinois je nach Grenzberechnung auf rund 400.000 US-Dollar oder mehr; durch den Wohnsitz in Florida sinkt dieser Betrag auf null. Dies ist ein bedeutendes Planungsinstrument für die Altersgruppe der über 60-Jährigen, die einen Umzug in Betracht ziehen. Der Kauf einer Immobilie in Miami ist zudem einer der Schritte, die als positiver Nachweis für die Begründung eines Wohnsitzes in Florida zum Zwecke der Erbschaftssteuer dienen – nicht nur zum Zwecke der Einkommensteuer. Die Erbschaftssteuerplanung obliegt vollständig dem auf Erbschaftssteuerrecht spezialisierten Anwalt und dem Wirtschaftsprüfer des Käufers in Illinois – die Rolle des Immobilienmaklers besteht darin, sich der Existenz dieses Hebels zur Erbschaftssteuerplanung bewusst zu sein und ihn als Frage an das Erbschaftsplanungsteam heranzutragen, falls dies noch nicht geschehen ist.

Fernabschluss aus Illinois

Käufer aus Illinois, die zum Vertragsabschluss nicht nach Miami fliegen können, haben zwei aufeinander aufbauende Optionen. (1) Fernnotarisierung (Remote Online Notarization, RON) – In Florida ist es dem Käufer gestattet, die Unterzeichnung elektronisch per Videokonferenz mit einem Notar vorzunehmen; dies kann aus jedem Ort in den USA aus der Ferne erfolgen. (2) Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt – deckt alle Fälle ab, die RON nicht abdeckt, insbesondere wenn die Kreditunterlagen des Kreditgebers handschriftliche Unterschriften erfordern oder wenn die Urkunde auf eine bestimmte Weise notariell beglaubigt werden muss, die RON nicht abdeckt. Tom wendet diesen Ablauf für abwesende Käufer bereits seit 2006 an; es handelt sich dabei um den Standardablauf für Käufer außerhalb von Miami und nicht um eine Sonderregelung.

Häufige Fehler, die Käufer aus Illinois in Miami begehen

  1. Die 183-Tage-Regelung des Staates New York wird so übernommen, als handele es sich um die Regelung des Staates Illinois. Dies ist jedoch nicht der Fall. Illinois stützt sich auf den Wohnsitz gemäß 35 ILCS 5/1501 sowie auf eine widerlegbare 9-monatige Vermutung gemäß 86 Ill. Adm. Code 100.3020(g). Die Planung des Kalenders auf ein 183-Tage-Ziel hin lässt zu viel Spielraum – das IDOR kann den Wohnsitz anhand von multifaktoriellen Beweisen weiterhin erfolgreich anfechten, selbst wenn Sie unter 183 Tagen bleiben. Die für Illinois spezifische Vorgehensweise besteht darin, (a) die positiven Beweise für den Wohnsitz aufzubauen, (b) die Tage in Illinois deutlich unter 9 Monate anzustreben (die „Safe-Harbor“-Zone, nicht nur die Grenze der Vermutung) und (c) im Idealfall auf eine ununterbrochene Abwesenheit von mehr als einem Jahr hinzuarbeiten, um die Vermutung der Nichtansässigkeit gemäß der Verordnung zu Ihren Gunsten umzukehren.
  2. Die Einreichung der Wohnsitzerklärung für Florida und die Annahme, dass die Trennung von Illinois automatisch erfolgt, sind nicht ausreichend. Der Fall „Cain v. Hamer“ dient als Lehre – Steuerzahler taten genau dies und wurden dennoch mit einem Steuerbescheid des IDOR in Höhe von 1,84 Mio. Dollar für neun Steuerjahre belastet. Die Erklärung ist notwendig, aber nicht ausreichend. Die in Illinois zu erledigenden Maßnahmen (Verkauf oder formelle Vermietung des Wohnhauses in Chicago oder Umwidmung in eine Nutzung ohne privaten Charakter, Schließung oder Verlegung von Bankkonten in Illinois, Änderung des Führerscheins und der Wählerregistrierung, Wechsel des Hausarztes, Änderung der Kfz-Versicherung und -Zulassung sowie gegebenenfalls die Verlegung von Berufszulassungen in Illinois) müssen alle durchgeführt und zeitnah dokumentiert werden.
  3. Der Kaufabschluss für die Eigentumswohnung in Miami muss VOR der Erstellung des Zeitplans für den Aufenthalt in Illinois erfolgen. Sollte die Wohnung in Miami als Anker für den Wohnsitzanspruch in Florida dienen, werden der Verbrauch an Versorgungsleistungen, das Aktivierungsdatum für Kabelfernsehen und Internet, die Wasserrechnung sowie die Unterlagen zur Postweiterleitung zu Nachweisen für eine Prüfung. Käufer, die den Kauf in Miami im Februar abschließen, sich aber von Februar bis November in Chicago aufhalten, untergraben genau den Anspruch, den der Kauf in Miami eigentlich stützen sollte. Die Vorgehensweise sieht zunächst ein Gespräch mit einem Wirtschaftsprüfer und einem Steueranwalt vor, doch der Makler in Miami muss wissen, welcher Ablauf verfolgt wird, damit der Kauf und die Einrichtung der Wohnung in Miami darauf abgestimmt werden können.
  4. Die Modellierung bezieht sich ausschließlich auf die Übertragungsrate in Miami, nicht auf absolute Dollarbeträge. Der effektive Steuersatz in Chicago selbst (~1,66 bis 2,0 Prozent des Marktwerts) entspricht in etwa dem von Miami-Dade (1,5 bis 2,0 Prozent des jährlichen Schätzwerts) – ein auf den Steuersätzen basierender Vergleich ergibt daher, dass sich die Grundsteuerbelastung in etwa ausgleicht. Entscheidend ist jedoch der Vergleich in Dollar: Ein Käufer, der eine 700.000-Dollar-Eigentumswohnung in Lincoln Park (Steuer in Illinois ca. 11.000–14.000 Dollar) gegen eine 1,5-Millionen-Dollar-Eigentumswohnung in Brickell (Steuer in Miami-Dade ca. 22.000–30.000 Dollar) tauscht, muss trotz des vergleichbaren Steuersatzes einen Anstieg der Grundsteuer in absoluten Zahlen hinnehmen. Die Einsparungen bei der Einkommensteuer (4,95 Prozent gegenüber 0 Prozent in Florida) gleichen die Differenz bei der Grundsteuer bei einem Jahreseinkommen von über 500.000 Dollar in der Regel aus – bei niedrigeren Einkommen ist die Rechnung jedoch knapper. Berechnen Sie beide Posten in absoluten Dollarbeträgen, nicht anhand von Sätzen.
  5. Der Kauf älterer Immobilien in South Beach oder in Brickell aus den 1970er Jahren ohne Einholung des Milestone-Berichts. Das Gesetz SB 4-D des Bundesstaates Florida schreibt bauliche Begutachtungen für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind (bzw. älter als 25 Jahre, sofern sie sich innerhalb von 3 Meilen zur Küstenlinie befinden). Käufer aus Illinois, die bei älteren Objekten auf den Preis pro Quadratfuß achten oder sich für die Art-Déco-Architektur in South Beach interessieren, erwerben oft Immobilien, für die Sonderabgaben anfallen, ohne sich dessen bewusst zu sein. Fordern Sie den Milestone-Bericht vor der Abgabe eines Angebots an, nicht erst danach.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Artikel befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten eines Umzugs von Illinois nach Miami – den Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, auf die Tom als Immobilienmakler eingeht, der Vermutung einer neunmonatigen Wohnsitzdauer in Illinois sowie der Prüfungshaltung des IDOR, die diesen Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs besondere Bedeutung verleihen, die Berechnung der Grundsteuer beim Wechsel von Cook County nach Miami-Dade, die Risiken im Versicherungsumfeld von Florida, den Wandel in der Kultur der Vertragsabwicklung sowie den Arbeitsablauf bei der Fernabwicklung. Nicht behandelt werden: die Strategie zur Steuererklärung in Illinois im Jahr des Wohnsitzwechsels (Ihr in Illinois zugelassener Wirtschaftsprüfer, oft in Abstimmung mit einem Steueranwalt bei Umzügen von Personen mit hohem Einkommen), die Strategie zur Verteidigung bei einer IDOR-Prüfung, falls das IDOR den Wechsel anficht, die Nachlassplanung in Illinois und die Auswirkungen des Wohnsitzwechsels nach Florida auf bestehende Trusts oder Nachlasspläne in Illinois (Ihr Anwalt für Nachlassplanung in Illinois), Entscheidungen bezüglich Immobilien in Illinois (Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Übertragung der Eigentumswohnung in Chicago oder des Hauses an der North Shore in einen Trust – Ihr Immobilienanwalt und Wirtschaftsprüfer in Illinois), Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie in Illinois gemäß der Ausnahmeregelung nach Abschnitt 121 des Bundes-Income Tax Code (IRC) (Wirtschaftsprüfer), Ablauf des Einspruchsverfahrens gegen die Grundsteuer in Cook County für das Haus in Illinois im Jahr des Verkaufs (Anwalt für Grundsteuer-Einsprüche in Cook County), Strukturierung des Seehauses, falls Sie eine Zweitimmobilie in Wisconsin oder Michigan besitzen (regionaler Wirtschaftsprüfer) sowie FIRPTA – das hier NICHT zur Anwendung kommt, da Umziehende aus Illinois US-Personen und keine ausländischen Personen sind. Der Makler in Miami kümmert sich um die Immobilie in Miami; der Wirtschaftsprüfer und der Steueranwalt in Illinois kümmern sich um die steuerlichen Angelegenheiten und den Wohnsitzwechsel auf der Seite von Illinois; die Titelgesellschaft kümmert sich um die Abwicklung am Tag des Vertragsabschlusses auf der Seite von Miami.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener Immobilienmakler (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Bei steuerlichen Angelegenheiten im Bundesstaat Illinois, zur Verteidigung bei einer IDOR-Prüfung des Wohnsitzes, zur Analyse der 9-Monats-Vermutung, zur Qualifizierung für die Steuerbefreiung gemäß Section 121 oder zur Erbschaftssteuerpflicht in Illinois wenden Sie sich bitte an einen in Illinois zugelassenen Wirtschaftsprüfer (CPA) und/oder einen in Illinois zugelassenen Steueranwalt. Bei Entscheidungen bezüglich der Immobilie in Chicago (Verkauf, Vermietung, Umstrukturierung des Treuhandvertrags) wenden Sie sich bitte an einen in Illinois zugelassenen Immobilienanwalt. Zur Prüfung von Immobilienverträgen in Florida wenden Sie sich bitte an einen in Florida zugelassenen Immobilienanwalt.

Kurze Antworten für Käufer in Illinois

Wird in Illinois der Wegzug von Einwohnern ebenso streng geprüft wie in Kalifornien oder New York?

Ja, und zwar in zunehmendem Maße. Auch wenn das IDOR in Bezug auf Wohnsitzprüfungen historisch gesehen nicht so legendär ist wie das New York State Department of Taxation and Finance oder das California Franchise Tax Board, hat das Illinois Department of Revenue seine Kontrollen in den letzten zehn Jahren erheblich verschärft und prüft nun aktiv vermögende Personen, die nach Illinois umziehen, unter Verwendung kommerzieller Datenbanken (Experian, Westlaw), Suchmaschinendaten sowie seine Befugnis, Bank-, Kreditkarten- und Telefonaufzeichnungen per Vorladung anzufordern. Der wegweisende Fall ist „Cain v. Hamer“ – Steuerzahler aus Illinois hatten eine Wohnsitzerklärung in Florida eingereicht, sich dort Führerscheine und eine Wählerregistrierung beschafft, und dennoch setzte das IDOR eine Steuerforderung in Höhe von 1.842.582 US-Dollar für neun Steuerjahre fest. Der Anreiz durch Steuersatzarbitrage (4,95 Prozent entfallen) ist geringer als in Kalifornien oder New Jersey, sodass Zuzügler mit den höchsten Einkommen die Gruppe mit der höchsten Prüfungswahrscheinlichkeit darstellen; die Praxis wird jedoch nicht zurückhaltend gehandhabt.

Wie sieht die Wohnsitzprüfung für die Einkommensteuer in Illinois aus?

Der Bundesstaat Illinois wendet einen Wohnsitz-Test (35 ILCS 5/1501) sowie widerlegbare Vermutungen gemäß 86 Ill. Adm. Code 100.3020(g) an. Wenn Sie Ihren Wohnsitz in Illinois haben, werden Sie als Einwohner von Illinois auf Ihr weltweites Einkommen besteuert. Wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht in Illinois haben, sich im Steuerjahr jedoch mehr als 9 Monate in Illinois aufgehalten haben, geht das IDOR davon aus, dass Sie in Illinois ansässig sind – was durch eindeutige und überzeugende Beweise widerlegt werden kann. Umgekehrt löst eine Abwesenheit von einem Jahr oder länger von Illinois die Vermutung der Nichtansässigkeit aus. Ein Wohnsitz in Florida bei einem Aufenthalt in Illinois von deutlich weniger als 9 Monaten stellt das sicherere Ausstiegsprofil dar. Der Kauf einer Eigentumswohnung in Miami ist ein Hinweis auf eine bestimmte Absicht, ändert jedoch für sich genommen nichts am Wohnsitz.

Sollte ich mein Haus in Illinois verkaufen, bevor ich in Miami eine Immobilie kaufe?

Dies ist eine Angelegenheit für einen Wirtschaftsprüfer und einen Steueranwalt. Der Besitz beider Immobilien im Jahr des geltend gemachten Wohnsitzwechsels kann eine Nutzung im „Snowbird“-Stil untermauern, erschwert jedoch die zeitliche Abwägung und die Prüfung der widerlegbaren Vermutung, falls Sie einen erheblichen Teil Ihrer Zeit in der Wohnung in Illinois verbringen. Stimmen Sie sich mit Ihrem Steuerteam ab, bevor Sie ein Angebot für Miami abgeben.

Kann ich den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami von Illinois aus abschließen, ohne dorthin fliegen zu müssen?

Ja. In Florida ist die notarielle Beglaubigung per Fernzugriff (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt deckt alle Bereiche ab, die nicht durch RON abgedeckt sind. Tom wickelt für Käufer aus anderen Bundesstaaten standardmäßig den Vertragsabschluss per Fernzugriff ab.

Wie hoch sind die Unterhaltskosten für eine Eigentumswohnung in Miami im Vergleich zu einer Eigentumswohnung in Chicago?

Was den Kaufpreis betrifft, so liegen Hochhäuser in der Innenstadt von Chicago und in Miami-Brickell häufig in vergleichbaren Preisklassen. Die effektive Grundsteuer in Chicago selbst (etwa 1,66 bis 2,0 Prozent des Marktwerts) ist in etwa vergleichbar mit der in Miami-Dade (1,5 bis 2,0 Prozent auf einen in der Regel höheren Schätzwert); in den Vororten von Cook County liegt sie höher (2,5 bis 3,5 Prozent in Oak Park, Berwyn und den meisten südlichen Vororten). Die Versicherungsrisiken in Florida führen zu Kosten, die das Drei- bis Fünffache dessen betragen, was Eigentümer in Chicago zahlen. Der größte Unterschied liegt bei der Einkommensteuer – der pauschale Steuersatz von 4,95 Prozent in Illinois steht im Gegensatz zum Nullsatz in Florida –, wodurch bei einem Jahreseinkommen von über 500.000 Dollar die Unterschiede bei der Grundsteuer und den Versicherungskosten in der Regel ausgeglichen werden.

Benötige ich nach meinem Umzug nach Miami weiterhin eine CPA-Zulassung für Illinois?

In der Regel ja, zumindest für das Übergangsjahr. In Illinois ist eine Steuererklärung für einen Teil des Jahres erforderlich, und angesichts der Komplexität im Jahr des Umzugs (Einkommenszuordnung, Wechselwirkungen bei staatlichen Steuergutschriften, Prüfungsrisiko durch das IDOR im Zusammenhang mit dem Wohnsitzwechsel) ist die Unterstützung durch einen in Illinois zugelassenen Wirtschaftsprüfer von Vorteil. Nach dem Übergangsjahr enden die Steuererklärungen in Illinois in der Regel, sofern Sie kein Einkommen aus Illinois beziehen und Ihr Wohnsitz in Illinois nachweislich besteht; ein Wirtschaftsprüfer aus Miami kümmert sich dann ausschließlich um die Bundesangelegenheiten. Vermögende Umziehende halten die Beziehung zu ihrem Wirtschaftsprüfer in Illinois in der Regel noch mehrere Jahre nach dem Umzug aufrecht, für den Fall, dass das IDOR rückwirkend eine Prüfung einleitet.

Weiterführende Informationen

  1. Umzug von New York nach Miami – ein Leitfaden für Großstadtbewohner in Hochhäusern. Ein Muster vom Typ „Manhattan nach Brickell“, das Käufern aus dem Chicago Loop und River North bekannt vorkommen dürfte; das Zwei-Kriterien-Modell von New York bietet einen nützlichen Kontrast zur Regel der widerlegbaren Vermutung in Illinois.
  2. Umzug von Kalifornien nach Miami – der „OOS-Lane“-Fall an der Westküste. Unterschiedliches Prüfungsrahmenwerk (Kaliforniens „engste Verbindungen“ gegenüber Illinois’ „Wohnsitz plus Vermutung“), dieselbe Vorgehensweise für abwesende Käufer in Miami.
  3. Umzug von New Jersey nach Miami – der „OOS-Lane“-Fall im Dreistaatengebiet. Die Zwei-Kriterien-Regel von New Jersey ist eine nützliche Orientierungshilfe für Käufer aus Illinois mit beruflichem Hintergrund an der Ostküste, die beide Umzüge in Betracht ziehen.
  4. Kapitalerträge bei einem Verkauf in Miami durch einen Käufer aus einem anderen Bundesstaat – Grenzfall: Ein Zuzügler aus Illinois, der seinen Wohnsitz nicht vollständig verlegt und später die Immobilie in Miami verkauft, während Illinois ihn weiterhin als Einwohner führt.
  5. Fernbeglaubigung per Online-Notar für Verkäufer aus anderen US-Bundesstaaten – gleiche RON-Ablaufmechanismen, spiegelbildlich für die Käuferseite.
  6. Verlust des Steuerfreibetrags für Eigenheime bei Verkäufern aus anderen Bundesstaaten – nützliche Erläuterungen zum Steuerfreibetrag für Eigenheime in Florida; relevant, wenn Käufer, die im selben Jahr umziehen, die Wohnung in Miami als ihren Hauptwohnsitz in Florida anmelden.
  7. 1099-S-Steuer im Heimatstaat für Verkäufer in Miami – Meldepflichten auf Bundesebene sowie Abwicklungsmodalitäten im Heimatstaat; relevant für Umziehende aus Illinois, die ihre Immobilie in Miami später verkaufen möchten.
  8. 1031-Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami – Variante für Investoren; Investoren aus Illinois, die einen 1031-Tausch von einer Mietimmobilie in Chicago nach Miami vornehmen, sollten diesen Artikel lesen.
  9. Zentrum für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Eine Immobilie in Miami kaufen, während Sie noch in Illinois wohnen?

Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der in absoluten Dollarbeträgen modellierten Grundsteuer in Miami-Dade im Vergleich zu Ihrer aktuellen Rechnung aus Cook County, der Risiken im Zusammenhang mit der Eigentümergemeinschaft (HOA), des Status der Meilensteine, der Risiken im Versicherungsumfeld von Florida sowie des Weges zum Fernabschluss. Unverbindlich. Die 9-Monats-Vermutungsanalyse, die Verteidigung bei IDOR-Prüfungen, die Qualifizierung für den Ausschluss gemäß Section 121 sowie das Nachlasssteuerrisiko in Illinois verbleiben vollständig bei Ihrem Wirtschaftsprüfer und Steueranwalt in Illinois – die „Net + Risk Review“ befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten in Miami, die für die Umsetzung Ihrer Strategie erforderlich sind.