Das Gesetz für ausländische Käufer in Florida (SB 264) – Erläuterungen
Nahezu jeder Ausländer kann in Florida ohne jegliche Einschränkungen Immobilien erwerben. Wen das Gesetz von 2023 tatsächlich einschränkt, die sieben betroffenen Länder, die Ausnahme für das Ein-Wohnsitz-Visum und die eidesstattliche Erklärung, die nun bei jedem Vertragsabschluss vorgelegt werden muss.
Irgendwo zwischen der Schlagzeile und dem Gruppenchat wird aus „Florida hat ein Gesetz über ausländische Käufer verabschiedet“ oft zu „Ausländer dürfen in Florida keine Immobilien mehr kaufen“. Das ist jedoch nicht der Wortlaut des Gesetzes. Floridas Gesetz SB 264, das seit Juli 2023 in Kraft ist, schränkt den Erwerb von Immobilien durch eine eng gefasste, genau definierte Gruppe ein: Personen mit Wohnsitz in sieben namentlich genannten „Ländern von besonderem Interesse“, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine Green Card besitzen, sowie die Regierungen und staatlichen Einrichtungen dieser Länder. Alle anderen – Käufer, die in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Kanada, Brasilien, Kolumbien, Großbritannien, Israel oder fast jedem anderen Ort auf der Welt leben – erwerben Immobilien in Florida heute genauso wie bereits im Jahr 2022. Die einzige sichtbare Änderung beim Vertragsabschluss ist eine standardmäßige eidesstattliche Erklärung.
Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – darunter auch internationale Käufer, die aus dem Ausland erwerben. Die rechtliche Frage in diesem Artikel lässt sich anhand klarer Fakten beantworten, und dieser Leitfaden formuliert dies präzise: Wen das Gesetz erfasst, warum Miami-Dade fast vollständig innerhalb der Sperrzonen liegt, welche Voraussetzungen die Ausnahme für einen einzigen Wohnsitz erfüllt und was die eidesstattliche Erklärung beim Vertragsabschluss tatsächlich bescheinigt. Dieser Leitfaden dient jedoch nicht der Rechtsberatung. Ein Käufer mit jeglicher Verbindung zu den sieben aufgeführten Ländern erhält jedes Mal denselben Rat: die Hinzuziehung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts in Florida, noch bevor ein Angebot verfasst wird – genauso wie steuerliche Fragen an einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater gerichtet werden.
Das Gesetz richtet sich nach Ihrem Wohnsitz, nicht nach Ihrem Reisepass
SB 264 fragt nicht danach, welchen Reisepass Sie besitzen. Es wird gefragt, wo Sie Ihren Wohnsitz haben – wo sich Ihr fester, hauptsächlicher Wohnsitz befindet – und ob Sie die US-Staatsbürgerschaft oder eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung besitzen. Ein „ausländischer Auftraggeber“ im Sinne des Gesetzes ist – bei natürlichen Personen – jemand, der seinen Wohnsitz in einem der sieben betroffenen Länder hat und weder US-Staatsbürger noch Inhaber einer Green Card ist. Ein russischer Staatsbürger, der seit einem Jahrzehnt in Berlin lebt, hat seinen Wohnsitz nicht in Russland und fällt somit nicht unter diese Regelung. Ein in Venezuela geborener Inhaber einer US-Green-Card ist grundsätzlich ausgenommen, unabhängig von seiner bisherigen Wohnsitzgeschichte. Und ein deutscher, kanadischer, brasilianischer oder britischer Käufer fiel von vornherein nie in den Geltungsbereich des Gesetzes.
Auch rechtlich ist die Lage vorerst geklärt. Unmittelbar nach der Verabschiedung folgten verfassungsrechtliche Anfechtungen; das Berufungsgericht des Elften Bezirks bestätigte das Gesetz im November 2025 mit 2:1 Stimmen (Shen gegen Simpson), und es bleibt in vollem Umfang durchsetzbar. Wer Ihnen erzählt, das Gesetz sei für nichtig erklärt worden, stützt sich auf eine veraltete Schlagzeile über eine teilweise einstweilige Verfügung zugunsten von zwei Klägern, die keine Gültigkeit mehr besitzt.
Was SB 264 tatsächlich verbietet
Das Gesetz sieht drei unterschiedliche Beschränkungen vor, die von einer engen bis hin zu einer nahezu vollständigen Beschränkung reichen:
- Landwirtschaftliche Flächen – alle sieben Länder. Ausländische Auftraggeber aus einem der sieben betroffenen Länder dürfen keine landwirtschaftlichen Flächen in Florida erwerben. Für Käufer von Eigentumswohnungen nicht relevant; wird hier lediglich der Vollständigkeit halber erwähnt.
- Die 10-Meilen-Regel – alle sieben Länder. Ausländische Auftraggeber dürfen keine Immobilien auf dem Gelände oder in einem Umkreis von 10 Meilen um militärische Einrichtungen oder kritische Infrastruktureinrichtungen erwerben – eine genau definierte Liste, die Seehäfen, Flughäfen, Kraftwerke, Wasser- und Abwasseraufbereitungsanlagen, Raffinerien, LNG-Terminals und Telekommunikationsvermittlungsstellen umfasst. In dicht besiedelten städtischen Landkreisen ist diese Regel entscheidend (nächster Abschnitt).
- Die China-Regelung – landesweit. Für die Volksrepublik China, die Kommunistische Partei Chinas, deren Amtsträger und Mitglieder, von der VR China organisierte Einrichtungen sowie Personen mit Wohnsitz in China, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine Green Card besitzen, erstreckt sich das Verbot im Wesentlichen auf alle Immobilien in Florida, nicht nur auf die 10-Meilen-Zonen. Es sieht zudem die strengsten Strafen des Gesetzes vor: ein Verbrechen dritten Grades für den Käufer und ein Vergehen ersten Grades für einen Verkäufer, der wissentlich verkauft. Nach der allgemeinen 10-Meilen-Regelung gelten Verstöße durch den Käufer oder einen wissenden Verkäufer als Vergehen zweiten Grades.
Unternehmen werden anhand der Kontrolle und nicht anhand ihrer Bezeichnung geprüft: Ein Unternehmen, das in einem betroffenen Land gegründet wurde oder an dem betroffene Personen eine Kontrollbeteiligung halten, gilt selbst als ausländischer Auftraggeber. Für passive Beteiligungen gilt eine De-minimis-Ausnahme – eine Beteiligung von weniger als 5 Prozent an einem börsennotierten Unternehmen oder eine nicht beherrschende Beteiligung, die über einen bei der SEC registrierten Anlageberater gehalten wird, löst die gesetzlichen Bestimmungen nicht aus. Eigentümer, die bereits vor dem 1. Juli 2023 unter die Regelung fallendes Vermögen besaßen, behalten dieses, müssen sich jedoch bei FloridaCommerce registrieren lassen; eine verspätete Registrierung wird mit einer Geldstrafe von 1.000 US-Dollar pro Tag geahndet und kann zu einem Pfandrecht führen.
Warum Miami-Dade praktisch vollständig abgedeckt ist
Zeichnen Sie einen Kreis mit einem Radius von 10 Meilen um PortMiami. Zeichnen Sie einen weiteren um den Miami International Airport, einen weiteren um jedes Kraftwerk, jede Wasseraufbereitungsanlage und jede Telekommunikationsvermittlungsstelle im Landkreis sowie um die Einrichtungen der Küstenwache auf dem Wasser. Die Kreise überschneiden sich so weit, dass praktisch kein Grundstück in Miami-Dade außerhalb aller dieser Kreise liegt. Das ist keine Besonderheit von Miami – so wirkt sich die 10-Meilen-Regel in jedem dicht besiedelten städtischen Landkreis aus –, doch die praktische Konsequenz für einen betroffenen Käufer ist eindeutig: Behandeln Sie Miami-Dade gemäß der allgemeinen Regel als Sperrgebiet, Punkt, es sei denn, die unten aufgeführte Ausnahme für einen einzigen Wohnsitz trifft zu.
Aus diesem Grund ist auch die Frage „Wie weit ist diese Eigentumswohnung vom Hafen entfernt?“ die falsche Frage im Rahmen der Sorgfaltsprüfung. Keine Kartierungsmaßnahme kann einen betroffenen Käufer im Stadtzentrum retten, und für alle anderen ist eine solche Maßnahme gar nicht erforderlich. Die relevante Frage ist die erste: Handelt es sich bei dem Käufer überhaupt um einen ausländischen Auftraggeber? Für die überwiegende Mehrheit der internationalen Käufer lautet die Antwort „nein“, und damit ist die Analyse abgeschlossen.
Die Ausnahme bezüglich des einzigen Wohnsitzes für Visuminhaber
Das Gesetz lässt den betroffenen Personen eine Möglichkeit offen. Eine natürliche Person, die andernfalls ausgeschlossen wäre, darf eine Wohnimmobilie erwerben, sofern alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Sie besitzen ein gültiges, beglaubigtes US-Visum, das nicht auf touristische Reisen beschränkt ist – oder einen amtlichen Asylbescheid. Ein B-1/B-2-Touristenvisum ist nicht zulässig; Arbeits- und Studentenvisa sind in der Regel zulässig.
- Die Immobilie ist 2 Acres groß oder kleiner. Praktisch jede Eigentumswohnung erfüllt diese Voraussetzung; einige Grundstücke von Anwesen hingegen nicht.
- Das Grundstück befindet sich nicht auf dem Gelände einer militärischen Einrichtung oder in einem Umkreis von 5 Meilen um diese. Beachten Sie die Asymmetrie: Diese 5-Meilen-Regelung gilt ausschließlich für militärische Einrichtungen – die Liste der kritischen Infrastrukturen, auf der die allgemeine 10-Meilen-Regel basiert, schränkt die Ausnahmezone nicht ein.
- Der Kauf erfolgt im eigenen Namen des Käufers – nicht über eine LLC, einen Trust oder einen Verwandten.
Eine Immobilie bedeutet genau das: Ein unter die Ausnahmeregelung fallender Käufer, der diese bereits in Anspruch genommen hat, darf keine zweite Wohneinheit, keine Investitionswohnung oder kein Parkplatzgrundstück hinzufügen. Und die Ausnahmeregelung ändert nichts an der eidesstattlichen Erklärung – der Käufer gibt die Ausnahmeregelung beim Vertragsabschluss an, anstatt das Formular auszulassen. Ob ein bestimmtes Visum die Voraussetzungen erfüllt und ob eine bestimmte Parzelle den 5-Meilen-Test besteht, sind genau die Fragen, die ein Immobilienanwalt in Florida vor dem Angebot klärt – nicht danach.
Sechs Irrtümer, die Käufer in Bezug auf das Gesetz haben
- „Es verbietet Ausländern den Zugang.“ Es schränkt ausländische Auftraggeber aus sieben namentlich genannten Ländern ein. Die übrigen rund 190 Nationalitäten von Käufern sind davon nicht betroffen – deutsche, kanadische, brasilianische, kolumbianische und britische Käufer in Miami schließen ihre Geschäfte genau wie bisher ab.
- „Mein Reisepass entscheidet.“ Entscheidend ist der Wohnsitz sowie der Status in den USA. Wer seinen Wohnsitz außerhalb der sieben Länder hat oder die US-Staatsbürgerschaft oder eine Green Card besitzt, fällt nicht unter das Gesetz – unabhängig davon, was im Reisepass steht.
- „Eine LLC löst das Problem.“ Das Gesetz prüft die Kontrollverhältnisse. Ein Unternehmen, an dem von den betroffenen Personen eine Kontrollbeteiligung gehalten wird, gilt selbst als ausländischer Auftraggeber, und der Kauf im Namen einer LLC macht einen betroffenen Käufer nicht konform – es kommt zu einem zweiten Verstoß. Ausgenommen sind lediglich wirklich passive, geringfügige Beteiligungen an öffentlichen Märkten.
- „Die eidesstattliche Erklärung ist ein optionaler Verwaltungsvorgang.“ Die eidesstattliche Erklärung des Käufers (FREC-Formulare, im Einsatz seit Januar 2024) ist bei Vertragsabschlüssen in Florida Standard und bietet dem Verkäufer Rechtssicherheit. Eine Verweigerung verhindert den Vertragsabschluss; eine falsche Unterzeichnung stellt ein eigenständiges Problem dar.
- „China wird wie die anderen sechs Länder behandelt.“ Die China-Regelung gilt landesweit und nicht gebietsbezogen und ist die einzige, die für den Käufer das Risiko einer Strafanzeige wegen eines Verbrechens birgt. Für Personen mit Wohnsitz in den anderen sechs Ländern gelten die 10-Meilen-Regelung und Strafen wegen Vergehen.
- „Die Gerichte haben sie gekippt.“ In der Berufungsinstanz bestätigt, November 2025. In Kraft. Eine Berufung vor dem Obersten Gerichtshof ist weiterhin möglich; bis eine solche erfolgreich ist, sollten Sie Ihre Planungen an das Gesetz in seiner derzeitigen Fassung ausrichten.
Was in diesem Artikel nicht behandelt wird
Dieser Artikel befasst sich mit den Auswirkungen des Gesetzes für ausländische Käufer in Florida auf den Immobilienmarkt in Miami: wen es einschränkt, warum Miami-Dade innerhalb der festgelegten Zonen liegt und was beim Vertragsabschluss zu beachten ist. Nicht behandelt werden: die Frage, ob das Gesetz auf Ihren konkreten Sachverhalt zutrifft (Wohnsitz, Visumskategorie, Unternehmensstruktur – hier ist ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt in Florida zuständig), Ihren Einwanderungsstatus oder Ihre Visumsstrategie (ein Einwanderungsanwalt), die Unternehmensstrukturierung in Bezug auf Eigentumsverhältnisse oder Steuern (Anwalt plus Wirtschaftsprüfer), die CFIUS-Prüfung auf Bundesebene bei größeren Transaktionen (spezialisierter Rechtsbeistand) oder die rechtlichen Aspekte von landwirtschaftlichen Flächen. Sollte ein Aspekt Ihrer Situation die sieben aufgeführten Länder betreffen, ist die Vorgehensweise festgelegt: zuerst der Anwalt, dann das Angebot. Für alle anderen gilt: Das Gesetz sieht eine eidesstattliche Erklärung bei Vertragsabschluss vor, und dieser Artikel enthält alle relevanten Informationen.
Kurze Antworten für ausländische Käufer
Kann ein deutscher, kanadischer oder britischer Staatsbürger eine Immobilie in Florida erwerben?
Ja, ohne jegliche Einschränkung. Der Gesetzentwurf SB 264 des Bundesstaates Florida nennt sieben Länder, die Anlass zur Sorge geben – China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien – und schränkt lediglich Käufer ein, die dort ihren Wohnsitz haben und weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine Green Card besitzen, sowie die Regierungen dieser Länder und von ihnen kontrollierte Einrichtungen. Ein Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, Kanada, Großbritannien oder fast jedem anderen Land wickelt den Kauf genau wie ein US-Käufer ab. Der einzige Hinweis auf das Gesetz bei der Vertragsunterzeichnung ist eine standardmäßige eidesstattliche Erklärung, in der bestätigt wird, dass es sich nicht um einen betroffenen ausländischen Auftraggeber handelt.
In welchen Ländern besteht ein Verbot für den Erwerb von Immobilien in Florida?
Sieben: China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien. Die Beschränkung gilt für Personen mit Wohnsitz in diesen Ländern, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung besitzen, sowie für deren Regierungen und Amtsträger, Mitglieder der dortigen Regierungsparteien und dort gegründete oder von den betroffenen Personen kontrollierte Organisationen. China unterliegt der strengsten Stufe – einem nahezu vollständigen landesweiten Verbot, das mit strafrechtlichen Konsequenzen verbunden ist –, während für die anderen sechs Länder die 10-Meilen-Regelung für militärische und kritische Infrastruktur gilt, die in städtischen Landkreisen wie Miami-Dade praktisch alles umfasst.
Gilt das Gesetz für US-Bürger oder Inhaber einer Green Card aus diesen Ländern?
Nein. Die US-Staatsbürgerschaft oder eine rechtmäßige Daueraufenthaltsgenehmigung (Green Card) befreit einen Käufer vollständig von den Bestimmungen dieses Gesetzes, unabhängig von seinem Herkunftsland oder seinem derzeitigen Wohnsitz. Ein in China geborener Inhaber einer US-Green Card, ein kubanisch-amerikanischer Staatsbürger oder ein in Russland geborener eingebürgerter Staatsbürger kann Immobilien in Florida ohne Einschränkungen durch das Gesetz SB 264 erwerben. Das Gesetz gilt zudem nicht für Staatsangehörige der sieben Länder, die ihren Wohnsitz anderswo haben – ein russischer Staatsbürger, der dauerhaft in Dubai oder Berlin lebt, gilt im Sinne des Gesetzes nicht als ausländischer Auftraggeber.
Kann ein chinesischer Staatsbürger eine Eigentumswohnung in Miami erwerben?
Dies hängt vom Wohnsitz und vom Status ab, nicht allein von der Staatsangehörigkeit. Ein chinesischer Staatsbürger mit US-Staatsangehörigkeit oder einer Green Card: Ja, uneingeschränkt. Ein chinesischer Staatsbürger mit Wohnsitz außerhalb Chinas (beispielsweise mit ständigem Wohnsitz in Singapur oder Deutschland): Gilt nicht als ausländischer Auftraggeber, also ja. Eine Person mit Wohnsitz in China ohne US-Status: landesweit ausgeschlossen, mit einer Ausnahme – ein gültiges US-Visum (kein Touristenvisum) oder Asylstatus erlaubt den Erwerb einer Wohnimmobilie von bis zu 2 Acres, die mehr als 5 Meilen von einer militärischen Einrichtung entfernt ist und im eigenen Namen erworben wird. Verstöße gegen die China-Regelung stellen für den Käufer ein Verbrechen dritten Grades dar; daher ist in diesem Fall stets die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts vor Abgabe eines Angebots erforderlich.
Was ist die eidesstattliche Erklärung des ausländischen Käufers bei Immobilienübertragungen in Florida?
Seit Januar 2024 kommen bei Immobilienverkäufen in Florida standardisierte eidesstattliche Erklärungen (FREC-Regel 61J2-10.200) zum Einsatz, in denen der Käufer versichert, dass er kein „verbotener ausländischer Auftraggeber“ ist – oder dass er die Voraussetzungen für eine Ausnahme erfüllt. Titelversicherungsgesellschaften erheben diese Erklärung routinemäßig; der Vorgang dauert nur wenige Minuten und bietet dem Verkäufer einen gesetzlich verankerten Schutz vor dem Vorwurf, wissentlich an einen betroffenen Käufer verkauft zu haben. Für die überwiegende Mehrheit der internationalen Käufer stellt diese eidesstattliche Erklärung die einzige Auswirkung des Gesetzes SB 264 auf ihre Transaktion dar. Eine falsche Unterzeichnung stellt eine Straftat dar – beantworten Sie die Fragen daher korrekt und klären Sie eventuelle Zweifel vorab mit einem Rechtsanwalt.
Kann eine LLC oder eine Gesellschaft mit ausländischen Eigentümern Immobilien in Florida erwerben?
In der Regel ja – das Gesetz prüft die Kontrollverhältnisse und nicht das bloße Vorhandensein ausländischer Eigentümer. Ein Unternehmen gilt nur dann als ausländischer Auftraggeber, wenn es in einem der sieben betroffenen Länder gegründet wurde oder wenn betroffene Personen eine Kontrollbeteiligung daran halten. Eine LLC in Delaware, die sich im Besitz deutscher oder brasilianischer Investoren befindet, ist davon nicht betroffen. Passive „De-minimis“-Beteiligungen – unter 5 Prozent an einem börsennotierten Unternehmen oder nicht beherrschende Anteile über einen bei der SEC registrierten Berater – sind ausdrücklich ausgenommen. Unternehmensstrukturen mit Beteiligungen aus einem der betroffenen Länder müssen vor Vertragsabschluss von einem Anwalt in Florida geprüft werden, da die Nutzung einer Gesellschaft zur Umgehung des Gesetzes an sich bereits einen Verstoß darstellt.
Weiterführende Ressourcen
- Hypotheken für Ausländer in Miami – die nächste Frage nach „Kann ich kaufen?“: Berechnung der Anzahlung, Gewährleistung der Baugenehmigungsfähigkeit und der Arbeitsablauf „Kreditgeber vor Kaufobjekt“.
- Immobilienmakler in Miami für deutschsprachige Käufer – der sprachspezifische Leitfaden für Käufer aus der DACH-Region, die vollständig außerhalb des Geltungsbereichs von SB 264 liegen.
- Beantragung einer ITIN für ausländische Käufer – die vom IRS vergebene Steueridentifikationsnummer, die die meisten ausländischen Eigentümer benötigen, sowie die Bearbeitungszeit von 6 bis 10 Wochen, weshalb ein frühzeitiger Beginn ratsam ist.
- FIRPTA für zukünftige Verkäufer – wie die heutige Kaufstruktur die zukünftige Quellensteuer beim späteren Verkauf bestimmt.
- Warum Sie jetzt Immobilien in Miami kaufen sollten – die Entscheidungsgrundlage für Käufer, die eher den richtigen Zeitpunkt als rechtliche Aspekte abwägen.
- Zentrum für nicht ansässige Käufer – die vollständige Leitfadenreihe für internationale und aus anderen Bundesstaaten stammende Käufer.
Möchten Sie aus dem Ausland eine Immobilie in Miami erwerben?
Beginnen Sie mit einer „Pre-Purchase Net + Risk Review“. Eine schriftliche Aufschlüsselung der realistischen Anschaffungskosten, der Gewährleistungsfähigkeit der Immobilie, des Status der Meilensteine, des Risikos im Zusammenhang mit den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sowie des Zeitplans für den Vertragsabschluss – wobei die eidesstattliche Erklärung gemäß SB 264 als reine Routineangelegenheit behandelt wird, denn für fast jeden internationalen Käufer ist sie genau das. Rechtliche Fragen zur Anwendung des Gesetzes richten Sie bitte an einen Immobilienanwalt in Florida; steuerliche Fragen an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater.
