Häufig gestellte Fragen (FAQ) · Verkäufer von Eigentumswohnungen, die nicht vor Ort sind, sowie internationale Verkäufer

Was ist eine Meilenstein-Inspektion – und wie wirkt sie sich auf den Verkauf meiner Eigentumswohnung in Miami aus?

Kurze Antwort: Eine Meilenstein-Inspektion ist eine gemäß § 553.899 des Gesetzes des Bundesstaates Florida vorgeschriebene bauliche Sicherheitsprüfung für Wohnanlagen in Form von Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen mit drei oder mehr Stockwerken, sobald diese ein Alter von 30 Jahren erreichen (bzw. 25 Jahre, wenn sie sich in einem Umkreis von drei Meilen von Salzwasser befinden, nach Ermessen der örtlichen Vollzugsbehörde). Das Gesetz wurde 2022 nach dem Einsturz in Surfside verabschiedet und 2023 geändert.

Wenn sich Ihr Gebäude im Inspektionszeitraum befindet oder sich diesem nähert, wirkt sich dies in vierfacher Hinsicht direkt auf Ihren Verkauf aus: Offenlegungspflichten, Finanzierung durch den Käufer, Erhöhungen der HOA-Gebühren und Rücklagen sowie das Risiko einer Sonderumlage. Verkäufer, die den Inspektionsstatus ignorieren, verlieren oft 5–15 % des Nettoerlöses – oder verlieren den Käufer gänzlich. Verkäufer, die dem zuvorkommen, können den Preis sichern und den Verkauf termingerecht abschließen.

Kaufen statt verkaufen? Hier erfahren Sie, worauf Käufer bei diesem Gebäude achten sollten –>

WAS SCHREIBT DAS GESETZ ZU DEN MEILENSTEIN-TECHNISCHEN PRÜFUNGEN IN FLORIDA (§ 553.899) VOR?

Wann wurde das Gesetz über Meilenstein-Inspektionen in Florida verabschiedet und warum?

Das Gesetz über Meilenstein-Inspektionen wurde im Mai 2022 als Senatsgesetzentwurf 4-D verabschiedet – als direkte Reaktion auf den Einsturz des Champlain Towers South in Surfside am 24. Juni 2021, bei dem 98 Menschen ums Leben kamen. Es wurde im Juni 2023 durch den Senatsentwurf 154 (den „Glitch-Entwurf“) geändert, um Fristen zu präzisieren und die automatische 25-Jahres-Frist für Gebäude an der Küste aufzuheben.

Für welche Gebäude gilt das Gesetz über die Meilenstein-Inspektion?

Die vorliegende Satzung gilt für:

Jedes Wohngebäude in Form einer Eigentumswohnanlage oder einer Genossenschaft
das über drei bewohnbare Stockwerke oder mehr über dem Boden verfügt
Sobald es – gerechnet ab dem Datum der Erteilung der Nutzungsgenehmigung – ein Alter von 30 Jahren erreicht hat
Danach alle 10 Jahre

Gibt es in Miami-Dade eine 25-jährige Küstenauslöseklausel?

In Miami-Dade gibt es eine wichtige Ausnahme. Lokale Vollzugsbehörden dürfen eine Erstinspektion nach 25 Jahren für Gebäude im Umkreis von drei Meilen zur Küstenlinie vorschreiben, sofern die örtlichen Gegebenheiten dies rechtfertigen. Der Landkreis Miami-Dade verfügte jahrzehntelang über ein 40-Jahres-Rezertifizierungsprogramm, das bereits vor Inkrafttreten des Landesgesetzes bestand; dieses Programm wurde in das staatliche „Milestone“-Rahmenwerk integriert. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Brickell, Edgewater, South Beach, Bal Harbour, Sunny Isles oder an einem anderen Ort östlich der Biscayne Bay besitzen, sollten Sie davon ausgehen, dass die 25-Jahres-Frist greifen könnte, und sich bei Ihrer Eigentümergemeinschaft erkundigen.

Welche Gebäude sind von der Meilenstein-Inspektion ausgenommen?

Dies gilt nicht für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Wohngebäude mit höchstens drei Stockwerken.

WAS SIND PHASE EINS UND PHASE ZWEI EINER MEILENSTEIN-INSPEKTION?

Eine Meilenstein-Inspektion wird von einem in Florida zugelassenen Ingenieur oder Architekten durchgeführt – nicht von einem Hausinspektor und auch nicht von einem Bauunternehmer. Sie erfolgt in zwei Phasen:

Was ist eine Phase-1-Untersuchung?

Phase 1 – Sichtprüfung. Der Ingenieur begutachtet das Gebäude und überprüft die tragenden Bauteile visuell: Fundamente, Stützen, Träger, Decken, Balkone und Außenwände. Er erstellt einen beglaubigten Bericht, in dem der Zustand des Gebäudes beschrieben und etwaige „erhebliche bauliche Mängel“ aufgeführt werden.

Was geschieht, wenn ein Gebäude die erste Phase erfolgreich durchläuft?

Sollte in Phase Eins keine wesentliche Verschlechterung festgestellt werden, hat das Gebäude die Prüfung bestanden. Die nächste Inspektion ist in 10 Jahren erforderlich. Erledigt.

Was ist eine Inspektion der Phase 2?

Phase 2 – Zerstörende Prüfungen. Diese Phase wird nur dann eingeleitet, wenn in Phase 1 eine strukturelle Beeinträchtigung festgestellt wird, die einer eingehenderen Untersuchung bedarf. Phase 2 umfasst invasive Prüfverfahren – das Entnehmen von Betonproben, das Freilegen von Bewehrungsstahl sowie gegebenenfalls das Öffnen von Wänden oder Decken. Der Bericht zu Phase 2 enthält Angaben dazu, welche Reparaturen erforderlich sind, wie dringend diese sind und (häufig, jedoch nicht immer) Kostenschätzungen.

Was geschieht, nachdem die Ergebnisse der zweiten Phase veröffentlicht wurden?

Sobald die Ergebnisse der zweiten Phase vorliegen, hat die Eigentümergemeinschaft 365 Tage Zeit, mit den Reparaturarbeiten zu beginnen. Tut sie dies nicht, kann die örtliche Bauaufsichtsbehörde das Gebäude für unbewohnbar erklären.

Was ist die Studie zur strukturellen Integritätsreserve (SIRS)?

Gut zu wissen, da dies mit der Milestone-Inspektion einhergeht: Jedes Eigentumswohnungs- und Genossenschaftsgebäude mit drei oder mehr Stockwerken muss zudem alle 10 Jahre eine SIRS-Prüfung durchführen lassen. Die SIRS ermittelt die Kosten und den Zeitplan für größere bauliche Reparaturen und legt fest, wie viel die Eigentümergemeinschaft in Rücklagen halten muss. Ab dem 1. Januar 2025 dürfen Vorstände von Eigentumswohnungen den Wohnungseigentümern nicht mehr gestatten, durch Abstimmung auf Rücklagen für bauliche Maßnahmen zu verzichten oder diese unzureichend zu dotieren. Dies ist der mit Abstand wichtigste Grund dafür, dass die HOA-Gebühren in ganz Miami in den letzten 18 Monaten stark angestiegen sind.

WIE WIRKT SICH EINE MEILENSTEIN-INSPEKTION AUF MEINEN VERKAUFSPREIS, DEN ZEITPLAN UND DEN NETTOERLÖS AUS?

Es gibt vier Fälle, in denen das Milestone-Gesetz am Verhandlungstisch zum Tragen kommt.

Was muss ich dem Käufer gemäß den Vorschriften des Bundesstaates Florida offenlegen?

In Florida sind Verkäufer von Eigentumswohnungen aus zweiter Hand verpflichtet, dem Käufer die Satzung der Eigentümergemeinschaft, aktuelle Finanzberichte sowie alle anstehenden Sonderumlagen vorzulegen. Die Berichte der Milestone-Inspektion – Phase Eins, Phase Zwei und alle damit verbundenen technischen Gutachten – fallen eindeutig in diesen Offenlegungsumfang. Diese zu verheimlichen, ist keine Option. Die meisten Grundbuchgesellschaften fordern diese Unterlagen mittlerweile von vornherein an.

Werden Käufer in meinem Gebäude eine Finanzierung erhalten können?

Dies ist das größte versteckte Risiko. Fannie Mae und Freddie Mac führen eine Liste von „nicht garantierbaren“ Eigentumswohnungsgebäuden – Gebäude, deren finanzielle oder bauliche Verfassung sie für herkömmliche 30-jährige Hypotheken disqualifiziert. Gebäude mit ausstehenden Ergebnissen der Phase-Zwei-Prüfung, aufgeschobenen notwendigen Reparaturen oder unterfinanzierten Rücklagen werden zunehmend als problematisch gekennzeichnet. Ein Käufer, dem am Montag ein konformes Darlehen bewilligt wurde, kann am Freitag erfahren, dass der Kreditgeber die Finanzierung nicht gewährt. Barzahler tragen dieses Risiko; Käufer, die eine Finanzierung benötigen, ziehen sich zurück.

Um wie viel werden die HOA-Gebühren nach einer Milestone-Inspektion steigen?

Sobald die Empfehlungen des SIRS in Kraft treten, steigen die monatlichen HOA-Gebühren häufig um 30–80 %. Käufer bewerten das Geschäft auf der Grundlage der monatlichen Unterhaltskosten. Ein Anstieg der HOA-Gebühren von 1.200 $ pro Monat auf 2.000 $ pro Monat verändert, wie viel sich ein Käufer für eine Eigentumswohnung leisten kann – und senkt den Preis, den er für Ihre Wohnung zahlen wird.

Wie hoch können die Kosten einer Sonderumlage pro Wohneinheit sein?

Dies ist der Punkt, der Verkäufern, die nicht vor Ort sind, den größten Schaden zufügt. Wenn der Bericht der Phase Zwei umfangreiche Reparaturen vorschreibt – Fassadensanierung, Balkonumbau, Austausch von Vorspannkabeln, Dachsanierung –, wird die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage erheben. Sonderumlagen reichen bei umfangreichen Reparaturvorhaben von 20.000 Dollar pro Wohneinheit bis zu über 250.000 Dollar pro Wohneinheit. Ob der Verkäufer oder der Käufer diese Umlage trägt, ist verhandelbar, doch die Offenlegung ist verpflichtend und die Auswirkungen auf den Preis sind erheblich.

Der häufigste Fehler, den Tom bei abwesenden Verkäufern beobachtet: Die Preisgestaltung für die Eigentumswohnung basiert auf den Verkaufspreisen vergleichbarer Einheiten vor zwei Jahren, also vor Inkrafttreten der „Milestone“-Fristen. Der Preis muss den aktuellen Inspektionsstatus des Gebäudes, die SIRS-Befunde sowie alle anstehenden oder bereits festgestellten Reparaturarbeiten widerspiegeln. Die „Net + Risk Review“, die Tom jedem abwesenden Verkäufer zur Verfügung stellt, beginnt hier – beim Gebäude, nicht bei der Wohnung.

In diesem Zusammenhang: Das Thema Sonderumlagen ist so umfangreich, dass es ein eigenes Leitfaden verdient. Der Artikel „Was sind Sonderumlagen und wie wirken sie sich auf den Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami aus?“ behandelt die Offenlegungsvorschriften, die drei Gesetzesänderungen, die alles verändert haben, und vieles mehr…

WAS WERDEN KÄUFER UND KREDITGEBER ZUR EINSICHT VERLANGEN – UND WIE KANN ICH MICH DARAUF VORBEREITEN?

Welche Unterlagen werden Käufer und Kreditgeber anfordern?

Erfahrene Käufer (und jeder Kreditgeber) fügen ihrem ersten Angebot mittlerweile die Aufforderung zur Vorlage einer „Bauunterlagenmappe“ bei. Typischer Inhalt:

Bericht zur Meilensteinprüfung der Phase 1 (und gegebenenfalls der Phase 2)
SIRS-Bericht
Aktuelle Stand der Rücklagen
Protokolle der Vorstandssitzungen der Eigentümergemeinschaft der letzten 12 Monate (in denen Diskussionen über Umlagen stattfinden)
Alle außerhalb des Milestone-Prozesses in Auftrag gegebenen technischen Gutachten
Angaben zur Rahmenversicherungspolice und etwaige aktuelle Schadensfälle
Status etwaiger offener Verstöße gegen die Bauvorschriften in Bezug auf das Gebäude

Lesen Sie nicht 200 Seiten. Verschaffen Sie sich in wenigen Minuten einen Überblick.

Laden Sie Ihren Meilenstein-Inspektionsbericht (sowie SIRS, die Rücklagenstudie oder Sitzungsprotokolle) hoch und erhalten Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung der Ergebnisse, der Warnsignale und genau der Punkte, die Käufer und Kreditgeber genau unter die Lupe nehmen werden.

Meinen Meilensteinbericht analysieren →

Warum ist es wichtig, die Strukturdatei innerhalb von 48 Stunden zu erstellen?

Verkäufer, die diese Unterlagen innerhalb von 48 Stunden vorlegen können, schließen den Verkauf termingerecht ab. Verkäufer, denen dies nicht gelingt, lösen die Prüfungsklausel des Käufers, eine Verzögerung durch die anwaltliche Prüfung oder eine Preisneuverhandlung aus. Tom fordert diese Unterlagen in der Regel vor der Inserierung bei der Eigentümergemeinschaft an, nicht während der Besichtigungsphase.

Welche öffentlichen Unterlagen wird der Anwalt des Käufers einholen?

Der Anwalt des Käufers wird zudem den Status der 40-/50-jährigen Neubescheinigung bei der Miami-Dade Code Compliance sowie die Baugenehmigungsunterlagen bei der Stadt einholen. Sollten Unstimmigkeiten zwischen den Angaben des Verkäufers und den öffentlichen Unterlagen zutage treten, scheitert das Geschäft in der Regel.

Erfahrene Käufer (und jeder Kreditgeber) fügen ihrem ersten Angebot mittlerweile die Anforderung einer „Bauunterlagenakte“ bei. Typischer Inhalt:

Bericht zur Meilensteinprüfung der Phase 1 (und gegebenenfalls der Phase 2)
SIRS-Bericht
Aktuelle Stand der Rücklagen
Protokolle der Vorstandssitzungen der Eigentümergemeinschaft der letzten 12 Monate (in denen Diskussionen über Umlagen stattfinden)
Alle außerhalb des Milestone-Prozesses in Auftrag gegebenen technischen Gutachten
Angaben zur Rahmenversicherungspolice und etwaige aktuelle Schadensfälle
Status etwaiger offener Verstöße gegen Bauvorschriften in Bezug auf das Gebäude

Verkäufer, die diese Unterlagen innerhalb von 48 Stunden vorlegen können, schließen den Verkauf termingerecht ab. Verkäufer, denen dies nicht gelingt, riskieren, dass der Käufer die Inspektionsklausel geltend macht, es zu einer Verzögerung durch die anwaltliche Prüfung kommt oder der Preis neu verhandelt wird. Tom fordert diese Unterlagen in der Regel bereits vor der Listung bei der Eigentümergemeinschaft an, nicht erst während der Inspektionsphase.

Der Anwalt des Käufers wird zudem den Status der 40-/50-Jahres-Neuzertifizierung bei der Miami-Dade Code Compliance sowie die Baugenehmigungshistorie bei der Stadt einholen. Sollten Unstimmigkeiten zwischen den Angaben des Verkäufers und den öffentlichen Aufzeichnungen zutage treten, scheitert das Geschäft in der Regel.

WIE SEHEN ECHTE MEILENSTEIN-ERGEBNISSE IN MIAMI AUS?

Brickell-Eigentumswohnung, Phase Eins abgeschlossen: Wie gelang es einem Münchner Eigentümer, den Kauf in 38 Tagen abzuschließen?

Eigentumswohnung in Brickell, Baujahr 1989. Eigentümerin in München. Das Gebäude befindet sich im ersten Zeitfenster für die Milestone-Inspektion. Die Inspektion der ersten Phase ergibt, dass das Gebäude mit geringfügigen Instandhaltungsmaßnahmen in Ordnung ist. SIRS weist darauf hin, dass in 5–7 Jahren Fassadenarbeiten anfallen werden, deren Kosten für das gesamte Gebäude auf 12 Mio. US-Dollar veranschlagt werden. Ergebnis: Die HOA-Gebühren steigen um 22 %, es wurde noch keine Sonderumlage erhoben, der Verkauf wird in 38 Tagen zu 96 % des Listenpreises abgeschlossen. Der Nettogewinn der Verkäuferin lag um 11.000 $ über ihrer ursprünglichen Schätzung aus der „Net + Risk Review“, da der Käufer auf die Inspektion verzichtete.

Eigentumswohnung in South Beach mit einer Sonderumlage in Höhe von 85.000 Dollar: Wie hat ein Eigentümer aus Wien den Kauf abgeschlossen?

Eigentumswohnung in South Beach, Baujahr 1979. Eigentümer mit Wohnsitz in Wien. Phase Eins löst Phase Zwei aus. In Phase Zwei wird eine bauliche Minderung am Parkpodium festgestellt. Eine Sonderumlage in Höhe von 85.000 US-Dollar wurde beschlossen, mit einem 24-monatigen Zahlungsplan. Vermarktungsstrategie: Die Sonderumlage wird vom Verkäufer bei Vertragsabschluss als Gutschrift beglichen, der Angebotspreis wird angepasst, um die Kosten auszugleichen. Der Verkauf der Immobilie wurde innerhalb von 67 Tagen zum angepassten Preis abgeschlossen, ohne dass dem Käufer über die Gutschrift für die Sonderumlage hinaus weitere Zugeständnisse gewährt wurden. Der Nettoerlös für den Verkäufer lag innerhalb von 2 % der Schätzung vor der Sonderumlage.

Eigentumswohnung in Edgewater: Wie gelang es einem Eigentümer aus Zürich, noch vor Beginn des Besichtigungszyklus zu verkaufen?

Eigentumswohnung in Edgewater, Baujahr 2002. Eigentümer in Zürich. Das Gebäude steht noch 6 Jahre vor der ersten Inspektion. Strategie: Angebot veröffentlichen und Verkauf abschließen, bevor der Inspektionszyklus beginnt. Die Offenlegung war einwandfrei, die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft war solide, und das Gebäude hatte freiwillig eine private bautechnische Begutachtung in Auftrag gegeben, die keine Bedenken ergab. Verkauft innerhalb von 19 Tagen zu 102 % des Angebotspreises an einen Barzahlungskäufer, der ausdrücklich ein Gebäude ohne kurzfristige Milestone-Risiken suchte.

WELCHE FEHLER BEI MEILENSTEINEN KOSTEN VERKÄUFER AM MEISTEN GELD?

Fehler 1: Die Annahme, dass ein renommiertes Gebäude automatisch sicher ist

Der Ruf hat nichts damit zu tun, was ein Ingenieur in einer Phase-2-Prüfung feststellt. Selbst prestigeträchtige Gebäude haben Inspektionen nicht bestanden.

Fehler 2: Eintragung ohne Einholung der Baudokumente

Verkäufer, die vom Anwalt des Käufers über ein Ergebnis der zweiten Phase informiert werden, verlieren sofort ihre Verhandlungsmacht.

Fehler 3: Preisgestaltung auf der Grundlage alter Vergleichsverkäufe

Vergleichsdaten aus der Zeit vor dem „Milestone“ oder dem SIRS des Gebäudes sind veraltete Daten. Zwei Jahre sind in diesem Markt eine lange Zeit.

Fehler 4: Die Weigerung, über die Sonderabgabe zu verhandeln

Der Versuch, die gesamten Kosten der Begutachtung auf den Käufer abzuwälzen, führt häufig zum Scheitern des Geschäfts. Eine anteilige Aufteilung sorgt in der Regel dafür, dass der Käufer am Kauf festhält.

Fehler 5: Das Verschweigen von aufgeschobenen Instandhaltungsmaßnahmen

Das Offenlegungsrecht in Florida ist unerbittlich. Rechtsstreitigkeiten wegen unterlassener Offenlegung nach Abschluss des Geschäfts sind in diesem Bereich mittlerweile an der Tagesordnung.

Fehler 6: Erst nach der Besichtigung durch den Käufer einen Makler zu beauftragen

Zu diesem Zeitpunkt ist es bereits eine reaktive Maßnahme. Nach Toms Standardverfahren wird die Konstruktionsdatei bereits Wochen vor der Listung abgerufen.

WIE IST DIE RICHTIGE VORGEHENSWEISE, WENN MEIN GEBÄUDE IM INSPEKTIONSZEITRAUM LIEGT?

Was sollte ich als Erstes bei meiner Hausverwaltungsgesellschaft erfragen?

Rufen Sie Ihre Hausverwaltungsgesellschaft an. Stellen Sie drei Fragen: (a) Wann wurde die Betriebsgenehmigung für das Gebäude erteilt? (b) Wurde die Milestone-Inspektion bereits durchgeführt? (c) Wurde die SIRS-Prüfung bereits abgeschlossen?

Welche Milestone- und SIRS-Dokumente sollte ich anfordern?

Bitte fordern Sie Kopien aller abgeschlossenen Berichte der Phasen 1 und 2 sowie der SIRS-Berichte an – ebenso wie die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate.

Wie kann ich eine „Net + Risk Review“-Prüfung für meine Anlage veranlassen?

Lassen Sie eine „Net + Risk Review“ für Ihre Immobilie durchführen. Dabei handelt es sich um die Analyse, die Tom Ihnen kostenlos zur Verfügung stellt: aktueller Marktwert, prognostizierte Änderungen bei den Gemeinschaftsgebühren, Risiko durch Sonderumlagen sowie Ihre Nettoerlöse bei drei verschiedenen Preisstrategien.

Soll ich die Immobilie jetzt inserieren oder erst die Begutachtung abwarten?

Legen Sie die Strategie fest: Entweder Sie gehen jetzt an die Börse und schließen den Deal ab, bevor weitere „Offenlegungsfallen“ zutage treten, oder Sie warten den Prüfungszyklus ab. Beides kann die richtige Entscheidung sein. Die falsche Entscheidung ist es, diese Wahl ohne die entsprechenden Daten zu treffen.

Schritt Null besteht darin, zu wissen, wie der aktuelle Stand Ihres Gebäudes tatsächlich ist. Ich führe einen Live-Tracker zum Status der 40-Jahres- und Meilenstein-Rezertifizierungen für die Gebäude im Raum Miami, die ich verfolge; die Daten stammen aus kommunalen Unterlagen – überprüfen Sie dort den Status Ihres Gebäudes, bevor Sie weitere Pläne schmieden.

Sie erwägen den Kauf einer Immobilie, bei der eine Milestone-Inspektion ansteht?

Kurzfassung: Eine „Milestone“-Inspektion ist kein Grund, vom Kauf zurückzutreten – eine nicht überprüfte hingegen schon. Ein Gebäude, bei dem Phase Eins abgeschlossen und der Bericht veröffentlicht wurde, ist in der Regel ein sichererer Kauf als ein identisches Gebäude, das noch nie inspiziert wurde, da die Risiken dokumentiert und nicht nur hypothetisch sind. Was Sie tatsächlich mit dem Preis erwerben, ist Gewissheit.

Was sollten Sie vor Abgabe eines Angebots erfragen?

Den Bericht zur Phase 1 sowie etwaige Ergebnisse der Phase 2, die Studie zur strukturellen Integrität der Rücklagen, die Protokolle der letzten zwölf Monate, den aktuellen Stand der Rücklagen und alle bereits beschlossenen Umlagen. Die Protokolle sind am wichtigsten – die Vorstände besprechen Maßnahmen lange bevor sie dafür Umlagen erheben. Wenn Sie Hilfe beim Verständnis der Unterlagen benötigen, ist der „HOA Document Decoder“ genau dafür gedacht.

Ist der Kauf eines Gebäudes, für das bereits eine Umlage erhoben wurde, sicherer?

Häufig ist dies der Fall. Sobald das Projekt finanziert und fertiggestellt ist, sind die Unsicherheiten beseitigt, und die Marktposition ist in der Regel stärker als die eines vergleichbaren Gebäudes, das noch auf seine Realisierung wartet. Käufer meiden regelmäßig das Gebäude, dessen Bau bereits abgeschlossen ist, und entscheiden sich für dasjenige, mit dessen Bau noch nicht begonnen wurde – was in den meisten Fällen genau umgekehrt sein sollte.

Wie kann ich den Status eines bestimmten Gebäudes überprüfen?

Auf jeder Gebäudeseite im Verzeichnis der Eigentumswohnungsgebäude in Miami wird der Status der Rezertifizierung angegeben, sofern ich diesen aus einem städtischen Register oder einem Dokument entnehmen konnte. Ist dieses Feld leer, bedeutet dies, dass ich den Status nicht überprüft habe – nicht, dass das Gebäude als unbedenklich gilt. Ich veröffentliche keinen Status, für den ich Ihnen keine Quelle vorweisen kann.

Wer kommt für die Kosten auf, wenn nach Abschluss meines Vertrags eine Abgabe erhoben wird?

Das hängt von Ihrem Vertrag ab und davon, wann der Vorstand die Umlage tatsächlich erhebt. Dies ist eine der Bedingungen, die Sie besser schriftlich festhalten sollten, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, anstatt später darüber zu streiten – lassen Sie den Wortlaut für Ihr konkretes Geschäft von Ihrem für den Vertragsabschluss zuständigen Anwalt bestätigen.

Sie möchten lieber kaufen als verkaufen? Der „Miami Buyer’s Guide“ deckt alles Weitere ab – Finanzierung, Vertragsabschluss aus der Ferne und die Herausforderungen, mit denen Käufer aus anderen Bundesstaaten und aus dem Ausland konfrontiert sind. ->

VERWANDTE HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

QUELLEN & WEITERFÜHRENDE LITERATUR

Zuletzt aktualisiert im Mai 2026. Änderungen der Gesetze von Florida – Bitte überprüfen Sie den aktuellen Gesetzestext und die Durchsetzungsvorschriften von Miami-Dade mit Ihrer Hausverwaltung oder einem zugelassenen Rechtsanwalt, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Leitlinien stützen.

HOLEN SIE SICH IHRE KOSTENLOSE NETTOERTRÄGS- UND RISIKOBEWERTUNG FÜR DEN VERKAUF EINER WOHNUNG ALS ABWESENDER VERKÄUFER

Gebäudealter, Inspektionsstatus, voraussichtliche HOA-Gebühren, Risiko besonderer Umlagen, Nettoerlös bei Vertragsabschluss – berechnet für Ihre konkrete Wohnung, noch bevor Sie diese inserieren. Unverbindlich. Erhältlich auf Englisch oder Deutsch.