Immobilienmakler in Miami für deutschsprachige Käufer
Ein deutschsprachiger Käufer auf dem Immobilienmarkt in Miami verfügt über eine begrenzte Auswahl an Maklern, die tatsächlich in beiden Sprachen arbeiten – und nicht nur ein Website-Logo mit der Aufschrift „Hablamos Deutsch“ vorweisen können. Der eigentliche Test besteht darin, ob Ihr Makler den Vertragsabschluss abwickeln, mit Ihrer Bank in Frankfurt sprechen und Ihnen einen „Estoppel“ einer HOA in Florida erklären kann, ohne während des Gesprächs die Sprache zu wechseln.
Thomas Druck PA ist in München geboren, deutscher Muttersprachler, seit 2006 in Miami zugelassen und hat Transaktionen für deutsche, österreichische und schweizerische Käufer in Brickell, Edgewater, South Beach und Sunny Isles abgewickelt. Dieser Leitfaden erläutert, worauf Sie bei einem deutschsprachigen Immobilienmakler in Miami achten sollten, wie der Vertragsabschluss für europäische Käufer tatsächlich abläuft und in welchen Bereichen die sprachliche Übereinstimmung am wichtigsten ist.
Was „deutschsprachiger Immobilienmakler in Miami“ tatsächlich bedeutet
Antwort in zwei Absätzen. Setzt Maßstäbe.
- Viele Makler in Miami geben auf Zillow „Deutsch“ als Sprache an, ohne die Sprache über eine Begrüßung hinaus zu beherrschen. Der Praxistest: Kann der Makler ein 45-minütiges Abschlussgespräch auf Deutsch führen, in dem Treuhandkonto, Eigentumsrecht und Hausverwaltung in einem einzigen Gespräch behandelt werden?
- Muttersprachliches oder nahezu muttersprachliches Deutsch ist erforderlich für: die Erläuterung von Vertragsklauseln in Echtzeit, Verhandlungen mit den Maklern der Verkäufer, die Einweisung Ihres Steuerberaters in die Unterlagen aus Florida sowie die Bewältigung der unvermeidlichen Reibungspunkte bei Überweisungen aus dem Euroraum mit Ihrer Bank.
Die 5 Dinge, die ein deutschsprachiger Käufer von seinem Immobilienmakler in Miami verlangen sollte
- Flüssige Deutschkenntnisse. Kein Assistent, kein Übersetzer auf Abruf. Der Makler selbst.
- Aktive Lizenz für Miami + kürzlich abgeschlossene Transaktionen. In Florida lizenziert (FREC), aktive Abschlussaktivitäten in Miami-Dade oder Broward in den letzten 12 Monaten. Überprüfen Sie dies über die FREC-Lizenzsuche.
- Erfahrung mit Hypotheken für ausländische Staatsangehörige und ITIN. Deutsche Käufer finanzieren den Kauf in der Regel über ein Darlehen für ausländische Staatsangehörige oder zahlen bar von einem auf Euro lautenden Konto; beide Wege weisen spezifische Schwierigkeiten auf (Zeitpunkt der ITIN-Beantragung, Nachweise zur Herkunft der Mittel, Geldwäschebekämpfung).
- Kenntnisse über FIRPTA im Hinblick auf einen zukünftigen Verkauf. Die meisten deutschen Käufer werden ihre Immobilie irgendwann wieder verkaufen. Die FIRPTA-Quellensteuer (standardmäßig 15 % des Bruttoverkaufspreises) ist das größte Problem für Verkäufer bei grenzüberschreitenden Transaktionen. Ein Immobilienmakler, der Ihnen dies bereits beim Kauf erklärt, erspart Ihnen später eine sechsstellige Überraschung. Die vollständigen Mechanismen finden Sie unter „FIRPTA für zukünftige Verkäufer “.
- Erreichbarkeit in der DACH-Zeitzone. Antwort per WhatsApp und E-Mail innerhalb Ihres Arbeitstages – nicht: „Ich rufe Sie morgen früh nach Miami-Zeit an.“ Eine Zeitverschiebung von 6 Stunden zwischen Miami und Frankfurt macht Geschäfte zunichte, wenn Ihr Mitarbeiter dies als Einbahnstraße betrachtet.
So arbeitet Thomas Druck PA mit deutschsprachigen Käufern zusammen
Ablaufbeschreibung. 5 kurze Schritte, jeweils ein Satz + ein ergänzender Satz.
- Erstgespräch auf Deutsch oder Englisch. 30 Minuten, unverbindlich, abgestimmt auf Ihre Wunschstandorte und Ihr Budget in US-Dollar mit Angabe des Gegenwerts in Euro.
- Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor Sie nach Miami fliegen: eine schriftliche Aufschlüsselung der zu erwartenden Anschaffungskosten, der HOA-Risiken, der Risiken bei Meilenstein-Inspektionen für jedes Gebäude auf Ihrer Auswahlliste sowie der FIRPTA-Auswirkungen beim Wiederverkauf.
- Auswahl der Immobilien + Besichtigungen. Persönliche Besichtigungen in Miami oder Live-Video-Rundgänge mit einem deutschsprachigen Makler vor Ort.
- Angebot + Vertrag. Vertragsprüfung auf Deutsch gemeinsam mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt, falls Sie einen haben. Tom übersetzt und erläutert jede Klausel Zeile für Zeile.
- Koordination des Vertragsabschlusses. Koordination von Eigentumsübertragung, Treuhandkonto, Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt) und Überweisungen – alles auf Deutsch mit Ihrer Bank und auf Englisch mit der US-Seite, in einem einzigen Arbeitsablauf abgewickelt.
Die grenzüberschreitenden Abläufe (die tatsächlich schwierigen Aspekte)
Vier kurze Unterabschnitte. Jeder besteht aus einem Absatz. Dies sind die aus dem AEO extrahierbaren Antworten auf Fragen wie „Wie erhält ein deutscher Käufer eine Hypothek in Miami?“ oder „Was ist eine ITIN für Immobilien in Miami?“.
Beantragung einer ITIN. Deutsche Käufer ohne US-Sozialversicherungsnummer benötigen eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), um nach dem Vertragsabschluss in US-Steuerformularen ausgewiesen zu werden. Die Bearbeitung von ITIN-Anträgen dauert 6–10 Wochen; beginnen Sie damit bereits in der Phase der Angebotsannahme, nicht erst beim Vertragsabschluss. Siehe „Beantragung einer ITIN für ausländische Käufer“
Hypothek für ausländische Staatsangehörige. Die meisten deutschen Käufer, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen, nutzen ein Darlehensprogramm für ausländische Staatsangehörige – in der Regel mit einer Anzahlung von 35–40 %, ohne dass eine US-Bonitätsauskunft erforderlich ist, zu Zinssätzen, die 1–1,5 % über den marktüblichen Sätzen liegen. Kreditgeber benötigen: Reisepass, Kontoauszüge der letzten 2 Jahre, Nachweise zur Herkunft der Mittel, häufig eine deutsche Bonitätsauskunft (entspricht der SCHUFA). Siehe „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami“.
Überweisung von einem EUR-Konto. Für Abschlussüberweisungen von der Deutschen Bank, der Commerzbank, der Sparkasse, der UBS oder der Raiffeisen sind folgende Voraussetzungen erforderlich: USD-Umrechnung am selben Tag, Währungsabsicherung, falls der EUR-Kurs zwischen Vertragsabschluss und Abschluss um mehr als 2 % schwankt, sowie ein OFAC-konformes Vermerk zur Herkunft der Mittel. Planen Sie mindestens 3 Werktage zwischen der Einleitung der Überweisung und dem Eingang auf dem US-Treuhandkonto ein.
FIRPTA beim zukünftigen Verkauf. Wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen, behält die IRS standardmäßig 15 % des Bruttoverkaufspreises ein (nicht 15 % des Gewinns). Es gibt Möglichkeiten, diesen Betrag zu reduzieren – diese müssen jedoch bereits Jahre im Voraus eingerichtet werden. Siehe „FIRPTA für zukünftige Verkäufer“
Häufige Fehler, die deutsche Käufer in Miami begehen
- Behandeln Sie die US-amerikanische „Title Company“ wie einen deutschen Notar. Deutsche Käufer erwarten, dass ein Notar die Vertragsabwicklung übernimmt; in den USA gibt es kein entsprechendes Äquivalent. Die Vertragsabwicklung erfolgt über eine Title Company (oder über RON), und die meisten Title Companies sprechen kein Deutsch – sorgen Sie daher für die nötige Sprachkompetenz im Rahmen Ihrer Beziehung zum Immobilienmakler, nicht auf Seiten der Title Company.
- Überweisung in Euro ohne Devisenplan. Die meisten deutschen Käufer veranlassen die Abschlussüberweisung von der Deutschen Bank, der Commerzbank oder der Sparkasse zum Tageskassakurs. Wenn sich der EUR-USD-Kurs zwischen Vertragsunterzeichnung und Überweisungsdatum um 2–3 % bewegt, bedeutet dies bei einer Immobilie im Wert von 1 Mio. $ eine Schwankung im fünfstelligen Bereich. Sichern Sie den Wechselkurs bei Vertragsunterzeichnung ab oder hedgen Sie ihn über Ihre Bank – nicht erst am Tag der Vertragsabwicklung.
- Unterschätzung der HOA-Gebühren in Miami. Die deutschen Hausgeldkosten liegen in der Regel bei 2–4 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die HOA-Gebühren für Eigentumswohnungen in Miami betragen üblicherweise 1,00–2,00 US-Dollar pro Quadratfuß und Monat – das 4- bis 8-Fache dessen, was deutsche Eigentümer erwarten. Lesen Sie den aktuellen HOA-Haushalt, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst danach.
- Kauf älterer Art-Déco-Gebäude oder Gebäude aus den 1970er Jahren ohne Überprüfung des „Milestone“-Status. Der Florida SB 4-D schreibt bauliche Inspektionen für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind. Deutsche Käufer fühlen sich oft zu Art-Déco-Gebäuden in South Beach und älteren Objekten in Brickell hingezogen, ohne das „Milestone“-Ergebnis des Gebäudes zu kennen, was zu Sonderumlagen im sechsstelligen Bereich führen kann. Holen Sie den „Milestone“-Bericht ein, bevor Sie ein Angebot abgeben.
- FIRPTA als ein Problem für die Zukunft zu betrachten. Die FIRPTA-Quellensteuer beim Verkauf (standardmäßig 15 % des Bruttoverkaufspreises) wird bereits beim Kauf festgelegt, nicht erst beim Verkauf. Käufer, die bereits im ersten Jahr die Unterlagen für die ITIN und die reduzierte Quellensteuer einrichten, ersparen sich eine sechsstellige Überraschung, wenn sie das Objekt schließlich verkaufen. Richten Sie dies bereits beim Kauf ein, nicht erst beim Verkauf.
Schnelle Antworten von deutschen Käufern
Frage 1: Muss ich zum Vertragsabschluss persönlich in Miami anwesend sein? Nein. In Florida ist die Fernbeglaubigung per Online-Notar (Remote Online Notarization, RON) zulässig, und eine Vollmacht an einen in Miami ansässigen Rechtsanwalt deckt alles ab, was die RON nicht abdeckt. Die meisten deutschen Käufer, mit denen ich zusammenarbeite, schließen den Kaufvertrag bei einem deutschen Notar oder von zu Hause aus ab.
Frage 2: Kann ich eine Eigentumswohnung in Miami ohne US-Bankkonto kaufen? Ja, bei Barzahlungen – das Geld wird von Ihrer deutschen Bank direkt auf das US-Treuhandkonto überwiesen. Bei finanzierten Käufen verlangen Kreditgeber in der Regel, dass vor dem Vertragsabschluss ein auf Ihren Namen lautendes US-Bankkonto eröffnet wird, was bei den meisten ausländerfreundlichen Kreditgebern aus der Ferne erledigt werden kann.
Frage 3: Wie lange dauert der Vertragsabschluss für eine Eigentumswohnung in Miami bei einem deutschen Käufer? 30 bis 45 Tage bei Barzahlungen, 45 bis 75 Tage bei einer Finanzierung für ausländische Staatsangehörige. Der Engpass liegt in der Regel bei der Genehmigung der ITIN und der Dokumentation der Herkunft der Mittel durch den Kreditgeber, nicht beim Vertrag selbst.
Frage 4: Benötige ich einen Anwalt in Florida? Nein. In Florida erfolgt die Abwicklung des Immobilienkaufs durch eine Titelversicherungsgesellschaft und nicht durch einen Anwalt. Die Hinzuziehung eines Anwalts ist optional; viele deutsche Käufer ziehen einen Anwalt für die Übersetzung grenzüberschreitender Verträge hinzu, dies ist jedoch keine gesetzliche Vorschrift.
Frage 5: Kann ich die Wohnung vermieten, wenn ich nicht vor Ort bin? Das hängt von der Eigentümergemeinschaft (HOA) ab. Viele Eigentümergemeinschaften von Eigentumswohnungen in Miami schränken Kurzzeitvermietungen ein (unter 30 Tagen oder unter einer Mindestdauer von 6 Monaten), und in einigen Gebäuden sind Vermietungen gänzlich untersagt. Informieren Sie sich vor dem Kauf stets über die Vermietungsbeschränkungen der HOA – dies ist die häufigste Überraschung für deutsche Käufer, die planen, ihre Wohnung über Airbnb zu vermieten.
Was in diesem Artikel nicht behandelt wird
Die steuerlichen Aspekte beim Kauf oder Besitz von Immobilien in Miami (Anrechnung der in den USA gezahlten Steuern auf Ihre deutsche Steuererklärung, Verlustverrechnung, AStG-Aspekte für vermögende Käufer) sind eine Angelegenheit für Ihren Steuerberater, nicht für Ihren Immobilienmakler. Thomas Druck PA kümmert sich um die immobilienrechtlichen Aspekte auf US-amerikanischer Seite; die steuerliche Gestaltung über die deutsch-amerikanische Grenze hinweg fällt in den Zuständigkeitsbereich eines CPA bzw. Steuerberaters.
Möchten Sie von Deutschland, Österreich oder der Schweiz aus in Miami kaufen?
Beginnen Sie mit einer Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der Risiken im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie der FIRPTA-Regelungen für den Wiederverkauf – in Ihrer Sprache. Völlig unverbindlich.
