FAQ · VERKÄUFER VON EIGENTUMSWOHNUNGEN IM AUSLAND UND AUS DEM AUSLAND

Steuerliche Aspekte eines Eigentumswohnungsverkaufs in Miami aus deutscher Sicht: Anrechnung, Steuererklärung und Steuerberater

Wenn Sie außerhalb der Vereinigten Staaten leben und eine Eigentumswohnung in Miami besitzen, die Sie verkaufen möchten, gibt es eine US-Steuerregel, die Sie nicht außer Acht lassen dürfen: FIRPTA. Sie ist die mit Abstand größte Quelle für Verwirrung, unerwartete Cashflow-Schwankungen und schlechte Beratung, mit der Verkäufer, die nicht vor Ort sind, konfrontiert werden.

Dieser Artikel gibt Ihnen klare Antworten – was FIRPTA ist, welche Kosten damit verbunden sind, wann es zur Anwendung kommt, wie Sie die Quellensteuer rechtmäßig reduzieren oder zurückerhalten können und welche Schritte Sie einleiten sollten, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Er richtet sich speziell an ausländische Eigentümer von Eigentumswohnungen in Miami, wobei der Schwerpunkt auf Verkäufern aus der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) liegt, da ich als deutschsprachiger Immobilienmakler in Miami vor allem mit diesen zusammenarbeite.

Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)

Deutschland besteuert seine Steuerpflichtigen auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich des Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilie in den USA. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland verhindert eine Doppelbesteuerung, indem die in den USA gezahlte Steuer auf Ihre deutsche Steuerschuld für denselben Gewinn angerechnet wird (das Anrechnungsverfahren). Bei privat gehaltenen Immobilien, die länger als 10 Jahre im Besitz waren, ist der Gewinn in Deutschland im Rahmen der Spekulationsfrist in der Regel steuerfrei – die USA besteuern den Verkauf jedoch weiterhin in voller Höhe gemäß FIRPTA.

Deutschland besteuert weltweite Einkünfte – der Verkauf der Eigentumswohnung in Miami muss in Ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr des Vertragsabschlusses angegeben werden.
Spekulationsfrist: Privatimmobilien, die länger als 10 Jahre gehalten wurden, sind auf deutscher Seite gemäß § 23 EStG steuerfrei. Bei einer Haltedauer von 10 Jahren oder weniger wird der gesamte Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis zu etwa 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Die US-Steuer auf den Verkauf wird zunächst entrichtet (FIRPTA-Quellensteuer sowie 1040-NR-Abrechnung). Deutschland rechnet diese US-Steuer anschließend mit der auf denselben Gewinn fälligen deutschen Steuer verrechnungsmäßig ab.
Die Anrechnung erfolgt pro Land und pro Einkommensart – Sie können die US-Immobiliensteuer nicht mit der deutschen Lohnsteuer verrechnen.
Wurde die Immobilie über eine deutsche GmbH gehalten, gelten völlig andere Regeln – Körperschaftsteuer sowie die Beteiligungsregelung, nicht die Spekulationsfrist.

Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollten: Die Spekulationsfrist befreit Sie nicht von der US-Steuer. Ein Münchner Eigentümer, der 15 Jahre lang eine Eigentumswohnung in Brickell gehalten hat, zahlt in Deutschland nichts – muss aber dennoch die volle US-Kapitalertragsteuer entrichten. Das ist die häufigste Überraschung, mit der wir am Deutschsprach-Schalter konfrontiert werden. Planen Sie entsprechend, bevor Sie den Kauf abschließen, nicht erst danach.

1. Wird der Verkauf einer Immobilie in den USA in Deutschland tatsächlich besteuert?

Ja – sofern Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs in Deutschlandunbeschränkt steuerpflichtig sind. Deutschland besteuert das weltweite Einkommen, und der Gewinn aus dem Verkauf einer in den Vereinigten Staaten gelegenen Immobilie ist Teil dieses weltweiten Einkommens.

Das Abkommen befreit den Verkauf nicht vollständig von der deutschen Besteuerung. Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland überträgt das primäre Besteuerungsrecht für Gewinne aus Immobilienverkäufen an das Land, in dem sich die Immobilie befindet (die USA), doch behält Deutschland das Recht, den Gewinn in die deutsche Steuerbemessungsgrundlage einzubeziehen und anschließend die in den USA gezahlte Steuer anzurechnen. Dies ist die Anrechnungsmethode – also die Anrechnungsmethode, nicht die Befreiungsmethode.

Zwei eng gefasste Ausnahmen:

Sollten Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in Deutschland steuerlich ansässig sein – das heißt, Sie haben Ihren deutschen Wohnsitz und Ihren gewöhnlichen Aufenthalt aufgegeben –, kann Deutschland den Gewinn in der Regel nicht besteuern. Ein Umzug nach Dubai im Jahr vor dem Vertragsabschluss ist ohne sorgfältige Strukturierung nicht möglich; die Vorschriften zur Wegzugsbesteuerung und die Substanzanforderungen sind verbindlich.
Wurde die Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist (länger als 10 Jahre) und privat gehalten, ist der Gewinn gemäß § 23 EStG in Deutschland unabhängig von seiner Höhe steuerfrei. Die US-Steuer gilt weiterhin.

Österreich kennt ein ähnliches Konzept (Immobilienertragsteuer), jedoch keine zehnjährige Steuerbefreiung für ausländische Immobilien – der Gewinn wird in der Regel mit 30 % besteuert, wobei bereits in den USA gezahlte Steuern angerechnet werden. Die Schweiz besteuert Kapitalgewinne aus Immobilien ausschließlich auf kantonaler Ebene und nur bei in der Schweiz gelegenen Immobilien; ein in Zürich ansässiger Verkäufer, der eine Eigentumswohnung in Miami veräußert, muss in der Regel keine Schweizer Steuer auf den Gewinn entrichten, muss den Verkauf jedoch für vermögenssteuerliche Zwecke melden.

2. Was ist die Spekulationsfrist und gilt sie für eine Eigentumswohnung in Miami?

Die Spekulationsfrist ist der in § 23 EStG festgelegte Zeitraum von 10 Jahren, der darüber entscheidet, ob ein privater Immobiliengewinn in Deutschland steuerpflichtig ist.

Haltedauer von mehr als 10 Jahren (berechnet vom notariell beglaubigten Kaufvertrag bis zum notariell beglaubigten Verkaufsvertrag): Der private Gewinn ist in Deutschland steuerfrei.
Bei einer Haltedauer von 10 Jahren oder weniger: Der gesamte Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert. Für Spitzenverdiener beläuft sich dieser auf etwa 45 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag sowie gegebenenfalls Kirchensteuer.

Diese Regelung gilt gleichermaßen für ausländische Immobilien. Ein Eigentümer aus Hamburg, der 2012 eine Eigentumswohnung in Sunny Isles erworben hat und diese im Jahr 2027 verkauft, fällt nicht unter die Spekulationsfrist – der Gewinn ist in Deutschland steuerfrei. Derselbe Eigentümer, der die Wohnung 2018 erworben hat und sie im Jahr 2027 verkauft, muss den Gewinn vollständig in Deutschland versteuern.

Zwei wichtige Details:

Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags (unterzeichneter Vertrag), nicht mit dem Datum der Eigentumsübertragung oder dem Datum der Übertragung des wirtschaftlichen Nutzens.
Die Eigennutzung der Immobilie ändert die Regeln. Eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren als eigener Wohnsitz genutzt wurde, ist unabhängig von der Haltedauer von der Steuer befreit (die Eigennutzungsausnahme). Dies trifft selten auf abwesende Verkäufer aus Miami zu – die meisten haben die Immobilie vermietet oder als Ferienhaus genutzt, was nach deutscher Auslegung in keinem der beiden Fälle die Voraussetzungen erfüllt. Bitte klären Sie dies mit Ihrem Steuerberater ab.

3. Wie funktioniert die Anrechnung im Rahmen des deutsch-amerikanischen Steuerabkommens (Anrechnungsverfahren) konkret?

Der Mechanismus des Abkommens ist im Prinzip unkompliziert, in der Praxis jedoch unübersichtlich.

Sie zahlen in den USA Steuern auf den Gewinn über die FIRPTA-Quellensteuer sowie über Ihre Steuererklärung auf dem Formular 1040-NR (siehe hierzu die FIRPTA-FAQ ).
Diesen Gewinn geben Sie in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung an (Anlage SO bei Privatverkäufen, Anlage V, falls zuvor eine Vermietung stattfand).
Deutschland berechnet die deutsche Steuer, die auf den Gewinn fällig wäre, zu Ihrem persönlichen Steuersatz.
Deutschland rechnet die gezahlte US-Steuer bis zur Höhe der deutschen Steuer auf denselben Gewinn an (der Anrechnungshöchstbetrag).
Die etwaige Differenz müssen Sie begleichen.

Die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer auf denselben Gewinn begrenzt – Sie können die verbleibende US-Steuer nicht zur Verringerung der deutschen Steuer auf Ihr Gehalt verwenden. War die US-Steuer höher als die deutsche Steuer (selten bei einem Privatverkauf durch einen Hochverdiener innerhalb von zehn Jahren oder weniger, häufig bei einer US-LLC-Struktur), geht der Überschuss verloren.

Praktische Fälle, in denen dies zu Problemen führt:

Zeitliche Diskrepanz. Die US-Steuer gilt technisch gesehen als „gezahlt“, wenn sie bei Vertragsabschluss einbehalten wird oder wenn das Formular 1040-NR eingereicht wird. Deutschland rechnet in der Regel Steuern an, die im selben Zeitraum wie die deutsche Steuer „erhoben“ wurden. Wenn Sie den Kauf im November 2027 abschließen, fällt die US-Quellensteuer auf das Jahr 2027 – Ihre 1040-NR-Abrechnung erfolgt jedoch erst Mitte 2028. Die meisten Steuerberater berechnen dies in der Steuererklärung für 2027 korrekt anhand der erwarteten US-Steuer; Fehler kommen selten vor.
Währungsumrechnung. In Deutschland wird der Mittelkurs der Bundesbank zum Zeitpunkt der jeweiligen Transaktion zugrunde gelegt. Die Anschaffungskosten in USD werden zum Kurs am Kaufdatum in EUR umgerechnet; der Verkaufspreis zum Kurs am Abschlussdatum. Ein schwacher Dollar zwischen Kauf und Verkauf kann den deutschen Gewinn erheblich schmälern – oder ihn umgekehrt vergrößern.
Unterlagen. Das Finanzamt erwartet Originale oder beglaubigte Kopien der US-Abschlussabrechnung (HUD-1 / ALTA Settlement Statement), des Formulars 8288-A (die FIRPTA-Quellensteuerbescheinigung) sowie des Formulars 1040-NR mit Nachweis etwaiger Rückerstattungen oder ausstehender Beträge. Bewahren Sie alle Unterlagen auf.

4. Beispiel: Eigentümer aus München, Eigentumswohnung in Brickell im Wert von 800.000 US-Dollar

Ein in München ansässiger deutscher Staatsbürger erwarb im Oktober 2018 eine Eigentumswohnung in Brickell und verkauft diese im April 2027. Die Haltedauer beträgt weniger als 10 Jahre – die Spekulationsfrist ist somit nicht überschritten, sodass der Verkauf in Deutschland vollständig steuerpflichtig ist.

Sachverhalt:

Kaufpreis (Okt. 2018): 450.000 USD bei einem EUR/USD-Kurs von 1,15 = 391.304 EUR
Dokumentierte Modernisierungsmaßnahmen über 9 Jahre: 50.000 USD (umgerechnet zu den jeweiligen Transaktionsdaten) = ca. 44.000 EUR
Verkaufskosten (Provision, Abschlusskosten, FIRPTA-Vorbereitung): 60.000 USD zum Abschlusskurs von 1,08 EUR/USD = 55.556 EUR
Verkaufspreis (April 2027): 800.000 USD bei einem EUR/USD-Kurs von 1,08 = 740.741 EUR

US-Seite:

Gewinn: 800.000 USD – 450.000 – 50.000 – 60.000 = 240.000 USD
US-Bundessteuer auf langfristige Kapitalerträge in Höhe von 15 %: 36.000 USD
Bei Vertragsabschluss einbehaltene FIRPTA-Abgabe (15 % des Bruttobetrags): 120.000 USD
Nach Einreichung des Formulars 1040-NR zustehende Rückerstattung: 84.000 USD

Deutsche Seite:

Verkaufserlös in EUR: 740.741 EUR
Anschaffungskosten + Wertsteigerungen in EUR: 391.304 EUR + 44.000 EUR = 435.304 EUR
Verkaufskosten in EUR: 55.556
Deutscher steuerpflichtiger Gewinn: 740.741 EUR – 435.304 EUR – 55.556 EUR = 249.881 EUR
Persönlicher Grenzsteuersatz (angenommener Spitzensteuersatz): 45 % + 5,5 % Soli = effektiv 47,475 %
Deutsche Steuer auf den Gewinn: ca. 118.608 EUR
US-Steuergutschrift (36.000 USD zum Schlusskurs) = 33.333 EUR
Netto-Steuerbetrag in Deutschland nach Anrechnung: ca. 85.275 EUR

Gesamtsteuerbelastung auf den Gewinn: 36.000 USD + 85.275 EUR (etwa 92.000 USD zum Schlusskurs) = ca. 128.000 USD bei einem Gewinn von 240.000 USD.

Derselbe Eigentümer, dieselbe Eigentumswohnung, jedoch im Oktober 2014 erworben – zum Zeitpunkt des Verkaufs seit mehr als 10 Jahren im Besitz. Außerhalb der Spekulationsfrist. Deutsche Steuer: null. US-Steuer: weiterhin 36.000 USD. Gesamtsteuerbelastung: 36.000 USD.

Die 10-Jahres-Marke hat in diesem Szenario einen Wert von etwa 92.000 USD. Wenn Sie innerhalb von 6 bis 18 Monaten diese Marke erreichen werden, lohnt es sich, vor der Inserierung eine Berechnung durchzuführen.

5. Wie finde ich einen Steuerberater, der sich tatsächlich mit Einkünften aus US-Quellen befasst?

Die meisten deutschen Steuerberater sind hervorragende Kenner des deutschen Steuerrechts. Die meisten haben in ihrer gesamten beruflichen Laufbahn noch nie ein US-Formular 1040-NR oder eine Berechnung der Steuergutschrift aus einem Steuerabkommen in die Hand genommen. Sie sollten sich an die kleine Gruppe wenden, die sich routinemäßig mit US-Auslandseinkünften befasst.

Worauf Sie achten sollten:

Direkte Erfahrung mit dem Anrechnungsverfahren bei US-Immobilien. Fragen Sie nach der Anzahl der US-Immobilienverkäufe, die in den letzten 24 Monaten abgewickelt wurden. Sie möchten eine konkrete Zahl hören, nicht nur die Antwort: „Das können wir schon herausfinden.“
Zusammenarbeit mit einem US-CPA. Die deutschen und US-amerikanischen Steuererklärungen müssen über sich überschneidende Steuerjahre hinweg in zwei Währungen auf dieselben Zahlen abgestimmt sein. Ein Steuerberater, der bereits mit einem US-CPA zusammenarbeitet, erspart Ihnen wochenlanges Hin und Her.
Vertrautheit mit der FIRPTA-Dokumentation. Formular 8288-A, Auszüge aus dem Formular 1040-NR, die Abschlussabrechnung – das deutsche Finanzamt wird diese Unterlagen anfordern, und ein Steuerberater, der sie bereits kennt, benötigt keine Hilfe bei der Übersetzung.
Englischkenntnisse. Die Abschlussunterlagen, die Korrespondenz mit dem CPA und die IRS-Formulare sind alle in englischer Sprache verfasst. Einige Seniorpartner in Deutschland arbeiten nicht auf Englisch; ihre Mitarbeiter hingegen schon. Klären Sie ab, wer den Fall tatsächlich bearbeitet.

Wo Sie suchen sollten: Im Verzeichnis der Bundessteuerberaterkammer können Sie nach Fachgebieten filtern. „Auslandseinkünfte“ und „Internationales Steuerrecht“ sind die richtigen Stichwörter. Größere mittelständische Kanzleien in München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf verfügen häufig über eine Abteilung für US-Steuerrecht. Auch kleinere Kanzleien können diese Aufgaben durchaus bewältigen – sie benötigen lediglich die entsprechende Erfahrung.

Ich führe eine Auswahlliste mit Steuerberatern, von denen ich weiß, dass sie diese Arbeit gut bewältigen, und verweise auf Anfrage an sie. Es handelt sich dabei nicht um eine Provision, und es fallen keine Gebühren an – es ist einfach für alle einfacher, wenn die deutsche und die US-amerikanische Seite frühzeitig miteinander sprechen.

6. Was ist, wenn die Eigentumswohnung im Besitz einer GmbH oder einer anderen juristischen Person ist?

Eine Eigentumswohnung, die sich im Besitz einer deutschen GmbH (oder einer UG, einer KG oder einer US-amerikanischen LLC im Besitz einer GmbH) befindet, stellt keinen Privatverkauf dar, und die Spekulationsfrist findet keine Anwendung. Es gelten die Vorschriften für juristische Personen:

Der Gewinn wird in den USA auf Unternehmensebene besteuert (das FIRPTA-Gesetz findet weiterhin Anwendung, wobei bei Veräußerungen durch ausländische Unternehmen häufig ein höherer Steuersatz gemäß FIRPTA gilt; zusätzlich kann die Zweigniederlassungssteuer anfallen).
In Deutschland wird der Gewinn auf Ebene der GmbH zum Körperschaftsteuersatz besteuert (15 % Körperschaftsteuer + Soli + Gewerbesteuer, in der Regel etwa 30 % effektiv).
Die Ausschüttung des Erlöses aus der GmbH an Sie persönlich stellt einen separaten steuerpflichtigen Vorgang dar (Kapitalertragsteuer, Teileinkünfteverfahren usw.).
US-amerikanische LLCs, die sich im Besitz einer GmbH befinden, unterliegen einer Wahlmöglichkeit hinsichtlich der US-amerikanischen Klassifizierung, die darüber entscheidet, ob die LLC für beide Seiten als Kapitalgesellschaft oder als Durchflussgesellschaft behandelt wird – wenn Sie hier einen Fehler machen, werden Sie auf der einen Seite als Kapitalgesellschaft und auf der anderen Seite als Personengesellschaft besteuert.

Die Kurzfassung: Wenn Ihre Eigentumswohnung in Miami Teil einer beliebigen Rechtsform ist, müssen Sie sowohl einen US-CPA als auch einen Steuerberater hinzuziehen, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Die Steuerbelastung bei einem Verkauf über eine schlecht strukturierte Rechtsform kann mehr als doppelt so hoch sein wie bei einem Privatverkauf, und einige der daraus resultierenden Nachteile lassen sich nach dem Vertragsabschluss nicht mehr rückgängig machen.

7. Zeitpunkt der Währungsumrechnung – warum der Wechselkurs zwischen USD und EUR Ihre Steuerlast beeinflussen kann

In Deutschland muss der Gewinn in Euro unter Zugrundelegung des täglichen Referenzkurses der Europäischen Zentralbank oder der Bundesbank zum Zeitpunkt der jeweiligen Transaktion berechnet werden:

Kurs zum Kaufdatum für die Anschaffungskosten
Wechselkurse zum Transaktionsdatum für jede dokumentierte Wertsteigerung
Kurs am Abschlussdatum für den Verkaufspreis und die Veräußerungskosten

Wenn der Dollar zwischen Kauf und Verkauf an Wert verliert, fällt Ihr auf Euro lautender Gewinn geringer aus als Ihr Gewinn in US-Dollar – und Ihre Steuerbelastung in Deutschland sinkt entsprechend. Bei einer Aufwertung des Dollars gilt das Gegenteil. Hierbei handelt es sich um einen Währungsumrechnungsgewinn, den Deutschland als Teil des Immobiliengewinns besteuert, obwohl gar kein Devisengeschäft stattgefunden hat.

Eine Eigentumswohnung, die 2017 bei einem EUR/USD-Kurs von 1,05 gekauft und 2027 bei einem Kurs von 1,15 verkauft wurde, weist einen geringeren deutschen Gewinn auf, als die USD-Zahlen vermuten lassen. Umgekehrt – bei einem Kaufkurs von 1,20 und einem Verkaufskurs von 1,05 – kann ein in Deutschland steuerpflichtiger Gewinn entstehen, selbst wenn die USD-Zahlen unverändert erscheinen. Führen Sie die Berechnung des EUR-Gewinns durch, bevor Sie sich auf einen Abschlusstermin festlegen, falls sich der Wechselkurs erheblich bewegt hat.

Es gibt keine sinnvolle Methode, den Zeitpunkt des Abschlusses eines Devisengeschäfts genau zu bestimmen. Es gibt jedoch eine sinnvolle Methode, das auf Euro lautende Ergebnis vor der Notierung zu modellieren, damit der Wert keine Überraschung darstellt.

8. Wie sieht es mit Österreich und der Schweiz aus?

Österreich. Die Immobilienertragsteuer gilt für den privaten Verkauf von Immobilien und beträgt pauschal 30 % (zuzüglich einer Inflationsanpassung von 4 % für Immobilien, die gemäß bestimmten Vorschriften länger als 10 Jahre gehalten wurden). Es gibt keine 10-jährige Befreiung für ausländische Immobilien, die der deutschen Spekulationsfrist entspricht. Die in den USA gezahlte Steuer wird gemäß dem Anrechnungsverfahren des US-Österreich-Steuerabkommens auf die österreichische Steuer angerechnet. In Österreich ansässige Personen, die eine Eigentumswohnung in Miami verkaufen, müssen unabhängig von der Haltedauer mit einer tatsächlichen österreichischen Steuerbelastung auf den Gewinn rechnen.

Schweiz. Die Kapitalertragsteuer auf Immobilien ist kantonal geregelt und gilt nur für in der Schweiz belegene Immobilien. Ein in Zürich ansässiger Verkäufer einer Eigentumswohnung in Miami schuldet in der Regel keine schweizerische Einkommens- oder Kapitalertragsteuer auf den Gewinn. Allerdings:

Der Erlös fließt zum nächsten Veranlagungsstichtag in Ihr steuerpflichtiges Vermögen (Vermögenssteuer) ein.
In einigen Kantonen muss der Verkauf auch dann gemeldet werden, wenn er nicht besteuert wird.
Wenn Sie die Immobilie über eine Schweizer Gesellschaft halten, gelten auf Bundes- und Kantonsebene die Vorschriften zur Körperschaftsteuer.

Sowohl für Österreich als auch für die Schweiz entspricht die US-amerikanische Regelung (FIRPTA, 1040-NR) der deutschen Regelung. Lediglich die Behandlung im Heimatland weicht davon ab.

9. Häufige Fehler

Sie gehen davon aus, dass die Spekulationsfrist Sie vor US-Steuern bewahrt. Das ist jedoch nicht der Fall. Die USA besteuern den Verkauf unabhängig davon, wie lange Sie die Anlage gehalten haben. Die 10-Jahres-Regel gilt ausschließlich in Deutschland.
Einreichung der deutschen Steuererklärung ohne abgestimmtes US-Formular 1040-NR. Das Finanzamt akzeptiert eine geschätzte US-Steuer für die Anrechnung, doch eine erheblich falsche Schätzung führt zu einer berichtigten Steuererklärung und Zinszahlungen. Stimmen Sie den Zeitpunkt beider Einreichungen mit Ihrem Steuerberater und Ihrem CPA ab.
Umrechnung zu falschen Wechselkursen. Die Verwendung des Jahresenddurchschnitts anstelle des Bundesbankkurses pro Transaktion ist eine gängige Abkürzung, die das Finanzamt bei größeren Gewinnen beanstandet.
Halten der Immobilie über eine Gesellschaft, ohne die steuerlichen Auswirkungen zu modellieren. Eine Eigentumswohnung in einer GmbH kann beim Verkauf eine effektive Gesamtsteuerbelastung von über 60 % nach sich ziehen, sobald beide Ebenen und die Ausschüttung berücksichtigt werden. Eine private Halteform durch dieselbe Person kann nur einen Bruchteil davon betragen.
Umzug in ein Niedrigsteuerland im Jahr des Verkaufs. Die Wegzugsbesteuerung und die Substanzvorschriften lassen es nicht zu, dass Sie sich der deutschen Besteuerung entziehen, indem Sie Ihren Wohnsitz erst einen Monat vor Vertragsabschluss verlegen. Dies erfordert eine echte Planung Jahre im Voraus – und ist kein Trick, den man in letzter Minute anwenden kann.
Fehlende Unterlagen. Das Finanzamt verlangt die Original-Abschlussabrechnung, das Formular 8288-A, das Formular 1040-NR sowie Nachweise über die Wechselkurse. Verkäufer, die den Überblick über diese Unterlagen im Laufe des Verfahrens verlieren, lösen Steuerprüfungen aus, die sich über Jahre hinziehen.

Der Ablauf für DACH-Verkäufer, rückwärts gerechnet vom Vertragsabschluss

6–9 Monate vor Vertragsabschluss: Klären Sie die Haltedauer und den Status der Spekulationsfrist mit Ihrem Steuerberater ab. Beauftragen Sie einen US-CPA, der auf nicht ansässige Personen spezialisiert ist. Sollte es sich nicht um eine private Einzelbesitzstruktur handeln, lassen Sie die Unternehmensanalyse bereits jetzt durchführen.
3–4 Monate vor Vertragsabschluss: Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, erstellt der US-CPA das Formular 8288-B für eine reduzierte FIRPTA-Quellensteuer. Der Steuerberater beginnt mit der Modellierung des deutschen EUR-Gewinns zum erwarteten Wechselkurs am Tag des Vertragsabschlusses.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Nehmen Sie das abgestempelte Formular 8288-A, die unterzeichnete Abschlussabrechnung sowie die Überweisungsbestätigung entgegen. Bewahren Sie die Originale auf.
Jahr des Vertragsabschlusses: Geben Sie den Verkauf in der deutschen Einkommensteuererklärung (Anlage SO) an. Beantragen Sie die Steuergutschrift in Höhe der voraussichtlichen US-Steuer.
Jahr nach dem Abschluss: Reichen Sie das Formular 1040-NR in den USA ein. Gleichen Sie die Steuergutschrift in der deutschen Steuererklärung ab, falls wesentliche Abweichungen bestehen.

Wie sich dies in Toms „Net + Risk Review“ einfügt

Die kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“, die ich Verkäufern im Ferngeschäft anbiete, behandelt die US-Seite ausführlich – Preisgestaltung, FIRPTA-Risiko, Wertermittlungen, Status der Meilensteine sowie den Nettoerlös bei Vertragsabschluss. Für Kunden aus der DACH-Region erweitere ich diese Analyse um die deutsche Perspektive: Wo liegt die Grenze der Spekulationsfrist im Verhältnis zu Ihrer Haltedauer, wie hoch ist der auf Euro lautende Gewinn zum aktuellen Wechselkurs, und ich vermittle Ihnen einen Steuerberater, falls Sie noch keinen mit Erfahrung im Bereich US-amerikanischer Einkünfte haben. Ich erteile keine deutsche Steuerberatung – ich bin Immobilienmakler in Florida. Doch beide Seiten auf einen Nenner zu bringen, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, ist die kostengünstigste Absicherung dagegen, dass eine der beiden Steuerbehörden Sie überrascht.

Haftungsausschluss: Der vorliegende Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Das Steuerrecht in Deutschland, Österreich, der Schweiz und den Vereinigten Staaten ändert sich regelmäßig, und die individuellen Sachverhalte unterscheiden sich voneinander. Jeder, der als in der DACH-Region ansässige Person US-Immobilien verkauft, muss sowohl einen US-CPA, der Erfahrung mit Nichtansässigen hat, als auch einen Steuerberater, der Erfahrung mit Einkünften aus US-Quellen hat, hinzuziehen. Ich werde bei jedem Geschäft zum richtigen Zeitpunkt an diese Spezialisten weiterleiten – was bei unserem Deutschsprach-Desk bei jedem Geschäft der Fall ist.

Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema

Eine Eigentumswohnung in Miami verkaufen, ohne dorthin zu fliegen?

Eine kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“ deckt für in der DACH-Region ansässige Verkäufer die US-amerikanischen Aspekte ab – Preisgestaltung, FIRPTA-Risiko, Meilensteinstatus, Sonderabgaben, Nettobetrag bei Vertragsabschluss. Erhältlich auf Englisch oder Deutsch. Steuerliche Fragen richten Sie bitte an Ihren Steuerberater; alles andere gehört zu meinem Aufgabenbereich.