Thomas Druck PA — Miami real estate
LEITFADEN FÜR NICHTANSÄSSIGE KÄUFER -> INTERNATIONALE KÄUFER

Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami

Für Käufer aus dem Ausland, die eine Eigentumswohnung in Miami finanzieren möchten, anstatt bar zu bezahlen. Berechnung der Anzahlung, Baugenehmigungsfähigkeit, Geldwäschebekämpfung (AML) und ITIN-Fristen sowie die Frage, wie die Wahl des Kreditgebers die Auswahlliste der Immobilien beeinflusst – und nicht umgekehrt.

Fordern Sie eine „Net + Risk“-Prüfung vor dem Kauf an ->
Ein deutschsprachiger Käufer, der eine Eigentumswohnung in Miami finanzieren möchte? Unter „Miami Realtor für deutschsprachige Käufer“ –> – finden Sie einen sprachspezifischen Leitfaden; in diesem Artikel werden die finanziellen Aspekte der Finanzierung auf Englisch erläutert.

Die meisten ausländischen Käufer, die sich wegen einer Eigentumswohnung in Miami an uns wenden, glauben, die erste Frage laute: „Wie viel kann ich aufnehmen?“ Die tatsächlich erste Frage lautet jedoch: „Welche Gebäude wird der Kreditgeber genehmigen?“ Hypotheken für ausländische Staatsangehörige gibt es tatsächlich – sie sind kein Mythos, jeder große, für US-Eigentumswohnungen aufgeschlossene Kreditgeber bietet solche Programme an –, doch das Gebäude muss eine Projektprüfung bestehen, von der der Käufer selten etwas mitbekommt. Ein ausländischer Käufer, der eine Vorauswahl an Wohnungen trifft, bevor er die Gebäude anhand der Projektkriterien des Kreditgebers überprüft, kann vier bis sechs Wochen verlieren, bis er feststellt, dass das gewünschte Gebäude nicht genehmigungsfähig ist und der Kredit nicht gewährt wird.

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Makler in Miami tätig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigentümern zusammen – also Käufern, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in der Nähe der Immobilie in Miami wohnen. Dazu gehören auch ausländische Käufer, die ihre Eigentumswohnung von Frankfurt, São Paulo, Mexiko-Stadt, Tel Aviv, Dubai, Toronto oder London aus finanzieren. Tom ist kein Hypothekenmakler und gibt auch nicht vor, einer zu sein. Er koordiniert die Auswahl des Kreditgebers → die Vorauswahl der Gebäude → die AML-Frist → den Antrag bei der Eigentümergemeinschaft → den Vertragsabschluss als einen einzigen, terminlich abgestimmten Arbeitsablauf und arbeitet mit dem vom Käufer gewählten, für ausländische Staatsangehörige aufgeschlossenen Kreditgeber zusammen. Fragen zur Kreditprüfung richten sich an diesen Kreditgeber. Steuerliche Fragen richten Sie bitte an den Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater des Käufers. Der vorliegende Leitfaden befasst sich mit den immobilienbezogenen Aspekten – einschließlich der durch die Finanzierung bedingten Entscheidungen bezüglich des Gebäudes.

Kurze Antwort: Ausländische Staatsangehörige können eine Eigentumswohnung in Miami auch ohne US-Bonitätshistorie oder Sozialversicherungsnummer finanzieren. Ab 2026 ist bei den meisten Eigentumswohnungen mit einer Anzahlung von 25 bis 40 Prozent zu rechnen, bei Neubauten und Gebäuden ohne Gewährleistung mit 40 bis 50 Prozent oder mehr; die Bearbeitungszeit beträgt 6 bis 10 Wochen, einschließlich der Überprüfung im Rahmen der Geldwäschebekämpfung (AML) und der Herkunft der Mittel. Das Gebäude hat ebenso großen Einfluss auf die Kreditvergabe wie der Käufer selbst – die Änderungen der Fannie-Mae-Regelungen für Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2026 (Lender Letter LL-2026-03) haben den Kreis der Gebäude in Miami, die noch für konventionelle Programme für ausländische Staatsangehörige in Frage kommen, eingeschränkt, wodurch mehr Käufer zu Portfolio- oder nicht garantierbaren Finanzierungen gedrängt werden. Thomas Druck PA koordiniert seit 2006 als Spezialist für Fernkäufe den immobilienbezogenen Teil dieses Arbeitsablaufs; das Darlehen selbst wird von Ihrem Hypothekenmakler abgewickelt, die steuerlichen Aspekte von Ihrem Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater.

Was „Hypothek für Ausländer“ im Jahr 2026 tatsächlich bedeutet

Eine Hypothek für Ausländer ist ein US-Wohnungsbaudarlehen, das einem Kreditnehmer, der weder US-Staatsbürger noch dauerhaft ansässig ist, gegen eine Immobilie in den USA gewährt wird. Es handelt sich um ein Portfolio-Produkt – das in der Bilanz des Kreditgebers verbleibt und nicht an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft wird –, da der Kreditnehmer die Dokumentationsstandards der staatlich geförderten Unternehmen (GSE) nicht erfüllen kann (in vielen Fällen keine US-Kreditwürdigkeit, kein W-2-Formular, keine Sozialversicherungsnummer). Die Konditionen variieren stark je nach Kreditgeber, da jeder Kreditgeber seine eigenen Richtlinien festlegt.

Drei verwandte Produkte werden häufig miteinander verwechselt.

(1) ITIN-Kredite werden an Kreditnehmer vergeben, die über eine individuelle Steueridentifikationsnummer (ITIN), jedoch keine Sozialversicherungsnummer (SSN) verfügen – sie werden manchmal von ausländischen Staatsangehörigen, häufiger jedoch von Personen ohne Aufenthaltsgenehmigung in Anspruch genommen.

(2) Bei DSCR-Krediten wird der Cashflow der Immobilie geprüft, nicht der Kreditnehmer – ausschließlich zu Investitionszwecken; ausländische Käufer mit rentablen Mietobjekten entscheiden sich manchmal für diese Option.

(3) Konventionelle Darlehen bzw. Fannie-Mae-Darlehen stehen Personen ohne Daueraufenthaltsgenehmigung zur Verfügung, die über ein gültiges Arbeitsvisum sowie eine US-Bonität und eine Sozialversicherungsnummer (SSN) verfügen – dies ist NICHT der Weg für ausländische Staatsangehörige. Ein Käufer, der eine Eigentumswohnung in Miami vom Ausland aus finanziert und keine Verbindung zu den USA nachweisen kann, fällt unter die Regelung für ausländische Staatsangehörige und nicht unter die anderen Kategorien.

Die 5 Punkte, die ein ausländischer Käufer vor der Finanzierung einer Eigentumswohnung in Miami berücksichtigen sollte

  1. Anzahlung nach Immobilien- und Gebäudetyp. Rechnen Sie miteiner Anzahlung von 25 bis 30 Prozent für eine etablierte, garantierbare Eigentumswohnung, die als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt wird. 30 bis 35 Prozent bei Nutzung als Kapitalanlage. 40 bis 50 Prozent oder mehr bei Neubauten, Condotels und nicht garantierbaren Gebäuden. Dieser Betrag ist nicht verhandelbar, wie es bei der Anzahlung für ein herkömmliches Darlehen der Fall sein kann – ausländische Kreditgeber legen die Höhe der Anzahlung entsprechend ihrem Portfoliorisikomodell fest.
  2. Die Gewährleistungsfähigkeit des Gebäudes macht die Hälfte der Entscheidung aus. Kreditgeber führen parallel zur Prüfung des Kreditnehmers eine Projektprüfung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch. Dabei prüfen sie die Investorenkonzentration, die Rücklagen, den Versicherungsschutz, laufende Rechtsstreitigkeiten, Sonderumlagen und Vermietungsregeln. Die Änderungen von Fannie Mae aus dem Jahr 2026 (Kreditgeberbrief LL-2026-03) haben die Kriterien verschärft – Einzelheiten sowie die Auswirkungen auf den Immobilienbestand in Miami finden Sie im Abschnitt „Finanzierungsmechanismen“ weiter unten.
  3. Die Dokumentation zur Geldwäschebekämpfung (AML) und zur Herkunft der Gelder stellt die größte Hürde dar. Die Gelder müssen sowohl in ihrer Herkunft nachgewiesen sein (Herkunft dokumentiert – Verkauf eines Unternehmens, geerbtes Vermögen, Lohneinkommen mit Bescheinigungen, frühere Erlöse aus Immobilienverkäufen) ALS AUCH eine bestimmte Verweildauer aufweisen (sie müssen vor der Überweisung mindestens 60 Tage lang auf einem verifizierten Konto gehalten worden sein). Internationale Überweisungen lösen bei der empfangenden US-Bank eine separate AML-Prüfung von 5 bis 10 Werktagen aus; bei Überweisungen aus Ländern mit höherem Risiko dauert dies länger. Diese Prüfung läuft parallel zur Kreditprüfung ab, nicht erst danach.
  4. Zeitplan für die ITIN, falls Ihr Kreditgeber diese verlangt. Nicht jedes Programm für ausländische Staatsangehörige erfordert eine ITIN, aber viele tun dies (insbesondere für die Meldung zum Vertragsabschluss). Die IRS stellt ITINs in etwa 6 bis 10 Wochen aus. Falls Ihr Kreditgeber eine ITIN verlangt, sollten Sie den ITIN-Antrag in der Woche stellen, in der Sie den Hypothekenantrag einreichen, und nicht erst danach.
  5. Der Zinssatz stellt nicht die Hauptkosten dar. Die Zinssätze für ausländische Staatsangehörige liegen über den „Conforming“-Sätzen – die Marge schwankt mit dem Zinszyklus, sodass jede hier genannte konkrete Zahl bereits innerhalb eines Quartals veraltet wäre. Die tatsächlichen Haltekosten setzen sich zusammen aus der Grundsteuer (jährlich 1,5 bis 2,0 % des Schätzwertes, die vom Miami-Dade County separat in Rechnung gestellt wird – NICHT in den HOA-Beiträgen enthalten), den HOA-Beiträgen selbst, den Versicherungskosten in Florida (Sturm-, Hochwasser- und Ausschlussklauseln der Rahmenpolice) sowie dem Risiko aus Rücklagenumlagen. Käufer, die das Geschäft ausschließlich anhand des Zinssatzes kalkulieren, unterschätzen die jährlichen Haltekosten bei einer Immobilie im Wert von 1 Mio. bis 1,5 Mio. Dollar durchweg um 20.000 bis 40.000 Dollar.

Wie Thomas Druck PA mit ausländischen Käufern zusammenarbeitet, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen

  1. Kennenlerngespräch. 30 Minuten, unverbindlich. Wir ermitteln die Zielgebiete, das Budget im Hinblick auf eine realistische Spanne für die Anzahlung (nicht den angegebenen LTV-Wert), den Verwendungszweck (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Kapitalanlage) sowie, ob Sie bereits mit einem für ausländische Staatsangehörige aufgeschlossenen Kreditgeber im Gespräch sind. Der Verwendungszweck beeinflusst die Auswahlliste der Kreditgeber; die Auswahlliste der Kreditgeber beeinflusst wiederum die Auswahlliste der Immobilien.
  2. Empfehlung einer Kreditgeberkategorie, nicht eines konkreten Kreditgebers. Tom nennt keine konkreten Kreditgeber namentlich – dies würde in den Zuständigkeitsbereich der FREC fallen und den Anschein einer Provision erwecken. Er wird Ihnen mitteilen, welche Kategorie von Kreditgebern zu Ihrem Profil passt (US-Portfolio-Programm für Ausländer, internationale Privatbank mit US-Kreditgeschäft oder DSCR bei reiner Kapitalanlage) und welche Fragen Sie jedem einzelnen stellen sollten. Die endgültige Wahl des Kreditgebers liegt bei Ihnen; Fragen zur Kreditprüfung bleiben bei diesem Kreditgeber.
  3. Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor ein Angebot abgegeben wird: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten unter Zugrundelegung einer realistischen Anzahlung (nicht der in der Werbung angegebenen Summe), die HOA-Risiken, den Meilenstein-Status der in die engere Wahl gekommenen Gebäude, die Angemessenheit der Rücklagen im Hinblick auf die 15-Prozent-Schwelle von Fannie Mae für 2026, das Versicherungsrisiko in Florida sowie einen Hinweis auf alle Gebäude, die nach den neuen Vorschriften wahrscheinlich nicht garantierfähig sind. Beschränkt auf die Besonderheiten des Immobilienmarktes in Miami – steuerliche Fragen richten Sie bitte an Ihren Steuerberater, Fragen zur Kreditprüfung an Ihren Kreditgeber.
  4. Auswahl der Gebäude und Besichtigungen. Persönliche Besichtigungen in Miami, wenn Sie dorthin fliegen können; Live-Video-Begehungen, wenn dies nicht möglich ist. Beide Vorgehensweisen führen zu derselben Auswahlliste und denselben Notizen – dies ist der Arbeitsablauf für Fernbesichtigungen, den Tom seit 2006 anwendet. Die Auswahlliste der Gebäude wird vor den Besichtigungen – und nicht erst danach – anhand der Garantierbarkeitskriterien Ihres Kreditgebers vorab geprüft.
  5. Koordination des Abschlusses im Rahmen des festgelegten Arbeitsablaufs. Titelgesellschaft, Treuhandkonto, Antrag bei der Eigentümergemeinschaft (parallel zur Projektprüfung durch den Kreditgeber), Zeitplan für die Geldwäschebekämpfungs-Überweisung, RON- und Vollmachtsunterlagen für Käufer, die nicht zum Abschluss anreisen können. Tom wickelt diesen Arbeitsablauf standardmäßig ab – dies ist keine Ausnahme.

Die Finanzierungsmechanismen (die tatsächlich schwierigen Teile)

Anzahlung nach Immobilienart

Die im Internet kursierende Zahl von „30 bis 40 Prozent“ stellt einen Mittelwert dar, nicht eine feste Regel. Im Jahr 2026 liegen die tatsächlichen Spannen wie folgt: etablierte, garantiefähige Eigentumswohnung, Haupt- oder Zweitwohnsitz – 25 bis 30 Prozent. Etablierte, garantiefähige Eigentumswohnung, als Kapitalanlage – 30 bis 35 Prozent. Neubau (Verkauf durch Bauträger, vor Fertigstellung oder kürzlich fertiggestellt) – 35 bis 50 Prozent. Eigentumswohnung ohne Gewährleistung (Gebäude besteht die Projektprüfung nicht) – 40 bis 50 Prozent oder mehr, sofern ein Portfolio-Kreditgeber den Kredit überhaupt gewährt. Condotel – 50 Prozent und ein kleinerer Kreis von Kreditgebern. Die Anzahlung richtet sich nach dem Portfoliorisikomodell des Kreditgebers für das GEBÄUDE und wird nicht mit dem Kreditnehmer ausgehandelt. Betrachten Sie die Anzahlung als eine Art „Immobiliensteuer“ und nicht als Hebel zur Beurteilung der Bonität.

Die Kreditwürdigkeit von Immobilien und die Änderung der Fannie-Mae-Vorschriften im Jahr 2026

Eine Eigentumswohnung gilt als „garantiefähig“, wenn ihre Eigentümergemeinschaft die Projektstandards von Fannie Mae und Freddie Mac erfüllt – die Investorenkonzentration liegt unterhalb des Schwellenwerts, die Rücklagen sind gedeckt, es bestehen keine laufenden Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf die Bausubstanz, ein Versicherungsschutz ist vorhanden und die Vermietungsvorschriften liegen im zulässigen Rahmen. Der Fannie-Mae-Kreditgeberbrief LL-2026-03 (veröffentlicht am 18. März 2026) enthielt zwei Änderungen, die den Bestand in Miami erheblich beeinträchtigten. (1) Das Verfahren der „begrenzten Prüfung“ für etablierte Projekte wird mit Wirkung für Anträge, die am oder nach dem 3. August 2026 datiert sind, abgeschafft – jede Eigentumswohnung durchläuft nun die vollständige Projektprüfung. (2) Die Mindestausstattung der Rücklagen steigt mit Wirkung zum 4. Januar 2027 von 10 Prozent auf 15 Prozent der jährlich veranschlagten Beitragseinnahmen. Die praktischen Auswirkungen auf Miami: Ältere Gebäude in South Beach und im Stadtteil Brickell aus den 1970er Jahren mit unterkapitalisierten Rücklagen verlieren ihren Status als „garantierfähig“. Gebäude, die sich mitten in einer Milestone-Inspektion befinden und bei denen aktive Sonderumlagen bestehen, sind von derselben Einstufung betroffen. Ausländische Kreditgeber stützen sich bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit auf die Projektprüfung von Fannie Mae, auch wenn sie nicht an die staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) verkaufen – somit wirkt sich die Einschränkung der Kreditwürdigkeit auch auf die Genehmigungen ausländischer Kreditgeber für dieselben Gebäude aus. Tom prüft die Gebäude auf der Auswahlliste bereits im Vorfeld daraufhin, nicht erst, nachdem das Angebot abgegeben wurde.

AML, Herkunft der Mittel, Anlagedauer

Jeder US-Kreditgeber unterliegt dem Bankgeheimnisgesetz (Bank Secrecy Act) und ist zur Meldung an die FinCEN sowie zur Überprüfung auf OFAC-Sanktionen verpflichtet. Bei der Kreditvergabe an ausländische Staatsangehörige gehen die Anforderungen noch weiter. Die Herkunft der Mittel muss nachgewiesen werden (durch Belege, aus denen hervorgeht, woher das Geld stammt – Erlöse aus Unternehmensverkäufen, Erbschaften, Gehalt, vorherige Immobilienverkäufe) und die Mittel müssen eine „Reifezeit“ durchlaufen haben (d. h. sie müssen vor der Überweisung mindestens 60 Tage lang auf einem verifizierten Konto gehalten worden sein). Die Überweisung selbst löst bei der empfangenden US-Bank eine separate AML-Prüfung aus, die 5 bis 10 Werktage dauert; bei Überweisungen aus Ländern mit höherem Risiko kann sich dieser Zeitraum auf 15 oder mehr Tage verlängern. Erforderliche Unterlagen: Vollständige Kontoauszüge der letzten 12 bis 24 Monate (jede Seite, einschließlich leerer Seiten), Reisepass, Visum (falls zutreffend), ausländische Bonitätsauskunft oder Schreiben eines Wirtschaftsprüfers, Steuererklärungen aus dem Heimatland, Nachweis der Geldherkunft mit SWIFT-Bestätigungen und Kontoauszügen der Ursprungsbank. Planen Sie den Zeitplan für die Überweisung unter Berücksichtigung des AML-Zeitfensters und nicht gegen dieses.

ITIN, Alternativen und Zeitplan

Nicht jedes Programm für ausländische Staatsangehörige erfordert eine ITIN, doch viele tun dies – insbesondere für die Meldung bei Vertragsabschluss und für künftige US-Steuererklärungen bezüglich der Immobilie. Die Ausstellung der individuellen Steueridentifikationsnummer (ITIN) durch die US-Steuerbehörde IRS dauert etwa 6 bis 10 Wochen. Falls Ihr Kreditgeber eine solche Nummer verlangt und der Antrag erst nach Vertragsunterzeichnung gestellt wird, kann allein der Zeitaufwand für die ITIN-Beantragung dazu führen, dass der Vertragsabschluss über das im Vertrag festgelegte Datum hinaus verschoben wird. Die Lösung besteht darin, den ITIN-Antrag in derselben Woche zu stellen, in der Sie den Hypothekenantrag einreichen – und zwar parallel zur Vorabprüfung durch den Kreditgeber, nicht erst danach. Die Abläufe bei der Beantragung einer ITIN, die erforderlichen Unterlagen und das Formular W-7 werden in einem eigenen Artikel in diesem Hub behandelt – siehe „ITIN-Beantragung für ausländische Käufer“ im Abschnitt „Weiterführende Ressourcen“ weiter unten.

Internationale Kreditvergabe durch Privatbanken – der Weg für vermögende Privatkunden

Käufer, die bereits eine Private-Banking-Beziehung in ihrem Heimatland unterhalten, verfügen manchmal über eine dritte Option neben US-Programmen für ausländische Staatsangehörige und DSCR-Krediten: eine Hypothek auf eine Immobilie in den USA, die von der US-Kreditabteilung ihrer bestehenden Privatbank oder einer US-Korrespondenzbank gewährt wird. Große Privatbanken aus der Schweiz, Brasilien, Mexiko, Großbritannien und Israel bieten diesen Weg für vermögende Privatkunden an. Die Struktur erfordert in der Regel, dass der Käufer ein beträchtliches verwaltetes Vermögen (AUM) bei der Bank aufrechterhält oder dorthin verlagert – im Gegenzug erhält er kundenbezogene Zinssätze, die unter Umständen günstiger sind als die Portfoliosätze für ausländische Staatsangehörige in den USA, sowie flexiblere Dokumentationsanforderungen. Der Kompromiss besteht im Konzentrationsrisiko auf Seiten der Bank und in der Verpflichtung zur Aufrechterhaltung des verwalteten Vermögens auf Seiten des Käufers. Tom nennt keine konkreten Privatbanken (gleiche FREC-Richtlinien wie auf Seiten der US-Kreditgeber); der Käufer bewertet diese Kategorie gemeinsam mit seinem bestehenden Privatbankier. Geeignet für: Ein Käufer, der bereits über eine AUM-Beziehung verfügt und die US-Eigentumswohnung finanzieren möchte, ohne die AUM-Zuweisung zu verletzen, wählt diesen Weg. Ein Käufer ohne bestehende Privatbankbeziehung erhält in der Regel bessere Konditionen über ein US-Programm für ausländische Staatsangehörige als durch den Neuaufbau einer Privatbankbeziehung für eine einzelne Hypothek.

Häufige Fehler, die ausländische Käufer bei der Finanzierung von Immobilien in Miami begehen

  1. Die Vorauswahl von Wohneinheiten vor der Prüfung der Gebäude. Der kostspieligste Fehler bei der Abwicklung von Geschäften mit ausländischen Käufern. Ein Käufer wählt drei Zielobjekte aus, entscheidet sich emotional für eines, unterbreitet ein Angebot und stellt vier Wochen später fest, dass das Gebäude für das Programm seines Kreditgebers nicht zulässig ist. Die Lösung liegt in der vorgelagerten Abfolge: Zunächst die Kategorie des Kreditgebers, dann die Vorabprüfung der in Frage kommenden Gebäude, anschließend die Vorauswahl und schließlich das Angebot.
  2. Überweisung von nicht ausreichend lang gehaltenen Geldern. Ein Käufer, der ein Unternehmen verkauft, den Erlös einzahlt und ihn 30 Tage später auf ein US-Treuhandkonto überweist, löst eine AML-Eskalation aus. Die 60-Tage-Regel ist nicht optional – es handelt sich um eine Bonitätsprüfungsanforderung des Portfolio-Kreditgebers, die den Vorgaben der FinCEN entspricht. Der Zeitpunkt der Überweisung ist Teil der Planung des Käufers vor dem Kauf und kein Hektik in der Abschlusswoche.
  3. Berücksichtigt werden lediglich die jährliche Weiterberechnungsrate sowie die HOA-Gebühren. Die Rate stellt die sichtbaren Kosten dar. Zu den versteckten Kosten zählen die Grundsteuer von Miami-Dade (1,5 bis 2,0 Prozent des Schätzwertes, die separat vom Landkreis in Rechnung gestellt wird und nicht in der HOA enthalten ist), die Versicherungsrisiken in Florida (Sturm, Überschwemmung, Ausschlüsse aus der Rahmenpolice, die zu Lasten des Wohnungseigentümers gehen) sowie der sprunghafte Anstieg der Rücklagenumlage, der ein Gebäude mitten in einer Meilenstein-Inspektion treffen kann. Ein Käufer, der 1 Mio. $ zu einem Zinssatz für ausländische Staatsangehörige finanziert, ohne diese Posten zu berücksichtigen, unterschätzt die jährlichen Kosten um 25 bis 40 Prozent.
  4. Betrachten Sie das Zinsangebot nicht als endgültiges Geschäft. Ausländische Kreditgeber konkurrieren hinsichtlich Zinssatz, Gebühren, Punkten, Vorfälligkeitsbedingungen, Mindestreserveanforderungen und Flexibilität bei der Projektprüfung – fünf Aspekte, nicht nur einer. Der Kreditgeber mit dem besten Nominalzins verlangt möglicherweise eine 90-tägige Wartezeit und lehnt das Gebäude ab. Der Kreditgeber mit einem um 50 Basispunkte höheren Zinssatz kann den Vertrag bereits nach 45 Tagen abschließen. Vergleichen Sie das Gesamtpaket, nicht nur den Nominalzins.
  5. Der Kauf eines Gebäudes mitten in einer Meilensteinphase oder während einer Sonderumlage ohne vorherige Prüfung durch den Kreditgeber. Der Florida SB 4-D schreibt bauliche Inspektionen für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind. Ein Gebäude, das die Prüfung nicht besteht oder sich mitten in der Prüfung befindet, verfügt häufig über Rücklagen unterhalb der von Fannie Mae für 2026 festgelegten Schwelle von 15 % und unterliegt einer laufenden Sonderabgabe – beides kennzeichnet das Gebäude als nicht versicherbar für die meisten Programme für ausländische Staatsangehörige. Der Milestone-Bericht und die Rücklagenstudie sind Dokumente für die Vorprüfung, keine Dokumente für die Abschlusswoche.

Was in diesem Artikel nicht behandelt wird

Dieser Artikel befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten der Finanzierung für ausländische Staatsangehörige in Miami – der Auswahl der Immobilie, der Gewährleistbarkeit, dem zeitlichen Ablauf von Geldtransfers im Rahmen der Geldwäschebekämpfung (AML) im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss sowie dem Arbeitsablauf, den Thomas Druck PA bei der Betreuung ausländischer Käufer anwendet. Nicht behandelt werden: die namentliche Auswahl von Kreditgebern (FREC-Risiko), konkrete Zinsangebote (abhängig vom Zinszyklus; Ihr Hypothekenmakler unterbreitet Ihnen ein Angebot), Fragen zur Kreditprüfung hinsichtlich Ihrer spezifischen Einkommens- oder Vermögensnachweise (Ihr Kreditgeber), die steuerliche Behandlung des US-Hypothekenzinsabzugs oder des späteren Verkaufs in Ihrem Heimatland (Ihr Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater) sowie die Meldepflichten gemäß FATCA/FBAR (Ihr Steuerberater). Der Immobilienmakler kümmert sich um die Immobilie; der Kreditgeber um das Darlehen; der Wirtschaftsprüfer um die steuerlichen Belange. Drei Rollen, drei Zuständigkeitsbereiche, ein zeitlich abgestimmter Arbeitsablauf.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener Immobilienmakler (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine Beratung in Bezug auf Hypotheken, Steuern oder Rechtsfragen dar. Wenden Sie sich bezüglich der Kreditvergabe an einen zugelassenen Hypothekenmakler oder Kreditgeber. Bei steuerlichen Angelegenheiten in den USA wenden Sie sich bitte an einen in den USA zugelassenen Wirtschaftsprüfer (CPA). Bezüglich der steuerlichen Behandlung in Ihrem Heimatland wenden Sie sich bitte an einen in Ihrer Gerichtsbarkeit zugelassenen Steuerberater.

Kurze Antworten für ausländische Käufer

Kann ein Nicht-US-Bürger ohne US-Bonitätshistorie eine Hypothek für eine Eigentumswohnung in Miami erhalten?

Ja. Hypothekenprogramme für ausländische Staatsangehörige richten sich an Kreditnehmer, die über keine US-Bonitätsauskunft, keine US-Steuererklärungen und keine Sozialversicherungsnummer verfügen. Der Kreditgeber akzeptiert stattdessen eine ausländische Bonitätsauskunft, ein Schreiben eines Wirtschaftsprüfers (CPA) oder eine Bankreferenz sowie vollständige Kontoauszüge der letzten 12 bis 24 Monate und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel. Die Anzahlung fällt höher aus als bei einem herkömmlichen Darlehen – in der Regel 25 bis 40 Prozent –, um die fehlenden Nachweise auszugleichen.

Wie hoch ist die erforderliche Anzahlung für eine Hypothek für Ausländer in Miami im Jahr 2026?

Rechnen Sie mit einer Anzahlung von 25 bis 30 Prozent für eine etablierte, garantiefähige Eigentumswohnung, die als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt wird, mit 30 bis 35 Prozent für Investitionszwecke und mit 40 bis 50 Prozent oder mehr für Neubauten, Condotels und nicht garantiefähige Gebäude. Die Höhe der Anzahlung richtet sich nach dem Portfoliomodell des Kreditgebers in Abhängigkeit von der Art der Immobilie und wird nicht mit dem Kreditnehmer ausgehandelt.

Wie lange dauert es, bis eine Hypothek für eine Eigentumswohnung in Miami, die von einem Ausländer aufgenommen wird, abgeschlossen ist?

Planen Sie 6 bis 10 Wochen vom Antrag bis zum Vertragsabschluss ein. Die längsten Bearbeitungszeiten entstehen bei der AML-Prüfung und der Überprüfung der Finanzierungsherkunft (allein für die Überweisung 5 bis 10 Werktage, aus Ländern mit höherem Risiko dauert es länger), der Prüfung des Bauprojekts durch den Kreditgeber (parallel zum Antrag bei der Eigentümergemeinschaft, kann 2 bis 4 Wochen dauern) sowie die Ausstellung einer ITIN, falls erforderlich (6 bis 10 Wochen – beginnen Sie damit in derselben Woche, in der Sie den Hypothekenantrag stellen).

Hat das Gebäude Einfluss darauf, ob ich als Ausländer eine Hypothek erhalten kann?

Ja, mehr als die meisten Käufer erwarten. Der Kreditgeber führt eine Projektprüfung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch – dabei werden die Investorenkonzentration, die Rücklagen, der Versicherungsschutz, die Vermietungsvorschriften, laufende Rechtsstreitigkeiten sowie Sonderumlagen untersucht. Die Regeländerungen von Fannie Mae aus dem Jahr 2026 (Kreditgeberbrief LL-2026-03) haben den Schwellenwert für die Rücklagen mit Wirkung zum 4. Januar 2027 von 10 Prozent auf 15 Prozent der jährlich veranschlagten Umlagen angehoben. Ausländische Kreditgeber orientieren sich an den Projektstandards von Fannie Mae, selbst wenn sie nicht an die GSEs verkaufen; daher wirken sich die Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit auch auf die Genehmigungen ausländischer Kreditgeber für dieselben Gebäude aus. Prüfen Sie das Gebäude vorab anhand der Kriterien des Kreditgebers, bevor Sie ein Angebot unterbreiten.

Benötige ich eine ITIN, um in Miami eine Hypothek für Ausländer zu erhalten?

Nicht immer, aber häufig. Einige ausländische Programme akzeptieren einen Reisepass sowie ausländische Unterlagen ohne ITIN. Andere verlangen eine ITIN für die Meldung bei Vertragsabschluss sowie für alle künftigen Steuererklärungen in den USA bezüglich der Immobilie. Die IRS stellt ITINs in etwa 6 bis 10 Wochen aus. Falls Ihr Kreditgeber eine ITIN verlangt, sollten Sie den Antrag auf eine ITIN noch in derselben Woche stellen, in der Sie den Hypothekenantrag einreichen, und nicht erst danach.

Kann ich die Eigentumswohnung in Miami über meine Privatbank im Heimatland finanzieren?

In manchen Fällen, wenn Sie bereits eine Private-Banking-Beziehung unterhalten und die Bank über eine US-Kreditabteilung oder eine US-Korrespondenzbank verfügt. Große Schweizer, brasilianische, mexikanische, britische und israelische Privatbanken bieten diesen Weg für vermögende Kunden an. Die Konditionen können günstiger sein als die Zinssätze für ausländische Staatsangehörige in den USA, doch die Bank verlangt in der Regel eine Verpflichtung hinsichtlich des verwalteten Vermögens (AUM), und die Struktur begünstigt Käufer, die bereits eine AUM-Beziehung unterhalten. Käufer ohne bestehende Verbindung zu einer Privatbank erhalten in der Regel bessere Konditionen im Rahmen eines US-Programms für ausländische Staatsangehörige.

Gibt es für ausländische Staatsangehörige Einschränkungen beim Erwerb von Immobilien in Florida?

Die meisten sind davon nicht betroffen. Der Gesetzentwurf SB 264 des Bundesstaates Florida (2023, im November 2025 in der Berufungsinstanz bestätigt) schränkt den Kauf durch Personen mit Wohnsitz in sieben als bedenklich eingestuften Ländern ein – China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien. Maßgeblich ist der Wohnsitz, nicht der Reisepass: Ein Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, Brasilien oder Kanada ist davon nicht betroffen, und US-Bürger sowie Inhaber einer Green Card sind unabhängig von ihrer Herkunft ausgenommen. Für betroffene Käufer verbietet die Beschränkung den Erwerb von Immobilien im Umkreis von 10 Meilen um militärische Einrichtungen und kritische Infrastruktur, was in der Praxis im Wesentlichen das gesamte Gebiet von Miami-Dade umfasst; eine eng gefasste Ausnahme erlaubt Inhabern eines Nicht-Touristenvisums den Erwerb einer Wohnimmobilie mit einer Fläche von weniger als zwei Acres, die mehr als 5 Meilen von einer militärischen Einrichtung entfernt liegt. Jeder Immobilienkauf in Florida umfasst nun eine eidesstattliche Erklärung des Käufers, in der die Einhaltung der Vorschriften bestätigt wird. Sollte das Gesetz auf Sie zutreffen, ziehen Sie bitte einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida hinzu, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Weiterführende Informationen

  1. Immobilienmakler in Miami für deutschsprachige Käufer – sprachspezifischer Leitfaden für ausländische Käufer aus der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) im Rahmen des Verfahrens für ausländische Staatsangehörige.
  2. Beantragung einer ITIN für ausländische Käufer – IRS-Formular W-7, erforderliche Unterlagen, Bearbeitungsdauer von 6 bis 10 Wochen.
  3. FIRPTA für zukünftige Verkäufer: Wie die heutige Kaufstruktur das künftige FIRPTA-Risiko beim späteren Verkauf bestimmt.
  4. Investitionsobjekte in Miami – Auswahlliste vonGebäuden mit Angaben zur Gewährleistungsfähigkeit und zum Investorenanteil.
  5. Finanzierungsmöglichkeiten vor Baubeginn – Finanzierungsweg für Käufer, die sich vor Fertigstellung für einen neuen Hochhauskomplex entscheiden.
  6. Zentrum für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.

Finanzierung einer Eigentumswohnung in Miami aus dem Ausland?

Beginnen Sie mit einer „Net + Risk Review“ vor dem Kauf. Diese umfasst eine schriftliche Aufschlüsselung der realistischen Anschaffungskosten entsprechend Ihrer Anzahlungsspanne, die Überprüfbarkeit der Bauausführung anhand der Fannie-Mae-Kriterien für 2026, den Stand der Meilensteine, das Risiko im Zusammenhang mit den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sowie den Zeitplan für AML- und ITIN-Maßnahmen, eingebettet in den Zeitplan für den Vertragsabschluss. Unverbindlich. Fragen zur Kreditprüfung richten Sie bitte an Ihren Hypothekenmakler; steuerliche Fragen richten Sie bitte an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater – die „Net + Risk Review“ befasst sich mit den rechtlichen und finanziellen Aspekten des Immobiliengeschäfts in Miami.