1031-Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami
Der Leitfaden für den Herkunftsstaat zum Tausch einer Immobilie in Kalifornien oder New York gegen eine Eigentumswohnung in Miami. Was Kaliforniens „Clawback“-Regelung tatsächlich bedeutet und welche Angaben Sie in der jährlich in Florida einzureichenden Steuererklärung (Formular 3840) machen müssen, welche Formalitäten in New York stattdessen beim Vertragsabschluss anfallen, warum ein vorzeitiger Umzug den Anspruch des Herkunftsstaates nicht aufhebt – und wie Sie den Tausch zeitlich auf den Verlust des Wohnsitzes abstimmen können.
Die weitverbreitete Annahme, die Immobilien-Tauschpartner aus Kalifornien und New York bei einem Kauf in Miami mitbringen, lautet, dass der Umzug und der Tausch Teil eines einzigen Steuerkonzepts sind: Man wird in Florida ansässig, führt den 1031-Tausch durch, und der Herkunftsstaat spielt keine Rolle mehr. Das ist zur Hälfte richtig. Der Tausch verschiebt die Besteuerung des Gewinns – sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene. Der Umzug bewirkt jedoch etwas anderes: Gewinne aus Immobilien in Kalifornien oder New York werden dort besteuert, wo sich die IMMOBILIE befindet, nicht dort, wo Sie wohnen; daher hebt der Wohnsitz in Florida niemals den Anspruch des Herkunftsstaates auf diesen Gewinn auf. Kalifornien macht dies ausdrücklich deutlich – seine Rückforderungsregelung verfolgt den aufgeschobenen Gewinn bis zum letztendlichen Verkauf in Miami, und eine kalifornische Informationserklärung (Formular 3840) folgt Ihnen nach Florida, jedes Jahr, bis dieser Gewinn schließlich realisiert wird. New York hingegen regelt seinen Anspruch bereits beim Vertragsabschluss und lässt dann davon ab.
Thomas Druck PA ist seit 2006 als Makler in Miami tätig und arbeitet in erster Linie mit abwesenden Eigentümern zusammen – auf der Käuferseite gehören dazu insbesondere Käufer, die im Rahmen eines 1031-Tauschs Immobilien aus Kalifornien und New York – den beiden umsatzstärksten Herkunftsregionen – nach Miami übertragen. Die steuerlichen Mechanismen des Herkunftsstaates fallen in den Zuständigkeitsbereich Ihres Wirtschaftsprüfers und Steueranwalts; Toms Aufgabenbereich ist die Seite in Miami – die vorab geprüfte Auswahlliste, die „Net + Risk Review“ für jeden Kandidaten und ein Vertragsabschluss, der sich nach dem Zeitplan des qualifizierten Vermittlers (QI) richtet. Doch die Frage nach dem Herkunftsstaat ist das Erste, was jeder Tauschkunde aus Kalifornien und New York fragt; daher erläutert dieser Leitfaden die Abläufe präzise: Was Kalifornien geltend macht und wie es dies nachverfolgt, was New York tatsächlich verlangt und wann, und warum die Entscheidung über die Reihenfolge eher eine Frage der Terminplanung als der Steuervermeidung ist. Die Berechnung der Fristen und die Ebene des qualifizierten Vermittlers (QI) sind Gegenstand der anderen Leitfäden dieser Reihe (der Überblick ist oben verlinkt); hier geht es um die Ebene „Woher der Gewinn stammt“.
Durch diesen Schritt und den Tausch werden zwei unterschiedliche steuerliche Probleme gelöst
In Informationen zum Thema Umzug – und in zahlreichen Ratschlägen in Foren – heißt es: „Gründen Sie zunächst einen Wohnsitz in Florida, verkaufen Sie dann, und Kalifornien oder New York können den Gewinn nicht besteuern.“ Dies trifft auf immaterielle Einkünfte zu, wie beispielsweise Aktien, die nach einem vollständigen Ausstieg verkauft werden, gilt jedoch NICHT für Immobilien: Gewinne aus Immobilien werden in dem Bundesstaat besteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Eine von einem in Florida ansässigen Eigentümer verkaufte Mietimmobilie in Kalifornien ist in Kalifornien steuerpflichtig; eine von einem in Florida ansässigen Eigentümer verkaufte Eigentumswohnung in New York ist in New York steuerpflichtig, wobei der Staat die geschätzte Steuer bereits beim Vertragsabschluss einzieht. Was den Gewinn im Herkunftsstaat aufschiebt, ist nicht der Umzugswagen – es ist der Verkauf.
Was dieser Schritt jedoch regelt, ist alles andere: Ihr Gehalt, Ihr Portfolio, Ihre Geschäftseinkünfte im Jahr des Verkaufs; die Prüfungslage – Kaliforniens „Closest-Connections“-Test und New Yorks Wohnsitzfaktoren fallen in den Zuständigkeitsbereich des CA-Umzugsleitfadens bzw. des NY-Umzugsleitfadens – sowie, auf New Yorker Seite, die Frage, ob der Staat noch Ansprüche geltend machen kann, wenn die Ersatzimmobilie in Miami schließlich verkauft wird. Zwei Probleme, zwei Zeitpläne, zwei Beweisketten. Der Rest dieses Leitfadens befasst sich mit den Unterlagen des Herkunftsstaates: Was jeder Staat geltend macht, wann und anhand welcher Unterlagen.
Das „Origin-State“-Register: Was Kalifornien und New York jeweils für sich beanspruchen und zu welchem Zeitpunkt
Sechs Zeitpunkte, zwei Bundesstaaten. Dies ist der vollständige Zeitplan für die Formalitäten und Ansprüche im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf von Kalifornien oder New York nach Miami – was bei der Übergabe, in jedem folgenden Jahr und beim späteren Verkauf in Miami geschieht.
- Bei der Übertragung – Kalifornien. Für den Verkauf gilt die kalifornische Quellensteuer (Formular 593); ein 1031-Tausch erfüllt die Voraussetzungen für eine Freistellungsbescheinigung auf diesem Formular, sodass ein ordnungsgemäß strukturierter Tausch ohne kalifornische Quellensteuer abgeschlossen wird. Der aufgeschobene Gewinn verschwindet nicht – er wird in der Buchhaltung erfasst (siehe Punkt 3).
- Bei der Abwicklung des Verkaufs – New York. Nicht ansässige Verkäufer zahlen die geschätzte Einkommensteuer des Staates New York bei der Abwicklung im Voraus über das Formular IT-2663 – es sei denn, der Verkauf ist Teil eines 1031-Tauschs; in diesem Fall wird die Befreiung auf dem Formular selbst geltend gemacht (eine Bestätigung durch Ankreuzen eines Kästchens sowie eine kurze Zusammenfassung der Transaktion; die Bescheinigung über die Befreiung gemäß § 663(c) des Steuergesetzes erfolgt über das Formular TP-584, Anhang D, oder das Formular TP-584-NYC innerhalb von New York City). Wenn im Rahmen des Tauschs eine „Boot“-Zahlung anerkannt wird, ist auf den anerkannten Anteil eine geschätzte Steuer fällig. Dies ist der Teil der Unterlagen zum Vertragsabschluss, der in den meisten Erläuterungen zur New Yorker Seite untergeht: Wenn Sie hier einen Fehler machen, wird Ihr Geld am Verhandlungstisch einbehalten.
- Jedes Jahr danach – Kalifornien. Formular 3840, „California Like-Kind Exchanges“: eine jährliche Informationserklärung, in der die Ersatzimmobilie außerhalb des Bundesstaates angegeben und der aus kalifornischen Quellen stammende aufgeschobene Gewinn zugeordnet wird. Diese Erklärung ist für das Jahr des Tauschs und jedes folgende Jahr einzureichen, bis der Gewinn realisiert wird – lebenslang, falls Sie die Immobilie niemals verkaufen. Der Wohnsitz spielt keine Rolle; auch Einwohner Floridas, die keiner sonstigen Meldepflicht in Kalifornien unterliegen, müssen dieses Formular einreichen. Bei Nichtabgabe kann das FTB den aufgeschobenen Gewinn schätzen und einen Bescheid über die vorgeschlagene Steuerfestsetzung – Steuern, Strafen und Zinsen – ausstellen, ohne abzuwarten, bis Sie etwas verkaufen.
- In jedem folgenden Jahr – New York. Nichts. Kein Nachverfolgungsformular, keine jährliche Einreichung, kein Äquivalent zum Formular 3840. New York folgt dem Aufschub auf Bundesebene und hält sich zurück.
- Beim späteren Verkauf in Miami – Kalifornien. Die Rückforderung: Der Teil des Gewinns, der auf die ursprüngliche Immobilie in Kalifornien angefallen ist, gilt bei seiner endgültigen Realisierung als Einkünfte aus kalifornischen Quellen und ist in Kalifornien steuerpflichtig, unabhängig von Ihrem Wohnsitz zu diesem Zeitpunkt (R&TC § 18032, verabschiedet 2013, gültig für Tauschgeschäfte ab dem 1. Januar 2014). Anhand Ihrer Form 3840-Historie ermittelt die FTB den entsprechenden Betrag. Ein weiterer Tausch verschiebt die Veranlagung erneut – die Rückforderung bleibt bestehen; sie verjährt nicht. Die Frage des Wohnsitzes bei einem Wegzug aus Kalifornien – der „Closest-Connections“-Test, die Prüfungslage – fällt in den Zuständigkeitsbereich des kalifornischen Leitfadens für Umziehende.
- Beim späteren Verkauf in Miami – New York. Nichts, WENN der Verlust des Wohnsitzes bis dahin ordnungsgemäß vollzogen war. In New York gibt es kein Rückforderungsgesetz; sobald Sie nicht mehr ansässig sind, stellt der Gewinn aus einer Immobilie in Florida kein Einkommen aus New York dar. Sollten Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch in New York ansässig sein, wird dieser Gewinn in New York als Einkommen eines Ansässigen besteuert – was eine Frage des Wohnsitzwechsels und nicht des Tauschgeschäfts ist: Der Leitfaden für Umziehende in New York behandelt diesen Rahmen.
Wie Thomas Druck PA mit Käufern an den Börsen in Kalifornien und New York zusammenarbeitet
- Erstgespräch – das Team des Herkunftsstaates ist Frage Nummer zwei. (Frage Nummer eins betrifft die Struktur des Tauschgeschäfts.) Tauschpartner in Kalifornien sollten den Wirtschaftsprüfer vor dem aufgeschobenen Abschluss über das Formular 3840 informieren; Tauschpartner in New York benötigen die IT-2663-Befreiungsunterlagen in der Abschlussakte. Tom gibt zu keinem der beiden Punkte eine Empfehlung ab – er vergewissert sich lediglich, dass die richtigen Personen frühzeitig damit befasst sind, da beide Angelegenheiten vor dem Abschluss der Veräußerung am kostengünstigsten zu regeln sind, nicht danach.
- Die Suche in Miami erfolgt gemäß dem Arbeitsablauf des übergeordneten Leitfadens. Vorauswahl und Netto- sowie Risikoprüfung während der Laufzeit des aufgegebenen Angebots gemäß dem „1031 Exchange Miami Condo Guide“ – der Identifizierungstag ist ein Auswahltermin, keine Suche.
- Die Gebäudeprüfung erfolgt gemäß dem entsprechenden Leitfaden. Vermietungsrichtlinien, Gewährleistungsfähigkeit, Risiken durch die Eigentümergemeinschaft – die Kriterien für Investitions-Eigentumswohnungsgebäude werden auf jeden Kandidaten angewendet, bevor dieser einen Platz auf der Identifikationsliste erhält.
- Abstimmung des Abschlusses mit dem Übertragungszeitplan des qualifiziertenVermittlers (QI). Gemäß dem Leitfaden für qualifizierte Vermittler erfolgen die Überweisung, die Finanzierung durch den Kreditgeber (falls zutreffend), die Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft (HOA) und die Eigentumsübertragung nacheinander.
- Abwicklung bei Abwesenheit. Durchgängige Fernabwicklung – elektronische Signaturen, Überweisungen, RON bei Vertragsabschluss – der seit 2006 geltende Standard-Workflow für Käufe in Abwesenheit. Die meisten Käufer aus Kalifornien und New York reisen nie persönlich an.
Die Mechanismen des Herkunftsstaats
Die kalifornische Rückforderungsklausel: Was sie tatsächlich ist
Keine gesonderte Steuer und keine Strafe: Es handelt sich um die kalifornische Herkunftsregel, die sich hartnäckig hält. Gewinne, die entstanden sind, während sich die Immobilie in Kalifornien befand, gelten als Einkünfte mit kalifornischer Herkunft, wann immer sie schließlich realisiert werden – die Aufschiebung verschiebt den ZEITPUNKT, nicht die HERKUNFT. § 18032 des R&TC (AB 92, 2013) hat die Nachverfolgung für Tauschgeschäfte ab dem 1. Januar 2014 ausdrücklich geregelt: Tauschen Sie eine kalifornische Immobilie gegen eine Ersatzimmobilie außerhalb des Bundesstaates, und der auf Kalifornien entfallende, aufgeschobene Gewinn wandert mit – sei es durch einen einzelnen Tausch oder eine Kette von Tauschgeschäften –, bis er durch einen steuerpflichtigen Verkauf realisiert wird – zu diesem Zeitpunkt besteuert Kalifornien seinen Anteil zu den dann geltenden Sätzen, unabhängig davon, wo Sie wohnen. Dieser Anteil entspricht dem Gewinn, der bis zum Abschluss des Veräußerungsgeschäfts angefallen ist; Wertsteigerungen, die die Eigentumswohnung in Miami danach erzielt, unterliegen ausschließlich der Besteuerung in Florida und auf Bundesebene. Zwei planerische Konsequenzen, die ein Gespräch mit einem Wirtschaftsprüfer vor dem Tausch – und nicht erst danach – rechtfertigen: Die Rückforderungsklausel erlischt niemals von selbst, und die üblichen Endszenarien – das Halten bis zum Tod zur Erzielung einer Wertberichtigung der Anschaffungskosten oder eine weitere Tauschkette – fallen in den Zuständigkeitsbereich der Nachlassplanung und des Steuerrechts, nicht in den des Immobilienmaklers.
Formular 3840: Die Nachprüfungsphase
Die Rückforderungsregelung verfügt über ein System zur Verwaltung der Formalitäten. Jeder Steuerpflichtige, der eine Immobilie in Kalifornien gegen eine gleichartige Immobilie außerhalb des Bundesstaates tauscht, reicht das FTB-Formular 3840 ein – eine Informationserklärung, keine Steuerzahlung – für das Jahr des Tauschs sowie für jedes folgende Jahr, in dem der aufgeschobene Gewinn noch nicht realisiert ist. Der Wohnsitzstatus spielt keine Rolle: Ein in Florida ansässiger Steuerpflichtiger ohne Einkünfte in Kalifornien und ohne sonstige Meldepflicht in Kalifornien reicht das Formular 3840 dennoch ein. In der Erklärung wird die Ersatzimmobilie angegeben und der auf kalifornische Einkünfte entfallende aufgeschobene Gewinn zugeordnet – es handelt sich um das laufende Verzeichnis der FTB über den Betrag, den Sie später schulden. Die Konsequenzen: Wenn Sie in einem Jahr keine Erklärung einreichen, kann die FTB den aufgeschobenen Gewinn schätzen und unverzüglich einen Bescheid über die vorgeschlagene Steuerfestsetzung ausstellen, zuzüglich Strafen und Zinsen – der Aufschub erlischt nicht, weil Sie verkauft haben, sondern weil Sie die Einreichung unterlassen haben. Die FTB betreibt genau zu diesem Thema ein aktives Programm zur Einhaltung der Vorschriften, wobei seit 2020 Briefkampagnen an Nicht-Erklärungspflichtige laufen. Für einen Käufer in Miami lässt sich die praktische Erkenntnis in einem Satz zusammenfassen: Der Tausch ist mit dem Vertragsabschluss nicht „abgeschlossen“ – er begründet eine kalifornische Steuererklärungspflicht, die über Ihren Aufenthalt in Kalifornien hinausbesteht, und der Wirtschaftsprüfer sollte dies in seinem Honorar berücksichtigen.
Der New Yorker Kontrast: der Zustand bei Börsenschluss
New York konzentriert seinen Anspruch auf den Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und sieht keine nachträgliche Rückforderung vor. Nichtansässige, die Immobilien in New York veräußern, zahlen die geschätzte Einkommensteuer bei Vertragsabschluss auf dem Formular IT-2663 im Voraus – ohne dieses Formular wird die Urkunde nicht eingetragen. Ein 1031-Tausch stellt eine Ausnahme dar: Diese wird direkt auf dem Formular IT-2663 selbst geltend gemacht, und zwar durch Ankreuzen eines Kästchens sowie eine kurze Zusammenfassung des Tauschs (die zugrunde liegende Ausnahmeregelung gemäß § 663(c) des Steuergesetzes wird über das Formular TP-584, Anhang D, geregelt; bei Übertragungen in New York City wird das Formular TP-584-NYC verwendet). Auf den im Tausch anerkannten „Boot“-Anteil ist weiterhin eine geschätzte Steuer auf den anerkannten Teil zu entrichten. Danach ist New York fertig: kein jährliches Nachverfolgungsformular, keine gesetzliche Rückforderung und – nach einem ordnungsgemäßen Wohnsitzaustritt – kein Anspruch auf den aufgeschobenen Gewinn, wenn die Ersatzimmobilie in Miami schließlich verkauft wird, da Gewinne aus Immobilien in Florida für einen Nichtansässigen kein Einkommen aus New Yorker Quellen darstellen. Der Haken liegt im Wohnsitzaustritt selbst: Die „Nonresident Audit Group“ des Staates New York prüft Anträge von Personen mit Wohnsitz in Florida und hohem Einkommen sehr intensiv, und ein Tauschender, der nie einen ordnungsgemäßen Wohnsitzaustritt vollzieht, bleibt in allen Belangen als Ansässiger steuerpflichtig, einschließlich des aufgeschobenen Gewinns. Dieser Rahmen – die Wohnsitzfaktoren, das Prüfungsfenster, die Nachweiskette – ist der Das Einzugsgebiet des Umzugsberaters in New York.
Die Kaskade im Zusammenhang mit dem möglichen Verkauf in Miami
Betrachten Sie das Endszenario vor dem Tausch: Die Eigentumswohnung in Miami wird in einigen Jahren im Rahmen einer steuerpflichtigen Transaktion verkauft – was geschieht dann? Florida: null; keine staatliche Einkommensteuer auf irgendeinen Teil des Gewinns. Bundesebene: Langfristige Kapitalerträge mit 15 oder 20 Prozent zuzüglich der 3,8-prozentigen Netto-Kapitalertragsteuer auf den GESAMTEN ausgewiesenen Gewinn – also die Wertsteigerung in Miami und den aufgeschobenen Anteil des Ursprungsstaates zusammen (das Bundessteuergesetz vom Juli 2025 ließ sowohl § 1031 als auch diese Sätze unverändert). Kalifornien: Die Rückforderungsklausel beansprucht den in Kalifornien angefallenen Anteil gemäß dem Verzeichnis des Formulars 3840, unabhängig vom Wohnsitz. New York: nichts, nach einem „sauberen“ Verkauf. Die verkaufsseitigen Abläufe dieses zukünftigen Verkaufs – das Formular 1099-S, die Quellensteuer, der Nettobetrag bei Vertragsabschluss – werden behandelt in Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami, wenn Sie in einem anderen Bundesstaat wohnen; die Modellierung selbst stammt von der CPA. Der Grund, warum dies nun durchgeführt wird: Das dreistufige Ergebnis ist bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs bekannt, und es verändert den tatsächlichen Wert der Strategie „alles aufschieben“ zwischen einem CA-Tauschpartner (mit ausstehender Rückforderung) und einem NY-Tauschpartner (Neuanfang nach dem Ausstieg).
Häufige Fehler bei der Angabe des Herkunftsstaates, die Teilnehmer aus Kalifornien und New York begehen
- Die Annahme, dass ein Umzug nach Florida den Anspruch des Herkunftsstaates aufhebt. Der am häufigsten wiederholte Irrtum in Bezug auf einen Wohnortwechsel: Gewinne aus Immobilien werden dort besteuert, wo sich die Immobilie befindet, nicht dort, wo Sie wohnen. Ein Umzug verändert zunächst Ihre Situation bei Steuerprüfungen und die Behandlung Ihrer sonstigen Einkünfte – er wandelt Gewinne aus kalifornischen Quellen jedoch nicht in steuerfreie Gewinne um. Der Tausch verschiebt den Anspruch des Herkunftsstaates; nichts hebt ihn auf, außer den eigenen Schlussbestimmungen Kaliforniens (und dem Verzicht New Yorks nach Abschluss der Transaktion).
- Das Formular 3840 als einmalige Einreichung zu betrachten – oder noch nie davon gehört zu haben. Es ist jährlich einzureichen, solange der Aufschub besteht, und die Reaktion der FTB auf Versäumnisse ist die sofortige Veranlagung des aufgeschobenen Gewinns. Der am einfachsten zu vermeidende Verstoß gegen die Vorschriften und der teuerste, wenn er nachträglich behoben werden muss.
- Das Erscheinen bei einer Vertragsunterzeichnung in New York ohne die Unterlagen zur Befreiung gemäß IT-2663. Bei einer Vertragsunterzeichnung in New York durch einen Nichtansässigen wird standardmäßig eine geschätzte Steuervorauszahlung am Verhandlungstisch fällig. Die 1031-Befreiung erfordert lediglich das Ankreuzen eines Kästchens sowie eine Transaktionszusammenfassung – sollten die Unterlagen zum Tauschgeschäft nicht in den Vertragsunterlagen enthalten sein, müssen Sie die geschätzte Steuer vorstrecken und später die Rückerstattung beantragen, wobei Ihr Tauschkapital in der Zwischenzeit gekürzt ist.
- Sich bei den Fristen für den Tausch vom Zeitplan für den Wohnsitzwechsel leiten zu lassen. Die 45/180-Fristen sind streng (einschließlich der „Earlier-of“-Regel aus dem Übersichtsleitfaden); die Schritte zur Wohnsitzverlegung sind flexibel. Tauschende, die die Identifizierung vorziehen, um den Vertragsabschluss in einem bestimmten Wohnsitzjahr zu erreichen, tauschen in der Regel eine feste Frist gegen eine flexible ein. Stimmen Sie beide Zeitpläne mit Ihrem Steuerberater ab – doch wenn sie kollidieren, hat die Frist für den Tausch Vorrang, da diese nicht geändert werden kann.
- Modellierung ausschließlich des Steueraufschubs auf Bundesebene. Die für die Entscheidungsfindung maßgebliche Kennzahl zum Zeitpunkt des Erwerbs ist die dreistufige Wasserfallrechnung für den späteren Verkauf – Florida: null, Bundesebene: 15/20 plus NIIT auf den gesamten Betrag, der Rückforderungsanteil in Kalifornien oder in New York: nichts – und nicht „wir haben die Steuer aufgeschoben“. Ein kalifornischer und ein New Yorker „Exchanger“, die identische Käufe in Miami tätigen, weisen wesentlich unterschiedliche zukünftige Steuerverbindlichkeiten auf; der Wirtschaftsprüfer sollte dies vom ersten Tag an in die Planung der Haltedauer und des Ausstiegs einkalkulieren.
Was in diesem Artikel nicht behandelt wird
Dieser Leitfaden behandelt die steuerlichen Aspekte des Herkunftsstaates bei einem Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami – den kalifornischen Rückforderungsanspruch und das Formular 3840, die Abwicklungsmodalitäten in New York zum Zeitpunkt des Abschlusses, die Unterscheidung zwischen „Quelle“ und „Wohnsitz“ sowie die Abfolge der Schritte. Nicht behandelt werden: der Tauschrahmen selbst – die Berechnung der 45/180-Frist, die „Like-Kind“-Regel, Identifizierungsstrategien („1031 Exchange Miami Condo Guide“, die Übersicht dieses Clusters); die Ebene des qualifizierten Vermittlers – die Safe-Harbor-Regelung, Gebühren und die Überprüfung (Qualified Intermediary in Miami); welche Gebäude in Miami die Prüfung durch einen Tauschkäufer bestehen (Investment-Eigentumswohnungsgebäude in Miami); die vollständigen Leitfäden zum Wohnsitzausstieg – Kaliforniens „Closest-Connections“-Test und das FTB-Prüfungsrahmenwerk (Umzug von Kalifornien nach Miami), New Yorks Wohnsitzfaktoren und die „Nonresident Audit Group“ (Umzug von New York nach Miami); sowie – ausdrücklich – die Modellierung des Rückforderungsrisikos, die Erstellung des Formulars 3840 und die Planung des Wohnsitzes, die Aufgaben von Wirtschaftsprüfern und Steueranwälten sind. Tom leitet den Bereich Immobilien in Miami; die Zahlen zum Herkunftsstaat fallen in den Zuständigkeitsbereich Ihres Steuerteams.
Kurze Antworten für Käufer im Rahmen von § 1031
Wird der spätere Verkauf einer Ersatzimmobilie in Miami in Kalifornien oder New York besteuert, selbst nachdem ich den Tausch bereits vollzogen habe?
Kalifornien kann dies. Gewinne, die aus kalifornischen Immobilien stammen, gelten weiterhin als Einkünfte aus kalifornischen Quellen, unabhängig davon, wo Sie zum Zeitpunkt der endgültigen Realisierung wohnen – die Rückforderungsregel (R&TC § 18032). Und Kalifornien verfolgt dies: Sie müssen das FTB-Formular 3840, eine jährliche Informationserklärung, für das Jahr des Tauschs und jedes folgende Jahr einreichen, bis der aufgeschobene Gewinn realisiert wird – selbst als Einwohner Floridas, der keine weiteren kalifornischen Steuererklärungen einreicht. Versäumen Sie eine Einreichung, kann die FTB den aufgeschobenen Gewinn schätzen und die Steuer sofort festsetzen, einschließlich Strafen und Zinsen. New York kennt kein entsprechendes Rückforderungsrecht und keine jährliche Nachverfolgung: Nach einem ordnungsgemäßen Wegzug aus dem Steuergebiet verfolgt New York den aufgeschobenen Gewinn nicht weiter, wenn die Immobilie in Miami schließlich verkauft wird. Personen, die einen Tausch in Kalifornien vornehmen, sollten die Rückforderungsregelung und die Verpflichtung zur Einreichung des Formulars 3840 vor dem Abschluss des Veräußerungsgeschäfts mit einem kalifornischen Wirtschaftsprüfer oder Steueranwalt planen.
Kann ich den 1031-Tausch und den Wohnortwechsel zeitlich aufeinander abstimmen?
Ja – doch sie lösen zwei unterschiedliche steuerliche Probleme, und diese beiden miteinander zu vermischen, ist ein kostspieliger Fehler. Gewinne aus Immobilien in Kalifornien oder New York werden nach dem Herkunftslandprinzip besteuert: Der Herkunftsstaat besteuert sie, weil sich die Immobilie dort befindet, nicht weil Sie dort wohnen. Ein Umzug nach Florida zu Beginn schließt Kalifornien oder New York für den Verkauf der aufgegebenen Immobilie nicht aus – erst der TAUSCH bewirkt die Steuerstundung des Gewinns im Herkunftsstaat. Was der Wohnsitzwechsel regelt, ist alles andere: Ihre sonstigen Einkünfte, die Situation bei einer Steuerprüfung und – auf New Yorker Seite – die Frage, ob der Staat noch Ansprüche geltend machen kann, wenn die Ersatzimmobilie in Miami schließlich verkauft wird. Stimmen Sie die Abfolge der beiden Vorgänge mit Ihrem Steuerberater und Ihrem Steueranwalt auf deren jeweiligen Zeitplänen ab – die Fristen für den Tausch sind streng festgelegt; die Schritte zur Wohnsitzverlegung hingegen nicht.
Wie finde ich innerhalb der 45-Tage-Frist eine Ersatzimmobilie in Miami, wenn ich einen Tausch aus Kalifornien oder New York vornehme?
Die meisten Teilnehmer an einem 1031-Tausch in Kalifornien oder New York identifizieren während der Angebotsfrist für die abzutretende Immobilie – also lange vor dem Vertragsabschluss – zwei oder drei Zielobjekte in Miami, sodass die 45-Tage-Frist auf der Grundlage einer vorab geprüften Auswahlliste beginnt. Toms „Net + Risk Review“ für jede Zielimmobilie läuft parallel zum Abschluss des Verkaufs der abgegebenen Immobilie. Die Identifizierung einer geeigneten Immobilie von einem Standort außerhalb Miamis aus innerhalb von 45 Tagen ist mit einem hohen Risiko verbunden.
Welche staatlichen Steuern fallen an, wenn ich die Ersatzimmobilie in Miami irgendwann verkaufe?
Drei Ebenen. Florida: null – keine staatliche Einkommensteuer. Bundesebene: Langfristige Kapitalerträge werden mit 15 oder 20 Prozent besteuert, zuzüglich der Netto-Kapitalertragsteuer in Höhe von 3,8 Prozent, und zwar auf den gesamten ausgewiesenen Gewinn einschließlich aller durch den Tausch aufgeschobenen Beträge – das Bundessteuergesetz vom Juli 2025 ließ sowohl Abschnitt 1031 als auch diese Steuersätze unverändert. Ursprungsstaat: Kalifornien besteuert den Teil des Gewinns, der auf die ursprüngliche kalifornische Immobilie entfiel – den „Clawback“ –, unabhängig davon, ob Sie zu diesem Zeitpunkt in Florida ansässig sind, und anhand Ihrer Einreichungshistorie des Formulars 3840 ermittelt die FTB den entsprechenden Betrag. New York erhebt zu diesem Zeitpunkt keine Ansprüche, sofern Ihr Wohnsitzwechsel ordnungsgemäß erfolgt ist. Lassen Sie den Wirtschaftsprüfer alle drei Ebenen vor dem Tausch modellieren, nicht erst beim späteren Verkauf.
Sollte ich den 1031-Tausch vor oder nach meinem Umzug nach Florida durchführen?
Die Reihenfolge ändert sich weniger als bei den meisten Angaben zu Umzugsangelegenheiten. Kalifornien oder New York besteuern – oder stellen über den Tausch die Besteuerung auf – den Gewinn aus der veräußerten Immobilie, da sich diese dort befindet; Ihr Wohnsitz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ändert daran nichts. Was die Reihenfolge tatsächlich entscheidet: Ihre Situation bei einer Steuerprüfung, wie Ihre sonstigen Einkünfte im Jahr des Verkaufs besteuert werden und – für Personen, die in New York einen Tausch vornehmen – ob der Wohnsitzwechsel ordnungsgemäß abgeschlossen ist, bevor die Immobilie in Miami schließlich verkauft wird. Es gibt konkrete zeitliche Gründe für die Reihenfolge der beiden Schritte – die 45/180-Fristen sind streng, die Nachweise zum Wohnsitz benötigen Zeit, und die Abschlusstermine beeinflussen sich gegenseitig –, und diese Planung ist Aufgabe von Wirtschaftsprüfern und Steueranwälten. Was die Reihenfolge nicht ist: eine Möglichkeit, den Gewinn aus dem Herkunftsstaat durch einen vorzeitigen Umzug in einen steuerfreien Gewinn umzuwandeln.
Ist Thomas Druck auf 1031-Käufer aus Kalifornien oder New York spezialisiert?
Toms Spezialisierung auf Käufer, die nicht vor Ort sind, umfasst seit 2006 1031 Investoren. Seine Aufgabe: innerhalb des 45-Tage-Zeitraums Ersatzimmobilien in Miami zu identifizieren, die den Anlagekriterien des Käufers entsprechen, die gleiche „Net + Risk Review“-Prüfung durchzuführen, die bei jedem Kauf in Miami angewendet wird, und die Abschlusstermine auf den Übertragungszeitplan des qualifizierten Vermittlers (QI) abzustimmen. Die steuerlichen Aspekte des Tauschgeschäfts, die Modellierung des Rückforderungsrisikos, die Einhaltung der Vorgaben des Formulars 3840 sowie die Planung des Wohnsitzes im jeweiligen Bundesstaat fallen in den Zuständigkeitsbereich des Wirtschaftsprüfers und des Steueranwalts des Käufers.
Weiterführende Informationen
- Leitfaden zum 1031-Tausch von Eigentumswohnungen in Miami – Überblick über diesen Themenkomplex: die Berechnung der 45/180-Tage-Frist, die „Like-Kind“-Regel, die Identifizierungsstrategie und der Arbeitsablauf, in den diese Ebene des Herkunftsstaates eingebunden ist.
- Qualifizierter Vermittler in Miami – Leitfaden zur Frage „Wer verwaltet das Geld?“: Safe-Harbor-Regelungen, Bürgschaften, getrennte Konten, Gebühren und die Prüfungscheckliste für einen Staat ohne Lizenzpflicht.
- Investitions-Eigentumswohnungsgebäude in Miami – WAS zu prüfen ist: Kategorien der Vermietungsrichtlinien, Gewährleistungsfähigkeit, die Überprüfung der Eigentümergemeinschaft (HOA).
- Umzug von Kalifornien nach Miami – das Handbuch zum Verlust des Wohnsitzes in Kalifornien: das „Closest Connections“-Konzept der FTB, die „Prop-13“-Regelung und die Prüfungsstrategie, auf die sich der Abschnitt zur Abfolge in diesem Leitfaden stützt.
- Umzug von New York nach Miami – das New Yorker Wohnsitzkonzept und die „Nonresident Audit Group“: die Wohnsitz-Perspektive für Umziehende aus New York.
- Zentrum für nicht ansässige Käufer – der vollständige Überblick über die 16-teilige Artikelserie.
