Häufig gestellte Fragen (FAQ) · Verkäufer von Eigentumswohnungen, die nicht vor Ort ansässig sind, sowie internationale Verkäufer

FIRPTA-Erläuterungen für nicht in den USA ansässige Verkäufer von Eigentumswohnungen in Miami

Wenn Sie außerhalb der Vereinigten Staaten leben und eine Eigentumswohnung in Miami besitzen, die Sie verkaufen möchten, gibt es eine US-Steuerregel, die Sie nicht ignorieren dürfen: FIRPTA. Sie ist die mit Abstand größte Quelle für Verwirrung, unerwartete Liquiditätsengpässe und schlechte Beratung, mit der Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland konfrontiert werden. Dieser Artikel gibt Ihnen klare Antworten – was FIRPTA ist, welche Kosten damit verbunden sind, wann es zur Anwendung kommt, wie Sie die Quellensteuer rechtmäßig reduzieren oder zurückerhalten können und welche Schritte Sie einleiten sollten, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Er richtet sich speziell an ausländische Eigentümer von Eigentumswohnungen in Miami, wobei der Schwerpunkt auf Verkäufern aus der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) liegt, da ich vorwiegend mit diesen zusammenarbeite.

Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)

FIRPTA ist ein US-Bundessteuergesetz (1980), das den Käufer einer US-Immobilie von einem nicht in den USA ansässigen Verkäufer verpflichtet, bei Vertragsabschluss einen Prozentsatz des Bruttoverkaufspreises einzubehalten und an die US-Steuerbehörde (IRS) abzuführen. Es handelt sich dabei nicht um eine eigenständige Steuer, sondern um eine Vorauszahlung auf die tatsächliche US-Steuerpflicht des Verkäufers aus dem Veräußerungsgewinn.

Standard-Einbehaltungssatz: 15 % des Bruttoverkaufspreises.
Ermäßigter Satz: 10 %, wenn der Käufer die Immobilie als Eigenheim nutzen wird UND der Preis zwischen 300.001 USD und 1.000.000 USD liegt.
Befreiung: 0 %, wenn der Käufer die Immobilie als Eigenheim nutzen wird UND der Preis 300.000 USD oder weniger beträgt.
Möglichkeit zur Reduzierung: Reichen Sie vor dem Vertragsabschluss das IRS-Formular 8288-B ein, um beim IRS zu beantragen, den Einbehalt auf die voraussichtlich tatsächlich geschuldete Steuer auf den Gewinn zu begrenzen. Bei korrekter Durchführung kann dies den Einbehalt um Zehn- oder Hunderttausende Dollar senken.
Möglichkeit zur Rückforderung: Reichen Sie nach dem Vertragsabschluss eine Steuererklärung für Nichtansässige in den USA (Formular 1040-NR) ein, um die Abrechnung vorzunehmen und etwaige Rückerstattungen geltend zu machen.

Falls Sie an dieser Stelle aufhören zu lesen, sollten Sie vor allem eines verinnerlichen: Bei Vertragsabschluss werden 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten, nicht 15 % des Gewinns. Bei einem Verkauf im Wert von 800.000 US-Dollar fließen am Tag des Vertragsabschlusses 120.000 US-Dollar an die US-Steuerbehörde (IRS) – selbst wenn Ihr tatsächlicher Gewinn (und damit die tatsächliche Steuer) weitaus geringer ausfällt. Die Planung dieser Maßnahmen, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten, ist entscheidend.

Wofür steht die Abkürzung FIRPTA, und warum gibt es dieses Gesetz?

FIRPTA steht für „Foreign Investment in Real Property Tax Act“(Gesetz über die Besteuerung ausländischer Immobilieninvest itionen) und wurde 1980 verabschiedet. Vor Inkrafttreten des FIRPTA konnten ausländische Eigentümer von US-Immobilien diese verkaufen, den Erlös ins Ausland transferieren und sich dem Zugriff der US-Steuerbehörde IRS entziehen. Das Gesetz hat dem ein Ende gesetzt, indem es den Käufer gesetzlich dazu verpflichtet, einen Teil des Verkaufspreises einzubehalten und diesen als Anzahlung auf die spätere US-Steuerrechnung des Verkäufers an die IRS abzuführen.

Der Mechanismus ist sehr direkt: Die IRS versucht nicht, Ihren Gewinn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu berechnen. Sie behält einen Prozentsatz des Bruttopreises ein und führt später, wenn Sie eine Steuererklärung einreichen, eine Abrechnung durch. Im Rahmen dieser Abrechnung werden etwaige Überzahlungen zurückerstattet.

Wer gilt im Sinne des FIRPTA als „ausländische Person“?

Eine „ausländische Person“ im Sinne des FIRPTA ist jede Person, die weder US-Staatsbürger noch Inhaber einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung (Green Card) noch gemäß dem „Substantial Presence Test“ in den USA steuerlich ansässig ist. Dazu gehören:

deutsche, österreichische und schweizerische Staatsangehörige, die als Privatperson eine Eigentumswohnung in Miami besitzen.
Nicht-US-amerikanische LLCs, GmbHs und andere ausländische Rechtsträger, die US-Immobilien besitzen.
US-Eigentümer, die ins Ausland gezogen sind und ihren steuerlichen Wohnsitz in den USA aufgegeben haben (selten, kommt aber vor – bitte lassen Sie dies von einem Wirtschaftsprüfer bestätigen).

Bei einer US-amerikanischen LLC, die sich im Besitz einer ausländischen Person befindet, ist die Sachlage differenzierter – Ein-Personen-LLCs, die steuerlich als natürliche Person behandelt werden („disregarded“), gelten im Rahmen von FIRPTA in der Regel als ausländischer Eigentümer. Für LLCs mit mehreren Gesellschaftern und Kapitalgesellschaften gelten eigene Vorschriften. Genau diese Art von strukturellen Fragen sollten Sie vor der Inserierung mit einem Wirtschaftsprüfer klären.

Wie hoch ist der FIRPTA-Quellensteuersatz beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami?

Es gibt drei Stufen, die sich nach dem Bruttoverkaufspreis und nicht nach dem Gewinn richten:

Verkaufspreis	Nutzt der Käufer die Immobilie als Wohnsitz?	Quellensteuersatz
300.000 US-Dollar oder weniger	Ja	0 % (befreit)
300.001 USD – 1.000.000 USD	Ja	10 %
Über 1.000.000 US-Dollar	Ja	15 %
Beliebiger Preis	Nein (Investor, Zweitwohnsitz usw.)	15 %

Der Begriff „als Wohnsitz genutzt“ unterliegt einer spezifischen Definition der US-Steuerbehörde IRS – der Käufer (oder ein Familienmitglied) muss die Absicht haben, in der Immobilie mindestens 50 % der Zeit zu wohnen, in der diese während jedes der ersten beiden Zeiträume von jeweils 12 Monaten nach Vertragsabschluss bewohnt ist. Der Käufer unterzeichnet eine eidesstattliche Erklärung, in der er dies bestätigt. Sollte der Käufer später seine Pläne ändern, ist dies das Problem des Käufers, nicht das des Verkäufers.

Die meisten Verkäufe von Eigentumswohnungen in Miami im Segment der abwesenden Verkäufer fallen in die 15-Prozent-Steuerklasse – entweder, weil der Preis 1 Mio. USD übersteigt, oder weil der Käufer ebenfalls ein Investor ist.

Ist FIRPTA eine Steuer oder handelt es sich um eine Quellensteuer?

Es handelt sich um eine Quellensteuer, nicht um eine Steuer. Diese Unterscheidung ist von Bedeutung.

Die tatsächliche US-Steuer, die Sie auf den Verkauf schulden, wird auf der Grundlage Ihres Gewinns berechnet, nicht auf der Grundlage Ihres Bruttoverkaufspreises. Der Gewinn entspricht grob gesagt dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten, abzüglich qualifizierter Wertsteigerungen und abzüglich der Verkaufskosten. Der langfristige Kapitalertragsteuersatz des Bundes für Nichtansässige bei Immobilien beträgt in der Regel 15 % oder 20 %, zuzüglich einer möglichen Netto-Kapitalertragsteuer von 3,8 %, je nach den Umständen.

Rechenbeispiel:

Verkaufspreis: 800.000 USD
Ursprünglicher Kaufpreis (2014): 450.000 USD
Dokumentierte Modernisierungsmaßnahmen: 50.000 USD
Verkaufskosten (Provision, Abschlusskosten): 60.000 USD
Gewinn: 240.000 USD
Tatsächliche Bundessteuer (unter der Annahme eines LTCG-Satzes von 15 %): 36.000 USD
Bei der Abwicklung einbehaltene FIRPTA-Abgabe (15 % des Bruttobetrags): 120.000 USD
Dem Verkäufer nach Einreichung des Formulars 1040-NR zustehende Rückerstattung: 84.000 USD

Diese 84.000 US-Dollar gehören Ihnen, doch die US-Steuerbehörde (IRS) wird das Geld 6 bis 18 Monate lang einbehalten, es sei denn, Sie ergreifen vor dem Vertragsabschluss Maßnahmen, um die Quellensteuer zu reduzieren. Damit kommen wir zum nützlichsten Instrument in diesem gesamten Rahmenwerk.

Kann der FIRPTA-Quellensteuerbetrag vor dem Vertragsabschluss reduziert werden? (Formular 8288-B)

Ja – und die meisten Verkäufer, die nicht vor Ort sind, sollten diese Möglichkeit nutzen.

Das Formular 8288-B ist der „Antrag auf eine Einbehaltungsbescheinigung“. Sie (oder Ihr Steuerberater) reichen es vor dem Vertragsabschluss beim IRS ein und geben dabei die von Ihnen erwartete tatsächliche Steuer auf den Gewinn an. Wenn der IRS dem Antrag stattgibt, beschränkt sich die Einbehaltung beim Vertragsabschluss auf diesen erwarteten Betrag anstelle der standardmäßigen 15 % des Bruttobetrags.

Am Beispiel oben: Anstatt dass 120.000 USD ein Jahr lang beim IRS verbleiben, behält der Abwicklungsbeauftragte etwa 36.000 USD ein, und Sie erhalten die restlichen 84.000 USD per Überweisung.

Die Vorgehensweise:

Zeitplan: Reichen Sie das Formular 8288-B so früh wie möglich ein – idealerweise sobald Sie einen Vertrag abgeschlossen haben, manchmal auch schon früher auf der Grundlage einer Schätzung.
Auswirkung bei Vertragsabschluss: Sollte die IRS bis zum Vertragsabschluss noch nicht geantwortet haben, muss der Vertragsabwickler dennoch die vollen 15 % einbehalten – er hinterlegt diesen Betrag jedoch in einem Treuhandkonto, anstatt ihn an die IRS zu überweisen, und wartet auf die Bescheinigung der IRS. Sobald die Bescheinigung ausgestellt ist, wird Ihnen der überschüssige Betrag freigegeben. Wird die Bescheinigung abgelehnt oder geht sie nie ein, fließen die Gelder zum Standardsatz an den IRS.
Realistischer Zeitrahmen: Rechnen Sie mit 90 Tagen für eine Antwort der IRS. Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein.

Dies ist eine der Maßnahmen mit dem größten Hebeleffekt, die ein nicht vor Ort anwesender Verkäufer ergreifen kann. Die Kosten für die Einreichung des Formulars 8288-B durch einen Wirtschaftsprüfer sind im Vergleich zur Verbesserung des Cashflows gering.

Benötige ich eine US-Steueridentifikationsnummer (ITIN), um zu verkaufen?

Ja. Die US-Steuerbehörde (IRS) verlangt, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer in den FIRPTA-Unterlagen eine US-Steueridentifikationsnummer angeben. Die meisten ausländischen Verkäufer verfügen noch nicht über eine solche Nummer.

Als Privatperson beantragen Sie eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) mithilfe des IRS-Formulars W-7. Dem Antrag müssen entweder Original-Ausweisdokumente (Reisepass) oder von einem vom IRS autorisierten Certified Acceptance Agent (CAA) beglaubigte Kopien beigefügt werden. Verkäufer aus der DACH-Region sollten ihren Originalreisepass nicht per Post an den IRS senden – wenden Sie sich stattdessen an einen CAA, der den Reisepass vor Ort oder in den USA beglaubigen kann.

Leiten Sie das ITIN-Verfahren ein, bevor Sie Ihre Immobilie inserieren. Die Ausstellung einer ITIN kann 8–12 Wochen dauern, und es sind bereits Vertragsabschlüsse gescheitert, weil der Verkäufer noch keine ITIN vorweisen konnte. Bei einigen Vertragsabschlüssen kann ein noch nicht abgeschlossener ITIN-Antrag (Formular W-7, das den Unterlagen zur Quellensteuer beigefügt ist) verwendet werden – Ihr Steuerberater kennt die aktuelle Praxis des IRS.

Wer nimmt die Einbehaltung eigentlich vor – ich, der Käufer oder die Grundbuchgesellschaft?

Rechtlich gesehen ist der Käufer der Einbehaltungsbeauftragte und gegenüber der IRS persönlich für die Einhaltung der FIRPTA-Vorschriften haftbar. In der Praxis läuft dies jedoch nie so ab. Der Abwicklungs- bzw. Eigentumsübertragungsbeauftragte – manchmal auch der Anwalt des Käufers – wickelt den gesamten Vorgang bei der Vertragsabwicklung im Namen des Käufers ab:

Die Gelder des Käufers fließen bei der Vertragsabwicklung in das Treuhandkonto ein.
Der Abwicklungsbeauftragte zahlt den Verkaufserlös abzüglich des FIRPTA-Einbehaltungsbetrags aus.
Innerhalb von 20 Tagen nach dem Vertragsabschluss übermittelt der Abwicklungsbeauftragte die Formulare 8288 und 8288-A zusammen mit den einbehaltenen Geldern an den IRS.
Der Verkäufer erhält eine abgestempelte Kopie des Formulars 8288-A als Quittung – bewahren Sie diese sorgfältig auf. Dies ist der Nachweis, den Sie Ihrer Steuererklärung 1040-NR beifügen müssen.

Wird die Vertragsabwicklung von einem unerfahrenen Makler durchgeführt (der nicht auf FIRPTA-Transaktionen spezialisiert ist), kommt es zu Fehlern. In Miami ist dies zwar selten – die meisten Makler in diesem Markt wickeln FIRPTA-Transaktionen routinemäßig ab –, dennoch lohnt es sich, dies bereits in einer frühen Phase der Vertragsverhandlungen zu überprüfen. Ich empfehle meinen Kunden, die nicht vor Ort sind, Makler, die bereits Dutzende solcher Transaktionen abgewickelt haben.

Wie erhalte ich nach dem Abschluss den Restbetrag zurück?

Durch Einreichung einer Einkommensteuererklärung für Nichtansässige in den USA (Formular 1040-NR) für das Jahr des Verkaufs.

In der Steuererklärung wird Ihre tatsächliche US-Steuer auf den Veräußerungsgewinn berechnet. Die FIRPTA-Quellensteuer (ausgewiesen auf Formular 8288-A) wird auf diese Steuer angerechnet. Übersteigt die einbehaltene Quellensteuer die geschuldete Steuer, erstattet die IRS Ihnen die Differenz.

Praktische Hinweise:

Die Steuererklärung bezieht sich auf das Kalenderjahr des Vertragsabschlusses. Wenn Sie den Vertrag im März 2027 abschließen, reichen Sie das Formular 1040-NR im Frühjahr/Sommer 2028 ein.
Rückerstattungen erfolgen in der Regel 6–12 Monate nach Einreichung. Bei Steuererklärungen von Nichtansässigen arbeitet der IRS langsamer als bei inländischen Steuererklärungen.
Unter bestimmten Umständen besteht die Möglichkeit einer „vorzeitigen Rückerstattung“ über das Formular 843, dies ist jedoch die Ausnahme und nicht die Regel.

Eine vorzeitige Einzahlung über das Formular 8288-B (Frage 5) ist fast immer eine bessere Strategie als das Warten auf die Rückerstattung.

Inwiefern wirkt sich das FIRPTA-Gesetz auf das Steuerabkommen zwischen den USA und Deutschland aus?

Immobilien sind der einzige Bereich, in dem internationale Steuerabkommen in der Regel keine Minderung der Besteuerung von Einkünften aus US-Quellen bewirken. Nach den meisten US-Steuerabkommen – einschließlich des Abkommens zwischen den USA und Deutschland – sind Gewinne aus dem Verkauf von US-Immobilien in den USA nach den dort geltenden innerstaatlichen Vorschriften steuerpflichtig. Das FIRPTA findet uneingeschränkt Anwendung. Wo das Abkommen tatsächlich hilft, ist auf deutscher Seite: Deutschland rechnet die in den USA gezahlte Steuer im Rahmen des Anrechnungsverfahrens in der Regel auf Ihre deutsche Steuerschuld für denselben Gewinn an – sodass Sie nicht beide Beträge in voller Höhe zahlen müssen. Die Koordination hierfür obliegt einem deutschen Steuerberater, der mit Einkünften aus US-Quellen vertraut ist und eng mit dem US-CPA zusammenarbeitet. Einige praktische Hinweise speziell für den DACH-Raum:

Der Verkauf muss in Ihrer deutschen Steuererklärung für das Jahr des Vertragsabschlusses angegeben werden.
Falls die Eigentumswohnung über eine deutsche GmbH oder eine andere juristische Person gehalten wurde, ändern sich die Struktur des Verkaufs und die Anrechnungsmodalitäten – lassen Sie sich vor der Inserierung beraten.
Der Zeitpunkt der Währungsumrechnung bei der Berechnung des Gewinns (Anschaffungskosten in USD gegenüber EUR) kann erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung in Deutschland haben. Ein guter Steuerberater wird dies sorgfältig prüfen.

Wie sieht es mit der staatlichen Steuer in Florida aus – gibt es zusätzliche Quellensteuerabzüge?

Nein. In Florida gibt es keine staatliche Einkommensteuer für Privatpersonen, und es gibt kein Pendant zur FIRPTA auf Landesebene in Florida. Die 15-prozentige Bundesquellensteuer ist die einzige US-Quellensteuer, die beim Verkauf anfällt. (Sollten Sie zudem eine Immobilie in einem anderen US-Bundesstaat besitzen – beispielsweise eine Eigentumswohnung in New York oder Kalifornien –, kann dieser Bundesstaat zusätzlich zur FIRPTA eine eigene Quellensteuer für Nichtansässige erheben. Florida tut dies nicht.)

Wie sieht der Zeitplan für einen nicht vor Ort ansässigen Verkäufer bei der Planung im Hinblick auf FIRPTA aus?

Ausgehend von einem angestrebten Abschlussdatum empfehle ich für einen Verkäufer, der nicht vor Ort ist, folgende Mindestfinanzierungsdauer:

Mindestens 6 Monate vor Vertragsabschluss: Beantragen Sie eine ITIN (Formular W-7), falls Sie noch keine besitzen. Beauftragen Sie einen US-Wirtschaftsprüfer (CPA), der auf internationale Verkäufer spezialisiert ist.
3–4 Monate vor Vertragsabschluss: Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, lassen Sie den Wirtschaftsprüfer das Formular 8288-B erstellen und einreichen, um die Quellensteuer zu reduzieren. Vergewissern Sie sich, dass der Abwicklungsbeauftragte über Erfahrung mit FIRPTA verfügt.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Der Vertragsabwickler behält den korrekten Betrag ein und stellt das abgestempelte Formular 8288-A aus. Bewahren Sie alle Originale auf.
Jahr des Vertragsabschlusses – Deutsche Steuererklärung: Geben Sie den Verkauf an und koordinieren Sie die Anrechnung von US- und deutschen Steuergutschriften.
April–Juni des auf den Vertragsabschluss folgenden Jahres: Reichen Sie das US-Formular 1040-NR zur Rückerstattung (falls zutreffend) ein.

Der mit Abstand kostspieligste Fehler, den ich beobachte, ist, dass Verkäufer erst nach Vertragsunterzeichnung von FIRPTA erfahren. Zu diesem Zeitpunkt ist es bereits zu spät, das Formular 8288-B rechtzeitig einzureichen. Sie schließen den Verkauf ab, verlieren 18 Monate lang 15 % des Bruttoerlöses an die IRS und erfahren erst dann vom Rest, wenn ihr Steuerberater sie darauf hinweist. Seien Sie nicht dieser Verkäufer. Lesen Sie auch diesen Artikel, wenn Sie jetzt kaufen und später verkaufen möchten.

Inwiefern fügt sich dies in Toms „Net + Risk Review“ ein?

Genau diese Art von Frage soll meine kostenlose 30-minütige „Net + Risk Review“ beantworten. Bevor Sie sich für einen Verkauf entscheiden – noch bevor Sie überhaupt festlegen, ob ein Verkauf sinnvoll ist – erkläre ich Ihnen:

Zu welchem Preis sich Ihre Eigentumswohnung in Miami auf dem heutigen Markt realistisch verkaufen ließe.
Die vollständige Berechnung des Nettoerlöses, einschließlich der FIRPTA-Quellensteuer (unter Verwendung Ihrer tatsächlichen Anschaffungskosten, sofern diese Ihnen vorliegen).
Die geschätzte Ermäßigung gemäß Formular 8288-B, einschließlich der Vermittlung eines Wirtschaftsprüfers, der das Formular einreichen kann.
Das Risiko von Nachforderungen, den Status der Meilensteine gemäß SB 4-D sowie kritische Punkte in den HOA-Unterlagen.
Einen realistischen Zeitplan, der die ITIN-Beantragung, die Arbeit des Wirtschaftsprüfers und die Logistik für den Fernabschluss berücksichtigt.

Für Verkäufer außerhalb der USA ist dies die kostengünstigste Absicherung gegen unerwartete FIRPTA-Cashflow-Einbußen.

Abschließender Haftungsausschluss: Der vorliegende Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die FIRPTA-Vorschriften ändern sich (die Schwellenwerte für die Wohnsitzbefreiung haben sich in der Vergangenheit verschoben), und die individuellen Sachverhalte unterscheiden sich voneinander. Wer als nicht in den USA ansässige Person US-Immobilien verkauft, muss einen US-Wirtschaftsprüfer (CPA) mit Erfahrung im Umgang mit nicht ansässigen Personen beauftragen. Ich bin Immobilienmakler in Florida – ich werde den Fall an einen Wirtschaftsprüfer weiterleiten, wenn es die Situation erfordert, was bei jedem Geschäft mit einem nicht ansässigen Verkäufer der Fall ist.