Häufig gestellte Fragen (FAQ) · Abwesende und internationale Verkäufer von Eigentumswohnungen

Fernbeglaubigung (RON) für abwesende Verkäufer in Florida

Wenn Sie außerhalb von Miami leben – in Berlin, Zürich, São Paulo oder auch nur in New York – und eine Eigentumswohnung in Florida besitzen, die Sie verkaufen möchten, lautet die Frage, die mir jedes Mal gestellt wird, immer dieselbe: „Muss ich nach Miami fliegen, um den Verkauf abzuschließen?“

Die kurze Antwort lautet: Nein. Florida verfügt über eines der ausgereiftesten Gesetze zur Fernnotarisierung (Remote Online Notarization, RON) in den Vereinigten Staaten, und ein ordnungsgemäß durchgeführter Vertragsabschluss für Verkäufer, die nicht vor Ort sind, kann vollständig von Ihrem Heimatland aus vor einer Webcam unterzeichnet werden.

Dieser Artikel erläutert, was RON ist, was das Gesetz in Florida zulässt, welche Dokumente geeignet sind, welchen Arbeitsablauf ich bei meinen Verkäufern in Abwesenheit anwende und welche praktischen Fallstricke es gibt, über die viele stolpern – insbesondere Verkäufer aus der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz), die einen ausländischen Reisepass als Ausweisdokument verwenden.

Haftungsausschluss: Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Rechtsanwalt und kein Notar. Die nachstehenden Informationen dienen lediglich der allgemeinen Orientierung. Titelversicherungsgesellschaften, Kreditgeber und die US-Steuerbehörde (IRS) haben jeweils ihre eigenen RON-Richtlinien, die sich ändern können. Bitte klären Sie dies vor dem Vertragsabschluss mit Ihrem Abwicklungsbeauftragten und, falls erforderlich, mit Ihrem Steuerberater ab.

Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)

RON = Remote Online Notarization (Fernbeglaubigung per Video). Ein in Florida zugelassener Online-Notar überprüft Ihre Identität und beobachtet Sie bei der Unterzeichnung von Dokumenten über eine sichere Videoverbindung. Der Notar bringt ein elektronisches Siegel an; die unterzeichneten Dokumente besitzen dieselbe Rechtskraft wie mit Tinte beglaubigte Originale.
Rechtsgrundlage: Florida Statutes §117.201–117.305, in Kraft seit dem 1. Januar 2020. Florida ist einer der führenden RON-Staaten in den USA.
Wo Sie sich befinden können: Überall auf der Welt, sofern Sie über eine stabile Internetverbindung, eine Webcam und einen amtlichen Lichtbildausweis verfügen. Der Notar muss sich physisch in Florida befinden und von Florida bevollmächtigt sein.
Geltungsbereich: Die überwiegende Mehrheit der Immobilienunterlagen – Kaufverträge, eidesstattliche Erklärungen des Verkäufers, FIRPTA-Formulare, Abschlussabrechnungen, Pfandrechtsfreigaben. Einige wenige Kategorien (bestimmte Testamente, bestimmte familienrechtliche Urkunden) sind ausgeschlossen, diese kommen jedoch bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung selten vor.
Was Sie benötigen: Einen Reisepass oder einen anderen anerkannten amtlichen Ausweis, einen Computer mit Webcam (bei den meisten Plattformen ist ein Smartphone nicht geeignet) sowie etwa 45 bis 90 Minuten ungestörte Zeit. Die Sitzung wird vom RON-Anbieter aufgezeichnet und 10 Jahre lang gespeichert.

Falls Sie an dieser Stelle aufhören zu lesen, behalten Sie Folgendes im Hinterkopf: Ein Flug nach Miami zum Vertragsabschluss ist optional, nicht zwingend erforderlich. Planen Sie den RON-Arbeitsablauf von Anfang an ein, dann wird die gesamte Logistik rund um den Fernverkauf erheblich einfacher.

Was genau versteht man unter einer notariellen Fernbeglaubigung (RON)?

RON ist eine notarielle Beglaubigung, die über eine sichere bidirektionale Audio-Video-Verbindung von einem Notar durchgeführt wird, der in einem Staat, der dies zulässt, elektronisch bevollmächtigt ist. Anstatt persönlich mit Unterlagen vor einem Notar zu erscheinen, erscheinen Sie auf dem Bildschirm, weisen Ihre Identität in einem zweistufigen Verfahren nach (Überprüfung der Zugangsdaten + wissensbasierte Authentifizierung), unterzeichnen elektronisch, und der Notar versieht das Dokument mit einem elektronischen Siegel und einer digitalen Signatur.

Das Ergebnis ist eine digital signierte PDF-Datei mit einem manipulationssicheren Zertifikat. Nach dem Recht des Bundesstaates Florida hat dieses Dokument dieselbe Rechtswirksamkeit wie ein Papierdokument mit einem notariellen Siegel aus nasser Tinte. Bezirksregisterführer akzeptieren RON-beglaubigte Urkunden; Titelversicherer akzeptieren RON-beglaubigte eidesstattliche Erklärungen; die US-Steuerbehörde (IRS) akzeptiert RON-beglaubigte FIRPTA-Unterlagen.

Die Sitzung wird aufgezeichnet – Video, Audio, Bildschirm – und die Aufzeichnung wird gemäß dem Recht des Bundesstaates Florida mindestens 10 Jahre lang von der RON-Plattform aufbewahrt. Diese Aufzeichnung dient als Ihr Prüfpfad, falls jemals jemand eine Unterschrift anfechten sollte.

Ist RON in Florida bei Immobilienkaufabschlüssen zulässig?

Ja. Das RON-Rahmenwerk von Florida trat am 1. Januar 2020 gemäß § 117.201–117.305 der Florida Statutes in Kraft. Es handelt sich um eines der am längsten etablierten RON-Systeme in den Vereinigten Staaten, das bereits vor den meisten anderen Bundesstaaten eingeführt wurde.

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich die Beglaubigung von Immobilienurkunden – Kaufverträge, Hypotheken, eidesstattliche Erklärungen, Offenlegungserklärungen des Verkäufers, Pfandrechtsfreigaben – durch Online-Notare. Titelversicherungsgesellschaften und Abwicklungsagenten in Florida haben inzwischen Tausende von RON-Abwicklungen durchgeführt; in Miami ist dies gängige Praxis, insbesondere bei internationalen und aus anderen Bundesstaaten stammenden Verkäufern.

Einige wenige Kategorien sind gesetzlich oder durch die Richtlinien einzelner Titelversicherer ausgeschlossen. Die häufigsten Ausschlüsse:

Testamente und Nachträge (die Gerichte in Florida verlangen für die meisten testamentarischen Urkunden nach wie vor die physische Anwesenheit).
Bestimmte familienrechtliche Urkunden (z. B. bestimmte Ehevereinbarungen).
Einige spezielle Immobilienurkunden, bei denen einzelne Kreditgeber oder Titelversicherer RON nicht akzeptieren – hierbei handelt es sich um eine Frage der Kreditgeber- bzw. Titelversicherungspolitik, nicht um eine rechtliche Frage.

Bei einem standardmäßigen Verkauf einer Eigentumswohnung durch einen abwesenden Verkäufer, bei dem keine Probleme mit der Tilgung der Hypothek bestehen, übernimmt RON die Abwicklung von Anfang bis Ende.

Wer kann bei einem Immobilienkauf in Florida als Online-Notar fungieren?

Es gibt zwei rechtlich zulässige Wege – und genau an dieser Stelle vereinfachen die meisten RON-Artikel die Sachlage zu stark.

Weg 1 – Von Florida beauftragter Online-Notar. Die Florida Statutes §117.201–117.305 ermächtigen Online-Notare in Florida, alle Dokumente zu beglaubigen, die auch persönlich beglaubigt werden können, einschließlich Urkunden und anderer Immobiliendokumente. Der Notar muss:

über eine traditionelle Notarbefugnis des Staates Florida verfügen;
sich separat beim Außenministerium von Florida als Online-Notar registrieren lassen – Kaution, Berufshaftpflichtversicherung, anerkannte Schulung, zugelassene RON-Plattform.
sich während jeder Sitzung physisch in Florida aufhalten.

Möglichkeit 2 – Online-Notar aus einem anderen Bundesstaat, am häufigsten aus Virginia. Ein Notar, der in einem anderen, für RON zugelassenen Bundesstaat vereidigt wurde, kann ebenfalls Immobilienurkunden für Florida beglaubigen, sofern die Unterzeichnung den gesetzlichen Bestimmungen Floridas entspricht (Identitätsprüfung, Unterschriftsanforderungen usw.) und der Titelversicherer seine Zustimmung erteilt. Der Notar muss sich während der Sitzung physisch in dem Bundesstaat aufhalten, in dem er vereidigt wurde.

Virginia ist der vorherrschende Weg über einen Notar aus einem anderen Bundesstaat, da Virginia RON bereits 2012 – acht Jahre vor Florida – legalisiert hat; daher haben sich die größten Plattformen (Notarize, Pavaso, Stavvy, Notarycam) um in Virginia bestellte Notare und Virginias Rahmenwerk zur Identitätsprüfung herum entwickelt. Aus praktischen Gründen, die in der nächsten Frage erläutert werden, werden die meisten von mir beobachteten Vertragsabschlüsse mit abwesenden oder ausländischen Verkäufern von Notaren aus Virginia abgewickelt.

Für Sie als Unterzeichner ist der Staat, in dem der Notar seine Beauftragung erhalten hat, weniger von Bedeutung als die Plattform und der Ablauf. Entscheidend ist, dass die Titelversicherungsgesellschaft einen Weg gewählt hat, den ihr Underwriter genehmigt hat.

Ein Notar aus Florida oder ein Notar aus Virginia – wer wird meine Vertragsunterzeichnung durchführen?

Wahrscheinlich Virginia. Hier erfahren Sie, warum das so ist und was dies für Sie bedeutet.

Warum Notare in Virginia der Branchenstandard für Geschäfte mit abwesenden Verkäufern sind:

Vorreitervorteil. Das RON-Gesetz von Virginia aus dem Jahr 2012 verschaffte Plattformen, Titelversicherern und der IRS einen Vorsprung von acht Jahren. Als Florida im Jahr 2020 den Betrieb aufnahm, waren die betrieblichen Standards der Branche bereits an das Modell von Virginia angepasst.
Ausgereifte Identitätsprüfung für Unterzeichner außerhalb der USA. Virginias Rahmenwerk zur Identitätsprüfung bietet mehr Einzelfallpräzedenzfälle für Verkäufer mit ausländischem Reisepass, deren Kreditgeschichte in den USA die Anforderungen einer standardmäßigen wissensbasierten Authentifizierung nicht erfüllt. Insbesondere für Verkäufer aus der DACH-Region stellen Notare in Virginia in der Regel den reibungsloseren Weg dar.
Vertrauen der Titelversicherer. Nationale Titelversicherer (First American, Old Republic, Fidelity National, Stewart Title) verzeichnen weitaus mehr Virginia-RON-Abschlüsse in ihren Büchern als Florida-RON-Abschlüsse. Risikokomitees orientieren sich standardmäßig an dem, was sie am häufigsten gesehen haben.
Plattformzuordnung. Wenn Sie über Notarize.com oder vergleichbare Dienste unterzeichnen, leitet die Plattform Sie an einen Notar in ihrem Netzwerk weiter – das überwiegend aus in Virginia zugelassenen Notaren besteht. Direkt in Florida abgewickelte Abschlüsse kommen zwar vor, jedoch häufiger über spezialisierte, kleine Titelversicherungsunternehmen.

Was dies für Sie in der Praxis bedeutet: Es ändert sich nichts. Dieselbe Webcam-Sitzung, derselbe Reisepass, dasselbe 30- bis 60-minütige Telefonat. Der Staat, in dem der Notar zugelassen ist, ist für Sie während der Sitzung nicht ersichtlich. Dies spielt erst eine Rolle, wenn die Titelgesellschaft den Vertragsabschluss organisiert.

Was Sie die Titelgesellschaft zu Beginn der Transaktion fragen sollten:

„Wird bei diesem Vertragsabschluss ein Online-Notar aus Florida oder ein Notar aus einem anderen Bundesstaat hinzugezogen?“
„Hat Ihr Underwriter diese Vorgehensweise für einen Verkäufer mit ausländischem Reisepass genehmigt?“
„Haben Sie in den letzten 12 Monaten bereits einen RON-Abschluss auf dieser Plattform mit einem ausländischen Reisepass durchgeführt?“

Sollte die Titelgesellschaft Ihnen auf alle drei Fragen keine verbindliche Antwort geben können, suchen Sie sich eine andere Titelgesellschaft. Bei Geschäften mit abwesenden Verkäufern ist die Wahl der falschen Titelgesellschaft der mit Abstand teuerste Fehler – und die richtige Wahl lässt das Ganze so erscheinen, als wäre nichts geschehen.

Wo muss ich mich – physisch – befinden, wenn ich unterschreibe?

Überall, wo eine stabile Internetverbindung vorhanden ist. Übliche Standorte der Fernverkäufer, mit denen ich zusammenarbeite:

Ein Heimbüro in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Ein Hotelzimmer auf Reisen, sofern das WLAN zuverlässig ist.
Das Haus eines Verwandten in einem anderen Land.
Ein beliebiger Standort in den USA (Sie müssen sich nicht in Florida befinden – lediglich der Notar muss sich in dem Bundesstaat befinden, in dem er zugelassen ist).

Faktoren, die die Sitzung beeinträchtigen können:

Öffentliches WLAN mit Paketverlust oder blockierten Videos.
Ein mobiler Hotspot in einem fahrenden Fahrzeug.
Eine Konfiguration ausschließlich über das Smartphone (die meisten RON-Plattformen erfordern einen Desktop-Browser mit Webcam – Smartphones funktionieren zwar auf einigen Plattformen, doch die Identitätsprüfung ist auf einem Computer zuverlässiger).
Ein Standort mit aktiver Bildschirmfreigabe oder VPN-Routing, der vom Betrugsschutzsystem der Plattform als verdächtig eingestuft wird.

Die praktische Regel: Planen Sie ein, sich an einen ruhigen Schreibtisch zu setzen, verbunden mit dem WLAN zu Hause oder im Büro, mit einem Computer, einer Webcam und Ihrem Reisepass, um 60 bis 90 Minuten lang ungestört zu bleiben.

Welchen Ausweis benötige ich, und reicht ein deutscher Reisepass aus?

Ein aktueller, von einer Behörde ausgestellter Lichtbildausweis ist erforderlich. Der zweistufige Verifizierungsprozess läuft wie folgt ab:

Ausweisanalyse. Sie fotografieren die Vorder- und Rückseite Ihres Ausweises über die RON-Plattform. Das automatisierte System der Plattform überprüft, ob der Ausweis echt ist (Hologramm, maschinenlesbarer Bereich usw.).
Wissensbasierte Authentifizierung (KBA). Die Plattform ruft Fragen aus öffentlichen Registern zu Ihrer Identität ab – in der Regel basierend auf Daten aus der US-Kreditgeschichte – und Sie müssen diese unter Zeitdruck korrekt beantworten.

Für Verkäufer aus der DACH-Region ergeben sich folgende praktische Aspekte:

Reisepässe funktionieren, nationale Personalausweise in der Regel nicht. Verwenden Sie einen gültigen Reisepass (deutschen Reisepass, österreichischen Reisepass, Schweizer Pass). Nationale Personalausweise (deutscher Personalausweis usw.) werden von US-amerikanischen RON-Plattformen nicht durchgängig akzeptiert – klären Sie dies bitte vor der Sitzung mit der Titelgesellschaft ab.
Die KBA kann bei ausländischen Verkäufern fehlschlagen. Die wissensbasierte Authentifizierung stützt sich auf Daten aus öffentlichen US-Registern. Wenn Sie noch nie in den USA gelebt haben, verfügen Sie über keine US-Kreditgeschichte, sodass die Fragen nicht generiert werden können. In diesem Fall greift die Plattform auf eine alternative Identitätsprüfung zurück (manchmal auch als „Identitätsnachweis durch glaubwürdigen Zeugen“ oder „erweiterte Analyse der Legitimationsnachweise“ bezeichnet), oder der Abwicklungsbeauftragte nutzt einen hybriden Arbeitsablauf, bei dem einige Unterschriften auf Papier per Post mit einem Konsularbeamten in Florida oder einem deutschen Notar sowie einer Apostille erfolgen.
Planen Sie dies im Voraus ein. Ich kläre die Durchführbarkeit der KBA bereits zu Beginn der Transaktion mit der Titelgesellschaft ab, nicht erst am Tag des Vertragsabschlusses. Sollte die KBA nicht möglich sein, wird der Arbeitsablauf bereits lange vor dem Tag der Unterzeichnung angepasst.

Welche Dokumente im Rahmen eines Verkaufs einer Eigentumswohnung in Florida können per RON notariell beglaubigt werden?

Bei einem üblichen Verkauf einer Eigentumswohnung durch einen nicht vor Ort anwesenden Verkäufer deckt RON in der Regel alle folgenden Punkte ab:

Eigentumsurkunde (Warranty Deed oder Special Warranty Deed zur Übertragung des Eigentumsrechts auf den Käufer).
Eidesstattliche Erklärung des Verkäufers (Eidesstattliche Erklärung zur Lastenfreiheit, Eidesstattliche Erklärung zur Lückenabdeckung).
FIRPTA-Unterlagen für ausländische Verkäufer – IRS-Formulare 8288, 8288-A sowie etwaige 8288-B-Unterlagen, falls eine Quellensteuerbescheinigung eingeholt wurde.
Abschlusserklärung / Abrechnungsaufstellung (in der Regel elektronisch unterzeichnet, nicht immer notariell beglaubigt).
Estoppel-Erklärung der Eigentümergemeinschaft (sofern erforderlich).
Vollmacht (falls Sie jemanden bevollmächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen – obwohl die meisten abwesenden Verkäufer gerade wegen der Möglichkeit der „Signing on Behalf“ (RON) keine Vollmacht mehr benötigen).
1099-S-Bescheinigung und andere steuerliche Abschlussformulare.

Falls der Käufer eine Hypothek aufnimmt, gelten für die Kreditunterlagen des Käufers eigene Vorschriften – dies betrifft die Seite des Käufers und hat keine Auswirkungen auf Sie. Als abwesender Verkäufer bei einem Barverkauf ist Ihr Unterlagenstapel überschaubar und RON-konform.

Wie sieht die RON-Sitzung selbst aus?

Eine typische Sitzung dauert bei einem reibungslosen Verkauf einer Eigentumswohnung 30–60 Minuten. Der Ablauf:

Vorbereitung. Die Titelfirma sendet Ihnen 24–72 Stunden vor Beginn per E-Mail einen Link zu. Sie schließen die Kontoeinrichtung, das Hochladen Ihres Ausweises und die KBA in Ihrem eigenen Tempo ab.
Zum vereinbarten Zeitpunkt. Sie nehmen über Ihren Browser teil, der Notar schließt sich an, und Sie beide überprüfen die Video- und Audioverbindung.
Identitätsprüfung. Der Notar vergleicht Ihr Aussehen mit dem auf Ihrem Ausweis und bestätigt, dass Sie die KBA bestanden haben. Möglicherweise werden Sie gebeten, den Ausweis vor die Kamera zu halten.
Prüfung der Dokumente. Der Notar geht jedes Dokument mit Ihnen durch. Sie lesen es auf dem Bildschirm. Der Notar darf keine Rechtsberatung leisten, wird jedoch sicherstellen, dass Sie verstehen, was Sie unterzeichnen.
Unterzeichnung. Sie versehen jedes Dokument mit Ihrer elektronischen Signatur. Der Notar bringt das elektronische Siegel und die digitale Signatur an.
Abschluss. Die unterzeichneten PDF-Dateien werden an die Grundbuchgesellschaft gesendet; Sie erhalten Kopien per E-Mail. Die Videoaufzeichnung wird archiviert.

Nach der Sitzung lässt die Titelgesellschaft die Urkunde beim Miami-Dade County Recorder eintragen, überweist den Verkaufserlös (abzüglich der FIRPTA-Quellensteuer, falls zutreffend – siehe die FIRPTA-FAQ) und leitet die FIRPTA-Unterlagen an die IRS weiter.

Was sind die häufigsten Fehler im Zusammenhang mit dem RON, die ich bei Verkäufern beobachte, die nicht vor Ort sind?

Nach Häufigkeit geordnet:

Die Feststellung der RON-Berechtigung erfolgt erst in der Abschlusswoche statt in der Vertragswoche. Vergewissern Sie sich stets zu Beginn der Transaktion, dass die Titelgesellschaft RON für Ihre spezifische Situation unterstützt (ausländischer Reisepass, keine US-Kreditgeschichte, Ihr Wohnsitzland).
Der Versuch, die Unterzeichnung über ein Smartphone vorzunehmen. Die meisten Plattformen erfordern einen Desktop-Browser. Verwenden Sie einen Laptop oder einen Desktop-Computer mit einer funktionierenden Webcam.
Verwendung eines abgelaufenen Reisepasses. Schon ein Tag nach Ablauf führt zum Abbruch der Sitzung. Überprüfen Sie dies vor der Terminvereinbarung.
WLAN-Ausfall während der Sitzung. Starten Sie den Router vorab neu, setzen Sie sich in die Nähe des Zugangspunkts und halten Sie einen Ersatz-Hotspot bereit.
Verwirrung bezüglich der Zeitzone. Vertragsabschlüsse werden nach Eastern Time (ET) terminiert. Ein Vertragsabschluss um 10:00 Uhr ET entspricht 16:00 Uhr in Deutschland/Österreich, 15:00 Uhr in Großbritannien während der Sommerzeit und 17:00 Uhr in der MEZ-Winterzeit. Rechnen Sie die Zeit um und tragen Sie den Termin korrekt in Ihren Kalender ein.
Annahme, dass ein Personalausweis akzeptiert wird. Verwenden Sie einen Reisepass.
Den KBA-Test überspringen. Auf den meisten Plattformen haben Sie die Möglichkeit, sich vor der eigentlichen Sitzung einen Überblick über den KBA-Ablauf zu verschaffen – nutzen Sie diese Möglichkeit.

Was ist, wenn RON in meiner Situation nicht funktioniert?

Einige Alternativen, geordnet nach Präferenz:

Hybrider Vertragsabschluss. Die meisten Dokumente erfolgen per RON, eine kleine Anzahl in Papierform mit Apostille über eine US-Botschaft oder ein US-Konsulat oder über einen lokalen Notar mit Apostille für Länder, die dem Haager Übereinkommen beigetreten sind (Deutschland, Österreich und die Schweiz erfüllen alle diese Voraussetzung). Dies ist zwar langsamer, funktioniert jedoch, wenn die KBA versagt.
Vollmacht (POA). Sie erteilen vor einem US-Konsularbeamten oder einem Notar mit Apostille eine nach den Vorschriften Floridas gültige Vollmacht, in der Sie eine vertrauenswürdige Person in Miami benennen, die bei der Vertragsunterzeichnung unterschreibt. Dies war vor 2020 die Standardvorgehensweise und funktioniert nach wie vor, wirkt jedoch angesichts der Existenz von RON mittlerweile etwas umständlich.
Anreisen. Immer eine Option – doch die gesamte Prämisse des Nischenmarktes für abwesende Verkäufer besteht darin, dass Sie dies nicht tun müssen.

Ich bewerte dies bei jedem Geschäft im Rahmen der „Net + Risk Review“ (siehe Frage 12). Meistens lautet die Antwort: „RON funktioniert einwandfrei“; gelegentlich planen wir eine Hybridlösung.

Inwiefern steht RON im Zusammenhang mit FIRPTA und anderen steuerlichen Formalitäten?

Reibungslos. FIRPTA-Formulare (8288, 8288-A) werden bei Immobilienübertragungen in Florida routinemäßig per RON notariell beglaubigt. Falls Sie vor dem Vertragsabschluss eine Quellensteuerbescheinigung über das Formular 8288-B erhalten haben (siehe die FIRPTA-FAQ), werden die Bescheinigung und die Begleitunterlagen in der Regel von Ihrem Wirtschaftsprüfer an den Vertragsabwicklungsbeauftragten übermittelt, und Sie unterzeichnen während der RON-Sitzung elektronisch alle Dokumente, die die Unterschrift des Verkäufers erfordern.

Die Unterlagen für den ITIN-Antrag (Formular W-7) sind nicht Bestandteil des Vertragsabschlusses selbst – sie werden separat von Ihrem Steuerberater oder einem zertifizierten Antragsbeauftragten eingereicht –, doch der Vertragsabwicklungsbeauftragte wird sich vergewissern, dass Ihre ITIN vorliegt oder beantragt ist, bevor er den RON-Termin festlegt.

Inwiefern fügt sich dies in Toms „Net + Risk Review“ ein?

Genau diese Art von Fragen soll meine kostenlose 15-minütige „Net + Risk Review“ beantworten. Bevor Sie sich zu einem Verkaufsangebot verpflichten – noch bevor Sie überhaupt entscheiden, ob ein Verkauf sinnvoll ist – gehe ich mit Ihnen folgende Punkte durch:

Ob RON für Ihr spezifisches Land, Ihre Identitätsdaten und Ihre Bonitätssituation geeignet ist.
Welche Titelgesellschaften in Miami ich für RON-Abschlüsse bei abwesenden Verkäufern empfehle (nicht alle verfügen über die gleiche Erfahrung).
Die vollständige Berechnung des Nettoerlöses, einschließlich der FIRPTA-Quellensteuer.
Risiken im Zusammenhang mit der Wertermittlung, den Stand der Meilensteine gemäß SB 4-D sowie Warnsignale in den HOA-Dokumenten.
Einen realistischen Zeitplan, der die RON-Terminplanung, ITIN-/CPA-Arbeiten und den Zeitrahmen für die Eintragung beim County berücksichtigt.

Für Verkäufer außerhalb der USA verhindert dieses Gespräch in der Regel, dass ein Vertragsabschluss in letzter Minute verschoben werden muss.

Abschließender Haftungsausschluss: Die RON-Vorschriften, Plattformanforderungen und Richtlinien der Titelversicherer können sich ändern. Bitte klären Sie die aktuellen Bestimmungen mit Ihrem Abwicklungsbeauftragten ab, bevor Sie einen Termin vereinbaren. Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Ich bin Immobilienmakler in Florida – ich arbeite eng mit Titelanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern zusammen, um einen reibungslosen Fernabschluss zu gewährleisten, doch die rechtlichen und steuerlichen Freigaben erfolgen durch diese.