{"id":32473,"date":"2026-06-10T12:13:19","date_gmt":"2026-06-10T16:13:19","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-sunny-isles-beach-von-ausserhalb-des-bundesstaates-aus-2\/"},"modified":"2026-11-04T12:33:19","modified_gmt":"2026-11-04T17:33:19","slug":"verkauf-einer-eigentumswohnung-in-sunny-isles-beach-von-ausserhalb-des-bundesstaates-aus-2","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-sunny-isles-beach-von-ausserhalb-des-bundesstaates-aus-2\/","title":{"rendered":"Verkauf einer Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach von au\u00dferhalb des Bundesstaates aus"},"content":{"rendered":"\t\t
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VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI \u00b7 SUNNY ISLES BEACH<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Verkauf einer Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach von au\u00dferhalb des Bundesstaates<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n Dies ist der spezifische Leitfaden f\u00fcr Sunny Isles Beach.<\/strong> Die vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr das Fernverfahren finden Sie im \u201eUS Out-of-State Owner\u2019s Playbook\u201c \u2013><\/a>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Von au\u00dfen betrachtet erscheint Sunny Isles Beach als ein einziger Luxusmarkt, und genau darin liegt das Problem f\u00fcr einen Verk\u00e4ufer, der sich keinen genauen Eindruck vor Ort verschaffen kann. Die Skyline wird von einer Reihe neuer Markent\u00fcrme gepr\u00e4gt \u2013 dem Porsche Design Tower mit seinen Autoaufz\u00fcgen, Jade Signature, The Estates at Acqualina, dem Turnberry Ocean Club und den Residences by Armani Casa \u2013, und diese Geb\u00e4ude sorgen f\u00fcr Schlagzeilen. Doch der Gro\u00dfteil des Wiederverkaufsvolumens in Sunny Isles entf\u00e4llt nicht auf diese Objekte. Er entf\u00e4llt vielmehr auf die in den 1980er- bis 2000er-Jahren errichteten Immobilien direkt am Meer und an der Bucht \u2013 Geb\u00e4ude wie die Winston Towers, das Arlen House, die Ocean-Serie und Oceania \u2013 und das ist ein ganz anderer Markt am selben Strand.<\/p>\n

Wenn Sie eine Wohnung in einem \u00e4lteren Geb\u00e4udekomplex besitzen und in einem anderen Bundesstaat oder im Ausland wohnen, k\u00f6nnen Sie die Wohnung vollst\u00e4ndig aus der Ferne verkaufen. Der Ablauf ist derselbe wie \u00fcberall in Miami. Was in Sunny Isles anders ist, ist die Preisgestaltung: Die Preise f\u00fcr Prestige-Hochh\u00e4user, die Sie in den Nachrichten sehen, sind keine geeigneten Vergleichswerte f\u00fcr Ihre Wohnung, und sich daran zu orientieren, ist der teuerste Fehler, den ein Verk\u00e4ufer aus der Ferne hier begeht. Dieser Leitfaden behandelt die Preisgestaltung f\u00fcr eine \u00e4ltere Wohnung im Vergleich zum eigenen Geb\u00e4ude statt zu den Schlagzeilen, die Unterlagen zum Geb\u00e4udebestand \u00e4lterer Baujahre, die Teil dieses Preises sind, sowie den restlichen Fernverkaufsprozess, mit Links zu ausf\u00fchrlichen Informationen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antwort:<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, Sie k\u00f6nnen eine Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach vollst\u00e4ndig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang f\u00fcr Fotos, Besichtigungen und Vorf\u00fchrungen erfolgt \u00fcber die Rezeption des Geb\u00e4udes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA \u2013 Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind \u2013, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Der f\u00fcr Sunny Isles spezifische Aspekt betrifft die Preisgestaltung: Die neuen Markent\u00fcrme und die \u00e4lteren Geb\u00e4ude aus den 1980er- bis 2000er-Jahren direkt am Meer stellen zwei unterschiedliche M\u00e4rkte dar, die sich einen Strand teilen; daher orientiert sich Ihr Preis an den j\u00fcngsten Verk\u00e4ufen in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude und Ihrer eigenen Reihe, nicht an den Schlagzeilen \u00fcber die Prestige-T\u00fcrme \u2013 und bei den \u00e4lteren Objekten flie\u00dfen der Milestone-Wert und die Bewertungsunterlagen direkt in diesen Preis ein. Holen Sie sich beides ein, bevor Sie Ihr Objekt inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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An einem Strand gibt es zwei M\u00e4rkte in Sunny Isles \u2013 achten Sie darauf, auf welchem Sie verkaufen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Sunny Isles Beach wirkt wie ein einziger Streifen voller Ultra-Luxus, und aus der Ferne betrachtet wird dies von einem Verk\u00e4ufer genau so falsch interpretiert. Das Bild wird durch die neuen Markengeb\u00e4ude gepr\u00e4gt: Der Porsche Design Tower, Jade Signature, The Estates at Acqualina, der Turnberry Ocean Club und die Residences by Armani Casa sind Neubauten mit umfangreicher Ausstattung, die Rekorde aufstellen, \u00fcber die in den Nachrichten berichtet wird. Das ist das Sunny Isles, das in den Schlagzeilen beschrieben wird.<\/p>\n

Es handelt sich nicht um jene Sunny Isles, in denen die meisten Eigent\u00fcmer ihre Immobilien verkaufen. Der Gro\u00dfteil des Bestands an Wiederverkaufsobjekten besteht aus \u00e4lteren Geb\u00e4uden \u2013 Hochh\u00e4user direkt am Meer und an der Bucht, die in den 1980er- bis 2000er-Jahren errichtet wurden, darunter Geb\u00e4ude wie die Winston Towers, das Arlen House, die Ocean-Serie und das Oceania. Es handelt sich um solide, gut gelegene Geb\u00e4ude, die auf demselben Sand stehen wie die Prestige-Hochh\u00e4user, doch sie bilden einen eigenst\u00e4ndigen Markt: unterschiedliches Alter, unterschiedliche Ausstattungsqualit\u00e4t, unterschiedliche Annehmlichkeiten und eine andere K\u00e4uferschicht. Gleiche Postleitzahl, zwei Preiswelten. Die aktuelle Verkaufslage in Miami-Dade finden Sie imMarktbericht f\u00fcr Eigentumswohnungen in Miami<\/a>, und den regionalen Kontext in der Nachbarschafts\u00fcbersicht zu Sunny Isles Beach<\/a>.<\/p>\n

In welchem Marktsegment sich Ihre Immobilie befindet, entscheidet \u00fcber alle weiteren Aspekte \u2013 die Vergleichsobjekte, den K\u00e4ufer, den Zeitplan und das Risiko im Zusammenhang mit den Bauunterlagen. Bei den Prestige-Hochh\u00e4usern steht eine bautechnische Inspektion erst in einigen Jahren an, und sie verf\u00fcgen vom ersten Tag an \u00fcber finanzierte R\u00fccklagen. Der \u00e4ltere Bestand hat den \u201eMilestone\u201c-Schwellenwert an der K\u00fcste bereits erreicht oder n\u00e4hert sich diesem, und genau hier kommen die Inspektionen, die Aufstockung der R\u00fccklagen und die h\u00f6heren Umlagen ins Spiel. Ein Verk\u00e4ufer, der aus der Ferne das gesamte Viertel als einen einzigen Markt betrachtet, legt die Preise falsch fest und plant die falschen Risiken ein. Als Erstes m\u00fcssen Sie sich ehrlich fragen, in welchem Teil von Sunny Isles sich Ihre Immobilie befindet.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die Preisgestaltung f\u00fcr das \u00e4ltere Objekt \u2013 die Schlagzeilen \u00fcber den \u201eTrophy-Tower\u201c sind als Vergleichsgrundlage ungeeignet<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Dies ist der entscheidende Aspekt beim Verkauf in Sunny Isles, und genau hier entstehen einem nicht vor Ort ans\u00e4ssigen Eigent\u00fcmer die gr\u00f6\u00dften Verluste. Wenn ein Rekordverkauf in einem Markenturm in die Nachrichten gelangt, interpretiert ein Verk\u00e4ufer aus einem anderen Bundesstaat, dessen Wohnung sich in einem \u00e4lteren Geb\u00e4ude direkt am Meer befindet, dies als R\u00fcckenwind f\u00fcr seine eigene Immobilie. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Markent\u00fcrme sind ein anderes Produkt, das an eine andere K\u00e4uferschicht vermarktet wird; ihre Verkaufszahlen ziehen den Wert \u00e4lterer Best\u00e4nde nicht mit nach oben. Die Bindung Ihres Angebotspreises an die Schlagzeile \u00fcber den Rekordverkauf ist hier der h\u00e4ufigste \u2013 und kostspieligste \u2013 Fehler bei der Preisgestaltung.<\/p>\n

Ihre Vergleichsgrundlage ist enger gefasst und liegt n\u00e4her an Ihrem Wohnort. Es handelt sich um k\u00fcrzlich abgeschlossene Verk\u00e4ufe in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude, idealerweise in Ihrer eigenen Reihe und Etagengruppe, bereinigt um die Aussicht, den Renovierungsstand und den aktuellen Bewertungsstatus des Geb\u00e4udes. Eine Wohnung in einer h\u00f6heren Etage mit direktem Meerblick und k\u00fcrzlich erfolgter Renovierung hat einen ganz anderen Preis als eine tiefer gelegene Innenwohnung zwei Hausreihen weiter im selben Hochhaus, und keine der beiden orientiert sich preislich an der \u201eArmani Casa\u201c weiter unten in der Stra\u00dfe. Von au\u00dferhalb des Bundeslandes aus k\u00f6nnen Sie diese Wohnungen nicht pers\u00f6nlich besichtigen oder die Unterschiede im Renovierungszustand vor Ort begutachten \u2013 genau aus diesem Grund muss die Vergleichsanalyse sorgf\u00e4ltig und geb\u00e4udespezifisch erfolgen, anstatt sich auf einen aus einem Immobilienportal entnommenen Durchschnittswert pro Quadratfu\u00df f\u00fcr das gesamte Viertel zu st\u00fctzen.<\/p>\n

Eine zu hohe Preisforderung verz\u00f6gert nicht nur den Verkauf, sondern kann auch ein finanziertes Gesch\u00e4ft zum Scheitern bringen. Wenn Sie den Preis auf das \u201eTrophy\u201c-Niveau festlegen und ein K\u00e4ufer eine Hypothek ben\u00f6tigt, sieht sich der Gutachter mit derselben Zwei-M\u00e4rkte-Realit\u00e4t konfrontiert wie Sie und bewertet die Einheit anhand von Vergleichsobjekten aus \u00e4lteren Geb\u00e4uden \u2013 sodass das Gutachten unter dem Vertragspreis ausf\u00e4llt und das Gesch\u00e4ft ins Stocken ger\u00e4t oder der K\u00e4ufer abspringt. Der Bestand an \u00e4lteren Geb\u00e4uden ist zudem mit einem Steuer\u00fcberhang belastet, den die neuen Hochh\u00e4user nicht aufweisen, was den Preis in einer Weise belastet, die in Schlagzeilen niemals zum Ausdruck kommt. Legen Sie den Preis entsprechend dem Geb\u00e4ude fest, in dem Sie tats\u00e4chlich wohnen, begr\u00fcnden Sie dies schriftlich, und die Wohnung wird termingerecht verkauft, anstatt nach einer Stagnation dem fallenden Markt hinterherlaufen zu m\u00fcssen.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die Bauakte zu den \u00e4lteren Best\u00e4nden \u2013 der 25-j\u00e4hrige \u201eMilestone\u201c-Ausl\u00f6ser an der K\u00fcste und warum eine Begutachtung in Ihrem Preis enthalten ist<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei den \u00e4lteren Objekten in Sunny Isles ist die Geb\u00e4udedatei nicht vom Preis getrennt \u2013 sie ist vielmehr eine der Eingangsgr\u00f6\u00dfen f\u00fcr dessen Berechnung. Die in den 1980er- bis 2000er-Jahren errichteten Hochh\u00e4user am Meer und an der Bucht sind so alt, dass die \u201eMilestone\u201c-Inspektion f\u00fcr K\u00fcstengeb\u00e4ude greift: Ein Geb\u00e4ude, das so nah am Wasser liegt, erreicht diesen Meilenstein bereits nach 25 Jahren<\/strong> statt nach 30 Jahren wie im Landesinneren, und der Gro\u00dfteil des alternden Bestands hat diesen Punkt bereits erreicht. Die Inspektion, die R\u00fccklagenstudie und der Wegfall der alten Ausnahmeregelungen zur R\u00fccklagenbildung f\u00fchren bei genau dieser Geb\u00e4udegeneration zu h\u00f6heren Beitr\u00e4gen und Sonderumlagen \u2013 und jeder Dollar davon schl\u00e4gt sich in dem Preis nieder, den ein K\u00e4ufer zahlen muss.<\/p>\n

Genau hier entscheidet sich still und leise, ob ein Fernverk\u00e4ufer Geld gewinnt oder verliert. In \u00e4lteren Geb\u00e4uden in Miami bel\u00e4uft sich eine Milestone- oder R\u00fccklagenumlage \u00fcblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, die entweder als Pauschalbetrag erhoben oder \u00fcber zwei bis vier Jahre verteilt wird. Wenn bei Ihnen bereits eine solche Umlage erhoben wurde, bringt es Ihnen in der Regel mehr ein, diese vor dem Vertragsabschluss zu begleichen, als dem K\u00e4ufer eine Gutschrift zu gew\u00e4hren, da ein K\u00e4ufer eine ausstehende Umlage st\u00e4rker abwertet, als sie tats\u00e4chlich kostet, und die damit verbundene Unsicherheit zus\u00e4tzlich einpreist. Treffen Sie diese Entscheidung anhand konkreter Zahlen, bevor Sie die Immobilie inserieren, und nicht erst, wenn bereits ein Vertrag vorliegt \u2013 dies wirkt sich regelm\u00e4\u00dfig st\u00e4rker auf Ihren Nettogewinn aus als die Immobilienvorbereitung und die Fotografie zusammen.<\/p>\n

Der technische Teil entspricht dem eines jeden Verkaufs in Miami: Sie haben einen gesetzlichen Anspruch auf den \u201eMilestone\u201c-Bericht der Eigent\u00fcmergemeinschaft, die R\u00fccklagenstudie und die Historie der Umlagen, und der kostenlose \u201eHOA Document Decoder\u201c<\/a> liest diese Unterlagen schnell f\u00fcr Sie aus. Der entscheidende Punkt bei Sunny Isles ist, was Sie damit anfangen. Eine bereits erhobene oder geplante Umlage taucht bei Vertragsabschluss in der Estoppel-Erkl\u00e4rung auf, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht; daher geh\u00f6rt sie von Anfang an in Ihren Listenpreis ein \u2013 bewusst einkalkuliert und nicht erst mitten im Vertragsverfahren vom Anwalt des K\u00e4ufers entdeckt. Die geb\u00e4udebezogenen Einzelheiten finden Sie im Leitfaden zur Meilenstein-Inspektion<\/a> und im Leitfaden zu Sonderumlagen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Keine FIRPTA-Pflicht f\u00fcr US-Eigent\u00fcmer \u2013 doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wenn Sie US-Staatsb\u00fcrger oder im Ausland ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder sind, gilt FIRPTA nicht f\u00fcr Sie.<\/strong> Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung \u00fcber die Nicht-Ausl\u00e4ndereigenschaft, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S<\/strong> ein, und Ihr Heimatstaat erf\u00e4hrt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf \u2013 die Abfolge ist im Leitfaden zum Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat<\/a> beschrieben, w\u00e4hrend die Berechnungen auf Bundesebene (Langfrist-S\u00e4tze, der Nutzungstest gem\u00e4\u00df Section 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalertr\u00e4gen<\/a> zu finden sind. Sunny Isles zieht eine gro\u00dfe internationale Eigent\u00fcmerschaft an, daher taucht diese Frage h\u00e4ufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verl\u00e4uft der Verkauf anders \u2013 die Quellensteuerregeln und der Weg zur reduzierten Quellensteuer beginnen mit dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-amerikanische Verk\u00e4ufer<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus \u2013 RON, keine Vollmacht<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Immobilientransaktionen in Florida werden per \u201eRemote Online Notarization\u201c<\/strong>(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-min\u00fctige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt \u2013 und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie ben\u00f6tigen, warum sich der Notar h\u00e4ufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschl\u00e4gt) finden Sie im RON-Leitfaden f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen US-Bundesstaaten<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Sunny Isles Beach abwickelt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Seit 2006 habe ich mich auf Verk\u00e4ufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind \u2013 Eigent\u00fcmer aus anderen Bundesstaaten und L\u00e4ndern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen k\u00f6nnen. Bei Projekten in Sunny Isles steht die Preisgestaltung an erster Stelle: Der Verkaufserfolg h\u00e4ngt davon ab, Ihre \u00e4ltere Wohnung in Meeresn\u00e4he im Vergleich zu den tats\u00e4chlichen Vergleichsobjekten des Geb\u00e4udes zu positionieren \u2013 und nicht anhand der Schlagzeilen \u00fcber prestigetr\u00e4chtige Hochh\u00e4user \u2013, sowie von den Geb\u00e4udedaten, die diesem Preis zugrunde liegen. Der oben beschriebene Prozess ist der Ablauf bei jedem dieser Verk\u00e4ufe \u2013 die Geb\u00e4udeakte wird vor der Inserierung abgerufen und gepr\u00fcft, der Preis wird auf der Grundlage Ihres eigenen Geb\u00e4udes und Ihrer Lage ermittelt, Meilensteine und die H\u00f6he der Grundsteuer sind von vornherein bekannt, der Zugang wird einmalig \u00fcber die Rezeption eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich auf Angebote reagieren kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant.<\/p>\n

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den eigenen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftspr\u00fcfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht \u2013 Ihre Steuererkl\u00e4rung im Heimatstaat, Abschnitt 121, Abschreibungsr\u00fcckforderung \u2013 sollten Sie mit Ihrem Steuerberater kl\u00e4ren. Was ich quantifiziere, sind die immobilienbezogenen Aspekte auf US-amerikanischer Seite: Preisgestaltung im Vergleich zu tats\u00e4chlichen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, Milestone- und R\u00fccklagenrisiko, Situation hinsichtlich Sonderumlagen sowie der Fernabwicklungsprozess f\u00fcr Ihre spezifische Wohnung in Sunny Isles. Das ist die \u201eNetto- und Risikopr\u00fcfung\u201c am Ende dieser Seite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antworten f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in Sunny Isles Beach verkaufen m\u00f6chten
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Kann ich meine Eigentumswohnung in Sunny Isles Beach von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu m\u00fcssen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja. Die Geb\u00e4ude direkt am Meer in Sunny Isles sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang f\u00fcr den Fotografen, den Gutachter und den Sachverst\u00e4ndigen regelt, w\u00e4hrend Ihr Makler die Aufsicht f\u00fchrt. Alternativ kann ein guter Makler all dies selbst \u00fcbernehmen. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Die meisten Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, die in Sunny Isles verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, sind die Preisgestaltung und die Geb\u00e4udeunterlagen \u2013 beides k\u00f6nnen Sie ebenfalls vollst\u00e4ndig aus der Ferne erledigen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Bestimmen die Preise der neuen Luxust\u00fcrme in Sunny Isles den Wert meiner \u00e4lteren Eigentumswohnung?\n<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nein, und davon auszugehen, dass dies der Fall ist, ist der kostspieligste Fehler, den ein Verk\u00e4ufer in Sunny Isles aus der Ferne begehen kann. Die neuen Markent\u00fcrme \u2013 Porsche Design, Jade Signature, Acqualina, Turnberry, Armani Casa \u2013 sind ein anderes Produkt, das an eine andere K\u00e4uferschicht vermarktet wird, und ihre Rekordverk\u00e4ufe ziehen die \u00e4lteren Immobilien direkt am Meer nicht mit nach oben. Derselbe Strand, zwei M\u00e4rkte. Ihr Wert ergibt sich aus den k\u00fcrzlich abgeschlossenen Verk\u00e4ufen in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude und Ihrer eigenen Reihe, nicht aus den Schlagzeilen \u00fcber die Prestige-Hochh\u00e4user; legen Sie den Preis also entsprechend dem Geb\u00e4ude fest, in dem Sie tats\u00e4chlich Eigent\u00fcmer sind.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wie lege ich den Preis f\u00fcr eine \u00e4ltere Wohnung direkt am Meer in Sunny Isles fest, wenn ich mir die Lage vor Ort nicht pers\u00f6nlich ansehen kann?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Beziehen Sie sich auf Ihr eigenes Geb\u00e4ude, nicht auf einen Durchschnittswert der Nachbarschaft. Die richtigen Vergleichsobjekte sind k\u00fcrzlich abgeschlossene Verk\u00e4ufe in Ihrem Hochhaus, idealerweise in Ihrer Etagenreihe und Ihrem Etagenbereich, angepasst an die Aussicht, den Renovierungsstand und den aktuellen Steuerwert des Geb\u00e4udes. Ein aus einem Immobilienportal entnommener Preis pro Fu\u00df f\u00fcr die Nachbarschaft vermischt zwei unterschiedliche M\u00e4rkte und f\u00fchrt Sie in die Irre. Eine zu starke Ausrichtung auf das \u201eTrophy\u201c-Segment birgt zudem das Risiko, dass die Wertermittlung eines finanzierten K\u00e4ufers zu niedrig ausf\u00e4llt, was den Verkauf verz\u00f6gert; daher ist eine im Vorfeld festgelegte, geb\u00e4udespezifische Preisvorgabe entscheidend, um den Verkauf termingerecht abzuwickeln.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Muss mein Geb\u00e4ude in Sunny Isles aus den 1980er- oder 1990er-Jahren, das direkt am Meer liegt, einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wahrscheinlich. Da Sunny Isles direkt am Meer liegt, m\u00fcssen die Geb\u00e4ude bereits nach 25 statt nach 30 Jahren die sogenannte \u201eMilestone\u201c-Inspektion durchlaufen, und der Gro\u00dfteil des Bestands aus den 1980er- bis 2000er-Jahren hat dieses Alter bereits erreicht, w\u00e4hrend die neuen Markent\u00fcrme noch weit davon entfernt sind. Erkundigen Sie sich bei der Eigent\u00fcmergemeinschaft nach dem aktuellen Inspektionsstatus und der R\u00fccklagenstudie, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Dies ist f\u00fcr Ihren Preis ebenso entscheidend wie f\u00fcr den K\u00e4ufer: Offene M\u00e4ngel oder eine Unterdeckung der R\u00fccklagen sind mit ein Grund daf\u00fcr, dass \u00e4ltere Immobilien zu niedrigeren Preisen gehandelt werden als die Prestige-Hochh\u00e4user; daher sollten Sie sich dies dokumentieren lassen und im Preis ber\u00fccksichtigen, damit es Ihnen sp\u00e4ter nicht zum Nachteil gereicht.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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F\u00fcr mein \u00e4lteres Geb\u00e4ude in Sunny Isles wurde eine Sonderumlage festgesetzt \u2013 wie wirkt sich dies auf meinen Verkauf aus?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Diese Kosten werden von Ihrem Verkaufspreis abgezogen; k\u00fcmmern Sie sich daher darum, bevor Sie die Immobilie inserieren. In \u00e4lteren Geb\u00e4uden in Miami belaufen sich diese Umlagen \u00fcblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und eine bereits festgesetzte oder geplante Umlage wird beim Vertragsabschluss im Estoppel-Schreiben aufgef\u00fchrt, unabh\u00e4ngig davon, was Sie offenlegen. Zwei Ma\u00dfnahmen sch\u00fctzen Ihren Nettogewinn: Rechnen Sie die Abgabe von Anfang an in den Angebotspreis ein, damit ein K\u00e4ufer nicht versuchen kann, sie nachtr\u00e4glich neu zu verhandeln, und wenn sie bereits festgesetzt wurde, vergleichen Sie die vollst\u00e4ndige Begleichung mit der Gew\u00e4hrung einer Gutschrift an den K\u00e4ufer, denn Verk\u00e4ufer erzielen in der Regel einen h\u00f6heren Nettogewinn, wenn sie die Abgabe selbst begleichen, anstatt eine Gutschrift zu gew\u00e4hren, die der K\u00e4ufer konservativ abgezogen hat.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-B\u00fcrger meine Eigentumswohnung in Surfside verkaufe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschlie\u00dflich f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen. Als US-Staatsb\u00fcrger oder in den USA ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung \u00fcber die Nicht-Ausl\u00e4ndereigenschaft \u2013 eine kurze eidesstattliche Erkl\u00e4rung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird \u2013, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS dar\u00fcber informiert. Sunny Isles weist einen hohen Anteil an internationalen Eigent\u00fcmern auf; sollten Sie also keine US-Person sein, verl\u00e4uft der Verkauf anders und richtet sich zun\u00e4chst nach dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-amerikanische Verk\u00e4ufer.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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