{"id":32468,"date":"2026-06-12T12:15:50","date_gmt":"2026-06-12T16:15:50","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-bal-harbour-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/"},"modified":"2026-11-04T12:33:10","modified_gmt":"2026-11-04T17:33:10","slug":"verkauf-einer-eigentumswohnung-in-bal-harbour-von-ausserhalb-des-bundesstaates","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-bal-harbour-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/","title":{"rendered":"Verkauf einer Eigentumswohnung in Bal Harbour von au\u00dferhalb des Bundesstaates"},"content":{"rendered":"\t\t
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VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI \u00b7 BAL HARBOUR<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Verkauf einer Eigentumswohnung in Bal Harbour von au\u00dferhalb des Bundesstaates<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n Dies ist der spezifische Leitfaden f\u00fcr Bal Harbour.<\/strong> Die vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr das Fernverfahren finden Sie im \u201eUS Out-of-State Owner\u2019s Playbook\u201c \u2013><\/a>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, Sie k\u00f6nnen eine Eigentumswohnung in Bal Harbour vollst\u00e4ndig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang f\u00fcr Fotos, Besichtigungen und Vorf\u00fchrungen erfolgt \u00fcber die Rezeption des Geb\u00e4udes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA \u2013 Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind \u2013, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Es gibt zwei spezifische Aspekte in Bezug auf Bal Harbour. Erstens die Unterhaltskosten: Eine Full-Service-Wohnung direkt am Meer verursacht hohe monatliche Kosten, solange sie ungenutzt bleibt, was den K\u00e4uferkreis auf Personen beschr\u00e4nkt, die diese Kosten tragen k\u00f6nnen, und die richtige Preisgestaltung von Anfang an wichtiger macht als anderswo. Zweitens der Verwaltungsrat: In den meisten Geb\u00e4uden hier muss Ihr K\u00e4ufer ein schriftliches Bewerbungsverfahren durchlaufen und die Zustimmung der Eigent\u00fcmergemeinschaft oder ein Vorkaufsrecht durchlaufen, und viele legen Obergrenzen f\u00fcr die Vermietung fest \u2013 eine Bedingung und ein Zeitaufwand, die zus\u00e4tzlich zur normalen Frist bis zum Vertragsabschluss hinzukommen. Das Eigentumswohnungsrecht von Florida schr\u00e4nkt diese Zustimmung ein: Die Eigent\u00fcmergemeinschaft darf einen K\u00e4ufer nicht willk\u00fcrlich ablehnen. Da Bal Harbour direkt am Meer liegt, m\u00fcssen \u00e4ltere Geb\u00e4ude bereits nach 25 Jahren \u2013 und nicht erst nach 30 \u2013 die Milestone-Inspektion durchlaufen. Holen Sie sich die Geb\u00e4udeakte sowie die Vorschriften zur K\u00e4ufergenehmigung und zur Vermietung ein, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein und ber\u00fccksichtigen Sie zus\u00e4tzlich den Zeitaufwand f\u00fcr das Genehmigungsverfahren in Ihrem Budget.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antwort:<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, Sie k\u00f6nnen eine Eigentumswohnung in Bal Harbour vollst\u00e4ndig von einem anderen Bundesstaat aus verkaufen. Der Zugang f\u00fcr Fotos, Besichtigungen und Vorf\u00fchrungen erfolgt \u00fcber die Rezeption des Geb\u00e4udes und Ihren Makler; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA \u2013 Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind \u2013, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Es gibt zwei spezifische Aspekte in Bezug auf Bal Harbour. Erstens die Unterhaltskosten: Eine Full-Service-Wohnung direkt am Meer verursacht hohe monatliche Kosten, solange sie ungenutzt bleibt, was den K\u00e4uferkreis auf Personen beschr\u00e4nkt, die diese Kosten tragen k\u00f6nnen, und die richtige Preisgestaltung von Anfang an wichtiger macht als anderswo. Zweitens: der Verwaltungsrat. In den meisten Geb\u00e4uden hier muss Ihr K\u00e4ufer ein schriftliches Antragsverfahren durchlaufen und die Zustimmung der Eigent\u00fcmergemeinschaft einholen oder ein Vorkaufsrecht durchlaufen, und viele legen Obergrenzen f\u00fcr die Vermietung fest \u2013 eine zus\u00e4tzliche Bedingung und ein Zeitaufwand, der sich auf die normale Frist bis zum Vertragsabschluss aufschl\u00e4gt. Das Eigentumswohnungsrecht von Florida schr\u00e4nkt diese Zustimmung jedoch ein: Die Eigent\u00fcmergemeinschaft darf einen K\u00e4ufer nicht willk\u00fcrlich ablehnen. Da Bal Harbour direkt am Meer liegt, m\u00fcssen \u00e4ltere Geb\u00e4ude bereits nach 25 Jahren \u2013 und nicht erst nach 30 \u2013 die Milestone-Inspektion durchlaufen. Holen Sie sich die Geb\u00e4udeakte sowie die Vorschriften zur K\u00e4ufergenehmigung und zur Vermietung ein, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein und ber\u00fccksichtigen Sie zus\u00e4tzlich den Zeitaufwand f\u00fcr das Genehmigungsverfahren in Ihrem Budget.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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In Bal Harbour bestimmen die Finanzierungskosten Ihren K\u00e4uferkreis \u2013 nicht der Angebotspreis<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nahezu jede Eigentumswohnung in Bal Harbour befindet sich in einem Geb\u00e4ude direkt am Meer mit umfassendem Serviceangebot, und dieser Service ist mit monatlichen Kosten verbunden. Aus diesen Beitr\u00e4gen werden die Kosten f\u00fcr bemannte Lobbys, den Parkservice, den Strand- und Pool-Service, ein Spa und ein Fitnesscenter sowie den Sicherheitsdienst rund um die Uhr finanziert; hinzu kommen die Hauptversicherung des Geb\u00e4udes f\u00fcr den K\u00fcstenbereich, die R\u00fccklagen, die das Geb\u00e4ude derzeit bilden muss, Ihre Grundsteuer sowie etwaige derzeit geltende Sonderumlagen. Insgesamt liegen die monatlichen Gesamtkosten f\u00fcr eine Wohnung in Bal Harbour deutlich \u00fcber denen einer gleich gro\u00dfen Eigentumswohnung im Landesinneren, und f\u00fcr einen Verk\u00e4ufer, der nicht vor Ort ist, stellt dieser Betrag die eigentliche H\u00fcrde beim Verkauf dar \u2013 mehr noch als der Listenpreis.<\/p>\n

Und genau das ist der Grund, warum dies alles bestimmt. F\u00fcr jeden Monat, in dem die Einheit unverkauft bleibt, zahlen Sie die vollen laufenden Kosten f\u00fcr eine Immobilie, die Sie nicht nutzen und die sich in einem anderen Bundesland befindet. Und genau diese hohen Finanzierungskosten schr\u00e4nken den Kreis der K\u00e4ufer ein, die bereit sind, diese zu \u00fcbernehmen: Die Zielgruppe beschr\u00e4nkt sich auf Personen, die ein erstklassiges Geb\u00e4ude direkt am Meer suchen und die monatlichen Kosten daf\u00fcr bereits kalkuliert haben \u2013 eine kleinere, bed\u00e4chtigere Gruppe als die K\u00e4ufer eines Turms im mittleren Preissegment. Ein kleinerer Kreis bedeutet eine l\u00e4ngere Vermarktungsdauer, und eine l\u00e4ngere Vermarktungsdauer bedeutet weitere Monate mit diesen Kosten. Beides verst\u00e4rkt sich gegenseitig. Der Verk\u00e4ufer, der den Preis an den tats\u00e4chlichen, aktuellen Marktwert des Geb\u00e4udes anpasst und die Unterlagen im Vorfeld vorbereitet, verkauft innerhalb dieses Zeitfensters; der Verk\u00e4ufer, der einen hohen Preis ansetzt, muss zusehen, wie die Kosten die Differenz auffressen, w\u00e4hrend die Einheit unverkauft bleibt.<\/p>\n

All dies ist kein Grund, den Preis zu senken. Es ist vielmehr ein Grund, die Preisgestaltung sorgf\u00e4ltig zu planen und alle vermeidbaren Verz\u00f6gerungsquellen vor der Inserierung zu beseitigen, denn in einem Geb\u00e4ude mit hohem Finanzierungsaufwand sind Verz\u00f6gerungen in einer Weise kostspielig, wie dies anderswo nicht der Fall ist. Die aktuelle Verkaufslage in Bal Harbour ist im Marktbericht f\u00fcr Eigentumswohnungen in Miami<\/a> dargestellt, und der regionale Kontext ist in der \u00dcbersicht \u00fcber das Stadtviertel Bal Harbour<\/a> zu finden.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Der Vorstand genehmigt Ihren K\u00e4ufer \u2013 welche Auswirkungen hat dies auf Ihren Zeitplan?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In den meisten Geb\u00e4uden in Bal Harbour verkaufen Sie nicht einfach an jeden, der den Vertrag unterzeichnet. Das Geb\u00e4ude pr\u00fcft und genehmigt den K\u00e4ufer zun\u00e4chst. Sofern die Hausordnung dies vorsieht, unterzieht die Eigent\u00fcmergemeinschaft den K\u00e4ufer einem schriftlichen Kaufantragsverfahren \u2013 Identit\u00e4ts- und Hintergrundpr\u00fcfung, Finanzunterlagen, Referenzen \u2013 und genehmigt anschlie\u00dfend entweder die \u00dcbertragung, erhebt eine \u00dcbertragungsgeb\u00fchr oder macht in einigen Geb\u00e4uden von einem Vorkaufsrecht Gebrauch. F\u00fcr einen Verk\u00e4ufer, der nicht vor Ort ist, stellt dies den zus\u00e4tzlichen Hemmschuh dar, der zu den Haltekosten hinzukommt: Es handelt sich um eine echte Bedingung in Ihrem Vertrag und eine erhebliche Verl\u00e4ngerung der Frist bis zum Vertragsabschluss \u2013 und dies ist der mit Abstand h\u00e4ufigste Grund, warum ein Vertragsabschluss in Bal Harbour l\u00e4nger dauert, als der Verk\u00e4ufer erwartet hat.<\/p>\n

Es ist wichtig, genau zu definieren, was der Vorstand tun darf und was nicht, da die tats\u00e4chlichen Befugnisse enger gefasst sind als der allgemeine Ruf. Es handelt sich hier um eine Eigentumswohnanlage, nicht um eine Genossenschaft. Die Genehmigungsbefugnis der Eigent\u00fcmergemeinschaft muss zun\u00e4chst einmal in der Erkl\u00e4rungsurkunde festgeschrieben sein (Florida Statute 718.104(5)), und selbst wenn diese Befugnis besteht, darf eine Eigent\u00fcmergemeinschaft in Florida Ihren K\u00e4ufer nicht willk\u00fcrlich oder unzumutbar ablehnen: Gerichte haben entschieden, dass ein uneingeschr\u00e4nktes Recht auf Ablehnung eines Verkaufs im Allgemeinen nicht durchsetzbar ist und dass eine unzumutbare Ablehnung die Eigent\u00fcmergemeinschaft und ihren Vorstand einem Schadensersatzanspruch aussetzt. Auch etwaige \u00dcbertragungsgeb\u00fchren sind begrenzt \u2013 sie sind nur zul\u00e4ssig, wenn eine Genehmigung erforderlich ist und die Satzung dies vorsieht, und sie sind gedeckelt (derzeit 150 US-Dollar pro Antragsteller, wobei dieser Betrag im Laufe der Zeit angepasst wird). Der Schritt durch den Vorstand ist also ein dokumentiertes Antrags- und Genehmigungsverfahren, das zus\u00e4tzlichen Zeitaufwand und Verwaltungsaufwand mit sich bringt, und kein Ermessensgespr\u00e4ch, bei dem ein qualifizierter K\u00e4ufer aus einer Laune heraus abgewiesen werden kann. Wenn Sie aus der Ferne verkaufen, planen Sie den Prozess, anstatt das Ergebnis zu f\u00fcrchten.<\/p>\n

Was Sie von au\u00dferhalb des Bundesstaates tun k\u00f6nnen: Besorgen Sie sich vor der Inserierung die genauen \u00dcbertragungsvorschriften Ihres Wohnhauses, damit Sie einem ernsthaften K\u00e4ufer die Antragsunterlagen bereits am Tag des Vertragsabschlusses aush\u00e4ndigen k\u00f6nnen, anstatt erst dann die Frist laufen zu lassen. Ein schriftlicher Antrag auf Einsichtnahme gem\u00e4\u00df \u00a7 718.111(12) des Gesetzes von Florida verpflichtet die Eigent\u00fcmergemeinschaft, ihre Satzungsdokumente innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen, und der kostenlose \u201eHOA Document Decoder\u201c<\/a> erkl\u00e4rt die Abschnitte zu Genehmigung, \u00dcbertragungsgeb\u00fchren und Vermietung in verst\u00e4ndlicher Sprache. Beziehen Sie die Genehmigungsfrist von Anfang an in Ihren Zeitplan und Ihre Vertragsfristen ein, dann ist dies ein fest eingeplanter Schritt; ignorieren Sie ihn, wird er zur \u00dcberraschung, die Ihren Abschlusstermin zunichte macht.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Leasing-Obergrenzen und die Akte zum Geb\u00e4ude am Meer \u2013 wer ist noch als K\u00e4ufer in Frage, und zu welchen Konditionen?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In den meisten Geb\u00e4uden in Bal Harbour gibt es Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich der Vermietung einer Einheit, und diese Regelung bestimmt, wer Ihr K\u00e4ufer sein wird. Mindestmietlaufzeiten sind \u00fcblich \u2013 \u201eOne Bal Harbour\u201c legt beispielsweise eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten fest \u2013, und in einigen Geb\u00e4uden ist festgelegt, wie oft eine Einheit vermietet werden darf oder wie viele Einheiten gleichzeitig vermietet werden d\u00fcrfen. Ein Punkt, den ein Verk\u00e4ufer aus der Ferne verstehen muss, ist, dass diese Obergrenzen nicht nur f\u00fcr Sie, sondern auch f\u00fcr Ihren K\u00e4ufer bindend sind: Gem\u00e4\u00df \u00a7 718.110(13) des Gesetzes von Florida gilt eine Vermietungsbeschr\u00e4nkung f\u00fcr jeden Eigent\u00fcmer, der das Eigentumsrecht nach deren Inkrafttreten erwirbt; somit unterliegt ein K\u00e4ufer diesen Beschr\u00e4nkungen ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Dies lenkt Ihren potenziellen K\u00e4ufer eher in Richtung eines Eigennutzers oder eines langfristig orientierten Eigent\u00fcmers und weg von einem Investor, der auf Kurzzeitvermietung setzt, was den Kreis der Interessenten zus\u00e4tzlich zu den Haltekosten weiter einschr\u00e4nkt. Wenn Sie die genauen Vermietungsvorschriften Ihres Geb\u00e4udes kennen, bevor Sie es inserieren, k\u00f6nnen Sie gezielt den K\u00e4ufer ansprechen, der tats\u00e4chlich diesen Anforderungen entspricht.<\/p>\n

Hinter all dem steht die Akte zu den Geb\u00e4uden am Meer, die hier zwar eher eine untergeordnete Rolle spielt als im Mittelpunkt steht, aber direkt in die Gesamtbetrachtung einflie\u00dft. Da Bal Harbour direkt am Meer liegt, weniger als drei Meilen von der K\u00fcste entfernt, erreichen die Geb\u00e4ude dort bereits nach 25 Jahren die sogenannte \u201eMilestone\u201c-Inspektion, anstatt erst nach 30 Jahren wie im Landesinneren, und die Studie zur strukturellen Integrit\u00e4tsreserve gilt f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude mit drei oder mehr Stockwerken, unabh\u00e4ngig vom Alter. Die Unterscheidung ist klar: Der \u00e4ltere Bestand an der Collins Avenue \u2013 Geb\u00e4ude wie Kenilworth, Balmoral, Bal Harbour 101 und Majestic Tower, die in den 1970er Jahren fertiggestellt wurden \u2013 hat die 25-Jahres-Marke erreicht oder \u00fcberschritten, und hier kommen Inspektionen, die Aufstockung der R\u00fccklagen sowie die h\u00f6heren Umlagen zum Tragen; die brandneuen Prestige-Hochh\u00e4user wie One Bal Harbour, das St. Regis, Oceana, Bellini und das sanierte Harbour House sind noch Jahre von ihrer ersten Inspektion entfernt, bilden jedoch bereits jetzt R\u00fccklagen.<\/p>\n

Bei Ihrem Verkauf ist eine Umlage sowohl Teil des Kaufpreises als auch Teil der finanziellen Belastung, die der K\u00e4ufer \u00fcbernimmt. In \u00e4lteren Geb\u00e4uden in Miami bel\u00e4uft sich eine Milestone- oder Reserveumlage \u00fcblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und eine bereits festgesetzte oder geplante Umlage wird im Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss aufgef\u00fchrt, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht, daher sollte sie von Anfang an in Ihrem Listenpreis enthalten sein, anstatt erst mitten im Vertragsabschluss vom Anwalt des K\u00e4ufers entdeckt zu werden. Falls eine Sonderumlage bereits festgesetzt wurde, vergleichen Sie die M\u00f6glichkeit, diese zu begleichen, mit der Gutschrift an den K\u00e4ufer; Verk\u00e4ufer erzielen in der Regel einen h\u00f6heren Nettogewinn, wenn sie die Sonderumlage begleichen, da ein K\u00e4ufer eine noch offene Sonderumlage st\u00e4rker abwertet, als sie tats\u00e4chlich kostet. Die Details zur Geb\u00e4udeseite finden Sie im Leitfaden zur Meilenstein-Begehung<\/a> und im Leitfaden zu Sonderumlagen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Keine FIRPTA-Pflicht f\u00fcr US-Eigent\u00fcmer \u2013 doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wenn Sie US-Staatsb\u00fcrger oder im Ausland ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder sind, gilt FIRPTA nicht f\u00fcr Sie.<\/strong> Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S<\/strong> ein, und Ihr Heimatstaat erf\u00e4hrt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf \u2013 die Abfolge ist im Leitfaden zu Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatstaat<\/a> beschrieben, w\u00e4hrend die Berechnungen auf Bundesebene (Langfrist-S\u00e4tze, der Nutzungstest gem\u00e4\u00df Section 121, die R\u00fcckforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalertr\u00e4gen<\/a> zu finden sind. Bal Harbour zieht viele internationale Eigent\u00fcmer an, daher taucht diese Frage h\u00e4ufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verl\u00e4uft der Verkauf anders \u2013 beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-Verk\u00e4ufer<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus \u2013 RON, keine Vollmacht<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Immobilientransaktionen in Florida werden per \u201eRemote Online Notarization\u201c<\/strong>(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-min\u00fctige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt \u2013 und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie ben\u00f6tigen, warum sich der Notar h\u00e4ufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschl\u00e4gt) finden Sie im RON-Leitfaden f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen US-Bundesstaaten<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in Bal Harbour abwickelt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Seit 2006 habe ich mich auf Verk\u00e4ufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind \u2013 Eigent\u00fcmer in anderen Bundesstaaten und anderen L\u00e4ndern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen k\u00f6nnen. Bei Projekten in Bal Harbour kommt es ebenso sehr auf den Zeitplan wie auf die Preisgestaltung an: Aufgrund der hohen Haltekosten kostet jede vermeidbare Woche auf dem Markt echtes Geld, und der Schritt der Zustimmung durch den Verwaltungsrat bedeutet, dass die Frist bis zum Vertragsabschluss l\u00e4nger ist, als ein K\u00e4ufer erwartet; daher m\u00fcssen beide Aspekte bereits vor der Inserierung geplant werden, anstatt erst w\u00e4hrend der Vertragsverhandlungen entdeckt zu werden. Der oben beschriebene Ablauf gilt f\u00fcr jeden dieser Verk\u00e4ufe \u2013 die \u00dcbertragungs-, Genehmigungs- und Vermietungsvorschriften des Geb\u00e4udes werden vor der Inserierung eingeholt und gepr\u00fcft, der Preis wird auf der Grundlage realer Vergleichsobjekte in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude unter Ber\u00fccksichtigung der gesamten Haltekosten ermittelt, der Zugang wird einmalig \u00fcber die Rezeption eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich auf Angebote reagieren kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant, wobei das Genehmigungsfenster bereits in die Termine integriert ist.<\/p>\n

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den jeweiligen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftspr\u00fcfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht \u2013 Ihre Steuererkl\u00e4rung in Ihrem Heimatstaat, Abschnitt 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen, falls es sich um eine Mietimmobilie handelte \u2013 sollten Sie mit Ihrem Steuerberater kl\u00e4ren. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu realen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, die Haltekosten w\u00e4hrend der Leerstandszeit, die Wertermittlung und das Milestone-Risiko, die Genehmigungs- und Vermietungsvorschriften des Verwaltungsrats f\u00fcr Ihr spezifisches Geb\u00e4ude sowie der Fernabwicklungsprozess f\u00fcr Ihre Immobilie in Bal Harbour. Das ist die \u201eNetto- und Risikopr\u00fcfung\u201c am Ende dieser Seite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antworten f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Wohnung in Bal Harbour verkaufen m\u00f6chten<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Kann ich meine Eigentumswohnung in Bal Harbour von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu m\u00fcssen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja. Die Geb\u00e4ude in Bal Harbour verf\u00fcgen \u00fcber einen Full-Service und sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang f\u00fcr den Fotografen, den Gutachter und den Sachverst\u00e4ndigen regelt, w\u00e4hrend Ihr Makler die Aufsicht f\u00fchrt. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, die in Bal Harbour verkaufen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Aufmerksamkeit erfordert als anderswo, sind die hohen Haltekosten, solange die Wohnung leer steht, sowie die Regeln des Geb\u00e4udes bez\u00fcglich der K\u00e4uferzulassung und der Vermietung \u2013 beides k\u00f6nnen Sie vollst\u00e4ndig aus der Ferne regeln.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was kostet es, eine Eigentumswohnung in Bal Harbour zu halten, solange sie unverkauft bleibt?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mehr, als die meisten Eigent\u00fcmer erwarten, da fast jedes Geb\u00e4ude in Bal Harbour \u00fcber einen Full-Service-Betrieb verf\u00fcgt und direkt am Meer liegt. Die monatliche Betriebskostenpauschale umfasst Beitr\u00e4ge zur Finanzierung des Personals und der Annehmlichkeiten, die Hauptversicherung des Geb\u00e4udes f\u00fcr den K\u00fcstenbereich, R\u00fccklagen, die Grundsteuer sowie etwaige Sonderumlagen; insgesamt liegt sie deutlich \u00fcber der einer Wohnung im Landesinneren. Diese monatliche Belastung stellt das eigentliche Hindernis f\u00fcr Ihren Verkauf dar: Sie zahlen sie jeden Monat, solange die Wohnung unbewohnt bleibt, und diese hohen Kosten schr\u00e4nken den Kreis der K\u00e4ufer auf diejenigen ein, die sich diese Kosten leisten k\u00f6nnen, was die Vermarktungsdauer verl\u00e4ngern kann. Eine Preisgestaltung entsprechend dem tats\u00e4chlichen aktuellen Marktwert des Geb\u00e4udes und die Kl\u00e4rung aller offenen Punkte vor der Inserierung verhindern, dass sich die monatliche Belastung weiter erh\u00f6ht.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Muss der Verwaltungsrat meines Geb\u00e4udes in Bal Harbour meinem K\u00e4ufer zustimmen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In den meisten Geb\u00e4uden hier gibt es zwar einen Genehmigungsschritt, dieser ist jedoch begrenzt. Sofern die Satzung dies vorsieht, f\u00fchrt die Eigent\u00fcmergemeinschaft f\u00fcr Ihren K\u00e4ufer ein schriftliches Antrags- und Pr\u00fcfungsverfahren durch und genehmigt anschlie\u00dfend die \u00dcbertragung, erhebt eine begrenzte \u00dcbertragungsgeb\u00fchr oder macht von einem Vorkaufsrecht Gebrauch. Es handelt sich hier um eine Eigentumswohnanlage, nicht um eine Genossenschaft: Eine Eigent\u00fcmergemeinschaft in Florida darf einen qualifizierten K\u00e4ufer nicht willk\u00fcrlich oder ungerechtfertigt ablehnen, und eine ungerechtfertigte Ablehnung setzt die Gemeinschaft der Gefahr eines Schadensersatzanspruchs aus; daher handelt es sich um einen dokumentierten Prozess, der eher Zeit und Verwaltungsaufwand mit sich bringt als um ein Ermessensgespr\u00e4ch. Informieren Sie sich vor der Inserierung \u00fcber die genauen \u00dcbertragungsregeln Ihres Geb\u00e4udes, damit Sie einem K\u00e4ufer die Antragsunterlagen bereits am Tag des Vertragsabschlusses aush\u00e4ndigen k\u00f6nnen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Kann meine Wohnanlage in Bal Harbour Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich der Art und Weise festlegen, wie mein K\u00e4ufer die Wohnung vermietet?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, und diese Beschr\u00e4nkung ist f\u00fcr Ihren K\u00e4ufer verbindlich. Viele Geb\u00e4ude in Bal Harbour legen eine Mindestmietdauer fest \u2013 \u201eOne Bal Harbour\u201c verlangt beispielsweise mindestens sechs Monate \u2013 und einige begrenzen, wie oft oder wie viele Einheiten vermietet werden d\u00fcrfen. Gem\u00e4\u00df \u00a7 718.110(13) des Gesetzes von Florida gilt eine Vermietungsbeschr\u00e4nkung f\u00fcr jeden Eigent\u00fcmer, der das Eigentumsrecht nach Inkrafttreten dieser Bestimmung erwirbt; Ihr K\u00e4ufer unterliegt der Obergrenze somit ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Dies f\u00fchrt dazu, dass sich Ihr potenzieller K\u00e4ufer eher f\u00fcr eine Eigennutzung oder eine langfristige Haltung entscheidet als f\u00fcr eine Investition in Kurzzeitvermietungen, was den Kreis der Interessenten einschr\u00e4nkt. Kl\u00e4ren Sie die genauen Vermietungsvorschriften Ihres Geb\u00e4udes ab, bevor Sie es inserieren, damit Sie es an den K\u00e4ufer vermarkten, f\u00fcr den es tats\u00e4chlich geeignet ist.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Muss mein \u00e4lteres Geb\u00e4ude in Bal Harbour direkt am Meer einer Milestone-Inspektion unterzogen werden?\n<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wahrscheinlich, sofern das Geb\u00e4ude das entsprechende Alter erreicht hat. Bal Harbour liegt am Meer, weniger als drei Meilen von der K\u00fcste entfernt, sodass die Geb\u00e4ude dort bereits nach 25 statt nach 30 Jahren der \u201eMilestone\u201c-Inspektion unterliegen und die Studie zur R\u00fccklage f\u00fcr die strukturelle Integrit\u00e4t f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude mit drei oder mehr Stockwerken gilt. Die \u00e4lteren Geb\u00e4ude an der Collins Avenue aus den 1970er Jahren haben diese Marke bereits erreicht oder \u00fcberschritten \u2013 hier kommen Inspektionen, die Aufstockung der R\u00fccklagen und h\u00f6here Umlagen ins Spiel \u2013, w\u00e4hrend die brandneuen Prestige-Hochh\u00e4user noch Jahre davon entfernt sind, aber bereits jetzt R\u00fccklagen bilden. Erkundigen Sie sich vor der Inserierung bei der Eigent\u00fcmergemeinschaft nach dem Alter, der H\u00f6he und dem Inspektionsstatus Ihres Geb\u00e4udes und besorgen Sie sich den aktuellsten Bericht oder den Zeitplan f\u00fcr die n\u00e4chste Inspektion, da dies direkten Einfluss auf Ihre Unterhaltskosten und Ihren Verkaufspreis hat.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-B\u00fcrger meine Eigentumswohnung in Bal Harbour verkaufe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nur dann, wenn Sie kein US-Staatsb\u00fcrger oder in den USA ans\u00e4ssig sind. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschlie\u00dflich f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen. Als US-Staatsb\u00fcrger oder in den USA ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung \u00fcber Ihre Nicht-Ausl\u00e4ndereigenschaft \u2013 eine kurze eidesstattliche Erkl\u00e4rung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird \u2013, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS dar\u00fcber informiert. Da es in Bal Harbour viele internationale Eigent\u00fcmer gibt, verl\u00e4uft der Verkauf anders, wenn Sie keine US-Person sind, und es gilt zun\u00e4chst der FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-amerikanische Verk\u00e4ufer.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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