{"id":32461,"date":"2026-06-12T18:14:49","date_gmt":"2026-06-12T22:14:49","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-north-bay-village-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/"},"modified":"2026-11-04T12:32:59","modified_gmt":"2026-11-04T17:32:59","slug":"verkauf-einer-eigentumswohnung-in-north-bay-village-von-ausserhalb-des-bundesstaates","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-north-bay-village-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/","title":{"rendered":"Verkauf einer Eigentumswohnung in North Bay Village von au\u00dferhalb des Bundesstaates"},"content":{"rendered":"\t\t
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VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI \u00b7 NORTH BAY VILLAGE<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Verkauf einer Eigentumswohnung in North Bay Village von au\u00dferhalb des Bundesstaates<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n Dies ist der spezifische Leitfaden f\u00fcr North Bay Village.<\/strong> Die vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr das Fernverfahren finden Sie im \u201eUS Out-of-State Owner\u2019s Playbook\u201c \u2013><\/a>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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North Bay Village besteht aus drei kleinen Inseln in der Biscayne Bay \u2013 North Bay Island, Treasure Island und Harbor Island \u2013, die entlang des 79th Street Causeway zwischen dem Festland von Miami und dem Strand liegen. Der Gro\u00dfteil des Bestands an Eigentumswohnungen besteht aus Geb\u00e4uden aus den 1960er- und 1970er-Jahren direkt an der Bucht \u2013 niedrige und mittelhohe Hochh\u00e4user, die seit einem halben Jahrhundert den Blick auf das Wasser bieten. Wenn Sie eine Wohnung in einem dieser Geb\u00e4ude besitzen und in einem anderen Bundesstaat wohnen, k\u00f6nnen Sie diese vollst\u00e4ndig aus der Ferne verkaufen. Die Abwicklung erfolgt genauso wie \u00fcberall sonst in Miami.<\/p>\n

Das Besondere an North Bay Village ist, dass es f\u00fcr Ihre Immobilie nun zwei potenzielle K\u00e4ufer gibt, die jeweils unterschiedliche Vorstellungen haben. Der eine ist ein Endnutzer, der sich ein Zuhause an der Bucht w\u00fcnscht. Der andere ist gar keine Person, sondern ein Prozess: Die Inseln wurden im Rahmen des Bebauungsplans der Gemeinde einer Aufzonung unterzogen, und auf dem Damm entsteht eine Reihe namhafter, finanzierter Hochh\u00e4user \u2013 die weltweit ersten \u201ePagani Residences\u201c, \u201eShoma Bay\u201c, der \u201eContinuum Waterfront District\u201c \u2013, was bedeutet, dass Bautr\u00e4ger nun nicht mehr nur die Geb\u00e4ude selbst, sondern auch das Grundst\u00fcck unter den alten Geb\u00e4uden finanzieren. F\u00fcr einen Verk\u00e4ufer aus der Ferne wirft dies Fragen auf, die in keinem anderen Stadtteil von Miami gestellt werden: Was bedeutet ein Aufkaufangebot tats\u00e4chlich, welche M\u00f6glichkeiten hat ein Eigent\u00fcmer nach dem Recht des Bundesstaates Florida, und soll man jetzt verkaufen oder auf eine Grundst\u00fcckszusammenlegung warten, deren Verlauf man nicht mitverfolgen kann? Dieser Leitfaden behandelt all dies zun\u00e4chst und f\u00fchrt Sie anschlie\u00dfend durch den weiteren Ablauf des Fernverkaufsprozesses, mit Links zu ausf\u00fchrlichen Erl\u00e4uterungen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antwort:<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, Sie k\u00f6nnen eine Eigentumswohnung in North Bay Village vollst\u00e4ndig von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen. Der Zugang erfolgt \u00fcber die Rezeption des Geb\u00e4udes, sofern vorhanden, oder \u00fcber Ihren Makler und einen Schl\u00fcsselkasten, falls keine Rezeption vorhanden ist; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernbeglaubigung online von Ihrem Heimatbundesstaat aus. Der f\u00fcr North Bay Village spezifische Aspekt ist die Sanierungsgeschichte. Da die Inseln einer H\u00f6herzonung unterzogen wurden und ein finanziertes Hochhausprojekt in Planung ist, hat das Grundst\u00fcck unter den \u00e4lteren Geb\u00e4uden aus den 1960er- und 1970er-Jahren f\u00fcr einen Bautr\u00e4ger einen eigenen Wert, der unabh\u00e4ngig vom Wert Ihrer Wohnung als Wohnraum ist \u2013 daher k\u00f6nnte ein Eigent\u00fcmer hier letztendlich zwei Arten von K\u00e4ufern haben. Der Haken dabei ist, dass Sie den Grundst\u00fcckswert nicht allein realisieren k\u00f6nnen: Nach dem Gesetz zur Aufl\u00f6sung von Eigentumswohnungsgemeinschaften in Florida ist die Zustimmung von mindestens 80 Prozent der Stimmrechte des Geb\u00e4udes erforderlich, und bereits 5 Prozent Einspruch k\u00f6nnen das Vorhaben stoppen; daher ist eine Grundst\u00fcckszusammenlegung ein langwieriger kollektiver Prozess und nicht etwas, das Sie in diesem Quartal eigenm\u00e4chtig verkaufen k\u00f6nnen. Praktisch gesehen bedeutet dies aus der Ferne betrachtet drei Dinge: Lesen Sie jedes \u00dcbernahmeangebot sorgf\u00e4ltig durch, bevor Sie es unterzeichnen oder ablehnen; legen Sie den Preis f\u00fcr Ihren individuellen Verkauf anhand der tats\u00e4chlichen Vergleichsobjekte Ihres Geb\u00e4udes fest und nicht aufgrund von Ger\u00fcchten \u00fcber eine Aufl\u00f6sung; und fordern Sie die Geb\u00e4udeunterlagen fr\u00fchzeitig an, denn bei Best\u00e4nden dieses Alters ist oft eine hohe Milestone- oder R\u00fccklagenumlage der Ausl\u00f6ser f\u00fcr die Gespr\u00e4che \u00fcber eine Aufl\u00f6sung. Rechnen Sie bei einem gew\u00f6hnlichen Verkauf mit einer Dauer von 60 bis 120 Tagen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Drei Inseln, ein alternder Bestand und warum Ihre Immobilie pl\u00f6tzlich zwei Arten von K\u00e4ufern anzieht<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Beginnen Sie mit dem Gel\u00e4nde, denn in North Bay Village ist das Gel\u00e4nde die Geschichte. Das Dorf besteht aus drei k\u00fcnstlichen Inseln in der Biscayne Bay \u2013 North Bay Island, Treasure Island und Harbor Island \u2013, die entlang des 79th Street Causeway angeordnet sind und von allen Seiten von Wasser umgeben sind. Die meisten Eigentumswohnungen hier stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren: niedrige und mittelhohe Geb\u00e4ude direkt an der Bucht, von denen viele auf Grundst\u00fccken stehen, die auf dem heutigen Markt als Baugrundst\u00fccke einen hohen Wert haben \u2013 unabh\u00e4ngig davon, was darauf steht. Dieser letzte Punkt war fr\u00fcher reine Theorie. Das ist er heute nicht mehr.<\/p>\n

Im Jahr 2020 verabschiedete die Gemeinde einen Masterplan, den \u201eNBV100\u201c, der eine Umwidmung des Dammkorridors im Hinblick auf gr\u00f6\u00dfere Bauh\u00f6hen und eine h\u00f6here Bebauungsdichte vorsah; die darauf folgenden Bauvorhaben sind kein Ger\u00fccht, sondern eine Liste finanzierter, namentlich genannter Projekte. Riviera Horizons legte im Jahr 2026 den Grundstein f\u00fcr die weltweit ersten \u201ePagani Residences\u201c, einen 30-st\u00f6ckigen Turm am West Drive. Das Projekt \u201eShoma Bay\u201c der Shoma Group schafft Hunderte von Wohnungen entlang des Dammkorridors. Die Continuum Company errichtet ihren \u201eContinuum Waterfront District\u201c auf einem Grundst\u00fcck direkt an der Bucht, und ein weiterer Turm, \u201eIsle of Dreams\u201c, wurde vorgeschlagen. Wenn Sie diese Liste als Eigent\u00fcmer eines Geb\u00e4udes aus dem Jahr 1962 in der N\u00e4he lesen, wird die Bedeutung deutlich: Die Bautr\u00e4ger haben entschieden, dass das Grundst\u00fcck unter diesen Inseln bebaubar ist, und damit kommt eine zweite Art von K\u00e4ufer ins Spiel \u2013 nicht jemand, der in Ihrer Wohnung leben m\u00f6chte, sondern jemand, der zusammen mit dem Rest Ihres Geb\u00e4udes das Grundst\u00fcck erwerben m\u00f6chte, auf dem es steht.<\/p>\n

Das ist das wirklich Ungew\u00f6hnliche am Verkauf hier, und es lohnt sich, dies genau zu erl\u00e4utern. Sie haben nicht die Wahl zwischen dem Verkauf Ihres Hauses und dem Verkauf des Grundst\u00fccks \u2013 Sie k\u00f6nnen das Grundst\u00fcck nicht eigenst\u00e4ndig verkaufen, und im n\u00e4chsten Abschnitt wird erkl\u00e4rt, warum. Was sich durch die Sanierungswelle \u00e4ndert, ist der Kontext rund um Ihren gew\u00f6hnlichen Verkauf: mehr Aufmerksamkeit f\u00fcr die Inseln, eine lebhafte Diskussion in \u00e4lteren Geb\u00e4uden dar\u00fcber, ob und wann ein gemeinsames Angebot angenommen werden soll, sowie eine Bauakte, die wichtiger ist denn je. Die aktuelle Verkaufslage finden Sie im Marktbericht f\u00fcr Eigentumswohnungen in Miami<\/a>, und den regionalen Kontext in der Nachbarschafts\u00fcbersicht zu North Bay Village<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Ein \u00dcbernahmeangebot geht ein \u2013 was ein Eigent\u00fcmer dagegen tun kann und was nicht<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Und so pr\u00e4sentiert sich der zweite K\u00e4ufer tats\u00e4chlich: als Brief, als Flyer unter der T\u00fcr oder als Ger\u00fccht bei der n\u00e4chsten Vorstandssitzung \u2013 fast nie als Vertrag, den Sie unterzeichnen k\u00f6nnen. Ein Bautr\u00e4ger, der ein Grundst\u00fcck zusammenstellt, ben\u00f6tigt das gesamte Geb\u00e4ude; daher ist der Ansatz naturgem\u00e4\u00df kollektiver Art, und ein einzelner Eigent\u00fcmer, der in einem anderen Bundesland ans\u00e4ssig ist, kann dies leicht in beide Richtungen falsch interpretieren: indem er eine informelle Interessensbekundung als verbindliches Angebot betrachtet oder eine echte Zusammenstellungsbem\u00fchung als blo\u00dfes Gerede abtut. Beide Fehler sind kostspielig. Der richtige erste Schritt aus der Ferne besteht weder darin, zu unterschreiben, noch darin, das Ganze zu ignorieren, sondern herauszufinden, was in Ihrem Geb\u00e4ude tats\u00e4chlich vor sich geht.<\/p>\n

Der Grund, warum ein Eigent\u00fcmer nicht einfach einen Grundst\u00fcckspreis festlegen kann, ist das Gesetz zur Aufl\u00f6sung von Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften in Florida. Um eine Eigentumswohnungsgemeinschaft aufzul\u00f6sen und ein Geb\u00e4ude an einen Bautr\u00e4ger zu \u00fcbergeben, schreibt das Gesetz (Abschnitt 718.117) einen Aufl\u00f6sungsplan vor, der von mindestens 80 Prozent der gesamten Stimmrechte des Geb\u00e4udes genehmigt werden muss \u2013 und es verleiht den Verweigerern echte Macht: Wenn 5 Prozent oder mehr der Stimmrechte durch eine ablehnende Stimme oder einen schriftlichen Einspruch Einw\u00e4nde erheben, kann der Plan nicht umgesetzt werden. Einfach ausgedr\u00fcckt: Kein Bautr\u00e4ger erh\u00e4lt das Grundst\u00fcck, es sei denn, die \u00fcberw\u00e4ltigende Mehrheit Ihrer Nachbarn stimmt zu und fast keiner von ihnen lehnt ab. Deshalb ist eine Grundst\u00fcckszusammenlegung ein langwieriger, kollektiver \u201eAlles-oder-Nichts\u201c-Prozess und kein privater Verkauf, den Sie nach Ihrem eigenen Zeitplan abschlie\u00dfen k\u00f6nnen. Die Feinheiten einer Beendigung \u2013 wie die Erl\u00f6se aufgeteilt werden, wie ein Eigent\u00fcmer behandelt wird, der mehr als den Grundst\u00fcckswert bezahlt hat, wie mit Hypotheken verfahren wird \u2013 sind echte rechtliche Fragen f\u00fcr einen Anwalt in Florida und nichts, was anhand eines Flyers gekl\u00e4rt werden kann.<\/p>\n

Was unternimmt also ein nicht vor Ort ans\u00e4ssiger Eigent\u00fcmer, wenn ihm ein \u00dcbernahmeangebot unterbreitet wird? Lassen Sie sich die Fakten schriftlich best\u00e4tigen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Unterlagen gem\u00e4\u00df \u00a7 718.111 des Florida Statute(12) \u2013 ein schriftlicher Antrag, auf den die Eigent\u00fcmergemeinschaft innerhalb von 10 Werktagen antworten muss \u2013, um alle Protokolle des Vorstands, die Korrespondenz mit den Eigent\u00fcmern oder Unterlagen zur Aufl\u00f6sung anzufordern, in denen ein Verkauf, eine Zusammenlegung oder das Interesse eines Bautr\u00e4gers erw\u00e4hnt wird, und fragen Sie den Vorstand direkt, ob ein Plan zur Aufl\u00f6sung vorgeschlagen oder in Umlauf gebracht wurde. Dann k\u00f6nnen Sie Ihre Entscheidung auf der Grundlage von Fakten statt Ger\u00fcchten treffen. Sollte es sich um konkrete, voranschreitende Bem\u00fchungen handeln, sollten Sie dies bei Ihren \u00dcberlegungen zum richtigen Zeitpunkt ber\u00fccksichtigen; sollte lediglich informelles Interesse bestehen, m\u00fcssen Sie lediglich entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung auf dem \u00fcblichen Weg verkaufen m\u00f6chten \u2013 was Ihnen jederzeit m\u00f6glich ist. Was Sie jedoch nicht tun sollten, ist, irgendetwas zu unterzeichnen, das Ihnen ein Bautr\u00e4ger oder ein Nachbar zusendet, ohne dass ein Anwalt aus Florida dies zuvor gepr\u00fcft hat.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Bei der Bauakte handelt es sich um die Sanierungsakte \u2013 die Meilenstein-Uhr, die Bewertungen und die Preisgestaltung f\u00fcr Ihren eigenen Verkauf<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei Immobilienbest\u00e4nden der 1960er- und 1970er-Jahre auf der Insel ist die Bauakte keine Nebensache \u2013 sie steht im Mittelpunkt des Gesamtbildes und verbindet den gew\u00f6hnlichen Verkauf mit der Geschichte der Sanierung. North Bay Village liegt in der Bucht, weniger als drei Meilen von der K\u00fcste entfernt, sodass die Geb\u00e4ude dort bereits nach 25 Jahren der \u201eMilestone\u201c-Pr\u00fcfung unterliegen \u2013 die f\u00fcr Wohnanlagen mit drei oder mehr Stockwerken vorgeschrieben ist \u2013, w\u00e4hrend im Landesinneren diese Frist bei 30 Jahren liegt. Ein 1965 fertiggestelltes Geb\u00e4ude n\u00e4hert sich dieser Marke nicht erst; es hat sie bereits vor Jahrzehnten \u00fcberschritten. Die \u201eStructural Integrity Reserve Study\u201c ist eine separate Verpflichtung f\u00fcr dieselben Geb\u00e4ude mit drei oder mehr Stockwerken und gilt unabh\u00e4ngig vom Alter; daher unterliegen die meisten Geb\u00e4ude hier beiden Anforderungen. Bei Geb\u00e4uden dieses Alters decken die Inspektionen h\u00e4ufig tats\u00e4chlichen Sanierungsbedarf auf, und tats\u00e4chlicher Sanierungsbedarf bedeutet Kosten.<\/p>\n

An dieser Stelle treffen die beiden Geschichten aufeinander. In \u00e4lteren Geb\u00e4uden in Miami bel\u00e4uft sich eine \u201eMilestone\u201c- oder R\u00fccklagenumlage \u00fcblicherweise auf 20.000 bis 100.000 Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und bei einem kleinen Inselgeb\u00e4ude werden diese Kosten auf relativ wenige Eigent\u00fcmer aufgeteilt. Eine Rechnung dieser Gr\u00f6\u00dfenordnung ist oft genau der Ausl\u00f6ser f\u00fcr Gespr\u00e4che \u00fcber einen Austritt: Angesichts einer sechsstelligen Umlage zur Instandsetzung eines sechzig Jahre alten Geb\u00e4udes ziehen es manche Eigent\u00fcmer vor, das Grundst\u00fccksangebot eines Bautr\u00e4gers anzunehmen, anstatt f\u00fcr den weiteren Betrieb zu zahlen. Die R\u00fccklagenstudie und die Umlagehistorie sind hier also nicht nur Verkaufsunterlagen \u2013 sie sind die Dokumente, die Ihnen Aufschluss dar\u00fcber geben, wie aktuell die Frage der Sanierung in Ihrem Geb\u00e4ude tats\u00e4chlich ist. Reichen Sie den Antrag auf Akteneinsicht rechtzeitig vor der Inserierung ein, fragen Sie ausdr\u00fccklich nach dem Milestone-Bericht oder -Zeitplan, der R\u00fccklagenstudie, der Umlagengeschichte und den Protokollen des letzten Jahres, und lassen Sie das Paket \u00fcber den kostenlosen HOA-Dokument-Decoder<\/a> damit Sie wissen, was darin steht, noch bevor der Anwalt des K\u00e4ufers davon Kenntnis erh\u00e4lt.<\/p>\n

Legen Sie dann den Preis f\u00fcr Ihren eigenen Verkauf diszipliniert fest, denn genau hier machen Eigent\u00fcmer von Fernimmobilien in North Bay Village h\u00e4ufig Fehler. Der Grundst\u00fccksaufschlag ergibt sich aus dem gemeinsamen Handeln der Geb\u00e4udeeigent\u00fcmer, nicht aus Ihrem individuellen Verkaufsangebot \u2013 eine einzelne Einheit, die auf herk\u00f6mmliche Weise verkauft wird, kann keinen Zusammenlegungswert erzielen, der nur dann besteht, wenn 80 Prozent Ihrer Nachbarn dem jemals zustimmen. Wenn Sie Ihren Angebotspreis an Ger\u00fcchte \u00fcber eine Beendigung des Projekts oder an das anpassen, was ein Bautr\u00e4ger Ihrer Vorstellung nach eines Tages f\u00fcr das gesamte Grundst\u00fcck zahlen k\u00f6nnte, preisen Sie sich aus dem Markt heraus, in dem Sie heute tats\u00e4chlich verkaufen k\u00f6nnen. Legen Sie Ihren Preis anhand der j\u00fcngsten Verk\u00e4ufe in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude und den am ehesten vergleichbaren Geb\u00e4uden auf der Insel fest, gewichtet nach Wohnfl\u00e4che, Aussicht, Renovierungszustand und der aktuellen Bewertungslage des Geb\u00e4udes, und legen Sie offen, was aktuell ansteht \u2013 eine bereits festgesetzte oder geplante Wertberichtigung wird im Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss aufgef\u00fchrt, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht. Die detaillierten Analysen sind die Leitfaden f\u00fcr Meilensteinpr\u00fcfungen<\/a> und die Leitfaden zu Sonderumlagen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die Fernsteuerung in K\u00fcrze \u2013 was die IRS sieht, und abschlie\u00dfende Worte von RON<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die steuerlichen und melderechtlichen Aspekte entsprechen denen eines jeden Verkaufs in Miami und sind \u00fcberschaubar. Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S<\/strong> ein, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch mit der IRS \u00fcber den Verkauf informiert, sodass Ihr Bundesstaat, sofern dort eine Einkommensteuer erhoben wird, den Gewinn erfasst \u2013 die Abfolge ist im Formular 1099-S und im Steuerleitfaden f\u00fcr den Heimatstaat<\/a> beschrieben, w\u00e4hrend die Berechnungen auf Bundesebene (Langfrist-Steuers\u00e4tze, der Nutzungstest gem\u00e4\u00df Section 121, R\u00fcckforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalertr\u00e4gen<\/a> zu finden sind. FIRPTA gilt nicht f\u00fcr US-Personen \u2013 Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie keine ausl\u00e4ndische Person sind, und es wird nichts einbehalten; wenn Sie keine US-Person sind, l\u00e4uft der Verkauf anders ab und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-Verk\u00e4ufer<\/a>.<\/p>\n

Der Vertragsabschluss selbst erfolgt von Ihrem Heimatstaat aus mittels \u201eRemote Online Notarization\u201c (<\/strong>RON): eine 30- bis 60-min\u00fctige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt \u2013 und zwar aus jedem beliebigen Bundesstaat heraus. Sie m\u00fcssen weder anreisen noch eine Vollmacht vorlegen, da RON diese standardm\u00e4\u00dfig ersetzt hat. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie ben\u00f6tigen, warum der Notar h\u00e4ufig in Virginia ans\u00e4ssig ist und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschl\u00e4gt) finden Sie im RON-Leitfaden f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen US-Bundesstaaten<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Jetzt verkaufen oder auf die Auktion warten \u2013 die Entscheidung aus einem anderen Bundesland heraus<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Sollte in Ihrem Geb\u00e4ude tats\u00e4chlich eine Diskussion \u00fcber eine Sanierung im Gange sein, steht ein Eigent\u00fcmer, der nicht vor Ort ist, vor einer Frage, mit der Eigent\u00fcmer in den meisten Wohngebieten nie konfrontiert werden: Soll er jetzt auf herk\u00f6mmliche Weise verkaufen oder abwarten, ob sich eine Grundst\u00fcckszusammenlegung ergibt? Diese Seite gibt Ihnen keine Empfehlung, welche Option Sie w\u00e4hlen sollten \u2013 dies h\u00e4ngt von Fakten ab, die nur Sie und ein Anwalt in Florida f\u00fcr Ihr Geb\u00e4ude abw\u00e4gen k\u00f6nnen. Was diese Seite jedoch leisten kann, ist, ehrlich darzulegen, was die jeweiligen Aspekte dieser Entscheidung mit sich bringen, damit Sie Ihre Entscheidung nicht auf der Grundlage eines Flyers und blo\u00dfer Hoffnungen treffen.<\/p>\n

Das Abwarten ist mit konkreten Kosten und echter Unsicherheit verbunden. Eine K\u00fcndigung erfordert die Zustimmung von mindestens 80 Prozent der Eigent\u00fcmer des Geb\u00e4udes und ist nur dann g\u00fcltig, wenn weniger als 5 Prozent Einspruch erheben; es h\u00e4ngt also davon ab, dass Dutzende Ihrer Nachbarn zustimmen \u2013 von denen viele m\u00f6glicherweise \u00e4ltere Langzeitbesitzer, \u201eSnowbirds\u201c oder Investoren mit v\u00f6llig anderen Pl\u00e4nen sind \u2013, und diese Bem\u00fchungen k\u00f6nnen Jahre dauern oder gar nie zum Abschluss kommen. W\u00e4hrend Sie warten, zahlen Sie weiterhin Beitr\u00e4ge, Steuern, Versicherungen und alle vom Geb\u00e4ude erhobenen Umlagen, und Sie tragen das Marktrisiko, dass sich die Wertentwicklung zu Ihren Ungunsten entwickelt. Ein Eigent\u00fcmer, der au\u00dferhalb des Bundeslandes ans\u00e4ssig ist, wartet zudem mit einem Informationsnachteil: Die Verhandlungen finden in der Lobby und im Sitzungssaal statt, nicht in Ihrem E-Mail-Posteingang. Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt liegt dagegen vollst\u00e4ndig in Ihrer Hand \u2013 Sie k\u00f6nnen Ihre Wohnung noch heute einem Endk\u00e4ufer anbieten und den Verkauf innerhalb eines normalen Zeitrahmens abschlie\u00dfen \u2013, doch dies bedeutet, dass Sie sich zur\u00fcckziehen, bevor sich ein etwaiger Grundst\u00fcckswertzuwachs, der vielleicht jemals eintritt oder auch nicht, verwirklichen kann.<\/p>\n

Der Weg aus dieser Situation besteht darin, das, was Sie wissen, von dem zu trennen, was Sie vermuten. Nutzen Sie den Antrag auf Akteneinsicht, um festzustellen, ob tats\u00e4chlich ein K\u00fcndigungsplan vorliegt und wie weit dieser bereits fortgeschritten ist; lassen Sie sich von einem Anwalt in Florida erl\u00e4utern, wie sich eine K\u00fcndigung auf einen Eigent\u00fcmer in Ihrer Lage auswirken w\u00fcrde; und berechnen Sie den Preis f\u00fcr Ihren regul\u00e4ren Verkauf anhand der aktuellen Vergleichsobjekte, damit Sie genau wissen, welchen Nettoerl\u00f6s Ihnen ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt einbringen w\u00fcrde. Mit diesen drei Zahlen vor Augen \u2013 dem Stand eines etwaigen Zusammenschlusses, Ihrer rechtlichen Position in einem solchen Fall und Ihrem reinen Verkaufswert \u2013 wird die Entscheidung zu einem Vergleich statt zu einem Gl\u00fccksspiel. Genau f\u00fcr diese reinen Verkaufswert-Zahl ist die \u201eNetto- und Risikopr\u00fcfung\u201c am Ende dieser Seite gedacht.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Wie Thomas Druck PA die Fernverk\u00e4ufe in North Bay Village abwickelt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Seit 2006 habe ich mich auf Verk\u00e4ufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind \u2013 Eigent\u00fcmer in anderen Bundesstaaten und L\u00e4ndern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen k\u00f6nnen. Die Arbeit in North Bay Village umfasst zwei Aufgaben gleichzeitig: die Abwicklung eines reibungslosen, gew\u00f6hnlichen Verkaufs und die Unterst\u00fctzung dabei, sich ein klares Bild von der Neugestaltung zu verschaffen, damit Sie eine Entscheidung treffen k\u00f6nnen. Die Geb\u00e4udeunterlagen werden fr\u00fchzeitig herangezogen und gepr\u00fcft, denn bei diesen Immobilien aus den 1960er- und 1970er-Jahren auf der Insel geben die R\u00fccklagenstudie und die Geschichte der Umlageerhebungen Aufschluss dar\u00fcber, wie die Einheit zu bewerten ist und wie realistisch Gespr\u00e4che \u00fcber eine Aufl\u00f6sung tats\u00e4chlich sind. Der Preis wird auf der Grundlage tats\u00e4chlicher Vergleichsobjekte in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude und den n\u00e4chstgelegenen Geb\u00e4uden auf der Insel ermittelt \u2013 nicht anhand von Spekulationen \u00fcber den Grundst\u00fcckswert oder Ger\u00fcchten \u00fcber einen Aufkauf. Und wo tats\u00e4chlich Bem\u00fchungen zur Grundst\u00fcckszusammenlegung bestehen, stelle ich sicher, dass Sie den Preis f\u00fcr einen reinen Verkauf zur Hand haben, damit der Rat Ihres Anwalts bez\u00fcglich der K\u00fcndigung auf einer konkreten Grundlage beruht. Der oben beschriebene Ablauf gilt f\u00fcr jeden dieser Verk\u00e4ufe \u2013 einmaliger Zugang \u00fcber das Geb\u00e4ude oder einen verwalteten Schl\u00fcsselkasten, schriftlich vereinbarte Entscheidungsparameter, damit ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu st\u00f6ren, und ein RON-Abschlusstermin, der sich nach Ihrem Kalender richtet.<\/p>\n

In dieser Nische ist die Einhaltung der Zust\u00e4ndigkeiten von gro\u00dfer Bedeutung, und dies gilt hier in noch st\u00e4rkerem Ma\u00dfe als sonst. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftspr\u00fcfer und kein Rechtsanwalt. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht \u2013 Ihre Steuererkl\u00e4rung im Heimatstaat, Abschnitt 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen, falls es sich um eine Vermietung handelte \u2013, geh\u00f6ren in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich Ihres Steuerberaters, und die Fragen zur Aufl\u00f6sung und zum Auskauf \u2013 wie sich ein Aufl\u00f6sungsplan auf Sie auswirken w\u00fcrde, was zu unterzeichnen ist \u2013 geh\u00f6ren in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts in Florida. Was ich mit Zahlen untermauere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu den tats\u00e4chlichen Vergleichsobjekten auf der Insel, Verkaufskosten, Milestone- und R\u00fccklagenrisiko, Situation hinsichtlich Sonderumlagen sowie das Fernverfahren f\u00fcr Ihr spezifisches Geb\u00e4ude in North Bay Village. Das ist die \u201eNetto- und Risikopr\u00fcfung\u201c am Ende dieser Seite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antworten f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten in North Bay Village<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Kann ich meine Eigentumswohnung in North Bay Village von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu m\u00fcssen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja. Der Zugang erfolgt \u00fcber das Geb\u00e4ude, sofern dort eine Rezeption vorhanden ist, sowie \u00fcber Ihren Makler und einen Schl\u00fcsselkasten in den kleineren Geb\u00e4uden am Hafen, die \u00fcber keine Rezeption verf\u00fcgen, wobei Ihr Makler jeden Besuch von Fotografen, Gutachtern und Sachverst\u00e4ndigen beaufsichtigt. Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und die Vertragsabwicklung erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Immobilie in North Bay Village anbieten, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, ist die Geb\u00e4udeakte bei den \u00e4lteren Immobilien auf der Insel sowie \u2013 falls in Ihrem Geb\u00e4ude Gespr\u00e4che \u00fcber eine Sanierung laufen \u2013 die Kenntnis des aktuellen Standes dieser Gespr\u00e4che \u2013 beides k\u00f6nnen Sie vollst\u00e4ndig aus der Ferne regeln.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Ein Bautr\u00e4ger hat meinem Geb\u00e4ude in North Bay Village ein Kaufangebot unterbreitet \u2013 was bedeutet das eigentlich?\n<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In der Regel geht es dabei darum, dass jemand Interesse an dem Grundst\u00fcck hat, auf dem Ihr Geb\u00e4ude steht, und nicht darum, dass Sie ein Angebot erhalten haben, das Sie annehmen k\u00f6nnen. Ein Bautr\u00e4ger, der ein Baugrundst\u00fcck zusammenstellt, ben\u00f6tigt das gesamte Geb\u00e4ude; daher erfolgen solche Anfragen eher in Form von Briefen, Flyern oder Ger\u00fcchten als in Form eines Vertrags f\u00fcr Ihre Wohnung. Dies kann auf ernsthafte Absichten hindeuten oder lediglich auf informelles Interesse. Die richtige Vorgehensweise, wenn Sie nicht vor Ort sind, besteht darin, weder zu unterschreiben noch das Angebot abzulehnen, sondern herauszufinden, was vor sich geht: Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Unterlagen, um bei der Eigent\u00fcmergemeinschaft alle Protokolle des Vorstands oder Unterlagen zur Aufl\u00f6sung anzufordern, in denen ein Verkauf oder das Interesse eines Bautr\u00e4gers erw\u00e4hnt wird, und fragen Sie den Vorstand direkt, ob ein Plan zur Aufl\u00f6sung vorgeschlagen wurde. Lassen Sie alle Unterlagen von einem Anwalt in Florida pr\u00fcfen, bevor Sie etwas unterschreiben.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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M\u00fcssen 80 Prozent meiner Nachbarn zustimmen, bevor ich meine eigene Wohnung verkaufen kann?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nein \u2013 Sie k\u00f6nnen Ihre einzelne Wohneinheit jederzeit auf herk\u00f6mmliche Weise selbstst\u00e4ndig verkaufen. Die 80-Prozent-Schwelle ist etwas anderes: Sie gilt nur f\u00fcr die Aufl\u00f6sung der gesamten Eigentumswohnanlage und die \u00dcbergabe des gesamten Geb\u00e4udes an einen Bautr\u00e4ger. Gem\u00e4\u00df \u00a7 718.117 des Gesetzes von Florida erfordert ein solcher kollektiver Grundst\u00fccksverkauf einen Aufl\u00f6sungsplan, der von mindestens 80 Prozent der Stimmrechte des Geb\u00e4udes genehmigt werden muss, und scheitert, wenn 5 Prozent oder mehr Einspruch erheben. Es gibt also zwei getrennte Wege. Der Verkauf Ihrer Wohnung liegt vollst\u00e4ndig in Ihrer Hand. Die Erzielung eines Grundst\u00fccks- oder Zusammenlegungsaufschlags ist ein kollektives \u201eAlles-oder-Nichts\u201c-Ereignis, das Sie nicht allein ausl\u00f6sen k\u00f6nnen \u2013 und genau aus diesem Grund sollten Sie den Preis f\u00fcr Ihren individuellen Verkauf nicht in der Hoffnung auf einen solchen Aufschlag festlegen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Muss mein North Bay Village-Inselhaus aus den 1960er Jahren einer \u201eMilestone\u201c-Pr\u00fcfung unterzogen werden?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mit ziemlicher Sicherheit ja, und es gelten zwei unterschiedliche Anforderungen \u2013 es lohnt sich, diese voneinander zu trennen. Die \u201eMilestone\u201c-Pr\u00fcfung ist die altersabh\u00e4ngige: Sie gilt f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user mit drei Stockwerken und mehr, und da North Bay Village in der Bucht innerhalb von drei Meilen zur K\u00fcste liegt, betr\u00e4gt die Frist 25 statt 30 Jahre; somit haben Geb\u00e4ude aus den 1960er- oder 1970er-Jahren die Frist bereits vor Jahrzehnten \u00fcberschritten, und die Inspektion ist wahrscheinlich bereits f\u00e4llig oder abgeschlossen, anstatt erst bevorstehen. Die Studie zur R\u00fccklage f\u00fcr die bauliche Integrit\u00e4t ist die separate Anforderung: Sie gilt f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude mit drei Stockwerken und mehr, unabh\u00e4ngig vom Alter. Bitten Sie die Eigent\u00fcmergemeinschaft vor der Inserierung um den Inspektionsbericht oder -plan, die R\u00fccklagenstudie und die Historie der Umlagen, denn der Kreditgeber und der Anwalt des K\u00e4ufers werden genau diese Unterlagen anfordern \u2013 und bei dieser Art von Immobilien ist es oft gerade eine hohe Umlage, die \u00fcberhaupt erst zu Gespr\u00e4chen \u00fcber einen Austritt f\u00fchrt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Sollte ich meine Eigentumswohnung in North Bay Village jetzt verkaufen oder auf ein m\u00f6gliches \u00dcbernahmeangebot warten?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Das h\u00e4ngt von Fakten ab, die nur Sie und ein Anwalt aus Florida abw\u00e4gen k\u00f6nnen, doch hier ist die ehrliche Lage der Dinge. Abzuwarten bedeutet, auf einen gemeinsamen Verkauf zu setzen, f\u00fcr den mindestens 80 Prozent Ihrer Nachbarn zustimmen m\u00fcssen und der durch den Einspruch von nur 5 Prozent verhindert werden kann \u2013 ein Vorgang, der Jahre dauern oder gar nie zum Abschluss kommen kann. W\u00e4hrend Sie warten, zahlen Sie weiterhin Beitr\u00e4ge, Steuern, Versicherungen und etwaige Umlagen und tragen das Marktrisiko, und das alles in einer Situation, in der Sie als Einwohner eines anderen Bundesstaates im Informationsnachteil sind. Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt liegt vollst\u00e4ndig in Ihrer Hand und wird innerhalb eines normalen Zeitrahmens abgewickelt, bedeutet jedoch, dass Sie auf einen m\u00f6glichen Grundst\u00fccksgewinn verzichten, der sich m\u00f6glicherweise nie materialisieren wird. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich drei Zahlen vor Augen f\u00fchren: ob tats\u00e4chlich ein Plan zur Beendigung vorliegt und wie weit dieser fortgeschritten ist, wie sich eine Beendigung auf einen Eigent\u00fcmer in Ihrer Lage auswirken w\u00fcrde und welchen Nettoerl\u00f6s Ihnen ein gew\u00f6hnlicher Verkauf heute einbringen w\u00fcrde.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wird mein Heimatbundesstaat den Gewinn aus einem Verkauf in North Bay Village besteuern?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Falls in Ihrem Bundesstaat eine Einkommensteuer erhoben wird, ist dies mit ziemlicher Sicherheit der Fall. Bei der Immobilie handelt es sich um eine Immobilie in Florida, und Florida erhebt keine Einkommensteuer; Ihr Heimatstaat besteuert seine Einwohner jedoch auf deren Einkommen, unabh\u00e4ngig davon, wo dieses erzielt wird. Daher wird der Gewinn aus einem Verkauf in North Bay Village in Ihrem Heimatstaat besteuert, ohne dass eine in Florida gezahlte Steuer darauf angerechnet werden kann. Einwohner von Bundesstaaten ohne Einkommensteuer wie Texas oder Tennessee sind von dieser Steuerbelastung ausgenommen. Die Kapitalertragsteuer des Bundes f\u00e4llt in jedem Fall an, und wenn es sich bei der Immobilie um eine Mietimmobilie handelte, kommt beim Verkauf noch die R\u00fcckforderung der Abschreibungen hinzu. Der Abwicklungsbeauftragte meldet den Verkauf dem IRS auf dem Formular 1099-S, und Ihr Bundesstaat erf\u00e4hrt davon durch den Datenaustausch mit dem IRS \u2013 berechnen Sie den Betrag daher gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie die Immobilie inserieren, und nicht erst nach dem Abschluss.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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