{"id":32455,"date":"2026-06-12T15:04:52","date_gmt":"2026-06-12T19:04:52","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-north-beach-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/"},"modified":"2026-11-04T12:32:43","modified_gmt":"2026-11-04T17:32:43","slug":"verkauf-einer-eigentumswohnung-in-north-beach-von-ausserhalb-des-bundesstaates","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-north-beach-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/","title":{"rendered":"Verkauf einer Eigentumswohnung in North Beach von au\u00dferhalb des Bundesstaates"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI \u00b7 NORTH BEACH<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Verkauf einer Eigentumswohnung in North Beach von au\u00dferhalb des Bundesstaates<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n Dies ist der spezifische Leitfaden f\u00fcr North Beach.<\/strong> Die vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr das Fernverfahren finden Sie im \u201eUS Out-of-State Owner\u2019s Playbook\u201c \u2013><\/a>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

North Beach ist das andere Ende von Miami Beach. W\u00e4hrend South Beach wie eine Postkarte wirkt und South of Fifth eine Skyline bietet, ist der n\u00f6rdliche Teil der Barriereinsel \u2013 von den Stra\u00dfen der Mitte der 60er Jahre bis hinauf zur Ocean Terrace und \u00fcber die Br\u00fccke hinweg zu den Normandy Isles \u2013 ein Viertel mit kleinen Eigentumswohnungsgeb\u00e4uden: Art-D\u00e9co-Geb\u00e4ude ohne Aufzug, Innenh\u00f6fe im Gartenstil sowie die niedrigen und mittelhohen Geb\u00e4ude im Miami-Modern-Stil, die der Gegend eine der gr\u00f6\u00dften Konzentrationen an MiMo-Architektur in S\u00fcdflorida verleihen und von Architekten wie Morris Lapidus und Norman Giller gepr\u00e4gt wurden. Wenn Sie eine Wohnung in einem dieser Geb\u00e4ude besitzen und in einem anderen Bundesstaat wohnen, k\u00f6nnen Sie diese vollst\u00e4ndig aus der Ferne verkaufen. Die Abl\u00e4ufe sind dieselben wie \u00fcberall in Miami.<\/p>\n

Was North Beach auszeichnet, ist der Markt, auf dem Sie verkaufen \u2013 und dieser Markt befindet sich im Wandel. Lange Zeit galt dieser Teil von Miami Beach als der ruhigere, eher wohnorientierte Bereich, doch eine Welle echter Projekte \u2013 Ocean Terrace, die Neugestaltung des Deauville-Gel\u00e4ndes, das 72nd Street Town Center sowie die ersten neuen Eigentumswohnungshochh\u00e4user seit Jahrzehnten \u2013 steigert die Bekanntheit des Viertels und erweitert den Kreis der K\u00e4ufer, die hier nach Immobilien suchen. Gleichzeitig bringen die kleinen Geb\u00e4ude aus den 1940er- bis 1960er-Jahren, die die meisten Eigent\u00fcmer verkaufen, ihre ganz eigenen Herausforderungen f\u00fcr den Fernverk\u00e4ufer mit sich: sp\u00e4rliche, ma\u00dfgeschneiderte Vergleichsobjekte, Eigent\u00fcmergemeinschaften, die m\u00f6glicherweise eher von einem ehrenamtlichen Vorstand als von einer Verwaltungsgesellschaft geleitet werden, sowie eine Geb\u00e4udeakte, die in diesem Alter noch sehr aktuell ist. Dieser Leitfaden beleuchtet zun\u00e4chst beide Seiten dieser Medaille und behandelt anschlie\u00dfend den weiteren Ablauf des Fernkaufprozesses mit Links zu ausf\u00fchrlichen Informationen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Kurze Antwort:<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ja, Sie k\u00f6nnen eine Eigentumswohnung in North Beach vollst\u00e4ndig von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen. Der Zugang erfolgt \u00fcber das Geb\u00e4ude, sofern dort Personal anwesend ist, sowie \u00fcber Ihren Makler und einen Schl\u00fcsselkasten bei den kleinen H\u00e4usern ohne Aufzug und den Gartenh\u00e4usern, die \u00fcber kein Personal verf\u00fcgen; die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt durch eine ferngesteuerte Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person sind Sie von der FIRPTA-Regelung ausgenommen \u2013 Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind \u2013, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn. Es gibt zwei spezifische Aspekte in Bezug auf North Beach, die in entgegengesetzte Richtungen wirken. Zu Ihren Gunsten spricht: Das Gebiet wird durch konkrete Entwicklungsprojekte neu bewertet, und K\u00e4ufer, die eine ruhigere, wohnlichere Alternative zu South Beach suchen, richten ihren Blick nach Norden, sodass sich die Zielgruppe f\u00fcr Ihre Wohnung erweitert. Auf Ihrer To-do-Liste: Der Gro\u00dfteil des Bestands besteht aus kleinen Art-D\u00e9co- und MiMo-Geb\u00e4uden aus den 1940er- bis 1960er-Jahren, was ma\u00dfgeschneiderte Vergleichsobjekte, eine kleine oder selbstverwaltete Eigent\u00fcmergemeinschaft sowie eine Geb\u00e4udeakte bedeutet, die die 25-j\u00e4hrige \u201eMilestone\u201c-Marke f\u00fcr K\u00fcstengeb\u00e4ude bereits um Jahrzehnte \u00fcberschritten hat. Rufen Sie diese Akte vor der Inserierung ab, legen Sie den Preis entsprechend Ihrem eigenen Geb\u00e4ude fest und lassen Sie die Entwicklungspipeline als R\u00fcckenwind wirken. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Ein Markt mit kleinen Geb\u00e4uden \u2013 und ein K\u00e4uferkreis, der sich nach Norden verlagert<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Beginnen Sie mit dem, was Sie tats\u00e4chlich besitzen, denn in North Beach macht der Bestand die Geschichte aus. Das Viertel beherbergt rund 700 Geb\u00e4ude im Miami-Modern-Stil \u2013 eine der gr\u00f6\u00dften und einheitlichsten MiMo-Konzentrationen in S\u00fcdflorida, mit zwei Stadtteilen, die im National Register of Historic Places eingetragen sind \u2013, neben Art-D\u00e9co-H\u00e4usern ohne Aufzug und den Normandy Isles, k\u00fcnstlichen Inseln in der Biscayne Bay, deren historischer Stadtteil Elemente des Mediterranean Revival, Art-D\u00e9co, Moderne und den Stil der Mitte des Jahrhunderts in ruhigen, von Kan\u00e4len durchzogenen Wohnstra\u00dfen vereint. Der Gro\u00dfteil dieses Bestands wurde zwischen den 1940er und 1960er Jahren errichtet und ist gr\u00f6\u00dftenteils klein: ein Hofgeb\u00e4ude mit einem Dutzend Wohneinheiten, ein dreist\u00f6ckiges Geb\u00e4ude ohne Aufzug, ein bescheidenes mittelhohes Geb\u00e4ude \u2013 kein Hochhaus mit vierhundert \u00fcbereinanderliegenden Grundrissen.<\/p>\n

Dieser Charakter ist der Anziehungspunkt und zugleich das Wesentliche. Keine zwei dieser Geb\u00e4ude gleicht dem anderen, daher ist die Vergleichsgruppe f\u00fcr Ihre Wohnung klein und ma\u00dfgeschneidert \u2013 aktuelle Verk\u00e4ufe in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude, sofern vorhanden, und andernfalls die n\u00e4chstgelegenen, wirklich vergleichbaren kleinen Geb\u00e4ude, gewichtet nach Renovierungsstand, Etage und der Frage, ob die Unterlagen des Geb\u00e4udes in Ordnung sind. Die Eigent\u00fcmergemeinschaft hinter der Wohnung ist oft ebenso klein: ein ehrenamtlicher Vorstand, manchmal kein professioneller Verwalter und eine Aktenablage, die eher von einem Nachbarn als von einer Verwaltungsstelle gef\u00fchrt wird. Nichts davon verhindert einen Fernverkauf \u2013 es bedeutet lediglich, dass die Vorbereitung praxisorientierter ist als bei einem mit Personal besetzten Hochhaus, und genau diese Vorbereitung wird im n\u00e4chsten Abschnitt sowie im Abschnitt \u00fcber die Geb\u00e4udedokumentation Schritt f\u00fcr Schritt erl\u00e4utert.<\/p>\n

Nun zur Nachfrageseite, denn dies ist der Teil der Entwicklung in North Beach, den die meisten Eigent\u00fcmer, die nicht vor Ort sind, nicht mitverfolgt haben. Dies ist der ruhigere, eher wohnorientierte Teil von Miami Beach \u2013 der Einstiegspunkt mit gutem Preis-Leistungs-Verh\u00e4ltnis und Aufw\u00e4rtspotenzial n\u00f6rdlich von South Beach \u2013 und K\u00e4ufer, die nach einer ruhigeren Alternative zu South Beach und South of Fifth suchen, richten ihren Blick in zunehmender Zahl nach Norden, da das Ansehen der Gegend steigt. F\u00fcr einen Verk\u00e4ufer ist ein sich im Wandel befindender Teilmarkt mit Wertsteigerungspotenzial ein Vorteil: Die Zielgruppe f\u00fcr eine charaktervolle Wohnung in einem kleinen Geb\u00e4ude ist hier heute breiter als zu dem Zeitpunkt, als die meisten derzeitigen Eigent\u00fcmer ihre Immobilien erworben haben. Die aktuelle Verkaufslage ist im Marktbericht f\u00fcr Eigentumswohnungen in Miami<\/a> dargestellt, und der Kontext der Gegend finden Sie in der Nachbarschafts\u00fcbersicht von Miami Beach<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Die Neubewertung von North Beach im Rahmen der Entwicklungsprojekte \u2013 und wie sich dies auf Ihren Verkauf auswirkt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Die Neubewertung ist keine blo\u00dfe Stimmungssache, sondern eine Liste namentlich genannter Projekte. Bei \u201eOcean Terrace\u201c, zwischen der 74. und 75. Stra\u00dfe direkt am Meer, bauen Witkoff und Ocean Terrace Holdings einen 2,2 Acre gro\u00dfen Block aus \u2013 ein Hotel mit 85 Zimmern, 58 Privatwohnungen und Einzelhandelsfl\u00e4chen im Erdgeschoss \u2013, wobei die MiMo- und Art-D\u00e9co-Geb\u00e4ude auf dem Block erhalten und restauriert werden; der Verkauf hat begonnen und die Bauarbeiten sind im Gange. An der Adresse 6701 Collins, dem Standort des Deauville \u2013 jenem legend\u00e4ren Hotel, in dem die Beatles auftraten \u2013 erhielten Terra und die Familie Meruelo im Juni 2025 die endg\u00fcltige Genehmigung der Stadt f\u00fcr einen von Foster + Partners entworfenen Turm mit etwa 120 Wohnungen, einem Hotel mit 150 Zimmern und Einzelhandelsfl\u00e4chen; der Baubeginn wird voraussichtlich bereits 2026 erfolgen. Im Bereich der 72. Stra\u00dfe verleihen die Umwidmung zum \u201eTown Center\u201c sowie der 72nd Street Community Complex \u2013 bestehend aus Bibliothek, Innovationszentrum und Schwimmbad \u2013 dem Viertel ein neues st\u00e4dtisches Herzst\u00fcck. Und die ersten neuen Eigentumswohnungshochh\u00e4user seit Jahrzehnten sind entstanden: Lefferts hat das Projekt \u201e72 Park\u201c mit 206 Wohneinheiten fertiggestellt und Ende 2025 den ersten Spatenstich f\u00fcr \u201ePALMA\u201c an der 600 71st Street gesetzt \u2013 die ersten beiden seiner vier geplanten Projekte in North Beach.<\/p>\n

Betrachtet man diese Liste aus der Sicht eines Verk\u00e4ufers, ist die Botschaft klar: Institutionelle Investoren haben den n\u00f6rdlichen Teil der Insel finanziert, und jedes einzelne dieser Projekte steigert die Bekanntheit der Gegend bei K\u00e4ufern, die vor f\u00fcnf Jahren noch nicht hier gesucht haben. Neubauten, neue Einzelhandelsgesch\u00e4fte, ein sanierter Block direkt am Meer und ein B\u00fcrgerzentrum erweitern und verbessern den K\u00e4uferkreis f\u00fcr alles in der Umgebung \u2013 einschlie\u00dflich einer renovierten Zweizimmerwohnung in einem MiMo-Geb\u00e4ude aus den 1950er Jahren, vier H\u00e4userblocks entfernt. Das ist der Nachfrage-R\u00fcckenwind, mit dem diese Seite beginnt, und es ist der entscheidende Unterschied zwischen dem Verkauf in North Beach heute und dem Verkauf hier vor einem Jahrzehnt.<\/p>\n

Ein Aspekt sorgt daf\u00fcr, dass der Aufschwung realistisch bleibt: Die Pipeline ist ein Katalysator, kein Vergleichswert. Was ein Bautr\u00e4ger f\u00fcr eine neue Wohnung im \u201eOcean Terrace\u201c verlangt, gibt Aufschluss dar\u00fcber, wie Institutionen die Entwicklung der Gegend einsch\u00e4tzen; es sagt jedoch nichts dar\u00fcber aus, wie viel Ihre Wohnung in einem kleinen Geb\u00e4ude aus der Mitte des letzten Jahrhunderts in diesem Quartal wert ist. Die Neubewertung wirkt sich auf Ihren Verkauf aus \u2013 durch die Anzahl der Interessenten, die Verweildauer auf dem Markt und das Vertrauen, das der Makler des K\u00e4ufers in die Nachbarschaft setzt \u2013, nicht durch eine Zahl, die Sie einfach in Ihr Expos\u00e9 kopieren k\u00f6nnen. Legen Sie den Preis anhand Ihres eigenen Geb\u00e4udes und der n\u00e4chstgelegenen vergleichbaren Verk\u00e4ufe kleinerer Geb\u00e4ude fest, und lassen Sie die Projekte das tun, wozu sie tats\u00e4chlich dienen: mehr qualifizierte Interessenten auf Ihr Expos\u00e9 aufmerksam zu machen.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Die Bauakte einer Eigentumswohnung aus der MiMo-\u00c4ra \u2013 aktuell und h\u00e4ufig in den H\u00e4nden eines ehrenamtlichen Verwaltungsbeirats<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Hier kommt die zweite S\u00e4ule ins Spiel, und bei dieser Immobilie ist sie unverzichtbar. North Beach liegt direkt am Meer \u2013 deutlich innerhalb von drei Meilen zur K\u00fcste \u2013, sodass die Geb\u00e4ude hier bereits nach 25 Jahren der \u201eMilestone\u201c-Inspektion in Florida unterliegen, anstatt erst nach 30 Jahren wie im Landesinneren; ein 1948 oder 1962 fertiggestelltes Geb\u00e4ude n\u00e4hert sich dieser Marke nicht erst, sondern hat sie bereits vor Jahrzehnten \u00fcberschritten. Die \u201eStructural Integrity Reserve Study\u201c gilt f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude mit drei oder mehr Stockwerken, unabh\u00e4ngig vom Alter, womit die Geb\u00e4ude ohne Aufzug und die mittelhohen Geb\u00e4ude erfasst werden, die einen Gro\u00dfteil des Viertels ausmachen; nur die kleinsten ein- und zweist\u00f6ckigen Gartenh\u00e4user fallen nicht unter diese Regelung. Bei Immobilien dieses Alters lassen sich alle Fragen, die der Kreditgeber und der Anwalt eines K\u00e4ufers stellen werden \u2013 Inspektionsstatus, offene M\u00e4ngel, R\u00fccklagenfinanzierung, Bewertungshistorie \u2013, beantworten, und Ihre Aufgabe als Fernverk\u00e4ufer besteht darin, diese Informationen bereits vor der Ver\u00f6ffentlichung des Inserats parat zu haben und nicht erst mitten im Vertragsabschluss zu entdecken.<\/p>\n

Hier dauert es l\u00e4nger, diese Antworten zu erhalten, als in einem verwalteten Hochhaus, weshalb Sie fr\u00fcher damit beginnen sollten. Das gesetzliche Recht ist \u00fcberall dasselbe: Ein schriftlicher Antrag auf Einsicht in die Unterlagen gem\u00e4\u00df \u00a7 718.111(12) des Florida Statute verpflichtet die Eigent\u00fcmergemeinschaft, ihre Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen. In einem Geb\u00e4ude mit zw\u00f6lf Wohneinheiten kann es jedoch vorkommen, dass der Antrag bei einem ehrenamtlichen Schatzmeister statt bei einer Verwaltungsgesellschaft eingeht, dass die Unterlagen weniger umfangreich sind als bei einem Hochhaus und dass sich die Milestone-Arbeiten selbst in einem anderen Stadium befinden als beim Nachbargeb\u00e4ude. Senden Sie den Antrag rechtzeitig vor der geplanten Inserierung, fragen Sie ausdr\u00fccklich nach dem Milestone-Bericht oder -Zeitplan, der R\u00fccklagenstudie, der Umlagehistorie und den Protokollen des letzten Jahres, und lassen Sie das Paket durch den kostenlosen \u201eHOA Document Decoder\u201c<\/a> laufen, damit Sie wissen, was darin steht, bevor der Anwalt eines K\u00e4ufers Sie darauf hinweist.<\/p>\n

Beziehen Sie dann das, was Sie herausfinden, bewusst in den Preis ein. In \u00e4lteren Geb\u00e4uden in Miami bel\u00e4uft sich eine \u201eMilestone\u201c- oder Reserveumlage \u00fcblicherweise auf 20.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr pro Wohneinheit, und in einem kleinen Geb\u00e4ude werden diese Kosten auf eine Handvoll Eigent\u00fcmer statt auf Hunderte aufgeteilt, sodass der Betrag pro Wohneinheit geb\u00fchrend ber\u00fccksichtigt werden sollte. Eine bereits festgesetzte oder geplante Sonderumlage wird im Estoppel-Schreiben zum Vertragsabschluss aufgef\u00fchrt, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht; falls bereits eine festgesetzt wurde, sollten Sie die vollst\u00e4ndige Begleichung mit einer Gutschrift an den K\u00e4ufer abw\u00e4gen, da Verk\u00e4ufer in der Regel netto mehr davon profitieren, wenn sie die Umlage begleichen, anstatt eine Gutschrift zu gew\u00e4hren, die der K\u00e4ufer bereits abgezinst hat. Eine einwandfreie Akte bei einem charmanten MiMo-Geb\u00e4ude ist ein Verkaufsargument in einem sich wandelnden Markt \u2013 die Dokumentation ist es, die es einem K\u00e4ufer erm\u00f6glicht, sich in die Architektur zu verlieben, ohne Bedenken hinsichtlich der Bausubstanz zu haben. Die ausf\u00fchrlichen Leitf\u00e4den sind der Leitfaden f\u00fcr Meilenstein-Inspektionen<\/a> und der Leitfaden f\u00fcr Sonderumlagen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Keine FIRPTA-Pflicht f\u00fcr US-Eigent\u00fcmer \u2013 doch die IRS und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem
<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Wenn Sie US-Staatsb\u00fcrger oder im Ausland ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder sind, gilt FIRPTA nicht f\u00fcr Sie.<\/strong> Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Was jedoch geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S<\/strong> ein, und Ihr Heimatbundesstaat erf\u00e4hrt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf \u2013 die Abfolge ist im Leitfaden zu Formular 1099-S und zur Besteuerung im Heimatbundesstaat<\/a> beschrieben, w\u00e4hrend die Berechnungen auf Bundesebene (Langzeitsteuers\u00e4tze, der Nutzungstest gem\u00e4\u00df Section 121, R\u00fcckforderung von Abschreibungen bei Vermietung) im Leitfaden zu Kapitalertr\u00e4gen<\/a> zu finden sind. North Beach zieht internationale Eigent\u00fcmer an, daher taucht diese Frage h\u00e4ufig auf: Wenn Sie keine US-Person sind, verl\u00e4uft der Verkauf anders \u2013 beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-Verk\u00e4ufer<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus \u2013 RON, keine Vollmacht<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Immobilientransaktionen in Florida werden per \u201eRemote Online Notarization\u201c<\/strong>(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-min\u00fctige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt \u2013 und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie ben\u00f6tigen, warum sich der Notar h\u00e4ufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschl\u00e4gt) finden Sie im RON-Leitfaden f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen US-Bundesstaaten<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in North Beach abwickelt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Seit 2006 habe ich mich auf Verk\u00e4ufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind \u2013 Eigent\u00fcmer in anderen Bundesstaaten und anderen L\u00e4ndern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen k\u00f6nnen. Die Arbeit in North Beach besteht aus Vorbereitungsma\u00dfnahmen in einem kleinen Geb\u00e4ude und der Positionierung in einem sich wandelnden Markt: Die Geb\u00e4udeunterlagen werden fr\u00fchzeitig herangezogen und gepr\u00fcft, da eine von ehrenamtlichen Mitgliedern gef\u00fchrte Eigent\u00fcmergemeinschaft langsamer arbeitet als eine Verwaltungsgesellschaft; der Preis wird anhand der wenigen, aber aussagekr\u00e4ftigen Vergleichsobjekte im eigenen Geb\u00e4ude und den unmittelbar vergleichbaren Objekten ermittelt, anstatt sich an den Schlagzeilen \u00fcber Neubauten zu orientieren, und das Angebot wird auf die K\u00e4ufer zugeschnitten, die die Gegend derzeit tats\u00e4chlich anzieht \u2013 Menschen, die sich f\u00fcr den ruhigeren, eher wohncharakteristischen Teil von Miami Beach mit seinem MiMo-Charme und den sichtbaren Bauvorhaben entscheiden. Der oben beschriebene Prozess ist der Ablauf bei jedem dieser Verk\u00e4ufe \u2013 der Zugang wird einmalig \u00fcber das Geb\u00e4ude oder einen verwalteten Schl\u00fcsselkasten eingerichtet, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, sodass ich auf Angebote reagieren kann, ohne Sie zu wecken, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant.<\/p>\n

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den jeweiligen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler in Florida, kein Wirtschaftspr\u00fcfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht \u2013 Ihre Steuererkl\u00e4rung in Ihrem Heimatstaat, Abschnitt 121, die Nachversteuerung von Abschreibungen, falls es sich um eine Mietimmobilie handelte \u2013 sollten Sie mit Ihrem Steuerberater kl\u00e4ren. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zu tats\u00e4chlichen Vergleichsobjekten kleinerer Geb\u00e4ude, Verkaufskosten, Milestone- und R\u00fccklagenrisiko, Situation hinsichtlich Sonderumlagen sowie der Fernprozess f\u00fcr Ihr spezifisches Geb\u00e4ude in North Beach. Das ist die \u201eNetto- und Risikopr\u00fcfung\u201c am Ende dieser Seite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Kurze Antworten f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten in North Beach<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Kann ich meine Eigentumswohnung in North Beach von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu m\u00fcssen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ja. Der Zugang funktioniert in den kleinen Geb\u00e4uden einfach anders: Viele Geb\u00e4ude aus der MiMo-\u00c4ra ohne Aufzug sowie Gartenh\u00e4user verf\u00fcgen \u00fcber keine Rezeption, sodass Ihr Makler einen Schl\u00fcsselkasten verwaltet und jeden Besuch von Fotografen, Gutachtern und Sachverst\u00e4ndigen beaufsichtigt, w\u00e4hrend in den mittelhohen Geb\u00e4uden mit Personal der Zugang wie \u00fcberall sonst \u00fcber die Rezeption geregelt wird. Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Verk\u00e4ufer aus North Beach, die nicht in Florida ans\u00e4ssig sind, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, sind die Geb\u00e4udeakte bei \u00e4lteren Objekten und die Vergleichswertanalyse in einem kleinen Geb\u00e4ude \u2013 beides k\u00f6nnen Sie vollst\u00e4ndig aus der Ferne erledigen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t

Inwiefern unterscheidet sich der Verkauf in North Beach vom Verkauf in South Beach?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Andere Immobilien, andere K\u00e4ufer, eine andere Marktphase. South Beach besticht durch sein postkartenreifes Profil; North Beach ist der ruhigere, eher wohncharakteristische Teil derselben Insel \u2013 kleine Art-d\u00e9co- und MiMo-Geb\u00e4ude sowie die von Kan\u00e4len durchzogenen Normandy Isles anstelle einer Hochhauszeile \u2013 und stellt den Einstiegspunkt mit gutem Preis-Leistungs-Verh\u00e4ltnis und Aufw\u00e4rtspotenzial n\u00f6rdlich von South Beach dar. Ihr K\u00e4ufer ist oft jemand, der sich bewusst f\u00fcr diesen ruhigeren Charakter entschieden hat oder der zun\u00e4chst in South Beach und South of Fifth gesucht hat und schlie\u00dflich deswegen nach Norden gekommen ist. Der Markt befindet sich zudem in einer fr\u00fcheren Entwicklungsphase: ein wertsteigernder, sich noch im Wandel befindlicher Teilmarkt mit einer sichtbaren Entwicklungspipeline \u2013 ein R\u00fcckenwind, den ein Verk\u00e4ufer in South Beach in dieser Form nicht hat.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t

Steigern die neuen Projekte in North Beach den Wert meiner \u00e4lteren Eigentumswohnung?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Sie unterst\u00fctzen Ihren Verkauf, jedoch nicht in derselben Weise wie Vergleichsobjekte. \u201eOcean Terrace\u201c, die Neugestaltung des Deauville-Gel\u00e4ndes, \u201e72 Park\u201c, \u201ePALMA\u201c und der \u201e72nd Street Community Complex\u201c signalisieren K\u00e4ufern, dass institutionelle Bautr\u00e4ger die Entwicklung des Viertels vorangetrieben haben, was den Kreis der Interessenten f\u00fcr Ihr Objekt erweitert und aufwertet. Was sie jedoch nicht tun, ist, Ihren Preis festzulegen: Eine neue Wohnung im Block direkt am Meer ist ein anderes Produkt als eine Einheit in einem MiMo-Geb\u00e4ude aus den 1950er Jahren, und eine Preisgestaltung, die sich an den Schlagzeilen des Projekts orientiert, f\u00fchrt zu Problemen bei der Wertermittlung. Legen Sie den Preis anhand der j\u00fcngsten Verk\u00e4ufe in Ihrem eigenen Geb\u00e4ude und den n\u00e4chstgelegenen vergleichbaren kleinen Geb\u00e4uden fest, und lassen Sie die Pipeline als das wirken, was sie ist \u2013 einen R\u00fcckenwind f\u00fcr die Nachfrage.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t

Muss mein MiMo-Geb\u00e4ude aus den 1940er- oder 1950er-Jahren einer \u201eMilestone\u201c-Pr\u00fcfung unterzogen werden?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Mit ziemlicher Sicherheit ja. Hier gelten zwei unterschiedliche Anforderungen, und es lohnt sich, diese voneinander zu unterscheiden. Die \u201eMilestone\u201c-Pr\u00fcfung ist die altersabh\u00e4ngige: Sie gilt f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user mit drei Stockwerken und mehr, und da North Beach direkt am Meer liegt \u2013 innerhalb von drei Meilen zur K\u00fcste \u2013, betr\u00e4gt die Frist 25 statt 30 Jahre; somit haben Geb\u00e4ude aus den 1940er- bis 1960er-Jahren die Frist bereits vor Jahrzehnten \u00fcberschritten, und die Inspektion ist wahrscheinlich bereits f\u00e4llig oder abgeschlossen, anstatt erst bevorstehen. Die Studie zur R\u00fccklage f\u00fcr die bauliche Integrit\u00e4t ist die separate Anforderung: Sie gilt f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude mit drei Stockwerken und mehr, unabh\u00e4ngig vom Alter. Lediglich die ein- und zweist\u00f6ckigen Gartenh\u00e4user fallen unter die Dreistockwerksgrenze, die beiden Anforderungen gemeinsam haben. Bitten Sie die Eigent\u00fcmergemeinschaft vor der Inserierung um den Inspektionsbericht oder -plan, die R\u00fccklagenstudie und die Beitragszahlungshistorie, da der Kreditgeber und der Anwalt des K\u00e4ufers genau diese Unterlagen anfordern werden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t

Mein Geb\u00e4ude in North Beach ist klein und wird selbst verwaltet \u2013 wie erhalte ich die Geb\u00e4udedokumente aus einem anderen Bundesstaat?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Das gesetzliche Recht entspricht dem eines verwalteten Hochhauses; die dahinterstehende Struktur ist jedoch kleiner. Ein schriftlicher Antrag auf Einsicht in Unterlagen gem\u00e4\u00df \u00a7 718.111(12) des Gesetzes von Florida verpflichtet die Eigent\u00fcmergemeinschaft, ihre Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen; in einem Geb\u00e4ude mit zw\u00f6lf Wohneinheiten kann dieser Antrag jedoch bei einem ehrenamtlichen Schatzmeister landen. Senden Sie ihn daher rechtzeitig vor der geplanten Inserierung und planen Sie einen zeitlichen Puffer ein. Fragen Sie ausdr\u00fccklich nach dem Milestone-Bericht oder -Zeitplan, der R\u00fccklagenstudie, der Umlagehistorie und den Protokollen des letzten Jahres; lassen Sie das Paket anschlie\u00dfend durch den kostenlosen \u201eHOA Document Decoder\u201c laufen, damit Sie wissen, was in den Unterlagen steht, bevor der Anwalt eines K\u00e4ufers sie Ihnen vorliest. In \u00e4lteren Geb\u00e4uden kann eine Umlage zwischen 20.000 und 100.000 Dollar oder mehr pro Wohneinheit betragen; daher sollten die in dieser Akte enthaltenen Informationen von Anfang an in Ihrem Preis ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t

Gilt das FIRPTA-Gesetz, wenn ich als US-B\u00fcrger meine Eigentumswohnung in North Beach verkaufe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Nein. Das FIRPTA-Gesetz gilt ausschlie\u00dflich f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen. Als US-Staatsb\u00fcrger oder in den USA ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung \u00fcber Ihre Nicht-Ausl\u00e4ndereigenschaft \u2013 eine kurze eidesstattliche Erkl\u00e4rung, die von der Grundbuchgesellschaft aufbewahrt wird \u2013, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Der Verkauf wird dennoch auf dem Formular 1099-S an die IRS gemeldet, und Ihr Heimatstaat wird durch den Datenaustausch der IRS dar\u00fcber informiert. North Beach zieht internationale Eigent\u00fcmer an; wenn Sie also keine US-Person sind, verl\u00e4uft der Verkauf anders und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht-US-Verk\u00e4ufer.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Verwandte Anleitungen
<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t