{"id":32433,"date":"2026-06-09T18:59:37","date_gmt":"2026-06-09T22:59:37","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-der-innenstadt-von-miami-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/"},"modified":"2026-11-04T12:32:00","modified_gmt":"2026-11-04T17:32:00","slug":"verkauf-einer-eigentumswohnung-in-der-innenstadt-von-miami-von-ausserhalb-des-bundesstaates","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/verkauf-einer-eigentumswohnung-in-der-innenstadt-von-miami-von-ausserhalb-des-bundesstaates\/","title":{"rendered":"Verkauf einer Eigentumswohnung in der Innenstadt von Miami von au\u00dferhalb des Bundesstaates"},"content":{"rendered":"\t\t
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VERKAUF EINER WOHNUNG IN MIAMI \u00b7 IN DER INNENSTADT VON MIAMI<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Verkauf einer Eigentumswohnung in der Innenstadt von Miami von au\u00dferhalb des Bundesstaates<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n Dies ist der spezifische Leitfaden f\u00fcr die Innenstadt von Miami.<\/strong> Die vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr das Verfahren aus der Ferne finden Sie im \u201eUS Out-of-State Owner\u2019s Playbook\u201c \u2013><\/a>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Innenstadt von Miami ist nicht einfach nur Brickell mit einer anderen Postleitzahl. Ein paar Blocks n\u00f6rdlich des Finanzviertels richtet sich das Angebot an Eigentumswohnungen eher an Investoren als an Eigennutzer, und ein erheblicher Anteil der Einheiten wurde zum Zwecke der Vermietung erworben \u2013 viele davon im Rahmen von Kurzzeitvermietungsprogrammen. Wenn Sie eine Wohnung im \u201eVizcayne\u201c, im \u201e50 Biscayne\u201c, im \u201eMarina Blue\u201c oder in einem der neueren T\u00fcrme des \u201eMiami Worldcenter\u201c besitzen und in New York, Chicago oder im Ausland leben, l\u00e4uft der Fernverkauf nach denselben Prinzipien ab wie \u00fcberall sonst auch. Der Unterschied liegt darin, was Sie tats\u00e4chlich verkaufen: nicht nur eine Immobilie, sondern eine Renditeimmobilie an einen K\u00e4ufer, der die Investition anhand der Zahlen bewertet.<\/p>\n

Dadurch verschiebt sich der Schwerpunkt. Der Preis wird ebenso sehr von der Vermietungssituation bestimmt \u2013 wie viel die Einheit einbringt, ob das Geb\u00e4ude Kurzzeitvermietungen zul\u00e4sst, was beim Vertragsabschluss \u00fcbertragen wird \u2013 wie von den Vergleichsobjekten. Dabei spielt die Geb\u00e4udedokumentation hier eine gr\u00f6\u00dfere Rolle als bei einem gl\u00e4nzenden neuen Hochhaus, da der \u00e4ltere Bestand in der Innenstadt den Meilenstein an der K\u00fcste erreicht, w\u00e4hrend die Objekte im Worldcenter brandneu sind. Dieser Leitfaden behandelt den Verkauf einer Renditeimmobilie aus der Ferne, was ein Investor vor der Abgabe eines Angebots pr\u00fcft sowie die zweistufige Geb\u00e4udedokumentation mit Links zu den ausf\u00fchrlichen Analysen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antwort:<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, Sie k\u00f6nnen eine Eigentumswohnung in Downtown Miami vollst\u00e4ndig von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen, einschlie\u00dflich einer Einheit, die Sie vermieten. Der Zugang f\u00fcr Fotos, Besichtigungen und Vorf\u00fchrungen erfolgt \u00fcber die Rezeption des Geb\u00e4udes und Ihren Makler, unter Ber\u00fccksichtigung Ihres Mieters oder Ihres Buchungskalenders; Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; die Vertragsabwicklung erfolgt per Fernnotarisierung aus Ihrem Heimatbundesstaat. Als US-Person unterliegen Sie nicht dem FIRPTA \u2013 Sie unterzeichnen bei der Vertragsabwicklung eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind \u2013, doch der Verkauf wird dem IRS auf dem Formular 1099-S gemeldet, Ihr Heimatstaat besteuert den Gewinn, und falls es sich bei der Wohnung um eine Mietwohnung handelte, wird beim Verkauf eine Abschreibungsr\u00fcckforderung hinzugerechnet. Zwei Faktoren entscheiden hier \u00fcber Ihr Ergebnis: die Vermietungshistorie, die Sie dokumentieren k\u00f6nnen (Einnahmen, die Regeln des Geb\u00e4udes f\u00fcr Kurzzeitvermietungen, was auf den K\u00e4ufer \u00fcbergeht), und die Geb\u00e4udeakte \u2013 besorgen Sie sich beides, bevor Sie die Immobilie inserieren. Planen Sie 60 bis 120 Tage ein.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die Innenstadt ist ein Markt f\u00fcr Investoren \u2013 und das wirkt sich darauf aus, wie sich Ihre Immobilie verkauft<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Brickell, einige H\u00e4userblocks weiter s\u00fcdlich, ist eher als Wohngebiet gepr\u00e4gt \u2013 dort leben Berufst\u00e4tige und Zweitwohnungsbesitzer in dem Geb\u00e4ude. Die Innenstadt weist das gegenteilige Bild auf. Ein gro\u00dfer Teil der Eigentumswohnungen hier wurde als Kapitalanlage erworben, und eine Reihe von Geb\u00e4uden wurde eher f\u00fcr die Kurzzeitvermietung als f\u00fcr das dauerhafte Wohnen errichtet oder positioniert. Dies ist der entscheidende Faktor beim Verkauf in dieser Gegend, und er bestimmt, wer Ihre K\u00e4ufer sind und wie sie ihre Preise festlegen.<\/p>\n

Ein Eigennutzer entscheidet sich aufgrund der K\u00fcche und der Aussicht f\u00fcr den Kauf. Ein Investor entscheidet sich aufgrund der Rendite \u2013 also danach, wie viel Bruttoeinkommen die Einheit einbringt, welche Betr\u00e4ge an die Eigent\u00fcmergemeinschaft und f\u00fcr Steuern abgezogen werden und welche Nutzungsm\u00f6glichkeiten die Hausordnung zul\u00e4sst. Wenn Ihr K\u00e4ufer die Ertr\u00e4ge pr\u00fcft, orientiert sich Ihr Angebotspreis weniger an einer Reihe identischer Vergleichsobjekte als vielmehr an einer dokumentierten Vermietungshistorie. Eine Immobilie mit transparenten Ertragsunterlagen und einer \u00fcbertragbaren Vermietungshistorie rechtfertigt einen Preis, den eine vergleichbare, leerstehende Immobilie nicht rechtfertigen kann. Die aktuelle Verkaufslage in der Innenstadt finden Sie in den Marktstatistiken f\u00fcr Downtown Miami<\/a>, und den regionalen Kontext in der Nachbarschafts\u00fcbersicht f\u00fcr Downtown Miami<\/a>.<\/p>\n

Die Regelung zur Kurzzeitvermietung ist geb\u00e4udespezifisch und wird von einem ernsthaften Investoren-K\u00e4ufer als Erstes gepr\u00fcft. Einige Geb\u00e4ude in der Innenstadt erlauben n\u00e4chtliche und w\u00f6chentliche Vermietungen; andere legen die Mindestmietdauer auf 30 Tage, sechs Monate oder ein Jahr fest; einige wenige verbieten Kurzzeitvermietungen g\u00e4nzlich. Neuere Objekte im Worldcenter wie das YOTELPAD und das Condo-Hotel \u201eLegacy\u201c wurden speziell f\u00fcr Kurzaufenthalte konzipiert; \u00e4ltere Hochh\u00e4user wie das \u201eVizcayne\u201c und das \u201e50 Biscayne\u201c ziehen aus demselben Grund seit langem Investoren an. Lassen Sie sich nicht von der Adresse t\u00e4uschen \u2013 die Regelung ist in der Erkl\u00e4rung und der Satzung Ihres Geb\u00e4udes festgeschrieben und bestimmt den K\u00e4uferkreis. Pr\u00fcfen Sie Ihre Unterlagen mit dem kostenlosen \u201eHOA Document Decoder\u201c<\/a>, um genau zu erfahren, was in Ihrem Geb\u00e4ude zul\u00e4ssig ist, bevor Sie das Angebot ver\u00f6ffentlichen.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Der Fernverkauf einer Renditeimmobilie \u2013 was ein Investor als K\u00e4ufer beachtet und was \u00fcbertragen wird<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Sofern Ihre Immobilie in der Innenstadt Ertr\u00e4ge abwirft, weist der Verkauf einige Besonderheiten auf, die beim Verkauf einer leerstehenden Eigentumswohnung nicht auftreten, und all diese lassen sich von au\u00dferhalb des Bundeslandes aus regeln, sobald Sie wissen, welche Anforderungen der K\u00e4ufer stellen wird.<\/p>\n

Was der K\u00e4ufer \u00fcbernimmt.<\/strong> Ein Investor m\u00f6chte die Ertr\u00e4ge schwarz auf wei\u00df sehen: eine aktuelle Mietliste oder eine Aufstellung der Kurzzeitvermietungen, die Beitr\u00e4ge zur Eigent\u00fcmergemeinschaft und die Steuerangaben sowie die schriftlichen Vermietungsrichtlinien des Geb\u00e4udes. Je \u00fcbersichtlicher dieses Paket ist, desto geringer ist der Abschlag, den der K\u00e4ufer aufgrund von Unsicherheiten vornimmt. Stellen Sie es bereits vor der Inserierung zusammen, anstatt erst nach Vertragsabschluss hastig danach suchen zu m\u00fcssen.<\/p>\n

Es besteht ein laufender Mietvertrag.<\/strong> Sie k\u00f6nnen die Immobilie verkaufen, w\u00e4hrend ein Mieter dort wohnt. Der K\u00e4ufer erwirbt das Eigentumsrecht vorbehaltlich des bestehenden Mietvertrags, und der Mietvertrag sowie die Kaution gehen gem\u00e4\u00df \u00a7 83.49(7) des Gesetzes von Florida bei Vertragsabschluss auf den K\u00e4ufer \u00fcber; bis dahin flie\u00dft die Miete an Sie. Der Nachteil besteht darin, dass eine bewohnte Einheit vor allem Investoren als K\u00e4ufer anspricht und nicht Eigennutzer, die einziehen m\u00f6chten \u2013 wobei in der Innenstadt ohnehin meist die richtige Zielgruppe angesprochen wird. Die Einzelheiten zu Besichtigungen, K\u00fcndigungsfristen und der zeitlichen Abstimmung des Vertragsabschlusses auf den Mietvertrag sind im Edgewater-Leitfaden<\/a> enthalten, der den Verkauf von vermieteten Immobilien ausf\u00fchrlich behandelt.<\/p>\n

Kurzfristige Buchungen im Kalender.<\/strong> Wenn Sie die Unterkunft im Tages- oder Wochenrhythmus vermieten, sollten Sie fr\u00fchzeitig entscheiden, ob Sie sie unbelegt oder mit bestehenden Buchungen verkaufen. Zuk\u00fcnftige Reservierungen stellen eine Verpflichtung dar, die im Vertrag geregelt werden muss \u2013 wer erf\u00fcllt sie, wer beh\u00e4lt die Anzahlungen ein \u2013 und die Plattformlistung sowie etwaige lokale Registrierungen gehen nicht automatisch auf den K\u00e4ufer \u00fcber. F\u00fcr all dies m\u00fcssen Sie nicht pers\u00f6nlich in Miami anwesend sein; es sind lediglich die im Vertrag festgelegten Bedingungen erforderlich, um deren Abwicklung sich Ihr Makler k\u00fcmmert.<\/p>\n

Der Ausstieg, der kein Verkauf ist.<\/strong> Da es sich bei einer vermieteten Immobilie in der Innenstadt um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt, kann der Gewinn oft durch einen 1031-Tausch auf eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie \u00fcbertragen werden, anstatt sofort besteuert zu werden. Der Haken liegt im richtigen Zeitpunkt: Sie m\u00fcssen vor Abschluss des Verkaufs einen qualifizierten Vermittler beauftragen, denn sobald Sie den Erl\u00f6s in die Hand nehmen, ist der Tausch nicht mehr m\u00f6glich. Ob Sie die Voraussetzungen erf\u00fcllen, ist eine Frage f\u00fcr einen Wirtschaftspr\u00fcfer \u2013 die bundesstaatlichen Bestimmungen finden Sie im Leitfaden zu Kapitalertr\u00e4gen<\/a> \u2013, doch die Entscheidung muss vor der Inserierung getroffen werden, nicht danach.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die Bauakte \u2013 Worldcenter-Neubau vs. Vizcayne-\u00c4ra, und warum eine einzige \u00fcberh\u00f6hte Wertermittlung Ihr Gesch\u00e4ft zum Stillstand bringen kann<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Der Bestand in der Innenstadt teilt sich in zwei Teile, und die Seite, auf der sich Ihr Geb\u00e4ude befindet, bestimmt das Risiko im Zusammenhang mit der Geb\u00e4udedokumentation. Die T\u00fcrme des Miami Worldcenter sind brandneu, sodass die erste Meilensteininspektion erst in einigen Jahren ansteht \u2013 doch die Studie zur strukturellen Integrit\u00e4t sowie das Auslaufen der Ausnahmeregelungen f\u00fcr die R\u00fccklagenbildung gelten bereits jetzt f\u00fcr sie, weshalb die Beitr\u00e4ge selbst in neuen Geb\u00e4uden ohne bauliche M\u00e4ngel steigen. Der \u00e4ltere Kern \u2013 die T\u00fcrme aus der Mitte der 2000er Jahre wie Vizcayne, 50 Biscayne, Marina Blue, 900 Biscayne, Marquis und Ten Museum Park \u2013 ist die Seite, die es im Auge zu behalten gilt. Da sich die Innenstadt innerhalb von drei Meilen zur K\u00fcste befindet, kann Miami-Dade die 25-Jahres-Frist<\/strong> anstelle der 30-Jahres-Frist anwenden, und die \u00e4ltesten dieser Hochh\u00e4user n\u00e4hern sich dieser Marke.<\/p>\n

Aus diesem Grund ist dies f\u00fcr einen aus der Ferne agierenden Investor und Verk\u00e4ufer von entscheidender Bedeutung. Ein einzelnes Geb\u00e4ude kann gleichzeitig mehr als eine Sonderumlage aufweisen, die zus\u00e4tzlich zu den regul\u00e4ren Beitr\u00e4gen anf\u00e4llt \u2013 und diese Summe wird im Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss aufgef\u00fchrt, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie darauf hinweisen oder nicht. Ein Geb\u00e4ude in der Innenstadt aus den Akten dieser Kanzlei veranschaulicht dieses Muster: Neben den regul\u00e4ren Instandhaltungskosten von etwa 1.005 $ pro Monat fiel f\u00fcr eine Einheit eine einmalige Sonderumlage in H\u00f6he von etwa 11.148 $ an, die \u00fcber zwei Jahre hinweg mit rund 465 $ pro Monat in Rechnung gestellt wurde, zuz\u00fcglich einer zweiten Umlage von fast 271 $ pro Monat \u00fcber zwei Jahre f\u00fcr eine separate Reparatur \u2013 zwei parallel laufende Umlagenstr\u00f6me. F\u00fcr einen K\u00e4ufer, der seine Kaufentscheidung anhand des Cashflows trifft, ist dies keine Fu\u00dfnote. Es ver\u00e4ndert die Rendite grundlegend, und der Anwalt des K\u00e4ufers wird jede Zeile davon genauestens pr\u00fcfen.<\/p>\n

F\u00fcr einen verkaufenden Investor ist der Zeitpunkt der Offenlegung das Druckmittel. Beziehen Sie die Kosten selbst in Ihre Kalkulation ein \u2013 dies ist eine Information, mit der der K\u00e4ufer bereits gerechnet hat; lassen Sie sie erst nach Vertragsabschluss in die estoppel-Klausel einflie\u00dfen, und ein auf Ertrag ausgerichteter K\u00e4ufer wird entweder das gesamte Gesch\u00e4ft neu bewerten oder vom Kauf zur\u00fccktreten. Ziehen Sie diesen Trumpf als Erstes aus dem \u00c4rmel. Ein schriftlicher Antrag auf Akteneinsicht an die Verwaltungsgesellschaft gem\u00e4\u00df \u00a7 718.111(12) des Florida Statute verpflichtet die Eigent\u00fcmergemeinschaft, die Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen vorzulegen \u2013 fordern Sie die Meilenstein-Inspektionsberichte, die SIRS, den aktuellen Stand der R\u00fccklagen, die Historie der Sonderumlagen der letzten f\u00fcnf Jahre einschlie\u00dflich aller geplanten Abstimmungen sowie die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate. Der \u201eHOA Document Decoder\u201c<\/a> liefert Ihnen schnell einen \u00dcberblick, und f\u00fcr eine eingehende Analyse empfehlen sich der Leitfaden zu den Meilenstein-Inspektionen<\/a> und der Leitfaden zu Sonderumlagen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kein FIRPTA f\u00fcr US-Eigent\u00fcmer \u2013 doch die Vorschriften des IRS, Ihres Heimatstaates und die R\u00fcckforderungsklausel gelten weiterhin<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wenn Sie US-Staatsb\u00fcrger oder in den USA ans\u00e4ssiger Ausl\u00e4nder sind, gilt FIRPTA nicht f\u00fcr Sie.<\/strong> Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen; stattdessen unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung, dass Sie kein Ausl\u00e4nder sind, und von Ihrem Verkaufserl\u00f6s wird nichts einbehalten. Was tats\u00e4chlich geschieht: Der Abwicklungsbeauftragte reicht das Formular 1099-S<\/strong> ein, und Ihr Heimatstaat erf\u00e4hrt durch den Datenaustausch mit der IRS von dem Verkauf \u2013 die Abfolge ist im Formular 1099-S und im Steuerleitfaden Ihres Heimatstaates<\/a> beschrieben, die Berechnung auf Bundesebene finden Sie im Leitfaden zu Kapitalertr\u00e4gen<\/a>. Eine Besonderheit f\u00fcr die Innenstadt: Wenn Sie die Immobilie vermietet haben, werden die von Ihnen geltend gemachten Abschreibungen beim Verkauf wieder einbezogen; dies wird in einer eigenen Zeile, getrennt von den Kapitalertr\u00e4gen, ausgewiesen \u2013 ein Grund, die Zahlen gemeinsam mit Ihrem Steuerberater vor der Inserierung zu berechnen, nicht erst danach. Sie sind keine US-Person? F\u00fcr ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer l\u00e4uft der Verkauf anders ab \u2013 beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden f\u00fcr nicht in den USA ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Abwicklung von Ihrem Heimatbundesstaat aus \u2013 RON, keine Vollmacht<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Immobilientransaktionen in Florida werden per \u201eRemote Online Notarization\u201c<\/strong>(RON) abgewickelt: eine 30- bis 60-min\u00fctige Videositzung, in der ein beauftragter Online-Notar Ihre Identit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcft und Ihre elektronische Unterschrift bezeugt \u2013 und zwar aus jedem Bundesstaat heraus. Ein Flug ist nicht erforderlich, ebenso wenig wie eine Vollmacht, die durch RON als Standardverfahren ersetzt wurde. Die praktischen Einzelheiten (welche Ausweisdokumente Sie ben\u00f6tigen, warum sich der Notar h\u00e4ufig in Virginia befindet und was geschieht, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschl\u00e4gt) finden Sie im RON-Leitfaden f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen US-Bundesstaaten<\/a>.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Wie Thomas Druck PA den Fernverkauf in der Innenstadt abwickelt
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Seit 2006 habe ich mich auf Verk\u00e4ufer spezialisiert, die nicht vor Ort sind \u2013 Eigent\u00fcmer in anderen Bundesstaaten und L\u00e4ndern, die Eigentumswohnungen in Miami verkaufen, zu denen sie nicht selbst anreisen k\u00f6nnen. Die Arbeit in der Innenstadt ist Investorenarbeit: Bei der Vermarktung kommt es mehr auf die Vermietungshistorie und die Geb\u00e4udedokumentation an als auf die Inszenierung der Immobilie. Der oben beschriebene Ablauf gilt f\u00fcr jeden dieser Verk\u00e4ufe \u2013 Einkommens- und Vermietungsbedingungen werden vor der Inserierung dokumentiert, die Geb\u00e4udeunterlagen werden vor der Inserierung eingeholt, der Zugang wird einmalig \u00fcber die Rezeption unter Ber\u00fccksichtigung Ihres Mieters oder Buchungskalenders geregelt, die Entscheidungsparameter werden schriftlich vereinbart, damit ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu st\u00f6ren, und ein RON-Abschluss wird entsprechend Ihrem Kalender geplant.<\/p>\n

In dieser Nische ist es wichtig, sich an den eigenen Fachbereich zu halten. Ich bin ein Immobilienmakler aus Florida, kein Wirtschaftspr\u00fcfer. Die steuerlichen Fragen, auf die diese Seite eingeht \u2013 Abschreibungsr\u00fcckforderung, ein 1031-Tausch, Ihre Steuererkl\u00e4rung im Heimatstaat, Abschnitt 121 \u2013 sollten Sie mit Ihrem Steuerberater kl\u00e4ren. Was ich quantifiziere, ist die US-amerikanische Immobilienakte: Preisgestaltung im Vergleich zur Mietentwicklung und zu realen Vergleichsobjekten, Verkaufskosten, das Risiko durch Meilenstein- und gestaffelte Bewertungen sowie den Fernprozess f\u00fcr Ihre spezifische Wohnung in der Innenstadt. Das ist die \u201eNetto- und Risikobewertung\u201c am Ende dieser Seite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Kurze Antworten f\u00fcr Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, die eine Wohnung in Downtown Miami besitzen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Kann ich meine Eigentumswohnung in Downtown Miami von au\u00dferhalb des Bundesstaates verkaufen, ohne nach Miami fliegen zu m\u00fcssen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja. Die Hochh\u00e4user in der Innenstadt sind mit Personal besetzt, sodass die Rezeption den Zugang f\u00fcr den Fotografen, den Gutachter und den Sachverst\u00e4ndigen regelt, w\u00e4hrend Ihr Makler die Abl\u00e4ufe \u00fcberwacht und sich nach Ihrem Mieter- oder Buchungskalender richtet. Alternativ kann Ihr Makler auch jederzeit alle Zugangsanfragen bearbeiten. Die Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Vertragsabschluss erfolgt mittels einer ferngesteuerten Online-Beglaubigung gem\u00e4\u00df den Vorschriften Ihres Heimatbundesstaates. Die meisten Verk\u00e4ufer aus anderen Bundesstaaten, deren Immobilien in der Innenstadt liegen, betreten Florida zwischen der Inserierung und dem Vertragsabschluss nie.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Spielt es eine Rolle, dass die Innenstadt ein Investorenmarkt ist, wenn ich verkaufe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, dies pr\u00e4gt den gesamten Verkauf. Ein gro\u00dfer Teil der Eigentumswohnungen in der Innenstadt wurde zum Zwecke der Vermietung erworben, sodass Ihr K\u00e4ufer h\u00e4ufig ein Investor ist, der die Einheit anhand der Ertr\u00e4ge bewertet, und nicht ein Eigennutzer, der sich an der Ausstattung orientiert. Das bedeutet, dass Ihr Preis ebenso sehr an einer dokumentierten Miethistorie \u2013 den bisherigen Mieteinnahmen, den Mietbedingungen des Geb\u00e4udes und den bei Vertragsabschluss \u00fcbergehenden Rechten \u2013 orientiert ist wie an den Vergleichsobjekten. Eine Wohnung mit einwandfreier Ertragsbilanz l\u00e4sst sich zu einem Preis verkaufen, den eine vergleichbare, leerstehende Wohnung nicht erzielen kann.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Kann ich eine Eigentumswohnung in der Innenstadt verkaufen, die ich als Kurzzeitmietobjekt vermiete?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, aber einige Punkte m\u00fcssen im Vertrag geregelt werden. Entscheiden Sie, ob Sie die Unterkunft unbewohnt \u00fcbergeben oder bereits vorliegende Buchungen einhalten, da zuk\u00fcnftige Reservierungen eine Verpflichtung darstellen, die im Vertrag geregelt werden muss \u2013 wer diese erf\u00fcllt und wer die Anzahlungen einbeh\u00e4lt. Der Eintrag auf der Plattform und etwaige lokale Registrierungen gehen nicht automatisch auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Pr\u00fcfen Sie zun\u00e4chst in der Hausordnung die Bestimmungen zur Kurzzeitvermietung Ihres Geb\u00e4udes, da diese festlegen, welche Investoren die Einheit weiterhin so betreiben d\u00fcrfen, wie Sie es getan haben.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wie kann ich herausfinden, ob in meinem Geb\u00e4ude in der Innenstadt \u00fcberhaupt Kurzzeitvermietungen erlaubt sind?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Regelung ist geb\u00e4udespezifisch und ist in Ihrer Hausordnung und Satzung festgelegt, nicht in der Adresse. Einige Geb\u00e4ude in der Innenstadt erlauben n\u00e4chtliche und w\u00f6chentliche Vermietungen, andere legen eine Mindestmietdauer von 30 Tagen, sechs Monaten oder einem Jahr fest, und einige wenige verbieten Kurzzeitvermietungen g\u00e4nzlich. Holen Sie sich Ihre Eigentumswohnungsunterlagen und lesen Sie den Abschnitt zur Vermietung durch, oder geben Sie diese in den kostenlosen \u201eHOA Document Decoder\u201c ein, der die Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Vermietungen und Kurzzeitvermietungen in leicht verst\u00e4ndlicher Sprache aufzeigt. Wenn Sie die Regelung kennen, bevor Sie Ihr Objekt inserieren, k\u00f6nnen Sie die richtige K\u00e4ufergruppe ansprechen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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F\u00fcr mein Geb\u00e4ude in der Innenstadt gelten mehrere Sonderumlagen gleichzeitig \u2013 wie wirkt sich das auf den Verkauf aus?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein einzelnes Geb\u00e4ude kann mehrere \u00fcbereinanderliegende Umlagen aufweisen \u2013 beispielsweise eine Pauschalumlage, die \u00fcber zwei Jahre hinweg monatlich in Rechnung gestellt wird, sowie eine separate Reparaturumlage, die gleichzeitig l\u00e4uft, und zwar zus\u00e4tzlich zu den regul\u00e4ren Beitr\u00e4gen. All dies geht aus dem Estoppel-Schreiben bei Vertragsabschluss hervor, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie dies offenlegen oder nicht, und ein Investor, der seine Kaufentscheidung auf der Grundlage des Cashflows trifft, betrachtet dies als direkten Verlust f\u00fcr die Rendite. Rufen Sie vor der Inserierung die Historie der Sonderumlagen sowie alle geplanten Abstimmungen ab, damit Sie diese zu Ihren Bedingungen in den Preis einkalkulieren k\u00f6nnen, anstatt bei Vertragsabschluss neu verhandeln zu m\u00fcssen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Ich vermiete meine Wohnung in der Innenstadt \u2013 welche zus\u00e4tzlichen Steuern fallen an, wenn ich sie verkaufe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Zwei Aspekte, die \u00fcber gew\u00f6hnliche Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne hinausgehen: Die Abschreibungen, die Sie w\u00e4hrend der Vermietung geltend gemacht haben, werden beim Verkauf als eigene Position wiedererfasst; und falls Ihr Heimatstaat eine Einkommensteuer erhebt, wirkt sich diese auf den Gewinn aus, da Ihr Heimatstaat die Einwohner auf ihr weltweites Einkommen besteuert, ohne Anrechnung der in Florida gezahlten Steuern, wo keine Steuern erhoben werden. M\u00f6glicherweise k\u00f6nnen Sie den Gewinn durch einen 1031-Tausch in eine andere Anlageimmobilie aufschieben, jedoch nur, wenn Sie vor Vertragsabschluss einen qualifizierten Vermittler beauftragen. Dies sind Fragen f\u00fcr Wirtschaftspr\u00fcfer \u2013 berechnen Sie den Betrag vor der Inserierung, nicht danach.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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