{"id":32427,"date":"2026-06-03T11:17:08","date_gmt":"2026-06-03T15:17:08","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/firpta-fuer-zukuenftige-verkaeufer\/"},"modified":"2026-11-04T14:17:33","modified_gmt":"2026-11-04T19:17:33","slug":"firpta-fuer-zukuenftige-verkaeufer","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/nichtansaessige-kaeufer\/firpta-fuer-zukuenftige-verkaeufer\/","title":{"rendered":"FIRPTA f\u00fcr zuk\u00fcnftige Verk\u00e4ufer"},"content":{"rendered":"\t\t
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LEITFADEN F\u00dcR NICHTANS\u00c4SSIGE K\u00c4UFER \u2013 INTERNATIONALE K\u00c4UFER NACH DEM \u201e> \u201c-GESETZ<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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FIRPTA f\u00fcr zuk\u00fcnftige Verk\u00e4ufer<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Planen Sie als ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer den Erwerb einer Eigentumswohnung in Miami und einen sp\u00e4teren Verkauf? Ob beim Verkauf eine FIRPTA-Quellensteuer anf\u00e4llt, wird bereits beim Kauf entschieden. Die Eigentums\u00fcbertragung, die Rechtsform der Eigent\u00fcmerschaft, die Nachverfolgung der Anschaffungskosten sowie die eidesstattliche Erkl\u00e4rung des K\u00e4ufers sind Kaufentscheidungen, auf die der Immobilienmakler Einfluss nehmen kann \u2013 und keine Angelegenheiten, die erst am Tag des Verkaufs in f\u00fcnf Jahren gekl\u00e4rt werden m\u00fcssen.<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tFordern Sie eine \u201eNet + Risk\u201c-Pr\u00fcfung vor dem Kauf an -><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n Sie m\u00f6chten Ihre Eigentumswohnung in Miami finanzieren und sich gleichzeitig auf die FIRPTA-Vorschriften vorbereiten?<\/strong> Unter \u201eHypotheken f\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige in Miami\u201c \u2013> \u2013<\/a> finden Sie Informationen zum Ablauf aus Sicht des Kreditgebers; dieser Artikel konzentriert sich darauf, was geschieht, wenn Sie die Immobilie schlie\u00dflich verkaufen.\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die meisten ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer, die sich wegen einer Eigentumswohnung in Miami an uns wenden, betrachten FIRPTA als ein Problem, das erst am Tag des Verkaufs eine Rolle spielt \u2013 als etwas, wor\u00fcber sie erst nachdenken m\u00fcssen, wenn sie sich in einigen Jahren dazu entschlie\u00dfen, die Immobilie zum Verkauf anzubieten. Diese Sichtweise kommt sie teuer zu stehen. Die FIRPTA-Quellensteuer beim sp\u00e4teren Verkauf betr\u00e4gt f\u00fcnfzehn Prozent des Bruttoverkaufspreises; sie wird beim Vertragsabschluss einbehalten und innerhalb von zwanzig Tagen an die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) \u00fcberwiesen. Bei einer Eigentumswohnung in Miami im Wert von eineinhalb Millionen Dollar bel\u00e4uft sich der Betrag, der bei der Vertragsabwicklung einbehalten wird, auf 225.000 Dollar; dieser wird vom IRS bis zur Einreichung und Bearbeitung der Steuererkl\u00e4rung 1040-NR im folgenden Jahr einbehalten. Der K\u00e4ufer, der dies als ein Problem der Zukunft betrachtet, finanziert letztendlich das US-Finanzministerium f\u00fcnfzehn Monate lang zinslos. Der K\u00e4ufer, der dies als ein Problem zum Zeitpunkt des Kaufs betrachtet, hat verschiedene M\u00f6glichkeiten.<\/p>\n\n

Thomas Druck PA ist seit 2006 als REALTOR\u00ae in Florida (BK3172203) und als Makler in Miami t\u00e4tig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigent\u00fcmern zusammen \u2013 darunter auch ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die eher nach dem Prinzip \u201eKaufen und sp\u00e4ter verkaufen\u201c als nach dem Prinzip \u201eKaufen und f\u00fcr immer behalten\u201c vorgehen. Tom ist weder Wirtschaftspr\u00fcfer noch Steueranwalt und gibt auch nicht vor, dies zu sein. Die Eigent\u00fcmerstruktur, die das FIRPTA-Risiko minimiert (Einzelperson vs. LLC vs. Florida-LLC vs. Wyoming-LLC vs. Offshore-Gesellschaft vs. Treuhandgesellschaft), ist Sache Ihres Wirtschaftspr\u00fcfers und Steueranwalts. Die Kaufabwicklung, die diese Struktur umsetzen muss \u2013 Eigentums\u00fcbergang, Name auf der Urkunde, auf die Abschlussunterlagen abgestimmte Registrierung der Gesellschaft sowie das Buch zur Erfassung der Anschaffungskosten, das bereits bei Vertragsabschluss angelegt und nicht erst zehn Jahre sp\u00e4ter in Panik nachtr\u00e4glich rekonstruiert wird \u2013 liegt im Zust\u00e4ndigkeitsbereich des Immobilienmaklers. Dieser Artikel behandelt, welche Entscheidungen der K\u00e4ufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen sollte, damit der sp\u00e4tere Verkauf nicht durch strukturelle Entscheidungen behindert wird, die niemals h\u00e4tten getroffen werden d\u00fcrfen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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\n Kurze Antwort<\/strong>\n FIRPTA ist eine US-Steuerregelung, nach der der K\u00e4ufer 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises einbehalten muss, wenn ein ausl\u00e4ndischer Verk\u00e4ufer eine Immobilie in den USA ver\u00e4u\u00dfert. Als ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer, der einen sp\u00e4teren Verkauf plant, wird die Anwendung von FIRPTA beim k\u00fcnftigen Verkauf weitgehend durch Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs bestimmt: Eigentumsstruktur (Einzelperson vs. LLC vs. Treuhandgesellschaft \u2013 dies wird von Ihrem Steuerberater gestaltet), Eigentums\u00fcbergang in der Urkunde, konsequente Nachverfolgung der Anschaffungskosten (jeder Dollar an Kapitalverbesserungen muss dokumentiert und datiert sein) sowie die Wahl der Nutzung als Mietobjekt (die zus\u00e4tzlich zum Kapitalgewinn beim Verkauf eine Abschreibungsr\u00fcckforderung in H\u00f6he von 25 Prozent ausl\u00f6st). Der Steuersatz von 15 Prozent sieht zwei Erm\u00e4\u00dfigungen f\u00fcr Verk\u00e4ufe von Immobilien zur Eigennutzung unter 1 Million Dollar vor (10 Prozent f\u00fcr Betr\u00e4ge zwischen 300.000 und 1 Million Dollar, null Prozent unter 300.000 Dollar) sowie einen Weg zur vollst\u00e4ndigen Erm\u00e4\u00dfigung der Quellensteuer \u00fcber das Formular 8288-B, das 90 Tage vor Vertragsabschluss eingereicht werden muss. Die Quellensteuer ist nicht die Steuer selbst \u2013 sie ist eine Anzahlung auf die tats\u00e4chliche Steuer, die auf dem Formular 1040-NR berechnet wird, und ist teilweise oder vollst\u00e4ndig erstattungsf\u00e4hig, wenn die Anschaffungskosten nachgewiesen sind und der Gewinn geringer ist, als die Quellensteuer vermuten l\u00e4sst. Thomas Druck PA koordiniert die Kaufabwicklung entsprechend der von Ihrem Steuerberater entworfenen Struktur; der Steuerberater \u00fcbernimmt die steuerliche Gestaltung, der Immobilienmakler stellt sicher, dass der Kauf diese nicht untergr\u00e4bt.\n<\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Was FIRPTA eigentlich ist und warum dies f\u00fcr einen K\u00e4ufer derzeit von Bedeutung sein sollte<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Das Gesetz \u00fcber die Besteuerung ausl\u00e4ndischer Immobilieninvestitionen (FIRPTA) ist eine US-amerikanische Steuerregelung aus dem Jahr 1980. Verkauft eine ausl\u00e4ndische Person eine Immobilie in den USA, ist der K\u00e4ufer dieser Immobilie nach Bundesrecht verpflichtet, einen Prozentsatz des Bruttoverkaufspreises einzubehalten und diesen als Anzahlung auf die sp\u00e4tere US-Einkommensteuer des ausl\u00e4ndischen Verk\u00e4ufers auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn an die IRS abzuf\u00fchren. Der Standardsatz betr\u00e4gt 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises \u2013 nicht 15 Prozent des Gewinns, nicht 15 Prozent abz\u00fcglich der Anschaffungskosten, sondern 15 Prozent des gesamten bei Vertragsabschluss \u00fcberwiesenen Betrags. Bei einer von einem ausl\u00e4ndischen Verk\u00e4ufer verkauften Eigentumswohnung in Miami im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar \u00fcberweist der K\u00e4ufer innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss unter Verwendung des Formulars 8288 225.000 US-Dollar an die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS), und der Verk\u00e4ufer erh\u00e4lt ein abgestempeltes Formular 8288-A als Nachweis f\u00fcr die Einzahlung. Die tats\u00e4chliche Steuerschuld wird sp\u00e4ter auf dem Formular 1040-NR berechnet; die Einbehaltung ist lediglich ein zinsloser Vorschuss, den der ausl\u00e4ndische Verk\u00e4ufer bis zur Einreichung und Bearbeitung der Steuererkl\u00e4rung an den IRS leisten muss.<\/p>\n\n

Der Grund, warum ein ausl\u00e4ndischer K\u00c4UFER dies bereits am ersten Tag seines Eigentums ber\u00fccksichtigen sollte: Die Anwendung des FIRPTA-Gesetzes beim zuk\u00fcnftigen Verkauf wird teilweise durch Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs bestimmt, auf die der K\u00e4ufer nach der Eintragung der Eigentumsurkunde keinen Einfluss mehr hat. Die Eigentumsstruktur (Einzelbesitz oder Besitz \u00fcber eine juristische Person) entscheidet dar\u00fcber, ob FIRPTA \u00fcberhaupt zur Anwendung kommt und zu welchem Satz. Die Eigentums\u00fcbertragung bestimmt aus Sicht der US-Steuerbeh\u00f6rde IRS, wer als ausl\u00e4ndischer Verk\u00e4ufer gilt. Die Nachverfolgung der Anschaffungskosten entscheidet dar\u00fcber, welcher Anteil der 15-prozentigen Quellensteuer als R\u00fcckerstattung und welcher als tats\u00e4chliche Steuer anf\u00e4llt. Die eidesstattliche Erkl\u00e4rung des K\u00e4ufers zur privaten Nutzung entscheidet dar\u00fcber, ob die Quellensteuer bei Verk\u00e4ufen kleiner Hauptwohnsitze auf 10 Prozent oder null gesenkt werden kann. Keine dieser Ma\u00dfnahmen l\u00e4sst sich am Tag des Verkaufs nachtr\u00e4glich regeln. Es handelt sich um Entscheidungen, die am Tag des Kaufs getroffen werden und Auswirkungen auf den Tag des Verkaufs haben.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die 5 Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, die \u00fcber das k\u00fcnftige FIRPTA-Risiko entscheiden<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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  1. Eigent\u00fcmerstruktur und Wahl der Rechtsform.<\/strong> Halten Sie die Immobilie in Ihrem eigenen Namen als nicht in den USA ans\u00e4ssige Person: Beim Verkauf gilt die standardm\u00e4\u00dfige Quellensteuer von 15 Prozent, FIRPTA in vollem Umfang. Halten in einer US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter, bei der Sie der ausl\u00e4ndische Gesellschafter sind: Der IRS behandelt die LLC als \u201edisregarded entity\u201c und blickt auf Sie als ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmer \u2013 FIRPTA gilt weiterhin, 15-prozentige Quellensteuer, kein Schutz. Halten in einer LLC mit mehreren Gesellschaftern, einer US-Kapitalgesellschaft oder einer ordnungsgem\u00e4\u00df strukturierten ausl\u00e4ndischen Blocker-Gesellschaft: v\u00f6llig andere Regeln, manchmal mit erheblichem Steuerplanungswert, manchmal mit ausgleichendem US-Erbschaftssteuerrisiko. Dies ist eine Entscheidung f\u00fcr einen Wirtschaftspr\u00fcfer und einen Steueranwalt, NICHT f\u00fcr einen Immobilienmakler.<\/strong> Toms Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass die von Ihrem Steuerteam entworfene Struktur auch tats\u00e4chlich in der Urkunde und im Kaufvertrag erscheint \u2013 und nicht nach dem Motto \u201eDas regeln wir sp\u00e4ter\u201c.<\/li>\n
  2. Eigentums\u00fcbergang durch die Urkunde.<\/strong> Die Person, deren Name bei Vertragsabschluss in der Urkunde vermerkt ist, gilt vom ersten Tag an als rechtm\u00e4\u00dfiger eingetragener Eigent\u00fcmer. Falls Ihr Wirtschaftspr\u00fcfer die Eigentumsverh\u00e4ltnisse \u00fcber eine LLC in Wyoming strukturiert, muss die LLC VOR dem Vertragsabschluss gegr\u00fcndet UND als ausl\u00e4ndische LLC in Florida registriert sein, und der Kaufvertrag muss im Namen der LLC unterzeichnet werden, wobei die Unterschriftszeilen f\u00fcr den K\u00e4ufer den bevollm\u00e4chtigten Unterzeichner der LLC und nicht die ausl\u00e4ndische Privatperson ausweisen m\u00fcssen. Die Nennung der nat\u00fcrlichen Person im Vertrag und die \u201eAbtretung an die LLC bei Vertragsabschluss\u201c ist eine g\u00e4ngige Abk\u00fcrzung, die eine Nachveranlagung der \u00dcbertragungssteuer nach sich zieht und die beabsichtigte Struktur untergr\u00e4bt. Dies wird bereits bei der Ausarbeitung des Kaufvertrags festgelegt, nicht erst bei Vertragsabschluss.<\/li>\n
  3. Das Buch zur Erfassung der Anschaffungskosten wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angelegt.<\/strong> Die Anschaffungskosten f\u00fcr die Berechnung der FIRPTA-Steuer beim sp\u00e4teren Verkauf setzen sich zusammen aus: Kaufpreis + bauliche Verbesserungen + Transaktionskosten zum Vertragsabschluss (Eigentumsversicherung, Stempelgeb\u00fchren, Steuer auf immaterielle Verm\u00f6genswerte, Anwaltshonorare sowie gegebenenfalls die Maklerprovision auf der K\u00e4uferseite). Jede Kapitalverbesserung w\u00e4hrend der Haltedauer \u2013 neue K\u00fcche, vollst\u00e4ndige Badrenovierung, hurrikanfeste Fenster, Sonderumlagen der Eigent\u00fcmergemeinschaft oberhalb eines Schwellenwerts, bauliche Ma\u00dfnahmen \u2013 erh\u00f6ht die Anschaffungskosten, SOFERN sie durch bezahlte Rechnungen, Kontoausz\u00fcge, aus denen die Zahlung hervorgeht, und Unterlagen des Auftragnehmers zum Leistungsumfang belegt sind. Bei zeitnaher Dokumentation ist dies ein reiner Verwaltungsaufwand. Wird dies erst beim Verkauf anhand eines Ordners mit Belegen f\u00fcnf oder zehn Jahre sp\u00e4ter rekonstruiert, ist dies eine Katastrophe \u2013 die Steuerbeh\u00f6rde (IRS) akzeptiert nur das, was Sie belegen k\u00f6nnen, und lehnt ab, was Sie nicht belegen k\u00f6nnen. Richten Sie das Hauptbuch bereits bei Vertragsabschluss ein.<\/li>\n
  4. Voraussetzungen f\u00fcr die eidesstattliche Erkl\u00e4rung zum privaten Wohnzweck beim Kauf einer Hauptwohnung im Wert von unter 1 Million Dollar.<\/strong> In diesem Fall verh\u00e4lt es sich genau umgekehrt \u2013 es kommt der ausl\u00e4ndischen Person zugute, die diese Eigentumswohnung bei Ihrem Verkauf von Ihnen erwirbt. Wenn Sie die Wohnung f\u00fcr weniger als 1 Million Dollar an einen K\u00e4ufer verkaufen, der eine eidesstattliche Erkl\u00e4rung unterzeichnet, wonach die Immobilie in den ersten beiden Jahren nach Vertragsabschluss jeweils mindestens 50 Prozent der Zeit als Hauptwohnsitz genutzt wird, kann Ihr K\u00e4ufer die Quellensteuer von 15 Prozent auf 10 Prozent (Verkaufspreis 300.000 bis 1 Million Dollar) oder auf null (unter 300.000 Dollar) senken. Die Relevanz f\u00fcr Sie als ausl\u00e4ndischen K\u00c4UFER heute: Ihr K\u00e4uferprofil (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. reine Kapitalanlage) bestimmt, ob Ihr zuk\u00fcnftiger K\u00e4uferkreis in der Lage sein wird, diese eidesstattliche Erkl\u00e4rung zu unterzeichnen. Eine Wohnung, die f\u00fcr K\u00e4ufer zur pers\u00f6nlichen Nutzung positioniert ist, erm\u00f6glicht Ihnen einen schnelleren Verkauf und ein Angebot mit niedrigerer Quellensteuer beim Verkauf. Eine Immobilie, die f\u00fcr reine Investoren positioniert ist, bindet Sie an den Steuersatz von 15 Prozent.<\/li>\n
  5. Entscheidung \u00fcber die Nutzung als Mietobjekt und Abschreibungsdisziplin.<\/strong> Sobald Sie die Immobilie vermieten, beginnen Sie mit der Abschreibung, und diese Abschreibung wird beim Verkauf zu 25 Prozent auf den zur\u00fcckforderbaren Betrag angerechnet \u2013 ZUS\u00c4TZLICH zum Kapitalgewinn, der zu Ihrem Grenzsteuersatz besteuert wird. Die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) fragt nicht, ob Sie die Abschreibung tats\u00e4chlich geltend gemacht haben \u2013 sie wird die Abschreibung zur\u00fcckfordern, die Sie w\u00e4hrend der Vermietungszeitr\u00e4ume H\u00c4TTEN geltend machen M\u00dcSSEN, auch wenn Sie dies nicht getan haben. Die Entscheidung zur Vermietung liegt in der Zust\u00e4ndigkeit Ihres Steuerberaters, doch die Entscheidung auf Seiten des Immobilienmaklers \u2013 \u201eVermiete ich diese Immobilie w\u00e4hrend meiner Monate au\u00dferhalb von Miami oder lasse ich sie leer stehen?\u201c \u2013 ist der Ausl\u00f6ser. Ein K\u00e4ufer, der plant, die Immobilie w\u00e4hrend der Monate, in denen er nicht vor Ort ist, leer stehen zu lassen, ist beim Verkauf einem geringeren FIRPTA-Risiko ausgesetzt als ein K\u00e4ufer, der sie als Kurzzeit- oder Saisonvermietung betreibt.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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    Wie Thomas Druck PA mit ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern zusammenarbeitet, die einen Wiederverkauf planen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    1. Kennenlerngespr\u00e4ch.<\/strong> 30 Minuten, unverbindlich. Wir er\u00f6rtern die Zielgebiete, das Budget, den Verwendungszweck (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, saisonale Vermietung, reine Kapitalanlage) und vor allem: Wer geh\u00f6rt zu Ihrem Steuerteam? Falls Sie noch keinen in den USA zugelassenen Wirtschaftspr\u00fcfer (CPA) haben, der sich mit Immobilieninvestitionen ausl\u00e4ndischer Investoren auskennt, ist diese Empfehlung der erste Schritt \u2013 nicht der f\u00fcnfte.<\/li>\n
    2. Abstimmung der Kaufstruktur mit Ihrem Wirtschaftspr\u00fcfer.<\/strong> Tom entwirft die Eigentumsstruktur nicht \u2013 das ist die Aufgabe Ihres Wirtschaftspr\u00fcfers und Ihres Steueranwalts. Tom sorgt vielmehr daf\u00fcr, dass der Kaufvertrag, die Eigentumsurkunde und die Abschlussunterlagen tats\u00e4chlich das widerspiegeln, was Ihr Steuerteam entworfen hat. Eine LLC in Wyoming mit Registrierung in Florida? Die LLC muss vor der Vertragsunterzeichnung gegr\u00fcndet und registriert sein. Gemeinsames individuelles Eigentum mit einem nicht ausl\u00e4ndischen Ehepartner? Die Eigentumsurkunde muss dies bereits bei der Vertragsabwicklung festlegen, nicht \u201esp\u00e4ter nachgeregelt\u201c werden. Koordination, nicht Konzeption.<\/li>\n
    3. Netto- und Risikopr\u00fcfung vor dem Kauf.<\/strong> Bevor ein Angebot abgegeben wird: eine schriftliche Aufschl\u00fcsselung der Anschaffungskosten, der Risiken im Zusammenhang mit der Eigent\u00fcmergemeinschaft (HOA), des Status der Meilensteine, der Angemessenheit der R\u00fccklagen im Hinblick auf die 15-Prozent-Schwelle von Fannie Mae f\u00fcr 2026, der Risiken im Zusammenhang mit dem Versicherungsumfeld in Florida sowie ein Hinweis auf die FIRPTA-bezogenen Entscheidungen, die beim Vertragsabschluss endg\u00fcltig festgelegt werden. Die Pr\u00fcfung beschr\u00e4nkt sich auf die Abl\u00e4ufe im Immobilienbereich in Miami \u2013 die steuerliche Gestaltung bleibt Aufgabe Ihres Steuerberaters, im Fokus stehen die FIRPTA-Aspekte.<\/li>\n
    4. Koordination des Vertragsabschlusses mit dem Basis-Ledger, das Ihnen ausgeh\u00e4ndigt wird und nicht nachtr\u00e4glich zusammengestellt wird.<\/strong> Bei Vertragsabschluss stellt Tom ein dokumentiertes Paket der Anschaffungskosten zusammen: Kaufpreis, alle Einzelposten des Vertragsabschlusses, die zur Steuerbemessungsgrundlage beitragen, die Eigentumsurkunde mit der vereinbarten Eigentums\u00fcbertragung sowie eine Vorlage zur Nachverfolgung der Steuerbemessungsgrundlage, die Sie w\u00e4hrend der gesamten Haltedauer weiterf\u00fchren. Kapitalverbesserungen werden systematisch dokumentiert, sodass Sie Ihrem Steuerberater beim Verkauf ein geordnetes Paket \u00fcberreichen k\u00f6nnen \u2013 und nicht nur einen Ordner mit unbeschrifteten Belegen.<\/li>\n
    5. Langfristiger Ansprechpartner bei baulichen Ma\u00dfnahmen.<\/strong> Wenn Sie nach drei Jahren eine umfassende Renovierung durchf\u00fchren, kann Tom feststellen, ob die Unterlagen verkaufsbereit sind (bezahlte Rechnungen, Kontoausz\u00fcge, Leistungsumfang des Auftragnehmers) oder noch \u00fcberarbeitet werden m\u00fcssen \u2013 nicht, weil Tom die Steuererkl\u00e4rung erstellt, sondern weil er die Eigentumswohnung in Miami \u00fcber den gesamten Haltezeitraum hinweg begleitet und darauf hinweisen kann, bevor die Belege zur Anschaffungskostenermittlung ihre G\u00fcltigkeit verlieren.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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      Die FIRPTA-Regelungen (die tats\u00e4chlich schwierigen Aspekte)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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      Die Quellensteuer-Stufen: 15 \/ 10 \/ 0 Prozent und welche Bedingungen jeweils daf\u00fcr gelten<\/h3>\n

      Der standardm\u00e4\u00dfige FIRPTA-Quellensteuersatz betr\u00e4gt 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises \u2013 nicht des Gewinns, nicht des Nettobetrags, sondern des gesamten bei Vertragsabschluss erzielten Betrags. Es gibt zwei Erm\u00e4\u00dfigungen f\u00fcr Transaktionen mit K\u00e4ufern, die die Immobilie selbst nutzen, sofern der K\u00c4UFER (Ihr zuk\u00fcnftiger K\u00e4ufer) eine eidesstattliche Erkl\u00e4rung unterzeichnet, in der er sich verpflichtet, w\u00e4hrend jeweils der ersten beiden 12-Monats-Zeitr\u00e4ume nach Vertragsabschluss mindestens 50 Prozent der Zeit in der Immobilie zu wohnen. Erm\u00e4\u00dfigung 1: Bruttoverkaufspreis zwischen 300.000 und 1 Million US-Dollar MIT eidesstattlicher Erkl\u00e4rung des K\u00e4ufers \u2013 der Einbehaltungssatz sinkt von 15 Prozent auf 10 Prozent. Erm\u00e4\u00dfigung 2: Bruttoverkaufspreis von 300.000 US-Dollar oder weniger MIT eidesstattlicher Erkl\u00e4rung des K\u00e4ufers \u2013 der Einbehaltungssatz sinkt auf null. Keine eidesstattliche Erkl\u00e4rung, keine Erm\u00e4\u00dfigung \u2013 ein K\u00e4ufer, der die Immobilie zur Eigennutzung erwirbt und sich weigert zu unterschreiben oder keine Verpflichtung eingeht, zahlt in jedem Fall die 15 Prozent im Namen des Verk\u00e4ufers. Der Einbehaltungssatz h\u00e4ngt von der eidesstattlichen Erkl\u00e4rung des K\u00e4ufers ab und stellt keinen Rabatt seitens des Verk\u00e4ufers dar.<\/p>\n\n

      Formulare 8288, 8288-A, 8288-B \u2013 die eigentlichen Unterlagen<\/h3>\n

      Das Formular 8288 ist die Meldung des K\u00e4ufers: Der K\u00e4ufer ist der gesetzlich vorgeschriebene Einbehaltungsbeauftragte (oder der Abwicklungsbeauftragte des K\u00e4ufers, bei den meisten Transaktionen in Miami die Titelgesellschaft). Der K\u00e4ufer meldet die Transaktion und den einbehaltenen Betrag und \u00fcberweist den Betrag innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss an die IRS. Das Formular 8288-A ist die Bescheinigung, die der IRS abstempelt und an den ausl\u00e4ndischen Verk\u00e4ufer zur\u00fccksendet \u2013 dies ist das Dokument, das der Verk\u00e4ufer dem Formular 1040-NR beif\u00fcgt, um die einbehaltene Steuer auf die tats\u00e4chliche Steuerschuld anzurechnen. Das Formular 8288-B ist der Antrag auf eine Quellensteuerbescheinigung \u2013 ein vor dem Vertragsabschluss einzureichender Antrag, den der Verk\u00e4ufer (oder sein bevollm\u00e4chtigter Vertreter) stellen kann, um den IRS zu ersuchen, die Quellensteuer von den standardm\u00e4\u00dfigen 15 Prozent auf die tats\u00e4chlich zu erwartende Steuer zu senken, basierend auf der dokumentierten Anschaffungskostenbasis, dem erwarteten Gewinn und dem Steuerprofil des Verk\u00e4ufers. Die IRS bearbeitet das Formular 8288-B gem\u00e4\u00df Rev. Proc. 2000-35 innerhalb von etwa 90 Tagen nach Eingang eines vollst\u00e4ndigen Antrags \u2013 reichen Sie den Antrag mindestens 90 Tage vor Vertragsabschluss ein, idealerweise bereits bei Vertragsunterzeichnung.<\/p>\n\n

      Eigent\u00fcmerstruktur \u2013 was beeinflusst die Funktionsweise des FIRPTA?<\/h3>\n

      Einzelner ausl\u00e4ndischer Eigent\u00fcmer: Standardm\u00e4\u00dfige Quellensteuer von 15 Prozent, direkte Durchgriffskontrolle, der Verk\u00e4ufer ist die ausl\u00e4ndische Person. US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter und einem ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmer: Der IRS behandelt die LLC als \u201edisregarded entity\u201c \u2013 die LLC ist steuerlich nicht eigenst\u00e4ndig, FIRPTA wendet die Durchschau auf den ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmer an, es gelten die vollen 15 Prozent. LLC mit mehreren Gesellschaftern: steuerliche Behandlung als Personengesellschaft, die FIRPTA-Regelungen werden komplexer (Quellensteuer auf den jedem ausl\u00e4ndischen Gesellschafter zurechenbaren Anteil, unterschiedliche Formulare). Ausl\u00e4ndische Kapitalgesellschaft als Eigent\u00fcmerin der US-Immobilie: Es gelten die FIRPTA-Regelungen f\u00fcr Kapitalgesellschaften, jedoch mit einem Schutz vor der US-Erbschaftssteuer, der den Aufwand f\u00fcr die Unternehmenssteuererkl\u00e4rung unter Umst\u00e4nden nicht rechtfertigt \u2013 hierbei handelt es sich um eine Struktur mit erheblichen Vor- und Nachteilen, die eine Modellierung durch einen Wirtschaftspr\u00fcfer erfordert und keine Standardwahl darstellt. Eigent\u00fcmerschaft durch einen Trust: H\u00e4ngt davon ab, ob es sich um einen US-amerikanischen oder ausl\u00e4ndischen Trust handelt, ob es sich um einen Grantor- oder Non-Grantor-Trust handelt und ob er widerrufbar oder unwiderrufbar ist \u2013 es gibt zahlreiche Varianten und entsprechend viele unterschiedliche FIRPTA-Regelungen. Jede dieser strukturellen Entscheidungen obliegt Ihrem Wirtschaftspr\u00fcfer und Ihrem Steueranwalt, nicht Ihrem Immobilienmakler.<\/strong> Toms Aufgabe besteht darin, am Verhandlungstisch f\u00fcr eine disziplinierte Abwicklung zu sorgen, nicht in der Konzeption.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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      Die nachstehende Tabelle fasst zusammen, wie sich die jeweilige Eigent\u00fcmerstruktur bei einem Verkauf, im Zusammenhang mit der US-Erbschaftssteuer beim Tod des ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmers sowie hinsichtlich des j\u00e4hrlichen Aufwands f\u00fcr die Steuererkl\u00e4rung in den USA auf die FIRPTA-Bestimmungen auswirkt. Sie soll dazu dienen, dass ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer bereits mit einem grundlegenden Verst\u00e4ndnis der Sachlage in das Gespr\u00e4ch mit einem Wirtschaftspr\u00fcfer geht.<\/p>\n\n

      \n Nur zur Information \u2013 keine Beratung.<\/strong> Dies ist KEIN Vergleich, keine Empfehlung und keine Bef\u00fcrwortung einer bestimmten Struktur. Jede Zeile spiegelt \u00f6ffentlich zug\u00e4ngliche Leitlinien der IRS sowie die Mechanismen des US-Steuerrechts wider. Jede Struktur birgt Vor- und Nachteile (Erbsteuerrisiko, Meldeaufwand, Unternehmenssteuern, Ausreisebesteuerung, Meldepflichten im Heimatland), die eine professionelle Modellierung unter Ber\u00fccksichtigung Ihrer spezifischen Situation erfordern. Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener REALTOR\u00ae und erteilt KEINE steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung. Die Wahl der Struktur liegt in der Verantwortung Ihres in den USA zugelassenen Wirtschaftspr\u00fcfers (CPA) und Ihres Steueranwalts \u2013 nicht in der Ihres Immobilienmaklers.<\/strong>\n<\/div>\n\n
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      Aufbau<\/th>\n Anwendung der FIRPTA-Regelungen beim Verkauf<\/th>\n Erbsteuerpflicht in den USA beim Tod des Eigent\u00fcmers<\/th>\n Komplexit\u00e4t der j\u00e4hrlichen Steuererkl\u00e4rung in den USA<\/th>\n <\/tr>\n <\/thead>\n
      Einzelbesitz durch ausl\u00e4ndische Personen<\/strong><\/td>\n Standardm\u00e4\u00dfige Quellensteuer von 15 % auf den Bruttoverkaufspreis; die ausl\u00e4ndische Person ist der eingetragene Verk\u00e4ufer; eine Senkung auf 10 % oder 0 % ist durch eine eidesstattliche Erkl\u00e4rung des K\u00e4ufers m\u00f6glich, sofern sich der endg\u00fcltige K\u00e4ufer zur Eigennutzung verpflichtet und der Preis unter 1 Mio. USD bzw. 300.000 USD liegt.<\/td>\n Volle US-Erbsteuerpflicht f\u00fcr in den USA belegene Immobilien; der Freibetrag f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige auf Bundesebene betr\u00e4gt ca. 60.000 US-Dollar (gegen\u00fcber ca. 13,6 Mio. US-Dollar f\u00fcr US-B\u00fcrger) \u2013 eine erhebliche Steuerbelastung bei einer Eigentumswohnung in Miami im Wert von \u00fcber 1 Mio. US-Dollar.<\/td>\n Formular 1040-NR bei Verkauf; Anhang E (Mietaufstellungen) w\u00e4hrend der Besitzdauer, falls vermietet; FBAR kann f\u00fcr US-Bankkonten gelten, die zur Finanzierung der Immobilie er\u00f6ffnet wurden.<\/td>\n <\/tr>\n
      US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter, ausl\u00e4ndischer Eigent\u00fcmer<\/strong><\/td>\n Der IRS behandelt die LLC als \u201edisregarded entity\u201c; er blickt auf den ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmer durch; es gilt der volle FIRPTA-Satz von 15 %, als ob die Anteile privat gehalten w\u00fcrden \u2013 kein Schutz.<\/td>\n Gleiche steuerliche Belastung wie bei privatem Eigentum; die LLC bietet KEINEN Schutz vor der Erbschaftssteuer f\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen Alleingesellschafter.<\/td>\n Formular 1040-NR + LLC-Pflege auf Bundesstaatenebene + Formular 5472 + j\u00e4hrlich ein Pro-forma-Formular 1120 (Meldepflicht f\u00fcr \u201edisregarded entities\u201c seit 2017 eingef\u00fchrt).<\/td>\n <\/tr>\n
      LLC mit mehreren Gesellschaftern (Beteiligungsbesteuerung)<\/strong><\/td>\n Quellensteuerabzug auf den jedem ausl\u00e4ndischen Gesellschafter zustehenden Anteil mittels Formular 8804\/8805; es gelten die Quellensteuerregelungen auf Ebene der Personengesellschaft; dies kann komplexer sein als die individuelle FIRPTA-Regelung.<\/td>\n Die Standortanalyse der Gesellschaftsanteile kann komplex sein; sie h\u00e4ngt davon ab, ob der Anteil zum Zeitpunkt des Todes als in den USA gelegen behandelt wird.<\/td>\n Gesellschaftserkl\u00e4rung auf Formular 1065 + Formular 1040-NR jedes ausl\u00e4ndischen Gesellschafters + Formular 8804 \/ 8805 + Meldungen auf Landesebene.<\/td>\n <\/tr>\n
      US-amerikanische C-Corporation<\/strong><\/td>\n Besteuerung auf Unternehmensebene bei der Ver\u00e4u\u00dferung von US-Immobilien; das FIRPTA-Gesetz kann sowohl auf Unternehmensebene (Vorschriften f\u00fcr ausl\u00e4ndisch kontrollierte Unternehmen) als auch auf Ebene der Anteilseigner bei der Ver\u00e4u\u00dferung von Anteilen zur Anwendung kommen.<\/td>\n Anteile an einer US-C-Corporation gelten im Allgemeinen als Verm\u00f6genswerte mit Standort in den USA \u2013 auf die Anteile selbst kann Erbschaftssteuer anfallen; die Unternehmensstruktur sch\u00fctzt NICHT vor der Erbschaftssteuer auf Anteile an einer US-Kapitalgesellschaft.<\/td>\n Unternehmenssteuererkl\u00e4rung (Formular 1120); m\u00f6gliche \u00dcberlegungen zur Zweigniederlassungsgewinnsteuer; Analyse der Doppelbesteuerung (Unternehmen + Gesellschafter) beim Verkauf.<\/td>\n <\/tr>\n
      Ausl\u00e4ndische Blocker-Gesellschaft<\/strong><\/td>\n Eine ausl\u00e4ndische Gesellschaft h\u00e4lt US-Immobilien direkt; FIRPTA gilt f\u00fcr die Gesellschaft als ausl\u00e4ndischen Verk\u00e4ufer; US-Steuer auf Gewinne auf Gesellschaftsebene + 30 % Zweigniederlassungsgewinnsteuer (oder gem\u00e4\u00df Abkommen reduziert).<\/td>\n Anteile an einer AUSL\u00c4NDISCHEN Gesellschaft gelten im Allgemeinen NICHT als in den USA belegen \u2013 dies ist typischerweise der Grund f\u00fcr diese Strukturierung; die Erbschaftssteuershielding-Effekte bei den Anteilen k\u00f6nnen f\u00fcr verm\u00f6gende ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer mit US-Immobilien von erheblicher Bedeutung sein.<\/td>\n Meldungen der ausl\u00e4ndischen Gesellschaft + Meldungen auf Ebene der US-Immobilien + Meldungen der Gesellschaft im Heimatland; der laufende Aufwand f\u00fcr die Einhaltung der Vorschriften ist erheblich.<\/td>\n <\/tr>\n
      Eigentumsverh\u00e4ltnisse bei Trusts (variieren je nach Trust-Art)<\/strong><\/td>\n Stark variabel: h\u00e4ngt von der Einstufung als US-Trust oder ausl\u00e4ndischer Trust, als Grantor-Trust oder Nicht-Grantor-Trust sowie als widerrufbarer oder unwiderrufbarer Trust ab; f\u00fcr jede Kombination gelten unterschiedliche FIRPTA-Regelungen.<\/td>\n Sehr variabel: h\u00e4ngt von den vorbehaltenen Befugnissen, der Beg\u00fcnstigtenstruktur und dem steuerlichen Wohnsitz des Treugebers ab; Trusts k\u00f6nnen wirkungsvolle Instrumente zur Nachlasssteueroptimierung sein, erfordern jedoch eine sorgf\u00e4ltige Gestaltung.<\/td>\n Trust-Steuererkl\u00e4rungen (Formular 1041 f\u00fcr US-Trusts, Formular 3520 \/ 3520-A f\u00fcr ausl\u00e4ndische Trusts mit US-Beg\u00fcnstigten) + Meldepflichten des Treugebers + in vielen F\u00e4llen mehrere Steuerhoheitsgebiete.<\/td>\n <\/tr>\n <\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n\n

      Quellen f\u00fcr den obigen Vergleich: IRS-Leitfaden zu FIRPTA (Seiten zu FIRPTA-Quellensteuer auf irs.gov), Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung zur FIRPTA-Pr\u00fcfung im \u201eFlorida Bar Journal\u201c unter dem Titel \u201eTo Withhold or Not to Withhold\u201c sowie Standardliteratur von US-Wirtschaftspr\u00fcfern zum Thema internationales Steuerrecht. Es gibt Ausnahmen hinsichtlich der Abkommenstools\u00e4tze, Alternativen in Form von \u201eBlocker-Corporations\u201c sowie Trust-Varianten, die hier nicht zusammengefasst sind \u2013 bitten Sie Ihren Wirtschaftspr\u00fcfer und Ihren Steueranwalt, die Struktur unter Ber\u00fccksichtigung Ihrer spezifischen steuerlichen Situation im Heimatland, Ihres verwalteten Verm\u00f6gens (AUM) sowie Ihrer familien- und verm\u00f6gensrechtlichen Ziele zu modellieren.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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      Basis-Tracking ab dem Schlusskurs<\/h3>\n

      Kostenbasis bei einem FIRPTA-ausl\u00f6senden Verkauf = (Kaufpreis) + (Kapitalverbesserungen w\u00e4hrend der Haltedauer) + (Transaktionskosten zum Zeitpunkt des urspr\u00fcnglichen Kaufs) \u2013 (w\u00e4hrend der Vermietungszeitr\u00e4ume vorgenommene oder erforderliche Abschreibungen). Anrechenbare Kapitalverbesserungen: neue K\u00fcche, vollst\u00e4ndige Badezimmerrenovierung, schlagfeste Fenster, Austausch der Heizungs-, L\u00fcftungs- und Klimaanlage, bauliche Reparaturen, gr\u00f6\u00dfere Sonderumlagen der Eigent\u00fcmergemeinschaft (der Teil, der Kapitalausgaben und keine Betriebsausgaben darstellt). Nicht anrechenbare Kapitalverbesserungen: routinem\u00e4\u00dfige Instandhaltung, Ausbesserungsanstriche, Austausch von Haushaltsger\u00e4ten, Reinigung. Vom IRS akzeptierte Nachweise: bezahlte Rechnungen auf Ihren Namen (oder den Namen der Eigent\u00fcmergesellschaft), die mit Kontoausz\u00fcgen verkn\u00fcpft sind, aus denen die tats\u00e4chliche Zahlung hervorgeht, sowie ein vom Auftragnehmer unterzeichneter und datierter Leistungsumfang. Vom IRS abgelehnte Nachweise: Quittungen ohne Zahlungsnachweis, Zahlungen ohne Rechnungen, Barzahlungen ohne Bankbeleg. Der K\u00e4ufer, der bei Vertragsabschluss ein digitales Verzeichnis anlegt \u2013 ein Ordner pro Jahr, in dem jede bezahlte Rechnung zusammen mit dem entsprechenden Auszug aus dem Kontoauszug eingescannt wird \u2013, \u00fcbergibt dem Wirtschaftspr\u00fcfer beim Verkauf eine einwandfreie Anschaffungskostenbasis. Der K\u00e4ufer, der diese beim Verkauf nachtr\u00e4glich rekonstruiert, verliert eine Anschaffungskostenbasis, die die IRS nicht akzeptiert.<\/p>\n\n

      Steuerabzug vs. tats\u00e4chliche Steuer \u2013 die Nachverrechnung gem\u00e4\u00df Formular 1040-NR<\/h3>\n

      Der Einbehalt von 15 Prozent ist eine VORAUSZAHLUNG, keine Steuer. Die tats\u00e4chliche Bundessteuerpflicht aus dem Verkauf wird auf dem Formular 1040-NR anhand des Grenzsteuersatzes f\u00fcr Kapitalertr\u00e4ge des ausl\u00e4ndischen Verk\u00e4ufers berechnet (derzeit 20 Prozent in der h\u00f6chsten Steuerklasse f\u00fcr langfristige Gewinne, zuz\u00fcglich 3,8 Prozent Netto-Kapitalertragsteuer f\u00fcr Verk\u00e4ufer mit h\u00f6herem AGI, zuz\u00fcglich 25 Prozent Abschreibungsr\u00fcckforderung auf den zur\u00fcckgeforderten Betrag, falls die Einheit vermietet war). Die tats\u00e4chliche Steuerbelastung kann H\u00d6HER sein als der Quellensteuerabzug von 15 Prozent (selten bei langfristig gehaltenen Eigentumswohnungen in Miami mit dokumentierter Anschaffungskostenbasis, h\u00e4ufig bei kurzfristigen Spekulationsgesch\u00e4ften und stark abgeschriebenen Mietobjekten) oder NIEDRIGER (h\u00e4ufiger, wenn die Anschaffungskostenbasis gut dokumentiert ist und der Gewinn moderat ausf\u00e4llt). Ist die tats\u00e4chliche Steuer niedriger, f\u00fchrt die Gutschrift gem\u00e4\u00df Formular 8288-A auf dem Formular 1040-NR zu einer R\u00fcckerstattung \u2013 oft in betr\u00e4chtlicher H\u00f6he \u2013, jedoch erst nach Einreichung und Bearbeitung der Steuererkl\u00e4rung, was nach dem Abschluss 6 bis 18 Monate dauern kann. Der Weg \u00fcber die Quellensteuerbescheinigung 8288-B (die vor dem Vertragsabschluss eingereicht wird) umgeht diesen Prozess: Bei Genehmigung entspricht die beim Vertragsabschluss einbehaltene Quellensteuer der prognostizierten Steuer \u2013 kein gro\u00dfer Vorabzahlungsbetrag an das IRS, keine 18-monatige Wartezeit auf die R\u00fcckerstattung. Der Nachteil: Das Formular 8288-B erfordert von einem Wirtschaftspr\u00fcfer erstellte Prognosen und eine Vorlaufzeit von 90 Tagen vor dem Vertragsabschluss; es eignet sich daher f\u00fcr geplante Verk\u00e4ufe, nicht jedoch f\u00fcr \u00fcberraschende Vertragsabschl\u00fcsse.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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      H\u00e4ufige Fehler beim Kauf, die ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer bei einem FIRPTA-Verkauf teuer zu stehen kommen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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      1. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch eine Einzelperson, gefolgt von einer \u201eAbtretung an die LLC zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses\u201c.<\/strong> Eine g\u00e4ngige Abk\u00fcrzung, die bei der Abtretung zu einer Stempelsteuerpflicht in Florida f\u00fchrt, eine Nachveranlagung der \u00dcbertragungssteuer ausl\u00f6sen kann und eine Dokumentenkette hinterl\u00e4sst, die bei einem sp\u00e4teren Verkauf Unklarheiten hinsichtlich der Identit\u00e4t des Verk\u00e4ufers im Sinne des FIRPTA verursacht. Wenn Ihr Wirtschaftspr\u00fcfer eine LLC-Struktur entwirft, ist die LLC vom ersten Tag an der Vertragsunterzeichner \u2013 gegr\u00fcndet und in Florida registriert, BEVOR der Kaufvertrag ausgearbeitet wird.<\/li>\n
      2. Es gibt kein Hauptbuch.<\/strong> Nach f\u00fcnf Jahren als Eigent\u00fcmer verf\u00fcgt der K\u00e4ufer \u00fcber einen Ordner mit unbeschrifteten Belegen in einer K\u00fcchenschublade, der Bauunternehmer hat sein Gesch\u00e4ft aufgegeben, die Kontoausz\u00fcge sind aus dem Online-Banking-Archiv verschwunden, und der Wirtschaftspr\u00fcfer kann beim Verkauf 30 Prozent der vom K\u00e4ufer tats\u00e4chlich vorgenommenen Modernisierungsma\u00dfnahmen geltend machen. Die \u00fcbrigen 70 Prozent gelten als Gewinn, und 15 Prozent dieses Gewinns werden als tats\u00e4chliche Steuer verbucht, anstatt als erstattungsf\u00e4hige Quellensteuer. Richten Sie bei Vertragsabschluss das digitale Hauptbuch ein \u2013 ein Ordner pro Jahr, mit bezahlten Rechnungen, Ausz\u00fcgen aus den Kontoausz\u00fcgen und Leistungsbeschreibungen der Auftragnehmer, die monatlich eingescannt werden.<\/li>\n
      3. Entscheidung f\u00fcr die Vermietung ohne Abschreibungsnachweis.<\/strong> Der K\u00e4ufer vermietet die Immobilie saisonal f\u00fcr drei Jahre, ohne Abschreibungen im Vermietungsanhang des Formulars 1040-NR geltend zu machen \u2013 in der Annahme: \u201eIch verzichte einfach auf Abschreibungen und vermeide so eine Nachversteuerung.\u201c Die IRS fordert die Abschreibungen, die beim Verkauf h\u00e4tten geltend gemacht werden M\u00dcSSEN, ohnehin mit einem Satz von 25 Prozent zur\u00fcck. Wenn Sie vermieten, schreiben Sie ab \u2013 und dokumentieren Sie dies sorgf\u00e4ltig.<\/li>\n
      4. Das Formular 8288-B wird nicht eingereicht, wenn die Anschaffungskosten gut dokumentiert sind und der Gewinn gering ist.<\/strong> Der Verk\u00e4ufer schlie\u00dft den Verkauf ab und \u00fcberweist 15 Prozent (225.000 Dollar bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Millionen Dollar) an die IRS; anschlie\u00dfend wartet er 12 bis 18 Monate auf die R\u00fcckerstattung gem\u00e4\u00df Formular 1040-NR. Der K\u00e4ufer mit einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Buchf\u00fchrung \u00fcber die Anschaffungskosten und einem Wirtschaftspr\u00fcfer h\u00e4tte das Formular 8288-B 90 Tage vor Vertragsabschluss einreichen, die Quellensteuer auf die tats\u00e4chlich prognostizierte Steuer reduzieren und bei Vertragsabschluss ohne Vorfinanzierung durch den IRS mehrere Hunderttausend mehr erzielen k\u00f6nnen. Das Formular 8288-B stellt einen administrativen Aufwand dar, kein rechtliches Risiko \u2013 es kommt im Rahmen der FIRPTA-Regelungen einem \u201eGeschenk\u201c am n\u00e4chsten.<\/li>\n
      5. Die Einstellung \u201eIch werde mich erst beim Verkauf mit FIRPTA befassen\u201c als Strategie zu betrachten.<\/strong> Das ist keine Strategie, sondern eine strukturelle Verpflichtung zum schlimmstm\u00f6glichen Ergebnis: maximale Quellensteuer, maximaler IRS-Zinsausgleich, maximaler Basisverlust, keine Positionierung durch eine eidesstattliche Erkl\u00e4rung auf K\u00e4uferseite. Der K\u00e4ufer, der sich bereits beim Kauf um FIRPTA k\u00fcmmert, hat alle Hebel in der Hand. Der K\u00e4ufer, der damit wartet, sich erst beim Verkauf um FIRPTA zu k\u00fcmmern, hat keinen.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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        Was in diesem Artikel nicht behandelt wird<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Dieser Artikel befasst sich mit den aspekten der FIRPTA-Planung f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer im Immobilienbereich von Miami \u2013 den Entscheidungen zum Zeitpunkt des Kaufs, auf die Tom als Immobilienmakler eingeht, den Abl\u00e4ufen der Quellensteuerabf\u00fchrung beim sp\u00e4teren Verkauf, den M\u00f6glichkeiten zur Reduzierung durch eidesstattliche Erkl\u00e4rungen auf K\u00e4uferseite sowie der sorgf\u00e4ltigen Dokumentation, die die Steuerbemessungsgrundlage im Falle einer Steuerpr\u00fcfung stichhaltig macht. Nicht behandelt werden: die GESTALTUNG der Eigent\u00fcmerstruktur (die Wahl zwischen Einzelperson, LLC, Kapitalgesellschaft, Treuhandgesellschaft, Offshore-Blockerstruktur sowie dem Sitz in Wyoming, Delaware oder Florida treffen Ihr Wirtschaftspr\u00fcfer und Ihr Steueranwalt \u2013 nicht der Immobilienmakler), die Erstellung des Formulars 8288-B (eine Aufgabe f\u00fcr den Wirtschaftspr\u00fcfer, oft unter Mitunterzeichnung durch einen zugelassenen Steuerberater oder Steueranwalt), die steuerliche Behandlung der Eink\u00fcnfte aus der US-Immobilie oder des sp\u00e4teren Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns in Ihrem Heimatland (Ihr Steuerberater im Heimatland), Meldepflichten im Heimatland (FATCA-Meldungen seitens der USA sowie alle Anforderungen Ihres Heimatlandes in Bezug auf im Ausland gehaltenes Verm\u00f6gen), das Risiko der US-Erbschaftssteuer auf US-Immobilien, die von einer ausl\u00e4ndischen Person gehalten werden (ein sehr reales und erhebliches Risiko, das die Wahl der Strukturierung ma\u00dfgeblich beeinflusst \u2013 dies f\u00e4llt in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich Ihres Steueranwalts) oder die Abl\u00e4ufe beim 1031-Tausch bzw. beim qualifizierten Vermittler (ein separater Artikel auf \u201eBuyer Hub\u201c behandelt dies f\u00fcr K\u00e4ufer, die sich auf den 1031-Tausch konzentrieren). Der Immobilienmakler k\u00fcmmert sich um die Immobilie; der Wirtschaftspr\u00fcfer und der Steueranwalt k\u00fcmmern sich um die steuerlichen Aspekte und die Strukturgestaltung; die Titelgesellschaft k\u00fcmmert sich um die FIRPTA-Unterlagen am Tag des Vertragsabschlusses. Drei Rollen, drei Aufgabenbereiche, ein terminierter Arbeitsablauf.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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        \n Haftungsausschluss:<\/strong> Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Die Anwendung der FIRPTA-Bestimmungen, die Gestaltung der Eigent\u00fcmerstruktur, Strategien zur Nachverfolgung der Anschaffungskosten, die Erstellung des Formulars 8288-B sowie die Einreichung des Formulars 1040-NR fallen in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich eines in den USA zugelassenen Wirtschaftspr\u00fcfers (CPA) und gegebenenfalls eines US-Steueranwalts. Bez\u00fcglich der steuerlichen Behandlung von US-Immobilien in Ihrem Heimatland wenden Sie sich bitte an einen in Ihrer Gerichtsbarkeit zugelassenen Steuerberater (Steuerberater f\u00fcr K\u00e4ufer aus der DACH-Region, bzw. eine entsprechende Fachkraft in Ihrem Heimatland).\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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        Kurze Antworten von ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Kann ich als ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer die FIRPTA-Regelung vollst\u00e4ndig umgehen, indem ich den Kauf \u00fcber eine US-amerikanische LLC abwickle?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Nicht bei einer Ein-Personen-LLC, bei der Sie der ausl\u00e4ndische Gesellschafter sind \u2013 die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) behandelt Ein-Personen-LLCs als \u201edisregarded entities\u201c und blickt auf Sie als ausl\u00e4ndischen Eigent\u00fcmer; beim Verkauf gilt weiterhin der volle FIRPTA-Satz von 15 Prozent. LLCs mit mehreren Gesellschaftern, US-Kapitalgesellschaften und ordnungsgem\u00e4\u00df strukturierte ausl\u00e4ndische \u201eBlocker\u201c-Gesellschaften ver\u00e4ndern die FIRPTA-Regelungen, bringen jedoch jeweils Vor- und Nachteile mit sich (Risiko der US-Erbschaftssteuer, Komplexit\u00e4t der j\u00e4hrlichen Steuererkl\u00e4rungen, Besteuerung der Mieteinnahmen auf Unternehmensebene, Exit-Besteuerung). Die Gestaltung der Struktur ist Aufgabe Ihres Wirtschaftspr\u00fcfers und Ihres Steueranwalts, nicht Ihres Immobilienmaklers \u2013 doch die Annahme, dass eine LLC als Schutzschild fungiert, ist das h\u00e4ufigste Missverst\u00e4ndnis, mit dem ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer zu uns kommen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Wie wird die FIRPTA-Quellensteuer berechnet \u2013 auf den Bruttoverkaufspreis oder auf meinen Gewinn?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Die standardm\u00e4\u00dfige FIRPTA-Quellensteuer betr\u00e4gt 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises \u2013 also des bei Vertragsabschluss erzielten Gesamtbetrags vor Abzug der Anschaffungskosten, der Verkaufskosten oder der Kapitalverbesserungen. Bei einem Verkaufserl\u00f6s von 1,5 Millionen Dollar werden somit 225.000 Dollar innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss an die IRS \u00fcberwiesen, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie mit Gewinn, ohne Gewinn oder mit Verlust verkauft haben. Die 15 Prozent stellen eine Vorauszahlung dar; die tats\u00e4chliche Steuer wird sp\u00e4ter auf dem Formular 1040-NR auf der Grundlage des tats\u00e4chlichen Kapitalgewinns (Verkaufspreis abz\u00fcglich Anschaffungskosten abz\u00fcglich Verkaufskosten abz\u00fcglich der R\u00fcckforderung von Abschreibungen) berechnet. Der Einbehalt kann die tats\u00e4chliche Steuer \u00fcbersteigen (es folgt eine R\u00fcckerstattung) oder darunterliegen (bei der Steuererkl\u00e4rung ist eine zus\u00e4tzliche Steuer zu entrichten).<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Kann ich den FIRPTA-Einbehalt vor dem Vertragsabschluss von 15 Prozent auf einen niedrigeren Wert senken?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Ja, und zwar mittels des Formulars 8288-B (\u201eAntrag auf eine Einbehaltungsbescheinigung\u201c), das vom Verk\u00e4ufer (in der Regel \u00fcber einen Wirtschaftspr\u00fcfer oder Steueranwalt) mindestens 90 Tage vor Vertragsabschluss eingereicht wird. Die IRS pr\u00fcft die dokumentierte Anschaffungskostenbasis, den prognostizierten Gewinn und das Steuerprofil des Verk\u00e4ufers und kann eine Einbehaltung in H\u00f6he der tats\u00e4chlich prognostizierten Steuer anstelle der standardm\u00e4\u00dfigen 15 Prozent genehmigen. Gem\u00e4\u00df Rev. Proc. 2000-35 werden vollst\u00e4ndige Antr\u00e4ge innerhalb von etwa 90 Tagen bearbeitet. Die 15 Prozent werden beim Vertragsabschluss weiterhin auf ein Treuhandkonto einbehalten, bis eine Antwort des IRS vorliegt, sollte das Formular 8288-B jedoch vor dem Vertragsabschluss oder w\u00e4hrend der Treuhandfrist genehmigt werden, wird der reduzierte Betrag \u00fcberwiesen und der Restbetrag an den Verk\u00e4ufer freigegeben \u2013 wodurch die Wartezeit von 12 bis 18 Monaten auf eine R\u00fcckerstattung gem\u00e4\u00df Formular 1040-NR vermieden wird.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Ich habe vor, die Eigentumswohnung in Miami als Hauptwohnsitz zu nutzen \u2013 hat dies Auswirkungen auf FIRPTA?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Dies gilt nicht f\u00fcr Sie bei IHREM Verkauf \u2013 die Erm\u00e4\u00dfigung aufgrund der eidesstattlichen Erkl\u00e4rung zur privaten Nutzung ist eine Entscheidung auf Seiten des K\u00c4UFERS. Wenn Sie die Immobilie schlie\u00dflich verkaufen und Ihr Verkaufspreis unter 1 Million Dollar liegt UND Ihr K\u00e4ufer eine eidesstattliche Erkl\u00e4rung unterzeichnet, in der er sich verpflichtet, in den ersten beiden 12-Monats-Zeitr\u00e4umen nach Vertragsabschluss jeweils mindestens 50 Prozent der Zeit in der Immobilie zu wohnen, sinkt der Quellensteuersatz von 15 Prozent auf 10 Prozent (300.000 $ bis 1 Mio. $) oder auf null (unter 300.000 $). F\u00fcr SIE als K\u00e4ufer bedeutet dies heute: Eine Immobilie, die so positioniert ist, dass sie bei Ihrem sp\u00e4teren Verkauf K\u00e4ufer f\u00fcr den Eigenbedarf anspricht, erm\u00f6glicht Ihnen einen schnelleren Verkauf und ein Angebot mit niedrigerem Quellensteuerabzug. Eine Immobilie, die ausschlie\u00dflich als Anlageobjekt positioniert ist, bindet Sie beim Verkauf an den Steuersatz von 15 Prozent.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Wie wichtig ist die Basisverfolgung, und was gilt beim Verkauf als Basis?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Dies ist entscheidend und bestimmt, ob die 15-prozentige Quellensteuer als R\u00fcckerstattung oder als tats\u00e4chliche Steuer gilt. Anschaffungskosten bei Verkauf = urspr\u00fcnglicher Kaufpreis + Kapitalverbesserungen w\u00e4hrend der Haltedauer + urspr\u00fcngliche Abschlusskosten \u2013 w\u00e4hrend etwaiger Vermietungszeitr\u00e4ume vorgenommene oder erforderliche Abschreibungen. Vom IRS akzeptierte Unterlagen: bezahlte Rechnungen auf den Namen des Eigent\u00fcmers, die mit Kontoausz\u00fcgen verkn\u00fcpft sind, aus denen die Zahlung hervorgeht, sowie Unterlagen des Auftragnehmers zum Leistungsumfang. Was NICHT ber\u00fccksichtigt wird: routinem\u00e4\u00dfige Instandhaltung, Anstriche, Austausch von Haushaltsger\u00e4ten, nicht dokumentierte Verbesserungen. Legen Sie bei Vertragsabschluss ein digitales Anschaffungskosten-Register an \u2013 einen Ordner pro Jahr, in dem jede bezahlte Rechnung zusammen mit dem entsprechenden Auszug aus dem Kontoauszug eingescannt wird \u2013 und \u00fcbergeben Sie dieses Ihrem Steuerberater beim Verkauf. Eine aus dem Ged\u00e4chtnis rekonstruierte Anschaffungskostenbasis wird beim Verkauf nicht anerkannt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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        Befasst sich Thomas Druck mit der FIRPTA-Steuerplanung?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Nein. Tom ist ein in Florida zugelassener REALTOR\u00ae (BK3172203) und erteilt keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung \u2013 die Ausgestaltung der FIRPTA-Regelung beim Kauf ist eine Entscheidung, die einem Wirtschaftspr\u00fcfer und einem Steueranwalt obliegt. Was Tom tut: Er stellt sicher, dass der Kaufvertrag, die Eigentums\u00fcbertragung und die Abschlussunterlagen genau der von Ihrem Steuerteam entworfenen Struktur entsprechen (Gr\u00fcndung und Registrierung einer LLC vor Vertragsabschluss, Eigentums\u00fcbertragung entsprechend der beabsichtigten Struktur, Zusammenstellung der Unterlagen zur Nachverfolgung der Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Abschlusses). F\u00fcr K\u00e4ufer aus der DACH-Region, die keinen US-Wirtschaftspr\u00fcfer als Ansprechpartner haben, kann Tom Wirtschaftspr\u00fcfer vermitteln, die Erfahrung mit Immobiliengesch\u00e4ften ausl\u00e4ndischer Investoren besitzen. Der Immobilienmakler k\u00fcmmert sich um die Immobilie; der Wirtschaftspr\u00fcfer um die steuerliche Planung und Strukturierung; die Titelgesellschaft um die FIRPTA-Unterlagen am Tag der Vertragsabwicklung.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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        Weiterf\u00fchrende Informationen
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        1. Immobilienmakler in Miami f\u00fcr deutschsprachige K\u00e4ufer<\/a> \u2013 K\u00e4ufer aus der DACH-Region (Deutschland, \u00d6sterreich, Schweiz) \u2013 Koordination mit Steuerberatern, Abwicklung von \u00dcberweisungen in EUR\/USD sowie Erl\u00e4uterung der FIRPTA-Regelungen beim Kauf in deutscher Sprache.<\/li>\n
        2. Hypotheken f\u00fcr Ausl\u00e4nder in Miami<\/a> \u2013 Finanzierungsentscheidungen, die mit der FIRPTA-Regelung zusammenh\u00e4ngen (bei \u00fcber eine LLC finanzierten K\u00e4ufen \u00e4ndert sich die Auswahl der Kreditgeber).<\/li>\n
        3. Beantragung einer ITIN f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer<\/a> \u2013 die ITIN, mit der Sie das Formular 1040-NR einreichen und zu viel einbehaltene FIRPTA-Steuern zur\u00fcckfordern k\u00f6nnen. Beginnen Sie mit dem ITIN-Antrag bei der Angebotsannahme, nicht erst beim Verkauf.<\/li>\n
        4. Investitions-Eigentumswohnungsgeb\u00e4ude in Miami<\/a> \u2013 eine Auswahlliste von Geb\u00e4uden mit Angaben zu Mietrichtlinien und Eigennutzungsprofilen, die f\u00fcr die Positionierung von FIRPTA-K\u00e4ufern relevant sind.<\/li>\n
        5. FIRPTA f\u00fcr nicht in den USA ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer von Eigentumswohnungen in Miami (FAQ)<\/a> \u2013 die FIRPTA-FAQ aus Verk\u00e4ufersicht. Lesen Sie diesen Abschnitt, wenn Sie sich bereits in der Verkaufsphase befinden und eher Informationen zu den Abwicklungsmodalit\u00e4ten am Tag des Vertragsabschlusses ben\u00f6tigen als zur Planung zum Zeitpunkt des Kaufs.<\/li>\n
        6. Zentrum f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer<\/a> \u2013 der vollst\u00e4ndige \u00dcberblick \u00fcber die 16-teilige Artikelserie.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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          Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami unter Ber\u00fccksichtigung der FIRPTA-Bestimmungen?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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          Beginnen Sie mit einer \u201eNet + Risk Review\u201c vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschl\u00fcsselung der Anschaffungskosten, des Risikos im Zusammenhang mit der Eigent\u00fcmergemeinschaft (HOA), des Status der Meilensteine, des Versicherungsrisikos in Florida sowie eines Hinweises auf die FIRPTA-bezogenen Entscheidungen, die beim Vertragsabschluss feststehen \u2013 Eigentums\u00fcbergang, Umsetzung der Unternehmensstruktur, Einrichtung der Basisverfolgung. V\u00f6llig unverbindlich. Die steuerliche Gestaltung bleibt Aufgabe Ihres Wirtschaftspr\u00fcfers oder Steuerberaters \u2013 die \u201eNet + Risk Review\u201c befasst sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes in Miami, die zur Umsetzung dieser Gestaltung erforderlich sind.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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