{"id":32394,"date":"2026-05-31T18:20:52","date_gmt":"2026-05-31T22:20:52","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/steuerliche-aspekte-eines-verkaufs-einer-eigentumswohnung-in-miami-aus-deutscher-sicht-anrechnung-steuererklaerung-und-steuerberater\/"},"modified":"2026-11-04T14:20:34","modified_gmt":"2026-11-04T19:20:34","slug":"steuerliche-aspekte-eines-verkaufs-einer-eigentumswohnung-in-miami-aus-deutscher-sicht-anrechnung-steuererklaerung-und-steuerberater","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/haeufig-gestellte-fragen\/steuerliche-aspekte-eines-verkaufs-einer-eigentumswohnung-in-miami-aus-deutscher-sicht-anrechnung-steuererklaerung-und-steuerberater\/","title":{"rendered":"Steuerliche Aspekte eines Verkaufs einer Eigentumswohnung in Miami aus deutscher Sicht: Anrechnung, Steuererkl\u00e4rung und Steuerberater"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-page\" data-elementor-id=\"32394\" class=\"elementor elementor-32394 elementor-29553\" data-elementor-post-type=\"page\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-cc94e32 e-con-full e-flex e-con e-parent\" data-id=\"cc94e32\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-d3cb413 e-flex e-con-boxed e-con e-child\" data-id=\"d3cb413\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1c15682 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"1c15682\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">FAQ \u00b7 VERK\u00c4UFER VON EIGENTUMSWOHNUNGEN IM AUSLAND UND AUS DEM AUSLAND<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f0d0eb3 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"f0d0eb3\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h1 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Steuerliche Aspekte eines Eigentumswohnungsverkaufs in Miami aus deutscher Sicht: Anrechnung, Steuererkl\u00e4rung und Steuerberater<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-608edd21 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"608edd21\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-29551c97 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"29551c97\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Wenn Sie au\u00dferhalb der Vereinigten Staaten leben und eine Eigentumswohnung in Miami besitzen, die Sie verkaufen m\u00f6chten, gibt es eine US-Steuerregel, die Sie nicht au\u00dfer Acht lassen d\u00fcrfen: <strong>FIRPTA<\/strong>. Sie ist die mit Abstand gr\u00f6\u00dfte Quelle f\u00fcr Verwirrung, unerwartete Cashflow-Schwankungen und schlechte Beratung, mit der Verk\u00e4ufer, die nicht vor Ort sind, konfrontiert werden.<\/p>\n<p>Dieser Artikel gibt Ihnen klare Antworten \u2013 was FIRPTA ist, welche Kosten damit verbunden sind, wann es zur Anwendung kommt, wie Sie die Quellensteuer rechtm\u00e4\u00dfig reduzieren oder zur\u00fcckerhalten k\u00f6nnen und welche Schritte Sie einleiten sollten, <em>bevor<\/em> Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Er richtet sich speziell an ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer von Eigentumswohnungen in Miami, wobei der Schwerpunkt auf Verk\u00e4ufern aus der DACH-Region (Deutschland, \u00d6sterreich, Schweiz) liegt, da ich als <a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/non-resident-buyers\/german-speaking-realtor-miami\/\\\">deutschsprachiger Immobilienmakler in Miami<\/a> vor allem mit diesen zusammenarbeite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7d4a293 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"7d4a293\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-24e6d072 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"24e6d072\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h3 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Kurze Antwort (die 90-Sekunden-Version)<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-425f2255 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"425f2255\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><strong>Deutschland besteuert seine Steuerpflichtigen auf ihr weltweites Einkommen, einschlie\u00dflich des Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilie in den USA. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland verhindert eine Doppelbesteuerung, indem die in den USA gezahlte Steuer auf Ihre deutsche Steuerschuld f\u00fcr denselben Gewinn angerechnet wird (das <em>Anrechnungsverfahren<\/em>). Bei privat gehaltenen Immobilien, die l\u00e4nger als 10 Jahre im Besitz waren, ist der Gewinn in Deutschland im Rahmen der <em>Spekulationsfrist<\/em> in der Regel steuerfrei \u2013 die USA besteuern den Verkauf jedoch weiterhin in voller H\u00f6he gem\u00e4\u00df FIRPTA.<\/strong><\/p><ul><li>Deutschland besteuert weltweite Eink\u00fcnfte \u2013 der Verkauf der Eigentumswohnung in Miami muss in Ihrer <em>Einkommensteuererkl\u00e4rung<\/em> f\u00fcr das Jahr des Vertragsabschlusses angegeben werden.<\/li><li><em>Spekulationsfrist:<\/em> Privatimmobilien, die l\u00e4nger als 10 Jahre gehalten wurden, sind auf deutscher Seite gem\u00e4\u00df \u00a7 23 EStG steuerfrei. Bei einer Haltedauer von 10 Jahren oder weniger wird der gesamte Gewinn mit Ihrem pers\u00f6nlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis zu etwa 45 % zuz\u00fcglich <em>Solidarit\u00e4tszuschlag<\/em>).<\/li><li>Die US-Steuer auf den Verkauf wird zun\u00e4chst entrichtet (FIRPTA-Quellensteuer sowie 1040-NR-Abrechnung). Deutschland rechnet diese US-Steuer anschlie\u00dfend mit der auf denselben Gewinn f\u00e4lligen deutschen Steuer verrechnungsm\u00e4\u00dfig ab.<\/li><li>Die Anrechnung erfolgt <em>pro Land und pro Einkommensart<\/em> \u2013 Sie k\u00f6nnen die US-Immobiliensteuer nicht mit der deutschen Lohnsteuer verrechnen.<\/li><li>Wurde die Immobilie \u00fcber eine deutsche <em>GmbH<\/em> gehalten, gelten v\u00f6llig andere Regeln \u2013 K\u00f6rperschaftsteuer sowie die Beteiligungsregelung, nicht die <em>Spekulationsfrist<\/em>.<\/li><\/ul><div> <\/div><p>Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollten: Die <em>Spekulationsfrist<\/em> befreit Sie <strong>nicht<\/strong> von der US-Steuer. Ein M\u00fcnchner Eigent\u00fcmer, der 15 Jahre lang eine Eigentumswohnung in Brickell gehalten hat, zahlt in Deutschland nichts \u2013 muss aber dennoch die volle US-Kapitalertragsteuer entrichten. Das ist die h\u00e4ufigste \u00dcberraschung, mit der wir am Deutschsprach-Schalter konfrontiert werden. Planen Sie entsprechend, bevor Sie den Kauf abschlie\u00dfen, nicht erst danach.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4831b12f e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"4831b12f\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-797b3e76 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"797b3e76\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">1. Wird der Verkauf einer Immobilie in den USA in Deutschland tats\u00e4chlich besteuert?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4ed4df46 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4ed4df46\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ja \u2013 sofern Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs in Deutschland<em>unbeschr\u00e4nkt steuerpflichtig<\/em> sind. Deutschland besteuert das weltweite Einkommen, und der Gewinn aus dem Verkauf einer in den Vereinigten Staaten gelegenen Immobilie ist Teil dieses weltweiten Einkommens.<\/p><p>Das Abkommen befreit den Verkauf nicht vollst\u00e4ndig von der deutschen Besteuerung. Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland \u00fcbertr\u00e4gt das <em>prim\u00e4re<\/em> Besteuerungsrecht f\u00fcr Gewinne aus Immobilienverk\u00e4ufen an das Land, in dem sich die Immobilie befindet (die USA), doch beh\u00e4lt Deutschland das Recht, den Gewinn in die deutsche Steuerbemessungsgrundlage einzubeziehen und anschlie\u00dfend die in den USA gezahlte Steuer <em>anzurechnen<\/em>. Dies ist die <em>Anrechnungsmethode<\/em> \u2013 also die Anrechnungsmethode, nicht die Befreiungsmethode.<\/p><p>Zwei eng gefasste Ausnahmen:<\/p><ul><li>Sollten Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in Deutschland steuerlich ans\u00e4ssig sein \u2013 das hei\u00dft, Sie haben Ihren deutschen <em>Wohnsitz<\/em> und <em>Ihren gew\u00f6hnlichen Aufenthalt<\/em> aufgegeben \u2013, kann Deutschland den Gewinn in der Regel nicht besteuern. Ein Umzug nach Dubai im Jahr vor dem Vertragsabschluss ist ohne sorgf\u00e4ltige Strukturierung nicht m\u00f6glich; die Vorschriften <em>zur Wegzugsbesteuerung<\/em> und die Substanzanforderungen sind verbindlich.<\/li><li>Wurde die Immobilie au\u00dferhalb der <em>Spekulationsfrist<\/em> (l\u00e4nger als 10 Jahre) und privat gehalten, ist der Gewinn gem\u00e4\u00df \u00a7 23 EStG in Deutschland unabh\u00e4ngig von seiner H\u00f6he steuerfrei. Die US-Steuer gilt weiterhin.<\/li><\/ul><div> <\/div><p>\u00d6sterreich kennt ein \u00e4hnliches Konzept (<em>Immobilienertragsteuer<\/em>), jedoch keine zehnj\u00e4hrige Steuerbefreiung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Immobilien \u2013 der Gewinn wird in der Regel mit 30 % besteuert, wobei bereits in den USA gezahlte Steuern angerechnet werden. Die Schweiz besteuert Kapitalgewinne aus Immobilien ausschlie\u00dflich auf kantonaler Ebene und nur bei in der Schweiz gelegenen Immobilien; ein in Z\u00fcrich ans\u00e4ssiger Verk\u00e4ufer, der eine Eigentumswohnung in Miami ver\u00e4u\u00dfert, muss in der Regel keine Schweizer Steuer auf den Gewinn entrichten, muss den Verkauf jedoch f\u00fcr verm\u00f6genssteuerliche Zwecke melden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-66a5886a e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"66a5886a\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-15a67e29 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"15a67e29\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">2. Was ist die Spekulationsfrist und gilt sie f\u00fcr eine Eigentumswohnung in Miami?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-263f1b33 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"263f1b33\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Die <em>Spekulationsfrist<\/em> ist der in \u00a7 23 EStG festgelegte Zeitraum von 10 Jahren, der dar\u00fcber entscheidet, ob ein privater Immobiliengewinn in Deutschland steuerpflichtig ist.<\/p><ul><li><strong>Haltedauer von mehr als 10 Jahren<\/strong> (berechnet vom notariell beglaubigten Kaufvertrag bis zum notariell beglaubigten Verkaufsvertrag): Der private Gewinn ist in Deutschland steuerfrei.<\/li><li><strong>Bei einer Haltedauer von 10 Jahren oder weniger:<\/strong> Der gesamte Gewinn wird mit Ihrem pers\u00f6nlichen Grenzsteuersatz besteuert. F\u00fcr Spitzenverdiener bel\u00e4uft sich dieser auf etwa 45 % zuz\u00fcglich 5,5 % <em>Solidarit\u00e4tszuschlag<\/em> sowie gegebenenfalls <em>Kirchensteuer<\/em>.<\/li><\/ul><div> <\/div><p>Diese Regelung gilt gleicherma\u00dfen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Immobilien. Ein Eigent\u00fcmer aus Hamburg, der 2012 eine Eigentumswohnung in Sunny Isles erworben hat und diese im Jahr 2027 verkauft, f\u00e4llt nicht unter die <em>Spekulationsfrist<\/em> \u2013 der Gewinn ist in Deutschland steuerfrei. Derselbe Eigent\u00fcmer, der die Wohnung 2018 erworben hat und sie im Jahr 2027 verkauft, muss den Gewinn vollst\u00e4ndig in Deutschland versteuern.<\/p><p>Zwei wichtige Details:<\/p><ul><li>Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des <em>Kaufvertrags<\/em> (unterzeichneter Vertrag), nicht mit dem Datum der Eigentums\u00fcbertragung oder dem Datum der \u00dcbertragung des wirtschaftlichen Nutzens.<\/li><li>Die Eigennutzung der Immobilie \u00e4ndert die Regeln. Eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren als eigener Wohnsitz genutzt wurde, ist unabh\u00e4ngig von der Haltedauer von der Steuer befreit (die <em>Eigennutzungsausnahme<\/em>). Dies trifft selten auf abwesende Verk\u00e4ufer aus Miami zu \u2013 die meisten haben die Immobilie vermietet oder als Ferienhaus genutzt, was nach deutscher Auslegung in keinem der beiden F\u00e4lle die Voraussetzungen erf\u00fcllt. Bitte kl\u00e4ren Sie dies mit Ihrem Steuerberater ab.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4867d3ab e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"4867d3ab\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-53379a26 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"53379a26\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">3. Wie funktioniert die Anrechnung im Rahmen des deutsch-amerikanischen Steuerabkommens (Anrechnungsverfahren) konkret?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4603f9ed elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4603f9ed\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Der Mechanismus des Abkommens ist im Prinzip unkompliziert, in der Praxis jedoch un\u00fcbersichtlich.<\/p><ol><li>Sie zahlen in den USA Steuern auf den Gewinn \u00fcber die FIRPTA-Quellensteuer sowie \u00fcber Ihre Steuererkl\u00e4rung auf dem Formular 1040-NR (siehe hierzu die <a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/faq\/firpta-non-us-condo-sellers-miami\/\">FIRPTA-FAQ<\/a> ).<\/li><li>Diesen Gewinn geben Sie in Ihrer deutschen <em>Einkommensteuererkl\u00e4rung<\/em> an (Anlage SO bei Privatverk\u00e4ufen, Anlage V, falls zuvor eine Vermietung stattfand).<\/li><li>Deutschland berechnet die deutsche Steuer, die auf den Gewinn f\u00e4llig <em>w\u00e4re<\/em>, zu Ihrem pers\u00f6nlichen Steuersatz.<\/li><li>Deutschland rechnet die gezahlte US-Steuer bis zur H\u00f6he der deutschen Steuer auf denselben Gewinn an (der <em>Anrechnungsh\u00f6chstbetrag<\/em>).<\/li><li>Die etwaige Differenz m\u00fcssen Sie begleichen.<\/li><\/ol><div> <\/div><p>Die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer auf denselben Gewinn begrenzt \u2013 Sie k\u00f6nnen die verbleibende US-Steuer nicht zur Verringerung der deutschen Steuer auf Ihr Gehalt verwenden. War die US-Steuer h\u00f6her als die deutsche Steuer (selten bei einem Privatverkauf durch einen Hochverdiener innerhalb von zehn Jahren oder weniger, h\u00e4ufig bei einer US-LLC-Struktur), geht der \u00dcberschuss verloren.<\/p><p>Praktische F\u00e4lle, in denen dies zu Problemen f\u00fchrt:<\/p><ul><li><strong>Zeitliche Diskrepanz.<\/strong> Die US-Steuer gilt technisch gesehen als \u201egezahlt\u201c, wenn sie bei Vertragsabschluss einbehalten wird oder wenn das Formular 1040-NR eingereicht wird. Deutschland rechnet in der Regel Steuern an, die im selben Zeitraum wie die deutsche Steuer \u201eerhoben\u201c wurden. Wenn Sie den Kauf im November 2027 abschlie\u00dfen, f\u00e4llt die US-Quellensteuer auf das Jahr 2027 \u2013 Ihre 1040-NR-Abrechnung erfolgt jedoch erst Mitte 2028. Die meisten Steuerberater berechnen dies in der Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr 2027 korrekt anhand der erwarteten US-Steuer; Fehler kommen selten vor.<\/li><li><strong>W\u00e4hrungsumrechnung.<\/strong> In Deutschland wird der Mittelkurs der Bundesbank zum Zeitpunkt der jeweiligen Transaktion zugrunde gelegt. Die Anschaffungskosten in USD werden zum Kurs am Kaufdatum in EUR umgerechnet; der Verkaufspreis zum Kurs am Abschlussdatum. Ein schwacher Dollar zwischen Kauf und Verkauf kann den deutschen Gewinn erheblich schm\u00e4lern \u2013 oder ihn umgekehrt vergr\u00f6\u00dfern.<\/li><li><strong>Unterlagen.<\/strong> Das Finanzamt erwartet Originale oder beglaubigte Kopien der US-Abschlussabrechnung (HUD-1 \/ ALTA Settlement Statement), des Formulars 8288-A (die FIRPTA-Quellensteuerbescheinigung) sowie des Formulars 1040-NR mit Nachweis etwaiger R\u00fcckerstattungen oder ausstehender Betr\u00e4ge. Bewahren Sie alle Unterlagen auf.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6b5546ce e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"6b5546ce\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-14bde3c1 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"14bde3c1\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">4. Beispiel: Eigent\u00fcmer aus M\u00fcnchen, Eigentumswohnung in Brickell im Wert von 800.000 US-Dollar<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4ec63a59 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4ec63a59\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ein in M\u00fcnchen ans\u00e4ssiger deutscher Staatsb\u00fcrger erwarb im Oktober 2018 eine Eigentumswohnung in Brickell und verkauft diese im April 2027. Die Haltedauer betr\u00e4gt weniger als 10 Jahre \u2013 die <em>Spekulationsfrist<\/em> ist somit nicht \u00fcberschritten, sodass der Verkauf in Deutschland vollst\u00e4ndig steuerpflichtig ist.<\/p><p><strong>Sachverhalt:<\/strong><\/p><ul><li>Kaufpreis (Okt. 2018): 450.000 USD bei einem EUR\/USD-Kurs von 1,15 = 391.304 EUR<\/li><li>Dokumentierte Modernisierungsma\u00dfnahmen \u00fcber 9 Jahre: 50.000 USD (umgerechnet zu den jeweiligen Transaktionsdaten) = ca. 44.000 EUR<\/li><li>Verkaufskosten (Provision, Abschlusskosten, FIRPTA-Vorbereitung): 60.000 USD zum Abschlusskurs von 1,08 EUR\/USD = 55.556 EUR<\/li><li>Verkaufspreis (April 2027): 800.000 USD bei einem EUR\/USD-Kurs von 1,08 = 740.741 EUR<\/li><\/ul><div> <\/div><p><strong>US-Seite:<\/strong><\/p><ul><li>Gewinn: 800.000 USD \u2013 450.000 \u2013 50.000 \u2013 60.000 = 240.000 USD<\/li><li>US-Bundessteuer auf langfristige Kapitalertr\u00e4ge in H\u00f6he von 15 %: 36.000 USD<\/li><li>Bei Vertragsabschluss einbehaltene FIRPTA-Abgabe (15 % des Bruttobetrags): 120.000 USD<\/li><li>Nach Einreichung des Formulars 1040-NR zustehende R\u00fcckerstattung: 84.000 USD<\/li><\/ul><div> <\/div><p><strong>Deutsche Seite:<\/strong><\/p><ul><li>Verkaufserl\u00f6s in EUR: 740.741 EUR<\/li><li>Anschaffungskosten + Wertsteigerungen in EUR: 391.304 EUR + 44.000 EUR = 435.304 EUR<\/li><li>Verkaufskosten in EUR: 55.556<\/li><li>Deutscher steuerpflichtiger Gewinn: 740.741 EUR \u2013 435.304 EUR \u2013 55.556 EUR = 249.881 EUR<\/li><li>Pers\u00f6nlicher Grenzsteuersatz (angenommener Spitzensteuersatz): 45 % + 5,5 % <em>Soli<\/em> = effektiv 47,475 %<\/li><li>Deutsche Steuer auf den Gewinn: ca. 118.608 EUR<\/li><li>US-Steuergutschrift (36.000 USD zum Schlusskurs) = 33.333 EUR<\/li><li>Netto-Steuerbetrag in Deutschland nach Anrechnung: ca. 85.275 EUR<\/li><li> <\/li><\/ul><p><strong>Gesamtsteuerbelastung auf den Gewinn:<\/strong> 36.000 USD + 85.275 EUR (etwa 92.000 USD zum Schlusskurs) = ca. 128.000 USD bei einem Gewinn von 240.000 USD.<\/p><p>Derselbe Eigent\u00fcmer, dieselbe Eigentumswohnung, jedoch im Oktober 2014 erworben \u2013 zum Zeitpunkt des Verkaufs seit mehr als 10 Jahren im Besitz. Au\u00dferhalb der <em>Spekulationsfrist<\/em>. Deutsche Steuer: null. US-Steuer: weiterhin 36.000 USD. Gesamtsteuerbelastung: 36.000 USD.<\/p><p>Die 10-Jahres-Marke hat in diesem Szenario einen Wert von etwa 92.000 USD. Wenn Sie innerhalb von 6 bis 18 Monaten diese Marke erreichen werden, lohnt es sich, vor der Inserierung eine Berechnung durchzuf\u00fchren.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-496f5f35 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"496f5f35\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-72b054f3 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"72b054f3\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">5. Wie finde ich einen Steuerberater, der sich tats\u00e4chlich mit Eink\u00fcnften aus US-Quellen befasst?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2c8de462 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"2c8de462\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Die meisten deutschen <em>Steuerberater<\/em> sind hervorragende Kenner des deutschen Steuerrechts. Die meisten haben in ihrer gesamten beruflichen Laufbahn noch nie ein US-Formular 1040-NR oder eine Berechnung der Steuergutschrift aus einem Steuerabkommen in die Hand genommen. Sie sollten sich an die kleine Gruppe wenden, die sich routinem\u00e4\u00dfig mit <em>US-Auslandseink\u00fcnften<\/em> befasst.<\/p><p>Worauf Sie achten sollten:<\/p><ul><li><strong>Direkte Erfahrung mit dem <em>Anrechnungsverfahren<\/em> bei US-Immobilien.<\/strong> Fragen Sie nach der Anzahl der US-Immobilienverk\u00e4ufe, die in den letzten 24 Monaten abgewickelt wurden. Sie m\u00f6chten eine konkrete Zahl h\u00f6ren, nicht nur die Antwort: \u201eDas k\u00f6nnen wir schon herausfinden.\u201c<\/li><li><strong>Zusammenarbeit mit einem US-CPA.<\/strong> Die deutschen und US-amerikanischen Steuererkl\u00e4rungen m\u00fcssen \u00fcber sich \u00fcberschneidende Steuerjahre hinweg in zwei W\u00e4hrungen auf dieselben Zahlen abgestimmt sein. Ein Steuerberater, der bereits mit einem US-CPA zusammenarbeitet, erspart Ihnen wochenlanges Hin und Her.<\/li><li><strong>Vertrautheit mit der FIRPTA-Dokumentation.<\/strong> Formular 8288-A, Ausz\u00fcge aus dem Formular 1040-NR, die Abschlussabrechnung \u2013 das deutsche <em>Finanzamt<\/em> wird diese Unterlagen anfordern, und ein Steuerberater, der sie bereits kennt, ben\u00f6tigt keine Hilfe bei der \u00dcbersetzung.<\/li><li><strong>Englischkenntnisse.<\/strong> Die Abschlussunterlagen, die Korrespondenz mit dem CPA und die IRS-Formulare sind alle in englischer Sprache verfasst. Einige Seniorpartner in Deutschland arbeiten nicht auf Englisch; ihre Mitarbeiter hingegen schon. Kl\u00e4ren Sie ab, wer den Fall tats\u00e4chlich bearbeitet.<\/li><\/ul><div> <\/div><p>Wo Sie suchen sollten: Im Verzeichnis <em>der Bundessteuerberaterkammer<\/em> k\u00f6nnen Sie nach Fachgebieten filtern. <em>\u201eAuslandseink\u00fcnfte\u201c<\/em> und <em>\u201eInternationales Steuerrecht\u201c<\/em> sind die richtigen Stichw\u00f6rter. Gr\u00f6\u00dfere mittelst\u00e4ndische Kanzleien in M\u00fcnchen, Frankfurt, Hamburg und D\u00fcsseldorf verf\u00fcgen h\u00e4ufig \u00fcber eine Abteilung f\u00fcr US-Steuerrecht. Auch kleinere Kanzleien k\u00f6nnen diese Aufgaben durchaus bew\u00e4ltigen \u2013 sie ben\u00f6tigen lediglich die entsprechende Erfahrung.<\/p><p>Ich f\u00fchre eine Auswahlliste mit Steuerberatern, von denen ich wei\u00df, dass sie diese Arbeit gut bew\u00e4ltigen, und verweise auf Anfrage an sie. Es handelt sich dabei nicht um eine Provision, und es fallen keine Geb\u00fchren an \u2013 es ist einfach f\u00fcr alle einfacher, wenn die deutsche und die US-amerikanische Seite fr\u00fchzeitig miteinander sprechen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-19c42b7d e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"19c42b7d\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-734bd6c8 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"734bd6c8\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">6. Was ist, wenn die Eigentumswohnung im Besitz einer GmbH oder einer anderen juristischen Person ist?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-65a956be elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"65a956be\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Eine Eigentumswohnung, die sich im Besitz einer deutschen <em>GmbH<\/em> (oder <em>einer UG<\/em>, <em>einer KG<\/em> oder einer US-amerikanischen LLC im Besitz einer GmbH) befindet, stellt keinen Privatverkauf dar, und die <em>Spekulationsfrist<\/em> findet keine Anwendung. Es gelten die Vorschriften f\u00fcr juristische Personen:<\/p><ul><li>Der Gewinn wird in den USA auf Unternehmensebene besteuert (das FIRPTA-Gesetz findet weiterhin Anwendung, wobei bei Ver\u00e4u\u00dferungen durch ausl\u00e4ndische Unternehmen h\u00e4ufig ein h\u00f6herer Steuersatz gem\u00e4\u00df FIRPTA gilt; zus\u00e4tzlich kann die <em>Zweigniederlassungssteuer<\/em> anfallen).<\/li><li>In Deutschland wird der Gewinn auf Ebene der GmbH zum K\u00f6rperschaftsteuersatz besteuert (15 % <em>K\u00f6rperschaftsteuer<\/em> + <em>Soli<\/em> + <em>Gewerbesteuer<\/em>, in der Regel etwa 30 % effektiv).<\/li><li>Die Aussch\u00fcttung des Erl\u00f6ses aus der GmbH an Sie pers\u00f6nlich stellt einen separaten steuerpflichtigen Vorgang dar (<em>Kapitalertragsteuer<\/em>, <em>Teileink\u00fcnfteverfahren<\/em> usw.).<\/li><li>US-amerikanische LLCs, die sich im Besitz einer GmbH befinden, unterliegen einer Wahlm\u00f6glichkeit hinsichtlich der US-amerikanischen Klassifizierung, die dar\u00fcber entscheidet, ob die LLC f\u00fcr beide Seiten als Kapitalgesellschaft oder als Durchflussgesellschaft behandelt wird \u2013 wenn Sie hier einen Fehler machen, werden Sie auf der einen Seite als Kapitalgesellschaft und auf der anderen Seite als Personengesellschaft besteuert.<\/li><\/ul><div> <\/div><p>Die Kurzfassung: Wenn Ihre Eigentumswohnung in Miami Teil einer beliebigen Rechtsform ist, m\u00fcssen Sie sowohl einen US-CPA als auch einen Steuerberater hinzuziehen, <em>bevor<\/em> Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Die Steuerbelastung bei einem Verkauf \u00fcber eine schlecht strukturierte Rechtsform kann mehr als doppelt so hoch sein wie bei einem Privatverkauf, und einige der daraus resultierenden Nachteile lassen sich nach dem Vertragsabschluss nicht mehr r\u00fcckg\u00e4ngig machen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7e2c5a6f e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"7e2c5a6f\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1dcbbe99 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"1dcbbe99\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">7. Zeitpunkt der W\u00e4hrungsumrechnung \u2013 warum der Wechselkurs zwischen USD und EUR Ihre Steuerlast beeinflussen kann<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-47affe8b elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"47affe8b\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>In Deutschland muss der Gewinn in Euro unter Zugrundelegung des t\u00e4glichen Referenzkurses der Europ\u00e4ischen Zentralbank oder der Bundesbank zum Zeitpunkt der jeweiligen Transaktion berechnet werden:<\/p><ul><li>Kurs zum Kaufdatum f\u00fcr die Anschaffungskosten<\/li><li>Wechselkurse zum Transaktionsdatum f\u00fcr jede dokumentierte Wertsteigerung<\/li><li>Kurs am Abschlussdatum f\u00fcr den Verkaufspreis und die Ver\u00e4u\u00dferungskosten<\/li><\/ul><div> <\/div><p>Wenn der Dollar zwischen Kauf und Verkauf an Wert verliert, f\u00e4llt Ihr auf Euro lautender Gewinn geringer aus als Ihr Gewinn in US-Dollar \u2013 und Ihre Steuerbelastung in Deutschland sinkt entsprechend. Bei einer Aufwertung des Dollars gilt das Gegenteil. Hierbei handelt es sich um einen W\u00e4hrungsumrechnungsgewinn, den Deutschland als Teil des Immobiliengewinns besteuert, obwohl gar kein Devisengesch\u00e4ft stattgefunden hat.<\/p><p>Eine Eigentumswohnung, die 2017 bei einem EUR\/USD-Kurs von 1,05 gekauft und 2027 bei einem Kurs von 1,15 verkauft wurde, weist einen geringeren deutschen Gewinn auf, als die USD-Zahlen vermuten lassen. Umgekehrt \u2013 bei einem Kaufkurs von 1,20 und einem Verkaufskurs von 1,05 \u2013 kann ein in Deutschland steuerpflichtiger Gewinn entstehen, selbst wenn die USD-Zahlen unver\u00e4ndert erscheinen. F\u00fchren Sie die Berechnung des EUR-Gewinns durch, bevor Sie sich auf einen Abschlusstermin festlegen, falls sich der Wechselkurs erheblich bewegt hat.<\/p><p>Es gibt keine sinnvolle Methode, den Zeitpunkt des Abschlusses eines Devisengesch\u00e4fts genau zu bestimmen. Es gibt jedoch eine sinnvolle Methode, das auf Euro lautende Ergebnis vor der Notierung zu modellieren, damit der Wert keine \u00dcberraschung darstellt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6abaa040 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"6abaa040\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2341dced elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"2341dced\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">8. Wie sieht es mit \u00d6sterreich und der Schweiz aus?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-49bc88bc elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"49bc88bc\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><strong>\u00d6sterreich.<\/strong> <em>Die Immobilienertragsteuer<\/em> gilt f\u00fcr den privaten Verkauf von Immobilien und betr\u00e4gt pauschal 30 % (zuz\u00fcglich einer Inflationsanpassung von 4 % f\u00fcr Immobilien, die gem\u00e4\u00df bestimmten Vorschriften l\u00e4nger als 10 Jahre gehalten wurden). Es gibt keine 10-j\u00e4hrige Befreiung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Immobilien, die der deutschen <em>Spekulationsfrist<\/em> entspricht. Die in den USA gezahlte Steuer wird gem\u00e4\u00df <em>dem Anrechnungsverfahren<\/em> des US-\u00d6sterreich-Steuerabkommens auf die \u00f6sterreichische Steuer angerechnet. In \u00d6sterreich ans\u00e4ssige Personen, die eine Eigentumswohnung in Miami verkaufen, m\u00fcssen unabh\u00e4ngig von der Haltedauer mit einer tats\u00e4chlichen \u00f6sterreichischen Steuerbelastung auf den Gewinn rechnen.<\/p><p><strong>Schweiz.<\/strong> Die Kapitalertragsteuer auf Immobilien ist kantonal geregelt und gilt nur f\u00fcr in der Schweiz belegene Immobilien. Ein in Z\u00fcrich ans\u00e4ssiger Verk\u00e4ufer einer Eigentumswohnung in Miami schuldet in der Regel keine schweizerische Einkommens- oder Kapitalertragsteuer auf den Gewinn. Allerdings:<\/p><ul><li>Der Erl\u00f6s flie\u00dft zum n\u00e4chsten Veranlagungsstichtag in Ihr steuerpflichtiges Verm\u00f6gen (<em>Verm\u00f6genssteuer<\/em>) ein.<\/li><li>In einigen Kantonen muss der Verkauf auch dann gemeldet werden, wenn er nicht besteuert wird.<\/li><li>Wenn Sie die Immobilie \u00fcber eine Schweizer Gesellschaft halten, gelten auf Bundes- und Kantonsebene die Vorschriften zur K\u00f6rperschaftsteuer.<\/li><\/ul><div> <\/div><p>Sowohl f\u00fcr \u00d6sterreich als auch f\u00fcr die Schweiz entspricht die US-amerikanische Regelung (FIRPTA, 1040-NR) der deutschen Regelung. Lediglich die Behandlung im Heimatland weicht davon ab.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5d81eb5f e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"5d81eb5f\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6ac80559 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"6ac80559\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">9. H\u00e4ufige Fehler<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-672a56ec elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"672a56ec\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<ol><li><strong>Sie gehen davon aus, dass die <em>Spekulationsfrist<\/em> Sie vor US-Steuern bewahrt.<\/strong> Das ist jedoch nicht der Fall. Die USA besteuern den Verkauf unabh\u00e4ngig davon, wie lange Sie die Anlage gehalten haben. Die 10-Jahres-Regel gilt ausschlie\u00dflich in Deutschland.<\/li><li><strong>Einreichung der deutschen Steuererkl\u00e4rung ohne abgestimmtes US-Formular 1040-NR.<\/strong> Das Finanzamt akzeptiert eine gesch\u00e4tzte US-Steuer f\u00fcr die Anrechnung, doch eine erheblich falsche Sch\u00e4tzung f\u00fchrt zu einer berichtigten Steuererkl\u00e4rung und Zinszahlungen. Stimmen Sie den Zeitpunkt beider Einreichungen mit Ihrem Steuerberater und Ihrem CPA ab.<\/li><li><strong>Umrechnung zu falschen Wechselkursen.<\/strong> Die Verwendung des Jahresenddurchschnitts anstelle des Bundesbankkurses pro Transaktion ist eine g\u00e4ngige Abk\u00fcrzung, die das Finanzamt bei gr\u00f6\u00dferen Gewinnen beanstandet.<\/li><li><strong>Halten der Immobilie \u00fcber eine Gesellschaft, ohne die steuerlichen Auswirkungen zu modellieren.<\/strong> Eine Eigentumswohnung in einer GmbH kann beim Verkauf eine effektive Gesamtsteuerbelastung von \u00fcber 60 % nach sich ziehen, sobald beide Ebenen und die Aussch\u00fcttung ber\u00fccksichtigt werden. Eine private Halteform durch dieselbe Person kann nur einen Bruchteil davon betragen.<\/li><li><strong>Umzug in ein Niedrigsteuerland im Jahr des Verkaufs.<\/strong> Die <em>Wegzugsbesteuerung<\/em> und die Substanzvorschriften lassen es nicht zu, dass Sie sich der deutschen Besteuerung entziehen, indem Sie Ihren Wohnsitz erst einen Monat vor Vertragsabschluss verlegen. Dies erfordert eine echte Planung Jahre im Voraus \u2013 und ist kein Trick, den man in letzter Minute anwenden kann.<\/li><li><strong>Fehlende Unterlagen.<\/strong> Das Finanzamt verlangt die Original-Abschlussabrechnung, das Formular 8288-A, das Formular 1040-NR sowie Nachweise \u00fcber die Wechselkurse. Verk\u00e4ufer, die den \u00dcberblick \u00fcber diese Unterlagen im Laufe des Verfahrens verlieren, l\u00f6sen Steuerpr\u00fcfungen aus, die sich \u00fcber Jahre hinziehen.<\/li><\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-8c686bf e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"8c686bf\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-277d142e elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"277d142e\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Der Ablauf f\u00fcr DACH-Verk\u00e4ufer, r\u00fcckw\u00e4rts gerechnet vom Vertragsabschluss<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-167bea71 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"167bea71\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<ul>\n<li><strong>6\u20139 Monate vor Vertragsabschluss:<\/strong> Kl\u00e4ren Sie die Haltedauer und den Status <em>der Spekulationsfrist<\/em> mit Ihrem Steuerberater ab. Beauftragen Sie einen US-CPA, der auf nicht ans\u00e4ssige Personen spezialisiert ist. Sollte es sich nicht um eine private Einzelbesitzstruktur handeln, lassen Sie die Unternehmensanalyse bereits jetzt durchf\u00fchren.<\/li>\n<li><strong>3\u20134 Monate vor Vertragsabschluss:<\/strong> Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, erstellt der US-CPA das Formular 8288-B f\u00fcr eine reduzierte FIRPTA-Quellensteuer. Der Steuerberater beginnt mit der Modellierung des deutschen EUR-Gewinns zum erwarteten Wechselkurs am Tag des Vertragsabschlusses.<\/li>\n<li><strong>Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses:<\/strong> Nehmen Sie das abgestempelte Formular 8288-A, die unterzeichnete Abschlussabrechnung sowie die \u00dcberweisungsbest\u00e4tigung entgegen. Bewahren Sie die Originale auf.<\/li>\n<li><strong>Jahr des Vertragsabschlusses:<\/strong> Geben Sie den Verkauf in der deutschen <em>Einkommensteuererkl\u00e4rung<\/em> (Anlage SO) an. Beantragen Sie die Steuergutschrift in H\u00f6he der voraussichtlichen US-Steuer.<\/li>\n<li><strong>Jahr nach dem Abschluss:<\/strong> Reichen Sie das Formular 1040-NR in den USA ein. Gleichen Sie die Steuergutschrift in der deutschen Steuererkl\u00e4rung ab, falls wesentliche Abweichungen bestehen.<\/li>\n<\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-3da274fd e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"3da274fd\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-306f199e elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"306f199e\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Wie sich dies in Toms \u201eNet + Risk Review\u201c einf\u00fcgt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-25da46e6 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"25da46e6\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Die kostenlose 30-min\u00fctige <strong>\u201eNet + Risk Review\u201c<\/strong>, die ich Verk\u00e4ufern im Ferngesch\u00e4ft anbiete, behandelt die US-Seite ausf\u00fchrlich \u2013 Preisgestaltung, FIRPTA-Risiko, Wertermittlungen, Status der Meilensteine sowie den Nettoerl\u00f6s bei Vertragsabschluss. F\u00fcr Kunden aus der DACH-Region erweitere ich diese Analyse um die deutsche Perspektive: Wo liegt die Grenze <em>der Spekulationsfrist<\/em> im Verh\u00e4ltnis zu Ihrer Haltedauer, wie hoch ist der auf Euro lautende Gewinn zum aktuellen Wechselkurs, und ich vermittle Ihnen einen Steuerberater, falls Sie noch keinen mit Erfahrung im Bereich US-amerikanischer Eink\u00fcnfte haben. Ich erteile keine deutsche Steuerberatung \u2013 ich bin Immobilienmakler in Florida. Doch beide Seiten auf einen Nenner zu bringen, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, ist die kosteng\u00fcnstigste Absicherung dagegen, dass eine der beiden Steuerbeh\u00f6rden Sie \u00fcberrascht.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7c30e11f e-con-full e-flex e-con e-child\" data-id=\"7c30e11f\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2a501a99 e-con-full e-flex e-con e-child\" data-id=\"2a501a99\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4d80f1ec elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4d80f1ec\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><strong>Haftungsausschluss:<\/strong> Der vorliegende Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Das Steuerrecht in Deutschland, \u00d6sterreich, der Schweiz und den Vereinigten Staaten \u00e4ndert sich regelm\u00e4\u00dfig, und die individuellen Sachverhalte unterscheiden sich voneinander. Jeder, der als in der DACH-Region ans\u00e4ssige Person US-Immobilien verkauft, muss sowohl einen US-CPA, der Erfahrung mit Nichtans\u00e4ssigen hat, als auch einen Steuerberater, der Erfahrung mit Eink\u00fcnften aus US-Quellen hat, hinzuziehen. Ich werde bei jedem Gesch\u00e4ft zum richtigen Zeitpunkt an diese Spezialisten weiterleiten \u2013 was bei unserem Deutschsprach-Desk bei jedem Gesch\u00e4ft der Fall ist.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-263f4345 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"263f4345\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2f9cd1fa elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"2f9cd1fa\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">H\u00e4ufig gestellte Fragen zu diesem Thema<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7fb6359e elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"7fb6359e\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<ul>\n \t<li><a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/faq\/firpta-non-us-condo-sellers-miami\/\">FIRPTA erkl\u00e4rt f\u00fcr nicht in den USA ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer von Eigentumswohnungen in Miami<\/a><\/li>\n \t<li><a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/faq\/sell-miami-condo-from-germany\/\">So verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung in Miami von Deutschland aus \u2013 Ein praktischer Leitfaden<\/a><\/li>\n \t<li><a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/faq\/special-assessments-miami-condo-sale\/\">Was sind Sonderumlagen und wie wirken sie sich auf den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in Miami aus?<\/a><\/li>\n \t<li><a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/faq\/ron-absentee-florida-sellers\/\">Online-Notarisierung aus der Ferne f\u00fcr in Florida ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer, die nicht vor Ort sind<\/a><\/li>\n \t<li><a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/faq\/milestone-inspection-miami-condo-sale\/\">Was ist eine Meilenstein-Begehung und wie wirkt sie sich auf den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in Miami aus?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/non-resident-buyers\/german-speaking-realtor-miami\/\">M\u00f6chten Sie stattdessen in Miami kaufen? Deutschsprachiger Immobilienmakler in Miami<\/a><\/li>\n<\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5a341048 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"5a341048\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;gradient&quot;}\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-23c6358f elementor-widget__width-initial elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"23c6358f\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Eine Eigentumswohnung in Miami verkaufen, ohne dorthin zu fliegen?<br><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-bc1e5fd elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"bc1e5fd\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Eine kostenlose 30-min\u00fctige \u201eNet + Risk Review\u201c deckt f\u00fcr in der DACH-Region ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer die US-amerikanischen Aspekte ab \u2013 Preisgestaltung, FIRPTA-Risiko, Meilensteinstatus, Sonderabgaben, Nettobetrag bei Vertragsabschluss. Erh\u00e4ltlich auf Englisch oder Deutsch. Steuerliche Fragen richten Sie bitte an Ihren Steuerberater; alles andere geh\u00f6rt zu meinem Aufgabenbereich.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-504432 elementor-widget__width-initial elementor-button-align-stretch elementor-widget elementor-widget-form\" data-id=\"504432\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-settings=\"{&quot;step_next_label&quot;:&quot;N\\u00e4chster&quot;,&quot;step_previous_label&quot;:&quot;Zur\\u00fcck&quot;,&quot;button_width&quot;:&quot;100&quot;,&quot;step_type&quot;:&quot;number_text&quot;,&quot;step_icon_shape&quot;:&quot;circle&quot;}\" data-widget_type=\"form.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t<form class=\"elementor-form\" method=\"post\" name=\"H\u00e4ufig gestellte Fragen Kontakt\" aria-label=\"H\u00e4ufig gestellte Fragen Kontakt\">\n\t\t\t<input type=\"hidden\" name=\"post_id\" value=\"32394\"\/>\n\t\t\t<input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"504432\"\/>\n\t\t\t<input type=\"hidden\" name=\"referer_title\" value=\"Steuerliche Auswirkungen eines Verkaufs einer Eigentumswohnung in Miami | Thomas Druck PA\" \/>\n\n\t\t\t\t\t\t\t<input type=\"hidden\" name=\"queried_id\" value=\"32394\"\/>\n\t\t\t\n\t\t\t<div class=\"elementor-form-fields-wrapper elementor-labels-above\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-type-text elementor-field-group elementor-column elementor-field-group-name elementor-col-50 elementor-field-required\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<label for=\"form-field-name\" class=\"elementor-field-label\">\n\t\t\t\t\t\t\t\tIhr Name\t\t\t\t\t\t\t<\/label>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input size=\"1\" type=\"text\" name=\"form_fields[name]\" id=\"form-field-name\" class=\"elementor-field elementor-size-sm  elementor-field-textual\" placeholder=\"Ihr vollst\u00e4ndiger Name\" required=\"required\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-type-email elementor-field-group elementor-column elementor-field-group-email elementor-col-50 elementor-field-required\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<label for=\"form-field-email\" class=\"elementor-field-label\">\n\t\t\t\t\t\t\t\tE-Mail\t\t\t\t\t\t\t<\/label>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input size=\"1\" type=\"email\" name=\"form_fields[email]\" id=\"form-field-email\" class=\"elementor-field elementor-size-sm  elementor-field-textual\" placeholder=\"you@example.com\" required=\"required\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-type-text elementor-field-group elementor-column elementor-field-group-building elementor-col-100\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<label for=\"form-field-building\" class=\"elementor-field-label\">\n\t\t\t\t\t\t\t\tGeb\u00e4ude oder Adresse\t\t\t\t\t\t\t<\/label>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input size=\"1\" type=\"text\" name=\"form_fields[building]\" id=\"form-field-building\" class=\"elementor-field elementor-size-sm  elementor-field-textual\" placeholder=\"z. B. Echo Brickell oder 1451 Brickell Ave\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-type-text\">\n\t\t\t\t\t<input size=\"1\" type=\"text\" name=\"form_fields[field_77410bc]\" id=\"form-field-field_77410bc\" class=\"elementor-field elementor-size-sm \" style=\"display:none !important;\">\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-type-acceptance elementor-field-group elementor-column elementor-field-group-field_beeb2e1 elementor-col-100\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-subgroup\">\n\t\t\t<span class=\"elementor-field-option\">\n\t\t\t\t<input type=\"checkbox\" name=\"form_fields[field_beeb2e1]\" id=\"form-field-field_beeb2e1\" class=\"elementor-field elementor-size-sm  elementor-acceptance-field\">\n\t\t\t\t<label for=\"form-field-field_beeb2e1\">Ich bin damit einverstanden, dass Thomas Druck PA mich bez\u00fcglich dieser Anfrage kontaktieren und meine Daten gem\u00e4\u00df der <a href=\"\/privacy-policy\/\">Datenschutzerkl\u00e4rung<\/a> speichern darf. Ich kann meine Einwilligung jederzeit widerrufen.<\/label>\t\t\t<\/span>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-type-hidden elementor-field-group elementor-column elementor-field-group-source elementor-col-100\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input size=\"1\" type=\"hidden\" name=\"form_fields[source]\" id=\"form-field-source\" class=\"elementor-field elementor-size-sm  elementor-field-textual\" value=\"faq-firpta\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-field-group elementor-column elementor-field-type-submit elementor-col-100 e-form__buttons\">\n\t\t\t\t\t<button class=\"elementor-button elementor-size-sm\" type=\"submit\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-content-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-text\">MEINE KOSTENLOSE NET + RISIKO-PR\u00dcFUNG ANFORDERN<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<input type='hidden' name='lang' value='de' \/><\/form>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4a27356 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"4a27356\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-9d489e1 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"9d489e1\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Quellen und weiterf\u00fchrende Literatur<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-a29bd63 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"a29bd63\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<ul><li><a href=\"https:\/\/www.irs.gov\/businesses\/international-businesses\/germany-tax-treaty-documents\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland (Artikel 13 \u2013 Gewinne aus Immobilien) \u2013 Abkommenstext des IRS<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__23.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 23 EStG \u2013 Spekulationsfrist (Bundesministerium der Justiz)<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Anlage SO \u2013 Sonstige Eink\u00fcnfte (Bundesfinanzministerium)<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.irs.gov\/forms-pubs\/about-form-1040-nr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">IRS-Formular 1040-NR \u2013 Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige Ausl\u00e4nder<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.irs.gov\/forms-pubs\/about-form-8288-b\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">IRS-Formular 8288-B \u2013 Antrag auf Ausstellung einer Quellensteuerbescheinigung<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.bstbk.de\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Bundessteuerberaterkammer \u2013 Verzeichnis der Steuerberater<\/a><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>FAQ \u00b7 VERK\u00c4UFER VON EIGENTUMSWOHNUNGEN IM AUSLAND UND AUS DEM AUSLAND Steuerliche Aspekte eines Eigentumswohnungsverkaufs in Miami aus deutscher Sicht: Anrechnung, Steuererkl\u00e4rung und Steuerberater Wenn Sie au\u00dferhalb der Vereinigten Staaten leben und eine Eigentumswohnung in Miami besitzen, die Sie verkaufen m\u00f6chten, gibt es eine US-Steuerregel, die Sie nicht au\u00dfer Acht lassen d\u00fcrfen: FIRPTA. 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