{"id":32340,"date":"2026-06-03T19:48:04","date_gmt":"2026-06-03T23:48:04","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/einrichtung-einer-itin-fuer-auslaendische-kaeufer\/"},"modified":"2026-11-04T14:17:34","modified_gmt":"2026-11-04T19:17:34","slug":"einrichtung-einer-itin-fuer-auslaendische-kaeufer","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/nichtansaessige-kaeufer\/einrichtung-einer-itin-fuer-auslaendische-kaeufer\/","title":{"rendered":"Einrichtung einer ITIN f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer"},"content":{"rendered":"\t\t
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LEITFADEN F\u00dcR NICHTANS\u00c4SSIGE K\u00c4UFER \u2013 INTERNATIONALE K\u00c4UFER VON \u201e> \u201c<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Beantragung einer ITIN f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Sie sind ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer, der eine Eigentumswohnung in Miami ohne US-Sozialversicherungsnummer erwerben m\u00f6chte? Die Bearbeitung des IRS-Formulars W-7 dauert 6 bis 10 Wochen. Beginnen Sie mit dem Verfahren bei der Angebotsannahme, nicht erst beim Vertragsabschluss. Ein \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c (CAA) kann Ihren Reisepass \u00fcberpr\u00fcfen, ohne dass Sie diesen an den IRS senden m\u00fcssen \u2013 ein Vorteil f\u00fcr K\u00e4ufer, der in den meisten Informationen zur ITIN-Beantragung \u00fcbersehen wird.<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tFordern Sie eine \u201eNet + Risk\u201c-Pr\u00fcfung vor dem Kauf an -><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n Hat Ihr Kreditgeber Sie gerade nach einer ITIN gefragt?<\/strong> Unter \u201eHypotheken f\u00fcr Ausl\u00e4nder in Miami\u201c \u2013> \u2013<\/a> finden Sie Informationen zum Arbeitsablauf auf Seiten des Kreditgebers, der die ITIN-Anfrage ausgel\u00f6st hat. Dieser Artikel konzentriert sich auf den Zeitplan f\u00fcr das W-7-Formular und den CAA-Arbeitsablauf, der Ihnen eine Reise nach Austin erspart.\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer werden in der Regel erst sp\u00e4t mit der ITIN-Frage konfrontiert. Der Kreditgeber fragt drei Wochen vor dem Vertragsabschluss danach, oder die Grundbuchgesellschaft fordert sie bei der Vorbereitung des Vertragsabschlusses an, oder der Steuerberater verlangt sie bei der ersten Einreichung des Formulars 1040-NR, nachdem die Immobilie vermietet wurde. Wenn die Frage nach der ITIN schlie\u00dflich auftaucht, hat der K\u00e4ufer das Zeitfenster bereits verpasst, in dem die Abwicklung noch problemlos m\u00f6glich gewesen w\u00e4re. Die Ausstellung einer ITIN dauert im Jahr 2026 6 bis 10 Wochen, in der Hochsaison von Januar bis April sogar noch l\u00e4nger; ein K\u00e4ufer, der das W-7-Formular bereits bei der Angebotsannahme einreicht, h\u00e4lt die ITIN zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits in den H\u00e4nden. Ein K\u00e4ufer, der erst in der Woche des Vertragsabschlusses damit beginnt, hat zwei Optionen, die beide ung\u00fcnstig sind: Entweder verschiebt er den Vertragsabschluss um 6 bis 10 Wochen oder er sendet den Original-Reisepass per Post an das IRS Austin Service Center, wo dieser f\u00fcr die Dauer des Bearbeitungszeitraums verbleibt.<\/p>\n\n

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Makler in Miami t\u00e4tig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigent\u00fcmern zusammen \u2013 darunter auch ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die eher nach dem Prinzip \u201eKaufen und sp\u00e4ter verkaufen\u201c als nach dem Prinzip \u201eKaufen und f\u00fcr immer behalten\u201c vorgehen. Tom ist kein vom IRS autorisierter \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c (CAA) und reicht keine W-7-Formulare ein. Der ITIN-Antrag selbst f\u00e4llt in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich eines CAA \u2013 in der Regel eines Wirtschaftspr\u00fcfers (CPA), Steueranwalts oder beim IRS als CAA zugelassenen Steuerberaters \u2013, der die Originaldokumente pers\u00f6nlich oder per Video \u00fcberpr\u00fcft und das W-7-Formular zusammen mit einer Richtigkeitsbescheinigung einreicht, wodurch der K\u00e4ufer seinen Reisepass behalten kann. Toms Aufgabe: Er leitet das ITIN-Verfahren bei der Angebotsannahme ein, stellt sicher, dass der K\u00e4ufer den CAA-Ablauf kennt, bevor der Kreditgeber oder die Grundbuchgesellschaft unter Zeitdruck eine Entscheidung zum Versand des Reisepasses erzwingt, und stimmt den Zeitplan f\u00fcr den Vertragsabschluss auf den W-7-Zeitplan ab, damit die ITIN rechtzeitig und nicht erst danach eintrifft. Dieser Artikel behandelt, was ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer bei ihrer Planung ber\u00fccksichtigen sollten \u2013 den Zeitplan f\u00fcr das W-7-Verfahren, den CAA-Prozess, den die meisten K\u00e4ufer nicht kennen, die realistischen Antragswege vor dem Kauf, die R\u00fcckerstattung der FIRPTA-Steuer bei einem sp\u00e4teren Verkauf sowie die ITIN-Ablaufregel, von der Eigent\u00fcmer betroffen sind, die ihre Immobilie kaufen und halten, ohne jemals eine 1040-NR-Steuererkl\u00e4rung einzureichen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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\n Kurze Antwort<\/strong>\n ITIN = Individuelle Steueridentifikationsnummer. Die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) vergibt diese Nummer an Nicht-US-B\u00fcrger, die eine US-Steuererkl\u00e4rung einreichen m\u00fcssen, jedoch keine Sozialversicherungsnummer erhalten k\u00f6nnen. Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Miami ben\u00f6tigen sie f\u00fcr die Meldepflicht bei Hypothekenabschl\u00fcssen durch ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige (die meisten Programme verlangen dies), f\u00fcr die Einreichung des Formulars 1040-NR bez\u00fcglich Mieteinnahmen, f\u00fcr die R\u00fcckforderung der FIRPTA-Quellensteuer bei einem eventuellen Verkauf sowie f\u00fcr die Er\u00f6ffnung eines US-Bankkontos. Rechnen Sie mit 6 bis 10 Wochen von der Einreichung eines vollst\u00e4ndigen W-7-Antrags bis zur Erteilung der ITIN \u2013 w\u00e4hrend der Hochsaison von Januar bis April kann es l\u00e4nger dauern. Der Zeitplan f\u00fcr den Makler lautet: Beginnen Sie mit dem W-7-Antrag in der Woche, in der das Angebot angenommen wird, und nicht erst beim Vertragsabschluss. Ein \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c (CAA) kann Ihren Reisepass pers\u00f6nlich oder per Video \u00fcberpr\u00fcfen und das W-7-Formular zusammen mit einer \u201eCertificate of Accuracy\u201c einreichen \u2013 Sie behalten Ihren Reisepass, anstatt das Original an das IRS Austin Service Center zu senden. Thomas Druck PA koordiniert seit 2006 als Spezialist f\u00fcr Fernabwicklung den Zeitplan f\u00fcr den Vertragsabschluss im Einklang mit dem W-7-Zeitplan; der W-7-Antrag selbst wird vom CAA eingereicht, nicht vom Immobilienmakler.\n<\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Was eine ITIN eigentlich ist und warum der richtige Zeitpunkt entscheidend ist<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) ist eine 9-stellige Steueridentifikationsnummer, die vom IRS an Personen vergeben wird, die eine US-Steuererkl\u00e4rung einreichen m\u00fcssen oder in US-Steuererkl\u00e4rungen aufgef\u00fchrt werden m\u00fcssen, jedoch keine Sozialversicherungsnummer erhalten k\u00f6nnen. Die ITIN beginnt mit der Ziffer 9 und wurde 1996 vom IRS eingef\u00fchrt, um Personen, die keinen Anspruch auf eine US-Sozialversicherungsnummer haben, die M\u00f6glichkeit zu geben, ihren US-Steuererkl\u00e4rungspflichten nachzukommen. F\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer in Miami ist die ITIN erforderlich f\u00fcr die Meldung ausl\u00e4ndischer Staatsangeh\u00f6riger bei der Hypothekenabwicklung (die meisten Kreditgeberprogramme verlangen sie als Teil der Abschlussunterlagen), f\u00fcr die Einreichung des Formulars 1040-NR, falls Sie Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielen, f\u00fcr die R\u00fcckforderung der FIRPTA-Quellensteuer beim sp\u00e4teren Verkauf sowie f\u00fcr die Er\u00f6ffnung eines US-Bankkontos bei den meisten gro\u00dfen Banken. Ohne die ITIN l\u00e4sst sich keiner dieser nachfolgenden Schritte reibungslos abwickeln.<\/p>\n\n

Der Grund, warum ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer bereits am ersten Tag der Transaktion auf den Zeitplan f\u00fcr die ITIN achten sollte: Die IRS stellt ITINs innerhalb von 6 bis 10 Wochen nach Einreichung eines vollst\u00e4ndigen W-7-Antrags aus; w\u00e4hrend der Hauptsaison f\u00fcr Steuererkl\u00e4rungen von Januar bis April dauert dies l\u00e4nger (10 bis 14 Wochen). Ein K\u00e4ufer, der den W-7-Antrag bei Annahme des Angebots einreicht, verf\u00fcgt bis zum \u00fcblichen 45- bis 60-t\u00e4gigen Abschlusszeitraum \u00fcber die ITIN \u2013 ohne Probleme. Ein K\u00e4ufer, der den W-7-Antrag erst in der Abschlusswoche einreicht, hat drei ung\u00fcnstige Optionen: entweder den Vertragsabschluss um 6 bis 10 Wochen zu verschieben, um auf die ITIN zu warten, oder den Original-Reisepass sowie weitere Ausweisdokumente an das IRS Austin Service Center zu senden (das diese w\u00e4hrend des Bearbeitungszeitraums einbeh\u00e4lt), oder die ITIN beim Vertragsabschluss zu \u00fcberspringen und den Kreditgeber oder die Grundbuchgesellschaft die Unterlagen unter Zeitdruck \u00fcber die von ihnen gew\u00e4hlten Ausweichl\u00f6sungen weiterleiten zu lassen. Die dritte Option f\u00fchrt bei jeder nachfolgenden Einreichung zu Reibungsverlusten. Die Aufgabe des Maklers besteht darin, die Frage nach dem Zeitplan f\u00fcr die ITIN bereits bei der Angebotsannahme anzusprechen, bevor der Zeitplan feststeht.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die 5 Entscheidungen bez\u00fcglich der ITIN, die ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer vor der Abschlusswoche treffen sollte<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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  1. Beginnen Sie mit dem W-7-Antrag bei der Angebotsannahme, nicht erst beim Vertragsabschluss.<\/strong> Die wichtigste Entscheidung bez\u00fcglich der ITIN ist der Zeitpunkt. Die IRS stellt ITINs innerhalb von 6 bis 10 Wochen aus (l\u00e4nger w\u00e4hrend der Hochsaison von Januar bis April). Ein typischer Vertragsabschluss in Miami dauert 45 bis 60 Tage ab Angebotsannahme. Wenn Sie das W-7-Verfahren bereits bei der Angebotsannahme einleiten, laufen die Fristen f\u00fcr die ITIN-Beantragung und den Vertragsabschluss parallel und enden ungef\u00e4hr zur gleichen Zeit. Beginnt man erst in der Woche des Vertragsabschlusses, laufen die beiden Prozesse nacheinander ab \u2013 entweder muss der Vertragsabschluss auf die ITIN warten, oder er wird ohne diese fortgesetzt, was zu Schwierigkeiten bei den nachfolgenden Einreichungen f\u00fchrt. Der zeitliche Ausl\u00f6ser auf Seiten des Maklers: Das Gespr\u00e4ch \u00fcber die ITIN bei der Angebotsannahme, bevor der Kreditgeber oder die Grundbuchgesellschaft dies unter Zeitdruck erzwingt.<\/li>\n
  2. Wenden Sie sich an einen \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c (CAA) und versenden Sie Ihren Reisepass nicht per Post nach Austin.<\/strong> Ein CAA ist ein Wirtschaftspr\u00fcfer (CPA), Steueranwalt oder zugelassener Steuerberater, den die IRS dazu bestimmt hat, Originaldokumente pers\u00f6nlich zu \u00fcberpr\u00fcfen und das Formular W-7 zusammen mit einer Richtigkeitsbescheinigung einzureichen. Der CAA \u00fcberpr\u00fcft Ihren Reisepass, unterzeichnet die Bescheinigung, und Sie behalten den Reisepass. Die Alternative \u2013 die Einsendung Ihres Original-Reisepasses sowie der Original-Belege an das IRS-Servicezentrum in Austin \u2013 ist zwar operativ machbar, doch der IRS beh\u00e4lt die Dokumente w\u00e4hrend des 6- bis 10-w\u00f6chigen Bearbeitungszeitraums ein. Die meisten ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer sind w\u00e4hrend dieses Zeitraums auf Reisen. Der CAA-Weg umgeht dies vollst\u00e4ndig. In den meisten ITIN-Inhalten wird der CAA nur beil\u00e4ufig erw\u00e4hnt; nur wenige betonen, dass dies der Standardablauf ist.<\/li>\n
  3. Nutzen Sie eine im Ausland ans\u00e4ssige CAA, falls Sie nicht nach Miami fliegen k\u00f6nnen.<\/strong> Viele CAAs \u00fcberpr\u00fcfen die Unterlagen ausl\u00e4ndischer Antragsteller sowohl per Videoanruf als auch pers\u00f6nlich. Dies ist besonders n\u00fctzlich f\u00fcr K\u00e4ufer aus Europa, Lateinamerika und Asien, die nicht ausschlie\u00dflich zur Beantragung einer ITIN nach Miami fliegen m\u00f6chten. Im Ausland ans\u00e4ssige CAAs (CAAs in Deutschland, Brasilien, Mexiko, Gro\u00dfbritannien usw.) k\u00f6nnen diese Aufgabe auch f\u00fcr Antragsteller in ihrer jeweiligen Region \u00fcbernehmen. Die Frage aus Sicht des Immobilienmaklers lautet: Betreut Ihre CAA K\u00e4ufer in Ihrem Heimatland, und erfolgt die \u00dcberpr\u00fcfung per Videokonferenz? Erkundigen Sie sich diesbez\u00fcglich, bevor Sie die W-7-Auftragsvereinbarung unterzeichnen.<\/li>\n
  4. W\u00e4hlen Sie eine CAA-Kategorie, die Ihrer steuerlichen Situation im weiteren Verlauf entspricht.<\/strong> Der Antrag auf eine ITIN ist der Ausgangspunkt f\u00fcr eine l\u00e4ngerfristige steuerliche Beziehung zu den USA: j\u00e4hrliche Einreichung der Steuererkl\u00e4rung 1040-NR, wenn Sie die Immobilie vermieten, FIRPTA-Formalit\u00e4ten beim Verkauf sowie gegebenenfalls die Abstimmung hinsichtlich FATCA\/FBAR, je nach Ihren Bankgesch\u00e4ften in den USA. Ein CAA, der zugleich ein CPA mit Erfahrung im Bereich US-Immobilien f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren ist, gew\u00e4hrleistet Ihnen Kontinuit\u00e4t \u00fcber den gesamten Haltezeitraum hinweg. Ein CAA, der ausschlie\u00dflich als Einwanderungsanwalt t\u00e4tig ist, k\u00fcmmert sich zwar um das W-7-Formular, doch f\u00fcr die Bearbeitung des Formulars 1040-NR und der FIRPTA-Formalit\u00e4ten ben\u00f6tigen Sie anschlie\u00dfend einen separaten CPA. W\u00e4hlen Sie den CAA, der den gesamten Prozess abwickeln kann, wenn Kontinuit\u00e4t f\u00fcr Sie wichtig ist; w\u00e4hlen Sie den kosteng\u00fcnstigsten CAA, wenn Sie bereits einen US-CPA an Ihrer Seite haben.<\/li>\n
  5. Planen Sie den Ablauf der ITIN ein, wenn Sie eine Immobilie erwerben und halten, ohne Mieteinnahmen zu erzielen.<\/strong> ITINs verfallen, wenn sie drei Jahre in Folge nicht in einer Bundessteuererkl\u00e4rung verwendet werden. Die IRS zieht zudem in regelm\u00e4\u00dfigen Abst\u00e4nden \u00e4ltere ITIN-Nummernbereiche aus dem Verkehr und verlangt eine Erneuerung. Ein K\u00e4ufer, der beim Kauf eine ITIN erh\u00e4lt, die Immobilie nie vermietet, nie eine 1040-NR einreicht und die Immobilie 10 Jahre lang h\u00e4lt, bevor er sie verkauft, wird zum Zeitpunkt des Verkaufs eine abgelaufene ITIN haben \u2013 die FIRPTA-Einreichung erfordert dann einen Antrag auf Erneuerung der ITIN, was den R\u00fcckerstattungsprozess nach dem Verkauf um 6 bis 10 Wochen verl\u00e4ngert. Der Eigent\u00fcmer, der die Immobilie kauft und h\u00e4lt, ohne Mieteinnahmen zu erzielen, sollte die Erneuerung der ITIN einmal vor dem Verkauf einplanen oder die mit der Erneuerung zum Zeitpunkt des Verkaufs verbundenen Unannehmlichkeiten in Kauf nehmen.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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    Wie Thomas Druck PA den ITIN-Zeitplan bei ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern umsetzt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    1. Kennenlerngespr\u00e4ch.<\/strong> 30 Minuten, unverbindlich. Wir er\u00f6rtern die Zielgebiete, das Budget, den Nutzungszweck (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, saisonale Vermietung, reine Kapitalanlage), die Finanzierungsm\u00f6glichkeiten (Barzahlung vs. Hypothek f\u00fcr Ausl\u00e4nder) sowie den aktuellen Stand Ihres US-Steuerteams \u2013 vor allem, ob Sie bereits einen CAA oder einen in den USA zugelassenen CPA an Ihrer Seite haben. Falls nicht, wird diese Vermittlung zu Schritt zwei und nicht zu Schritt f\u00fcnf.<\/li>\n
    2. Vorstellung eines CAA bei Angebotsannahme.<\/strong> Tom reicht keine W-7-Formulare ein und ist kein CAA \u2013 dies f\u00e4llt in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich der FREC sowie in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich der IRS-Zertifizierung. Was Tom bei der Angebotsannahme tut: Er vermittelt K\u00e4ufern ohne CAA erfahrene CAAs, die sich mit Immobilien in Miami f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren auskennen, einschlie\u00dflich im Ausland ans\u00e4ssiger CAAs f\u00fcr K\u00e4ufer, die nicht nach Miami fliegen m\u00f6chten. Tom nennt in keinem \u00f6ffentlich zug\u00e4nglichen Dokument bestimmte CAAs namentlich (FREC-Offenlegungspflicht bei Empfehlungen); die Vermittlungen erfolgen privat, und Sie treffen die Wahl.<\/li>\n
    3. Netto- und Risikopr\u00fcfung vor dem Kauf.<\/strong> Bevor ein Angebot abgegeben wird: eine schriftliche Aufschl\u00fcsselung der Anschaffungskosten, des Risikos im Zusammenhang mit der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft, des Meilenstein-Status, der Angemessenheit der R\u00fccklagen im Hinblick auf die 15-Prozent-Schwelle von Fannie Mae f\u00fcr 2026, des Versicherungsrisikos in Florida sowie eines Hinweises zur Frage des ITIN-Zeitplans \u2013 wann das W-7-Verfahren beginnen sollte, welcher CAA-Weg zu Ihrem Reiseverhalten passt und wie sich der Zeitplan f\u00fcr das W-7-Verfahren mit Ihrem Terminplan f\u00fcr den Vertragsabschluss vereinbaren l\u00e4sst. Die Pr\u00fcfung bezieht sich auf die Abl\u00e4ufe im Immobilienbereich in Miami; die Abl\u00e4ufe rund um das W-7-Verfahren selbst liegen weiterhin in der Zust\u00e4ndigkeit Ihres CAA.<\/li>\n
    4. Der Terminplan f\u00fcr die Vertragsabwicklung wird auf den Zeitplan des W-7-Verfahrens abgestimmt.<\/strong> Sobald der Vertrag unterzeichnet ist und das W-7-Verfahren beginnt, legt Tom den Termin f\u00fcr die Vertragsabwicklung unter Ber\u00fccksichtigung des voraussichtlichen Ausstellungsdatums der ITIN fest \u2013 in Abstimmung mit dem Kreditgeber (im Falle einer Finanzierung) und der Grundbuchgesellschaft, damit die ITIN rechtzeitig f\u00fcr die Meldungen im Rahmen der Vertragsabwicklung vorliegt, f\u00fcr die sie erforderlich ist. Sollte sich die Bearbeitung des W-7-Antrags durch die IRS verz\u00f6gern, weist Tom fr\u00fchzeitig darauf hin, damit der Kreditgeber oder die Grundbuchgesellschaft entsprechend planen k\u00f6nnen, anstatt dies erst bei der Vertragsabwicklung festzustellen.<\/li>\n
    5. R\u00fcck\u00fcbergabe an den CAA\/CPA nach dem Vertragsabschluss.<\/strong> Beim Vertragsabschluss werden die ITIN-bezogenen Vertragsunterlagen (1099-S, gegebenenfalls FIRPTA-relevante Unterlagen sowie etwaige 1098-Zinsbescheinigungen des Kreditgebers) an Ihren CAA\/CPA weitergeleitet, der f\u00fcr die Steuererkl\u00e4rung nach dem Vertragsabschluss zust\u00e4ndig ist. Toms Aufgabe endet mit dem Immobilienabschluss in Miami; die steuerliche Nachbetreuung liegt in den H\u00e4nden Ihres CAA-\/CPA-Teams.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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      Die Funktionsweise der ITIN (die tats\u00e4chlich schwierigen Aspekte)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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      Formular W-7 \u2013 der eigentliche Antrag<\/h3>\n

      Das Formular W-7 ist der Antrag des IRS auf Erteilung einer individuellen Steueridentifikationsnummer. Darin werden die Personalien des Antragstellers (Name, ausl\u00e4ndische Anschrift, Geburtsdatum, Geburtsland, Staatsangeh\u00f6rigkeit, gegebenenfalls ausl\u00e4ndische Steueridentifikationsnummer) sowie der Grund f\u00fcr den Antrag erfasst \u2013 und genau hier sto\u00dfen die meisten ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer auf Schwierigkeiten. Das Formular W-7 erfordert einen steuerlichen Zweck; Antr\u00e4ge ohne einen solchen werden vom IRS abgelehnt. F\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer in Miami sind die h\u00e4ufigsten Zwecke: die Einreichung eines Formulars 1040-NR (aktuelle oder voraussichtliche Mieteinnahmen), Ausnahme 3 (Meldung von Hypothekenzinsen durch Dritte, wenn der K\u00e4ufer eine US-Hypothek auf die Immobilie aufnimmt), Ausnahme 1 (passives Einkommen \u2013 Angabe k\u00fcnftiger Mieteinnahmen in Anhang E) oder Ausnahme 4 (FIRPTA-Ver\u00e4u\u00dferung \u2013 relevant beim sp\u00e4teren Verkauf, nicht beim Kauf). Jeder Weg unterliegt unterschiedlichen Anforderungen an die Unterlagen, und die CAA w\u00e4hlt den jeweiligen Weg aus. Das Formular W-7 umfasst eine Seite; die Begleitunterlagen machen den Umfang der Anlagen auf 50 bis 100 Seiten aus.<\/p>\n\n

      Dokumentenpr\u00fcfung: CAA-Genauigkeitsbescheinigung im Vergleich zum IRS-Servicezentrum in Austin<\/h3>\n

      F\u00fcr das Formular W-7 sind Originaldokumente (in den meisten F\u00e4llen der Reisepass sowie ein zweiter Ausweis) erforderlich, um die Identit\u00e4t des Antragstellers zu \u00fcberpr\u00fcfen. Es gibt zwei M\u00f6glichkeiten: (1) CAA-Bescheinigung \u00fcber die Richtigkeit (Certificate of Accuracy, COA) \u2013 die CAA \u00fcberpr\u00fcft die Originale pers\u00f6nlich oder per Video, unterzeichnet das IRS-Formular W-7 (COA), und das Formular W-7 wird mit der Bescheinigung der CAA anstelle der Originale an den IRS versandt. Sie behalten Ihren Reisepass. (2) Senden Sie die Originale per Post an das IRS Austin Service Center unter der in den Anweisungen zum Formular W-7 angegebenen Adresse; der IRS bewahrt diese w\u00e4hrend des Bearbeitungszeitraums von 6 bis 10 Wochen auf und sendet sie anschlie\u00dfend zur\u00fcck. Der Weg \u00fcber Austin ist zwar funktionsf\u00e4hig, stellt jedoch f\u00fcr K\u00e4ufer, die w\u00e4hrend des Bearbeitungszeitraums verreisen, eine erhebliche operative H\u00fcrde dar. Der CAA-Weg ist der Standardablauf f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Miami und tr\u00e4gt ma\u00dfgeblich zur Verringerung von Unannehmlichkeiten f\u00fcr K\u00e4ufer bei \u2013 ein Aspekt, der in den meisten Informationen zur ITIN-Beantragung nur unzureichend erl\u00e4utert wird.<\/p>\n\n

      Zeitplan \u2013 Was \u201e6 bis 10 Wochen\u201c im Jahr 2026 tats\u00e4chlich bedeuten<\/h3>\n

      Die US-Steuerbeh\u00f6rde IRS gibt in den Anweisungen zum Formular W-7 eine Bearbeitungszeit f\u00fcr ITINs von \u201eetwa 7 Wochen\u201c an; aktuelle Berichte von Fachleuten f\u00fcr das Jahr 2026 zeigen, dass die Bearbeitungsdauer au\u00dferhalb der Hauptsaison (Mai bis Dezember) bei 6 bis 10 Wochen und w\u00e4hrend der Hauptsaison von Januar bis April bei 10 bis 14 Wochen liegt. Rechnen Sie 1 bis 2 Wochen f\u00fcr den Postversand hinzu, wenn das W-7-Formular vom Antragsteller selbst eingereicht wird und nicht von einem CAA, der die autorisierte Expresszustellung nutzt. Die Auswirkungen auf den Zeitplan des Immobilienmaklers: Ein typischer Vertragsabschluss in Miami mit einer Dauer von 45 bis 60 Tagen l\u00e4sst sich problemlos mit einem ITIN-Antrag vereinbaren, der in den Monaten au\u00dferhalb der Hochsaison bei der Angebotsannahme gestellt wird; in der Hochsaison wird der Zeitplan jedoch knapp. Bei Vertragsabschl\u00fcssen, die f\u00fcr den Zeitraum von Februar bis Mai geplant sind, sollte der W-7-Antrag noch fr\u00fcher gestellt werden \u2013 sp\u00e4testens bei Vertragsunterzeichnung, wenn nicht sogar schon fr\u00fcher.<\/p>\n\n

      Antragswege vor dem Kauf \u2013 was tats\u00e4chlich funktioniert<\/h3>\n

      Eine h\u00e4ufig gestellte Frage ist, ob das Formular W-7 eingereicht werden kann, bevor der K\u00e4ufer eine Immobilie in den USA unter Vertrag genommen hat. Die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) verlangt f\u00fcr jedes Formular W-7 einen steuerrechtlichen Zweck auf Bundesebene; die praktischen M\u00f6glichkeiten f\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer in Miami sind: (1) Ausnahme 3 \u2013 Meldung von Hypothekenzinsen durch Dritte. Sobald Sie eine Hypothekenzusage eines ausl\u00e4ndischen Kreditgebers vorlegen k\u00f6nnen, kann das Formular W-7 unter Ausnahme 3 eingereicht werden (der Kreditgeber ist dann verpflichtet, das Formular 1098 zur Meldung der gezahlten Hypothekenzinsen einzureichen). Dies ist der h\u00e4ufigste Weg vor dem Kauf f\u00fcr K\u00e4ufer, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen. (2) Ausnahme 1 \u2013 passive Eink\u00fcnfte \/ geplante Vermietung. Ein K\u00e4ufer, der plant, die Immobilie zu vermieten, kann das Formular W-7 vorausschauend unter Ausnahme 1 einreichen, zusammen mit Unterlagen, die die geplante Vermietungst\u00e4tigkeit belegen. (3) Warten auf einen Meldezeitpunkt. Barzahler, die eine Immobilie f\u00fcr den Eigenbedarf ohne Mieteinnahmen erwerben, m\u00fcssen oft warten, bis der erste Meldezeitpunkt eintritt \u2013 meist die FIRPTA-Quellensteuer beim Verkauf (Ausnahme 4) oder das erste Jahr der Meldung von Mieteinnahmen. Der Vorab-Antrag f\u00fcr Barzahler, die eine Immobilie f\u00fcr den Eigenbedarf erwerben, ist am schwierigsten zu bew\u00e4ltigen. Der CAA pr\u00fcft vor Einreichung des Formulars W-7, welche Ausnahme auf Ihren konkreten Sachverhalt zutrifft.<\/p>\n\n

      Ablauf und Verl\u00e4ngerung<\/h3>\n

      ITINs verfallen, wenn sie drei Jahre in Folge nicht in einer Bundessteuererkl\u00e4rung verwendet werden. Die IRS zieht zudem in regelm\u00e4\u00dfigen Abst\u00e4nden \u00e4ltere ITIN-Nummernbereiche aus dem Verkehr und verlangt die Erneuerung dieser Bereiche unabh\u00e4ngig von ihrer j\u00fcngsten Nutzung (die j\u00fcngste gro\u00df angelegte Ausmusterung erfolgte im Rahmen der Welle nach dem PATH Act 2016, gefolgt von kleineren Wellen). F\u00fcr die Erneuerung wird dasselbe Formular W-7 verwendet, wobei das K\u00e4stchen f\u00fcr die Erneuerung angekreuzt werden muss; der Bearbeitungszeitraum betr\u00e4gt ebenfalls 6 bis 10 Wochen, und es sind dieselben Unterlagen erforderlich. Ein ausl\u00e4ndischer Eigent\u00fcmer, der eine Immobilie erwirbt und h\u00e4lt und niemals eine Steuererkl\u00e4rung 1040-NR einreicht (da die Immobilie als Eigenheim ohne Mieteinnahmen gehalten wird), wird im zehnten Jahr eine abgelaufene ITIN haben \u2013 die Verl\u00e4ngerung wird dann zu einem entscheidenden Schritt f\u00fcr die FIRPTA-Einreichung beim Verkauf, was den Zeitrahmen f\u00fcr die R\u00fcckerstattung um 6 bis 10 Wochen verl\u00e4ngert. Der \u201eBuy-and-Hold\u201c-Eigent\u00fcmer sollte mindestens eine Verl\u00e4ngerung vor dem sp\u00e4teren Verkauf einplanen oder die mit der Verl\u00e4ngerung zum Zeitpunkt des Verkaufs verbundenen Schwierigkeiten als Teil des FIRPTA-R\u00fcckforderungsprozesses in Kauf nehmen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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      H\u00e4ufige Fehler bei der Beantragung einer ITIN, die ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Miami begehen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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      1. Die Einreichung des W-7-Formulars in der Woche vor dem Vertragsabschluss.<\/strong> Der kostspieligste Fehler im Zusammenhang mit der ITIN. Der K\u00e4ufer unterzeichnet den Vertrag bei Annahme des Angebots, das Gesch\u00e4ft steuert auf einen Vertragsabschluss innerhalb von 45 bis 60 Tagen zu, und der Kreditgeber (oder die Grundbuchgesellschaft) fordert die ITIN drei Wochen vor dem Termin an. Der K\u00e4ufer bem\u00fcht sich verzweifelt, einen CAA zu finden, reicht das W-7-Formular unter Zeitdruck ein und verz\u00f6gert entweder den Vertragsabschluss um 6 bis 10 Wochen oder versendet den Reisepass w\u00e4hrend der Reisezeit per Post. L\u00f6sung: Beginnen Sie mit dem W-7-Formular bereits in der Woche, in der das Angebot angenommen wird, und nicht erst in der Woche, in der der Kreditgeber danach fragt.<\/li>\n
      2. Das Versenden des Original-Reisepasses an das IRS-Servicezentrum in Austin, ohne den CAA-Weg in Betracht zu ziehen.<\/strong> Ein K\u00e4ufer, der die W-7-Anweisungen des IRS isoliert liest, greift oft automatisch auf die Option \u201eReisepass per Post versenden\u201c zur\u00fcck. Das funktioniert zwar formal, und der IRS sendet den Reisepass zur\u00fcck \u2013 doch w\u00e4hrend des Zeitraums von 6 bis 10 Wochen kann der K\u00e4ufer keine Auslandsreisen unternehmen. Der CAA-Weg \u00fcber das \u201eCertificate of Accuracy\u201c (COA) beseitigt dieses Problem vollst\u00e4ndig, doch die meisten K\u00e4ufer wissen nicht, dass es diesen Weg gibt. Erkundigen Sie sich bei der CAA nach der COA-\u00dcberpr\u00fcfung, bevor Sie sich standardm\u00e4\u00dfig f\u00fcr den Versandweg nach Austin entscheiden.<\/li>\n
      3. Die Inanspruchnahme einer sogenannten \u201eITIN-Fabrik\u201c oder eines allgemeinen Steuerberatungsb\u00fcros anstelle eines erfahrenen CAA.<\/strong> ITIN-Fabriken gibt es tats\u00e4chlich; sie bearbeiten W-7-Formulare zu niedrigen Kosten, jedoch oft ohne die f\u00fcr Bundessteuerzwecke erforderliche Sorgfalt, die eine Ablehnung durch den IRS verhindert. Ein abgelehntes W-7-Formular kostet 6 bis 10 Wochen Zeit und erfordert eine erneute Antragstellung. Beauftragen Sie einen CAA mit nachweisbarer Erfahrung im Bereich Immobilien f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren, selbst wenn dies mit h\u00f6heren Geb\u00fchren verbunden ist \u2013 das Risiko einer Ablehnung ist der eigentliche Kostenfaktor.<\/li>\n
      4. Die Nichtabkl\u00e4rung des W-7-Antragsverfahrens mit dem CAA bei Annahme des Angebots.<\/strong> Die meisten Ablehnungen von W-7-Antr\u00e4gen sind auf eine Diskrepanz zwischen dem Antragsgrund und den Begleitunterlagen zur\u00fcckzuf\u00fchren \u2013 Ausnahme 3, eingereicht ohne Zusagebrief des Kreditgebers; Ausnahme 1, eingereicht ohne Unterlagen zu den voraussichtlichen Mieteinnahmen; W-7-Antr\u00e4ge von Barzahlern, eingereicht ohne aktuellen Antragsgrund. Pr\u00fcfen Sie den Antragsweg vorab mit Ihrem CAA bei der Angebotsannahme, bevor Sie den Antrag sp\u00e4ter unter Zeitdruck einreichen.<\/li>\n
      5. Das stillschweigende Ablaufenlassen der ITIN w\u00e4hrend langer \u201eBuy-and-Hold\u201c-Zeitr\u00e4ume.<\/strong> Ein \u201eBuy-and-Hold\u201c-Eigent\u00fcmer, der niemals eine 1040-NR einreicht (da die Immobilie privat genutzt wird und keine Mieteinnahmen anfallen), wird im zehnten Jahr des Eigentums \u00fcber eine abgelaufene ITIN verf\u00fcgen. Die FIRPTA-Meldung beim Verkauf erfordert dann einen Antrag auf Verl\u00e4ngerung der ITIN, was die R\u00fcckerstattung nach dem Verkauf um 6 bis 10 Wochen verz\u00f6gert. \u00dcberwachen Sie die G\u00fcltigkeit der ITIN w\u00e4hrend der gesamten Haltedauer; der Steuerberater (CPA) bzw. Immobilienberater (CAA) kann Sie rechtzeitig auf das Ablaufdatum hinweisen, bevor es zu Problemen kommt.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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        Was in diesem Artikel nicht behandelt wird<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Dieser Artikel befasst sich mit den immobilienrechtlichen Aspekten der ITIN-Beantragung f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Miami \u2013 insbesondere mit der zeitlichen Abstimmung im Hinblick auf den Terminplan f\u00fcr den Vertragsabschluss, dem CAA-Verfahren als standardm\u00e4\u00dfigem Weg zur Vereinfachung des Prozesses, den in der Praxis bew\u00e4hrten Antragswegen vor dem Kauf sowie den Mechanismen zum Ablauf und zur Verl\u00e4ngerung, die Eigent\u00fcmer mit langfristigen Beteiligungen betreffen. Nicht behandelt werden: die Erstellung oder Einreichung des W-7-Formulars selbst (Aufgabe der CAA, nicht des Immobilienmaklers), die namentliche Auswahl einer CAA (Risiko einer FREC-Meldung \u2013\u2013 Tom stellt K\u00e4ufern CAAs privat vor, anstatt bestimmte B\u00fcros auf der \u00f6ffentlichen Website namentlich zu nennen), die steuerliche Behandlung der Eink\u00fcnfte aus der US-Immobilie oder eines eventuellen Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns im Heimatland (Ihr Steuerberater im Heimatland), Meldepflichten im Heimatland bez\u00fcglich in den USA gehaltener Verm\u00f6genswerte (Ihr Steuerberater im Heimatland), die FATCA- und FBAR-Koordination in Bezug auf US-Bankkonten (Ihr Wirtschaftspr\u00fcfer), spezifische Strategien zur Einreichung des Formulars 1040-NR oder zur Optimierung von Mieteinnahmen (Ihr Wirtschaftspr\u00fcfer) sowie die T\u00e4tigkeit als qualifizierter Vermittler im Rahmen eines 1031-Tauschs (ein separater Artikel im K\u00e4ufer-Hub behandelt dies f\u00fcr K\u00e4ufer, die sich auf den 1031-Tausch konzentrieren). Der Immobilienmakler k\u00fcmmert sich um die Immobilie in Miami und den Zeitplan f\u00fcr die Vertragsabwicklung; der CAA k\u00fcmmert sich um das W-7-Formular; der CPA k\u00fcmmert sich um die laufenden Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Formular 1040-NR sowie FATCA und FBAR; die Titelgesellschaft k\u00fcmmert sich um die Meldung am Tag der Vertragsabwicklung, f\u00fcr die die ITIN erforderlich ist.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t
        \n Haftungsausschluss:<\/strong> Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener Immobilienmakler (FREC, BK3172203). Thomas Druck PA ist KEIN vom IRS autorisierter \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c und erstellt, reicht ein oder unterzeichnet keine Antr\u00e4ge auf das Formular W-7. Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder einwanderungsrechtliche Beratung dar. Die Beantragung einer ITIN, die CAA-\u00dcberpr\u00fcfung, die Auswahl eines Ausnahmewegs, die Einreichung des Formulars 1040-NR, die Einreichung von FIRPTA-R\u00fcckerstattungsantr\u00e4gen, die FATCA-\/FBAR-Koordination sowie die steuerliche Behandlung im Heimatland fallen in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich eines in den USA zugelassenen Wirtschaftspr\u00fcfers (CPA), Steueranwalts oder eines vom IRS autorisierten CAA. Bez\u00fcglich der steuerlichen Behandlung der US-Immobilie in Ihrem Heimatland wenden Sie sich bitte an einen in Ihrem Rechtsgebiet zugelassenen Steuerberater (Steuerberater f\u00fcr K\u00e4ufer aus der DACH-Region, bzw. eine entsprechende Fachkraft in Ihrem Heimatland).\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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        Kurze Antworten f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Was ist eine ITIN und warum ben\u00f6tigen ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Miami eine solche Nummer?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        ITIN = Individuelle Steueridentifikationsnummer. Diese wird vom IRS an Nicht-US-B\u00fcrger vergeben, die eine US-Steuererkl\u00e4rung einreichen m\u00fcssen, jedoch keine Sozialversicherungsnummer erhalten k\u00f6nnen. Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Miami ben\u00f6tigen diese Nummer f\u00fcr die Einreichung des Formulars 1040-NR zur Versteuerung von Mieteinnahmen, f\u00fcr die R\u00fcckforderung der FIRPTA-Quellensteuer beim sp\u00e4teren Verkauf, f\u00fcr viele Hypothekenprogramme f\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige, die diese Nummer f\u00fcr die Meldung bei Vertragsabschluss verlangen, sowie f\u00fcr die Er\u00f6ffnung eines US-Bankkontos bei den meisten gro\u00dfen Banken.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Wie lange dauert die Ausstellung einer ITIN im Jahr 2026?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit von 6 bis 10 Wochen ab Einreichung eines vollst\u00e4ndigen W-7-Antrags bis zur Erteilung der ITIN; w\u00e4hrend der Hauptsaison f\u00fcr Steuererkl\u00e4rungen (Januar bis April) kann es gelegentlich l\u00e4nger dauern. Die IRS sendet die ITIN per Post an die im Antrag angegebene Adresse. Beginnen Sie mit dem Ausf\u00fcllen des W-7-Formulars in derselben Woche, in der Sie einen Hypothekenantrag stellen oder den Kaufvertrag unterzeichnen \u2013 nicht erst zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Muss ich meinen Reisepass an die IRS schicken, um eine ITIN zu erhalten?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Nicht, wenn Sie einen vom IRS zugelassenen \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c (CAA) in Anspruch nehmen. Der CAA \u00fcberpr\u00fcft die Originaldokumente pers\u00f6nlich (oder per Videokonferenz, falls der CAA im Ausland ans\u00e4ssig ist) und stellt eine \u201eCertificate of Accuracy\u201c aus, die dem Formular W-7 beiliegt. Ohne einen CAA m\u00fcssen Sie den Original-Reisepass sowie die Originale weiterer Ausweisdokumente per Post an das IRS Austin Service Center senden, wo diese w\u00e4hrend der Bearbeitungszeit von 6 bis 10 Wochen einbehalten werden \u2013 ein erheblicher Hemmfaktor f\u00fcr K\u00e4ufer, die ihren Reisepass w\u00e4hrend des Antragszeitraums ben\u00f6tigen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Kann ich eine ITIN beantragen, bevor ich eine Immobilie in den USA unter Vertrag genommen habe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        In der Regel nicht, sofern kein bundessteuerrechtlicher Zweck vorliegt. Die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) verlangt das Formular W-7, um einen solchen nachzuweisen. F\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer in Miami sind folgende Vorgehensweisen vor dem Kauf zul\u00e4ssig: Ausnahme 3 (Meldung der Hypothekenzinsen durch einen Dritten; m\u00f6glich, sobald Sie \u00fcber eine Hypothekenzusage eines ausl\u00e4ndischen Kreditgebers verf\u00fcgen), Ausnahme 1 (passives Einkommen oder geplante Vermietung; verf\u00fcgbar, wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten, und die geplante Vermietung dokumentieren k\u00f6nnen) oder das Abwarten, bis der erste meldepflichtige Vorgang eintritt (Ausnahme 4 bei einer Ver\u00e4u\u00dferung gem\u00e4\u00df FIRPTA ist die h\u00e4ufigste Option f\u00fcr Barzahler, die die Immobilie niemals vermieten). Ein CAA best\u00e4tigt, welcher Weg Ihren konkreten Umst\u00e4nden entspricht, bevor das Formular W-7 eingereicht wird.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        K\u00fcmmert sich Thomas Druck um den ITIN-Antrag?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Nein. Tom ist ein Immobilienmakler in Florida (BK3172203) und kein vom IRS autorisierter \u201eCertifying Acceptance Agent\u201c (CAA). Er kann Ihnen CAA-Experten vermitteln, die Erfahrung mit ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern in Miami haben \u2013 in der Regel handelt es sich dabei um Wirtschaftspr\u00fcfer oder Steueranw\u00e4lte mit der CAA-Zertifizierung \u2013, doch das W-7-Formular selbst wird vom CAA eingereicht, nicht vom Immobilienmakler.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Was geschieht mit meiner ITIN, nachdem ich sie erhalten habe \u2013 l\u00e4uft sie ab?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        ITINs verfallen, wenn sie drei Jahre in Folge nicht in einer Bundessteuererkl\u00e4rung verwendet werden. Die IRS zieht zudem in regelm\u00e4\u00dfigen Abst\u00e4nden \u00e4ltere ITIN-Nummernbereiche aus dem Verkehr und verlangt eine Verl\u00e4ngerung. Wenn Sie eine ITIN erhalten haben, um die Eigentumswohnung in Miami zu erwerben, aber nie ein Formular 1040-NR eingereicht haben (da es sich bei der Wohnung um einen privaten Wohnsitz ohne Mieteinnahmen handelt), l\u00e4uft die ITIN schlie\u00dflich ab, und Sie m\u00fcssen sie vor jeglichen FIRPTA-bezogenen Einreichungen im Zusammenhang mit dem Verkauf erneuern.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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        \n\t\t\t\t\t

        Weiterf\u00fchrende Informationen
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        1. Immobilienmakler in Miami f\u00fcr deutschsprachige K\u00e4ufer<\/a> \u2013 K\u00e4ufer aus der DACH-Region (Deutschland, \u00d6sterreich, Schweiz). Die Koordination mit Steuerberatern, die Abwicklung von \u00dcberweisungen in EUR\/USD sowie die Kl\u00e4rung von Fragen zur ITIN erfolgen auf Deutsch, falls Sie dies w\u00fcnschen.<\/li>\n
        2. Hypotheken f\u00fcr Ausl\u00e4nder in Miami<\/a> \u2013 der Arbeitsablauf auf Seiten des Kreditgebers. Die meisten ITIN-Abfragen haben hier ihren Ursprung \u2013 der Kreditgeber fordert die ITIN im Rahmen der Meldepflicht bei Vertragsabschluss an.<\/li>\n
        3. FIRPTA f\u00fcr zuk\u00fcnftige Verk\u00e4ufer<\/a> \u2013 die R\u00fcckerstattung von FIRPTA-Abgaben. Die ITIN erm\u00f6glicht es Ihnen, beim Verkauf das Formular 1040-NR einzureichen und zu viel einbehaltene FIRPTA-Abgaben zur\u00fcckzufordern. Ohne ITIN ist der Weg zur R\u00fcckforderung versperrt.<\/li>\n
        4. FIRPTA f\u00fcr nicht-US-amerikanische Verk\u00e4ufer von Eigentumswohnungen in Miami (FAQ)<\/a> \u2013 die FIRPTA-FAQ aus Verk\u00e4ufersicht. N\u00fctzlich beim sp\u00e4teren Verkauf, wenn die beim Kauf erworbene ITIN als Grundlage f\u00fcr die R\u00fcckforderungserkl\u00e4rung mittels Formular 1040-NR dient.<\/li>\n
        5. Investitions-Eigentumswohnungsgeb\u00e4ude in Miami<\/a> \u2013 eine Auswahlliste von Geb\u00e4uden mit Profilen zur Vermietungspolitik, die f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer relevant sind, die Mieteinnahmen erzielen m\u00f6chten (dies ist der h\u00e4ufigste Weg gem\u00e4\u00df Ausnahme 1 f\u00fcr die Einreichung des Formulars W-7 vor dem Kauf).<\/li>\n
        6. Hub f\u00fcr K\u00e4ufer ohne Wohnsitz in Deutschland<\/a> \u2013 der vollst\u00e4ndige \u00dcberblick \u00fcber die 16-teilige Artikelserie.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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          \n\t\t\t\t\t

          Planen Sie den Kauf Ihrer Eigentumswohnung in Miami unter Ber\u00fccksichtigung des ITIN-Zeitplans?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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          Beginnen Sie mit einer \u201eNet + Risk\u201c-Pr\u00fcfung vor dem Kauf. Eine schriftliche Aufschl\u00fcsselung der Anschaffungskosten, des Risikos im Zusammenhang mit der Hausverwaltung (HOA), des Status der Meilensteine, des Versicherungsrisikos in Florida sowie eines Hinweises zur Frage des ITIN-Zeitplans \u2013 wann das W-7-Verfahren beginnen sollte, welcher CAA-Weg zu Ihrem Reiseverhalten passt und wie sich der Zeitplan f\u00fcr das W-7-Verfahren mit Ihrem Terminplan f\u00fcr den Vertragsabschluss vereinbaren l\u00e4sst. Unverbindlich. Das W-7-Formular selbst, die CAA-Richtigkeitsbescheinigung, die Strategie f\u00fcr das Formular 1040-NR sowie die FATCA-\/FBAR-Koordination verbleiben bei Ihrem CAA, CPA oder Steuerberater \u2013 die \u201eNet + Risk Review\u201c befasst sich mit den Abl\u00e4ufen im Immobiliengesch\u00e4ft in Miami, die im Einklang mit der W-7-Frist abgewickelt werden m\u00fcssen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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