{"id":32334,"date":"2026-06-04T14:28:09","date_gmt":"2026-06-04T18:28:09","guid":{"rendered":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/leitfaden-zum-1031-tausch-von-eigentumswohnungen-in-miami\/"},"modified":"2026-11-04T14:17:34","modified_gmt":"2026-11-04T19:17:34","slug":"leitfaden-zum-1031-tausch-von-eigentumswohnungen-in-miami","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/thomasdruckrealtor.com\/de\/nichtansaessige-kaeufer\/leitfaden-zum-1031-tausch-von-eigentumswohnungen-in-miami\/","title":{"rendered":"Leitfaden zum 1031-Tausch von Eigentumswohnungen in Miami"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
LEITFADEN F\u00dcR NICHTANS\u00c4SSIGE K\u00c4UFER -> K\u00c4UFER IM RAHMEN DES 1031-TAUSCHES<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Leitfaden zum 1031-Tausch von Eigentumswohnungen in Miami<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Der Leitfaden f\u00fcr den Tausch gegen eine Eigentumswohnung in Miami. Die korrekte Einhaltung der 45-Tage- und 180-Tage-Fristen (einschlie\u00dflich der Fallstricke bei der Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr das 4. Quartal und der Hurrikan-Katastrophenhilfe), die \u201eLike-Kind\u201c-Regel f\u00fcr Immobilien nach dem TCJA, die Auswahl eines qualifizierten Vermittlers in einem Bundesstaat ohne QI-Zulassungspflicht, die Identifizierungsregeln f\u00fcr die Einbeziehung von Eigenkapital aus Kalifornien oder New York \u00fcber mehrere Einheiten in Miami hinweg sowie den Arbeitsablauf auf Maklerseite, der die 45-Tage-Frist auf der Grundlage einer vorab gepr\u00fcften Auswahlliste in Gang setzt.<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tFordern Sie eine \u201eNet + Risk\u201c-Pr\u00fcfung vor dem Kauf an -><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n M\u00f6chten Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aus Kalifornien umtauschen?<\/strong> Lesen Sie den Artikel \u201eUmzug von Kalifornien nach Miami\u201c \u2013> \u2013<\/a> bez\u00fcglich des \u201eClosest-Connections\u201c-Konzepts der FTB und der kalifornischen 1031-R\u00fcckforderungsregel (R&TC Abschnitt 18032), die Ihren aufgeschobenen Gewinn bis zum sp\u00e4teren Verkauf in Miami nachverfolgt. Ein spezieller Leitfaden zu 1031-Tauschgesch\u00e4ften von Kalifornien oder New York nach Miami wird in dieser Reihe in K\u00fcrze erscheinen.\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ein 1031-Tausch gegen eine Eigentumswohnung in Miami ist ein Fristenproblem, das sich als steuerstrategisches Man\u00f6ver tarnt. Die steuerliche Seite \u2013 die Stundung von Kapitalertr\u00e4gen durch den Tausch einer Anlageimmobilie gegen eine andere gem\u00e4\u00df Abschnitt 1031 des IRC \u2013 wird von Ihrem Steuerberater und Ihrem Steueranwalt ausgearbeitet, noch bevor die Immobilie \u00fcberhaupt zum Verkauf angeboten wird. Die operative Umsetzung unterliegt zwei unerbittlichen Fristen: 45 Kalendertage ab dem Abschluss des Verkaufs Ihrer ver\u00e4u\u00dferten Immobilie, um schriftlich geeignete Ersatzobjekte in Miami zu benennen, und lediglich 121 Tage (nicht die in den meisten Online-Inhalten versprochenen 180 Tage \u2013 siehe die nachstehende Berechnung der Fristen), um den Kauf eines dieser Objekte abzuschlie\u00dfen. Die meisten Online-Inhalte zum Thema 1031 stammen von qualifizierten Vermittlern und Wirtschaftspr\u00fcfern, die die Regeln pr\u00e4zise erl\u00e4utern und dann genau dort aufh\u00f6ren, wo der schwierige Teil beginnt: n\u00e4mlich das tats\u00e4chliche Finden, Pr\u00fcfen und den Abschluss des Kaufs einer Eigentumswohnung in Miami innerhalb des vorgegebenen Zeitfensters.<\/p>\n\n

Thomas Druck PA ist seit 2006 als Immobilienmakler in Miami t\u00e4tig und arbeitet vorwiegend mit abwesenden Eigent\u00fcmern zusammen \u2013 darunter 1031-Investoren, die sich aus einer Mietimmobilie in Kalifornien, New York, New Jersey oder Illinois zur\u00fcckziehen und das Geb\u00e4ude in Miami, das sie erwerben m\u00f6chten, noch nie betreten haben. Dieser Leitfaden bietet einen \u00dcberblick f\u00fcr solche K\u00e4ufer: die korrekte Berechnung der Fristen, was nach dem Steuergesetz von 2017 als gleichartige Immobilie gilt (sowie die Best\u00e4tigung, dass das Steuergesetz vom Juli 2025 daran nichts ge\u00e4ndert hat), wie man einen qualifizierten Vermittler in einem Bundesstaat ausw\u00e4hlt, in dem diese nicht lizenziert sind, die drei Identifizierungsregeln und wann jeweils welche gilt, sowie den Arbeitsablauf auf Maklerseite, bei dem die Auswahlliste f\u00fcr Miami bereits w\u00e4hrend der Angebotsphase Ihrer ver\u00e4u\u00dferten Immobilie vorab gepr\u00fcft wird \u2013 damit die 45-Tage-Frist mit der Entscheidung beginnt und nicht erst mit der Suche. Drei ausf\u00fchrlichere Leitf\u00e4den dieser Reihe befassen sich mit der Geb\u00e4udeauswahl f\u00fcr Investitionswohnungen, den Mechanismen zur Auswahl eines qualifizierten Vermittlers sowie dem Zusammenspiel zwischen den Herkunftsstaaten Kalifornien und New York.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n Kurze Antwort<\/strong>\n Ja, Sie k\u00f6nnen im Rahmen eines 1031-Tauschs eine Eigentumswohnung in Miami erwerben \u2013 sofern sowohl die ver\u00e4u\u00dferte Immobilie als auch die Eigentumswohnung in Miami zu Anlage- oder Gesch\u00e4ftszwecken und nicht zum privaten Gebrauch gehalten werden. Seit dem \u201eTax Cuts and Jobs Act\u201c von 2017 gilt Abschnitt 1031 nur noch f\u00fcr gleichartige IMMOBILIEN (das Steuergesetz vom Juli 2025 hat diese Regelung unver\u00e4ndert gelassen). Die Abwicklung erfolgt nach zwei Fristen, die ab dem Datum des Abschlusses der Ver\u00e4u\u00dferung laufen: 45 Kalendertage, um Ihrem qualifizierten Vermittler schriftlich Ersatzimmobilien zu benennen, und 180 Tage ODER bis zum F\u00e4lligkeitstermin Ihrer Bundessteuererkl\u00e4rung \u2013 je nachdem, was zuerst eintritt \u2013, um den Tausch abzuschlie\u00dfen. Ein Verkauf im vierten Quartal verk\u00fcrzt das Zeitfenster, es sei denn, Sie reichen das Formular 4868 ein; eine auf Bundesebene erkl\u00e4rte Katastrophe (Miami liegt in einem Hurrikangebiet) kann beide Fristen gem\u00e4\u00df Rev. Proc. 2018-58 verl\u00e4ngern, sofern die IRS eine Entlastungsmitteilung herausgibt. Sie m\u00fcssen einen qualifizierten Vermittler (Qualified Intermediary, QI) VOR dem aufgeschobenen Abschluss beauftragen \u2013 die Verwendung des Verkaufserl\u00f6ses macht den Tausch ung\u00fcltig. Da Florida keine Lizenzen f\u00fcr QIs vergibt, sollten Sie stattdessen die B\u00fcrgschaft (Treueb\u00fcrgschaft in H\u00f6he von mindestens 1 Mio. $), getrennte Treuhandkonten und die Unabh\u00e4ngigkeit des Vermittlers pr\u00fcfen. Thomas Druck PA ist seit 2006 als Spezialist f\u00fcr Fernabwicklung in Miami t\u00e4tig: Er pr\u00fcft die Auswahlliste der Ersatzobjekte bereits w\u00e4hrend Ihrer Angebotsfrist vorab, f\u00fchrt bei jedem Kandidaten eine \u201eNet + Risk Review\u201c durch und stimmt die Abschlusstermine auf den \u00dcbertragungsplan des qualifizierten Vermittlers ab. Die Abwicklung der Gewinne, des \u201eBoot\u201c und der Steuerbemessungsgrundlage verbleibt bei Ihrem Wirtschaftspr\u00fcfer und Ihrem Steueranwalt.\n<\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Was ein 1031-Tausch gegen eine Eigentumswohnung in Miami konkret beinhaltet (und wie dieser Leitfaden aufgebaut ist)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tEin 1031-Tausch in Miami bedeutet je nach K\u00e4ufer drei verschiedene Dinge: (a) der \u201eSingle-Swap\u201c-Investor \u2013 der eine Mietimmobilie au\u00dferhalb des Bundesstaates verkauft und eine Mietimmobilie in Miami von gleichem oder h\u00f6herem Wert erwirbt; dies ist das einfachste Modell; (b) der Konsolidierer oder Diversifizierer \u2013 der Verkauf einer Immobilie in Kalifornien oder New York mit hohem Eigenkapitalanteil und die \u00dcbertragung dieses Eigenkapitals auf zwei oder mehr Objekte in Miami gem\u00e4\u00df der 200-Prozent-Identifikationsregel; dies ist das h\u00e4ufigste Muster f\u00fcr verm\u00f6gende Anleger auf dieser Route; (c) die kombinierte Variante aus Tausch und Wohnsitzverlegung \u2013 der Tausch gegen eine Anlageimmobilie in Miami als Teil eines umfassenderen Umzugs nach Florida, bei dem die Tauschmodalit\u00e4ten und die Wohnsitzregelungen nach unterschiedlichen Zeitpl\u00e4nen und mit getrennten Nachweisketten ablaufen. Jede dieser Kategorien erfordert eine andere Identifikationsstrategie, andere Geb\u00e4udekriterien und unterliegt einem unterschiedlichen Zeitdruck hinsichtlich der Abfolge der Schritte.\n\nWie dieser Leitfaden und die drei dazugeh\u00f6rigen Leitf\u00e4den die Thematik aufteilen: Dieser Artikel bietet einen \u00dcberblick \u2013 \u00fcber die Fristen, die \u201eLike-Kind\u201c-Regel, die QI-Anforderung, die Identifizierungsregeln sowie die m\u00f6glichen Fehler.\n\nDer Leitfaden \u201eInvestment-Eigentumswohnungsgeb\u00e4ude in Miami\u201c<\/a> behandelt folgende Aspekte: \u00dcberpr\u00fcfung der Vermietungsrichtlinien, Investorenkonzentration und Gew\u00e4hrleistungsf\u00e4higkeit gem\u00e4\u00df dem Fannie-Mae-Kreditgeberbrief LL-2026-03 sowie die finanzielle \u00dcberpr\u00fcfung der Eigent\u00fcmergemeinschaft (HOA) im Hinblick auf die Nutzung als Kapitalanlage.\n\n\u201eQualified Intermediary in Miami\u201c<\/a> behandelt die Frage, wer das Geld verwahrt: B\u00fcrgschaften, getrennte Konten, Geb\u00fchren, die Regelung bez\u00fcglich ausgeschlossener Personen sowie die Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie sich festlegen.\n\nDer Artikel \u201e1031: Von Kalifornien oder New York nach Miami\u201c<\/a> behandelt die Wechselwirkungen zwischen den Herkunftsstaaten: die kalifornische R\u00fcckforderungsklausel, die steuerliche Behandlung in New York sowie die zeitliche Abfolge des Tauschs im Zusammenhang mit einem Wohnsitzwechsel. Lesen Sie diesen Artikel bitte zuerst; vertiefen Sie das Thema dort, wo es Ihre Situation erfordert.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Die vier Punkte, die jeder 1031-K\u00e4ufer vor dem Abschluss des Verkaufs der ver\u00e4u\u00dferten Immobilie ber\u00fccksichtigen sollte<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
    \n \t
  1. Die beiden Fristen \u2013 und die tats\u00e4chliche Berechnung der Fristen.<\/strong> Ab dem aufgegebenen Abschlussdatum: 45 Kalendertage (einschlie\u00dflich Wochenenden und Feiertage), um Ihrem QI schriftlich Ersatzimmobilien zu benennen, und 180 Tage ODER bis zum F\u00e4lligkeitstermin Ihrer Bundessteuererkl\u00e4rung f\u00fcr das Verkaufsjahr \u2013 je nachdem, was ZUERST eintritt \u2013, um den Abschluss zu vollziehen. Bei einem aufgeschobenen Verkaufsabschluss am 15. Dezember verbleiben etwa 121 Tage, es sei denn, Sie reichen das Formular 4868 ein, um die Abgabefrist zu verl\u00e4ngern und die vollen 180 Tage wiederherzustellen. Es gibt eine wesentliche Ausnahme: die Katastrophenhilfe gem\u00e4\u00df Rev. Proc. 2018-58, wenn die IRS eine Mitteilung herausgibt, die Ihren Tausch abdeckt (relevant in Miami w\u00e4hrend der Hurrikansaison \u2013 siehe den Abschnitt \u201eAblauf\u201c weiter unten). Planen Sie den Termin f\u00fcr den Abschluss des Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts unter Ber\u00fccksichtigung beider Fristen; dies ist die Entscheidung mit dem gr\u00f6\u00dften Einfluss auf den Zeitplan im Rahmen des Tauschgesch\u00e4fts.<\/li>\n \t
  2. Die \u201eLike-Kind\u201c-Regelung nach dem Steuergesetz von 2017.<\/strong> Es kommen ausschlie\u00dflich Immobilien gleicher Art in Betracht \u2013 der \u201eTax Cuts and Jobs Act\u201c hat den Tausch von beweglichem Verm\u00f6gen mit Wirkung zum Jahr 2018 abgeschafft, und das Steuergesetz vom Juli 2025 hat Abschnitt 1031 vollst\u00e4ndig beibehalten. \u201eDer Begriff \u201egleichartiger\u201c ist im Bereich der Immobilien weit gefasst: Ein Vierfamilienhaus in Los Angeles, ein Miet-Brownstone in Brooklyn und eine Eigentumswohnung in Brickell gelten alle als gleichartig zueinander. Ausschlaggebend ist die NUTZUNG: Eigenheime, Ferienwohnungen, die \u00fcberwiegend vom Eigent\u00fcmer genutzt werden, sowie Immobilien, die zum Renovieren und Weiterverkaufen bestimmt sind, sind auf keiner Seite des Tauschs zul\u00e4ssig. Eine als Mietobjekt gehaltene Eigentumswohnung in Miami ist die standardm\u00e4\u00dfige zul\u00e4ssige Nutzung; eine Eigentumswohnung in Miami, in der Sie selbst wohnen m\u00f6chten, ist es nicht \u2013 und eine zu schnelle Umwandlung von der einen in die andere Nutzung ist Fehler Nr. 5 weiter unten.<\/li>\n \t
  3. Der qualifizierte Vermittler (QI) \u2013 der VOR dem Abschluss des Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts beauftragt wird.<\/strong> Sobald der Verkaufserl\u00f6s Ihr Konto ber\u00fchrt, und sei es auch nur f\u00fcr einen Tag, ist der Tausch geplatzt \u2013 der QI muss die Gelder direkt beim Abschluss des Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts erhalten. Florida unterwirft qualifizierte Vermittler keiner Regulierung (keine Zulassungspflicht, im Gegensatz zu Kalifornien, Idaho, Nevada, Washington und einer Handvoll anderer Bundesstaaten), daher pr\u00fcft der in Florida t\u00e4tige Tauschende die Substanz: eine Haftpflichtversicherung von mindestens 1 Mio. US-Dollar, getrennte qualifizierte Treuhand- oder Treuhandkonten, eine Berufshaftpflichtversicherung sowie Unabh\u00e4ngigkeit \u2013 Ihr eigener Wirtschaftspr\u00fcfer, Rechtsanwalt oder Immobilienmakler darf gem\u00e4\u00df den Vorschriften der US-Steuerbeh\u00f6rde IRS in den letzten zwei Jahren nicht als Ihr qualifizierter Vermittler t\u00e4tig gewesen sein. Die vollst\u00e4ndigen Auswahlkriterien finden Sie unter \u201eQualifizierter Vermittler in Miami\u201c<\/a><\/li>\n \t
  4. Die Identifizierungsstrategie \u2013 und der Beginn der 45-t\u00e4gigen Frist auf der Grundlage einer gepr\u00fcften Auswahlliste.<\/strong> Drei Identifizierungsregeln der IRS: bis zu 3 Immobilien beliebigen Wertes (die 3-Immobilien-Regel) ODER eine beliebige Anzahl von Immobilien, deren Gesamtwert 200 Prozent des abgetretenen Wertes nicht \u00fcbersteigt (die 200-Prozent-Regel \u2013 die Strategie der Absorption mehrerer Einheiten), ODER eine beliebige Anzahl, sofern Sie 95 Prozent des identifizierten Wertes erwerben (die 95-Prozent-Regel \u2013 selten angewendet, hohes Risiko). Welche Regel zutrifft, ist eine Angelegenheit f\u00fcr den Steuerberater; welche Immobilien auf die Liste kommen, ist Aufgabe des Immobilienmaklers. Der erfolgreiche Arbeitsablauf: Erstellen Sie eine Auswahlliste und pr\u00fcfen Sie die Kandidaten in Miami bereits w\u00e4hrend der Angebotsphase der abgegebenen Immobilie vor \u2013 f\u00fchren Sie bei jeder Immobilie eine Netto- und Risikopr\u00fcfung durch (Risiken durch die Eigent\u00fcmergemeinschaft, Meilenstein-Status, Vermietungsrichtlinien, Versicherungen), sodass der Tag der Identifizierung eine Auswahl aus gepr\u00fcften Optionen darstellt und nicht den Beginn einer Suche. Was Sie bei jedem einzelnen Geb\u00e4ude beachten sollten, sind Investitions-Eigentumswohnungsgeb\u00e4ude in Miami<\/a><\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
    \n\t\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t

    Wie Thomas Druck PA mit 1031-K\u00e4ufern zusammenarbeitet<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
      \n
    1. Kennenlerngespr\u00e4ch \u2013 idealerweise noch bevor Ihre freigegebenen Immobilien inseriert werden.<\/strong> 30 Minuten, v\u00f6llig unverbindlich. Wir erfassen Ihre Tauschstruktur (Einzeltausch, \u00dcbernahme mehrerer Einheiten, kombinierter Ausstieg aus dem Wohnsitz), Ihr Eigenkapitalziel, Ihren QI-Status und den Identifikationsregelplan Ihres Steuerberaters \u2013 aus diesen vier Antworten ergeben sich die Suchkriterien f\u00fcr Miami.<\/li>\n
    2. Auswahlliste + Nettoertrag + Risikopr\u00fcfung parallel zum Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie.<\/strong> W\u00e4hrend Ihre bisherige Immobilie zum Verkauf steht, erstellen und pr\u00fcfen wir die Kandidatenliste f\u00fcr Miami: eine schriftliche Aufschl\u00fcsselung pro Geb\u00e4ude hinsichtlich Anschaffungskosten, HOA-Risiko, Meilenstein-Status, \u00dcbereinstimmung der Vermietungsvorschriften mit Ihrem Investitionsplan, Versicherungs\u00fcbernahme sowie der prognostizierten Bruttomieten auf Basis von Marktvergleichsobjekten. Das Ziel: eine gepr\u00fcfte Auswahlliste, die am Tag des Verkaufsabschlusses Ihrer ver\u00e4u\u00dferten Immobilie bereitsteht.<\/li>\n
    3. Unterst\u00fctzung am Tag der Identifizierung.<\/strong> Ihre schriftliche Identifizierung wird bis zum 45. Tag an die QI \u00fcbermittelt \u2013 wir stellen sicher, dass die Objektbeschreibungen eindeutig sind (rechtliche Anschrift gem\u00e4\u00df dem Format der QI), die Liste den von Ihrem CPA gew\u00e4hlten Regeln entspricht und dass Ersatzkandidaten auf der Liste stehen, falls die Hauptimmobilie ausf\u00e4llt (die 3-Immobilien-Regel existiert genau aus diesem Grund).<\/li>\n
    4. Angebot + Vertrag im Austauschkalender.<\/strong> Angebote werden mit den vom Austausch geforderten QI-Zuweisungsklauseln eingereicht, und die Abschlusstermine werden unter Ber\u00fccksichtigung Ihrer tats\u00e4chlichen Frist (das fr\u00fchere der beiden Daten, nicht die angegebene 180-Tage-Frist) ausgehandelt, mit Pufferzeiten f\u00fcr die Kreditgebergenehmigung, die Genehmigung durch die Eigent\u00fcmergemeinschaft und die Eigentums\u00fcbertragung \u2013 Die Estoppel- und Genehmigungsfristen der HOAs in Miami stellen ein bekanntes Risiko f\u00fcr den Abschlusstermin dar, das Barzahlungsk\u00e4ufer einfach abtun, w\u00e4hrend K\u00e4ufer \u00fcber die B\u00f6rse dies nicht tun k\u00f6nnen.<\/li>\n
    5. Die Koordination des Vertragsabschlusses<\/strong> muss mit dem \u00dcbertragungszeitplan des qualifizierten Intermedi\u00e4rs (QI) abgestimmt werden.<\/strong> Die Titelgesellschaft, der Kreditgeber (falls eine Finanzierung erfolgt), die Genehmigung der Eigent\u00fcmergemeinschaft (HOA) und die \u00dcberweisung des QI m\u00fcssen nacheinander erfolgen. Der Fernabschluss \u00fcber RON + POA ist seit 2006 der Standardablauf f\u00fcr abwesende K\u00e4ufer \u2013 die meisten 1031-K\u00e4ufer reisen h\u00f6chstens einmal zur Besichtigung an, oft gar nicht.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
      \n\t\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t\t

      Die Abl\u00e4ufe des Fluges 1031 nach Miami (die tats\u00e4chlich schwierigen Teile)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t\t

      Die korrekte Berechnung der Fristen \u2013 \u201eEarlier-of\u201c-Regel, Formular 4868 und Katastrophenhilfe<\/h3>\n

      Die 180-t\u00e4gige Umtauschfrist endet am FR\u00dcHEREN der folgenden Zeitpunkte: (a) 180 Kalendertage nach dem aufgegebenen Abschluss oder (b) dem F\u00e4lligkeitstermin \u2013 einschlie\u00dflich Verl\u00e4ngerungen \u2013 Ihrer Einkommensteuererkl\u00e4rung des Bundes f\u00fcr das Jahr, in dem die aufgegebene Immobilie verkauft wurde. Bei jedem ver\u00e4u\u00dferten Abschluss nach etwa dem 17. Oktober liegt der Abgabetermin der Steuererkl\u00e4rung am 15. April vor dem 180. Tag \u2013 bei einem Abschluss am 15. Dezember verbleiben etwa 121 Tage. Die L\u00f6sung ist technisch einfach: Reichen Sie das Formular 4868 (die automatische Fristverl\u00e4ngerung) vor dem 15. April ein, wodurch die vollen 180 Tage wiederhergestellt werden. Jeder, der im vierten Quartal einen Tausch durchf\u00fchrt, sollte das Formular 4868 als Standardschritt betrachten, nicht als Option. Unabh\u00e4ngig davon: Die Fristen k\u00f6nnen sich gem\u00e4\u00df Rev. Proc. 2018-58 verl\u00e4ngert werden, wenn die IRS eine Katastrophenhilfemitteilung f\u00fcr eine auf Bundesebene erkl\u00e4rte Katastrophe herausgibt \u2013 dies ist f\u00fcr beide Seiten eines Miami-Tauschs relevant, da ein Hurrikan, der S\u00fcdflorida betrifft, den Abschluss des Ersatzgrundst\u00fccks selbst beeintr\u00e4chtigen kann (die Hurrikane Ian und Nicole f\u00fchrten beide zu einer Fristverl\u00e4ngerung f\u00fcr den Florida-Tausch). Die Fristverl\u00e4ngerung erfolgt NICHT automatisch: Sie gilt nur, wenn eine Bekanntmachung des IRS die Situation des Tauschenden abdeckt, und der Tauschende muss dem QI ausdr\u00fccklich mitteilen, dass er davon Gebrauch macht. Die Erstellung des Zeitplans und die Einreichung des Formulars 4868 sind Aufgaben eines Wirtschaftspr\u00fcfers; die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht darin, sicherzustellen, dass der Termin f\u00fcr den Vertragsabschluss in Miami unter Ber\u00fccksichtigung der tats\u00e4chlichen Frist und mit einer Sicherheitsmarge ausgehandelt wird.<\/p>\n\n

      Die Identifizierungsregeln \u2013 die Einbeziehung von Erl\u00f6sen aus CA\/NY mit hohem Eigenkapitalanteil \u00fcber mehrere Einheiten in Miami hinweg<\/h3>\n

      Drei sich gegenseitig ausschlie\u00dfende Regeln, die bei der Identifizierung ausgew\u00e4hlt werden: die 3-Immobilien-Regel (bis zu 3 Kandidaten, beliebiger Wert \u2013 die Standardeinstellung f\u00fcr K\u00e4ufer mit einem einzigen Tausch, wobei hinter der Hauptimmobilie zwei Ersatzimmobilien stehen), die 200-Prozent-Regel (unbegrenzte Anzahl von Kandidaten, deren Gesamtwert jedoch nicht mehr als 200 Prozent des ver\u00e4u\u00dferten Verkaufspreises betragen darf \u2013 die Strategie der Absorption mehrerer Einheiten, bei der aus einem 3-Millionen-Dollar-Vierfamilienhaus in Kalifornien zwei oder drei Mietobjekte in Brickell oder Edgewater werden) sowie die 95-Prozent-Regel (unbegrenzte Identifizierung, jedoch muss der Abschluss bei 95 Prozent des identifizierten WERTES erfolgen \u2013 ein gescheiterter Abschluss f\u00fchrt in der Regel zum Scheitern des gesamten Tauschs; selten die richtige L\u00f6sung). Die Identifizierung muss schriftlich erfolgen und bis Mitternacht des 45. Tages beim QI eingereicht werden, mit eindeutigen Objektbeschreibungen. Ein Austausch der Liste nach dem 45. Tag ist nicht zul\u00e4ssig \u2013 weshalb der oben beschriebene Arbeitsablauf mit der vorab gepr\u00fcften Auswahlliste wichtiger ist als jede andere einzelne Ma\u00dfnahme des Maklers.<\/p>\n\n

      Boot \u2013 Was passiert, wenn die gegnerische Mannschaft zu kurz kommt?<\/h3>\n

      Um eine vollst\u00e4ndige Aufschiebung zu erreichen, muss die Ersatzseite sowohl hinsichtlich des Gesamtwerts als auch des Eigenkapitals der abgetretenen Seite entsprechen oder diese \u00fcbersteigen \u2013 senken Sie den Kaufpreis, nehmen Sie Bargeld mit oder ersetzen Sie weniger Schulden, als Sie getilgt haben (ohne ausgleichendes Bargeld hinzuzuf\u00fcgen), und die Differenz gilt als \u201eBoot\u201c, das im Jahr des Tauschs steuerpflichtig ist. Teiltauschgesch\u00e4fte sind rechtm\u00e4\u00dfig und manchmal beabsichtigt \u2013 manche K\u00e4ufer nehmen bewusst einen bekannten \u201eBoot\u201c-Betrag als Liquidit\u00e4t in Anspruch \u2013, doch ein versehentlicher \u201eBoot\u201c aufgrund einer schlampigen Abwicklung der Abschlusskosten oder einer Schuldeninkongruenz ist ein Thema f\u00fcr den Steuerberater, das VOR der Identifizierung besprochen werden sollte, nicht erst am Verhandlungstisch. Die Realit\u00e4t in Miami: K\u00e4ufer, die aus den M\u00e4rkten Kaliforniens oder New Yorks umsteigen, verf\u00fcgen in der Regel \u00fcber mehr Eigenkapital, als eine einzelne Immobilie in Miami aufnehmen kann; weshalb die 200-Prozent-Regel und das Muster des Erwerbs mehrerer Immobilien in diesem Korridor vorherrschen.<\/p>\n\n

      Die Bonit\u00e4tspr\u00fcfung f\u00fcr K\u00e4ufer im Rahmen eines Tauschgesch\u00e4fts \u2013 strenger als die f\u00fcr Barzahler<\/h3>\n

      Eine Immobilie in Miami kann ein guter Kauf, aber eine schlechte Ersatzimmobilie sein. Drei Kriterien m\u00fcssen erf\u00fcllt sein: (1) Vermietungsrichtlinien \u2013 das Geb\u00e4ude muss Ihre Investitionsnutzung tats\u00e4chlich zulassen; Vorschriften zur Mindestmietdauer und Mietobergrenzen sind in den Eigentumswohnungsunterlagen festgelegt und k\u00f6nnen durch einen Beschluss des Verwaltungsrats ge\u00e4ndert werden; ein Geb\u00e4ude, das Vermietungen verbietet, stellt f\u00fcr einen 1031-Tausch ein Problem hinsichtlich der unzul\u00e4ssigen Nutzung dar, nicht nur ein wirtschaftliches Problem; (2) Finanzierbarkeit \u2013 wenn Sie einen Teil der Ersatzimmobilie finanzieren m\u00f6chten, entscheiden die Investorenkonzentration und die Gew\u00e4hrleistungsf\u00e4higkeit im Rahmen der Fannie-Mae-Projektpr\u00fcfung (Lender Letter LL-2026-03) dar\u00fcber, ob f\u00fcr dieses Geb\u00e4ude \u00fcberhaupt eine konventionelle Finanzierung m\u00f6glich ist; (3) Zeitkritisches Zustandsrisiko \u2013 Status gem\u00e4\u00df Milestone (SB 4-D) und Finanzlage der Eigent\u00fcmergemeinschaft, denn eine Sonderumlage oder eine nicht bestandene Inspektion, die am 40. von 45 Tagen zutage tritt, ist ein Dealbreaker f\u00fcr den Tausch und keine blo\u00dfe Unannehmlichkeit. Diese Pr\u00fcfung ist das zentrale Thema des Artikels \u201eInvestment-Eigentumswohnungsgeb\u00e4ude in Miami\u201c<\/a> Jeder K\u00e4ufer an der B\u00f6rse l\u00e4sst dies im Rahmen der \u201eNet + Risk Review\u201c f\u00fcr jedes in die engere Wahl gezogene Geb\u00e4ude durchf\u00fchren.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

      \n\t\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t\t

      H\u00e4ufige Fehler, die 1031-K\u00e4ufer in Miami begehen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
        \n
      1. Beginnen Sie die Suche in Miami am ersten Tag der 45.<\/strong> Das 45-t\u00e4gige Zeitfenster dient der Auswahl, nicht der Suche. K\u00e4ufer, die ihre ver\u00e4u\u00dferte Immobilie inserieren und den Abschluss des Verkaufs abwarten, bevor sie einen Immobilienmakler in Miami kontaktieren, verspielen ihre beste Verhandlungsposition \u2013 die Angebotsdauer ist eine kostenlose Zeit zur Vorabpr\u00fcfung. Bis eine \u201ekalte\u201c Suche einen gepr\u00fcften Kandidaten hervorbringt, zwingt der Zeitplan dazu, ein Angebot f\u00fcr das zu unterbreiten, was noch \u00fcbrig ist \u2013 zu welchem Preis auch immer.<\/li>\n
      2. Abschluss eines im vierten Quartal aufgegebenen Verkaufs ohne Einreichung des Formulars 4868.<\/strong> Die 180-Tage-Frist endet mit dem F\u00e4lligkeitstermin Ihrer Steuererkl\u00e4rung, falls dieser fr\u00fcher eintritt. Ein Abschluss im Dezember l\u00e4sst Ihnen etwa 121 Tage Zeit, sofern keine Fristverl\u00e4ngerung beantragt wird. Dies ist die h\u00e4ufigste \u00dcberraschung in Bezug auf Fristen in diesem Bereich \u2013 die L\u00f6sung kostet nichts und ist rein formaler Natur, muss jedoch vor dem 15. April erfolgen.<\/li>\n
      3. Die Erl\u00f6se anzur\u00fchren \u2013 oder eine nicht berechtigte Person als QI einzusetzen.<\/strong> Die \u00dcberweisung der abgetretenen Erl\u00f6se auf Ihr eigenes Konto \u201enur f\u00fcr die Dauer der Vorbereitungen\u201c gilt als konstruktiver Erhalt; der Tausch ist damit abgeschlossen. Zur gleichen Fehlerkategorie geh\u00f6rt: die Beauftragung Ihres eigenen Steuerberaters, Rechtsanwalts oder Immobilienmaklers als Vermittler \u2013 jeder, der in den letzten zwei Jahren als Ihr Beauftragter t\u00e4tig war, ist gem\u00e4\u00df den Vorschriften der IRS ausgeschlossen. Ein unabh\u00e4ngiger QI, der vor dem Abschluss der Ver\u00e4u\u00dferung beauftragt wird, wobei die Gelder niemals in Ihre H\u00e4nde gelangen.<\/li>\n
      4. Die Festlegung genau einer Immobilie ohne Ersatzobjekte.<\/strong> Gesch\u00e4fte in Miami scheitern wie \u00fcberall sonst an der Genehmigung durch die Eigent\u00fcmergemeinschaft, der Finanzierung, unerwarteten Einreden oder Inspektionsbefunden \u2013 doch der Tauschk\u00e4ufer kann nach dem 45. Tag keine neue Immobilie mehr festlegen. Die 3-Immobilien-Regel existiert, damit die Hauptimmobilie \u00fcber zwei gepr\u00fcfte Ersatzobjekte verf\u00fcgt. Die Festlegung auf ein einzelnes Geb\u00e4ude, weil \u201ewir zuversichtlich sind\u201c, verwandelt ein gew\u00f6hnliches Transaktionsrisiko in eine vollst\u00e4ndige Gewinnrealisierung.<\/li>\n
      5. Die neue Eigentumswohnung in Miami im ersten Jahr wie eine Ferienimmobilie zu behandeln.<\/strong> Die Ersatzimmobilie muss zu Anlagezwecken GEHALTEN werden. Die \u201eSafe-Harbor\u201c-Regelung der IRS (Rev. Proc. 2008-16) sieht nach dem Tausch eine zweij\u00e4hrige qualifizierte Nutzung vor: In jedem 12-Monats-Zeitraum muss die Wohnung mindestens 14 Tage lang zum markt\u00fcblichen Mietpreis vermietet werden, wobei die private Nutzung auf h\u00f6chstens 14 Tage oder 10 Prozent der vermieteten Tage begrenzt ist, je nachdem, welcher Wert h\u00f6her ist. Der Kauf einer \u201eMietwohnung\u201c in Brickell und der Aufenthalt dort in jedem Winter kann eine Umqualifizierung des gesamten Tauschs zur Folge haben. Die Fristen f\u00fcr die Umwandlung in eine private Nutzung sollten VOR dem Kauf mit einem Wirtschaftspr\u00fcfer besprochen werden, nicht erst nach der ersten Saison.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
        \n\t\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Was in diesem Artikel nicht behandelt wird<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Dieser Leitfaden behandelt die immobilienrechtlichen Aspekte eines 1031-Tauschs in Miami \u2013 die Fristen und die konkrete Berechnung der Fristen, die \u201eLike-Kind\u201c-Regel im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigentumswohnungen, die Anforderungen an qualifizierte Immobilien (QI) und die zu ber\u00fccksichtigenden Aspekte in einem Staat ohne Lizenzpflicht, die Identifizierungsregeln, die Geb\u00e4udepr\u00fcfung sowie den Arbeitsablauf auf Seiten des Immobilienmaklers. Nicht behandelt werden: die Gewinnberechnung, die \u00dcbertragung der Anschaffungskosten, die Nachversteuerung von Abschreibungen oder die Berechnung des \u201eBoot\u201c (bitte wenden Sie sich hierf\u00fcr an Ihren Wirtschaftspr\u00fcfer); die Gestaltung der Tauschstruktur, einschlie\u00dflich Reverse Exchanges (Kauf der Ersatzimmobilie in Miami vor Abschluss des Verkaufs der abgegebenen Immobilie) und Improvement Exchanges \u2013 beide Varianten existieren, sind jedoch wesentlich teurer und komplexer und fallen in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich von QI sowie Ihres Steuerberaters; Delaware Statutory Trusts (DSTs) und andere passive Ersatzstrukturen (ein anderes Produkt mit anderen Vor- und Nachteilen \u2013 sollte ein DST f\u00fcr Sie in Betracht kommen, geh\u00f6rt dieses Gespr\u00e4ch in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich Ihres Finanzberaters und Wirtschaftspr\u00fcfers, nicht eines Immobilienmaklers); steuerliche Behandlung des aufgeschobenen Gewinns im Herkunftsstaat, einschlie\u00dflich der kalifornischen R\u00fcckforderungsregel (R&TC \u00a7 18032) \u2013 behandelt in 1031 von Kalifornien oder New York nach Miami<\/a> und schlie\u00dflich die Analyse Ihres Wirtschaftspr\u00fcfers; Planung des Wohnsitzwechsels, falls der Tausch im Rahmen eines Umzugs nach Florida erfolgt \u2013 siehe die Umzugsleitf\u00e4den f\u00fcr Kalifornien<\/a>, New York<\/a>, New Jersey<\/a> und Illinois<\/a>; sowie FIRPTA \u2013 das zwar nicht f\u00fcr US-Personen gilt, die einen Tausch durchf\u00fchren, bei einem AUSL\u00c4NDISCHEN Verk\u00e4ufer, der einen 1031-Tausch vornimmt, jedoch eine Abstimmung bez\u00fcglich der Quellensteuerbescheinigung zwischen dem QI und dem IRS erforderlich ist (siehe \u201eFIRPTA f\u00fcr zuk\u00fcnftige Verk\u00e4ufer\u201c<\/a> und Ihren Steuerberater \u2013 kurze Antwort: es ist machbar, erfordert jedoch einen zus\u00e4tzlichen Schritt mit dem Formular 8288-B, der fr\u00fchzeitig eingeleitet werden muss). Der Makler in Miami k\u00fcmmert sich um die Immobilien in Miami; der Wirtschaftspr\u00fcfer und der Steueranwalt sind f\u00fcr die Berechnungen im Zusammenhang mit dem Tausch zust\u00e4ndig; der QI verwahrt das Geld; die Titelgesellschaft wickelt den Abschluss ab.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t
        \n Haftungsausschluss:<\/strong> Thomas Druck PA ist ein zugelassener Immobilienmakler in Florida (FREC, BK3172203). Die Inhalte dieser Seite stellen keine steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung dar. Die Pr\u00fcfung der Voraussetzungen gem\u00e4\u00df Section 1031, die Berechnung von Gewinnen und \u201eBoot\u201c, die Wahl der Identifikationsregel, die Analyse von Fristen einschlie\u00dflich des Formulars 4868 und der Anspruchsberechtigung auf Katastrophenhilfe sowie die Gestaltung der Tauschstruktur sind Angelegenheiten, die Sie mit Ihrem Wirtschaftspr\u00fcfer, Ihrem Steueranwalt und einem qualifizierten Vermittler kl\u00e4ren sollten. F\u00fcr die Pr\u00fcfung von Immobilienvertr\u00e4gen in Florida wenden Sie sich bitte an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida.\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
        \n\t\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Kurze Antworten f\u00fcr K\u00e4ufer im Rahmen eines 1031-Tauschs<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Kann ich einen 1031-Tausch nutzen, um eine Eigentumswohnung in Miami zu erwerben?
        <\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Ja, sofern die Eigentumswohnung in Miami zu Anlage- oder gesch\u00e4ftlichen Zwecken gehalten wird (nicht als Hauptwohnsitz) UND die ver\u00e4u\u00dferte Immobilie ebenfalls zu Anlage- oder gesch\u00e4ftlichen Zwecken genutzt wird. Gem\u00e4\u00df dem \u201eTax Cuts and Jobs Act\u201c von 2017 ist \u00a7 1031 auf den Tausch gleichartiger Immobilien beschr\u00e4nkt \u2013 private Wohnsitze, Ferienwohnungen, die \u00fcberwiegend vom Eigent\u00fcmer genutzt werden, sowie Immobilien, die renoviert und weiterverkauft werden sollen, sind NICHT zul\u00e4ssig. Als Langzeitmietobjekte gehaltene Eigentumswohnungen in Miami stellen den typischen Anwendungsfall f\u00fcr \u00a7 1031 dar. Das Steuergesetz vom Juli 2025 hat \u00a7 1031 unver\u00e4ndert gelassen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Was versteht man unter der 45-t\u00e4gigen Identifizierungsfrist und der 180-t\u00e4gigen Umtauschfrist?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Ab dem Datum des Vertragsabschlusses beim Verkauf Ihrer ver\u00e4u\u00dferten Immobilie haben Sie 45 Kalendertage (einschlie\u00dflich Wochenenden und Feiertage), um Ihrem qualifizierten Vermittler schriftlich Ersatzimmobilien zu benennen, und Sie m\u00fcssen den Kauf einer Ersatzimmobilie bis zum FR\u00dcHEREN der folgenden Termine abschlie\u00dfen: 180 Tage oder der Abgabetermin Ihrer Bundessteuererkl\u00e4rung f\u00fcr das Verkaufsjahr \u2013 ein Verkauf im vierten Quartal verk\u00fcrzt diese Frist, es sei denn, Sie reichen das Formular 4868 ein, um die Abgabefrist zu verl\u00e4ngern. Die einzige weitere Ausnahmeregelung ist die Katastrophenfristverl\u00e4ngerung gem\u00e4\u00df Rev. Proc. 2018-58, die zur Verf\u00fcgung steht, wenn die IRS eine Ausnahmeregelung f\u00fcr eine auf Bundesebene erkl\u00e4rte Katastrophe erl\u00e4sst (relevant in S\u00fcdflorida w\u00e4hrend der Hurrikansaison) \u2013 diese erfolgt nicht automatisch, und Ihr qualifizierter Vermittler (QI) muss dar\u00fcber informiert werden. Andernfalls f\u00fchrt die Nichteinhaltung einer der beiden Fristen zum Scheitern des Tauschs und l\u00f6st eine sofortige Gewinnrealisierung aus.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Ben\u00f6tige ich in Florida einen qualifizierten Vermittler oder kann ich einen aus einem anderen Bundesstaat in Anspruch nehmen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Sie ben\u00f6tigen einen QI, dieser muss jedoch nicht in Florida ans\u00e4ssig sein \u2013 die meisten landesweit t\u00e4tigen QIs wickeln Transaktionen in Miami von ihren Hauptsitzen aus per \u00dcberweisung und elektronischer Dokumentenunterzeichnung ab. In Florida gibt es keine QI-Regulierung auf Landesebene (im Gegensatz zu Kalifornien, Idaho, Nevada, Washington und einigen anderen Bundesstaaten); achten Sie daher eher auf die Substanz als auf eine Lizenz: B\u00fcrgschaft (in der Regel eine Vertrauensschadenversicherung in H\u00f6he von mindestens 1 Million US-Dollar), getrennte qualifizierte Treuhand- oder Treuhandkonten (die nicht mit den Betriebsmitteln des QI vermischt sind), Berufshaftpflichtversicherung sowie Unabh\u00e4ngigkeit \u2013 Ihr eigener Wirtschaftspr\u00fcfer, Rechtsanwalt oder Immobilienmakler der letzten zwei Jahre ist ausgeschlossen. Ein separater Artikel in diesem Hub behandelt die Mechanismen der QI-Auswahl ausf\u00fchrlich.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Kann ich im Rahmen einer 1031-Transaktion mehrere Eigentumswohnungen in Miami als Ersatzimmobilien nutzen?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Ja. Die US-Steuerbeh\u00f6rde (IRS) erlaubt die Festlegung von bis zu drei Immobilien (unabh\u00e4ngig vom Wert) ODER bis zu 200 Prozent des Wertes der abgegebenen Immobilie (unbegrenzte Anzahl) ODER die 95-Prozent-Regel (unbegrenzte Anzahl bei Erwerb von 95 Prozent des festgelegten Wertes). K\u00e4ufer, die eine Portfoliodiversifizierung \u00fcber mehrere Geb\u00e4ude in Miami hinweg vornehmen, nutzen die zweite Regel. Innerhalb der 45-t\u00e4gigen Identifizierungsfrist m\u00fcssen alle in Frage kommenden Immobilien aufgef\u00fchrt werden; der Abschluss innerhalb der 180-t\u00e4gigen Frist muss sich auf mindestens eine davon beziehen (oder auf so viele, dass der Tauschwert abgedeckt ist).<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Was geschieht, wenn meine Ersatzimmobilie in Miami weniger kostet als die Immobilie, die ich verkauft habe?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Der Unterschied liegt im \u201eBoot\u201c \u2013 einem realisierten Gewinn, der im Jahr des Tauschs steuerpflichtig ist. Um den Gewinn vollst\u00e4ndig aufzuschieben, muss der Gesamtkaufpreis der Ersatzimmobilie sowie die \u00fcbernommenen oder hinzukommenden Schulden mindestens dem Wert der abgegebenen Immobilie entsprechen. Ein Kauf zu einem niedrigeren Preis oder mit geringerer Verschuldung f\u00fchrt zu einer teilweisen Erfassung. Viele 1031-K\u00e4ufer in Miami kommen aus den hochpreisigen M\u00e4rkten Kaliforniens oder New Yorks und streuen den Tausch auf mehrere Immobilien in Miami, um das gesamte Eigenkapital zu absorbieren.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

        \n\t\t\t\t\t

        Befasst sich Thomas Druck mit der Steuerplanung im Rahmen von \u00a7 1031?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        Nein. Tom koordiniert den Immobilienbereich in Miami \u2013 er ermittelt Ersatzobjekte innerhalb der 45-Tage-Frist, f\u00fchrt die Bonit\u00e4tspr\u00fcfung des Kreditgebers sowie der Eigent\u00fcmergemeinschaft (HOA) und die Milestone-Pr\u00fcfung auf dieselbe Weise durch, wie es jeder Bar- oder finanzierte K\u00e4ufer tun w\u00fcrde, und stimmt die Abschlusstermine auf den \u00dcbertragungszeitplan des qualifizierten Investors (QI) ab. Die Abwicklung von 1031-Transaktionen, die Ermittlung von Gewinnen, die \u00dcbertragung der Anschaffungskosten, die Berechnung von \u201eBoot\u201c-Zahlungen sowie der Vortrag von Abschreibungen fallen in den Aufgabenbereich von Wirtschaftspr\u00fcfern und Steueranw\u00e4lten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

        \n\t\t\t\t\t
        \n\t\t
        \n\t\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Weiterf\u00fchrende Informationen
        <\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t
          \n
        1. Investitions-Eigentumswohnungsgeb\u00e4ude in Miami<\/a> \u2013 Ein Leitfaden zur Erkennung: die drei Kategorien der Vermietungsrichtlinien mit namentlich genannten Geb\u00e4udebeispielen, die Bestandsschutzregelung gem\u00e4\u00df \u00a7 718.110(13) des Florida Statute, die Konformit\u00e4t mit den Projektstandards vom M\u00e4rz 2026 sowie die finanzielle \u00dcberpr\u00fcfung durch die HOA im Hinblick auf die Nutzung als Kapitalanlage. Die Geb\u00e4udepr\u00fcfung aus dem obigen Abschnitt zu den technischen Aspekten, Geb\u00e4ude f\u00fcr Geb\u00e4ude.<\/li>\n
        2. Qualifizierter Vermittler (QI) in Miami<\/a> \u2013 der Leitfaden \u201eWer verwaltet das Geld?\u201c: B\u00fcrgschaften, getrennte Konten, Geb\u00fchrenspannen, die Regel zu ausgeschlossenen Personen sowie wichtige Fragen an einen QI vor einer Verpflichtung in einem Bundesstaat ohne QI-Zulassungspflicht.<\/li>\n
        3. 1031-Tausch von Kalifornien oder New York nach Miami<\/a> \u2013 der Leitfaden f\u00fcr den Herkunftsstaat: die kalifornische R\u00fcckforderungsregel (R&TC \u00a7 18032), die Behandlung in New York und die zeitliche Abfolge eines Tauschs im Zusammenhang mit dem Verlust des Wohnsitzes.<\/li>\n
        4. Umzug von Kalifornien nach Miami<\/a> \u2013 das \u201eClosest Connections\u201c-Konzept der FTB und die Wohnsitzaspekte eines Wegzugs aus Kalifornien; die kalifornische R\u00fcckforderungsklausel wird hier erstmals erw\u00e4hnt, bis der Leitfaden zum Herkunftsstaat ver\u00f6ffentlicht wird.<\/li>\n
        5. Umzug von New York nach Miami<\/a> \u2013 die Regelungen zum Wohnsitz in New York f\u00fcr Eigent\u00fcmer, die im Rahmen eines 1031-Tauschs umziehen.<\/li>\n
        6. Umzug von Illinois nach Miami<\/a> \u2013 Vermieter aus Chicago, die eine 1031-Transaktion nach Miami durchf\u00fchren, finden hier Informationen zu den Aufenthaltsbestimmungen in Illinois.<\/li>\n
        7. Kapitalgewinne beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Miami, wenn Sie in einem anderen Bundesstaat wohnen<\/a> \u2013 die Seite des sp\u00e4teren Verkaufs: Was geschieht, wenn die Ersatzimmobilie in Miami ohne einen weiteren Tausch verkauft wird?<\/li>\n
        8. 1099-S-Steuer im Heimatstaat f\u00fcr Verk\u00e4ufer in Miami<\/a> \u2013 die Meldepflichten auf Bundesebene bei der sp\u00e4teren Ver\u00e4u\u00dferung in Miami.<\/li>\n
        9. Zentrum f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer<\/a> \u2013 der vollst\u00e4ndige \u00dcberblick \u00fcber die 16-teilige Artikelserie.<\/li>\n<\/ol>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
          \n\t\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t

          Kauf in Miami im Rahmen einer 1031-Frist?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

          Beginnen Sie mit einer \u201ePre-Purchase Net + Risk Review\u201c Ihrer in Frage kommenden Geb\u00e4ude \u2013 idealerweise noch w\u00e4hrend Ihre bisherige Immobilie zum Verkauf steht. Eine schriftliche Aufschl\u00fcsselung pro Geb\u00e4ude hinsichtlich Anschaffungskosten, HOA-Risiko, Meilenstein-Status, \u00dcbereinstimmung der Mietbedingungen mit Ihrem Investitionsplan, Versicherungs\u00fcbernahme und prognostizierten Bruttomieten, damit Ihre 45-t\u00e4gige Identifizierungsphase auf der Grundlage einer gepr\u00fcften Auswahlliste beginnt. Unverbindlich. Die Abwicklung, der Start, die \u00dcbertragung der Steuerbasis, die Auswahl der Identifizierungsregeln und die Fristanalyse bleiben in den H\u00e4nden Ihres Wirtschaftspr\u00fcfers, Steueranwalts und qualifizierten Vermittlers \u2013 die \u201eNet + Risk Review\u201c deckt die Abl\u00e4ufe des Immobilienmarktes in Miami ab, die innerhalb des Zeitfensters umgesetzt werden m\u00fcssen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

          \n\t\t\t\t\t\t\t
          \n\t\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t